Accentro AG -- ehem. ESTAVIS AG - die Chance? (Seite 10)

[honigbaer]

Seelandportfolio
Ist-Mieten-Multiplikator Faktor 14,4
Marktwert pro m² EUR / m2 543

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.985.483 von honigbaer am 10.06.23 20:31:08

Da ist nichts mit 7% Rendite. Angeblich langfristige Perspektive. Aktuell negative Rendite. Bei 30% Leerstand und den von Dir angesprochenen möglichen Anforderungen wird das nichts.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.984.514 von Andrija am 10.06.23 14:57:25

Und wie viele Wohnungen fallen bis 2035 aufgrund verschärfter Energie- und Gebäudestandards aus der Nutzung?
Ich meine, bei einem doppelten Stresstest, 3% höhere Fremdkapitalzinsen und 800 Euro Sanierungskosten je qm, welche Immobilie erweist sich dann als besseres Investment, die mit 3% Mietrendite oder die mit 7% Mietrendite?

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.983.245 von killermaus am 10.06.23 07:47:05

Zitat von killermaus: Hinweis: Bei Consors kann man sich, unter gewissen Nebenbedingungen, relativ unproblematisch als professioneller Anleger klassifizieren lassen.....und den Accentro Bond kaufen

Zwei der drei Kriterien müssen laut WpHG erfüllt sein, wobei erheblicher Umfang wohl im Aktienbereich bei mindestens jeweils 10.000 Euro zu sehen ist, bei Anleihen 50.000 Euro.

1. der Kunde hat an dem Markt, an dem die Finanzinstrumente gehandelt werden, für die er als professioneller Kunde eingestuft werden soll, während des letzten Jahres durchschnittlich zehn Geschäfte von erheblichem Umfang im Quartal getätigt;
2. der Kunde verfügt über Bankguthaben und Finanzinstrumente im Wert von mehr als 500.000 Euro;
3. der Kunde hat mindestens für ein Jahr einen Beruf am Kapitalmarkt ausgeübt, der Kenntnisse über die in Betracht kommenden Geschäfte, Wertpapierdienstleistungen und Wertpapiernebendienstleistungen voraussetzt.

[Andrija]

„Für Sachsen-Anhalt beispielsweise wird bis 2035 mit einem Rückgang der Haushaltszahlen um 15 Prozent gerechnet“, sagt Günter Vornholz. Der Professor für Immobilienökonomie arbeitet derzeit an einer Studie für Perspektiven im ländlichen Raum. „Gleichzeitig werden aber noch Tausende Wohnungen gebaut, obwohl dort eh schon Wohnraum leer steht.“

Für Suhl und den Wartburgkreis (beides Thüringen) prophezeien die Datenerheber des HWWI den stärksten Wertverlust. Vornholz gibt zu bedenken, dass solche Prognosen immer nur als Momentaufnahme zu verstehen sind, als Blick in die Glaskugel auf der Grundlage der aktuellen Datenlage.
Viele Regionen in den ostdeutschen Bundesländern, das glaubt aber auch Vornholz, seien nur mit umfassenden Umbau- und Förderprogramm vorm Aussterben zu bewahren. „Die sehe ich in der Politik aktuell aber nicht.“ Positiver sieht es in den meisten Ballungszentren aus.

Quelle Welt von heute.
Gut, dass Accentro ausgerechnet hier sein Anlageportfolio aufbaut. Managementkompetenz at work.

[killermaus]

Hinweis: Bei Consors kann man sich, unter gewissen Nebenbedingungen, relativ unproblematisch als professioneller Anleger klassifizieren lassen.....und den Accentro Bond kaufen

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.975.043 von Invest2017 am 08.06.23 16:03:58

So weit, die Anleihegläubiger mit der EZB zu vergleichen, würde ich nicht gehen, aber so viel besser als normale Kredithaie sind die Anleihegläubiger auch nicht.

