Fair Value REIT (Seite 31)

[Orgue]

Adhoc von gestern:
Neuer Aktionär, der die 3%-Schwelle überschritten hat.

[Orgue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.493.764 von daPietro am 16.12.11 22:42:25

Aus dem Geschäftsbericht 2010: "Die Marktwerte der Immobilien basieren auf objektbezogenen Ermittlungen des externen Gutachters CB Richard Ellis GmbH zum Bilanzstichtag."
Natürlich gibt es Spielräume bei der Bewertung - aber Preise außerhalb der Spannbreiten darf der Gutachter ja wohl nicht ansetzen. Selbst, wenn der NAV statt bei 8,35 EUR nun bei 7,50 EUR liegen würde, hätten wir immer noch einen deutlichen Abschlag zum aktuellen Aktienkurs.

[daPietro]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.451.571 von Orgue am 07.12.11 18:53:09

Das Problem ist das kaum wer den Wert wirklich kennt.

[Orgue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.405.268 von daPietro am 27.11.11 18:10:52

Danke! Das war aufschlussreich. Trotz guter Geschäftsentwicklung und der positiven Analystenempfehlungen aus dem November noch keine Bewegung beim Kurs. Wo kann man sonst eine Immobilie zum halben Buchwert kaufen? Außerdem sind die aktuell niedrigen Zinsen natürlich gut für das Ergebnis.

[daPietro]

Wenn es interesiert man kann den Beitrag vom Eigenkapitalforum sich online ansehen.

http://www.eigenkapitalforum.com/index.php?page=183&lang=de

[Orgue]

Heute neu: Analystenbewertung von Close Brothers Seydler Research zu Fair Value REIT: Kaufen

[Orgue]

Bei den Nachrichten und obwohl die Immobilienpreise aktuell steigen verharrt die Aktie unter 50% des NAV:

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Corporate News übermittelt durch euro adhoc. Für den Inhalt ist der
Emittent/Meldungsgeber verantwortlich.
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6-Monatsbericht

Utl.: IFRS-Konzernüberschuss steigt um 38% auf 3,2 Mio. € (Vj.: 2,3
Mio. €) / Bereinigtes Konzernergebnis nach EPRA mit 2,9 Mio. € um 9% über Vorjahreswert von 2,6 Mio. € / Prognose für Gesamtjahr 2011 und 2012 wird bestätigt

München (euro adhoc) - 11. August 2011 - Die Fair Value REIT-AG hat
im ersten Halbjahr einen Konzernüberschuss von rund 3,2 Mio. EUR
erzielt und damit den Vorjahreswert von rund 2,3 Mio. EUR um 0,9 Mio. EUR bzw. 38% übertroffen. Der Zuwachs gegenüber dem Vorjahr
resultierte im Wesentlichen aus der ergebniswirksamen Erhöhung der
Marktwerte von Zinssicherungsgeschäften in den Assoziierten
Unternehmen. Das um diese Marktwertänderungen bereinigte
Konzernergebnis (EPRA-Ergebnis) belief sich auf rund 2,9 Mio. EUR und lag damit um 9% über dem Vorjahreswert von rund 2,6 Mio. EUR.

Das Betriebsergebnis (EBIT) lag mit rund 2,9 Mio. EUR erwartungsgemäß und überwiegend aufgrund von nachvermietungsbedingten Aufwendungen um 13% unter dem Vorjahreswert von rund 3,4 Mio. EUR. Demgegenüber haben sich die Ergebnisse aus den Assoziierten Unternehmen deutlich um 1,0
Mio. EUR auf 3,1 Mio. EUR erhöht. Der Anstieg resultierte zu 20% aus
reduzierten Zinsaufwendungen und zu 80% aus einer Verbesserung der in der Gewinn- und Verlustrechnung zu erfassenden Bewertung von
Zinssicherungsgeschäften.

Zum Bilanzstichtag summierte sich das Konzern-Eigenkapital auf 77,9
Mio. EUR (31. Dezember 2010: 74,6 Mio. EUR). Somit erhöhte sich der
bilanzielle Net Asset Value je in Umlauf befindlicher Aktie im
Berichtszeitraum um 4% auf 8,35 EUR je Aktie (31. Dezember 2010: 8,00 EUR). Unter Einbeziehung der Minderheitsanteile in Tochterunternehmen stieg die Eigenkapitalquote gemäß § 15 REITG auf 50,9% des unbeweglichen Vermögens (31. Dezember 2010: 49,6%).

