DEUTSCHE WOHNEN Rebound? (Seite 17)

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.704.465 von Andrija am 02.06.22 15:47:24

Noch als Ergänzung. Der Vorstand hat klar von einer Wachstumsstrategie der Deutschen Wohnen gesprochen. Dieses wurde als Begründung für die Nichtzahlung einer angemessenen Dividende vorgetragen. Auch, dass die Vonovia im Vorfeld signalisiert hat, einer Dividende nicht zuzustimmen. Es ist aber ganz klar gesagt worden, dass es bessere Investitionen als Aktienrückkäufe in 2022 geben soll. Ich finde das eine nicht glaubhafte bzw. eine ungewöhnliche Positionierung. Es macht ja schon aus grunderwerbsteuerlicher Sicht Sinn, dass die führende Gesellschaft, die Vonovia, dazukauft und nicht die reicheren Töchter plötzlich mit einer eigenen Wachstumsstrategie loslegen. Das auch angesichts der Tatsache, dass die Deutsche Wohnenvorstände die zweite bzw. dritte Reihe der ehemaligen Führungskräfte darstellen.

Ich bin sehr gespannt wie man das in den nächsten Jahren so weiterverkaufen will.

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.703.691 von RealJoker am 02.06.22 13:49:46

Zitat von RealJoker: Die Gründerzeitbauten bedingen auch wesentlich höhere Kosten, zumal oft mit Denkmalschutz versehen.
Die Bewertung ist trotz steigender Zinsen inzwischen recht attraktiv, wäre da nicht Vonovia und könnte die restlichen Aktionäre "aushungern".

Die Gründerzeitbauten im Innenbereich Berlins werden mehrfach teurer gehandelt als Siedlungsbauern und Großwohnanlagen. Somit kann man davon ausgehen, dass der Markt die höheren Bewirtschaftungskosten für geringer erachtet als das zusätzliche Sozialprestige, die zentrale Lage und den höheren Wohnwert als die geringeren Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten.

Die einfachen und mittleren Lagen sind nur deshalb so extrem teuer, weil am Rand wenig hinzugebaut wird. Das muss nicht dauerhaft so bleiben. Gute traditionelle bürgerliche Wohnlagen haben sich in den letzten 20 Jahren
preislich verdoppelt bis verdreifacht, die einfachen Lagen eher verzehnfacht, hippe Lagen im Osten verzwanzigfacht.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.703.691 von RealJoker am 02.06.22 13:49:46

Dem würde ich ergänzend zustimmen. Die Bewertung preist inzwischen mindestens den, sorry, saumäßigen Umgang des Großaktionärs mit den Kleinaktionären ein.

Auf der HV wurde u.a. gefragt was denn die Gründe für den Weggang von Herrn Zahn waren. Nun kann man Herrn Zahn mögen oder auch nicht, eine ehrliche Antwort wäre sicher gewesen, er hatte keine Lust bei der vonovia das mitzuerleben, was er selbst damals mit der GSW gemacht hat. Die Antwort der DeuWo-Vorstände war natürlich nur rechtliches Geschwafel.

Spannend die vielfachen Fragen zum Vonoviadarlehen (variabler Zinssatz zu 0,6% über EURIBOR). Das hat man im Sinne des Unternehmens um Liquidität vorzuhalten, so so. Es ist 14 tägig kündbar. Aktuell sind rd 1,4Mrd von einer gesamthöhe von 2 Mrd. in Anspruch genommen worden.

Die DeuWo müsste sonst Negativzinsen zahlen. Ein eigener Aktienrückkauf wurde als zu gefährlich und nicht vorteilhaft dargestellt.. Man wolle stattdessen lieber dazukaufen und den Bestand modernisieren. Zukäufe waren aber bisher nicht attraktiv. Was ist eigentlich attraktiver als für 25 Euro ein mehr als doppleten NAV dazuzukaufen?

Die Vorstände haben sich gewunden wie Aale. Schon echt Schmerzensgeld wenn man angeblich unabhängig für die DeuWo zu arbeiten vorgeben muss. Selbstverständlich alles von Dritten mit dem gleichen WP wie der der vonovia (Ernst & Young Profis)geprüft.

Wir sollten Sie daran messen was an Investitionen wirklich passiert und sie weiterhin mit der Nichterfüllung ihrer Argumente bei weiteren HVen traktieren.

[RealJoker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.702.425 von Dactylus2 am 02.06.22 10:28:37

Die Gründerzeitbauten bedingen auch wesentlich höhere Kosten, zumal oft mit Denkmalschutz versehen.
Die Bewertung ist trotz steigender Zinsen inzwischen recht attraktiv, wäre da nicht Vonovia und könnte die restlichen Aktionäre "aushungern".

[Dactylus2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.279.877 von Bastor am 05.04.22 09:10:01

