Suche günstiges Forwarddarlehen für Anschluß-Finanzierung - 500 Beiträge pro Seite

[Murdo]

@all

Ich bin auf der Suche nach einem Forward-Darlehen für eine Anschlußfinanzierung. Zinsablauf ist erst im September 2010. Ich möchte aber jetzt schon aktiv werden. Volumen: 250.000 EUR. Das Darlehen soll nicht getilgt werden, da Objekt vermietet. Das Darlehen sollte zu 90 % den Objektwert abdecken. Ferner kann ich eine zusätzliche Sicherheit über 25.000 EUR anbieten und abtreten.

a) Wer kann mir Tipps geben, welche Banken/Versicherungen günstig am Markt auftreten? Hier denke ich vor allem an diejenigen Anbieter, die auch direkt an den Endverbraucher vermitteln, also ohne Vermittler.

b) Wer hat mit welchen Vermittlern gute Erfahrungen gemacht? InterHyp, Dr. Klein, CreditWeb...etc.

Danke im voraus

Murdo

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.145.478 von Murdo am 04.05.07 22:39:18

Hallo Murdo!

Sinnvolle Sache. Der langfristige Zins hat seinen Abwärtstrend schon etwas gebrochen. Ist noch nicht signifikant, d.h. kann noch ein Fehlsignal werden. Aber die Trendlinie bei den 10-jährigen Bundesanleihen läuft im log-Chart bei ca. 4,15%. Aktueller Zins am Freitag war 4,2178 (NTV-Text, Tafel 203).
Da ich in ähnlicher Situation bin habe ich mir vor Monaten schon einen Link gesucht. Ich stelle ihn Dir mal hier rein. Hoffe, es bringt Dir was. Die Daten werden, glaube ich, täglich upgedated. Wenn Du die Anbieter anklickst erhältst Du i.d.R. eine Telefonnr. für Kontakt. Du kannst aber auch mit den Namen googeln. Die Mehrheit dürfte auch Internet-Auftritt haben.

http://www.biallo.de/tz/fnp/finserv/forward.php

Gruss, und schönes WE
s.

[dahool]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.145.478 von Murdo am 04.05.07 22:39:18

moin murdo,

stell dir das nicht so einfach vor. forward mit über 80% beleihungsauslauf, zinsbindung drei jahre und dann noch vermietet. glaube nicht, das es eine bank gibt, die das so finanziert und wenn dann nur mit zinsaufschlägen. den forwardzuschlag musst du noch zusätzlich rechnen. ich würde die 25.000€ drei jahre anlegen und nach ablauf der zinsbindung tilgen und über rest neu verhandeln.

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.146.838 von dahool am 05.05.07 09:53:52

@dahool!

Du warst bissl schneller als ich. Das wollte ich eben ganau auch noch schreiben. Über 80% Beleihauslauf wird mit ziemlicher Sicherheit ein Zinsaufschlag fällig. Bei dem Forward-Zuschlag gibt es allerdings relativ günstige Anbieter.

s.

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.146.893 von stupidgame am 05.05.07 10:00:24

@dahool
@stupidgame

Meine Erfahrung ist da eine ganz andere. Wenn die Bonität ansonsten halbwegs stimmt, reißen sich die Anbieter nach solchen Kunden. Die alten Weisheiten von früher zählen immer weniger:

- Der Forwardaufschlag ist minimal bis gar nicht vorhanden (liegt natürlich auch an der flachen Zinskurve). Einige Banken verzichten sogar für 36 Monate völlig auf den Aufschlag

- der Beleihungsauslauf wird bei ansonsten stimmender Bonität immer unwichtiger für den Zinssatz. Es ist heute problemlos möglich 100% (und mehr) zu finanzieren bei sehr moderaten Aufschlägen (ca. 0,3 - 0,5%)

Egal an welchen Anbieter man sich wendet, vermittelt werden immer die üblichen Verdächtigen (DSL Bank, DKB, ING-Diba ...) - die Anbietervielfalt muss man also relativieren.

Wir wurden im letzten Jahr bei einer Forwardumschuldung (übrigens 60! Monate vorher) sehr gut betreut von der Interhyp. Ich kann aber auch nichts schlechtes über Dr-Klein sagen.

Ich empfehle die Lektüre des ausführlichen Finanztest-Artikels http://www.stiftung-warentest.de/online/bauen_finanzieren/te… und die Nutzung von http://www.baugeld-vergleich.de/

[stupidgame]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.147.682 von andjessi am 05.05.07 11:27:39

Wenn die Bonität ansonsten halbwegs stimmt, reißen sich die Anbieter nach solchen Kunden. Die alten Weisheiten von früher zählen immer weniger:

Gut, ich habe vor 8 Jahren finanziert. Die praktische Beschäftigung mit dem Thema ist also schon bissl her.
Ich bin auch ein komplett anderer Fall.
-Selbstnutzer
-Vollfinanziert, sogar 111% aufgenommen, für Einbauküche und GrdErwSt.
-Allerdings habe ich ein 2. Sicherungsobjekt. Damit relativiert sich alles.
-Will nach Ablauf der Zinsbindung so viel wie möglich tilgen

Ich hatte mir aber fast schon gedacht, dass es heute einen knallharten Wettbewerb bei den Immo-Finanzierungen gibt. Nicht zuletzt, wenn ich mir die Marge auf die 10-jährigen Bunds anschaue. Die ist in den letzten Jahren um einiges zusammen geschmolzen.
Allerdings wird so ein Geschäftsgebahren sehr wahrscheinlich den Banken in paar Jahren wieder auf die Füsse fallen. Wenn die Wirtschaft mal wieder absäuft, dann haben sie schnell jede Menge Problemkredite in ihren Büchern und das mit vollkommen unzureichenden Sicherheiten. Denn "wenn die Bonität stimmt", ist je nach Wettbewerbslage `ne ziemlich dehnbare Betrachtung.

s.