Frank Schaich, Vorstand der Fair Value REIT-AG, erläutert die
erfreuliche Geschäftsentwicklung des Konzerns: "Durch die
langfristige Ausgestaltung der Mietverträge weist unser Geschäft eine sehr gute Planbarkeit der Erträge auf. Diese wurde durch Erfolge in der Vermietung und bei der Anschluss- bzw. Umfinanzierung von Finanzverbindlichkeiten im Konzern und in den Assoziierten Unternehmen weiter erhöht."

Der Vorstand bestätigt die zuletzt im Rahmen der Berichterstattung
zum ersten Quartal 2011 angehobene Prognose für das bereinigte
Konzernergebnis im Gesamtjahr 2011 von 5,0 Mio. EUR (0,54 EUR je
Aktie). Auch die Erwartungen für das Jahr 2012 - ein bereinigtes
Konzernergebnis von 5,7 Mio. EUR (0,61 EUR) - werden bestätigt.

Seit heute steht der Zwischenbericht für das erste Halbjahr 2011
unter www.fvreit.de im Bereich Investor Relations zur Verfügung.

Ausgewählte Finanzkennzahlen der Fair Value REIT-AG

Januar - Juni 2011 Januar - Juni 2010
Mieterträge 5.176 TEUR 6.046 TEUR
EBIT 2.945 TEUR 3.376 TEUR
IFRS-Konzernergebnis 3.198 TEUR 2.313 TEUR
IFRS-EPS 0,34 EUR 0,25 EUR
Bereinigtes Konzernergebnis (nach EPRA) 2.864 TEUR 2.629 TEUR
EPRA EPS 0,31 EUR 0,28 EUR

30. Juni 2011 31. Dezember 2010
Bilanzieller NAV pro Aktie 8,35 EUR 8,00 EUR
EPRA-NAV je Aktie 9,11 EUR 8,93 EUR
Eigenkapitalquote nach § 15 REITG 50,9% 49,6%

Kontakt

Fair Value REIT-AG
Frank Schaich
Tel.: [phone]
Fax.: [phone]
E-Mail: [e-mail]

Unternehmensprofil

Die Fair Value REIT-AG mit Sitz in München konzentriert sich auf den
Erwerb sowie die Vermietung, Bestandshaltung und Veräußerung von
Gewerbeimmobilien in Deutschland. Schwerpunkt der
Investitionstätigkeit sind vor allem Einzelhandels- und
Büroimmobilien in deutschen Regionalzentren. Als REIT-AG ist die Fair
Value von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Besonderheit
der Fair Value ist, neben Direktinvestitionen in Immobilien, der
Erwerb von Beteiligungen an Immobilienpersonengesellschaften.

Der Fair Value-Konzern ist derzeit über Direktinvestitionen und
Tochterunternehmen in 51 Gewerbeimmobilien mit einer Gesamtmietfläche
von rund 163.000 qm und einem Marktwert zum 31. Dezember 2010 von
rund 129,8 Mio. EUR investiert. (Fair Values Anteil daran entsprach
am 30. Juni 2011 rund 93,8 Mio. EUR).

Ferner hält die Fair Value REIT-AG Minderheitsbeteiligungen an sechs
geschlossenen Immobilienfonds, die in 23 Gewerbeimmobilien mit einer
Gesamtmietfläche von rund 269.000 qm investiert sind. Der Marktwert
dieser Immobilien wurde zum 31. Dezember 2010 mit insgesamt rund
365,3 Mio. EUR ermittelt. (Fair Values Anteil daran entsprach am 30.
Juni 2011 rund 130,0 Mio. EUR).

Zum 30. Juni 2011 repräsentierte das Gesamtportfolio einen Fair
Value-anteiligen Marktwert von insgesamt rund 223,8 Mio. EUR. Dieses
wies zu diesem Zeitpunkt einen Vermietungsstand von 93,1% der bei
Vollvermietung erzielbaren Mieten von 19,5 Mio. EUR p.a. auf. Die
Mietverträge hatten am 30. Juni 2011 eine gewichtete Restlaufzeit von
5,8 Jahren. Rund 44% der Potenzialmiete beziehen sich auf
Einzelhandelsflächen, 42% auf Büroflächen und 14% auf Sonstige
Flächen.

