kaufpreisbewertung mietshäuser - 500 Beiträge pro Seite

[goldfields]

welche berrechungsverfahren für eine kaufpreiskalkulation im bereich mietshäuser außer jahresnettokaltmiete mal 6-8 ist denn so sinnvoll. wenn man jetzt mal nur die zahlen betrachtet?

[testersteron]

"mal 6 - 8" ? Wo gibt es denn sowas ? Im Osten ?

[sofakissen]

det 6 -8 fache netto - nich schlecht. Außerdem mußt Du kieken uff welchem Level det 6-8fache steht, ob die Miete
(qm-Preis) "ausjelutscht" is oder ob noch een bißken Spiel für Dich drinne is (am Markt jemessen). Außerdem mußte natürlich uffn qm-Kaufpreis kieken und uff die Bausubstanz des Hauses. Und uff die Jrundrisse. Und Lage Lage Lage .... . Und und und .... .

Ville Jlück !

[kickaha]

Yooo

sag mir, wo es Immos mit 16% Anfangsperformance gibt. Das will ich auch. Insbesondere wenn die Punkte stimmen die Sofa angeführt hat.

Gruß Kickaha

[goldfields]

6-8 fach hat mir so ein immotyp von der bank erzählt.in berlin ist es wohl im durchschnitt das 12fache.
im ostteil.
wenn man 5% zinsen und 1 5 annuität rechnet und dann noch mal 20 % von der jahresnettokaltmiete abzieht und da dann plus minus null gegenüber steht dann ist das wohl nicht der günstige kauf, oder wie hoch sollte so ne anfangsperformace sein?

[testersteron]

@5

Lass` die Finger von Immobiliengeschäften !

[jockipoo]

Auweia!

[goldfields]

nr6 fühlst du dich jetzt besser?

[schnutzelpuh]

Also, ich muß meinen Vorschreibern recht geben, 8% sind schon sehr ambitioniert. Wenn Du 6 schaffst ist das schon ganz gut. Unter 4 macht es überhaupt keinen Sinn, egal aus welchen Gründen du eine Immobilie (außer Eigennutzung) kaufen willst. Ob sich eine Immobilie lohnt, hängt sehr stark von der Immobilie selbst und deine Einkommenshöhe ab.

Im allgemeinen werden Mietobjekte zum großen Teil fremdfinanziert, weil steuerliche Verluste geltend gemacht werden sollen.

Dann ist eine weitere Kenngröße, dass die Mieteinnahmen mindestens (ohne steuerliche Berücksichtigung) die Zinsbelastung für das aufgenommene Darlehen decken sollen.

Ein Tipp: Schau Dir das Objekt und das Umfeld (Lage, Lage, Lage) genau an. Am besten eine Immobilie in deiner Nähe suchen. Ansonsten rate ich dringend ab.

[papsl]

Hallo,
lass die Finger weg, haben Sie vor Jahren zu mir auch gesagt. Mittlerweile sind es sieben Objekte die ich mein Eigen nennen darf. Einige vermietet, wieder verkauft und einige noch im Umbau. Alles bezahlt und keine Hypothek mehr drauf. Habe auch im Osten investiert ( bei Wolfsburg) und funktioniert prima. Also, Finger weg ist relativ.

[Harry_Schotter]

@#2 von testersteron

" mal 6 - 8" ?..........

Steigt bei dir, bei den Zahlen, der Testersteronspiegel ???



Ne, jetzt mal im Ernst.

Im Ruhrgebiet, Norddeutschland, Rheinland-Pfalz und sicher auch im Osten sind derartige Kaufpreisvervielfältiger in Mittel- aber auch in Großstätten, in einfacher bis mittlerer Lage, bei Altbauten vor dem Baujahr 1945, durchaus drin. Das 6fache zahlt man meist dann, wenn die Bausubstanz in einem größeren Umfang erneuerungsbedürftig ist. Is` also keine Phantasie, was Goldfiels da sagt/schreibt.

Klar, natürlich, in Süddeutschland, sind derartige Mietrenditen wohl auch für die nächte Zeit kaum drinn.

