Immobilienkauf - Tipps für den Kauf, mehrere Interessenten vorhanden, wie verhandeln? - 500 Beiträge pro Seite

[ORACLEBMW]

Hallo. Ich möchte ein Anlageobjekt erwerben (über 70 Wohnungen), Kaufpreis über 1 Mio. Euro. Es mein erster Deal in dieser Höhe.

Ich möchte das Objekt unbedingt kaufen, das Problem liegt darin, dass es noch andere Interessenten gibt.

Könnt Ihr mir irgendwelche Tipps geben, wie ich bevorzugt werden könnte, wie steche ich die anderen aus?

Den Kaufpreis möchte ich aber auch nicht in die Höhe treiben.

Eventuell den Makler mal zum Essen einladen?

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.980.405 von ORACLEBMW am 26.02.07 14:39:41

Hallo,

was soll den das für eine Fehlinvestition sein?
Sind die WE's denn vermietet, zahlen auch alle Mieter pünktlich ihre Mieten und Nebenkosten, oft sind Mietverträge nur das Papier wert, auf dem sie geschrieben sind, dann hast du nehmlich ein ordentliches Draufzahlgeschäft auf unbestimmte Zeit für gutes Geld gekauft.

Wie lange bist du schon in D. Vermieter?
So wie ich herauslese: 0,00Jahre.
Kennst du dich mit den Realitäten hier aus?
Ich denke du bist ein reiner Theoretiker, sonst Null.

Wie lange meinst du, daß Objekt zu Vermieten bis deine jetzigen Kapitalkosten von 1010000,- Euro x 0,07 = 70700,-Euro/Jahr zurückfließen?

Es gibt bessere Kapitalanlagen auf der Welt, die auch mehr als 7% p.A. langfristig abwerfen, weniger Propleme und Arbeit machen.

[ORACLEBMW]

stockchecker

Wahrscheinlich hast du keine Ahnung von der Welt. Das operative von dem Deal steht doch hier nicht zur Diskussion.

Meine Rendite wird anfangs über 9% liegen, ohne an der Struktur was zu verändern. Später treib ich sie auf 14-17% hoch. Frag einfach nciht, davon würdest du sowieso nichts verstehen. Du gehörst zu denen, die von mir eine Räumungsklage erhalten und ohne schlechtes Gewissen aus der Wohnung gedrängt werden.

[schlaufuchskiller]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.980.405 von ORACLEBMW am 26.02.07 14:39:41

Wo steht das gute Stück?
Würde dennoch vorsichtig sein und meine nur der Preis entscheidet ob du es bekommst. Also hilft nur mehr bieten.
Bei uns im Osten würde ich abraten, hier geht z.Z. nichts mehr bei den Immobilien.
Gruß

[cb2cb2]

Vielleicht solltest Du dem Makler nicht nur zum Essen einladen!
Ein Flachbildschirm oder ein Umschlag würden ihm wahrscheinlich
auch gefallen!!! (mußt Du aber wissen!)

Auch Immobilien können sich in Deutschland noch rechnen,
wichtig ist hier Lage (kann ich bei Dir nichts zu sagen)
und die Anzahl der Wohnungen (70 Stück sind mehr als
ausreichend). Man darf bei Immobilien im Vergleich zu
anderen Investionen nie vergessen, dass man hier einfach
und günstig Geld geliehen bekommt. Solange die Rendite
4-5 % höher ist als der Zinssatz, kann es sich auf jeden
Fall rechnen.
Pech mit den Mietern kann man nicht ausschließen, sollte
bei 70 Wohnungen aber nur ein geringes Problem darstellen.

Viel Glück,
cb2cb2

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.980.405 von ORACLEBMW am 26.02.07 14:39:41

Du solltest gegenüber dem Finanzamt auf jeden Fall schlüssig nachweisen können, woher du die Million hast.

Die stehen nämlich automatisch nach jedem Immobilienkauf auf der Matte.

[AlterMann]

Ja cb2cb2s Tips gefallen mir. Der Deal an sich auch. Ich hoffe Du hast die Finazierung im Kasten, denn nahezu alle Banken mögen keine Neubaublocks im Osten finanzieren (eigene leidvolle Erfahrung).

Warum fragst Du den Makler (beim Essen) nicht einfach was Du für ihn machen kannst? z.B. er makelt die leerstehenden Wohnungen.

[ORACLEBMW]

Ich mach mir nur Sorgen um die Refinanzierung in 5 Jahren. Könnte sein, dass ich dann 6-8% zahlen müsste, anstelle der 4.70% die es heute am Markt gibt. Auf der anderen Seite warte ich auf einen weltweiten Finanzcrash. Auf Instrumente wie Forwarddarlehen möchte ich nicht wetten.

Durch die stärkere Globalisierung sollte es nicht lange dauern, bis die nächste Finanzkrise in irgendeinem Schwellenland auch unsere Wirtschaft mit runterzieht. Folge wäre eine Lockerung des Leitzinses und somit günstige Refinanzierungssätze.

[ORACLEBMW]

AlterMann
Guter Tipp. Ich werd den Makler zum Essen einladen und mit ihm offen sprechen.

Nochwas, das Objekt befindet sich im Westen, im Osten würd ich nichtmal für 1 Euro etwas kaufen.

