Preisfindung einer Immobilie ( EFH ) - Bitte um Hilfe - 500 Beiträge pro Seite

[Plaste]

Hallo Leute,

wäre schön, wenn ich hier mal einige Meinungen zu der folgenden Immobilie bekommen würde.

Es handelt sich um ein wunderschönes Haus was seit ca. 6 Jahren leer steht. Wobei es in der Zeit gelegentlich geheizt wurde. Die Preisfindung ist auf Grund der anfallenden Arbeiten etwas schwierig. Da der Verkäufer ein sehr netter Mensch zu sein scheint, möchte ich eine Faire Preisfindung für uns beide.

Lage:
Ein Dorf in Hessen,
ca 65 km bis FFM,
ca 20km bis Limburg / Weilburg / Rennerod / Westerburg ( alles kleinere Städte )
in dem Ort stehen weiterhin noch mindestens 5 – 10 weitere Häuser zum Verkauf, was in der hiesigen Region aber schon normal ist

zum Haus:
Baujahr 1930 / Massivhaus
Wohnfläche ca 105 qm ( 2 Etagen, Dach noch zu einem Zimmer ausbaubar und Keller )
Grundstück ca 750 qm
Kleines Nebengebäude ( ca 1,5 Zimmer ohne Ausstattung Massiv gemauert) ist dabei
Schieferdach in gutem Zustand, soll noch ein Dachdecker prüfen
Elektrik – muss komplett erneuert werden
Wasserleitungen + Bad – muss komplett erneuert werden
Energiepass – gibt`s anscheinend nicht
Fenster – müssen erneuert werden
Heizung - uralte Ölheizung bzw. Holzöfen und müssen erneuert werden
Fassade außen – Zustand mittelmäßig, nicht isoliert ( unten Bruchstein, oben ? )

In gutem Zustand scheinen eigentlich nur die Innentüren, Holzböden / Fliesenböden und Innenwände zu sein. Das Haus scheint trocken und ohne Schimmel zu sein.

Wir waren mittlerweile schon einige male im Haus. Zuletzt mit 4 Handwerkern, die noch einige Mängel gefunden hatten. Das waren aber kleinere Sachen.
Maklerkosten würden übrigens nicht anfallen.

Ursprünglich wollte ich einen Gutachter einschalten, doch auf Grund vieler Kommentare im www ist es wohl eher ein Glücksfall, sollte der richtig liegen.

Normalerweise würde ich mich selber für verrückt halten, so ein Haus zu kaufen. Schließlich ist da nicht viel, was nicht gemacht werden muss. Aber ich plane eigentlich ein sanierungsbedürtiges Haus zu kaufen, unter ökologischen Gesichtspunkten zu sanieren und am Ende mit einer Erdwärmeheizung zu versehen.


Schon mal Danke
Plaste

[lyta [VIP]]

Schau mal bei deiner bank vorbei ----

Die meisten banken haben ein PC programm , in dem du den ungefähren preis auf grund der hier gemachten angaben , ausrechnen lassen kannst ...das kostet nix!

Ich war in einer ähnl. situation + ich muss sagen , dieses unverbindliche ausrechnen hat einen realeren preis ergeben , als das gutachten eines sachverständigen!!!!!

VErsuchs einfach einmal<--du hast nix zu verlieren
Gruss LYTA

[zocklany]

so eine Sanierung ist teurer als ein Neubau,das ist dir doch klar,oder ?

[Walther Sparbier]

Für 40 kaufen, dann 60 reinstecken.

[Plaste]

Erst mal Danke für die ersten Anregungen.
Mir ist schon klar, dass diese Sanierung nach jetzigen Schätzungen bei ca 60 - 70.000 € liegt.

Danke Lyta, das werd ich mal versuchen.

Zocklany ( witziger Nick ), wie oben geschrieben, ist klar.

W.sparbier,
willst Du damit sagen, die siehst den Wert des Hauses bei 40.000 €?

Hat jemand weitere Wertschätzung?

DANKE schon mal.

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.826.580 von Plaste am 23.08.08 16:11:34

wenn du den jetzigen Grundstückswert ansetzt bist auf der sicheren Seite,das Haus ist nichts wert.Frage vor allem in der Umgebung warum das Haus solange leersteht und warum es niemand kauft.

[Plaste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.827.427 von zocklany am 23.08.08 18:03:07

Es stand nicht zum Verkauf, da die Besitzer evtl. dort einziehen wollten. Sie wohnen nun aber in FFM.

