Rendite von Mehrfamilienhäusern? Suche links und Infos - 500 Beiträge pro Seite

[cobalt]

Hallo allerseits,

meine Mutter und ich haben zwei abbezahlte Eigentumswohnungen in zwei seperaten Häusern. Da sie langsam älter wird, denke ich darüber nach ein kleineres Mehrfamilienhaus, 4-6 Parteien, in Köln zu kaufen. Zwei Wohnungen wollen wir selbst bewohnen, die anderen und die beiden Eigentumswohnungen sollen vermietet werden.

Ich möchte die beiden Wohnungen als Garantie stellen um möglichst wenig Eigenkapital einzubringen. Jetzt frage ich mich, welche Mietrenditen sich bei Vermietung so erzielen lassen. In einem Mehrfamilienhaus sind die einzelnen Wohnungen ja bis zu 30% günstiger, d.h. die Mietrendite müßte höher seien.

Für dieses Projekt möchte ich mir zwei bis drei Jahre Zeit lassen, denn mit dem Ergenis muß ich ja sehr lange leben.

Hat jemand mit solchen Projekten Erfahrung und kann mir gute links zur Vorbereitung empfehlen?

Oder ist es einfacher zwei weitere Eigentumswohnungen in einem gepflegten Objekt zu kaufen und sich den Streß mit den Mietern zu sparen?

Ist es sinnvoll, im gleichen Haus mit den Mietern zu leben??? usw, usw...

Bin für Kommentare dankbar.

Grüße

cobalt

[casel]

Finde dieses Projekt eine gute Idee,
besser wäre es wenn Ihr Eure ETWs verkauft um mehr Eigenkapital zu haben (könnte nötig sein) und weil Häuser wie schon gesagt auch billiger sind. Ob Ihr mit den Mietern zusammenwohnen wollte, müßt Ihr selber entscheiden, hat Vor- und Nachteile. Ich würds aber an Eurer Stelle machen, wenn Ihr eine gewissene Lockerheit habt. Leerstehende Häuser sind aber i.d.R. teuerer, so daß wenn man es eh vermieten will besser schon vermietet erwirbt. Ich würde aber nicht zwangsweise ein Haus suchen wo 2 Wohnungen leer sind, sondern kaufen und dann Eigenbedarf bei den blödesten Mietern anmelden (oder halt für die beiden besten Wohnungen), allerdings sollten Eure Wohnungen vorher verkauft sein, damit man diese den Mietern nicht anbieten muß.
Die Mieter haben schon genug Rechte in Deutschland, sehr hier keinen moralischen Dissens, die wenigen vermieterfreundlichen Möglichkeiten auszuschöpfen.

[gapdown]

Hallo,
ich persönlich würde zu 2 Eigentumswohnungen in einer kleineren Einheit und bevorzugter Wohnlage raten.
Alles andere würde ich in Stundentenwohnungen investieren.
Ich kenne einige die das so gemacht haben und recht gut damit fahren. Studenten kann man sich ja aussuchen.
Die Zeitschrift "Cash" hat 1 oder 2x im Jahr aussagekräftige Immobilienbewertungen/Marktbeschreibungen aller deutschen grösseren Städte. (Wohnlagen, Rendite, qm²-Preise)
Sehr empfehlenswert: Die Ausführungen von Volker Lohmann (Finanzanalyst Reutlingen) in der Samstagsausgabe der FAZ.
Jede Woche ein anderes Thema: Müsste man schauen, wo man die älteren Ausgaben bekommt. "Dein" Thema wurde in jedem Fall schon mal behandelt. Evtl. Bücherei, etc.
So einen Profi brauchst Du-der rechnet Dir das seriös durch.

[gapdown]

Heisst: Volker Looman

[gapdown]

Nun mal so die Qualität die Looman abliefert:
20. Februar 2004 Nicht nur im Einzelhandel, sondern auch in der Investmentbranche tobt seit Monaten ein regelrechter Rabattkrieg. Die Schlacht um die Ausgabeaufschläge und Verwaltungskosten hat in der Zwischenzeit so absurde Formen angenommen, daß die meisten Privatanleger den Überblick verloren haben. Das hat für die Unternehmen auf Dauer fatale Folgen, weil das Vertrauen in die Investmentzunft, das durch die Börsenkrise ohnehin schon schwer genug beschädigt worden ist, mit hoher Wahrscheinlichkeit weiter sinken wird. Die meisten Gebühren und Kosten, die in den Prospekten stehen, sind zur Zeit nur noch unverbindliche Vorschläge, und der Handel mit Aktien und Wertpapieren verkommt zum orientalischen Basar.