Die Finanzierung ist für die ersten 3 Jahre perfekt geregelt und einzigartig (ich komme aus der Investmentbankigbranche), danach habe ich den Kaufpreis um 50% gedrückt !!!!! Erst danach werde ich einen Intermediär einschalten, der mir eine günstige Bank dazwischen schaltet.

[Kaminholz]

1 mio. für 70 wohnungen ?!?

dann kostet 1 wohnung 14.285 Euro .. !! :-)))


Das muß ja eine miese lage sein!!

[dreigeh]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.984.272 von Kaminholz am 26.02.07 16:41:09

darum zahlt man auch nur einen hunderter miete im monat

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.984.272 von Kaminholz am 26.02.07 16:41:09

Hallo

@Kaminholz,

so ist es ,
aber der Typ ist ja so schlau, wie man lesen kann.
Denkt schon an einen Finanzcrash...
Was dabei mit der Wirtschaft passiert und wie sich das auf die Zahlungsfähigkeit des Mietervolkes auswirkt hat er noch nicht bedacht.
Achso da kommt ja der Staat auf einmal ruckzuck und bezahlt die gewünschte Miete usw.


Da können wir nicht mitreden.
Dieser Grünschnabel beherrscht als einer der ganz wenigen die Prozentrechnung und kennt noch das betr. Steuerrecht.


Ich wußte noch gar nicht, daß ich in einer Mietbude wohne.
Meine Hypo könnte er auch nicht einer Bank abkaufen, denn da gibt es keine für mein EFH.


Ich bin seit 1964 Vermieter in D. und da kann mir keiner ein X vor dem U vormachen.

Alle diese Rechenkünste sind langfristig meistens das Papier nicht wert.

Es gibt bessere Kapitalanlagen.
Aber der "kluge" Nachfrager hat ja nich die erforderliche Kohle, muß hauptsächlich fremdfinanzieren.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.982.549 von ORACLEBMW am 26.02.07 15:51:55

Die Finanzierung ist für die ersten 3 Jahre perfekt geregelt und einzigartig (ich komme aus der Investmentbankigbranche), danach habe ich den Kaufpreis um 50% gedrückt !!!!! Erst danach werde ich einen Intermediär einschalten, der mir eine günstige Bank dazwischen schaltet.

[casel]

bgesehen davon, daß man eine Finanzierung nicht kaufen kann, finde ich 4,70% für 5 Jahre nicht gerade günstig!
Ansonsten hat aber jede Immobilie ihren Wert, auch im Osten .. Viel Erfolg

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.988.248 von casel am 26.02.07 19:28:23

... gerade im Osten !!!

[schlaufuchskiller]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.988.248 von casel am 26.02.07 19:28:23

genau, jedes Objekt hat ihren Wert, es ist nur hier im Osten nichts mehr zu verkaufen, die Leute wollen nicht mehr.
schönen Abend noch
schlaufuchskiller

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.988.248 von casel am 26.02.07 19:28:23

Hallo

@casel,

der Effektivzins von 4,7% bei 5 Jahren fest scheint wohl nicht das Günstigste momentan zu sein,
aber
er ist ja kein Beamter, nur Investmentbanker
und
wir können uns doch noch gut erinnern, wie beim Crash in 2001 die Banken u.Ä. tausende von diesen Typen rausgeschmissen haben,
weil ihre schönen Investmentberechnungen (für die bankeigenen Investitionen) dummerweise sich nicht realisierten sondern massiv in Schieflage gerieten.


Nun gut,
zu den reinen Zinsaufwendungen von anfänglich 4,7% kommen ja noch die Tilgung (anfänglich mind.1%) und dann noch die Instandhaltungsrücklage (bei so einer alten Bude und, da er selbst handwerklich keine Ahnung hat) sagen wir 3%.
Wenn ich mir den Bunker (Bausachverständiger) ansehen würde
dann kann das sich noch deutlich erhöhen.

Noch etwas für die Laien, Instandhaltung ist keine Modernisierung und berechtigt nicht zur Mieterhöhung in D.

Oft werden heutzutage Hauseigentümer zu umfangreichen Instandhaltungen durch Gericht oder Kommune verdonnert.
Dann kann es sein, daß von der Bank dann unser Experte hier nicht den erforderlichen Kredit mehr bekommt bzw. von seinem Investmentbanker-Salär nur noch die Pfändungsfreigrenze übrig bleibt, dann kommt der Typ nur noch mit einem 10 Jahre alten VW daher.
...ist ja stolzer Hausbesitzer und Vermieter.

Die öffentliche Hand hat ja auch das Recht auf Eintragung einer Zwangshypothek für sofortige Erhaltungsmaßnamen (oder z.B. saftige Erschließungsbeiträge für den Bau einer neuen Kläranlage o.Ä.), die sie dann selbst beauftragt und durchführen läßt.

Das gab es sehr oft in der Nachkriegszeit, aber jetzt bei der "lukrativen" Vermietersituation ist das wieder schwer im Kommen, zumal auch die Schwarzen Kommunalpolitiker gern etwas soziales beschließen, was die Stadtkasse nicht belastet.
Die Wählerstimmen der beglückten Mieter sind sie dann sicher.