[zocklany]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.827.506 von Plaste am 23.08.08 18:11:43

wer dir sowas erzählt macht Grimms Märchen Konkurrenz
Ist der Verkäufer der Besitzer oder Makler?wenn er Makler ist,Finger weg! Innenliegende Courtage stinkt immer!

[Plaste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.827.689 von zocklany am 23.08.08 18:32:01

Er ist Besitzer und weiss angeblich nicht, ob er wirklich verkaufen soll. Seine Vorstellungen liegen bei 85.000 € wobei ich glaube, dass das mit Sicherheit nicht akzeptabel ist. Qm Preis ist ca 50,- Euro in der Gegend.

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.827.689 von zocklany am 23.08.08 18:32:01

was hälst du von abreissen und auf den vorhandenen Keller ein Fertighaus setzen?
Du scheinst kein Handwerker zu sein, dann lass das Renovieren, in Regiestunden kannst du das nicht bezahlen, ausserdem ist es dann immer noch ein altes Haus.
Setz den Grundstückswert an, das Haus ist fast 80Jahre alt, im Grunde abgeschrieben, übrigens, ist die Gegend wirtschaftlich schwach? (leerstehende Häuser deuten darauf) Wie stehts bei Dir mit Arbeitswegen etc.?

[Plaste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.827.931 von Manfred123 am 23.08.08 19:02:28

Fertighaus hatte ich auch überlegt. Das würde aber doch teurer als gedacht, denn diese angeblich so tollen günstigen Fertighäuser kosten anschließend über 100.000 €.
Regional bin ich leider etwas gebunden.
Daher muss ich meinen Arbeitsweg von 35km in kauf nehmen. Wobei ich ein Gas-Auto fahre. Sprich, bis 2018 ist Autogas steuerbegünstigt. Kann ich nur empfehlen.

[Boersenkuh]

85000 für die Ruine? Bedenke, die Kosten einer Sanierung sind immer höher als angenommen. Das meiste kommt erst beim Arbeiten zum Vorschein- die Kosten laufen Dir dann weg. Und mit 60.000 kommst Du m.M.n. eh nicht aus.
Wie ist denn das preisniveau der anderen Häuser die zum VK stehen. PLZ?

[Plaste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.828.470 von Boersenkuh am 23.08.08 20:15:23

65620

[hausmannskost]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.826.580 von Plaste am 23.08.08 16:11:34

750(qm) mal 50€ sind 37.500€.

Mehr gibst Du ihm nicht.

[Plaste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.829.174 von hausmannskost am 23.08.08 21:54:19

Bist Du vom Fach ( Makler, Baubranche usw. ) oder ist Deine Berechnung rein intuitiev ?

Danke
Plaste

[hausmannskost]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.829.192 von Plaste am 23.08.08 21:56:52

37500 ist das Grundstück wert, das Haus ist abbruchsreif.
Mit diesem Preis musst Du in die Verhandlung gehen, wenn es 45000 werden, hast Du einen guten deal gemacht.

[Moneymaker75]

ich gebe da hausmannskost recht, mehr als den Grundstückswert solltest du nicht zahlen weil

1.) Keine uberlegt essich 6 Jahre mit dem Einzug
2.) Das Haus ist so renovierungsbedüftig, das sich der ganze Aufwand schwer lohnt, du eine Doppelbelastung hast ziwsche jetziger Miete und Darlehen bzw Geldausgabe, da sich das mit der Renovierung hinziehen wird.
3.) Das Haus in einer Strukturschwachen Gegend steht, oder warum sonst sind 10 (!!!) Häuser zu verkaufen?

Für mich wären die angegeben 45.000 die aller oberste Grenze.Recne bzw lass dir mal rechnen was ein Abriss kosten würde. Den Preis mußt du vom Grundstück noch abziehen.

Wer sagt dir, dass nach 6 Jahren Leerstand keine Feuchtigkeit in den Wänden, Decken oder Keller ist, die du erst mit Beginn der Renovierungsarbeiten feststellst.

Wenn du es auch nicht gern tust, lass Dir das haus mit nem Gutachter, Energieberater (für KfW-Darlehen) und Architekten nochmals zeigen. Die sollen dir sagen was die Hütte wert ist.

[Mauszeiger]

So wie es aussieht, willst du das Haus und so wie du es willst, hast du bei den Verhandlungen schlechte Karten. Wenn du das Haus willst, kann ich dir aber ein paar Hinweise geben, die sich am Ende für dich in bares Geld münzen lassen, wenn du mit dem Eigentümer verhandelst.