Rückfragehinweis:
Fair Value REIT-AG

Frank Schaich

Tel.: [phone]

Fax: [phone]

E-Mail: [e-mail]

Ende der Mitteilung euro adhoc
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[Orgue]

Bin mit Kreditfinanzierung von Aktien vorsichtig. Indirekt bin ich an der Fremdfinanzierung der AG beteiligt und habe dort den Hebel. Interessant sind auch die in Auflösung befindlichen Fonds (z.B. DEGI Europa). Estavis hat noch einen Abstand zum NAV und die TAG hat auch bereits in Estavis investiert. Bei Gagfah bin ich ausgestiegen - das Argument der hohen Dividende wurde ja kassiert. Große Abstände zum NAV werden seltener. Bei der GWB ist der Abschlag hoch - wenn die aktuellen Projekte gut laufen, hat der Kurs einiges an Potential. Andererseits ist dort wohl auch einiges an Risiken in den Kurs eingepreist.

[gate4share]

Zitat von Orgue: Meine Überlegung ist, dass Immobilien-Investments in Form von Aktien mit einem Abschlag von 40% auf den NAV besser sind als diese selbst zu kaufen. Wie sehen das andere?

Schon wohl 3 Jahre habe ich die gleiche Überlegung.......zumindest immer mal wiede und theoretisch.

Wollte und eigentlich will ich auch noch, ein Mehrfamilienhaus kaufen. Neben einem Eigenkapital von ca 30% möchte ich noch etwa 700 tsd Darlehenb aufnehmen. Also das Volumen sollte irgendwo zwischen 700 Tsd und 1 Mio liegen, evtl auch bis 15 % , aber inkl. aller Kosten, wie Ankaufskosten und Renovierung.

Nun kauft man aber nicht soviele Aktien. Auch wohl für 300 tsd wird man wohl keine reinen Wohnungs-bzw. Immobilienaktien, oder hier gar nur Fair Value Reit kaufen.
Bei einer eigenen Immobilie, profitiert man aber von der Wertsteigerung auf den vollen Wetrt, also 1 Mio.
Bei einer Aktienbeteiligung abeer eigentlich auch, weil ja mit dem Anteil an dem gesamten Unternehmen, auch die Kreditengangments mit im Unternehmen sind.
Ein Reit, was ja Fair Value ist, muss ja mind 45% Eigentkapital haben.
Fair Value hat allerdings etwas weniger, weil man eben durch die Minderheitsbeteiligungen, mit weniger eigenem Kapital als der Hauptbeteiligte, dann auf niedrigere Eigenkapitalquoten kommt.

Also alle Immobilien bzw. Gesellschaften an denen Fair Value beteiligt sind, haben mind 45% Eigenkapital. Nur ist dieses Eigenkapital nicht immer zu vollen 45 % Fair Value zu zurechnen.

Das geht so, dass beispielsweise die gesamte Fair Value mit vielleicht 50% an einer GmbH beteiligt ist, die Immobilien hält.
Diese GmbH nimmt über ein Volumen von 50 % des Vermögens Darlehen auf. Die anderen 50% zaheln die Gesellschafter jeweisl zur Hälfte ein.
Da aber, die von Fair Value eingezahlten 50% ja nur zu rund 45% aus Eigenkapital bestehn, ist schon die Einlage nicht das volle Eigenkapital.
Für den Reitstatus ist das so in Ordnung.

Nur sachlich richtig ist das eher nicht.


Also ich meine auch, es ist besser und günstiger, als selber in Immobilien zu investieren sich in Immobilien AGs zu engagieren.
Und auch ruhig in Höhe des vollen Eigenkapitals , oder auch noch mit einem Teil kreditfinanziert, wenn man zu günstigen Zinssätzen kurzfristig etwas bekommt.
Dieses Kreditengangment sollte aber nur so hoch sein, dass man es durch Ausschüttungen der Gesellschaften, oder durch den sonstigen Zufluss zum eigenen Eigenkapital innerhalb von ca 2 Jahren tilgen kann, bzw. könnte.

Natürlich besteht die Gefahr, dass die genannte 8,35 je Aktie zu hoch gegriffen sind. Auch sind Wertberichtigungen möglich.
Aber bei diesem grossen Unterschied von 4,80 bis 8,35 muss der Bestand klar einen höheren Wert haben, als die Aktienkapitaliserung.