Bei den Betriebskosten muß er ja auch teilweise in Vorleistung gehen und das bezahlen durch die Mieter ist dann auch noch ein zusätzliches Risiko.
Wissen sollte man, daß jede nicht vermiete Ecke/WE auch ohne Fremdkapitalkosten, dem Vermieter/Eigentümer viel Geld kostet.

Aber dieser Investmentprofi weiß das ja alles.

So wie er hier die Frage gestellt hat,
kann man seine Unerfahrenheit und schlichte Dummheit zweifelsfrei erkennen.
Aber Gott sei Dank gibt es doch immer wieder solche Experten und kaufen den Erfahrenen die Kästen ab.

Hoffentlich finde ich in 3 Jahren noch so einen Experten.

[ORACLEBMW]

Ich glaub du hast meinen Kommentar persönlich genommen, fehlt nur noch, dass anfangst zu heulen. Wohlmöglich ein alter, sensibler Mann.

Was treibt sich hier nur rum, ich habe von über 1 Mio. geschrieben.

[Gammelfleischer]

Von 1 Million hier schreiben, ist doch genauso wie beim Autokauf mit dem Fuß gegen den Reifen zu klopfen ... irgendwie sinnlos.

Wer eine Million für ein Immobiliengeschäft übrig hat, fragt doch nicht hier in diesem Board nach, ob er mit dem Makler Kaffee trinken, ihm einen Flatscreen kaufen oder ihm einen bl**** soll

Also wenn ich für sowas schon Hilfe benötige, würde ich an deiner Stelle wirklich beim Ivestmentbanking bleiben ...

Ich glaube, das wollten dir die meisten hier nur irgendwie mitteilen

[rothfinanz]

Hier wurde das Thema Immobilien in Ostdeutschland erwähnt. Hab dazu mal eine Frage.

Ich wurde auf ein saniertes Altbau-MFH mit 8 Wohnungen aufmerksam gemacht. Ist in der Zwangsversteigerung, Bank will es wohl für 80 T € abgeben.
Rendite der Ist-Mieten beträgt ca 12 %, der Sollmieten etwa 30 %. Reperaturstau etwa 20 T. Liegt in einer mittelgroßen Stadt bei Chemnitz (sehr hübsch). So viel zu den Zahlen.
Jetzt weiß ich natürlich, dass jeder aufjault, weil allein die Wörter Immobilien und Ostdeutschland im einen Satz zusammen fallen. Aber ist es nicht so, dass der Ruf dort so schlecht ist, weil so wahnsinnig viele sich damals beim "Aufbau Ost" eine furchtbar blutige Nase geholt haben? Zum Beispiel weil sie zum obigen Preis eine ETW in der Platte gekauft haben? War das nicht genauso nach dem Neuen Markt Crash: alle haben geschrien "Nie wieder Aktien" und wenn man 2002/2003 eingestiegen wäre, wären oft 100 % oder mehr drin gewesen.
Natürlich habe ich einen derzeitgen Leerstand und auch später immer wieder die Gefahr des Leerstandes. Aber was ich mir denke, ist, wenn die Wohnungen in Ordnung sind, kann ich im Notfall immer noch auf sagen wir mal 2 € den qm runtergehen und immer noch eine anständige Rendite rausholen. Oder seh ich da was falsch?
Bitte um eure Meinungen, wäre nämlich mein erster Kauf. Hoffentlich sehe ich es deshalb nicht zu naiv.

[AlterMann]

Oder seh ich da was falsch?

Nein das siehst Du schon richtig, nur bitte etwas leiser. Braucht doch nicht jeder mitbekommen, das man mit MFH im Osten fette zweistellige Renditen machen kann. Zum Glück denken 99,9% der Wessis wie Oraclebmw. Von den Ossis die es erkennen, haben zum Glück 99,9% nicht den Schotter bzw. Bonität. Also mach Deine Kohle damit, aber versuche nicht die gebranten Kinder zu bekehren. Antizyklisch erforderte schon immer Mut, wurde und wird aber dann durch überdurchschnittliche Renditen belohnt.

Wobei mir beim konkreten Objekt Repstau von nur 20 t€ erstaunlich wenig vorkommt. Würde ich mal vor Ort von eienem Experten checken lassen. Weiterhin sind leider die Zeiten vorbei, wo man bei den ZV alleine war und die Preise bestimmen konnte. Also rechne mit deutlich höheren Geboten.

[schlier]

Servus,

also sorry aber lass dir aus erfahrung sagen, wenn du schon solche fragen hier stellst dann solltest du eventuell nuicht mit einer mio anfangen sondern eher bei 100 000 ??? Keine frage momentan ist zeit zum kaufen auf dem immomarkt und 10 ?% nettorendite sind möglich.

Aber gutes professionelles immobilienmanagement ist fängt bei der auswahl des objektes an geht über die verhandlungen und das wichtigste später die mieterbetreueung / Objektbetreueung.
Und wenn du schon beim zweiten punkt derart naiv fragen mußt solltest du eventuell erst mal mit n bisi weniger geld anfangen.

Aber prinzipiell hau die kohle rein in den markt. Du müsstest dich schon sher blöd anstellen momentan da mit verlußten wieder raus zu gehen.
Servus

[ORACLEBMW]

Um die Höhe des Betrags gings mir auch nie. Ich wollte eben nur wissen, ob es hier Mitglieder gibt, die mit bestimmten Erfahrungen weitergekommen sind und mich an diesen teilhaben lassen...

