DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - Älteste Beiträge zuerst (Seite 72)

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.933.383 von gate4share am 11.10.18 17:59:06

Zitat von gate4share: Allerdings, da man so gut, zur 9fachen Jahresmiete kaufen kann inkl.zwei grosser Ankermieter meine ich , man sollte doch noch mehr kaufen, um ein schnelleres Wachstum zu erreichen. Aber eben bei der Qualität der Immobilien keine Rückschritte machen! Da sollte der Vorstand die personelle Besetzung ausbauen. Damit man noch mehr prüfen kann und so evl noch schneller und mehr Kaufobjekte ausmachen kann.

Das sehe ich als entscheidend an. Man betreut mittlerweile ein über 100 Mio. Portfolio mit einem wirklich schlanken Team.
Wächst man weiter so stark, muss man denke ich auch personell weiter nachziehen, man ist ja schließlich kein beliebig skalierbares SaaS Geschäftsmodell.
Mal schauen was da noch kommt..

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.933.539 von Strive_and_Prosper am 11.10.18 18:09:41

Zitat von Strive_and_Prosper:

Zitat von gate4share: Allerdings, da man so gut, zur 9fachen Jahresmiete kaufen kann inkl.zwei grosser Ankermieter meine ich , man sollte doch noch mehr kaufen, um ein schnelleres Wachstum zu erreichen. Aber eben bei der Qualität der Immobilien keine Rückschritte machen! Da sollte der Vorstand die personelle Besetzung ausbauen. Damit man noch mehr prüfen kann und so evl noch schneller und mehr Kaufobjekte ausmachen kann.

Das sehe ich als entscheidend an. Man betreut mittlerweile ein über 100 Mio. Portfolio mit einem wirklich schlanken Team.
Wächst man weiter so stark, muss man denke ich auch personell weiter nachziehen, man ist ja schließlich kein beliebig skalierbares SaaS Geschäftsmodell.
Mal schauen was da noch kommt..

Auch hinsichtlich der Verwaltung haben wir ja auch von Aussagen von Schrade gehört. Er betonte, dass man die gekauften Objekte gut und sinnvoll verwaltet, teilweise im Gegensatz zu Vorbesitzern, die sich noch nicht mal drum gekümmert hätten, dass die vollen Mieten jeden Monat gezahlt werden.
Das eine ist sicher die Verwaltung, der Märkte im Bestand. Dazu gehört die Kontrolle der Zahlungsströme, das Kosten Controlling, wie auch die Suche nach neuen Mietern und den Mietvertragsabschluss. Es wären schon min hundert tausend Euro im Jahr an Einnahmen und grösstenteils Gewinn , wenn man den Leerstand von jetzt wohl 4% auf 2% drücken könnte.
Aber das muss alles bearbeitet werden, es ist sicher richtig, dass man schlank aufgestellt ist und nicht einen grossen Wasserkopf in der Verwaltung angestellt hat. Und auch die eigene Verwaltung, im eigenen Haus, der Objekte ist ausserordentlich sinnvoll. Eine Vergabe an dritte Dienstleister mag oft bequemer sein, aber man hat nie so den aktuellen Überblick wie bei eigener Verwaltung und den Kontakt zu den Mietern, was evtl wieder bei anderen Objekten zu neuen Mietverträgen führen kann.

Hier meine ich indes, wenn es echt so gut läuft wie wir hören, also man viel zur 9fachen Jahresmiete einkaufen kann, das mit zwei grossen Ankermieter, die noch Jahre da sind, und sonstigen Voraussetzungen, dann meine ich, man sollte jetzt die Chancen nutzen. Ob in 1 oder 2 Jahren auch noch so günstig eingekauft werden kann, bei nahezu sicheren Objekten , das weiss man nicht.

Denn wenn man schon mal die grössten zwei Mieter für einige Jahr fest hat, dann kann man auf deren Mieten aufbauen und wird höchstwahrscheinlich noch weitere Mieter finden oder auch einen Ersatz. Also da kann zumindest so lange die aktuellen Mietverträge laufen, fast nichts falsch laufen. Und danach ist der Risiko begrenzt, weil eine Verlängerung oder die Vermietung an andere, ja nicht nur möglich ist, sondern sogar wahrscheinlich.

Meines Wissens laufen auch alle Projekte so, wie man sich bei Kauf dachte. Es gab keine Pleiten oder unvorhersehbaren Verlassen von Mieträumlichkeiten. Das natürlich mal so einzelne Kleinmieter die evtl von 5000 qm Verkaufsfläche 40 qm gemietet haben, dann nicht mehr zahlungsfähig sind oder das Ladenlokal aufgeben, das kann immer mal passieren, aber das ändert nichts wesentliches, so man ja diese Fläche angesichts grosser Ankermieter oft schnell wieder weiter vermieten kann.

