Immobilie erst schuldenfrei und dann im Nachhinein vermieten - 500 Beiträge pro Seite

[ollol]

Hallo!

Bei uns kommt zur Zeit folgende Frage auf:

Wir wohnen in unserer eigenen Immobilie, die aktuell noch mit Schulden belastet ist.

Inzwischen haben wir das Geld in Höhe der Schulden auf einem Konto liegen und überlegen, den Tilgungssatz hochzusetzen. Dann wären wir in wenigen Jahren schuldenfrei.

Soweit so gut! Allerdings kam nun die Frage auf, ob wir nicht neu bauen oder uns ein anderes Haus zulegen möchten. Sollten wir das tun, möchten wir die bestehende Immobilie eventuell vermieten.

Und da fängt das "Problem" an! Die bestehende Immobilie wäre ja dann schuldenfrei. Die neue Immobilie müsste aber finanziert werden.

Ist es möglich, den Kredit für die neue Immobilie mit der alten (schuldenfreien) Immobilie im Nachhinein zu tauschen? Dann wäre das private Haus weniger belastet und die vermietete Immobilie könnte auch noch mit den Zinsbelastungen und MIeteinnahmen gegengerechnet werden.

Oder sehe ich da was falsch?

Vielen Dank schon mal vorab für eure Einschätzungen und beste Grüße

[migi20]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.831.281 von ollol am 10.01.11 11:26:56

du kannst mit der Bank reden ob sie das alte schuldenfrei neu belastet..wenn dein haus einen Verkehrswert von 150 000 € hat, kannst du eigentlich auch diese summe wieder belasten.

stehe auch bald vor so einem problem, aber ich verkaufe meine schuldenfreie wohnung lieber und nehm das geld fürs haus. und dann mal schauen ob ich was ganz kleines suche zum vermieten...

auch geringes risiko...

immer mietausfall mit einrechnen...wichtig

[gate4share]

So einfach geht das nicht!

Deine Idee ist ja deshalb entstanden um die Zinsen dann steuerlich geltend zu machen. Und da lässt sich nichts einfach tauschen!

Du kannst natürlich deine private Immobilie mit hohen Tilgungen zurück zahlen und die vermietete gar nicht. Aber erst eine Immobilien ganz schuldenfrei machen, dann eine neue kaufen und darauf schulden machen und dann die Schulden tauschen, geht deshalb nicht, bzw. wird von der Finanzverwaltung nicht anerkannt, weil es ja nur zu dem Zwecke erfolgt, weil ihr steurn sparen wollt.
Klarer Gestaltungsmissbrauch, evtl sogar versuchte Steuerverkürzung!

Was möglich wäre, alle Einnahmen des vermieteten Hauses auf ein Konto zahlen zu lassen und alle Aufwendungen von einem anderen konto abbuchen. und so die Verluste auflaufen lassen und dafür dann Darlehen aufnehmen.

Aber, wie dem auch sei. Schulden zu behalten und gleichzeitig Geld nur so als Festgeld anzulegen, bringt auch nix.
Also wenn ihr tilgen könnte, dann tut das erst mal.

Denn keine Steuerersparnis ist so gross, dass es den Verdienst der bank immer wieder voll ausgleicht!

[Dorfrichter]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.831.281 von ollol am 10.01.11 11:26:56

Ich würde die Schulden komplett zurückzahlen und mit der Bank die Vorfälligkeitsentschädigung aushandeln und die alte Immobilie behalten, da ich kein Vertrauen in die kommenden Jahre habe. Was Dir gehört, gehört Dir.

[ollol]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.831.634 von Dorfrichter am 10.01.11 12:17:59

hi,

vielen dank für eure meinung schon mal!

die anfrage wegen vorzeitiger ablösung läuft auch schon, aber da mache ich mir keine hoffnung die machen das nur, wenn die immobilie verkauft wird. warum sollten sie auch? von mir bekommen sie zur zeit ordentlich zinsen auf den kredit und das jeden monat... ich würde mir auch keine vorzeitige ablösung erlauben!

@gate4share:
ich suche auch nicht nach einer möglichkeit den fiskus um sein geld zu bringen! ich möchte einen vorhandenen und legalen gestaltungsspielraum lediglich nutzen sofern es ihn gibt!

das mietausfallrisiko ist auch das einzige, was mich davon abhalten könnte. also mal schauen was da noch kommen wird. ich denke, ich werde den kredit schnellstmöglich abzahlen.

danke nochmals und grüße

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.832.453 von ollol am 10.01.11 14:26:16

Ja genau das ist das beste!

