KanAm Grundinvest - 500 Beiträge pro Seite

[buchecker]

obwohl zur Zeit keine aktuellen Informationen über diesen Fond vorliegen, sind Preise unter 39 Eur selbst bei einer zur befürchteten Abwicklung ein guter Einstiegspreis. Der Iventarwert beträgt 54,80 Eur. Im Fond sind Premium Immobilien enthalten. Die Vermietungsquote liegt bei Fondsangaben bei über 99 %.

[DJHLS]

Zitat von buchecker: obwohl zur Zeit keine aktuellen Informationen über diesen Fond vorliegen, sind Preise unter 39 Eur selbst bei einer zur befürchteten Abwicklung ein guter Einstiegspreis. Der Iventarwert beträgt 54,80 Eur. Im Fond sind Premium Immobilien enthalten. Die Vermietungsquote liegt bei Fondsangaben bei über 99 %.

Dass der Kanam in die Abwicklung gehen muß, ist bei seiner Fremdfinanzierungsquote und der Liquiditätsquote nahezu sicher.

Die Preise, die bei Abwicklungsverkäufen erzielt werden, werden wohl nicht die besten sein. Desweiteren belasten dann Transaktionskosten und Vorfälligkeitsentschädigungen, Wieviel von den 54,8 EUR man dann nach den 2 oder mehr Jahren bis zur vollständigen Abwicklung erhalten haben wird, ist ebenso offen wie die Frage, wie lange es dauern wird.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.690.893 von buchecker am 02.02.12 22:25:43

Kanam hat den US-Grundinvest mit einem Ergebnis von zwischen und 15-20% Abschlag zum NAV ziemlich zügig liquidiert (genaue Angaben stehen auf deren Website). Welche Rolle dabei der Dollarkurs gespielt hat müßte man genauer ansehen. Bei anderen läuft die Abwicklung wesentlich schlechter.
Dazu ist der Kanam praktisch voll vermietet, mit einem hohen Anteil wirklich langfristiger Vermietung (ca. 30% >10 Jahre) - dies im Gegensatz zu den anderen Liquidationkandidaten.

Allerdings ist der Grundinvest ein Vielfaches vom US im Volumen, Liquidation wird also deutlich länger dauern. Von anderen Fonds werden eine Menge gleichartiger Objekte auf den ohnehin nicht einfachen Markt kommen.
Ausserdem fallen die anderen von der Käuferseite weg.

Ich halte ein Endergebnis der Liquidation von ca.45€ für gut möglich, aber niemand weiß, wann wieviel ausbezahlt wird. Und damit ist die Rendite bei einem Kauf zu 39-40 wahrscheinlich zu nieder um eine risikoadäquate Rendite zu liefern - Spekulation auf Kurssteigerungen zwischendrinnen lasse ich dabei aussen vor.

[Boss_Hoss]

Grüßt euch!

Ich bin heute mal mit 200 Stück reingegangen. Der Kurs war verlockend und bei einem Abschlag von 30% zum NAV ist doch ein ordentliches Polster vorhanden. Ich gehe davon aus, dass der Kanam nochmal versucht zu öffnen; am Ende wird er aber trotzdem abgwickelt...

[buchecker]

Die Würfel sind am 29.2.2012 gefallen. Der KanAm Grundinvest wird entgültig aufgelöst.Bemerkenswert ist, dass dieser Zeitraum, mit Abstimmung des Bafin, auf 4 Jahre und 10 Monate angesetzt ist.
Ich denke dass diese Entscheidung eine sehr gute Arbeit des Fondmanagements darstellt. Nur so lassen sich die Begehrlichkeiten auf abzocken der Premiumobjekte durch Spekulanten abwehren. Ein Lob an das Management das in diesen schwierigen Zeiten einen kühlen Kopf behält. Die Qualität der Immobilien brauche ich euch nicht erklären.Beobachtet die Verkaufspreise die gerüchteweise für die Objekte in London und Paris erzielt wurden. (ein bisschen googeln)

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.879.777 von buchecker am 09.03.12 19:34:48

Die lange Kündigungsfrist ist nachteilig für die Investierten und nach der schnellen (und erfolgreichen) Vorgangsweise beim US eine unangenehme Überraschung.

[buchecker]

das sehe ich nicht so,denn die ordentlichen Anleger wollten und wollen auch weiterhin langfristig in guten Immobilien investiert sein.

