Wertermittlung EFH - 500 Beiträge pro Seite

[Synspila]

Hallo,

Wie kommt man als Nicht-Fachmann zu einer reellen Werteinschätzung für ein EFH? Sollte man bei ernsthaftem Kaufinteresse einen Gutachter heranziehen? Immerhin kostet der je nach Wert ab rund 400 Euro aufwärts, auch wenn man noch nicht weiß, ob auf dieser Basis ein Kauf zustande kommt. Im ungünstigsten Fall hat man den Gutachter für nix gezahlt.

Konkret geht es um ein älteres Haus im südlichen Ostdeutschland, guter Zustand, landschaftlich super gelegen, 120 m2 Wohnfläche, 1000 m2 Grund, Ausstattung akzeptabel, ohne große Renovierung bezugsfähig, nicht weit von der Autobahn und den "alten Ländern", ländliche Gegend. Manko: Deckenhöhe um 2 Meter, also viele Möbel passen nicht rein.

Die Hütte steht schon einige Zeit erfolglos zum Verkauf. Ich glaube nicht, dass jetzt konkret ein zweiter Interessent da steht. Verlangt wird 85.000 Euro, was sicher zuviel ist. Ich denke eher an 70.000 bis 75.000 Euro. Was ist besser, sich auf den eigenen Eindruck verlassen und in die gewünschte Richtung verhandeln? Oder mit Gutachter anrücken? Besteht die Gefahr, dass der Gutachter eventuell "honorargerecht" taxiert?

Gruß

[GuyRitschi]

Schon allein um die Substanz zu bewerten brauchst Du jemand der sich damit auskennt. Nimm einen "Baufritzen" oder so, der die Mängel erkennen kann-die Du nicht siehst.
Der sagt Dir dann auch, wieviel € er für das Haus bezahlen/ansetzen würde.

[big_mac]

DEIN gutachter gutachtet wie du es dir wünscht.
(im rahmen des vertretbaren, und der ist sicher nicht klein in dem fall)

schau dir vergleichbare anbote an ! ruf ein paar makler in der gegend an. erkundige dich wenigstens nach den grundstückspreisen dort. sammle informationen.

kannst du den zustand des hauses technisch beurteilen ?
sonst sind die euros für ein gutachten über den zustand + allfällige reparaturen gut angelegt. das ist wichtiger als ein preisgutachten.
wenn der zustand wirklich in ordnung ist, dann sind 80000 (+/-einige 1000) vermutlich ganz günstig.

wenn die räume alle so nieder sind mußt du auch deinerseits beim wiederverkauf mit kräftigen abschlägen rechnen (bis auf den grundstückswert). mir wäre es zu nieder.

[harahikari]

Im Osten sind Gutachten m.E. momentan so gut wie sinnlos.
Einfache Frage: Angenommen, Du würdest das Haus nicht kaufen wollen - zu welchem Preis wäre der Nächste (wann) dazu bereit ?
Es sind wahrscheinlich weniger als 30.000 EUR in einem oder zwei Jahren! Der Markt bestimmt den Preis !

Wieviele Makler haben sich schon am Verkauf versucht?
Uns seit wann steht die Hütte trotzdem leer?

Schau Dir mal in dem zuständigen Amtsgericht die Aushänge an Zwangsversteigerungen an. Fast alle Objekte müssen in die 2.Runde, da nicht mal die 7/10 des amtlich ermittelten (Sach-)Wertes gezahlt werden. Und der Gutachter ermittelt Dir den Sachwert. Sicher macht er Abschläge, wegen der Marktsituation, aber gewiß nicht so krass, wie es die Wirklichkeit heute leider verlangen würde.

Bei einer Raumhöhe von 2m wird Dir, falls Du das Geld nicht in der Tasche hast, auch kaum eine Bank einen Kredit geben wollen. Wegen der mangelnden Möglichkeit, das Haus im Notfall schnell und günstig verwerten zu können. Du siehst es ja am Beispiel von big_mac. Ihm "wäre es auch zu nieder".

