Sachsenfonds Zentraleuropa II (Prag) - 500 Beiträge pro Seite

[Culie]

Hallo liebe Experten,

wer kann etwas zum Sachsenfonds Zentraleuropa II sagen?

Emissionskapital € 16,8 Mio.
Mindestzeichnung € 15.000,- zzgl. 5% Agio.
Ausschüttung 7% nach tschechischer Steuer ab 2005 (zeitanteilig ab Monatsbeginn nach Einzahlung), steigend auf 8% p.a. im Jahr 2019.
Fondsobjekt:
Das Büro- und Geschäftsgebäude „Bredovsky Dvur“ im historischen Stadtteil Prag 1 setzt sich aus einem 2001 fertig gestellten Neubau und zwei in 2001 modernisierten Altbauten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 12.630 m˛ mit hochwertigen Büro- und Geschäftsflächen, Gastronomieflächen, acht Wohnungen sowie 161 Tiefgaragenstellplätzen zusammen.

Beteiligungskonzept
Kapitalanleger beteiligen sich als Kommanditisten an der deutschen SachsenFonds Zentraleuropa II GmbH % Co. KG, die mittelbar 99,9% der Anteile an der objektbesitzenden Gesellschaft hält.

Gutachten
Ein Immobiliensachverständigengutachten beurteilt die Lage, die Verkehrsanbindung und das Fondsobjekt positiv.

Vermietung
Das Fondsobjekt ist zzt. zu ca. 99% vermietet. Namhafte Hauptmieter der Büroflächen sind Boehringer Ingelheim mit einer Fläche von ca. 1.043 m˛ (ca. 8,3%), das British Council mit einer Fläche von ca. 1.139 m˛ (ca. 9,0%), Bristol-Myers Squibb mit einer Fläche von ca. 1.469 m˛ (ca. 11,6%) sowie der mit einer Fläche von ca. 2.001 m˛ (ca. 15,8%) flächenmäßig größte Mieter, Team Trackers, ein mittelbares Tochterunternehmen des italienischen Versicherungskonzerns Generali und der französischen Fluggesellschaft Air France.

Besteuerung
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden nach derzeitiger Besteuerungspraxis ausschließlich in der Tschechischen Republik auf Ebene einer Zwischenholding besteuert. Somit ist der Anleger in der Tschechischen Republik nicht steuerpflichtig. Die auf den Anleger entfallenden Einkünfte unterliegen in Deutschland dem Progressionsvorbehalt.

Finanzierung
Eigenkapital 47%; Hypothekendarlehen 53% (davon 50% in €; 50% in CHF) mit Zinsfestschreibung bis 05.01.2015.

Eine Nachschusspflicht ist ausgeschlossen.
Die SachsenFonds GmbH garantiert die Vollplatzierung des Emissionskapitals.

Laufzeit
Die Beteiligung an der Fondsgesellschaft wird auf unbestimmte Zeit eingegangen.
Sollte sich nach Ablauf von zwölf Jahren eine günstige Gelegenheit zur Liquidation der Fondsgesellschaft ergeben, wird die Fondsgeschäftsführung, nach Prüfung der steuerlichen Gegebenheiten, eine Veräußerung vorschlagen.

[Falanx]

Hallo Culie,

in diesem Thread ist mehrfach auf die grundsätzliche Problematik von Büroimmobilien hingewiesen worden. Diese gilt auch für den Zentraleuopa von Sachsenfonds:

- Bedarf vom klassichen Büroraum geht tendenziell zrück aus vielerlei Gründen z. B. Zunahme der Heimarbeit, Änderung in der Bevölkrungspyramide

Für den Sachsenfonds Zentraleuropa sprechen allerdings:
+ der noch moderate Einkaufspreis in Prag
+ die überschaubare Laufzeit
+ der vor allem im Immobilienbereich sehr solide Anbieter mit konservativen Kalkulationen (recht hohe Pufferungen eingeplant)

Auf der anderen Seite generieren Büroimmobilien mit langfristigen Mietverträgen aber auch mittelfristig recht sichere Ausschüttungen (bei vernünftiger Kalkulation). Es bleibt das Risiko des Wertrückgangs der Immobilie, der wiederum eng mit der Folgevermietung zusammenhängt.