Apropos Crash. Genau das habe ich gestern gemeint, ein Furz im aufgeblähten China und das ganze Finanzsystem wackelt...

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.001.028 von ORACLEBMW am 27.02.07 13:14:58

#23

die eigenen Erfahrungen sind immer noch der beste Lehrmeister, diese "kosten" dann auch am meisten. Rückwirkend betrachtet natürlich unbezahlbar diese Erfahrungen, Hauptsache das Genick wird finanziell nicht zu sehr gebrochen.

von daher ist die Empfehlung eines anderen Posters hier in diesem Thread "fang erstmal kleiner" an.. gar nicht so verkehrt und bestimmt nicht böse gemeint...

mehr machen, extrem wachsen, ausgiebigst hebeln kannst Du später
immer noch... als Investmentbanker muss Dir das ja im Blut liegen.

und von Anfang bis zum Ende hast Du anscheinend nicht gedacht. Deshalb auch die Kommentare einiger Poster hier. Gerade in Sachen Finanzierung... ? Als Banker solche Fragen stellen? Bei diesen Investitionssummen nicht alles bedacht haben? ....

Gruss

[ORACLEBMW]

Lieber Balkani,

ich kann ja wohl keine Studie hier reinstellen und um Kommentare bitten. Die ganzen Postings hier handeln über Neid, dumm gebabbel und sonst was negatives. Ich habe niemanden beleidigt oder angegriffen. Was sich einige Menschen anmaßen ist unglaublich. So wie ich das sehe, treiben sich viele Verlierer rum, die anderen keinen Erfolg gönnen. Und wenn ich 10 Mio. in 2 Jahren tilge. Das geht hier keine Sau was an, war auch nie das Thema. Wollte nur auf die Erfahrung eines alten Fuchses bauen, darauf pfeiff ich nun. Ich pfeiff auf euch alle. tü tüüü tüüü. Dabei bin ich nicht mal beleidigt. Meine Erfahrung hab ich schon gemacht...

[Baikani]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.010.584 von ORACLEBMW am 27.02.07 19:22:58

Hallo Oracel,

daß glaube ich gar nicht einmal, daß hier die meisten neidisch sind. Gerade im Immobilienforum geht es im Vergleich zu anderen Foren ja noch zivilisiert zu und es treiben sich hier viele rum
die mit Immos auch in der Praxis zu tun haben.

Bei Deinem ersten Post dachte ich mir auf jeden Fall, "daß ist nicht sein Ernst".. so naiv (aus meiner Sicht) kann doch keiner fragen.. auf die simpelsten Verkäufertricks reinfallen? (Angebot verknappt jeder guter Verkäufer - und sei es auch nur wenn er es verbal macht - kauf mal gebraucht ein Auto, jeder Verkäufer wird Dir sagen.. "beeilen Sie sich.. ich hab 17 Käufer") man rennt keinem Angebot hinterher, so gut kann kein Angebot sein, es gibt immer wieder gute Angebote - man muss bestimmt keinen Makler zum Essen einladen .... das wird Dir hier jeder bestätigen. Also ist doch irgendetwas faul.

Desweiteren möchte ich aus der Praxis anmerken.. Du verhandelst mit einem Makler? dann hast Du definitiv NICHT den Besten Preis. Die besten Preise aus Käuferaugen werden in anderen Situationen erzielt, mit anderen Verhandlungspartnern, und die haben generell keinen Makler im Boot diese Situationen. Ich hab noch von keiner Situation gehört in der ein "Makler" anwesend war und wo der Käufer anschliessend einen TOP-Preis hatte - quasi unmöglich und eine Geschichte aus 1000 und 1 Nacht... wenn Du verstehst?

Alle Posts danach von Dir haben diesen Ersteindruck nur bestätigt, zumindest für mich.

Und mein Vorschlag ist wirklich gutgemeint. Fang kleiner an. Wenn Du wüsstest was Du tust, dann würdest Du hier nicht fragen müssen - in einem Forum fragen wie man 7-stellige Beträge investiert? Dementsprechend salopp und frivol konnten die Antworten auch nur ausfallen. Ich bitte um Nachsicht, wir bitten um Nachsicht.

Gruss,
Baikani

(P.S. aus Deiner Thread Historie könnte man auch fast schliessen, daß Immos nicht Dein Steckenpferd sind - ist Dein erstes Posting im Immoforum oder? und dann gleich mit 7-stelligen Geschützen hier auffahren......)

[Hoehlenfrettchen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.015.503 von Baikani am 27.02.07 23:43:26

Hallo Oracle!

Was ist den jetzt aus deiner Immobilie geworden?

Tschüß

Höhlenfrettchen

[YAchse]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.015.503 von Baikani am 27.02.07 23:43:26

Das war's.

[stefansand]

Frage an Oraclebmw:

Deine Immobilie soll etwa eine Million kosten;
wieviel Eigenkapital hast du denn ?
Du brauchst jetzt die Frage hier im Forum nicht beanworten; denk nur mal darüber nach.

Du sagst, du zahlst etwa 5 Prozent Zins, festgelegt auf fünf Jahre.

