privates Kapital für Immobilienfinanzierung (Umschuldung) - 500 Beiträge pro Seite

[kaufprima]

Hallo,

im nächsten Jahr laufen bei mir zwei Immobilienfinanzierungen aus:

1. Gewerbeimmobilie (über 2.000 qm Lagerhalle, ca. 18.000 qm Grundstück incl. inliegendem Baugrundstück (s.u. 3.) Jahresnettomiete z.Zt. 10.800,-- € zzgl. eigener Nutzung) heutiger Saldo 59 T€, bei Ablauf (März 2005) ca. 45 T€ (derzeitige monatliche Rate 1160,-- €) Sicherheit: erstrangige Grundschuld über 350 TDM, (& ggfs. zzgl. bislang auch an meine Bank abgetretene KLV mit ca. 30 T€ Rückkaufswert)

2. ländliches Einfamilienhaus (Bj. 1997 ca. 180 qm Wohnfläche, ca. 2.000 qm Grundstück) heutiger Saldo 55 T€, bei Ablauf (Oktober 2005) ca. 50 T€ (derzeitige monatliche Rate 530,-- €) Sicherheit: erstrangige Grundschuld über 120 TDM & RLV über 400 TDM

3. auf o.g. Grundstück zu 1. soll ein bestehendes kleines Bürogebäude mit vorhandener Baugenehmigung zum Wohnhaus (65 qm) umgebaut werden und dann vermietet werden. Baukosten ca. 40 T€, die auch finanziert werden müßten (zu erzielende Miete mindestens 3.000 € p.a.). Sicherheit: siehe Pos. 1

Tilgung: Das Darlehen zu 2. sollte binnen 4 - 5 Jahre getilgt werden, in dieser Zeit lediglich geringe oder gar keine Tilgung der Gewerbeimmobilie, danach binnen der nächsten 4 - 6 Jahre die beiden Darlehen zu 1. und 3. (Ggfs. müsste eine Sondertilgung aber auch möglich sein, da ich persönlich – auch wenn das für manche betriebswirtschaftlich unsinnvoll & altmodisch klingen mag - am besten gänzlich ohne Schulden lebe)

Die vorgenannten Immobilien liegen allesamt in Mecklenburg-Vorpommern, aber wegen der vergleichsweise geringen (Rest-)Darlehenssummen, der vorhandenen Sicherheiten sowie der Mieterträge dürfte das Risiko gegen Null tendieren. Der Wert jeder der beiden Immobilien dürfte bei weitem die gesamte Darlehenssumme übersteigen.

Ausreichendes Einkommen ist vorhanden (näheres dann bei Interesse und entsprechendem Kapitalnachweis).

Ich wende mich deswegen an die " User-Gemeinde" , da ich den Spießrutenlauf bei den ortsansässigen Banken - die scheinbar kein Geld verdienen wollen - satt habe, obwohl genug Gewinn/Einkommen & optimale (Über-)Sicherheiten vorhanden sind, die ich mir mit ehrlicher, harter Arbeit & Geschick ganz alleine ohne Erbschaftseinflüsse etc. verdient habe.

Als ich z.B. letztes Jahr den Umbau des Bürogebäudes finanzieren wollte und das bei einer Mietrendite von ca. 7,5 % p.a., lehnte dies meine Hausbank (Dresdner Bank - naja die machen wohl z.Zt. gar nichts mehr und haben ja auch scheinbar `andere` Probleme, die ich nicht haben möchte) und alle weiteren Banken mit der Begründung ab, dass ich als Selbstständiger über kein regelmäßiges Einkommen verfüge, ganz außer acht lassend, dass Zins & Tilgung dieses Objektes ja durch die sehr niedrig angesetzte Miete alleine schon abgesichert worden wären.

Als Selbständiger (im Osten) ist man halt heutzutage nicht unbedingt der Wunschkunde der Banken, wenngleich meine Einnahmen in den meisten Fällen sicherer sind, als die eines (nicht beamteten) Arbeitnehmers, der ja auch nicht weiss, ob es seine Firma/Position nächstes Jahr noch gibt etc.

Es ist sicherlich kein Problem die Kredite bei den fianzierenden Banken zu prolongieren, aber aus heutiger Sicht macht die Ausreichung des neuen Kredites (Umbau Bürogebäude) Probleme und außerdem möchte ich alle Kredite über einen Kreditgeber abwickeln, da ich dann die Tilgung u.a. aus steuerlichen Gründen optimal variieren kann.

Gibt es Privatpersonen oder Institutionen, die an einer dementsprechenden offiziellen Kreditausgabe (also kein Schwarzgeld etc.) Interesse hätten und wenn, zu welchen Konditionen?

Oder welche anderen Möglichkeiten können mir die Profis noch aufzeigen?

Und dann hätte ich noch eine Frage, falls das mit der von mir gewünschten Finanzierungsform nicht klappen sollte und ich dann doch bei " meinen" Banken bleiben muß:

Werden denn die Zinsen im nächsten Jahr auf einem ähnlich tiefen Niveau bleiben oder sich gravierend bewegen, so dass sich der Abschluss eines dementsprechenden Forwarddarlehens lohnen könnte?

