Gleich Mehrfamilienhaus statt nur Wohnung kaufen? - 500 Beiträge pro Seite

[Geldler]

Folgendes Rechenbeispiel:

MFH mit 8 Wohnungen, ca. 3.000€ Kaltmiete/Monat

Preis (inkl Spesen): 525.000€

Nach dem Kauf würde 1 WE selbst bewohnt, also blieben ca. 2650€ Miete /Monat.

Angenommene Finanzierung:

120.000 EK
65.000 zu 2% Zins+Tilgung mtl. 1200€ (in 5 Jahren getilgt)
340.000 zu 4% Zins+Tilgung mtl. 2000€ (in 23 Jahren getilgt)

Gap zw. Mieteinahmen und Belastung für Jahr 1-5 von 550€ mtl. kann bequem vom laufendem Einkommen bedient werden. Darüber hinaus wären weitere 30.000€ Finanzpuffer vorhanden, die durch die geringe finanzille Belastung ständig ausgebaut werden können.

Nach nur 5 Jahren würden 1200€ mtl. Balstung wegfallen. Die Immobilie würde also bereits 650 (oder mehr) € Überschuss erzielen. Das bis dahin wieder angesparte Kapital könnte dann für den Kauf eines EFH genutzt werden, sobald die selbstbewohnte WE wieder vermietet werden kann.

Risiko: Würden alle Wohnungen innerhalb kurzer Zeit gekündigt, kann die Tilgung nur wenige Monate selbst bedient werden, wenn das in den ersten 5 Jahren geschieht. Die 2000€ mtl. Belastung dannach könnten voraussichtlich mit größer Kraftanstrengung zur Not aus Einkommen bedient werden. Diese Worstcase Szenarien sind aber unwahrscheinlich.


Wäre dies eine für euch eine sinnvolle Alternative zum Kauf einer einzelnen WE, die auf gleichem Level und in gleicher Lage locker auch 100.000€ Kosten würde? Ich frage, weil man dafür natürlich schon einiges Geld in die Hand nimmt. Aber ohne Risiko kein Gewinn...

[InEx]

Risiko: Zukünftige Mietentwicklung + evtl. schlechte Lage der Immobilie. Die Bausubstannz sollte ebenfalls gut sein. Bei guter Lage würde ich zum Kauf tendieren. Vergiss aber nicht laufende Kosten wie Renovierung, Heizungsanlage usw. Ausserdem geht bei irgendeinem Mieter immer was kaput was Dein KTO belastet.

Viel Erfolg!

[MBK2000]

Zitat von Geldler: Folgendes Rechenbeispiel:

MFH mit 8 Wohnungen, ca. 3.000€ Kaltmiete/Monat

Preis (inkl Spesen): 525.000€

Nach dem Kauf würde 1 WE selbst bewohnt, also blieben ca. 2650€ Miete /Monat.

Angenommene Finanzierung:

120.000 EK
65.000 zu 2% Zins+Tilgung mtl. 1200€ (in 5 Jahren getilgt)
340.000 zu 4% Zins+Tilgung mtl. 2000€ (in 23 Jahren getilgt)

Gap zw. Mieteinahmen und Belastung für Jahr 1-5 von 550€ mtl. kann bequem vom laufendem Einkommen bedient werden. Darüber hinaus wären weitere 30.000€ Finanzpuffer vorhanden, die durch die geringe finanzille Belastung ständig ausgebaut werden können.

Nach nur 5 Jahren würden 1200€ mtl. Balstung wegfallen. Die Immobilie würde also bereits 650 (oder mehr) € Überschuss erzielen. Das bis dahin wieder angesparte Kapital könnte dann für den Kauf eines EFH genutzt werden, sobald die selbstbewohnte WE wieder vermietet werden kann.

Risiko: Würden alle Wohnungen innerhalb kurzer Zeit gekündigt, kann die Tilgung nur wenige Monate selbst bedient werden, wenn das in den ersten 5 Jahren geschieht. Die 2000€ mtl. Belastung dannach könnten voraussichtlich mit größer Kraftanstrengung zur Not aus Einkommen bedient werden. Diese Worstcase Szenarien sind aber unwahrscheinlich.


Wäre dies eine für euch eine sinnvolle Alternative zum Kauf einer einzelnen WE, die auf gleichem Level und in gleicher Lage locker auch 100.000€ Kosten würde? Ich frage, weil man dafür natürlich schon einiges Geld in die Hand nimmt. Aber ohne Risiko kein Gewinn...

Tip von mir, mach irgendwas, aber lass Dich nicht mit Mietern ein, mach Urlaub, kauf Dir nen Ferrari, widme Dich Deinen Hobbies, wenn Du bei ebay kaufen mußt, um zu wissen, wo Dein Mietnomade gerade ist, ist das nur traurig, kostet mich die gesamte Lebensqaulität und ne Menge Geld

[Geldler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.712.632 von MBK2000 am 07.02.12 15:09:28

Als doch eher die ETW und dafür keinen Ärger mit Mietern...

[Geldler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.712.616 von InEx am 07.02.12 15:06:59

Das wäre recht zentrale Lage, was die verhältnismäßig moderate Mietrendite erklärt.
Der m² Preis ist jedenfalls deutlich geringer, als wenn ich nur eine Wohnung kaufe. Außerdem ist der Kauf einer ETW ja auch immer ein Kompromiss, weil man dann den Ärger mit der "Eigentümergemeinschaft" hat. Kosten entstehen da auch.