Allerdings muss man sehen, dass den hohen Mietrenditen, auf die Goldfields hinweist, idR. aber auch sehr geringe Wert- und Mietersteigerungschancen der betreffenden Mietshäuser bzw. -wohnungen entgegegenstehen. Das Beste aus zwei Welten bekommt man also auch hier(auf dem Immobilienmarkt) nicht.


H_S

[schlier]

Servus zusammen,
also das 6-8 fache ist für nicht sanierte aber dennoch vermietete altbauten nich sooo selten(im osten). Ich habe momentan einige projekte, wo wir nach kompletter sanierung(Kernsanierung) und abzug der Fördermittel, von ca. dem 9-10 fachen des Kaufpreises reden. Durch erhöhte Afa haben wir immerhin noch Nachsteuerrenditen(im Spitzensteuersatz)zwischen 8-10%. Und ich rede von immos zwar im Osten, aber in größeren Städten in absoluter Zentrumslage. Also wenn man hier im Markt ist, ist doch noch was zu holen.
Servus

[testersteron]

Wenn ich hier in Hamburg ein nicht renovierungbedürftiges Zinsobjekt (Wohnungen) für brutto 12-fach in mittlerer Lage erwerben kann, bin ich glücklich.

Ostimmobilien kann ich i.S. Nachhaltigkeit der Mieterträge nicht beurteilen und lasse daher sicherheitshalber die Finger von solchen Objekten.

[Harry_Schotter]

@#13 von testersteron

Geh` doch mal nach Bremen, oder noch besser nach Bremerhaven, oder ähnlichen Städten im Norden. Dort bekommst du bestimmt nicht wenige Häuser für das 6-8fache, auch in besseren Lagen, wenn du hartnäckig feilschst.

Übrigens, ich hab` vor kurzem bei www.immowelt.de, oder www.immobilienscout.de, oder woanders, ein Hamburger Nachkriegshaus aus den 60zigern, glaub` ich, gesehen. Das Gebäude wurde zum 11,5fachen in mittlerer Lage angeboten. Wohlgemerkt: "angeboten". Die Immobilie sah` auf den ersten Blick eigentlich sogar noch ganz gut aus. Also, so knapp können die "12fachen" bei euch an der Waterkant ja dann doch auch nich` sein, oder ???



H_S

[V-12]

#3 absolut korrekt.Superwichtig ist natürlich auch ob und zu welchem Mietpreis du die Einheiten bei Neuvermietung wieder vermietet bekommst.In einer Region mit extrem schwindender Bevölkerungszahl ist im Zweifel die 6-8fache noch entschieden zu teuer bzw. sollte man sich dort als Nichtprofi eher ganz zurückhalten.

[V-12]

#1,der könnte für dich vielleicht ganz informativ sein:
http://www.hvbexpertise.de/de/immobilienmaerkte/wohnen/index…

[hossinger]

Für den Wert einer Immobilie muss man immer die anstehenden Renovierungskosten einkalkulieren. Die meisten Renovierungskosten sind nicht verschiebbar ohne Mietkürzungen oder Bausubstanzschäden zu riskieren.

Viele lassen sich durch eine optisch schöne Rendite von über 8 % blenden. Diese ist ohne HAKEN idR nicht erzielbar. Bei Objekten in der engeren Auswahl empfiehlt sich dringend eine Substanzuntersuchung. Was nützt mir eine Anfangsrendite von 15 % wenn das Dach undicht, die Fenster einglasig und aus Holz, die Heizung fällig und der Fahrstuhl keinem TÜV mehr standhält?

Viele scheinen auch magisch von Wohnimmos angezogen zu werden, welche möglichst weit weg vom eigenen Haus liegen - viel Spass bei der Anleitung von Handwerkern, Hausordnung etc..

Der Satz "erzielbare Nettomiete" heisst das diese eben nicht erzielt wird (Leerstände, Mietausfälle, Mietminderungen etc.).

[testersteron]

@14

Hast Du noch nicht die Erfahrung gemacht, daß Makler mit "mittlere Lage" eine einfache Lage meinen ?!

Das Objekt "sah auf den ersten Blick" gut aus ... sorry, aber ich bin vom Fach und gehe in ernsthafte Vertragsverhandlungen erst nach dem dritten Blick.