Wie man so wahrnimmt hat Herr Schrade wohl viel zu tun. Er übernimmt auch die gesamte Öffentlichkeitsarbeit inkl. der Information und den Gesprächen mit Aktionären, Er unterzeichnet bei Notarterminen den Ankauf von Objekten und so wurde es mal gesagte, er wählte grösstenteils selber die Objekte aus, die man kauft, evtl mit Überblick des damaligen Vorstandes der ja die Bauqualität und den Zustand da noch besser beurteilen kann. Und da war so mein Gedanke, evtl müsste da noch jemand dazu in der Lage sein, die zu kaufenden Objekte zu beurteilen und so zur letztlichen Entscheidung vorlegen kann.

Glaube mich erinnern zu können, dass Herr Schrade mal sagte, es hätte auch wenig Zweck wenn man jetzt ganz viele Märkt aufkaufen würde, dann wäre das Konzept gefährdet und man wolle lieber bei der strengen Auswahl nach eigenen Vorstellungen bleiben. Da meine ich, dass man bei der strengen Auswahl bleiben sollte, aber trotzdem schauen sollte, ob man mit dieser Voraussetzung doch noch mehr kaufen kann. Denn jeder Kauf erhöht sowohl FFO als auch den Gewinn.

Bisher gab es ja oftmals Kapitalerhöhungen bis unter 10 % die der Vorstand so frei , unter Ausschluss der Aktionäre so verkaufen kann. Meines Wissens ist es auf 10 % des jeweiligen Kapitals begrenzt, weiss aber jetzt nicht, ob das eine gesetzliche Vorschrift ist, oder dieses eine Festlegung der AG selber ist. Hatte den Eindruck, dass die Nachfrage dieses mal nicht mehr ganz so gross war , wie bei vorherigen Kapitalerhöhungen. Man muss auch sehen Defama ist für viele institutionelle Anleger viel zu klein, um als Anlageobjekt in Frage zu kommen, viele dürfen aufgrund der offiziellen Voraussetzungen auch gar nicht hier investieren! Das geht dann nur, wenn man eben grösser wäre , mehr Kapitalausstattung hätte und auch einen gewissen Streubesitz und regelmässig einen Börsenhandel in einer gewissen Grössenordnung.

Der ehemalige Vorstandsvorsitzende von TAG , Elgeti hat ja auch, fast zur gleichen Zeit wie defama eine Immobilien AG gegründet, die sich auf den Ankauf von billigen gewerblichen Objekten konzentriert. Meines Wissens, ist die Festlegung , wie hier nur auf Fachmarktcentern, oder kleine Einkaufszentrum mit den Voraussetzungen bei Defama nicht identisch. Man kauft was günstig ist und man erwartet dieses gewinnbringend zu vermieten. Entsprechend ist diese AG sehr viel grösser, und hat enorme Kurssteigerungen errreicht. Da ist es schon soweit, dass auch die Institutionelle investieren können.

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.923.942 von Pep92 am 11.10.18 00:22:23

Zitat von Pep92: Das Defama das perfekte defensive Investment in solchen Phasen ist, ist ja wohl offensichtlich. Deren Geschaeft hat genau 0 mit China, Trump oder der Konjunktur zu tun. Leute werden immer in den Supermarkt einkaufen gehen, egal was mit dem Rest der Welt passiert. Zudem sind die Gewinne perfekt planbar und Wachstum is vorprogrammiert. Bis die Zinsen in Europa auf ein vernuenftiges Niveau steigen hat Defama die Anzahl der Maerkte mindestens nochmal verdoppelt.

Die Bilanz sieht auch top aus, wenn man die Immobilien mit den Verbindlichkeitn verrechnet. Man hat mehrere millionen in Cash und jeden Monat kommt durch Mietzahlugen mehr rein..dazu wird naechstes jahr radeberg fuer mehrere mio verkauft. Dann schwimmt defama im Geld..