Erst werden die Kredite großzügig vergeben und dadurch wird eine ausufernde Verschuldung provoziert, weil man sich 2-3% Mehrertrag im Vergleich zur Bundesanleihe verspricht. Wenn sich dann abzeichnet, dass das etwas leichtfertig war, weil es am Immobilienmarkt schwieriger wird, dann wird ein Rufmord gemacht, indem die Anleihen unter Nennwert auf auf den Markt geworfen werden. Nichts schadet dem Ruf des Unternehmens mehr, als ein tief gefallener Anleihekurs. Am besten geht man noch zusätzlich ins Internet und schreibt, alles sei schlecht bei der Firma.

Und dann kann man bei Fälligkeit der Anleihen die Pistole auf die Brust setzen, "Geld oder Leben" oder Insolvenz so ungefähr und Strafzinsen verlangen im Gegenzug für einen kleinen Zahlungsaufschub.

Aktienkauf gefällt mir viel besser, als so ein Handel mit Schuldforderungen und Rückzahlungsgarantien, in der trügerischen Annahme, es gäbe dabei kein Risiko.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.975.043 von Invest2017 am 08.06.23 16:03:58

Zitat von Invest2017:

Zitat von Andrija: Das Problem ist aus meiner Sicht eher, wie ja diskutiert, der Großaktionär, die Anleihegläubiger und vor allem die unsäglichen Investitionen aus den Berliner Bestandsverkäufen in Immobilien in D-Lagen.

Jetzt sind plötzlich die Anleihegläubiger (wie ich) das Problem. Auch eine sehr interessante Sichtweise: sie verlangen ja auch völlig unerwartet die Rückzahlung des geliehenen Geldes, gell? Eine Unverschämtheit!

Grossaktionär wäre ich übrigens auch gerne, wenn ich für das Aktienpaket nichts bezahlen müsste 🙂

Nachvollziehbare Sichtweise🤣

[Invest2017]

Antwort auf Beitrag Nr.: 73.892.036 von Andrija am 23.05.23 13:45:37

Zitat von Andrija: Das Problem ist aus meiner Sicht eher, wie ja diskutiert, der Großaktionär, die Anleihegläubiger und vor allem die unsäglichen Investitionen aus den Berliner Bestandsverkäufen in Immobilien in D-Lagen.

Jetzt sind plötzlich die Anleihegläubiger (wie ich) das Problem. Auch eine sehr interessante Sichtweise: sie verlangen ja auch völlig unerwartet die Rückzahlung des geliehenen Geldes, gell? Eine Unverschämtheit!

Grossaktionär wäre ich übrigens auch gerne, wenn ich für das Aktienpaket nichts bezahlen müsste 🙂

[Andrija]

Original-Research: ACCENTRO Real Estate AG - von Montega AG

Einstufung von Montega AG zu ACCENTRO Real Estate AG

Unternehmen: ACCENTRO Real Estate AG
ISIN: DE000A0KFKB3

Anlass der Studie: Update
Empfehlung: Kaufen
seit: 06.06.2023
Kursziel: 5,00 Euro
Kursziel auf Sicht von: 12 months
Letzte Ratingänderung: -
Analyst: Christian Bruns, Patrick Speck

Erwartungsgemäß schwaches Q1, jedoch erste Anzeichen einer Belebung bei den
Immobilientransaktionen in Q2

ACCENTRO hat letzte Woche über ein schwaches Q1/2023 berichtet, aber
dennoch die Guidance 2023 (Umsatz: 100-120 Mio. Euro; EBIT: 0-2,0 Mio.
Euro) bestätigt.

Starke Umsatzeinbußen und ein Einbruch bei den beurkundeten Transaktionen
in Q1: ACCENTRO verbuchte in den ersten drei Monaten Erlöse in Höhe von
20,8 (Vj.: 33,7) Mio. Euro. Dabei entfielen 16,2 Mio. Euro auf den Verkauf
von Vorratsimmobilien und 4,5 Mio. Euro auf Mieterträge. Das
Servicegeschäft war in Q1 vernachlässigbar. Das beurkundete Verkaufsvolumen
fiel noch deutlicher auf nur noch 7,0 (Vj.: 27,3) Mio. Euro. Ein
Hoffnungsschimmer verbirgt sich in der Aussage, dass im April die Anzahl
initiierter Verkäufe wieder leicht anstieg. Dies unterstreicht unsere
Erwartung höherer Umsätze ab Q3.