Über eine rege – ernstgemeinte - Teilnahme an diesem Thread freue ich mich. Anfragen bitte hier im Thread oder über BM. Danke!!!


kaufprima

[lowkatmai]

Ganz kurz:

Problem kenne ich.
Als Selbständiger bekommt man, auch bei ausreichendem Kapitalfluß,
keine Hundehütte mehr finanziert.

Als Beamter-in (ExFreundin) werden einem die Kredite nur so nachgeschmissen,
auch wenn schon Kfz-Finanzierungen laufen und alles am Limit läuft.

Ist halt heute so, Pech gehabt.

Gruß lowkatmai

[Parron]

hallo kaufprima,

ich habe ein kompetenten finanzierungspartner in rostock. siehe unten.

du findest ihn unter www.freie-hypo.de

versuch es mal.

gruss parron



Freie Hypo
Regionalbüro Rostock
Warnowufer 54
18057 Rostock
Telefon: 03 81 / 405 37 37
Telefax: 03 81 / 405 37 11

Ihr Ansprechpartner:
Herr Ronald Rickert

[alzwo]

kaufprima,
wie ich es sehe, möchtest du erst einmal 40 T€ haben. Wie sollen die denn besichert werden? Willst du Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

[Kneto]

Als Selbständiger bekommt man, auch bei ausreichendem Kapitalfluß,
keine Hundehütte mehr finanziert.



Da hab ich ganz andere Erfahrungen gemacht. Als erfolgreicher Selbständiger mit ordentlichem Kapitalfluß kann man die Banken sogar in die Zange nehmen, bis sie jaulen. Man muß nur ein bisserl auf den Tisch hauen

[harahikari]

wenn du unter 3. geschrieben hättest."Sicherheit, siehe Punkt 2." hättest Du vom Objekt her gesehen schon mal gute Chancen, die Finanzierung zu bekommen, wenn die Hütte ausreichen Wert hat (ausreichend ist, wenn der Wert höher liegt als 1,38 x Netto-Darlehensschuld). Allerdings tun sich immer mehr Banken schwer, nachrangig zu finanzieren. Weil Du das Geld aber tatsächlich für den Wohnungsbau verwendest, solltest Du bei einer Bausparkasse nachfragen (am besten einen Vertreter ansprechen, der sich Generalvertreter nennt).

Das Wohnhaus, das Du aus dem Bürogebäude machen willst, liegt innerhalb des Gewerbegründstücks, vielleicht sogar in einem Gewerbegebiet. Das beleiht Dir keine Bank. Kannst höchstens als "Joker" anbieten, darauf eine zusätzliche Grundschuld auf das gleiche Darlehen eintragen zu lassen.
Was bei solventen Kunden auch gern genommen wird, ist die Ablösung des erstrangigen Darlehens. Natürlich nur des Wohnhauses (Punkt 2)

Kriegsentscheidend für die Kreditvergabe ist aber Deine Bonität. Die ist im Osten durchweg besch... und es gibt offenbar auch kaum ein Gewerbe, dem die Banken eine langfristige Existenz zutrauen. Leider nicht zu Unrecht. Ausnahmen sind vielleicht kleine Zulieferbetriebe für Großkonzerne.

Du meinst also, Du hast "genug Gewinn/Einkommen".
Wenn Dein Gewinn seit mehr als drei Jahren nachweisbar stabil oder steigend ist und, sagen wir mal ca 10% echtes Eigenkapital in Deiner Bilanz stecken (rechts oben, auf keinen Fall links unten !)und Du nach Abzug der Kapitalkosten für die laufenden privaten Darlehen und nach Abzug der in der Steuererklärung angegeben SV-Beträge noch mehr als 1500 EUR (nach Steuern) für Dich und Deine Familie zum Leben übrig hast, dann solltest Du selbst im Hinblick auf Basel II wirklich gute Chancen haben, das gewünschte Darlehen zu erhalten.
Ehrlich? Ich glaube, das hast Du nicht !

[kaufprima]

Hallo zusammen,

vielen Dank für die Antworten:

# 2. jaja, das kann ich auch nicht verstehen, letztens sagte mir mein Banker, dass Vermögen nichts zähle, es komme nur auf das Einkommen an (und das ist bei Selbstständigen ja nicht auf 10 Jahre hinaus kalkulierbar, insofern findet das dann keine Anrechnung) - armes Deutschland!!! Als Selbstständiger bist du der Buhmann & Oberdepp der Nation, mußt überall bezahlen und wenn du heutzutage (früher war das auch schon mal besser) einen Kredit haben willst, wird dir so ein "kleines Beamtenmäuschen“ mit A 9 allemal vorgezogen, obwohl ich mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehe, dass ich per Saldo vermögender bin als jeder Banker, mit dem ich jemals über einen Kredit verhandelt habe.