Zitat von Bastor: Für mich klarer Kauf! Laut GB von 2021 lag der NAV (= NTA) bei 54,39 EUR
pro Aktie. Das entspricht umgerechnet für die Immobilien im Bestand einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis 2.899 EUR pro qm. Gem. Kepler Research wird
der NTA per Ende 2022 auf 59,19 geschätzt, der NRV gar 65,68 Euro pro Aktie.
Das entspricht umgerechnet für die Immobilien im Bestand einem
durchschnittlichen Quadratmeterpreis 3.155 EUR pro qm per Ende 2022.
Gängige Portale wie Immoscout24 aber auch andere Maklerportale sehen die
Quadratmeterpreis in Berlin aber weitaus höher. Per Ende 2022 darauf
basierend bei ca. 4.500 bis 5.000 EUR pro qm.
Hinzu kommt, dass man die Aktie derzeit bei 30,60 Euro kaufen kann, also mit
48,3% Abschlag zum NTA ! Umgerechnet auf den Quadratmeterpreis (auch wenn es
mathematisch nicht ganz korrekt ist, da die Schulden noch eine Rolle
spielen) ergibt das einen Einstandspreis pro qm von ca. 1.630 Euro !
M.E. setzen die Gutachten die Immobilienwerte deutlich zu niedrig an, gerade
in Berlin. Veräußerungen von Beständen an das Land Berlin finden regelmäßig
deutlich über diesen Werten statt. Auch weiß ich, dass Gutachter den Wohnungswert stets konservativ ansetzen. Ich habe ein Gutachten aus Berlin gesehen, wo der Preis mit 3.725 pro qm festgesetzt wurde, aber etwas später für 6.200 (!) pro qm verkauft wurde in einer mittelguten Lage im Prenzlauer Berg. D.h. ich bin der Meinung, dass der NAV auch noch zu niedrig angesetzt ist. Liegt auch daran dass die Preise in Berlin sehr stark steigen und der Markt komplex und vielschichtig ist. Jetzt entsteht noch zusätzliche deutliche Wohnraumknappheit durch den Flüchtlingsstrom aus der Ukraine.

DW besitzt keine begehrten Gründerzeitbauten in guten Lagen. Großwohnanlagen der Nachkriegszeit und Siedlungen der Zwischenkriegszeit bilden Schwerpunkt. Die sind nicht begehrt. Das Land Berlin hat in 2021 deutlich unter dem durchschnittlichen Buchwert der DW gekauft (unter 2,2TEUR /m2).

Vonovia tut alles, um die DW-Aktionäre auszunehmen: Streichung der Dividende,
Verkauf der besonders zukunftsträchtigen Pflege, Beseitigung der Dividende und Abzocken der Aktionäre mittels Billigdarlehen unter Marktwert.

Bei deutlich unter 20 würde ich kaufen.

[sergiodq]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.501.363 von Aktienduffy am 05.05.22 15:07:17

Das stimmt schon. Das ist natürlich eine Frechheit! Allerdings läuft der loan, ich meine nur 2 Jahre. Natürlich wird jetzt Geld aus der Tochter in die Mutter rausverschoben. Die Mutter schneidet sich die Differenz von 3 % p.A. ab. Sie müssen aber in 2 Jahren wieder refinanzieren. Ob das dann nochmal so stattfinden kann ist die Frage? Wird sicherlich dann auch mal Thema sein auf der HV, warum denn DWNI jetzt nicht die Anleihen zurückkaufen kann unter pari? Deswegen glaube ich auch nicht daran, dass VNA die Anleihen kaufen wird. Damit würde man sich dann ja auf ganz schmuddeliges Terrain begeben, wo es rechtlich auch mal ungemütlich werden könnte....

Und an den hardfacts sowie am case für dieses Investmentthema in der aktuellen Konstellation ändert sich damit für DWNI nichts. Der NAV steht unabhängig davon da, wo er ist. Und der Kurs auch. 😉 Im übrigen 20 % relativer Abschlag im Schnitt zu anderen Immos. Sehe das als zu hoch an. Mittelfristig mehr Chancen als Risiken. Trotz "Schweine-Maßnahmen"....

[Aktienduffy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.501.342 von Aktienduffy am 05.05.22 15:03:59

sorry 69%... kupon 1,3%, YTM 3,6%, alleine unter diesem aspekt ist der intercompany loan ein faustschlag für die minderheitsaktionäre

[Aktienduffy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.501.204 von sergiodq am 05.05.22 14:49:47

die 2040er notieren inzwischen bei 70!!! prozent...

[sergiodq]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.500.442 von Aktienduffy am 05.05.22 13:30:10

Guter Punkt, Duffy! Ich kenne diesen CEO tatsächlich nicht, kann also zu den softfacts auch nichts sagen. Habe mir hier nur die hardfacts angesehen. Der loan ist mir natürlich bekannt, wie ja auch anderen Aktionären. Und sicherlich wird da auch der Wirtschaftsprüfer ein Auge drauf haben. Ich meine, der läuft 2 Jahre? Traurig genug, dass DWNI mit dem Geld selbst nichts anfangen kann und wenn VNA da tatsächlich DWNI Bonds für kauft, dann sollen sie das von mir aus tun. Ebenfalls traurig, wenn sie da nichts besseres mit anfangen können. Dann sollen sie sich halt den "spread" einstecken. Notieren die eigentlich unter/bei pari?
Unabhängig von dem ganzen Geplänkel: 50 % unter NAV bei gesteigerter EK-Quote und Aussicht auf Strukturmaßnahmen innerhalb der nächsten 3 Jahre sind für mich attraktiv genug für eine Anfangsposition. Ich sehe keine sehr große downside mehr. Schaun mer mal....

[Aktienduffy]

Antwort auf Beitrag Nr.: 71.494.019 von sergiodq am 04.05.22 19:41:33

naja, grundsätzlich stimmt das schon alles, nur hat der buch ÜBERHAUPT keine corporate governance-skrupel, man braucht sich nur das vorgehen beim squeeze out GAGFAH ansehen, das war schon sehr grenzwertig. Auch der 2 Mrd Intercompany loan zu 0,6% (marktgerecht, haha) ist gelinde gesagt extrem grenzwertig, fehlt nur noch, dass sich die VNA mit der kohle die langen DWNI bonds kauft und sich somit 2,5% spread anschneidet....