Nehmen wir mal schlimmstenfalls an, dass man um 10% zu hoch geschätzt hat, dann wäre der NAV ca 7,50.- Jetzt könnten ja durchaus noch weitere Wertminderungen für die Objeket eintreten. Man hält vorrangig Klein - unmd Mittelstädte. Da könnten druchaus Wertrückgännge stattfinden und sind nicht mal unwahrscheinlich.
Und das Sparkassen Portfolio in Schleswieg Hollstein hat nur diesen Wert, solange die Flächen an die Sparkasse jeweils vermietet ist. Wird der jeweilige Vertrag gekündigt, was ja schon bei mehreren Objekten vorgekommen ist, dann muss der Wert der Immobilie reduziert werden. Da sind durchaus Wertveränderunge von 30 oder sogar bis 50% möglich.
Denn in Kleinstädten gibt es keinen grossen Markt für Büroflächen, und auch nicht für Ladenlokale, wo man allerdings auch erst investieren müsste, um als Ladenlokal zu vermieten.
Die banken zahlen traditionel hohe Mieten. Das wohl noch mehr hier, weil die Sparkasse das ja das Immobilenportfolio, selber verkauft hatte, und wohl auch aufgrund der Miethöhe man den Verkaufspreis errechnete.

Und in einer Kleinstadt, wo die Sparkasse bisher für 300 qm 15 Euro zahlte - also 4,500 Euro, kann so eine Fläche evtl nicht mal mehr für 4,00 vermietbar sein.

Das sind sicher wohl die ausnahmen, aber Abschreibunegn könnten da fällig sein.

Gehen wir davon aus, dass in so 2 bis 3 Jahren, bei normalem immobilienumfeld, also etwa gleichbleibenden Werten, die Fair Value Werte im schnitt um 20% abgewertet müssten, ist das schon extrem viel. Einige Objekte werden auch mehr wert, andere bleiben gleich viel Wert.

Dann liegen wir immer noch bei über 6,00 Euro - mit durchaus höherere Tendenz.

Meine auch es ist sinnvoller in Immobilienaktien zu investieren , zur zeit, als direkt in Immobilien.
Aber soll man alles in Fair Value stecken?

Nein. Das geht wohl auch gar nicht, weil man dann damit den Kurs zu hoch treiben würde. Jedenfalls wird sehr wenig Volumen über die Börse gehandelt.
Man kann noch in Gagfah, Deutsche Wohnungen, Estavis, TAG , IVG etc investieren.
Doch da sollte man sich auf Werte konzentrieren die noch erheblich unterhalb des NAV liegen. Bei Deutsche WOhnen scheint dieses nicht mehr der Fall zu sein.

Allerdings machen diese den besten Eindruck und haben die besten Bilanzrelationen. Auch GSW ist nicht mehr sehr weit vom NAV entfernt.

Also ich würde, und das mache ich jetzt vielleicht auch viel ausgeprägter als bisher, das meiste an eher unterbewertete Immobilienaktien anlegen, allerdings eindeutig mehr als 60% in Wohnimmobilienhalter, aber auch einen grossen Anteil in Fair Value, weil hier mit einem guten CashFlow gerechnet werden kann.

Jedoch sollte man nach Kursgewinne, von 20 bis 25 % nach und nach auch an Gewinnmitnahmen denken.
Zwar kann auch ein Wert weit über NAV sich ergeben, so wurden über ein Jahrzehnt ja die Immobilien AGs in Deutschland vor der Bankenkrise 2008, bewertet, doch scheint das nicht unbedingt so wahrscheinlich zu sein.

Also mit immer höheren Kursen und somit eben abnehmbaren Abstand zum NAV, und damit eben auch immer weniger grossen Chancen, sollte man wieder verkaufen.

Allerdings hängt die Verkaufsstrategie vom einzelnen ab.
Nur sind dann, wenn schon hohe Kursgewinne da sind, die Chancen auf weitere Kurserhöhungen eher begrenzt.

[Orgue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 41.725.550 von gate4share am 30.06.11 19:55:15

Das sehe ich auch so - der Vorstand versucht halt, möglichst gut dazustehen.
Frage mich aktuell, ob der deutliche Kursanstieg ohne Nachricht (oder habe ich etwas übersehen?) nun die Konsequenz aus dem großen Abstand zum NAV von 8,35/Aktie? Meine Überlegung ist, dass Immobilien-Investments in Form von Aktien mit einem Abschlag von 40% auf den NAV besser sind als diese selbst zu kaufen. Wie sehen das andere?