Ist das denn so? Soweit ich das in Erinnerung habe, soll nun anfang 2019 die Renovierung und der Ausbau von Radeberg vorgenommen werden, die neuen Flächen dann an gute Mieter vermietet werden und dann will man mit dem dann sehr viel schöneren und mit viel mehr Mietern und höheren Mieteinnahmen an den Markt gehen und will wohl ehr mehr als die 15fache Jahresmiete erzielen.
Das bedingt aber erst noch einige an Geld. Da wäre die Sache mit dem Partner nicht so schlecht, weil dieser zuerts seinen 50 % Anteil zahl und dann auch die Hälfte der Erweitungskosten trägt, natürlich dann auch die Hälfte des Verkaufspreises kassiert.
Glaube, dass die Entscheidung nun allein den Neubau zu bewerkstelligen sicher nicht zu weniger Gewinn bei defama führen wird, sondern man höhere Erträge generieren wird. Allerdings müsste man in 2019 noch einiges Kapital erstmal investieren, bis man später dann mit hohem Gewinn verkaufen kann und dann auch hohen Geldzufluss hat.

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.943.268 von gate4share am 12.10.18 14:52:22

Details zu Radeberg Deal

Einschätzungen zum Radeberg Deal findet man in der Kauf Empfehlung der Vorstandswoche:
http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Nyse-DEFAMA_Portfolio_ueb…

[gate4share]

Was ein Mist, kann nicht kaufen. Man sagt immer die Nachkommastelllen wären nicht korrekt. Nun habe ich 12,1220 eingegeben, aber 12,122 müsste richtig sein oder?

Aber immer noch die Nachkommastellen sind nicht korrekt. Es muss dann wohl so sein, dass ein anderer Grund ist, evtl schon zu viel VOlumen heute, aber nicht die Nachkommastellen..........

Ich würde gern kaufen....

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.005.788 von gate4share am 19.10.18 17:10:42

Nachkommastellen

Man kann immer nur in 0,10er Schritten kaufen, soweit mir dies bekannt ist und keine kleineren Nachkommastellen.

[gate4share]

Was heist das jetzt genau nach deiner Meinung?

Also 12,10 , 12,30 oder wie?

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 58.944.969 von JohannesWild am 12.10.18 17:28:15

Auszug aus einer MItteilung von defama:

Hintergrund sei ein sich im Portfolio befindliches Einkaufszentrum in Radeberg. DEFAMA habe jüngst mitgeteilt, dass ein mit der HD Gruppe geschlossener Joint-Venture-Vertrag gekündigt worden sei. Dieses Einkaufszentrum solle modernisiert und erweitert werden. Da der Umbau nun nicht mit einem Partner erfolge, organisiere DEFAMA dies selbst. Der Bauantrag solle in Kürze gestellt werden. Schrade schätze, dass die Kosten für den Umbau den ursprünglichen Kaufpreis von 5,5 Mio. Euro übersteigen würden und nahezu vollständig über Fremdkapital sichergestellt werden könnten. Bei unterstellten Baukosten von 7,5 Mio. Euro hätte DEFAMA inklusive des Kaufpreises in das Einkaufszentrum dann über 13 Mio. Euro in Radeberg investiert. Das Projekt solle nicht in den Bestand übergehen. Die aktuelle Jahresnettokaltmiete liege bei 760 000 Euro und würde sich nach dem Umbau auf mehr als 1,2 Mio. Euro steigern.

"Das Interesse von Mietern für die erweiterte Fläche ist schon heute sehr hoch. Wir sind sehr zuversichtlich, dass wir in Radeberg vollvermietet sind, bevor die Umbaumaßnahmen Anfang 2020 abgeschlossen sind." Ziel sei das Objekt zu verkaufen. Das könnte bereits 2019 der Fall sein. Unterstelle man ein Multiple von 15 bis 18 bei der Jahresnettokaltmiete, könnte für DEFAMA am Ende ein außerordentlicher Gewinn von 6 bis 10 Mio. Euro hängenbleiben. Der maßgebliche Grund, weshalb
Schrade für das künftige Wachstum auch keine weitere Kapitalerhöhung mehr benötige.


Quelle: http://www.aktiencheck.de/exklusiv/Artikel-DEFAMA_Portfolio_…

[gate4share]

Also Schrade geht wohl, wie es in einem Bericht stand, davon aus, dass man dann Radeberg mit guten Gewinn verkaufen kann und somit die eingehende Gelder, bestehend aus Gewinn und Rückfluss des Eigenkapitals, dann als Eigenkapital für neue Objekte verwendet werden kann.

Wenn man zum 16,5 fachen verkaufen kann, wären das wohl etwa 19,80 Mio. Angenommen man hat dann den Umbau finanziert mit 7,5 Mio und wäre aus den Kaufpreis von damals 5,5 Mio mit noch 4 Mio im Minus, so müsste man ca 11,5 mio zurückzahlen zur Tilgung der Schulden. Somit würde man ca 8 Mio zusätzliche Liquidität einnehmen, wovon wohl auch noch anteilige Steuern abgehen würden. Wenn man diesen Betrag in 2019 so realisieren könnte, dann könnte man damit dann ab ende 2019 wohl neue Objekte für ca 55 Mio ankaufen, wenn man es mit 15 bis 20 % Eigenkapital macht!