[buchecker]

wenn Kanam offiziell den Verkauf von 5 Immobilien bekannt gibt was, eigentlich schon vor Tagen bekannt war, finde ich das bemerkenswert wie die das auf ihrer Homepage kommunizieren. Ich habe jedenfalls nichts gefunden.

[buchecker]

über Verkaufspreise wird nichts vor Mai 2012 veröffentlicht. Ich frage mich wie passt das in die täglich veröffentlichten Rücknahmepreise.

[big_mac]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.903.193 von buchecker am 14.03.12 22:34:39

Haben sie die 5 Immobilien überhaupt definitiv verkauft ? Oder nur einen LOI oder Vorvertrag oder einen bedingten KV ohne Closing ?

[buchecker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.903.272 von big_mac am 14.03.12 22:51:56

hierzu bitte die neuste newsmail von Kanam nachlesen, die ist unter anderem bei fondnet.de zu finden. Katastrophen hören sich anders an. Der Rücknahmepreis wurde in 2 Schritten moderat auf 54,25 EUR zurückgenommen. Deshalb bleibe ich bei meiner ursprünglichen Kaufempfehlung.
Unverständlich bleibt mir immer das Verhalten der Verkäufer an den Börsen Hamburg, Stuttgart, Frankfurt usw. die scheinen wohl noch nicht zu wissen dass es limitierte Orders gibt und das man sich die Geld- und Briefkurse an den einzelnen Börsen anschauen kann.

[taxifahrer5]

Was mich beim KanAm interessieren würde, ob noch jährliche Erträge bis zur letzten Immobilie 2016 ausgeschüttet werden?

[buchecker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.961.091 von taxifahrer5 am 27.03.12 15:21:44

die Erträge sind doch im täglich veröffentlichtem Rücknahmepreis enthalten und werden weiter fortgeschrieben.Bei Ausschüttung von zum Beispiel 2,80 im April 2012 werden diese im Rücknahmepreis gekürtzt. Die weitern Einnahmen und Ausgaben beeinflussen diesen Preis entsprechend. So ist der Rücknahmepreis seid Berücksichtigung der letzten Verkäufe wieder angezogen.

[buchecker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.961.091 von taxifahrer5 am 27.03.12 15:21:44

Der Kurs steigt und das Angebot wird geringer. Es wird wohl kaum einer vor der ersten Ausschüttung verkaufen wollen. Die Preisgestaltung wird von kurzfristig orientierten sogenannten Tradern beeinflusst die jeden Kursrückgang ausnutzen um ihre Position zu verbessern. Bedenken Sie bitte das ein großer Anteil des Immobilienvermögens erfolgreich veräussert wurde. Daher steht für mich der Rüchnahnepreis in keinem Verhältnis zum Börsenkurs.

[buchecker]

der neuste newsletter von kanam ist erschienen hier der text:konkrete Verkaufsverhandlungen einerseits und verkaufsvorbereitende Attraktivierungsprogramme andererseits kennzeichnen die aktuelle Arbeit des Managements am KanAm grundinvest Fonds.

1. KanAm Grund vermietet 40.000 qm an das Europäische Parlament in Brüssel –
Hohe Investitionskosten erforderlich

Die Brüsseler Immobilie Square de Meeûs mit rund 40.000 qm Nutzfläche konnte trotz schwieriger lokaler Rahmenbedingungen nach mehr als einjährigen Verhandlungen für zwölf Jahre komplett an das Europäische Parlament vermietet werden. Diese Vermietungstransaktion umfasst eine Fläche von etwa 300 Einfamilienhäusern oder ca. 65 % der Mietflächen des Frankfurter MesseTurms und ist die größte, die innerhalb der letzten zwölf Monate auf dem belgischen Vermietungsmarkt stattgefunden hat. KanAm Grund erwarb das Objekt Square de Meeûs im Jahr 2004 für den KanAm grundinvest Fonds. Mieterin des 40.000 qm-Komplexes war die Europäische Kommission, deren Vertragslaufzeit im Dezember 2012 endete. Damit hätte die Großimmobilie vollständig leer gestanden und wäre nach den derzeitigen Käuferkriterien nicht zu einem vertretbaren Preis veräußerbar gewesen.