Zahle zurück was man zurück zahlen kann!

Da kann man erst mal nichts falsch machen, wenn man teuere Bankdarlehen tilgt!

Es ist ja durchaus eine günstige Struktur, eben Schuldzinsen auf das vermietete Objekt zu legen und das eigenen dann ohne Zinsen zu bewohnen. Nur man muss es eben so anstellen, dass man es nicht so gemacht hat, dass jeder sieht, dass man es nur so machte, dass man die Zinsen steuerlich geltend machen kann.

Ansonsten ist es doch vollkommen egal, ob du nun 200tsd Schulden auf dein eigenes Haus hast, oder auf das vermietete! Du schuldest das Geld immer persönlich, egal für welches Objekt es deklariert wird. Hinsichtlich der Sicherheit bist du allerdings frei, wenn die Bank das mitmacht.
Also wenn das vermietete Objekt ausreicht, dann könnten nur auf das die Hypotheken eingetragen werden. Deshalb wäre es evtl sinnvoll jetzt gar nicht, nachdem die Schulden abgezahlt wurden, die Grundschuld löschen zu lassen. Sondern später wieder verwenden.

Aber alles weiss man ja noch nicht. Also schulden zurück zahlen ist NIE falsch!

Einer vorzeitigen Rückzahlung wird kaum eine Bank zustimmen, bzw. nur wenn der gesamte Ausfall ersetzt wird. Und der ist eben genauso hoch, wie wenn man selber die Geld anlegt und die Zisnen weiter zahlt, abzüglich der Bearbeitungskosten der Bank.
Da kann man auch nicht erwarten, dass eine Bank da freiwillig drauf verzichtet, weil sie ja in der Regel ebenfalls so gebunden sind, bei der Refinanzierung.

Eigentlich bin ja auch gegen Bausparverträge. Da wir jedoch um moment sehr niedrige Zinsen haben, und du evtl hohe Vorfälligkeitszisnen zahlen musst, könnte das evlt doch was bringen.
Beispielswweise könnte man nach ca 5 Jahren die man der Bausparkasssse 40.000 zur Verfügung stellte zu 0,9 % Habenzinsen, dann über eine Gesamtauszahlung von ca 100.000 verfügen und das fest mit rund 3,2 %. Das wird dann über 10 Jahre getilgt.

Das muss sich jeder aber immer im Einzelfall selber ausrechnen. Nie den Berechnungen der Banken bzw. Bausparkassen glauben, denn die rechnen einfach Sachen nicht rein, oder sehen die Fakten einfach wie sie wollen.

[Tools_Garden]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.832.904 von gate4share am 10.01.11 15:27:47

zum thema schulden tilgen nch eine anmerkung: wenn man den job verliert und den kredit nicht mehr bedienen kann, läuft das auf eine zwangsversteigerung hinaus. der verlust ist sehr hoch, weil alles ad hoc abgewickelt wird.

[Tools_Garden]

Antwort auf Beitrag Nr.: 40.832.904 von gate4share am 10.01.11 15:27:47

ausserdem ist eine abezahlte immobilie eigentum, die bei hartz 4 nicht gegengerechnet wird (im vergleich zu barvermögen).

[gate4share]

Tools_Garden, wollte gerade schon sagen, wahrscheinlich trifft das ja auf den TE gar nicht zu.

Aber man muss schon zugeben, fast jeder kann heute in so eine Situatione kommen, dass er von Hartz 4 leben muss. Und da ist in der Tat, wenn es so ist wie du ssagst, es toll, wenn das eigene Haus völlig als Vermögen nicht angetastet wird.
Zwar wird man wohl nur minimale Sachen für das Wohnen erstattet bekommen, wohl geringe Nebenkosten, aber das ist ja dann nicht so wichtig, weil man ja auch kaum Kosten für das Wohnen hat.

Das mit dem Bausparvertrag sollte er aber doch mal überlegen - WENN die Bank hohe Vorfälligkeitsentschädigungen haben will , so , dass man sich fragt, ob es überhaupt wohl lohnt zu tilgen, oder doch des Geld günstig woanders anlegen sollte.
Allerdings schulden frei zu sein, ist immer gut, als Schulden zu haben undauch noch woanders geld gespart.

Auch muss man wissen, wie wahrscheinlich es ist , dass er später nochmals wieder bauen will und selber drin wohnen. So eine Bausparkonstruktion- sonst finde ich das eher ganz schlecht, wöre jetzt eine Möglichkeit die niedrigen Zinsen von heute, für später für eine gewisse Summe sich zu bewahren.