Steuern sparen mit Immobilien, wer hat damit schon seine Erfahrung gemacht! - 500 Beiträge pro Seite

[HoliXXX]

Steuern sparen mit Immobilien, wer hat damit schon seine Erfahrung gemacht!

Mein Steuerberater ist der Meinung das ich zu viel Steuern zahle.
Und wer zahlt schon gerne Steuern.

Er verwies mich an einen Fachmann.
Eine Immobilie mit sonder Abschreibung, die Lösung?

Hier mal das Konzept vereinfacht.

Eigentums Wohnung, Berlin München, Leipzig.

Wert um die 100000€
Hypothekenzins gleicht die Miete aus, also Null kosten.
Steuerersparnis, Abschreibung für Tilgung, Versicherung, Verwaltung, noch mal Null kosten.

Und nach 25 Jahre gehört die Immobilie mir.

Mein Steuerberater kenne ich schon 15 Jahre, der so genannte Fachmann, macht einen soliden Eindruck.

Meine Frage, hat jemand mit der Thematik schon eine Erfahrung gemacht. Für mich hört sich das zu einfach an, deshalb meine bedenken.

Danke für Antworten HoliXXX

[mrbody]

Mieter weg -> Hypothekenzins gleicht die Miete aus, also Null kosten. -> Dann Quatsch

[Notabiturient]

Diese Schlupflöcher solle alle geschlossen werden!

Auf solch einen langen Planungshorizont ließe ich mich nicht ein!

[WimD.]

Tja die Mieter sind immer das Problem,
für den Fall das keiner mehr da ist oder
einfach nicht zahlt hat man neben dem
Tilgungsausfall auch jede Menge Ärger,
hinzu kommt, dass die eigentliche Nettomiete
keinen 100000 Euro Kredit abtragen kann.
Immobilien lohnen sich insofern meistens
nur in etwas höheren Regionen ab 1 Mio als
vernünfige Anlage, aber das ist ohnehin nur
auf jeden individuell planbar.

Gruss wüm

[RA2004]

schlupflöcher sollen geschlossen werden, haben aber bestandsschutz für bestehende verträge.

risiko sind:

1. schlecht/ garnicht vermietet/ mieter versaut wohnung

2. wohnung rechnet sich eigentlich nur mit dem steuervorteil und miete! dh. fällt eines von beiden weg, weil du bspw den job verlierst oder weniger gehalt bekommst, sieht die rechnung anders aus. aber selbst dann könnte sich die investition auf dauer lösen.


worauf du auf jeden fall achten musst ist: LAGE UND OBJEKT !!!

muss also zu einem guten preis ständig vermietbar sein!! münchner innenstadt vielleicht??

neubau kann etwas teurer sein als altbau. 100.000 euro ist für eine 2 zimmerwohnung (sollte es schon sein, wg vermietbarkeit!!!! nicht zu gross!! nicht zu klein! dann findest nen mieter!) relativ billig!! bei denkmalschutz gebäuden ist die abschreibeung am anfang besonders hoch, kann von vorteil sein!


und ich würde mich einfach auf dem markt mal umschauen und preise für vergleichbare wohnungen anschauen. da wird auch viel getrickst, wenns über vermittler geht. kann sogar sein, dass dein steuerberater hier finanzielle abmachungen mit dem vermittler hat. und letztendlich ist die courtage in den kaufnebenkosten, die du schon auch zahlen musst und das vorallem im ersten jahr!

rein rechtlich darf der steuerberater dich auch nicht auf solche steuersparmöglichkeiten hinweisen.

naja, noch fragen??

grüsse, Ra

[zocklany]

google mal:Immobilienbetrug,da hast du für das Wochenende was zu lesen

[pve]

Kann den Ausführungen RA2004 nur zustimmen. Zu bedenken ist außerdem, dass auf dem heutigen niedrigen Zinsniveau die Rechnung vielleicht aufgeht. Sie dürfte kippen, wenn nach Ablauf der Zinsfestschreibung mit Sicherheit ein höherer Zinssatz zu zahlen ist.
Was mich stutzig an der Sache macht, dass der befreundete STB. auch gleich einen Fachmann zur Lösung des Steuerproblems
zur Hand hat. Ich weiß aus vielen Fällen, dass die StB. oft für die Vermittlung eine im Kaufpreis verdeckte Vermittlungsprovision kassieren.
Meine Meinung ist: höchste Vorsicht!!!

[nett]

Auf den ersten Blick würde ich sagen "Finger weg".

www.immobetrug.de

[feuerkerk]

!