Das von Dir aufgespürte Objekt hat Macken ohne Ende; welche, kann ich Dir nicht sagen, weil ich das Objekt nicht kenne. Jeder hat seine eigene Anlagephilosopie. Ich habe die Erfahrung gemacht, daß vermeintliche Schnäppchen sich meist als Groschengrab entpuppen - daher fasse ich solchen Müll nicht an.

Im übrigen sind "11,5 fach" brutto schnell 12,4 fach (Notar, GESt, Makler) bzw. sogar noch mehr, weil der Anbieter meist unter Netto-Miete etwas anderes versteht, als ein professioneller Immobilienhändler oder -investor.

[Harry_Schotter]

@#18 von testersteron

Ja klar, das Wörterbuch Deutsch-Maklerisch, Makerisch-Deutsch hab` ich auch zu Haus`.

Ich hab` ja auch geschrieben, das Haus wird zum 11,5fachen "angeboten"...................wohlgemerkt: "angeboten".

Zwischen Angebot und Verkaufspreis liegen aber idR. meist Welten, das ist mir schon klar. Wichtig ist, was unter`m Stich bei rauskommt. Also ich sach` mal, es gibt kein schlechtes Gebäude, sondern nur einen schlechten Preis. Im Prinzip kann man fast alle Mängel beim Immobilienkauf abzinsen. Nur bei den ganz harten Fällen, wo das Gebäude nach einem Erwerb unverkäuflich, bzw. unvermietbar ist, da sollte man die Finger von lassen. Aber ansonsten...


................

[Waldsperling]

Wer sich ernsthaft mit dem Erwerb eines Mietshauses beschäftigt, der sollte sich mit Fachliteratur weiterbilden.

Ich empfehle das Kapitel über die Vermeidung eines 2 Frontenkrieges in der kommentierten Ausgabe von "Mein Kampf". Beides ist miteinander vergleichbar.

[Kingcrimson]

!

Dieser Beitrag wurde vom System automatisch gesperrt. Bei Fragen wenden Sie sich bitte an [e-mail]

[Kreischi]

# 9: Schnutzelpuh

Hallo an alle (tut mir schon jetzt Leid, dass ich diesen Thread missbrauche :-) )

Schnutzel sagte 8% Rendite sind hoch angesetzt - 4% zu wenig... sehe ich alles genauso!

Nun meine Frage: Bin gerade wegen einer Erbfallangelegehnheit "beglückt" mir darum gedanken zu machen. Um die sich handelnde Immobile (Geschosseigenheim) liegt in einer kleinstadt in der nähe von Braunschweig / Nied. in guter Lage und guten zustand.
Wenn ich mir den Kaufpreis und die Jahreskaltmieten (abzüglich 1*Monatsmiete als Rep.-Rücklage) betrachte komme ich auf ca. 5%...

Sind 5% in Ordnung, besser gesagt für eine Immobielie Durchschnitt?

Danke für konstruktive Antworten, Kreischi

[Robert_Reichschwein]

meine Faustformel lautet:
Gesamtmonatsnettokaltmiete x 100 = Kaufpreis, dann können meinetwegen auch noch Notar- Grunderwerbssteuer und ein bisschen Makler draufgelegt werden .

Und die Hütte sollte noch die nächsten 10 Jahre stehen bleiben!

Ansonsten ist es zu teuer.

Wenn allerdings die Preise anziehen, dann kann es sich auch lohnen teurer einzukaufen.

[kickaha]

@V12

also ich hab` mal bei uns nachgesehen, was die Experten hier so an Preisen nennen bei der HVB Expertise.

Ich glaub die sind im Jahr 1994 stehengeblieben (so wie die meisten potentiellen Verkäufer auch).

Die Schreiben hier von Durchschnittspreisen bei EFH von 450-520 T EUR.

Die haben den Schuß nicht gehört (das bezahlt man noch für exclusivste Villen) aber nicht für Standart - nur mal so zum Beispiel.

Und die Preise für Wohnungen liegen auch voll daneben, die sind vorneweg 30% zu hoch angestezt.

Gruß Kickaha