Wer die offiziellen Sätze bezahlt, gilt als dumm und naiv, und wer handelt, bis die Nerven der Anbieter und Verkäufer blank liegen, gilt als schlauer Fuchs. Vor diesem Hintergrund sollten die Anleger das Kleingedruckte in den Emissionsprospekten und Rechenschaftsberichten nicht auf die leichte Schulter nehmen, weil jeder Euro, der nicht in das Fondsvermögen der Gesellschaft fließt, die Rendite der Geldanlage schmälert, wie die folgenden Zahlenbeispiele belegen.

Erhebliche Spanne bei Ausgabeaufschlägen

Ausgabeaufschläge sind Einmalkosten, die beim Kauf von Fondsanteilen anfallen. Sie betragen in der Regel zwischen 2,5 und 6 Prozent des Anlagebetrages. Die niedrigen Kosten fallen beim Kauf von Rentenfonds an, die das Geld ihrer Kunden in festverzinsliche Wertpapiere investieren, und die hohen Kosten werden fällig, sobald das Geld in Aktien fließt. Bei den Mischfonds, die sowohl in Renten als auch in Aktien investieren, liegen die Ausgabeaufschläge in der Regel zwischen 3,5 und 4,5 Prozent. Die einzelnen Sätze sind Nominalwerte, so daß die effektiven Kosten zum Teil höher sind, weil die Ausgabeaufschläge nach zwei Methoden erhoben werden.

Die günstigere Variante ist der deutsche Ausgabeaufschlag. Hier wird im Hundert gerechnet, wie die Fachleute sagen. Wenn ein Anleger beispielsweise 100.000 Euro in einen Fonds steckt, der glatte vier Prozent kostet, betragen die Kosten nicht 4.000 Euro, weil der Fondsmanager das Anlagekapital durch 1,04 teilt. Das führt zu einer effektiven Investition von 96.153,85 Euro, so daß die Kosten bei 3846,15 Euro liegen. In diesem Fall sind der nominale und effektive Ausgabeaufschlag identisch. Sie betragen je vier Prozent, weil 3846,15 Euro mal 100 geteilt durch 96 153,85 Euro eben vier Prozent entsprechen.

Internationaler Aufschlag anders berechnet als deutscher

Anders sieht die Rechnung beim internationalen Ausgabeaufschlag aus. Hier rechnen die Fondsmanager vom Hundert, so daß im vorliegenden Beispiel volle 4.000 Euro anfallen. Folglich fließen nur noch 96.000 Euro in das Vermögen der Fondsgesellschaft, so daß die effektiven Startkosten des Investors steigen, weil 4.000 Euro mal 100 geteilt durch 96.000 Euro zu 4,17 Prozent führen. Insgesamt klettern die Effektivsätze proportional zur Höhe des Ausgabeaufschlags. Bei einem Satz von fünf Prozent sind effektiv 5,26 Prozent zu bezahlen, und bei einem Wert von sechs Prozent fallen in Wahrheit sogar 6,38 Prozent an.

Die Abrechnung der Einmalkosten liegt im Ermessen der einzelnen Unternehmen, doch der Trend zur internationalen Methode ist unverkennbar, weil die Angelsachsen in der Investmentbranche den Ton angeben. Für die Anleger spielen die Abrechnungsmethoden nur die zweite Geige. Viel wichtiger ist die Einsicht, daß die Einmalkosten massiven Einfluß auf die Rendite der Anlage haben. Dabei gelten schlichte Regeln: Je kürzer die Anlagedauer ist, desto geringer ist die Rendite des Kapitals, und Sparverträge sind von den Ausgabeaufschlägen stärker betroffen. Wenn beispielsweise 100.000 Euro fünf Jahre lang zu vier Prozent angelegt werden, sinkt die Rendite beim internationalen Aufschlag von 2,5 Prozent von vier Prozent auf 3,47 Prozent. Bleibt das Kapital zehn Jahre im Topf der Anlagegesellschaft liegen, kommt unter dem Strich eine jährliche Verzinsung von 3,74 Prozent heraus.