Das klingt vielleicht alles ein wenig abwegig. Ist es aber wirklich nicht !
Ich weiß nicht, ob Du schon Erfahrungen beim Immobilien"handel" sammeln konntest. Da wird man schnell Opfer seiner Emotionen. Ich habe viele Leute kennengelernt, die waren in Ihr Häuschen total verliebt, haben das Gehirn gar nicht mehr benutzt. Momentan kommt ja noch der Streß wegen Wegfall der Eigenheimzulage dazu - "nur solange Vorrat reicht" - war schon immer ein Kaufmotiv.

Vielleicht kenne ich sogar Dein "Traumhaus". Kannst ja noch mal nachfragen, wenn es Dir ernst ist.

[Synspila]

Hallo,

erst mal danke für die schnellen Antworten.

Also ich habe schon vorher ein paar Häuser besichtigt und via Internet (Immo-Seiten) recherchiert. Darin stehen natürlich immer die verlangten und nicht die bezahlten Preise. In Relation zum Zustand scheint mir das Haus eher günstig zu sein. In Statistiken wird zwar für Ostdeutschland aktuell im Schnitt ein sehr niedriger Betrag im Vergleich zum Westen ausgewiesen. Aber darin ist auch sehr viel marode, sanierungsbedürftige Bausubstanz enthalten. Das scheint mir da nicht der Fall zu sein, ich bin aber auch kein Fachmann.

Also mir scheint, das Haus bewegt sich preislich auf dem Niveau der billigsten Gegenden im benachbarten Bayern, z.B. Oberfranken oder Dillingen.

Die niedrige Raumhöhe macht das Objekt sicher schwer verkäuflich. Ich würde das wegen der super Lage in Kauf nehmen. Es sollte sich aber auch im Preis bemerkbar machen?

Vielleicht könnte ich den Eigentümern anbieten, den Gutachter quasi als Schiedsrichter zu akzeptieren. Im Falle eines zustandegekommenen Geschäfts teilt man sich das Honorar, andernfalls zahle ich es alleine. Wäre das eventuell fair und sinnvoll?

Gruß

[big_mac]

synspila,

ist die lage wirklich so einzigartig wie die raumhöhe ??
du mußt rechnen, daß im fall der fälle der wert des grundstücks überbleibt. wenn es ganz dumm hergeht, abzüglich abbruchkosten.

[big_mac]

schiedsrichterstellung eines gutachters würde ich nicht akzeptieren ! NIEMALS !!!
auch an stelle des verkäufers nicht. da nimmt besser jeder seinen eigenen.
die paar kröten sind doch egal - in anbetracht der zigtausend euros, um die es geht !

[Waldsperling]

Der Verkäufer muß ja nicht auf den Wert des Gutachters eingehen.

2 meter Raumhöhe. In welchem Jahrhundert ist denn das Haus gebaut worden?

16 tes 17 tes Jahrhundert? Ist es ein Fachwerkhaus?

[Synspila]

Hallo harahikari,

du sprichst den "wunden Punkt" der ganzen Sache an. Wie wertbeständig ist das, wo der Immomarkt im Osten ziemlich tot ist. Und wie gut könnte man das Teil wieder verkaufen. Letzteres ziemlich schlecht, denn mir ist bekannt, dass es ein Makler erfolglos im Bestand hatte.

>> Ich weiß nicht, ob Du schon Erfahrungen beim Immobilien" handel" sammeln konntest. Da wird man schnell Opfer seiner Emotionen.

nein, mit "Immobilienhandel" habe ich keine Erfahrungen. Aber es geht mir ja auch nicht um Handel, sondern längerfristige Eigennutzung.

>> Ich habe viele Leute kennengelernt, die waren in Ihr Häuschen total verliebt, haben das Gehirn gar nicht mehr benutzt.

die Gefahr besteht. Vielleicht sollte ich jetzt das Thema "Lage" präzisieren. Denn das ist ein wesentlicher Punkt. Ich suche nämlich ein preisgünstiges Haus in *absoluter Alleinlage*. Für maximal 100.000 Euro. In Süddeutschland. Kein Sanierungsfall. Seit einem Jahr.

Ja, das ist etwas skurril. Das gibt es nämlich fast nicht. Nun habe ich meinen Suchradius etwas nach Osten erweitert, und ich hab eins gefunden, das genau passt.

