Steuerliche Daten Immobilienfonds, Immofonds und A.-Steuer - 500 Beiträge pro Seite

[pyramus]

Hi zusammen,

irgendwo in einem Posting hier auf w-o (vermutlich auch im Fonds-Forum) war vor einiger Zeit eine wirklich erstklassige Übersicht zu den steuerlichen Daten etlicher Immofonds eingestellt. Weiß jemand noch, wo und ist so nett, den Link nochmals zu posten?
Ich finde die Übersicht leider nicht mehr :-(.

Wie beurteilt ihr generell Immobilienfonds im Hinblick auf die künftige Ausbeutungssteuer? Derzeit sind im Volk Immobilienfonds wohl wieder sehr gefragt, nachdem die ganzen Kleinanlegerlis durch Verunsicherung und Volatilität aus dem (Aktien-)Markt gedrückt werden.

Grds. finde ich Immofonds auch nicht schlecht. Nach Wirkung der Ausbeutungssteuer halte ich sie allerdings für potenzielle Geldvernichtungsinstrumente. Die Rendite ist einfach zu klein.

Vielen ist noch nicht klar, dass die Ausbeutungssteuer auch auf inflationsbedingte \"Pseudogewinne\" erhoben wird, so dass der Anleger mit dieser \"Steuer\" nach langer Anlagezeit nicht etwa nur kaum mehr haben wird als 30 Jahre zuvor, sondern in aller Regel sogar dramatisch weniger.

Man kann wohl davon ausgehen, dass jemand, der ab 01.01.09 in einen normalen Immofonds investiert 30 Jahre später nach Abzug der Ausblutungssteuer ca. ein Fünftel weniger Vermögen hat als zum Zeitpunkt der Anlage.

Wie also damit umgehen? Ist es sinnvoll, jetzt noch in Immofonds zu investieren? Und wenn ja, in welche?

Für völlig uninteressant halte ich Fonds wie den TMW Welt Immobilien - DE000A0DJ328.

Bei einer Ausschüttungsquote von 3,8% und einem Steueranteil von nahezu 50% wurden zuletzt fast 2 % des Fondsvermögens vom Staat abkassiert. Da nützt eine Performance von 4 % -5 % nichts mehr, wenn letztlich nur noch magere ca. 2 % übrig bleiben. Und das bei einer (echten) Inflation um die 6%.

Einen Immofonds JETZT bis 31.012.08 zu kaufen, macht also nur dann Sinn, wenn entweder

a) die Gewinne nach 2008 kaum ausgeschüttet werden, sondern im Kursgewinn verbleiben

oder/und

b) die ausgeschütteten Gewinne kaum zu versteuern sind.

Am besten wäre, wenn so gut wie nichts ausgeschüttet würde und die Gewinne im Fondsvermögen blieben. Soweit es zu Ausschüttungen kommt, sollte so wenig wie möglich steuerpflichtig sein.

Ab 01.01.09 dreht sich das Ganze dann wohl um: Am besten sind Fonds, die so viel wie möglich ausschütten bei dem kleinstmöglichen Steuersatz. Dadurch wird der steuerliche Raub am Ende der Anlageperiode abgewehrt und die Steuerlast während der Anlage niedrig gehalten.

Problem ist natürlich, dass niemand weiß, wie sich die Fonds in Zukunft entwickeln. Schon allein deshalb, weil eben das, was aus heutiger Sicht attraktiv ist (kaum Ausschüttung) in Zukunft denkbar unattraktiv wird.

Am besten nimmt man - wenn überhaupt - wohl Immofonds, die derzeit recht viel ausschütten und dennoch eine sehr niedrige Steuerlast aufweisen. Allerdings ist das Spektrum hier recht begrenzt. Mir fällt nur der Kanam ein. Und wer weiß, ob es den Fonds in 30 Jahren noch gibt und wie Rendite / Steuer, etc. dann aussehen...

Grüße

pyramus

[cash72]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.742.804 von pyramus am 16.08.08 18:47:02

Meinst du die Übersicht von jogo08?

http://www.wertpapier-forum.de/index.php?s=&showtopic=4263&v…

Bzgl. Besteuerung von Immofonds gibt es eine sehr gute Übersicht vom BVI.