Das Problem ist, dass bei einer Hyperinflation (ist gut möglich in nächster Zeit, siehe "Helikopter-Ben") wie z.b. Ende 70er Anfang 80er Jahre die Zinsen bis auf 20 Prozent steigen können; in dem Fall kannst du sicher die Mieten auch anheben, doch wahrscheinlich nicht so stark wie die Zinsen steigen.
Die Gefahr ist also, dass du dir finanziell "das Genick brichst".

An deiner Stelle würde ich nur mit Eigenkapital eine Immobilie kaufen.
Wenn du Kredite aufnimmst, dann nur welche,die eine lange Laufzeit haben und die auf jeden Fall von dir zurückgezahlt werden können.

Denke daran, dass das dein sauer verdientes Geld ist, was du in die Immobilie steckst und du dann noch zusätzlich Schulden hast.
Schöne Grüsse,
Stefan

[Harry_Schotter]

Also checken wir nochmal die Situation...........

Unser Threateröffner schreibt in seinem Eingangsposting wie folgt:

"...Hallo. Ich möchte ein Anlageobjekt erwerben (über 70 Wohnungen), Kaufpreis über 1 Mio. Euro. Es mein erster Deal in dieser Höhe.
Ich möchte das Objekt unbedingt kaufen, das Problem liegt darin, dass es noch andere Interessenten gibt.
Könnt Ihr mir irgendwelche Tipps geben, wie ich bevorzugt werden könnte, wie steche ich die anderen aus?
Den Kaufpreis möchte ich aber auch nicht in die Höhe treiben.
Eventuell den Makler mal zum Essen einladen?..."


Ok, dann mal los.....

Also, würde es was nutzen, den Makler zum Essen einzuladen, um an das erwünschte Haus zu kommen?

Nein! Er hätte besser mal den Besitzer der Immobilie zum Chinesen/Italiener/Griechen/usw. eingeladen, denn der will ja sein Haus zum Bestpreis verkaufen und ihn, den Verkäufer, muss man deshalb -logischerweise- davon überzeugen, dass der eigene Angebotspreis DIE Top-Offerte überhaupt auf dem Markt darstellen würde.


Gab es in dem Fall noch andere Interessenten?

Ja klar, "Interessenten" gibt es (bei fast allem)generell immer. Nur was nützt einem ein Verkäufer/Makler ein Interessent, wenn er sich nur interessiert und mehr nicht. Also war dieser Wink mit dem Zaunpfahl, den der Makler mutmaßlich angewandt hat, höchstwahrscheinlich nur eine übliche, billige Verkaufsmasche. Im übrigen, es heißt ja, "Wer auf Zeitdruck macht, der hat es nötig". Da hatte der Makler es wohl sehr nötig, wie es scheint.


Kann man Makler eigentlich manipulieren(Essen einladen, usw.)?

Klar. Makler sind im Grunde genommen, sorry, "Professionelle". Allerdings mit Schlips und Kragen. Ihre Intention ist ja nicht, wie König Salomon fair zwischen zwei Parteien zu "makeln", sondern den höchsten Preis aus dem Käufer rauszuquetschen, um eine maximale Verkaufsprovision zu bekommen. Und genau an dem Punkt kann man dem Hebel ansetzen. Man verspricht dem Makler die Verkaufsprovision des Erstangebotes zu dem er sein Objekt an den Markt bringt, sagt im aber auch, das er den Verkäufer dahin bewegen soll die Immobilie (sehr)viel günstiger zu verkaufen.


Wäre das Objekt eigentlich ein günstiger Kauf?

Keine Ahnung. Die Informationen über das Mehrfamilienhaus sind ja nur sehr spärlich........

-Es liegt im Westen der Republik, hat 70 Wohneinheiten und soll ca eine Million kosten-

Aha. Das hört sich sowohl von der Vielzahl der Wohnungen als auch vom Preis ganz arg nach einem Plattenhochhaus aus den 70ziger Jahren irgendwo im Ruhrgebiet an. Naja, da wünsch' ich mal dem Investor in Spe viel Glück.


Dann schreibt er noch, er hätte den Kaufpreis um 50% drücken können.

Gut. Hört sich erstmal gigantisch an. Sagt aber auch einiges über die Situation bei dem ganzen Deal aus. Warum nur, so fragt man sich, lässt sich der Verkäufer und der Makler auf eine Kaufpreisminderung von 50% ein, wenn es doch so ein tolles Objekt ist und sich noch so viele andere "Interessenten" für dieses MFH interessieren? Zudem, wenn man nur noch die Hälfte des geforderten Preises zahlen muss, kann man A) Glück haben, und ein Investment zur Hälfte seinesn Wertes tätigen, oder B)Pech haben, und statt eines um 100% aufgeblähten Kaufpreises nur gerade mal den realen Wert bezahlen....und vielleicht noch nicht einmal das, weil ggf. selbst der um 50% runtergehandelte Preis immernoch viel zu hoch/teuer ist.


Dann will er auch noch so einen Kauf mit einem Hypothekenkredit über 5 Jahre zu 4,7% Zinsen finanzieren. Macht das einen logischen Sinn?