Nur halt die Werthaltigkeit ist so eine Sache. Was mach ich da jetzt?

Gruß

[Synspila]

@Waldsperling,

nach Aussagen der Eigentümer (die nach wie vor im Haus wohnen), wurde das Haus original 1940 errichtet, dann 1960 abgebrochen und unter Verwendung des vorhanden Materials neu aufgebaut. Dabei wurde auch Fachwerkmaterial verwendet, was aber keine tragende Funktion mehr hat. Vor ca. 10 Jahren kam ein neuen Anbau hinzu.

Gruß

[Waldsperling]

#9,

>>>Ich suche nämlich ein preisgünstiges Haus in *absoluter Alleinlage*. Für maximal 100.000 Euro. In Süddeutschland. Kein Sanierungsfall. <<<


Ich glaube, Du bist der typische deutsche Mieter.

[Synspila]

Nachtrag: Der entscheidende Faktor ist eigentlich nicht das Haus, sondern die Alleinlage. Ne ordentliche Hütte für 75.000 auf`m Dorf gibt es überall. Dafür muss man nicht in den Osten.

Das einzige andere regelmäßig bewohnte Haus in dem Weiler - außer Sichtweite - hat ein Rentnerehepaar aus dem Westen gekauft. Ansonsten gibt es nur noch ein unregelmäßig belebtes Ferienhaus und eine verlassene Werkstatt. Ansonsten ringsherum Wald und Wiese, aber gleichzeitig gute Verkehrsanbindung Richtung Autobahn. Ach ja,und T-DSL gibt es wegen der nahen Kleinstadt auch

Also die Lage ist schon sehr speziell und zusammen mit intaktem Haus zu dem Kurs sonst nur sehr, sehr schwer zu finden.

Gruß

[Waldsperling]

Synspila,

ich glaube Du willst uns verarschen.

Wer bekam denn 1940 Baumaterialien? Auf Bezugsschein?

Dann nach "nur" 20 Jahren wird das Haus abgerissen und wieder aufgebaut?

In der "DDR"? wo nichts zu bekommen war?

Wo kam dann plötzlich das Fachwerk her?

Diese Sache ist oberfaul?

[Synspila]

>> Ich glaube, Du bist der typische deutsche Mieter

willst du mich jetzt verbal niedermachen?

Dass das schwierig ist, weiß ich auch ohne dein Gespött. Aber es ist möglich, wenn man räumlich flexibel ist und keine zu hohen Ansprüche hinsichtlich der Ausstattung hat. Ich könnte dir jetzt mehrere Angebote von Objekten mailen, die grundsätzlich auf dieses Profil passen. Also bitte etwas konstruktiver.

Gruß

[Synspila]

Hallo "Waldsperling",

>> ich glaube Du willst uns verarschen.

liegt mir fern. Die Angaben kommen von den jetzigen Besitzern.

>> Wer bekam denn 1940 Baumaterialien? Auf Bezugsschein?

was weiß denn ich

>> Dann nach " nur" 20 Jahren wird das Haus abgerissen und wieder aufgebaut? In der " DDR" ? wo nichts zu bekommen war?

deswegen wohl die Verwendung des ursprünglichen Materials

>> Wo kam dann plötzlich das Fachwerk her? Diese Sache ist oberfaul?

es war wohl ursprünglich ein Fachwerkhaus, bei dem das ursprüngliche Fachwerk mit verbaut wurde, aber heute keine tragende Funktion mehr hat.

Ich habe das Haus besichtigt, und es macht einen durchaus passablen Eindruck.

Dein Misstrauen ist aber ein zusätzliches Argument, einen Gutachter heranzuziehen.

Gruß

[Waldsperling]

#14,

nein, ich will dich nicht verbal niedermachen.

Aber in meiner Aussage steckt ein Körnchen Wahrheit.

Solche Hütten kenne ich auch.

Ich denke, wenn Du es machst, wirst Du es bereuen, aber ich wünsche dir Glück.

[Waldsperling]

#15,

sehe dein Posting jetzt erst. Nur noch eine Anmerkung meinerseits.