Man muss immer das Gesamtkonzept des Anlgers sehen. Was hat er schon? Wo möchte er hin? Pauschal ist es schwierig etwas dazu zu sagen. Vielleicht solltest Du Dir aber den HGA Mitteleuropa III (Einkaufzentrum in Krakau) mal anschaun. Hier gelten die spezifischen Risiken der Büroimmobilie nicht.

Viele Grüße
Falanx

[BaBernd]

...aber dafür gelten andere "spezifische" Risiken...

[mexicanson]

@ BaBernd

Welche ??

Gruß Mexicanson

[BaBernd]

Mieterspezifische Risiken...
Risiken der Projektentwicklung...
Branchenspezifische Risiken...
etc...

[Culie]

@BaBernd

sowieso projektentwicklungsrisiken? Das Gebäude steht doch bereits .... oder meinst du etwas anderes? Was genau meisnst du mit Branchenspezifischen Risiken? generelle Immobilienrisiken oder risiken der branche der Mieter?
Bitte schreibe doch etwas ausführlicher, welche Risiken du in diesem Fonds siehst.
Mieterrisiken sind immer da - wobei ich hier die Mieter wie Boehringer zb als solvent beurteilen möchte.


Danke vielmals, liebe Grüsse, Culie

[BaBernd]

@Culie

Hallo,

ich bezog mich unter #3 auf den letzten Absatz von Falanx, in dem er schrieb "...Vielleicht solltest Du Dir aber den HGA Mitteleuropa III (Einkaufzentrum in Krakau) mal anschaun. Hier gelten die spezifischen Risiken der Büroimmobilie nicht. "

Insofern bezogen sich die Risiken unter #5 (natürlich ohne weitere Ausführungen) auf das HGA Objekt (Einkaufszentrum in Krakau)...

Grüße
BaBernd

[kickaha]

Hallo Culie,

die Qualität der Mieter sagt nicht unbedingt etwas über die Qualität der Mietverträge aus.

Bei den ganzen Fonds musst Du immer prüfen, WIE LANGE die Mietverhältnisse geschlossen sind und WIE die FiNANZIERUNG genau aufgebaut ist.

Es ist ziemlich blöd, wenn eine Zinsbindung bis 2015 vereinbart wird, aber nicht getilgt wird. Bei einer annuitätischen Tilgung von 1% beispielsweise sind nach 10 Jahren immer noch 85% der Verbindlichkeiten übrig.

Bei den meisten Fonds werden aktuell 7% Ausschüttungen ausgelobt. Aber die Liegenschaft erwirtschaftet insgesamt nur eine Bruttomietrendite von 5 oder 6%. Also werden die Zinsdifferenzen zwischen Fremd- und Eigenkapital ausgeschüttet (anstatt sie wegzutilgen); es werden liegenschaftsfremde Erträge ausgeschüttet. Wenn in 10 Jahren diese Zinsdifferenzen beispielsweise nicht mehr vorhanden sind geht`s halt in die Hose.

Ein besonders freches Stück finde ich die SHB Fonds.

Erlenhof beispielsweise hat eine Bruttomietrendite von 3,69% bezogen auf die Fondsgesamtkosten (Kaufpreis und Fondskosten 168 Mio. bei einer Anfangsbruttomiete von 6,2 Mio. Mieterträgen), aber es werden 6-8% ausgeschüttet (in der Hoffnung, dass über die versetzen Zahlungen und die Investmentfonds alles gut wird für die Anleger). Wer daran glaub, der hat sich selbst verkohlt.

Und das Ganze wird dann auch noch als der Weisheit letzter Schluß gelobt und in der Presse hoch gejubelt.

Gruß Kickaha

[mexicanson]

@ BaBernd

wie sehen die
- mieterspezifischen Risiken...
- Risiken der Projektentwicklung...
- branchenspezifischen Risiken...
- etc...

beim HGA Mitteleuropa III (Krakau) aus ?

Wie ist die Einschätzung bzgl. HGA Mitteleuropa II (Brünn) bzw. Sachsenfonds Warschau ?


Herzlichen Dank

Gruß Mexicanson