Ich finde eigentlich nicht, es sei denn, er möchte das Teil nach 5 Jahren wieder verkaufen. Ansonsten wäre eine Finanzierung sowohl von der Objektart als auch von der Summe her über 10 Jahre, 15 Jahre, oder 20 Jahre viel-viel sinnvoller, da soetwas doch eigentlich eine langfristige Anlage sein sollte, -besonders wenn man die nicht unerheblichen Kaufnebenkosten(Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Grundbuch- und Notarkosten, usw., usf.) mit berücksichtigt, die bei einem Millionenobjekt gut-und-gerne zwischen 100000 Euro bis 150000 Euro liegen würden.


Im Übrigen, man kann eine Hypothek über 5 Jahre schon für effektive 4,27% Zinsen im Internet bekommen.

LINK: http://www.hypothekendiscount.de/

Na, und so einen Zinssatz sollte ein gestandener Investmentbanker doch eigentlich bei seiner Hausbank auch aushandeln können, oder?!


LG, Harry

[ORACLEBMW]

Hallo,

für alle, die es noch interessiert.

Ich habe das Objekt erworben und zu 4.75% finanziert.
Rendite liegt zur Zeit bei 9,2%

Eigenkapitaleinsatz: 0%

Mir bleibt monatlich noch einiges übrig, geplant für Sonderinvestitionen...

In zwei Jahren werd ich die Rendite auf 10% bringen.

Die Wohnungen sind alle vermietet.

Es war ein Notverkauf, der Eigentümer wollte unbedingt verkaufen, weil er mit anderen Immobilien sich verspekuliert hatte.

Es gab hauptsächlich Gesellschaften, die Interesse hatten. Eigentümer wollte es aber mir verkaufen (ich war ihm sympathisch).

Ich kann die Immobilie heute mit 20% plus verkaufen, bin aber mit 12 Jahren an die Partnerbank gebunden.

Die Kreisstadt in der das Objekt steht (zentrumsnah), gehört zu den Wachstumsstädten im Bundesvergleich (im Ranking zwischen Platz 50 und 80!!!)

Ichh habs auch ohne Euch geschafft.

[Hoehlenfrettchen]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.459.829 von ORACLEBMW am 25.05.07 00:32:47

Hallo!

Herzlichen Glückwunsch!

Ich kann dir nur einen Tipp geben.Achte drauf das die Mieter regelmäßig die Miete überweisen.Spreche aus eigener Erfahrung.Habe momentan 4 Mahnbescheide gegen meine Mieter laufen.Es ist einfach nur zum kot....Die Zahlungsmoral...nerv

Tschüß


Höhlenfrettchen

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.459.829 von ORACLEBMW am 25.05.07 00:32:47

Naja, ich weiß nicht so recht. "Geschafft" hast du es erst, wenn du deinen Kredit abgezahlt, das Haus renoviert hast und dann nach allen Investitionen und Abzug der Inflation noch im Plus bist.

Also, ich sach' mal ganz ehrlich, ich würde meine Immobilie demjenigen verkaufen, der mir am Meisten dafür bietet, selbst dann, wenn er der fieseste Knochen auf der ganzen Welt wäre. Im Übrigen frage ich mich, warum der Verkäufer nicht seine Investition für plus 20% veräußert hat. Er ist doch angeblich in Not und bräuchte das Geld doch nötig......

Ist Platz 50 bis 80 im Wachstumsvergleich ein guter Wert??? Ich glaube, das ist eigentlich eher im untersten Drittel, oder?

[ORACLEBMW]

Das einige nicht zahlen, kommt immer vor, hier muss man eben Druck machen.

1. Zahlungserinnerung
2. Mahnung
3. Mahnung
4. Rechtsanwalt konsultieren.

Wenn ich das Darlehen abgezahlt habe, zahle ich wie blöd Steuern, ab einer bestimmten Restschuld starte ich ein neues Projekt an. Investiert wird nur, wenns sein muss.

Der Standort ist verdammt wichtig und hier stimmts, für die nächsten 15 Jahre bin ich sehr zuversichtlich...

Grüsse

benno

[schlier]

servus,

super. herzlich willkommen im club. Schön einen weiteren mit etwas perspektive gefunden zu haben. Ich bin mir sicher, wenn das icht das letzte atz nest ist kannst du in 12 jahren mit schönem gewinn verkaufen. Hör nicht auf die ganzen angsthasen hier.
Wenn die wir nur derartige hasenfüße in deutschland hätte würden wir noch auf den bäumen sitzen.
Wer wagt gewinnt;-)
Servus

[ORACLEBMW]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.463.044 von schlier am 25.05.07 10:49:31

Danke. Ja, es ist schon etwas gewagt und mutig, aber ich zieh das durch. In ein paar Jahren bin ich durch und möchte dann unbedingt weitere Objekte erwerben. Sorgen machen mir nur die Zinsen. Die sind im Aufwind.Ich kenne den Markt hier, alles was in der Öffentlichkeit zu haben ist, ist schrott bzw. zu teuer.

Was vermietet ihr denn und wie legt ihr eure Anlagen an? Investition in Immobilien ? Bin seit Jahren an der Börse und möchte bald aussteigen. Eine sichere, kalkulierbare Anlage als Immobilien kenne ich nicht.

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.463.168 von ORACLEBMW am 25.05.07 10:57:27

Also, ich kaufe generell nur Sachen, die ich bezahlen kann.

Wenn deine Bank deinen Kredit an eine "Heuschrecke" verkauft, und davon gab es ja im Immobilienbereich in letzter Zeit jede Menge Fälle, dann bist du schneller ein Fall für die Zwangsversteigerung als du piep sagen kannst...