# 3. Danke für den Tip, habe dort mal eine e-mail hingeschickt, mal sehen, was ich dort als Antwort bekomme. (Die sind ja vor Ort und können die Chancen & Möglichkeiten hier am besten abschätzen)

# 4. Ist das nun eine allgemeine Frage oder hast Du speziell Interesse? Falls Letzteres der Fall ist, will ich das gerne beantworten: nun, wie man es genau stricken würde, müßte man sehen, im Moment würde ich sicherlich mit 40 T€ auskommen und könnte dann die anderen Kredite auslaufen lassen, um eben keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen (Das ist ja das Paradoxe bei den Banken, sie tun so, als ob sie mit meinem Kreditangagement "Bauchschmerzen" haben, und wenn ich Ihnen dann sage, o.k., dann zahle ich es bspw. nächsten Monat komplett alles zurück, dann bestehen sie aber auf Ihrer Vorfälligkeitsentschädigung, irgendwie unlogisch, oder nicht?) Das Geld könnte ich natürlich grundbuchlich werthaltig besichern, wäre nur etwas umständlich, da dann ja ggfs. die vorhandene 350 TDM Grundschuld für das eine Jahr noch geteilt werden müßte.

Ps. ...und noch eine Anekdote: Vor kanpp einem Jahr rief mich mein Bankerin an und sagte mir, dass die Bank wieder ihr Gutachten (das ich ja nicht mal, auch nicht auf ausdrücklichen Wunsch, zu sehen bekomme) aktualisieren müsse und das geschehe für mich natürlich nicht kostenfrei. Ich sagte ihr, dass ich dem Gutachter gerne alles aufschließen und die Mietverträge zeigen werde, aber sie könne von mir nicht erwarten, dass ich auch nur einem Cent dafür dazubezahlen werde. Sie meinte, ich müsste das aber und verwies auf den gültigen Kreditvertrag, in dem davon aber nach meiner Recherche leider keine Rede war. Ich erwiderte außerdem, dass ich die Notwendigkeit eines Gutachten nun auch überhaupt nicht verstehen könne, es seien noch kanpp 70 T€ offen, davon hätten sie eine angesparte KLV in Höhe von gut 30 T€, also verblieben noch ca. 38 T€ Restrisiko und dass bei jährlichen 10 T€ Mieteinnahmen, ebenso hoher jährlicher Tilgung und einem Baugrundstück mit Rohbau, sowie 2.000 qm Lagerhalle und knapp 2 Hektar Gewerbegrundstück. Ich fragte sie also demensprechend, was denn nun eigentlich der Gutachter feststellen solle, erwarte sie etwa, dass das ganze Objekt nur 10 oder 20 T€ wert sei & ich dementsprechend noch nachschießen müsse?? Naja, darauf konnte sie mir auch nichts erwidern, aber seitdem ist die Beziehung etwas angespannt!!

# 5. Die kann man nur in die Zange nehmen, wenn man richtig viel Schulden hat und die Bank auf einen angewiesen ist, dass man seine Kredite auch ordentlich bedient, ansonsten muss man schon in einer außerordentlich guten Branche (gibt es die im Moment überhaupt?) tätig sein und außerordentlich gute Zahlen aufweisen und noch ne dicke Erbschaft gemacht haben, dann mag das auch wohl so sein, ansonsten kann ich mir das in der heutigen Zeit eher wenig vorstellen.

Einen schönen Abend noch!!

kaufprima

[Kneto]

# 5. Die kann man nur in die Zange nehmen, wenn man richtig viel Schulden hat und die Bank auf einen angewiesen ist, dass man seine Kredite auch ordentlich bedient,


Das ist nun wirklich ausgemachter Nonsens. Es ist genau anders rum. Denn wenn Du nichts hast, bist Du nichts. Ist leider so. Wenn Du Schulden hast, bist Du auf die Bank angewiesen und nicht umgekehrt. Die Bank läßt Dich nicht so leicht aus der Verantwortung.


ansonsten muss man schon in einer außerordentlich guten Branche (gibt es die im Moment überhaupt?) tätig sein


Die gibt es immer. Genauso wie es gut laufende Börsen auf diesem Planeten in einer Baisse gibt.

und außerordentlich gute Zahlen aufweisen


Hier stimme ich zu.


und noch ne dicke Erbschaft gemacht haben


Ein überzeichnetes Bild ! Besonders diese Kombination.


dann mag das auch wohl so sein, ansonsten kann ich mir das in der heutigen Zeit eher wenig vorstellen.

Tja, das ist der Unterschied...zwischen Vorstellung und Wirklichkeit.

Das bereits jetzt wirksame Basel II stärkt gerade die finanzkräftigere Klientel und schwächt Unternehmen mit geringer Eigenkapitalquote zusätzlich.
Bezogen auf Immobilien bedeutet das, daß der Gutverdiener wesentlich besser pokern kann und deutlich besssere Kreditzinsen bekommt wie sein Gegenstück. Das kapitalschwache Unternehmen oder um auf Immobilien zurückzukommen, die eigenkapitalarme Familie muß, falls sie überhaupt einen Hauskredit bekommt, eine deutlich höhere Risikoprämie in Form von höheren Zinsen bezahlen.