Gruss
Cash72

[pyramus]

Hi Cash,

klasse. Genau die meinte ich. Zwar an anderer Stelle gesehen und ich glaube auch als Gesamtüberblick statt zweier Seiten, aber es ist definitiv diese Zusammenstellung gewesen.

Lieben Dank!!!

Im Bezug auf den TMW habe mich übrigens etwas irreführend ausgelassen.

Tatsächlich wurden am 09.01. 2,05 € auf einen Anteil iHv. 54,15 € ausgeschüttet. Davon waren 0,9334 €, dh knapp 1,7 % des Fondsvolumens steuerpflichtig. Die ZaSt beträgt 30%, also verlor der Anleger 0,2803 € per Anteil, d.h. etwas über 0,5 % des angelegten Geldes.

Das bedeutet auch, dass knapp 14 % des Gewinns verloren gingen. Der ausgeschüttete Gewinn reduzierte sich von 3,8% auf 3,3%.

Wenn man die Übersichten heranzieht, scheint der TMW durchaus im Mittelfeld zu liegen. Für besonders attraktiv halte ich ihn dennoch aus og Gründen nicht.

Nochmals Danke und einen schönen Abend!

pyramus

[pyramus]

Hallo, zusammen,

auf der Basis der Daten von Jogo08 habe ich mal nachstehendversucht, die Nachsteuer-Performance zu errechen. Dabei bin ich von einem Steuersatz von 30 % ausgegangen. Das entspricht in etwa dem künftigen Abgeltungssteuersatz (zzgl. Soli zzgl etwaiger Kirchensteuer). Als Perfomance wird hier Ausschüttung und Kursgewinn angesehen. Ich weiß nicht, ob die Datenbasis korrekt ist. Schon beim TMW habe ich eine Diskrepanz zwischen den Werten von Jogo und den Daten auf EBASE. Also keine Gewähr für die Richtigkeit. Man müßte beim steuerfreien Anteil übrigens auch die nicht ausgeschütteten Kursgewinne berücksichtigen und mE als steuerfrei werten. Diese Werte sehen dann nochmals anders aus als die Werte zum steuerfreien Anteil der Ausschüttung....

Viele Grüße

pyramus


DE0009805556___ 3,67% _____ Uniimmo Global
DE0009802306___ 3,70% _____ SEB ImmoInvest
DE0009805002___ 3,92% _____ CS Euroreal
DE0009801423___ 4,46% _____ WestInvest Interselect
DE0002544731___ 4,87% _____ HausInvest Global
DE0009805515___ 5,22% _____ Uniimmo Europa
DE000A0DJ328___ 5,26% _____ TMW Immobilien
DE0009846451___ 5,28% _____ AXA Immoselect
DE000A0F6G89__ 5,53% _____ Morgan Stanley P2
DE0009805507___ 5,78% _____ Uniimmo Deutschland
DE0006791809___ 5,97% _____ KanAm Grundinvest
DE0009807016___ 6,30% _____ Hausinvest Europa
DE0009807057___ 6,90% _____ Grundbesitz Global
DE0009772616___ 7,17% _____ UBS (D) EuroInvest
DE0009807008__ 14,62% _____ Grundbesitz Europa

[omega5]

Immofonds sind m.E. eine gute defensive Anlage ab 2009, wenn der Steuerfreibetrag überschritten wird. Meine Strategie ist deshalb, in 2008 möglichst viel in Aktienfonds und ETFs anzulegen und ab 2009 in Immofonds.

[pyramus]

Die Aussage kann ich nicht so recht nachvollziehen angesichts der dargestellten steuerlichen Seite. Gewiß mögen Immofonds auch nach 2008 attraktiver sein als Festgeld und Co. Aber das ändert ja nichts daran, dass sie vielfach reine Geldvernichtungsmaschinen darstellen.

Die Rendite ist zu niedrig, um gleichzeitig mit der Inflation und der Merkel'schen Antivolkssteuer fertig zu werden. Schon jetzt gleichen die Immofonds gerade einmal die Inflation aus. Wenn ab 2009 von diesem Inflationsausgleich auch noch ein 30 % gestohlen werden, wird mit Immofonds faktisch Geld vernichtet.