[schlier]

Servus gammel,

klar so funktioniert eine volkswirtschaft. Jeder kauft das was er bezahlen kann. Dann hättest du heute weder ein auto noch gebe es flugzeuge, mietshäuser, oder jegliche technische erungenschaft. So ein dummer kommentar.
Wenn deine frau dein bild morgen an die russenmafia gibt und noch ein paar scheinchen reinlegt ist für die auch schluß. Und ??? Ist mindestens ein so dummer kommentar wie deiner zuvor.

Servus

[schlier]

an den segler,

lass dir noch ein tip von einem geben der schon mit jungen jahren schwachsinnige risiken im immobereich eingegangen ist welche mit viel glück und viel arbeit gott sei danke gut gegangen sind.

Das absolut wichtigste !!!!!!!!!!!!!!!
Du musst immer liquide sein. Habe immer mindetsens die Zins und Tilgungsraten der Bank für mindestenen 10-12 monate auf der hohen kante. Das schlimmste ist wenn du einmal nicht zahlen kannst !!!!!!!!!!!!!!!!
Ich habe in den letzten jahren einige immos zu renditen von weit über 10 % geschossen die die zinsen 5 mal erwirtschaftet haben.
Aber der kunde konnte ende der 90 er für ein jahr oder paar monate mal nicht zaheln. Dann geht der kredit in die sanierung. Wird eventuell verkauft und ob du danach wieder zahlen kannst oder nicht ist völlig egal. Du bist auf der schwarzen liste und wirst als problem kredit gnadenlos abgeschossen.

Als bank muss man für kredite mit problemen in der vergangenheit und damit höherem ausfallrisiko auch eine höhere ek quote hinterlegen. Somit wird dein kredit automatisch viel teurer für die bank und sie will dich loshaben.

Also das wichtigste sei immer liquide. So lange du liquide bist läßt es sich auch mit ein paar mio schulden leben;-)

Es ist auch total realistisch, dass du mal, gerade bei einem so großen haus wie deinem, 100 000 € von heut eauf morgen investieren musst. Bsp. weise es stellt sich raus die Be und Entwässerung (Stränge ) sind überashcen am arsch. Es gibt unendlich möglichkeiten bei einem alten haus wo kosten warten. Wenn du die dann nicht schnell beheben kannst, dann sind die mieter wech. Und dann steckst du richtig in der scheiße. (sind alles erfahrungswerte die ich bei bekannten (gott sei dank nicht bei mir) selbst miterlebt habe). Und wen du schon 100 % finanziert hast dann ist die bank plätzlich nicht mehr dein freund wenn du nachfinanzieren musst für reperaturen. Dann kommen sie plötzlich auf die idee das objekt sein keine ausreichende sicherheit mehr da ja schlechterer zustand als erwartet.

Also sei immer liqide dann hast du sehr gute chancen durchzukommen;-)
Servus

[Gammelfleischer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.475.093 von schlier am 26.05.07 07:44:19

Na, jetzt hast du es mir aber gegeben

Ist einer deiner Kunden vielleicht ORCALEBMW oder warum hängst du dich so rein?

Der Gute investiert 1 Million auf Kredit in ein Objekt, welches sein erstes ist und das scheinbar ohne Vorkenntnisse...

Meinst du nicht, er hätte vielleicht vorher mal mit etwas kleinerm üben sollen, was er cash hätte bezahlen können?

Ich zitiere:
"...Es gab hauptsächlich Gesellschaften, die Interesse hatten. Eigentümer wollte es aber mir verkaufen (ich war ihm sympathisch).
Ich kann die Immobilie heute mit 20% plus verkaufen.."

Das stinkt doch hinten und vorne. Der verkauft seine Wohnungen in größter Not billiger an ORACLEBMW statt an die Konkurrenz, da er ihm sympathischer ist

[schlier]

servus gammel,

geb ich dir recht, dass das alles echt freakig klingt. ABer wenn ich mir die letzten 3 jahre anschaue waren bei mir die besten geschäfte immer die die am absurdesten waren. Sicher es ist ein großes abenteuer in das er sich da stürzt und die chancen unterwegs unter zu gehen sind nicht gerade gering wenn er wirklich vorher noch keine immoerfahrung hat und nicht ausreichend cash.
Aber eine gesellschaft braucht doch derartige freaks um weiterzukommen.
Ich finde es hier nur sehr schade, dass alles wasnicht o 8 15 ist imer sofort nieder gemacht wird oder man wird fürvöllig getört oder als lügner dargestellt.
Ich finde ein derartiges forum solte dazu da sein gerade derartige ideen und vorhaben kritisch zu diskutieren und nicht nur schlecht zu machen.
Servus

[Gammelfleischer]

Hi schlier,

ich habe ihn ja auch nicht niedergemacht. Da waren ja ander hier rabiater

Meine Erfahrungen im Immo-Bereich bestehen aus dem Erwerb von zwei ETW´s aus Zwangsversteigerungen, welche viele Bekannte als unvermietbar hielten. Deshalb habe ich sie vielleicht sagenhaft günstig bekommen.

Ich halte mir zu Gute, daß ich beide vermieten konnte + auch die Miete kommt regelmäßig.
Beide sind mit EK gekauft und falls sie auch monatelang nicht vermietet wären, würde es mich nicht ruinieren.