Also: Auf den Tisch hauen bei Banken (z.B. bei Hausfinanzierungen) kannst Du nur, wenn Du finanziell gut da stehst. Und das auf den Tisch hauen ist auch nur dann glaubhaft, wenn die Bank in Dir einen guten Kunden hat, den sie ungern verlieren wird.
Mir hat das Fighten jedenfalls viel Spaß gemacht. Es war sehr lehrreich und ließ tief blicken. Ich kenne auch Zeiten aus meiner Zivildienst-Zeit, wo man nervige Briefe bekam von seiner Hausbank, weil man wieder ne 120-Mark- Rate des Kleinkredits nicht pünktlich zurückgezahlt hatte.
Heute bin ich am längeren Hebel. Und das ist auch gut so


Kneto

[kaufprima]

Hallo,

# 6. also da mußt Du etwas ein wenig falsch verstanden haben, es gibt ja eine bestehende Grundschuld über 350 TDM, die z.Zt. ja nur ungefähr zu einem Drittel „ausgelastet“ ist, denn das zukünftige Wohnhaus steht ja genau auf diesem Flurstück. Natürlich könnte ich auch eine nachrangige (2. oder 3.) Grundstück auf mein Wohnhaus bestellen, denn dort sind keine weiteren Belastungen eingetragen, mit Ausnahme zweier Eigentümergrundschulden, die aber in meinem Besitz sind und dann umgeschrieben werden müßten.

Selbst bei einer Versteigerung dürfte alleine mit dem Wohnhaus (im worst case maximal unter Abzug der angesparten KLV – in Ostdeutschland ist man ja vor Überraschungen nie gut) ein höherer Erlös als das 1,38-fache der Nettodarlehenssumme erzielt werden und dann wäre die Gewerbeimmobilie mit dem Einfamilienhaus noch gar nicht angetastet.

Von der Finanzierung über Bausparkassen halte ich nicht allzu viel, da zahlt man am Ende doppelt und dreifach (wie gesagt, keiner der beiden Kredite ist gekündigt und denke auch mal, dass es bei der Verlängerung der beiden Kredite durch die kreditführenden Banken keine Problem geben dürfte – nur ich persönlich möchte bei der einen Bank auf jeden Fall weg und bei der anderen müßte man mal sehen, wie sich das noch entwickelt.)

Das umzubauende Wohnhaus liegt am Rande eines in sich abgeschlossenen Gewerbegrundstückes zwischen Rostock und Schwerin (das ganze Gewerbegrundstück ist meines und war zu DDR-Zeiten ein Schwarzbau, hat aber Bestandsschutz) absolut im Außenbereich am Waldrand in einer sehr attraktiven Lage und bei dem Bau geht es mir weniger um die zu erzielende Miete, sondern ich möchte aus Sicherheitsgründen (eben wegen der Außerortlage), dass dort Personen meines Vertrauens wohnen und immer ein Auge auf das Objekt werfern können.

Was die grundsätzliche Lage in Ostdeutschland anbelangt, gebe ich Dir vollkommen recht, die ist mehr als besch... und ebenso auch die Eigenkapitalquote der meisten Firmen, allerdings kann man nicht alles über einen Kamm scheren, was alle Geschäftsbanken aber sicher hier machen (die wickeln Ihre Kreditengagements im Osten nur noch in der Hauptsache ab und versuchen, mit einem blauen Aue davonzukommen)

Wo in der Bilanz das Eigenkapital ausgewiesen wird, ist mir durchaus bekannt und da kann ich Dir sagen, dass ich mit meiner (kleinen) Firma gar keine Bilanz habe, da ich lediglich eine Einnahmen-/Überschussrechnung praktiziere, falls Du aber meine private „Vermögensbilanz“ meinen solltest, so beträgt mein privates Eigenkapital ein Vielfaches der von Dir angesprochenen 10% und – auch da kann ich Dich beruhigen – unter dem Strich habe ich auch per Jahressaldo das von Dir angesprochene Einkommen in den letzten 3 Jahren (gehabt).

Und trotz dieser – so denke ich selber ja auch – eigentlich optimalen Zahlen, bin ich trotzdem nur ein maximal „geduldeter“, aber lange kein „gewünschter“ Kunde der Banken, soweit sind wir hier im Osten schon gefallen.