Ich bin selbst Makler und kenne so ziemlich alle Spielchen, die gespielt werden. Als allererstes: suche dir die beste Alternative, falls die Verhandlungen scheitern. D.h. überlege dir genau, was du tust, falls dieser Fall eintritt. Wäge genau deine Möglichkeiten ab und überlege dir, wie lukrativ diese Möglichkeiten für dich sind. Das musst du konkret machen, am besten mit Zahlen. Dann weißt du, was auf dich wartet, wenn alles den Bach runtergeht. Als nächstes musst du den Eigentümer dazu bringen, dass er dir sagt, dass er verkaufen will. Wenn du ihn nicht dazu bringen kannst, hat er immer ein Hintertürchen, das er benutzen kann, um die Verhandlungen zu verlassen und du stehst dumm da und hast eine Menge Zeit investiert. Frag ihn, warum er das Haus behalten will. Sag ihm, du investierst eine Menge Zeit und Aufwand in die Angelegenheit und möchtest sicher gehen, das nicht umsonst zu tun. Dann wird er vermutlich sagen, das hängt alles vom Kaufpreis ab, worauf du antwortest, dass sich die Frage nach dem Kaufpreis ja erst stellen würde, wenn er verkaufen will. Will er verkaufen? Sag ihm, dass du zu einem vernünftigen Preis kaufen willst. Wenn er sich da nicht festnageln lässt, will er seine 85.000,- haben, drunter wird nichts gehen. Wenn er verkaufen, d.h. auch verhandeln will, dann fragst du ihn, wie er auf den Kaufpreis gekommen ist. Gibt es Objekte ähnlicher Art in der Gegend, die zu einem ähnlichen Preis verkauft wurden? Sag ihm nicht, die "Bude wäre abbruchreif". Er wird sich dadurch auf den Schlips getreten fühlen. Sag ihm, der Sanierungsaufwand ist leicht zu unterschätzen. Eventuell kannst du ihm auch sagen, dass du abreißen willst und ein Fertighaus bauen willst, also nur der Grundstückspreis für dich interessant ist. Ob du das dann wirklich machst, ist ja im Endeffekt dir überlassen (was du ihm nicht sagst). Sag ihm, dass du darüber nachdenkst und welcher Preis da für dich in Frage käme und welcher Marktwert sich daraus ergibt. Er wird dann bestenfalls sein Objekt anpreisen (Substanz ist solide, Abriss nicht notwendig, die und die Sanierungsmaßnahmen wurden durchgeführt usw.). Wenn du ihn da hast, kannst du ins Detail gehen. Du kannst ihn ja auch fragen, welche Kosten er für eine Sanierung veranschlagen würde. Sollte alles so laufen, hängt der Kaufpreis nur noch vom tatsächlichen Zustand des Objekts ab. Grundstückswert plus Bausubstanz ist jedenfalls ein guter Ansatz zur Preisfindung. Das schöne ist, du musst kein Bauexperte sein. Du kannst dann Handwerker ins Haus schicken, die dir einen großzügigen Kostenvoranschlag machen und diese Zahlen ins Feld führen. Lohnt sich aber erst, wenn er wirklich verkaufen will und du es schaffst, den Kaufpreis von diesen Zahlen abhängig zu machen.

Erzähl mal wie es läuft. Ab und zu werde ich hier lesen.
M.

[Plaste]

Schon mal Danke allen.

Ich denke auch, dass 45.000 € eine gute Hausnummer ist. Wobei ich vermute, dass es zu dem Preis nicht verkauft wird. Aber wir werden sehen. Etwas Aufpreis ist evtl. noch drin ?
Ansonsten sehe ich, sollte der Verkäufer wirklich verkaufen wollen, man weiß ja nie, bei solchen Preisunterschieden, nur die Möglichkeit eines Gutachters.
Wie es weitergeht werd ich hier dann schreiben.

Noch weitere Meinungen sind sehr willkommen.


mfg Plaste

[Gutenberg65]

Warum möchtest Du genau dieses Objekt? Wenn Du sogar einen Abriß und Neubebauung mit Fertighaus erwogen hast, steht wohl ein eigenes Haus im Vordergrund. Für den im Raum stehenden finanziellen Aufwand wirst Du im Westerwald auch ein besseres Objekt bekommen, evtl. nur mit Renovierungsbedarf, vielleicht näher am Arbeitsplatz und ohne dir Risiken der Sanierung. Denk mal darüber nach

[Cubitus]