In Wirklichkeit handelt es sich bei der A.-Steuer ja um eine verkappte Vermögenssteuer - freilich mit der Besonderheit, dass (einmal mehr) nur bei den "Kleinbürgern" abkassiert wird. Denn für die (richtig) Vermögenden gibt es bereits jetzt etliche Tricks, mit deren Hilfe sie sich ganz legal der Abgeltungs-"steuer" entziehen können...

[omega5]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.743.201 von pyramus am 16.08.08 21:57:43

Hat schon jemand herausgefunden, warum der Grundbesitz Europa eine solch heruasragende Performance besitzt?

[postguru]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.743.942 von omega5 am 17.08.08 12:17:37

Einmaleffekt bei einer Neubewertung der Immos Anfang 2007


Auf Jahressicht reiht er sich wieder ein

[omega5]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.744.110 von postguru am 17.08.08 13:28:23

Vielen Dank. Schöner Einmaleffekt, könnte natürlich auch mal anders rum gehen. Noch weiß niemand geanau wie sich die Immokrise auf die offenen Immofonds auswirkt. Es gibt dazu verschiedene Ansichten aus der Fachwelt. Klar ist, es sind keine Privatimmos, die hauptsächlich von der Krise in den USA betroffen sind, sondern Gewerbeimmos. Nicht klar ist, wie sich die Krise auf diese Gewerbeimmos auswirkt. Es wird darüber spekuliert, dass auch diese Gewerbeimmos abgewertetet werden könnten. Natürlich bestehen langfristige, inflationsangepaßte Mietverträge, dennoch besteht auch hier ein schwer einzuschätzendes Risiko.

[pyramus]

Die Immobilienkrise in USA trifft Privatimmos und gerade nicht gewerbliche Immos.

Die Immofonds hierzulande sind überwiegend in gewerblichen Objekten investiert.

Natürlich kann sich die Finanzkrise auch auf den Immomarkt auswirken - allerdings denke ich, dass es dann für den gewerblichen wie privaten Markt gleichermaßen gilt.

[Murdo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.743.592 von omega5 am 17.08.08 09:51:16

@omega5: "Immofonds sind m.E. eine gute defensive Anlage ab 2009, wenn der Steuerfreibetrag überschritten wird. Meine Strategie ist deshalb, in 2008 möglichst viel in Aktienfonds und ETFs anzulegen und ab 2009 in Immofonds."

Genau so mache ich es auch. Mein KanAmGrundinvest liefert 5 - 6 % p.a. - nach Steuer. Damit bin ich deutlich über der Inflationsrate und erziele mehr als Festgeld, Tagesgeld oder manche Versicherung.

Murdo

[pyramus]

@Murdo:
"Dein" Kanam hat in den letzten Jahren um die 6 % Performance erzielt. Da die Ausschüttungen in der Vergangenheit zu 100 % steuerfrei waren, konnte ein Anleger nach Ablauf der Spekufrist die 6 % in der Tat steuerfrei vereinnahmen. In Zukunft gibt es keine Spekusteuer mehr, vielmehr werden *alle* Kursgewinne mit ca. 30 % A.-Steuer belegt. Da der Kanam in der Vergangenheit nur ca. 75 % der Gesamtperformance ausschütten konnte, bedeutet das, dass 25 % der Performance zu 100 % steuerpflichtig werden.

MaW: Übersetzt man die heutigen Daten in die Zukunft nach 2008 verbleiben - selbst - im Kanam nur ziemlich genau 4 % steuerfreie Rendite.

Übrigens teile ich Deine Sichtweise nicht, wonach Du mit 5 % - 6 % Rendite "deutlich" über der Inflationsrate lägst. Das mag nach den manipulieren Zahlen staatlicher Einrichtungen und wirtschaftlicher Pressure Groups zutreffen. Die reale Inflation liegt aber mE deutlich über den 3 % - 4 %, die man uns weismachen will. Schon einmal den Preis eines Mittelklassewagens vor zehn Jahren mit dem Preis heute verglichen? Natürlich kann man auch den Preis eines Polo oder Fiat zugrundelegen. Und natürlich gibt es heute auch das Paar labbriger Turnschuhe von Aldi aus China für 15 Euro. Wenn man das mit dem Preis eines Markensportschuhs von vor 10 Jahren vergleicht, kann schon fast eine Deflation herbeirechnen.

Kommt halt immer darauf an, womit man mißt und womit man sich zufrieden gibt. Großkonzerne streben heute übrigens bekanntlich zweistellige Eigenkapitalrenditen an. Oft erreichen sie die auch.