Ps. Als ich noch ein größeres Unternehmen hatte, hat mir mal vor ca. 8 Jahren in Schwerin ein leitender „Bankverwalter“ gesagt, dass meine Zahlen mit das Beste seien, (Großhandel incl. o.g. Immobilie mit 25 – 30 % Eigenkapitalquote ist nicht so schlecht, denke ich) was er in seinem Hause habe, aber trotzdem bekomme ich keinen zusätzlichen Kredit. Punkt



kaufprima

[harahikari]

so, wie Du die Lage beschreibst, ist sie nunmal. Das wirst Du leider nicht ändern. Auch wenn Dich das offenbar sehr ärgert. Aber genau dieser Lage entsprechend habe ich versucht, Dir einen Ausweg zu weisen, wie Du doch noch zu Darlehen kommen solltest.
An Gewerbeobjekten als Sicherheit ist selbst bei allerbester Lage und allerbester Nutzung kaum eine Bank interessiert. Egal, wie hoch die Grundschuld darauf ist. Die Bank denkt immer:"Läßt sich das Objekt im Verwertungsfall überhaupt vermarkten, oder besteht die Gefahr eines Totalausfalles"?
Und weil sie in den letzten Jahren jede Menge Gewerbedarlehen abschreiben mußten, lassen sie es heute lieber gleich ganz sein.
Meiner Ansicht nach geht es nur noch, wenn das eigene Wohnhaus als Sicherheit belastet wird. Dann mußt Du wahrscheinlich doch Deine Privatgrundschuld an eine Bank abtreten. Und weil das nachrangig keine Hypothekenbank macht, habe ich Dir den Tipp mit der Bausparkasse gegeben.
Wobei die Bank wieder Bedenken Ohren bekommt, warum Du wohl eine Privatgrundschuld eintragen lassen hast...

Wie gesagt, rede mal mit einem alten, erfahrenen Vertreter. Der sollte wissen, was und wie es in seinem Hause machbar ist.

[V-12]

#5 bei welcher Bank hast Du denn diese Erfahrungen gemacht,bzw.wie lange ist das schon her ??

[kaufprima]

Hallo,

@ Kneto

Also ich habe festgestellt, dass sich die Bankmitarbeiter zwar „Bankkaufmann“nennen bzw. diesen Ausbildungsberuf auch gelernt haben, aber von Kaufmann konnte ich da regelmäßig (mit einer einzigen positiven Ausnahme) nie viel erkennen. Die kennen nur Ihre Bankkennzahlen und schauen in Ihre Liste, ob die betreffende Branche z.Zt. gut da steht, wenn man dann gerade der „falschen“ Branche angehört, hat man Pech gehabt, ganz egal, welche Zahlen man speziell vorweisen kann.

Als ich vor Jahren das entsprechende Handelsgeschäft hatte, paßte das lt. Ihrer „schwarzen Liste“ nicht in Ihr Geschäft, da bekam aber fast jede Baufirma unbegrenzt Kredite, weil die ja ein hervorragendes Geschäft machten. Heute wissen wir, dass gerade diese Branche wesentlich zum hohen Forderungsausfall der Banken beigetragen haben. Mein Pech ist, dass ich nun z.Zt. in dieser Branche mit einer Nische vertreten bin, aber gehört nun mal im erweiterten Sinn zur Baubranche.

Was ich den Banken vorwerfe ist, dass Sie überhaupt nicht differenzieren und nicht schauen, was macht der Kunde genau, welche Erfolge hat er in der Vergangenheit aufzuweisen, was hat er aufgebaut, wie lebt der Kunde persönlich und was ist er für ein Typ (sparsam oder haut er auf die ...) und welches spezielle Risiko hat genau diese Firma. Aber da ist man bei der Bank ja scheinbar bei der falschen Adresse, ich glaube, dazu wären auch die meisten Banker geistig überfordert.

Und selbst wenn man seinen Bankmitarbeiter vor Ort überzeugt und er sagt, er würde es auf jeden Fall machen wollen, dann geht die Sache in die Hauptzentrale, derjenige kennt die Gegebenheiten nicht vor Ort und schaut in seine besagte „schwarze Liste“ und damit hat sich die Sache erledigt.

Aber dann sag mir doch mal, welche „gute“ Branche (sagen wir mal im Mittelstand bis 20 Mitarbeiter) es denn z.Zt. überhaupt gibt? Also ich kenne da im Moment keine, auf die das zutreffen könnte.

Und was ich bei den Banken auch überhaupt nicht verstehe, ist ihre Schwarz-Weiß-Mentalität: Wenn es notleidende Firmen (Ich nicht, aber was man so im Bekanntenkreis o.ä. hört) gibt, die aufgrund gesunkener Umsätze/Gewinne nicht mehr die vereinbarte Zins- und Tilgungsrate in der vollen Höhe bedienen können, aber gewillt sind, das Unternehmen fortzuführen, auch die Zinsen und eine geringere Tilgungsrate bezahlen können, so sagt dann der betreffende Mitarbeiter (wieder nicht Vor-Ort, sondern dezentral - in diesem Fall in Berlin in der Sanierungsabteilung), dass er entweder die gesamte Rate bezahlt oder dasss der Kredit fällig gestellt wird. Punkt. Ohne Wenn und Aber!! Und ohne dabei die eigenen Bankinteressen (auch die werden dabei im insgesamt verletzt), die Interessen der betroffenen Mitarbeiter und das persönliche Schicksal der Unternehmerfamilie auch nur annährend mit zu berücksichtigen. Dem betreffenden „Kaufmann“ geht es lediglich darum, dass, wenn er den Kredit jetzt fällig stellt, dann war das offiziell seine einzige Möglichkeit und die Folgen können ihm persönlich nicht angelastet werden, wenn er aber einen Kompromiss findet und die Firma geht aber doch nach einem Jahr oder später den Bach hinunter, dann wird ihm persönlich dieses Mißgeschick zugeschrieben (und das ist nicht gut für die Karriere).