Ich hatte während dieser Käufe auch mit größeren Objekten geliebäugelt, welche ebenfalls günstige zu bekommen gewesen wären, aber eben mit Krediten.
Ich habe aber einfach mal eingesehen, dass ich mich erst seit weniger als 2 Jahren mit Immobilien beschäftige + mir noch jede Menge Erfahrung fehlt, um mich da Hals über Kopf reinzustürzen.

Was wir hier haben ist jemand, der vielleicht was von Finanzierung und Zinsen versteht, aber was z.B. an Instandhaltung + Sanierung auf ihn zukommt, sicher keinen Plan hat ... ich wäre da echt vorsichtig ...

[ORACLEBMW]

Hallo,

also Liquidität ist vorhanden, nämli<h 15% des Darlehens. Hier mache ich mir keine Sorgen, auch habe ich jeden Monat einen netten Mietüberschuss. In zwei Jahren werde ich meine Liquidität als Sondertilgung einsetzen, wenn nichts passieren sollte. Die Mietüberschüsse spare ich so an. Mit der Sondertilgung erhöhen sich meine Einnahmen. Also bis 2009 darf nichts passieren.

Ausserdem, ich hab das Objekt nicht blind gekauft. An meiner Seite standen Gutachter, Immobilienfachleute und Bankangestellte, die sich vor Ort ein Urteil gemacht haben. Das Haus ist in gutem Schuss, die wichtigsten Bereiche wurden saniert (Dach, Fenster, Fassade, Zentralheizung).

Ich hatte 3 Banken, die bereit waren, mir das Objekt zu finanzieren.

Diese Dimension ist etwas neu für mich, davor habe ich aber 10 Jahre lang kleinere Wohnungen verwaltet.

Ich finds aber trotzdem nett von schlier, dass er mir Tips gibt. Das mit der Liquidität ist nicht zu vernachlässigen, manchmal denke ich, was soll denn passieren, aber ich werd mich hüten, die Einnahmen auszugeben.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.481.009 von ORACLEBMW am 26.05.07 18:55:58

"An meiner Seite standen Gutachter..."

Richtige Bauschadensgutachter, die sich die Immobilie vom Keller bis zum Dachboden angeschaut hatten? Also keinerlei Feuchte im Keller und Schwamm im Gebälg? Das würde schon mal gut klingen.

Wichtig ist auch, dass die vereinbarten Mieten im Haus generell schon im Vorhinein nachhaltig sind. Wären die allermeisten Mietvertäge weit über den Mietspiegel abgeschlossen, und ein paar von den Mietern würden ausziehen, und die neuen Interessenten wöllten nicht mehr den alten, hohen Mietpreis bezahlen, dann könnte schnell aus einer 9% Rendite eine 7%, oder 6% oder x% Rendite werden.

---

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.462.185 von Harry_Schotter am 25.05.07 10:03:50

Volle Zustimmung!!!

[kaffeefan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.481.009 von ORACLEBMW am 26.05.07 18:55:58

Ausserdem, ich hab das Objekt nicht blind gekauft. An meiner Seite standen Gutachter, Immobilienfachleute und Bankangestellte


Da muß ich aber lachen.
"Gutachter"

Laß dir eins gesagt sein, Bausachverständige können nur langjährig berufserfahrene Architekten und Bauingenieure sein, die sich mit alter Bausubstanz, Bauschäden, Baumängeln und Gebäudesanierungen lange beschäftigt haben.

"Immobilienfachleute und Bankangestellte"
Wozu , was sollen die von Nutzen sein, welchen Rat brauchtest du denn von denen ???
Bei welchem Institut sind die den angestellt???

Ich kann aus allen deinen Äußerungen hier feststellen, daß du von der Materie keine Ahnung hast.
Weist du denn wie du z.B. korrekt die Betriebskostenabrechnung für den Kasten und jede WE erstellst, auch wenn unterjährig in einer WE der Mieter mal wechselt oder Leerstand entsteht ???
Das ist nehmlich von Objekt zu Objekt ziemlich unterschiedlich, je nachdem wie die einzelnen Kosten zu jeder WE ermittelt werden können, auch wie die betr. Mietverträge geschrieben sind, usw.

Du weißt sowieso nicht wie man eine Rendite für ein Mietobjekt ermittelt.
Da dabei so viele Variablen zu berücksichtigen sind, ist deine Berechnung und die von anderen hier, völlige Theorie, die in erster Linie auf Annahmen beruht. Die Rendite kannst du erst berechnen nach mind. 10 Jahre Haltedauer, bzw bis zum vollzogenem Verkauf.

[Harry_Schotter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.497.244 von kaffeefan am 28.05.07 12:23:31

@Kaffefan

Naj, wenn man ein millionenschweres Mietshaus sein eigen nennt, muss/braucht man sich um Betriebskostenabrechnungen oder ähnliche Dinge keine Gedanken machen, da dass idR. die von einem beauftragte Hausverwaltung(gegen ein monatliches Entgeld natürlich) übernimmt.


--

[V-12]

@ORACLEBMW was mich interessieren würde, ist die Nettomiete je m².
Deine Renditeberechnung von 9,2 % basiert auf Daten vor oder nach Ankauf ?