[omega5]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.745.793 von pyramus am 18.08.08 00:20:26

An der Besteuerung von offenen Immobilienfonds ändert sich durch die Abgeltungssteuer gar nichts.
Verkaufserträge sind weiterhin nach 10 Jahren steuerfrei, ausländische Mieterträge ebenfalls (natürlich wurden die schon im jeweiligen Land versteuert).
Ergo, klare Steuervorteile für offene Immofonds.

[Murdo]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.748.712 von omega5 am 18.08.08 13:33:21

Genau. Es ändert sich nichts. vgl. http://www.kanam-grund.de/index.php?seite=anlageerfolg_steue…

P.S. Mehr sag ich nicht, sonst werde ich noch wegen Produktwerbung gesperrt.

Murdo

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.748.712 von omega5 am 18.08.08 13:33:21

Verkaufserträge sind immer noch nach 10 Jahren steuerfrei...

Das ist übrigens ein weitverbreiteter Irrtum. Fondsintern sind die Erträge nach 10 Jahren steuerfrei. Diese Steuerfreiheit wird auch an den Anleger weitergegeben. So weit einverstanden. Aber Du als Anlegerli zahlst schön brav in Zukunft Deine Abgeltungssteuer, wenn Dein Fonds Kursgewinne verzeichnet. Und alle verzeichnen sie leichte Gewinne, da der Gewinn in aller Regel nicht zur Gänze ausgeschüttet wird.

Die fondinterne Steuerfreiheit spielt nebenbei bemerkt angeblich eine zusehends kleinere Rolle, weil die Fonds kaum mehr 10 Jahre halten...

[pyramus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.754.967 von Murdo am 18.08.08 23:10:19

Nochmals: Es ändert sich jede Menge auch für Immofonds. Und nicht zum Vorteil. Und nochmals: Es bleibt NICHT bei 100% Steuerfreiheit. Weder beim Kanam noch sonst einem Immofonds. Jedenfalls nicht nach heutiger Anlage- und Ausschüttungsstrategie...

[tamtarama]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.755.832 von pyramus am 19.08.08 00:55:52

Hallo pyramus,

es ist tatsächlich so, dass es steuerlich einen Unterschied macht, ob die Wertsteigerngen thesauriert werden oder nicht. Je nachdem, ob man noch in 2008 gekauft hat oder nicht, also so, wie oben beschrieben.

Im Moment werden die Wertsteigerungen bei den meisten Fonds thesauriert und erhöhen den Kurs. Wenn es so bliebe, dann wäre es ein Vorteil, noch dieses Jahr zu kaufen. Vor allem dann, wenn man erwartet, dass die Immobilien bei den Fonds nicht mehr als 10 Jahre im Bestand sind. Nach 10 Jahren wäre die Wertsteigerung wiederum auch in Zukunft steuerfrei.

Der größte Teil der Ausschüttungen stammt aus den Mieteinnahmen und den Zinserträgen der liquiden Mittel.
Die Zinseinnahmen werden mit der Abgeltungssteuer belegt, so wie sie heute auch schon besteuert werden. Je nach Steuersatz ändert sich also gar nichts oder man fährt sogar besser. Schlechter in keinem Fall.

Die Mieteinnahmen sind wie heute auch zu versteuern. Der Gag bei den offenen Immos ist aber, dass sie die Einnahmen im Ausland (also dort wo sie entstehen) versteuern und Freibeträge oder niedrige Steuersätze nutzen, etc. Die Ausschüttungen erfolgen deswegen für uns als Anleger hier teilweise steuerfrei. Daran wird sich nichts ändern. Darauf greift die Abgeltungssteuer nicht zu.

Und als kleiner Bonus oben drauf, ist es nicht mal für die Progression relevant (z.B. auch sehr interessant bei geschlossenen Ausland-Immo-Fonds).

Insgesamt also werden offene Immos aus steuerlicher Sicht höchstens interessanter, schlechtestenfalls ändert sich nichts. Je nach persönlicher Lage.
Die einzige kleine Unsicherheit besteht darin, dass man nicht weiß, ob Wertsteiegrungen zukünftig je nach Fonds ausgeschüttet werden oder den Anteilswert erhöhen.

tamtarama