Mir ist z.B. ein Fall bekannt, da gab es bis vor knapp zwei Jahren noch eine Großhandelsfirma (zuletzt ca. 8 Mio € Umsatz), die konnte die jährliche Zins- und Tilgungsrate von ca 1 Mio DM (bei einem Restsaldo von ca. 4 – 5 Mio DM) nicht mehr aufbringen und der (angestellte) Geschäftsführer ersuchte die Bank, ob sie nicht die monatliche Rate um 1/3 bis die Hälfte reduzieren könne. Dann mußte er wie gesagt in Berlin antanzen, da sass dann lt. seiner Aussage ein „junger Schnösel“, der von alledem speziell gar keine Ahnung hatte, auch nicht haben wollte und sagte mit lachendem Gesicht, ex oder hopp, entweder er bezahle alles oder die Sache gehe in die Rechtsabteilung, die müßten ja auch was zu tun haben. Der GF führte aus, dass er nun wirklich nicht die komplette monatliche Rate aufbringen könne, aber die reduzierte sei erst einmal – einhergehend mit weiteren Sparmaßnahmen – auf jeden Fall zu erbringen, aber es half nichts, der „Kaufmann“ hatte an weiteren Überlegungen überhaupt gar kein Interesse (da frage ich mich doch, wieso Sanierungsabteilung?) und – da er sich mit der Ratenzahlung in Verzug befand – wurden die Kredite fällig gestellt.

Was ist nun das Ende der Geschichte, die gesamten Warenbestände und Forderungen bekam der Lieferant durch seinen verlängerten Eigentumvorbehalt, mag sein dass die Bank etwas aus dem Anlagevermögen bekam, aber das Kernstück, nämlich eine riesengroße Lagerhalle (die keiner braucht und noch dazu in schlechter Lage) steht seit 2 Jahren leer, wenn die Bank Glück hat, bekommt sie dafür mal maximal 250.000 €oder vielleicht 5.000 T€ Miete, aber bis dahin kostet sie weiterhin viel Geld (ich will nicht z.B. die Höhe der Grunsteuer wissen plus weiterer Kosten wie Heizung, Versicherung, Bewachung etc.), wenn sie überhaupt jemals verkauft wird.

Und nun komme ich als Kaufmann (in all meiner Geschäfts- und Unternehmertätigkeit mußte ich immer Kompromisse eingehen, flexibel sein und nach neuen Lösungen suchen, gerade das zeichnet einen guten Unternehmer aus) daher und mache mal eine Rechnung auf.

Wenn er z.B. noch 500 TDM jährlich bezahlen würde bei angenommenen 6 – 8 % Zinsen (250 – 350 TDM), so hätte er immer noch absolut die Zinsen bezahlt und auch obendrein noch einen gehörigen Anteil Tilgung, die Bank hätte also unter dem Strich im Prinzip mehr als 500 TDM mehr gehabt als heute (die Kosten müssen ja auch noch bezahlt werden) , selbst wenn sie nur die Zinsen erhalten würde, dann würde sie für ein im Prinzip abgeschriebenes Darlehen immer noch 250 – 350 TDM Zinsen erhalten, so dass sie dann immer noch besser gestellt wäre als heute. (Und die Chance auf dauerhafte Sanierung der Firma hätte ja grundsätzlich möglich sein können, z.B. durch Insolvenz eines großen Wettbewerbers, wie es ein Jahr später auch der Fall war (Mühl AG)). Ich als (Bank-)Kaufmann hätte in der Angelegenheit stets versucht, das Beste daraus zu machen, das wäre aber bestimmt nicht – wenn ich merke, dass es mein Gegenüber ernst meint – das Fälligstellen der Kredite.

Wie gesagt, mir geht es in dieser Beziehung ja eigentlich nicht schlecht, ich bediene seit Jahren die Kredite und die Kredite werden sicherlich auch im nächsten Jahr prolongiert (sicherlich nicht zu den attraktivsten Zinsen und sicherlich nicht mit der von mir gewünschten flexiblen Tilgungsvarianten) , nur ich dachte mir, dass es vielleicht auch noch bessere (private?) Möglichkeiten gibt und in ca. 9 Jahren hat sich das bei der jetzigen Tilgung eh erledigt, dann ist nämlich alles bezahlt.