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.148.058 von stupidgame am 05.05.07 12:43:06

Da gebe ich Dir recht. Die Zeit wird zeigen, ob sich die Banklen seriös absichern.

Früher wurde praktisch alles auf das Sicherungsobjekt abgestellt. War der Beleihungsauslauf < 80% konnte man praktisch immer finanzieren, wenn man nicht gerade eine negative Schufa hatte und die Haushaltsrechnung stimmte.

Basel II fordert nun eine weitere "Objektivierung" des Ausfallrisikos bzw. der Absicherung (Risikosteuerung)der Bank. Aufgrund dessen rückt die persönliche Bonität (Job, Umfeld, diverse Scores) viel zentraler in den Mittelpunkt. Für viele ist dieses Vorgehen nicht nur negativ, sondern drückt sich z.B. trotz eines hohen Beleihungsauslaufs in niedrigen Zinssätzen aus. Im Prinzip finde ich das auch richtig (ob es fair ist steht auf einem anderen Blatt), denn das Beamtenehepaar ist trotz 110%-Finanzierung eben kein sonderliches Risiko für einen Kreditausfall. Ob die Bank bei der Verwertung eines 70%-Objektes ihr Geld wieder sieht, ist hingegen nicht sicher, wenn das ganze in die Zwangsversteigerung geht.

[estudent]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.145.478 von Murdo am 04.05.07 22:39:18

Es gibt auch eine andere Möglichkeit, sich gegen steigende Zinsen abzusichern.

Über Short-Zertifikate auf den Bund-Future kann man mit einem kleinen Kapitaleinsatz große Kreditsummen absichern.
z.B. WKN TB9DF5
Die Zinsmarge ist bei 1% p.a., bei anderen Emittenten teilweise höher.

Put-Optionsscheine auf den Bund-Future haben kein Knock-out-Risiko, jedoch nur eine begrenzte Laufzeit.
z.B. WKN UB9839
Im nächsten Monat dürften wieder welche mit 2-jähriger Laufzeit emittiert werden.

Zusätzlich gibt es noch die Möglichkeit mit Optionsscheinen auf den 10-Jahres-Swapsatz:
Mit WKN TB8QCJ ist man im Jahr 2010 gegen Zinsanstiege über 5% abgesichert. z.B. bei 6% erhält man die 5,66-fache Summe bei einem Einstiegskurs von 1,30€ ausgezahlt.
Eine andere Möglichkeit ist WKN BWB14Q mit Laufzeit 2015, dürfte aber auch bei steigenden Zinsen bis 2010 stark zulegen.

Vorteile bei allen drei Varianten: -Rückzahlung bei Haltedauer von über 1 Jahr steuerfrei (bei einem Kauf vor 2009), der höhere Zinssatz kann ab 2010 voll abgesetzt werden
- keine Verpflichtung, Absicherung kann jederzeit beendet werden (z.B. bei veränderter Wirtschaftslage/Zinseinschätzung)

Nachteile: höhere Komplexität, Kapitaleinsatz bei Absicherungsbeginn erforderlich

[dahool]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.148.610 von estudent am 05.05.07 14:49:35

moin, moin,

andjessi:
man sollte die tatsache, das es sich hier um ein rediteobjekt handelt, nicht ausser acht lassen. im übrigen ist tilgungsaussetzung vereinbart; dh. keine freien grundschulden. zusätzlich muß auch ein evt. mietausfall gedeckt sein. nach meinen erfahrungen gibt es nicht die universalbank im internet, die alles und alle finanziert. thema 100-110% finanzierung: wer rechnen kann, ist da klar im vorteil. zinsaufschlag bis zu 1,5% auf eine lfz. von 20-30 jahren kann sich nicht rechnen. dann besser vorab ansparen zb. in bausparvertrag etc. und wunsch nach immobilie 7-10 jahre später verwirklichen.

[andjessi]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.279.184 von dahool am 12.05.07 10:45:58

@dahool

Wo hast Du denn die Zahl 1,5% Zinsaufschlag bei 110%-Finanzierungen her? Realisitisch ist eher 0,3 - 0,5%.

[dahool]

Antwort auf Beitrag Nr.: 29.279.235 von andjessi am 12.05.07 10:56:36

moin, moin,

zinszuschlag bis 1,5%! auch hier gilt das vorher gesagte; es gibt keine universalbank im internet die alles und alle zu gleichen konditionen finanziert