Es wird sicher auch noch etwas Kapital da sein, aus der gerade erfolgten Kapitalerhöhung, welches nicht für die vier Käufe voll verwendet wurde. Es waren ja um 12 Mio Volumen und bei 20 % Eigenkapital musste man nur ca 2,4 Mio verwenden.

Es ist ja auch wohl so, dass ständig aus Bestand und dem Betrieb der Vermietung Gelder zurück fliessen. Es werden Mieten gezahlt, einen Teil muss man für die Kosten des Betriebs wie nicht umlegbaren Nebenkosten, Instandhaltungen und Verwaltung ausgeben. Dann müssen Zinsen und Tilgung gezahlt werden. Es wird wohl nicht viel übrig bleiben, da man ja auf ca 80% des Kaufpreises um 2,5 % Zinsen zahlt und wohl min 5,5 % Tilgung.
Die Abschreibung, führen wohl zu steuerfreien Geldzuflüssen, eben es sind Kosten, aber das Geld braucht nicht mehr aufgebracht werden.

Allerdings bleibt denn bei der Vermietung, nach Kosten für Betrieb, Verwaltung , Zinsen und Tilgung, noch was übrig?

Nehmen wir an, man kauft ein Objekt für 10 Mio was man zu 85% somit 8,5 Mio finanziert und 1,5 Mio Eigenkapital einsetzt. Dann würde es wohl etwa 1 bis 1,1 Mio Mieteinnahmen im Jahr erreichen, und wohl , bei 2,5% auf 8,5 Mio Darlehen ca 220,000 Zinsen aufwenden, DIe Tilgung soll anfänglich um 5,5% sein, also zahlt man dann auf das Darlehen von 8,5 Mio ca 5,5% Tilgung, somit ca 470 tsd.
Somit fliesst für den Kapitaldienst 690 tsd ab. Die Nebenkosten werden von den Mietern getragen. allerdings die Kosten für Instandhaltung, evtl auch bauliche Änderungen , und Verbesserungen und die Kosten für Verwaltung muss man noch von den Mieteinnahmen bestreiten. Also man hat in dem Beispiel dann 1,05 Mio Mieteinnahmen und 0,69 Mio Kapitaldienstkosten und eben noch Kosten wie eben aufgeführt. Für Instandhaltung solle man schon um 0,2 Mio im Laufe der Zeit rechnen. Es kann sein ,dass man in den ersten Jahren kaum etwas braucht, dafür wird dann später wohl eine grössere Reparatur notwendig sein, die dann die gesamten zugedachten Gelder auf einmal benötigt. Wenn wir dann noch 60 tsd für Verwaltung und sonstige Kosten rechnen, dann hat man ausser dem Kapitaldienst von 690 tsd noch ca 260 tsd Kosten summa dann 950. Die Mieten betragen ca 1,05 Mio, somit würden nur ca 100 tsd als Überschuss übrig bleiben.

Jedoch wenn man die 4% Leerstand im Schnitt noch belegen könnte, wäre es in dem Beispielfall ca 400 tsd mehr Mieteinanhmen, denen keine zusätzlichen laufenden Kosten gegenüber stehen.

Also der Rückfluss aus den einzelnen Objekten nach Kosten für Kapitaldienst , Instandhaltung etc und Verwaltung ist ehr gering. Die angesetzten Instandhaltungen von ca 2% des Wertes oder ca 20% der Mieten scheinen hoch zu sein, aber über die gesamte Lebensdauer von vielleicht 50 bis 80 Jahre wird man diese 2% im Jahr schon brauchen . Aber es wird sicherlich in vielen Jahren da weniger benötigt, so, dass Anteile der Instandhaltungsaufwendungen auch wieder zunächst als Eigenkapitalanteil für neue Käufe verwendet werden könnten.

Immer wenn ich so drüber nachdenke, meine ich, man müsste noch viel mehr Objekte kaufen, damit man möglichst bald richtig verdient. Denn in der ersten Finanzierungsphase von so 10 Jahren benötigte man die meisten Mieteinnahmen für den Kapitaldienst. Jedoch fängt das Geld verdienen dann erst richtig an, wenn man in einem Objekte keinen Leerstand hat, oder eben nach ca 10 Jahren die meisten Schulden zurück zahlte. Entsprechend niedriger sind die Zinsen.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 59.006.337 von gate4share am 19.10.18 18:12:25

genau,

so ist es.