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[nino@]

hmmm steuern kann man da nur mit denkmalgeschützten gebäuden sparen

[RA2004]

nein, nicht finger weg! sondern einfach nur gut einkaufen und am besten ohne vermittler!

wenn dein job sicher und das objekt super in spitzenlage ist, dann ist das eine super möglichkeit steuern zu sparen und in die eigene tasche wandern zu lassen.

aber, nach den ersten 10 jahren verändert sich aber wieder die rechnung, wegen auslaufen der zinsbindung...

naja, ich würds mir überlegen. nicht zu teuer einkaufen!


grüsse, Ra

[pathologe]

Am besten Denkmalschutz-Objekt in guter Lage!

[AlterMann]

Ja, ich habe Erfahrungen mit "Steuern sparen mit Immobilien"

Nur leider (oder eher Gott sei dank) ist jetzt der falsche Zeitpunkt für so etwas. Wie schon erläutert sind nahezu alle Sonderafas vorbei. Und für Denkmalschutzimmos sollte man schon richtig Ahnung haben.

Im Moment kann man mit Immos in Deutschland richtig Geld verdienen -> und das ist ja wohl viel besser als Verluste zu machen um auf die Verluste keine Steuern zu bezahlen.

[Birk35]

Nur mal so zur Info:

Kirchhof hält dagegen, dass es "kein Recht auf Steuervergünstigungen" gibt. "Wer seinen Vorteil in Geschäften mit dem Staatshaushalt gesucht hat, kann nicht generell auf Bestandsschutz hoffen." Deshalb rechne sich sein Modell bereits vom ersten Jahr an.

Recht hat er!

[HoliXXX]

Erst mal Danke an alle!


HoliXXX

[hossinger]

Immer ein Objekt in der unmittelbaren Umgebung kaufen! Was ist wenn der Wasserhahn tropft, die Tür klemmt etc. oder Infrastrukturmassnahmen in der Umgebung geplant sind (aber nur in der Lokalpresse veröffentlicht). Bei ETW: Unbedingt die Protokolle der Eigentümerversammlung ansehen (gibt es Streit unter Mietparteien, Reparaturstau, Behördenauflagen etc.). Kaufpreis sollte mM nach höchstens 50 % des maximal finanzierbaren betragen damit man ein "worst-case" Szenario "überlebt". Also keine 20 sondern mind. 40 % EK und mit 4%Tilgung kalkulieren.

Wenn ich mir die Preise bei Immobilienauktionen in Berlin anschaue ... da kann man wirklich Zweifel and DER Zukunkt Immobilien bekommen. Lass dir mal die Prospekte zusenden.

[kickaha]

@ Hollix

Steuern kann mit Immobilien KEINER SPAREN.

Eine Investition in Immobilien führt maximal zu einer Steuerstundung (Stundung ist aber nicht Ersparnis).

Der steuerliche Verlust kommt durch sogenannte AFA zustande. Absetzung für Abnutzung. Warum heist das so? Weil sich eine Liegenschaft abwohnt und dadurch einen Werteverzehr erleidet. Der ist aber kein Steuergeschenk sondern REAL!! Da die Preisentwicklung ähnlich wie bei einem Fahrzeug ist (das in den ersten Jahren am meisten an Wert verliert), darf der Käufer in den ersten Jahren auch mehr absetzten (nach Auslauf der erhöhten AFA ist Neubau nämlich "Alt"bau und wird mit entsprechenden Abschlägen verkauft).

Ist immer wieder interessant wozu sich Berater einzelner Berufszweige erblöden. Wann lernen die Jungs endlich mal das Rechnen?

Sofern Kreditzins und Miete sich decken bleiben die nicht umlagefähige Nebenkosten, Mietausfallwagnis etc. weiterhin bestehen. Die Nettomietrendite liegt deshalb häufig unterhalb der einer Bausparvertragsverzinsung.
Die Fremdfinanzierung ist nichts anderes als ein Zinsdifferenzgeschäft (Mietzins versus Kreditzins).
Wozu für eine so geringe Zinsdifferenz die Haftung für einen Kredit aufnehmen und sich in Abhängigkeit eines Kreditinstitutes begeben?

Und wieso behaupten die Leute eigentlich immer, das die Immobilienpreise steigen (am besten noch höher als die Inflation) Holt Euch mal Tageszeitungen von 1994, 1984, 1974 und macht Euch mal die Mühe die Preisdifferenz abzuzinsen!!! Dann werden Euch die Augen tränen!

Gruß Kickaha

[AlterMann]

Ja kickaha,
Du hast völlig Recht. Nur begreifen 97 % der Deutschen das in ihrer Gier nicht.

Wenn "Angie Kirchoff" ernst macht mit dem Streichen aller Vergünstigungen, dann werden die Leute es wohl begreifen müssen.