Laufende Kosten knabbern an der Rendite

Noch schwerer fallen die Ausgabeaufschläge bei Sparplänen ins Gewicht. Wer monatlich 250 Euro in einen Rentenfonds steckt und die Sache nach fünf Jahren beendet, muß sich bei einem jährlichen Anlagezins von vier Prozent mit einer Rendite von 2,97 Prozent zufriedengeben. Ursache sind die laufenden Kosten von jeweils 2,5 Prozent. Der Anleger investiert 250 Euro pro Monat. Davon werden aber jeweils zehn Euro für Marketing und Vertrieb abgezwackt, so daß lediglich 240 Euro für die Anlage zur Verfügung stehen. Das führt nach fünf Jahren zwar zu einem Endguthaben von 16 133 Euro, doch die Rendite sinkt um 103 Basispunkte, weil die Gebühren monatlich zu Buche schlagen und den Anlageerfolg begrenzen. Geringer wird der Schaden, wenn der Sparplan lange läuft. Bei einer Anlagedauer von zehn Jahren sinkt die jährliche Rendite von vier auf 3,5 Prozent, und bei einer Laufzeit von 15 Jahren geht die jährliche Verzinsung von vier auf 3,68 Prozent zurück, weil die Zinsen und Zinseszinsen die Kosten zum Teil wieder neutralisieren.

Die massiven Auswirkungen der Ausgabeaufschläge auf die Gesamtverzinsung haben in den letzten Jahren zu vielen Diskussionen geführt. Daraus ist in jüngster Vergangenheit ein regelrechter Flächenbrand geworden, der manchen Finanzberater in große Nöte stürzt. Die Ausgabeaufschläge sind das Brot-und-Butter-Geschäft vieler Banken und Vermittler, so daß die Frage auftaucht, wovon die Verkäufer leben sollen oder werden, wenn sie sich durch Rabatte selbst um ihre Pfründe bringen beziehungsweise die Privatleute einfach nicht mehr bereit sind, die Ausgabeaufschläge zu bezahlen. Die Antwort ist ganz einfach: Entweder werden die heiklen Ausgabeaufschläge in laufende Kosten umgewandelt, oder den Anlegern werden wieder Produkte wie zum Beispiel klassische Kapitalversicherungen angeboten, bei denen die Einmalkosten genauso anfallen, aber für die meisten Leute im dunkeln bleiben.

Trend zu steigenden Gebühren

Bei den Investmentfonds ist im Augenblick der Trend zu erkennen, daß die laufenden Kosten steigen. Die jährlichen Gebühren für die Verwaltung liegen in der klassischen Vermögensverwaltung zwischen 0,5 und 1,0 Prozent des Anlagekapitals, doch bei Investmentfonds fallen schnell Kosten von ein bis zwei Prozent an. Damit kommen die Verkäufer zwar nicht gleich an das große Geld, doch wer Geduld hat und sein Geschäft langfristig betreibt, muß beileibe nicht darben, weil die laufenden Erträge höher als in der Vergangenheit sind. Genauso ist es denkbar, daß der Ausgabeaufschlag von vorne nach hinten verlagert wird. Es gibt Unternehmen, die aus optischen Gründen auf die anfänglichen Ausgabeaufschläge verzichten. Statt dessen bezahlt der Anleger jährlich höhere Gebühren, und richtig zur Ader gelassen wird er beim Ausstieg, weil jetzt vier oder fünf Prozent der Anlagesumme fällig werden.

Alternativ werden Finanzprodukte wie zum Beispiel klassische Kapitalversicherungen ins Gespräch gebracht, bei denen ebenfalls Einmalkosten anfallen, die aber im Gegensatz zu den Ausgabeaufschlägen der Investmentfonds nicht offen ausgewiesen werden. Bei den Kapitalversicherungen fallen seit Jahr und Tag einmalige Kosten von vier bis fünf Prozent der Anlagesumme an, doch diese Gebühren sind bis heute nicht richtig ins Bewußtstein der Anleger vorgedrungen. Die Quittung dieser Ignoranz bekommen die Anleger, die ihre Verträge vor Ende der Vertragslaufzeit kündigen, in Form mäßiger Rückkaufswerte präsentiert. Solange die Kosten aber im dunkeln bleiben, herrscht Ruhe an der Front. Der Anleger lebt in dem Glauben, daß die Beratung kostenlos war, und der Vertreter freut sich über die Provision, frei nach dem Motto: Was der Anleger nicht weiß, macht ihn auch nicht heiß.

Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen.