Wenn durch gute Beziehungen 1940 gebaut oder wieder aufgebaut werden durfte, dann aber doch nicht mit Fachwerk.

Das ursprüngliche Haus ist mindestens 150 Jahre älter.

Aber wenn es 1960 neu errichtet wurde ist das ja egal.

[invest2002]

kauf die hütte....zieh hin...du wirst nur noch reicher werden...an Erfahrungen ....und zwar jeder art....

invest2002 ( der es manchmal nicht glauben kann )

[josch01]

@Synspila

wenn du dir wegen 400 oder 500 Euro für den Gutachter
Gedanken machst ist so ein altes Haus nichts für dich.
Wenn du dieses Haus wirklich kaufen solltest und mit
der kleinsten Reparatur oder Sannierung anfängst,
wirst du sehen das du da noch tausende von Euros
ausgibst. Kannst es mir glauben spreche aus Erfahrung.
Den Gutachter einzusparen das ist ein Fehler den
man nicht wirklich machen muß.

Gruß und nichts für ungut josch.

[Synspila]

Hallo,

danke für die Beteiligung, auch wenn mancher von der Idee eher belustigt ist Ich werde dort wohl demnächst mit Gutachter anrücken und mich noch weiter erkundigen.

Was man auch bedenken sollte: Im Westen, besonders im nahen Bayern, sind derartige Lagen schlicht ausverkauft. Mir hat erst kürzlich ein Makler aus dem bayrischen Wald erzählt, dass zuletzt vor ca. 15 Jahren einzeln gelegene Häusl noch günstig zu haben waren, aber der Markt ist jetzt leergefegt. Und wenn was angeboten wird, dann in einer ganz anderen Preisklasse.

Jetzt soll 20 oder 30 km weiter jenseits einer nicht mehr existenten Grenze alles nix wert sein und keine Zukunft haben? Also ich weiß nicht. Könnte auch eine antizyklische Gelegenheit sein. Wenn baulich keine bösen Fallen drohen.

Gruß

[harahikari]

Du kannst davon ausgehen, daß das Baujahr 1940/1960 nicht stimmt. Ich kenne wirklich kein Haus, das nach 1900 gebaut wurde und eine Raumhöhe von 2 m hat.
Weil Du Fachwerk und Alleinlage erwähnst, nehme ich an, daß es sich bei dem Gebäude ursprünglich um eine Scheune gehandelt hat (diese sieht man ja noch heute noch oft in sogenannten Alleinlagen) und daß irgend ein volkseigener Betrieb, LPG o.ä. das Gebäude aus dem bestehenden Material zu einem Ferienhaus / Ferienlager umgebaut hat. Das war auch nicht unüblich. Material, v.a. Baumaterial war bekanntlich knapp und wurde bilanziert/kontingentiert.
In diesem Fall muß man doch schon mal genauer hinschauen, ob die Jungs damals ordentlich gebaut oder im wahrsten Sinne des Wortes "gepfuscht" haben.
Rieselt der Sand zwischen den Steinen hervor? Ist das Haus von unten her trocken? Auch die Fußböden im EG, falls kein Keller darunter ist? Gibt es Setzungsrisse über den Fenstern und Türen? Schindeldach schon 50 Jahre alt? Dachbleche verrostet?
Wenn das schon auf den ersten Blick zu sehen ist, findet ein Gutachter noch viel mehr.
Es gibt aber auch ganz solides Bauwerk aus dieser Zeit. Das hält noch ewig.
Hast es schon schwer.......

harakiri

[Waldsperling]

"Dem Erdboden gleich machen".

[Synspila]

Hallo Harahikari,

du wirst recht haben mit deiner Vermutung, dass die Ursprünge des Gebäudes älter sind. Mir ist noch hinterher eingefallen, es gibt einen alten, kleinen Gewölbekeller mit einer ungenutzten Quelle darin und nur 1,50 m Höhe! Das hat man in der 40ern sicher nicht mehr gemacht. Die Wände darin habe ich abgetastet, knockentrocken. Außenwände, soweit ich sehen konnte, fehlerfrei.