Selbst wennd er Verkäufer wirklich ein netter Mensch ist, so solltest Du ihm dennoch bei einer Imobilie knallhart kommen, denn ihr seht euch wahrscheinlich dann nie wieder, wenn er weiter weg zieht. Der Wert einer Imobilie wird zunächst durchj die Lage bestimmt (Mitten im Geschäftszentrum einer Stadt, neben der Startbahn in FFM, usw. Dann kommt der Erhaltungszustand.
Kauft man sich wirklich ein 80 Jahre altes Haus, sollte man auch verdeckte Sanierungen mit einkalkulieren.
Aus eigener Erfahrung weiß ich, daß die Abflussrohre (Ton) kaputt sind und teilweise Regenwasser / Awasserkanalisation falsch liegen. Drainage: Bis runter an die Sole rund ums Haus aufmachen (!) und gleichzeitig aussen eine Mauerschutzschicht (Spezialfarbe) aufbringen.
Im Haus : Elektrik neu verlegen (alles raus !), Wasserrohre sind undicht, also auch alles raus + neu verlegen, Abflußrohre ebenfalls. Dach: Dicht ?, Pfannen neu, isoliern, gegen Wurmbefall behandeln.
Altlasten im Boden ? Verunreinigungen ... alte Erdöltanks im Boden entsorgen, usw.
Kaufe dir nur eine alte Imobilie, wenn alles vorher abgeklärt wurde und du selber noch ein Eigeninteresse (Nachbargrundstück) hast und der Preis (minus o.a. Maßnahmen) zu einem Neubau in gleicher Lage erheblich darunter lieg. Ansonsten bau lieber auf der grünen Wiese in irgendeinem Neubauwohngebiet neu und spar dir eine Menge Ärger.
Du hast dann alles neu, alles top isoliert und für die nächsten 10-15 Jahre Ruhe mit Bauerhaltung / Renovierung.

[Fruehrentner]

Reis die Hütte ab! Abrisskosten (ca. 10.000 EUR) inklus. Entsorgung sind tragbar. Nach 48 h ist die Hütte platt und das Grundstück bebaubar.

Ich weiss nicht, warum soviele Menschen glauben, ein Abriss sei teuer und und langwierig und davor zurückschrecken?

Dagegen ist eine Haussanierung oft ein unkalkulierbars Risiko!

[Manfred123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.830.540 von Mauszeiger am 24.08.08 01:15:18

bei Dir spricht die Erfahrung, 6 Jahre Leerstand deuten drauf hin, dass du recht hast, der Verkäufer macht immer wieder einen Anlauf ,aber kann sich am Ende nicht entschliessen. Ich habe mit solchen Sachen auch schon Zeit vertrödelt, die Objekte waren dann Monate später immer noch nicht verkauft/ vermietet. Landlords haben oft eine irrationale Bindung an Objekte ,bzw. leichten Grössenwahn; man wartet auf den einen Dummen, das beschriebene Objekt ist im Prinzip nur den Grunstückspreis wert, Abrisskosten und nutzbare Baumasse halten sich die Waage. In strukturschwachen Gegenden darf man nicht mit Wertzuwächsen rechnen, noch nicht mal nominal.

[Boersenkuh]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.839.812 von Fruehrentner am 25.08.08 00:19:08

so ist es! Dafür müssen Preis und Lage noch ok sein

[shagerage]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.842.834 von Boersenkuh am 25.08.08 08:32:43

Grundstückwert minus Abrisskosten ergeben den fairen Preis dieser Immobilie. Sie werden also keine Einigung mit dem Verkäufer finden können, bei dessen Preisvorstellung.

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.844.332 von shagerage am 25.08.08 10:13:16

Grundstückwert minus Abrisskosten ergeben den fairen Preis dieser Immobilie.

Genauso rechne ich auch und NUR das ist der faire Wert in einer derartigen ländlichen Lage.

Zur Ermittlung der Grundstückspreise besorg dir unbedingt mal vom zuständigen Gutachterausschuss die realen, erzielten Grundstückspreise bzw. den zugehörigen BODENRICHTWERT.

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.839.812 von Fruehrentner am 25.08.08 00:19:08

noch als Nachtrag zum Abriss der Bude:

Bei dem Baujahr brauchst du keine Sorge haben, dass Asbest verbaut wurde, es sei denn, es wurde mit Asbest zwischenzeitlich mal was saniert an dem Objekt. Dann wirds mit der Entsorgung natürlich teurer!

Kläre das also VORHER ab mit dem Asbest, bevor es zum Kauf kommt. Lass dir das evtl. schriftlich geben.