[Waldsperling]

Hallo cobalt,

>>>Für dieses Projekt möchte ich mir zwei bis drei Jahre Zeit lassen, denn mit dem Ergenis muß ich ja sehr lange leben. <<<

Richtig! Und das ist deine alles entscheidende Frage:

>>>Oder ist es einfacher zwei weitere Eigentumswohnungen in einem gepflegten Objekt zu kaufen und sich den Streß mit den Mietern zu sparen? <<<

Wenn ich dein Posting richtig verstehe, hast du doch "alle Möglichkeiten dieser Welt".

Warum willst du dann Mieter mit einbeziehen

[cobalt]

Hallo,

vielen Dank für die Resonanz!

Wir hatten auch überlegt die beiden Wohnungen zu verkaufen, um ein Haus anzuzahlen. Natürlich könnten wir einfach auch das Geld in zwei neue Wohnungen stecken und die Differenz dann langsam abzahlen, die Zinsen sind im Moment ja günstig.

Aber ich muß auch an meine eigene Altersvorsorge denken und man hat mir erzählt bei einem guten Mehrfamilienhaus lägen die Renditen zwischen 7-12 %.

Kann das jemand bestätigen?

Wahrscheinlich ist die Wertsteigerung des Hauses damit berücksichtigt.

Danke für den Hinweis auf V. Looman. Und natürlich werde ich vor Projektbeginn mir einen guten Steuerberater nehmen, der mir das ganze Projekt gut durchrechnet.

Danke auch für den Hinweis, das die beiden Wohnungen zunächst vermietet sein müssen. Es reicht auch wenn in dem Haus erstmal eine Wohnung frei ist.

Grüße

cobalt

[casel]

Mit der Rendite von 7-12% stimmt es, hängt allerdings von der stadt ab, zu Köln kann ich nix sagen. (Wohne in Berlin), in Berlin kriegt man Top-Häuser für 12fach, solide für 10-fach. Allerdings sind kleinere Mietshäuser generell etwas teurer als große, erst ab ca 1 Mio Euro wirds richtig billig. (zumindest in Berlin) Es gibt aber auch Ausnahmen! Hab in Berlin-Friedrichshain ein Haus für 8,7 fach erworben plus Leerstand für 500 k bzw. 350 Euro/m2 inkl. Kaufnebenkosten, nach restlicher Sanierung und Mietsteigerung wirds in einigen Jahren etwa 8-10 fach nach Sanierungskosten sein. War aber auch ein Schnäppchen. Habe etwa 1,5 Jahre gebraucht um so ein Haus zu finden.
unbedingt nicht übereilen und lange Zeit alles genauestens analysieren, irgendwann gibts auch in Köln sicher was gutes und günstiges. Viel Erfolg!

[Harry_Schotter]

Köln:

einfache Lage=> 8fache Jahresnettomiete bis sehr gute Lage=>15fache Jahresnettomiete

Für einen Nachkriegsbau(ab 1950) werden in der Regel 2 Jahresmieten mehr als für einen Altbau(vor 1945)bezahlt.

Aber Achtung: Häuser aus der 50ziger Jahren sind wegen der schlechten Bausubstanz nicht sehr gefragt und daher nur mit der Kneifzange, das heißt mit entsprechenden Preisabschlagen anzufassen.


Viel Glück
Harry_S

[cobalt]

Preise von 350/qm...das klingt wunderbar.

Ich suche in Köln in den Lagen Sülz, Klettenberg, Lindenthal, das ist natürlich teuer. Aber ich habe ja Zeit.

Gibt es jemanden, der so schlechte Erfahrungen mit Mfh gemacht hat, daß er völlig davon abraten würde?

Und vielleicht noch einige links?

Grüße

cobalt

[casel]

Habe heute ein Mietshaus ersteigert in Berlin-Hermsdorf, ist eine Neubau-Stadtvilla in guter und ruhiger Lage. Bei Vollvermietung hätte man bei im Schnitt 7,50 Euro Miete exakt 12,1 fach inkl. alle Kaufnebenkosten. Miete ist aber in dieser Gegend auf 9-10 Euro steigerbar, es ist die allerbeste Lage aus dem Norden Berlins (meiner Meinung nach, bewohne dort selber eine Stadtvilla-Mietwohnung und bezahle 10 Euro Miete, meine Nachbarn ebenfalls). Nach Steigerung der Mieten sind real unter 10-fach möglich. Und das ist ein kleines Mehrfamilienhaus genauso wie der Urheber des Threads in Köln sucht, es ist auf jeden Fall möglich und vernünftig!