Der Schatz der Kommunen - Eichels Lösung? - 500 Beiträge pro Seite

[DummundFrech]

Na klar - am besten Sale and lease back :-)))

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Aus der FTD vom 26.2.2002
Kommunen sitzen auf einem ungehobenen Schatz
Von Cordula Eubel, Düsseldorf

Mit der Privatisierung staatlicher Wohnungen könnte die öffentliche Hand in Deutschland etwa doppelt so viel erlösen, wie Bundesfinanzminister Hans Eichel im vergangenen Jahr mit der Versteigerung der UMTS-Lizenzen einkassierte.

Knapp drei Millionen Wohnungen mit einem Verkehrswert von mehr als 100 Mrd. Euro sind im Eigentum des Staates, ergibt eine Studie der Hamburgischen Landesbank zum Wohnimmobilienmarkt. Das sind knapp acht Prozent des Gesamtwohnungsbestandes in Deutschland und etwa 13,5 Prozent aller Mietwohnungen.

Gerade die Kommunen könnten ihre Haushalte mit diesen Einnahmen "spürbar entlasten", heißt es in der Studie. Ein Großteil der drei Millionen Wohnungen liegt nämlich im Besitz von Städten und Gemeinden: rund 2,5 Millionen, davon mehr als die Hälfte (1,3 Millionen) in den neuen Bundesländern.


In den kommenden Jahren werden einige dieser Wohnungen verkauft und in Eigentumswohnungen umgewandelt. Ginge der komplette öffentliche Bestand in privaten Besitz über, würde die traditionell niedrige Wohneigentumsquote in Deutschland von derzeit knapp 42 auf über 50 Prozent steigen, haben die Immobilienexperten der Hamburgischen Landesbank errechnet. Zum Vergleich: In Irland und Norwegen wohnten im Jahr 2001 über 80 Prozent der Haushalte in den eigenen vier Wänden, in Großbritannien knapp 70 Prozent.



Eisenbahnerwohnungen verkauft


Im Besitz von Bund und Ländern befinden sich noch 500.000 Wohnungen. Durch den Verkauf eines Großteils der bundeseigenen Eisenbahnerwohnungen ist die Privatisierung weit fortgeschritten. Ende 2000 erzielte der Bund nach zwei Bieterrunden für den Verkauf von 114.000 Eisenbahnerwohnungen 3,88 Mrd. Euro. Die meisten Wohnungen gingen an die Deutsche Annington, die zum japanischen Investmentkonzern Nomura gehört. Jetzt sind nur noch 14.000 Eisenbahnerwohnungen in Staatshand.


Auch einige Bundesländer haben das Potenzial, das sich für ihre Haushalte bietet, bereits erkannt und wollen sich aus dem Wohnungsmarkt zurückziehen. Rheinland-Pfalz etwa hat zwischen 1998 und 2001 sämtliche Wohnungen privatisiert. Auch Hessen reduzierte in diesem Zeitraum den Anteil um ein Drittel auf 67.600 Wohnungen. Nordrhein-Westfalen dagegen sitzt nach wie vor auf einem Großteil seiner Bestände: 109.600 Wohnungen gehören immer noch dem Land.


Auch die Kommunen könnten ihre knappen Kassen durch Erlöse aus dem Verkauf ihres Wohneigentums deutlich entlasten. Das gilt jedoch nicht gleichermaßen für Ost und West. Für die 1,3 Millionen Wohnungen in den neuen Bundesländern herrschen schwierigere Rahmenbedingungen, denn der Immobilienmarkt liegt dort am Boden. Ein Grund dafür ist, dass breite Landstriche entvölkert werden und viele Wohnungen leer stehen. Rund 30 Prozent des staatlichen Wohnungsbestandes sind außerdem wenig attraktive Plattenbauten, die erst noch saniert werden müssten. Sachsen oder Thüringen fördern daher schon den Abriss von Wohnungen, mit denen kein großes Geld mehr zu machen ist.



An die Mieter verkaufen


Die 1,2 Millionen Wohnungen im Westen - vor allem Sozialwohnungen - sind dagegen leichter loszuschlagen. Ein Weg ist der Verkauf an die Mieter, ein anderer der komplette Verkauf öffentlicher Wohnungsunternehmen an private Immobilienunternehmen. Typische Käufer in Deutschland sind die Eon-Tochter Viterra, die Deutsche Annington, der Frankfurter Immobilien- und Beteiligungshändler WCM sowie die zur Deutschen Bank gehörende Deutsche Wohnen.


Nach einer Studie der Deutschen Bank Research sinken die Bewirtschaftungskosten deutlich, wenn private Unternehmen sich um die Vermietung kümmern. Betragen die Bewirtschaftungskosten bei staatlichen Unternehmen etwa 60 bis 70 Prozent der Bruttomieteinnahmen, sind es bei den Privaten nur 30 bis 40 Prozent.


In den kommenden Jahren werden nicht nur verstärkt öffentliche Wohnungen auf den Markt kommen, auch einige Unternehmen haben noch große Bestände - nach einer Schätzung von Arthur Andersen etwa 750.000 in Deutschland. Früher als Betriebswohnungen für Mitarbeiter genutzt, stehen sie heute meist auf der Verkaufsliste, da sie Mittel im Unternehmen binden, aber nicht betriebsnotwendig sind. So verkaufte Hoechst im Jahr 1999 seine 9000 Werkswohnungen an die Deutsche Bank, die diese in die Deutsche Wohnen einbrachte. Diese verkauft die ehemaligen Werkswohnungen nach und nach an Mieter und andere Investoren.


Die Veba wählte einen anderen Weg und gründete die Tochter Viterra. Das Essener Unternehmen gehört heute zum Energiekonzern Eon, der aus der Fusion von Viag und Veba hervorging. Viterra verwaltet nicht nur ehemalige Betriebswohnungen, sondern tritt als Käufer auf dem Markt auf. Rund 170.000 Wohnungen gehören mittlerweile dem Konzern.



© 2002 Financial Times Deutschland