Trotz dieser schwierigen Voraussetzungen konnte aktuell ein neuer Mietvertrag zur weiteren Objektnutzung nunmehr mit dem Europäischen Parlament über zwölf Jahre abgeschlossen werden. Die dazu notwendigen Investitionen konzentrierten sich in erster Linie auf eine allgemeine, altersbedingte Renovierung der Gebäudeflächen, modernste Sicherheitstechnik sowie die technische Gebäudeausstattung. Das Gesamtvolumen der Investitionen beläuft sich auf rund 36,5 Mio. EUR, die zum 1. Mai 2013 anteilpreiswirksam werden.

Neben der 1a-Lage in Brüssel und der sehr guten Gebäudesubstanz gab die Möglichkeit, weit über 1.000 Mitarbeiter räumlich zusammenzufassen, für das Europäische Parlament den Ausschlag, Square de Meeûs anzumieten. Die Miethöhe entspricht den aktuell in Brüssel gezahlten Quadratmeterpreisen für vergleichbare Core-Immobilien, sie liegt jedoch aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung insgesamt leicht unter der bisherigen Vertragsmiete.


Käufer stellen hohe Anforderungen an Immobilienanbieter

In unserem fondsnewsletter 1/2013 vom 25. Januar 2013 haben wir Ihnen ausführlich dargelegt, welche Anforderungen sowohl bei Neuvermietungen als auch bei Verkäufen heute an die Immobiliengesellschaften gestellt werden. Angesichts der weiterhin angespannten Wirtschafts- und Marktlage gilt in beiden Fällen wie generell für die Branche: Derzeit bestimmen eigenkapitalstarke Investoren den Markt. Das heißt, wir haben noch immer einen Käufer- und keinen Verkäufermarkt. Für das Asset Management der KanAm Grund ergibt sich daraus eine Kausalkette:

a) ohne investive Attraktivierung und Incentives keine langfristige Neuvermietung
b) ohne lange Mietvertragslaufzeiten kein Verkauf bzw. bestmögliches Verkaufsergebnis

Jedes Attraktivierungsprogramm ist also ein direktes Investment in die Substanz einer Fondsimmobilie mit dem Ziel, zu einem späteren Zeitpunkt den Verkauf bzw. das bestmögliche Verkaufsergebnis und damit den größtmöglichen Ertrag zu erzielen. Daraus ergibt sich als drittes Glied in der Kausalkette:

c) Das substanziell positive Investment führt zwar zunächst zu einer notwendigen negativen Anteilwertentwicklung, perspektivisch jedoch zu einer Wertsteigerung.

Isoliert betrachtet, wirkt demnach die Investition in Square de Meeûs für den Anleger auf den ersten Blick erst einmal negativ. Perspektivisch betrachtet, erfolgt allerdings eine Aufwertung der Immobilie zum Zweck des Verkaufs, sodass dem Verkaufsportfolio ein weiteres, nunmehr für potenzielle Käufer sehr attraktives Objekt hinzugefügt werden kann.

2. Deutliche Abwertung von drei Großobjekten in den Niederlanden

Gleichzeitig wurden im Rahmen der turnusmäßigen Bewertung durch den unabhängigen Sachverständigenausschuss drei niederländische Objekte im Wert reduziert.

Der niederländische Immobilienmarkt befindet sich unverändert in einer extrem schwierigen Phase. Ein Überangebot an und eine anhaltend relativ niedrige Nachfrage nach Büromietflächen haben auch weiterhin sinkende Mieten zur Folge. Vermietungserfolge werden nur mit erheblichen Mieter-Incentives erzielt. Dazu zählen umfangreiche mietfreie Zeiten und hohe Ausstattungskosten. In den Niederlanden bestimmen zurzeit die Mieter den Markt.

Auch die in den Niederlanden belegenen Objekte des KanAm grundinvest Fonds sind von der Situation des niederländischen Immobilienmarkts betroffen:

Delftse Poort, Rotterdam
Der momentane Mieter, die zum ING-Konzern gehörende Nationale-Nederlanden Nederland B.V., ist einer der größten Finanzdienstleister der Niederlande. Der Mietvertrag läuft Ende September 2015 aus. Im Rahmen eines bereits heute verhandelten Anschlussmietvertrags wird die Gesellschaft ab Oktober 2015 lediglich ein Drittel der bisher genutzten Fläche weiterhin anmieten. Die Alternative wäre ein kurzfristiger Auszug des Mieters gewesen und damit ein vollständig leerstehendes Objekt. Dies hätte den erforderlichen Verkauf zu akzeptablen Konditionen unmöglich gemacht.