[Plaste]

Hallo @ alle,

erst mal vielen Dank für die vielen hilfreichen Beiträge.
Der Tenor ist klar. Das Haus ist nicht viel Wert!
So wie es aussieht ist der Kauf eines Grundstücks + NeubauHaus evtl. die bessere Alternative. Je nach dem, wie "Günstig" der Altbau sein soll.

Gibts auch Positive Meinungen ?

Wie z.B.,
"beim Kauf für 40.000 € würde sich die Sache rechnen, wenn nix unerwartetes geschieht"
oder ähnlich?
Wenn die Grundsubstanz des Hauses stimmen würde, sollte mann doch mit einer Investition von, sagen wir mal 80.000 € das Haus auf einen guten Stand bekommen ( Wasser, Bäder, Strom, Heizung, Fenster/ Isolierung ) ?
Wobei die Gesamtsumme dann aber mindestens 20.000 € unter einem Neubau liegen sollte.
Die Kosten für einen vernünftigen Neubau für eine 4köpfige Familie incl. Grundstück liegen nach meiner Schätzung bei ca 170.000 €.

Ob diese Sanierung dann natürlich wirtschflich sinnvoll ist, hängt wohl mit dem Kaufpreis zusammen?! Von den Nerven ganz zu schweigen.

Oder was meint Ihr?

mfg Plaste

[Moneymaker75]

was ich nicht verstehe: Du hast so viel Mängel aufgezählt, die ersichtlich sind, die verdeckten mal abgesehen, wieso willst du mit alles gewalt das Haus in seinen Grundfesten erhalten. Hängt bei dir da so viele Emotionen dran?

Was spricht , wenn die lage so klasse is (was ich etwas bezweifel), reiss die hütte einfach ab bei auf dem Grundstück ein neues. da ersparst die wahrscheinlich ganz viel ärger mit unvorhergesehenem. Du willstn icht wissen, was raus kommt wenn die Handwerker mal mit der Sanierung beginnen. Warum ist das Haus 6 (!!!) Jahre leer gestanden bzw nicht verkauft worden. Über die Zeit kann dir niemand sagen wie es mit den verdeckten Mängel aussieht, da ja auch keiner drin wohnte. Meiner Meinung nach spielst mit dem Feuer denn du sanierst. Auf der sicheren Seite bist du wenn du neu baust und dann kannst gleichzeitig den grundriss nach deinen Vorstellung gestalten.

[Plaste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.897.371 von Moneymaker75 am 28.08.08 20:04:44

Erst noch mal allen vielen Dank für die Meinungen und Tipps.

Die Sache hat sich nun ganz schnell geklärt.
Der Verkäufer weiß nicht genau ob er verkaufen möchte und will mindestens 85.000 € für das Haus.
Ich hab Ihm per e-Mail noch einmal die offensichtlichen Mängel des Hauses erklärt und geschrieben, dass es bei seinen Vorstellungen keinen Sinn mehr macht, weiter drüber zu reden.
Nebenbei hab ich Ihm den Link zu diesem Thread geschickt.

Aber noch mal zu Deiner Frage.
Ich hatte das Budged von einem Altbau + Sanierung bei ca 150.000 € geplant.
Ein Neubau + Grundstück und Nebenkosten würde wohl bei etwas über 200.000 € liegen.

Daher auch die ganze Zeit die Überlegung mit dem Altbau.

Da ich davon ausgehe, dass die Preise für Altbauten in ländlichen Gegenden wie hier in den nächsten Jahren um einiges Fallen werden, mach ich mir da kein Stress.

mfg Plaste

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.899.312 von Plaste am 28.08.08 22:22:33

Ich hatte das Budget von einem Altbau + Sanierung bei ca 150.000 € geplant.


Ich glaub damit kommste nicht hin, es kommen immer unangenehme Überraschuungen bei solchen Altbausan.
Falls du auf einen Keller verzichten kannst, würde der Neubau billiger werden.

[Plaste]

Antwort auf Beitrag Nr.: 34.902.750 von Fruehrentner am 29.08.08 11:08:04

Das war dann im jetzigen Fall ein wichtiger Grund für meine Einsicht, dass der Kaufpreis keinesfalls gerechtfertigt ist.
Ich denke da kommt es echt auf den Kaufpreis an.
Schließlich kann ich bei einem Kaufpreis von ca 50.000 € mit 100.000 € Sanierungsbudged mehr anfangen als bei einem Kaufpreis von 85.000 € mit 65.000 € Sanierungsbeudged.

mfg Plaste