Gruß

kaufprima

[kaufprima]

# 10

Die Bank würde meine Gewerbeimmobilie incl. dem dann gebauteten Haus ja noch als zusätzliche (Gratis-)Sicherheit bekommen, mein Privathaus und die angesparte KLV reichen schon bei weitem (auch bei der 5/10 Grenze) aus.

Und was die Eigentümergrundschulden anbelangt, so habe ich geschäftlich hin und wieder größere Käufe zu tätigen und wenn ich dann zur Bank gehe und dort anfrage, bekomme ich schon mal gar nichts und wenn ich dort einen kurzfristigen Kredit bekommen sollte, dann dauert das viel zu lange, dann ist das Geschäft schon lange gelaufen und so kann ich dem Verkäufer als Sicherheit kurzfristig diese Eigentümergundschulden im Orginal übergeben und bin so flexibel.

Und was die Bausparkasse anbelangt, so magst Du wohl recht haben, dass die noch eher eine "fragwürdige" Immobilie finanzieren, insofern danke für den Tip, aber dann ist das Prolongieren bei meinen beiden Banken doch wohl eher noch die zinsgünstigere Möglichkeiten - auerdem ist so ein Darlehen noch viel unflexibler und längerfristiger als ein Hausbankkredit.

mfg


kaufprima

[V-12]

kaufprima,auf eine Prolongation über die Dresdner würde ich mich nicht verlassen.
Du wirst sicher demnächst Post aus dem Hause Dresdner mit der Info,dass Dein Engagement nicht mehr zum strategischen Geschäft des Hauses gehört,erhalten und man wird Dir nahe legen,andere Finanzierungspartner zu suchen.

[K1K1]

Diverse Banken sind z.Zt. leider wirklich der Hemmschuh einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung.

#14 kann ich bestätigen. Mein Tipp: Auf jeden Fall weg von der Dresdner, die ist für einen Mittelständler als Partner ein echter Risikofaktor.

Grüße K1

[Kneto]

V-12: Einmal vor ca. 14 Monaten und einmal vor ca. 3 Monaten.

kaufprima: Puh, da haste ja einiges geschrieben.
Vergib mir, wenn ich mich jetzt nur auf folgende Frage von Dir konzentriere:

Aber dann sag mir doch mal, welche „gute“ Branche (sagen wir mal im Mittelstand bis 20 Mitarbeiter) es denn z.Zt. überhaupt gibt? Also ich kenne da im Moment keine, auf die das zutreffen könnte.

Online-Werbung !


K1: Mein Onkel hat einen Handwerksbetrieb (Maler) und ist ebenfalls bei der Dresdner. Seinen Aussagen decken sich mit Deinen Gedanken.



Kneto

[kaufprima]

Hallo,

V-12 Naja das glaube ich nun nicht unbedingt, da dann in ca. einem Jahr ja 45 T€ einem KLV-Zeitwert in Höhe von mehr als 30 T€ gegenüber stehen, aber denkbar ist bei den Banken heutzutage alles, da kann man nie sicher sein.

K1 ....aber die anderen Banken sind auch nicht besser!!

Kneto ...naja bei der Online-Werbung gleich von einer Branche zu sprechen, halte ich doch auch ein bisschen übertrieben, sagen wir die Branche heißt „Werbung“ und die Online-Werbung ist eine sicherlich nicht schlechte Nische davon.

Aber da hat der Malermeister von nebenansicherlich viel schlechtere Karten...

kaufprima


Ps. ...und was mich dann immer am meisten ärgert ist, wenn diese Typen wie Victory-Ackermann, Fahrholz, Schulte-Noelle etc. dann bei Sabine Christiansen auftauchen und zur Märchenstunde einladen und erzählen, wie sehr doch die Banken den Mittelstand unterstützen usw.

Auch verstehe ich nicht, warum die Banken überhaupt soviel Geld für (Fernseh)werbung ausgeben, „Beraterbank", "Bank Ihres Vertrauens", „Wir machen den Weg frei“ und wie die Sprüche alle heissen,wenn wollen sie damit überhaupt ansprechen, wenn ich einen Rat brauche, dann gehe ich bestimmt nicht zur Bank. Und nun werden die Looser-„berater“-Banken ja wieder munter und bewerben Ihre einmaligen Anlagemöglichkeiten, als wenn sie nicht genug Anlager mit in den Ruin getrieben haben (die Gier der Menschen hat dieses natürlich auch noch positiv bestärkt und wesentlich dazu beigetragen.)

Und wenn ich mir dann mal das stümperhafte Vorgehen einiger Vorstandsetagen anschaue, als zwei große deutsche Bankinstitute fusionieren wollten und man dieses vorher schon als zukünftigen Coup rausposaunte, schon mal vorsorglich mitteilte, dass alle Kunden unter 500.000 DM Barvermögen gar nicht mehr von der zukünftigen „Hauptbank“ bedient werden, sondern mit der Online-Banktochter vorliebe nehmen müßten; und um die Investmentbanker der einen Bank zu halten, wurden eine Milliarde DM oder waren es € ausgegeben (und weitere 2 Jahre später wurde dann wahrscheinlich die gleiche Summe nochmals aufgebracht, um diese Banker dann wieder aus ihren hochdotierten und langfristigen Verträgen rauszukaufen), dann frage ich mich doch, woher diese „Kaufleute“ die Berechtigung haben, wenn Malermeister Müller mal sein Konto überzogen hat, diesem seine Kredite fällig zu stellen etc. und darüber zu befinden.