Das Dach ist mit so einem grauen "pappeähnlichen" Belag gemacht, weiß nicht wie das in der Fachsprache heißt. Ich bin auf einen kleinen Hügel gestiegen, von dem aus ich eine Seite voll übersehen konnte. Sieht makellos aus.

Also danke für die Kritik und die Hinweise. Zumindest bin ich jetzt für die Risiken besser sensibilisiert

Gruß

[Heckenrose]

# Synspila,
ich kann dich gut verstehen. Als Mieter hat man oft Ärger mit dem Vermieter und muß auf die Nachbarn Rücksicht nehmen. Bei 80.000,- € muß man auch ein paar Nachteile in Kauf nehmen. 2m Raumhöhe ist auf Dauer doch sehr sehr bedrückend.

Bekannte von mir haben ein altes Hauschen am Hang. Im Keller wae nur Müll, den an der Wand zum Berg (schwarze Bruchsteine) waren lauter Feuchtigkeitstropfen. Soviel ich weiß, hat die Wand das aber schon 200 Jahre ausgehalten. Vielleicht war deine Wand nur wegen dem sehr trockenen Sommer trocken.

Vielleicht haben die heutigen Bewohner oder ihre Verwandten das Haus neu aufgebaut. Damals waren auch Datschen möglich. Wenn jemand von ihnen Polier war, hätte ich auch mehr Vertrauen.

[Waldsperling]

>>>Als Mieter hat man oft Ärger mit dem Vermieter <<<


Vermieter sind halt die größten Verbrecher aller Zeiten.

[Gurkenpaule]

Hi,

Schering steigt und steigt. Ein Interessanter short für einen Zock ist der KO42 0.15€/0.16€ 818590(DB).Für den Value Investor wäre der KO43/SL44 3.33€/3.43€ 192045(COBA) recht interessant.

P.S.er long von gestern Abend war ein Schuß in den Ofen.

[Gurkenpaule]

Sorry falscher Thread .

[NovaCat [Mod]]

Gurkenpaule: Für diesen unglaublichen Faux-Pas muß ich Dich gar fürchterlich bestrafen

[konradi]

big-mac hat es auf den Punkt gebracht:

du mußt rechnen, daß im fall der fälle der wert des grundstücks überbleibt. wenn es ganz dumm hergeht, abzüglich abbruchkosten

wobei ich hinzufügen möchte, daß zu den Abrißkosten auch noch eine neue Kanalisation fällig werden kann. Erkundige Dich unbedingt nach den Kosten für einen Totalabriß und zieh diesen Betrag vom reinen Grundstückswert ab. Vermutlich ist die Kiste dann nur noch ein Drittel ihres derzeitigen Preises wert.

Gruß K.

[Synspila]

Hallo,

>> big-mac hat es auf den Punkt gebracht:

du mußt rechnen, daß im fall der fälle der wert des grundstücks überbleibt. wenn es ganz dumm hergeht, abzüglich abbruchkosten

> wobei ich hinzufügen möchte, daß zu den Abrißkosten auch noch eine neue Kanalisation fällig werden kann. <<

die Überlegung wär sicher richtig, wenn der "Fall der Fälle" eintritt und sich rausstellt, dass die Bude hinterm Putz nur noch von Spucke und Schwerkraft zusammengehalten wird. Das sah mir gar nicht so aus, aber sicher sollte das ein Baugutachter anschauen. Geld für die eine oder andere Renovierung wär schon da, aber einen Neubau kann ich mir nicht leisten. Wenn die Solidität der ganzen Sache fraglich scheint, würde ich davon Abstand nehmen, so verlockend die Lage auch (subjektiv) ist.

Gruß

[big_mac]

synspila,

allein die 2m raumhöhe könnten reichen - wenn nicht ganz, dann fast, was nicht viel besser ist

[Bomber2]

Naja,

langen Dir denn überhaupt 2 m Höhe???

Was denn Gutachter betrifft, auf jeden Fall bei so´ner Summe (also generell bei Immobilien)

Im Osten lassen sich schon Schnäppchen machen, auch nahe der "Grenze". Im Zeitalter der IT sollten sich doch manche Online-Shops etc. überlegen die Räume im Osten anzumieten/kaufen... (für nen Bruchteil)

Gruss b2