Verlustreiches Q1: Auch die Rohertragsmarge fiel auf Gruppenebene mit 12,6%
in Q1 sehr schwach aus. So stand dem Umsatz aus dem Verkauf von
Vorratsimmobilien i.H.v. 16,2 Mio. Euro ein Aufwand von 15,6 Mio. Euro
entgegen, was einer Marge von nur 3,7% entspricht (Vj.: 21,9%). Auch wenn
diese Marge abhängig von Art und Erwerbszeitpunkt der veräußerten
Vorratsimmobilien ist und starken unterjährigen Schwankungen unterliegt,
ist sie dennoch ein Indikator für den angespannten Markt, in dem
Preiszugeständnisse von der Verkäuferseite gemacht werden müssen. So wirbt
ACCENTROs Vertrieb aktuell bei einigen Objekten mit bis zu 10% reduzierten
Preisen bis zum 30.06.2023. Aufgrund des geringen Rohertrags rutschte das
EBIT in Q1 mit -4.7 Mio Euro (Vj.: +3,6 Mio Euro) deutlich in den negativen
Bereich. Unter dem Strich stand in Q1 bei einem auf -7,6 (Vj.: -4,4) Mio.
Euro verringerten Finanzergebnis ein Nettoergebnis von -11,1 (Vj.: -1,7)
Mio. Euro zu Buche. Der Abbau der Finanzverschuldung um ca. 50 Mio. Euro
ging vor allem auf Kosten der Liquidität (31.03.: 61,1 Mio. Euro;
31.12.2022: 100,8 Mio Euro).

Liquiditätsgenerierung zum Verschuldungsabbau hat Priorität: Während das
Bestandsportfolio (IAS 40 - als Finanzinvestition gehaltene Immobilien) in
2022 noch ausgebaut wurde, hat nach dem erfolgreichen Abschluss der
Anleiherefinanzierung nun u.E. endgültig der Abbau der Finanzverschuldung
Priorität. Nach der Rückzahlung von 25 Mio Euro zum Abschluss der
Refinanzierung hat sich ACCENTRO gegenüber den Anleihegläubigern zu einer
Rückzahlung von weiteren 40 Mio. Euro bis Dezember 2023 sowie zusätzlichen
65 Mio. Euro bis Ende 2024 verpflichtet. Wir sind weiter der Überzeugung,
dass dies am besten mit einer großen Transaktion aus dem Bestandsportfolio
gelingen kann.

Fazit: ACCENTROs aktuelle Marktkapitalisierung von 50,4 Mio. Euro bedeutet
einen Abschlag von ca. 77,4% zum Buchwert des Eigenkapitals (vor
Minderheiten) i.H.v. rund 222,9 Mio. Euro. Wir erwarten eine Belebung des
Transaktionsmarktes und eine Stabilisierung des Preisniveaus für
Wohnimmobilien in H2/2023 sowie eine erfolgreiche Gesundschrumpfung des
Unternehmens bis 2025. Auch wenn die Managementguidance beim Ergebnisziel
(EBIT 2023: 0-2 Mio. Euro, MONe: -2,5 Mio Euro) verfehlt werden könnte,
empfehlen wir die u.E. deutlich unterbewertete Aktie weiterhin zum Kauf mit
unverändertem Kursziel (5,00 Euro).

Da ja erst wieder Dividende gezahlt wird, wenn die Anleihe vollständig abgelöst ist, fragt man sich wie die auf dieses Kursziel kommen? Im Zweifelsfall werden mit überschüssigen Verkaufserlösen der Bestandsobjekte die "Anlageimmobilien" in erstklassigen Lagen in den NBL teuer saniert um den Leerstand von immer noch 30% abzubauen.

Die Anleihe nähme ich, wenn ich denn könnte.