[lowkatmai]

Sind nicht nur die Großen die bei den Banken nerven, sondern auch die pickeligen Azubis und Jungbanker z.B. bei meiner Volksbank.

Die denken z.T. wirklich immer noch sie sind die "Master of the Universe" und benehmen sich auch so.

Ist nicht mehr ganz so schlimm wie noch vor Jahren, aber immer noch zum Kotzen.

Hab` schon oft überlegt mein Konto dort völlig zu schließen.
Bislang hab` ich mich noch nicht durchgerungen. (Mach natürlich viel über andere Online-Konten)

Gruß lowkatmai

[kaufprima]

Nur weil sich diese Banker ne Krawatte bei C&A oder Kik leisten konnten, denken Sie nun auch, dass sie die Weisheit mit Löffeln gefressen haben


Gruß

kaufprima

[V-12]

#10 Kneto,entweder bist Du so stabil,dass die Banken Probleme mit Ihrer EK-Quote kriegen,wenn Du die Konten cancelst oder es ist nur Deine Auffassung,dass die Banken jaulen.Für mich klingt das sehr nach Wunschdenken.
Zu meinem Bekanntenkreis gehört beispielsweise eine Milliardärsfamilie die auch die Hausbank wg.fehlender Flexibilität gewechselt hat.

[V-12]

#17 kaufprima,ich wünsche es Dir nicht,aber bereite Dich unbedingt darauf vor.Die werden Dir Konditionen anbieten,die mit "Frechheit" noch äusserst moderat betitelt sind.

[kaufprima]

V-12 naja, das war vor 2 Jahren schon so bei der letzten Anschlussfinanzierung, als der angebotene Zins auch ca. 1 - 1,5 % über dem marktgängigen Online-Zinssatz (für Häuslebauer) gelegen hat, ich konnte ihn dann noch um sae um schreibe 0,15 Prozentpunkte senken, aber mehr konnte (bzw. wollte) mein Bankkaufmann da nicht machen.


Gruß

kaufprima

[schlier]

Servus zusammen,
also als ex Banker möchte ich doc mal hier ne Lanze für diesen arg gescholtenen Berufsstand brechen. Also im allgemeinen geb ich euc eigentlich recht. die meisten Bakker sind keine kaufmänner mehr sonder verkäufer. Aber das ist eben eine neue strategie. Und wir wollen ja auch steigende aktienkurse, oder. Ja aber im imo bereich geb ich euch da nicht recht. dort sitzen meist recht qualifizierte mitarbeiter. Ihenn sind jedoch absolut die hände gebunden. Hab gute persönliche kontakte zu den immo bereichen von fast allen deutschen großbanken. und die mitarbeiter stöhnen ja auch nur über die internen vorgaben. Die wissen auch, dass ihre Kreditvergabekriterien momentan nicht die besten sind. Ja also im anlageimmo bereich braucht man als selbständiger momentan wirklich kaum mehr zur bank zweck kredit gehen, außer man hat so viel ek wie man kredit will;-) Beamte sind super(Hab grad erst 2 finanziert bekommen;-)) Aber Mit der passenden Boni macht ein gespräch mit dem Banker richtig Spaß;-) ich gebe euch ja prinzipiell recht. Nur können die mirtarbeiter in den filialen nichts für die ferfehlte Geschäftspolitik der Vorstände. Und banken handeln nun mal nicht antizyklisch. Obwohl sie es immer predigen;-) Also denkt dran. Banker sind auch nur menschen;-)

[Kneto]

V-12: Es bleibt Dir überlassen, zu mutmaßen. Ich dagegen habe erlebt, was ich erlebt habe. Über das Wort jaulen könnten wir allerdings noch diskutieren. Ich würde auch winseln gelten lassen
Was ist denn konkret im Fall der Milliardärsfamilie passiert ? Wie definieren Milliardäre "fehlende Flexibilität" in bezug auf Bank-Dienstleistungen ? Das würde mich schwer interessieren.

Schwer interessieren würde mich auch, ob Dein Name Programm ist. Welchen 12-Zylinder fährst Du ?

[V-12]

Es drehte sich um eine 50 Mio.US$ Bankbürgschaft,für die die Bank angeblich einige Prüfungszeit benötigte.Für die andere Bank stellte dies kein Problem dar.




PS.Der V 12 ist Geschichte.Aktuell ist es der SL 55.

[Kneto]

PS.Der V 12 ist Geschichte.Aktuell ist es der SL 55.

nice

[K1K1]

@kaufprima

wie ist denn die Sache bisher weitergelaufen?

Grüße K1