P.S.
Das mit der Steuerstundung ist wirklich eine ganz feine Sache zur Liquiditätsschaffung - man muß dann aber jedes Jahr das nächste Objekt kaufen um das Ding nachhaltig durchzuziehen.

[kickaha]

Das mit dem Stunden kann ja Sinn machen, aber wenn der Käufer fremdfinanziert, sollte er halt nicht vergessen, das im eine Steuerstundung nur 42% zurückfliesen, die Bank aber 100% haben will.

Gruß Kickaha

[hossinger]

Die reine "Stundung" ist relativ zu betrachten. Im Rahmen einer Alterseinkommenssicherung eines RV-befreiten sollte man anderst rechnen: Einkommen derzeit und mittelfristig absehbar, teilweise über der Höchststeuersatzgrenze

Also "Steuerersparnis" für alle anrechenbaren Zinsen, AfA etc. 42 %.

Geplante Altersruhe, Auslaufen Kreditzinsen (AfA Auslauf muss man erst mal erleben!), Vermögen hoch - Einkommen rel. niedrig, Mieterträge werden nur noch niedrig besteuert, es gibt einen Steuerspareffekt!

Dieses "Spielchen" funktioniert bei pauschalen 25 % natürlich nicht mehr!

[AlterMann]

Wow langsam kommen die interessanten Beiträge. Da ich mit der Steuerstundung auf etwas anderes hinauswollte hier ein Beispiel:

Hauskauf 1.1.2004
Preis 100.000
Nettomiete 20.000 pro Jahr

Steuerklärung dafür im Herbst 2005 - Steuerbescheid Anfang 2006.
Man hat also 2 Jahre lang einen deutlichen Liquiditätsgewinn, bevor (rückwirkend) Steuern fällig werden. Kauft man nun jedes Jahr, idealerweise, am 1.1. das nächste Haus kann man dieses mit dem Liquiditätsgewinn als Eigenkapital finanzieren. Also fast schon ein Perpedum mobile
Natürlich sollte man schon ein paar Euronen auf der hohen Kante haben, denn irgendwann sind ja die 100.000 Eurohäuser alle und dann muß fett Steuern gezahlt werden.

[hossinger]

#alter mann
Vor allem darauf achten NIE etwas "immobilienartiges" zu verkaufen. Ab drei verkauften Objekten, sei es eine Kleingartenparzelle, ein Äckerchen oder eine Garage etc., werden ALLE Immobiliengeschäfte gewerblich eingestuft, mit voller Gewerbesteuer etc. inkl. entsprechender Abschlagszahlungen.

[kickaha]

@19

das Wertsteigerungspotential ist ebenfalls relativ zu betrachten.

Wie gesagt, wenn die ganzen Werte abgezinst werden, und dann eine tatsächliche Performance berechnet wird ist das o.k.

Beispiel aus dem Leben: Kunde kauft 1994 ein Ein-Zimmer-Wohnklo 34m²/TG Stellplatz in der Nähe von DBCity. Kaufpreis inkl aller Nebenkosten ca. 145000 EUR (290000 DM). Vollständig fremdfinanziert. Kaufpreis aktuell geschätzt: 60000 EUR (ist zugegeben etwas krass, aber sicherlich eher die Regel als die Ausnahme - zumindest bei "Anlegern". Wie hoch muss die Steurersparnis sein, damit sich diese Modell rechnen? Die Zinsen lagen damals bei ca. 7,2% nom.

Die Gewerblichkeit ab 3 Objekten ist auch zeitlich befristet.

@ Alter Mann
die 100000 EUR Immobilien mit 20% Nettoperformance kauft Du in Neufünfland, oder?

Wie viele Einheiten hat jede dieser Liegenschaften? Wer verwaltet diese Einheiten? Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand? Wie hoch sind die Mietausfälle und in welchem Zeitraum? Wie hoch die Instandhaltungs-/Instandsetzungskosten? Welche Duration haben die Mietverhältnisse? Wie hoch der Verschleiß? .......


Gruß Kickaha

[money-penny]

Na also für 100000 Euro bekommt man wohl in München oder Frankfurt keinen Wohnraum, den man auch als solchen bezeichnen kann eher einen Wohnklo (schwer vermietbar). Wohnst Du denn selbst auch in einer eigenen Wohnung? Wenn nicht, würde ich den Kauf schon eher für sinnvoll erachten. Überlegs lieber nochmal!

[money-penny]

Und noch etwas aus eigener Erfahrung. Habe 1993 eine 80 qm Wohnung zum Preis von damals 450.000 DM gekauft (6 Fam-Haus). Beste Lage und trotzdem wurde eine fast identische Wohnung in diesem Sommer für sage und schreibe 140.000 EUro verkauft. Ein herber Verlust, wenn man gezwungen ist zu verkaufen.