Der neue Vertrag wurde zu einer dem Markt angepassten reduzierten Miete geschlossen und beinhaltet zugleich Investitionen in das Objekt in Höhe von rund 5,5 Mio. EUR, mit denen bereits in diesem Jahr begonnen wurde. Die nunmehr vereinbarten geringeren Mieteinnahmen sind für den unabhängigen Sachverständigenausschuss gleichzeitig die Berechnungsbasis für die ab Oktober 2015 frei werdenden Flächen, welche zwei Drittel des Objekts betreffen. Das Ergebnis ist bei der aktuellen Bewertung eine Reduzierung des Verkehrswertes in Höhe von rund 28,2 Mio. EUR auf nunmehr 166,2 Mio. EUR.

Delftse Poort wird über eine Immobilien-Gesellschaft gehalten, an welcher der KanAm grundinvest Fonds zu 50 % beteiligt ist. Das Sondervermögen wird daher entsprechend mit 14,1 Mio. EUR der gesamten Verkehrswertreduzierung belastet.

Blaak 555, Rotterdam
Der momentane Hauptmieter, die ABN Amro Bank N.V., belegt zurzeit rund 30 % Nutzfläche in diesem Objekt. 70 % stehen dem Markt zur Anmietung zur Verfügung. Auch bei diesem Objekt wurde die Berechnungsgrundlage der nachhaltig erzielbaren Miete bei Vermietung der freistehenden Flächen vom unabhängigen Sachverständigenausschuss den niederländischen Marktverhältnissen angepasst. Der Verkehrswert wurde bei diesem Objekt um rund 8,1 Mio. EUR von 74,2 Mio. EUR auf jetzt 66,1 Mio. EUR angepasst.

Robecohuis, Rotterdam
Auch bei Robecohuis wurde im Rahmen der Bewertung die marktüblich erzielbare Miete vom unabhängigen Sachverständigenausschuss reduziert. Der Bestandsmieter Robeco, ein Finanzdienstleister und Asset Manager, hatte bekannt gegeben, den im Jahr 2016 endenden Mietvertrag nicht zu verlängern. Diese schon frühzeitig angekündigte Maßnahme versetzt uns jedoch bereits jetzt in die Lage, die Vermarktung der Immobilie mit dem Ziel einer Neuvermietung zu beginnen. Der Verkehrswert reduziert sich um rund 9,0 Mio. EUR auf nunmehr 66,0 Mio. EUR.

Als Ergebnis der genannten Investitionen und Bewertungen reduziert sich der Anteilpreis mit Wirkung zum 1. Mai 2013 um insgesamt 1,02 EUR auf 45,66 EUR.


3. Ausschüttung im ersten Halbjahr 2013 für die zweite Maihälfte geplant

Wir haben Sie im fondsnewsletter 3/2013 vom 25. März 2013 über den Zeitplan der Ausschüttung im ersten Halbjahr 2013 informiert. Für die beiden großvolumigen Verkaufsobjekte in Nordamerika ist mittlerweile die Phase der technischen Prüfung durch den Käufer (Due Diligence) beendet. Damit ist eine vertragliche Zusage der Käufer auf Durchführung des Kaufvertrags verbindlich. Wir rechnen aus heutiger Sicht mit dem Eingang der Liquidität aus beiden Objekten Anfang Mai, sodass die Ausschüttung nach steuerlicher Prüfung voraussichtlich in der zweiten Maihälfte stattfinden wird. Wir arbeiten mit unseren Kollegen in den USA mit Hochdruck an einem zügigen Vertragsabschluss, bitten Sie dennoch um Verständnis, dass wir heute kein verbindliches Datum oder auch die Höhe der Ausschüttung benennen können.

[buchecker]

dieser Beitrag macht mich sehr nachdenklich. hier muss das kanam-management
einige Fragen beantworten.

[buchecker]

Zitat aus kanam newsletter vom 30.04.2013:"Mieterin des 40.000 qm-Komplexes war die Europäische Kommission, deren Vertragslaufzeit im Dezember 2012 endete."
Frage: welche Adresse hatte die Europäische Kommission ab 01.01.2013

[buchecker]

Auf den ersten Blick klingt alles recht recht merkwürdig, als ob hier Anlegervermögen verscherbelt wird. Aber keine Sorge die ersten Anwälte stehen schon bereit.
Nicht gegen die Anlageberater der Banken, sondern das Management der Fondgesellschaft sowie des Einzelfonds KanAm Grundinvest.