Und bleibt man Mieter, dann bezahlt man ein Schweinegeld oder hat in den meisten Fällen ein deutlich niedrigeres Wohnniveau.

[Robert_Reichschwein]

die monatliche Nettokaltmiete sollte mindestens 1/100 des Bruttokaufpreises sein

sonst ist es zu teuer

ausser Du hast Dich in Haus und Lage verliebt, dann kannst Du auch mehr bezahlen, vor allem wenn Du selber drin wohnen willst

Das Kann auch gute Synergieeffekte ergeben, bspw. Einbau eines (Mikro)BHKW, Du produziertst den eigenen Strom ,verkaufst ihn zu Stadtwerkepreisen an die Mieter, den Rest an die Stadtwerke oder wie der Stromversorger auch heisst und heizt die Hütte für Umme, die Wärme berechnest Du wie Fernwärme und hast ein schönes Extraeinkommen, die Investition für das BHKW (25000 oder so) bekommst Du auch noch bezuschusst bzw. zinsgünstig finanziert, win-win auf Deiner Seite, Du musst nur die Versorgung sicherstellen, ob jetzt über Gasanschluss - tank oder Öltank bleibt Dir überlassen

[suffkopf]

hi,

ich ahbe genau so gearbeietet damals

ich habe ein dreifam haus gekauft und eine wohnung bewohnt...
ergebnis: super !!!!!
Wichtig: mach 2 Kredite einen Privaten und einen für die vermieteten einheiten !!!
das ek stecke in den privaten kredit der dann geringer ist !!!
dadurch erhöhst du die rendite beträchtlich !!weil du die zinsen absetzen kannst

aber : ich habe auch ein 6 fam haus da war es so:

1. Mietnomaden
2. renovierungsstau
3. ich nicht vorort
4. nur probleme
5. miete nicht bez...

insegesamt sollet die vermietbarkeit gegeben sein wenn du näheres wissen möchtest kannste mitr gerne ne bm schicken und wir tel mal !!
zum beitrag oben mit dem bhkw: das problem ist, dass man den mietern nicht einfach die Preise der e werke aufdrücken darf..wenn die das mitmachen dann ok !! aber wenn die mieter im mieterschutz sind haste probleme dann zahlen die nur die kosten die entstanden sind dann kannste mit der zusatzrendite einpacken...

wie gesagt: die lage muß gut sein und wenn du selber drin wohnst ist eigentlich alles ok

bei einer eigentumswohnung hate ein anderes problem: wenn alle anderen renovieren wollen und nur du nicht dann mußte machen was die hauseigentümergemeinschaft sagt..

lass dir dann die protokolle der letzten eigentümerversammlungen geben !!
wie hoch ist das hausgeld ???


ich bin bisher mit meinen insgesamt 4 immos gut gefahren und habe viele steuern gespart !!

[shrew]

Salut,

ich denke es macht bei ausreichender Kapitalausstattung schon mehr Sinn ein Mehrfamilienhaus zu kaufen als eine ETW.

Aaaaaber: Dein Beispiel hakt insofern, als du bei einer vermieteten Immobilie ein hohes Risiko fährst, wenn du eine finanzielle Monatsbelastung hast, die über den Mieteinnahmen liegt und die von deinen sonstigen laufenden Einnahmen nur knapp zu decken ist.

Überleg dir folgenden Fall:
Eine Wohnung wird von einem Mieter bewohnt, der keine Miete zahlt und die Wohnung verkommen lässt. Du brauchst 2 Monate um dich zu entschließen einen Prozess gegen ihn anzustrengen, das dauert dann 6 Monate bis er aus der Wohnung draußen ist; die Wohnung ist danach renovierungsbedürftig (10.000 Euro Schaden), außerdem hast du Mietausfälle von einem halben Jahr + der Zeit, die du brauchst um sie wieder in einen bewohnbaren Zustand zu bringen.

Jetzt geht dir parallel der (Heizungs-) Brenner kaputt (15.000 € + Mietkürzungen wg. Heizungsausfall) und "zack" bist du privatinsolvent.

Diese Fälle sind beide nicht unwahrscheinlich und du solltest in jedem Jahr mindestens (!) ein viertel der Mieteinnahmen als Renovierungskosten kalkulieren (es sei denn das Haus ist relativ neu UND du kennst den Bauherrn und vertraust ihm). Dein Banker wird dir je nach Charakter nur zu gerne raten, dich mit dem Kredit zu überlasten, da er genau weiß, dass er, wenn du Privatinsolvenz anmelden musst, günstig via Zwangsversteigerung an die Immobilie kommt.

Du solltest also, wenn du ein solches Risiko fährst den Kredit entweder großteils mit unabhängig von dem Haus kommenden Einnahmen decken können und/oder eine ausreichende Summe in Reserve haben, mit der du notfalls zwangsweise (=vermietungsrelevante) anfallende Renovierungskosten tragen kannst!


Beste Grüße und einen schönen Abend wünscht

Shrew (der dir aber nicht die Lust am Vermieten nehmen will).

[goldbanana]

Zitat von Robert_Reichschwein: die monatliche Nettokaltmiete sollte mindestens 1/100 des Bruttokaufpreises sein

wenn du nur 1% verzinsung hast und du dann noch die inflation und evtl. Mietausfall berücksichtigst ist das ein verlustgeschäft, trotzdem ist die idee momentan garnicht so schlecht, weil zumin. das Haus Inflationsgeschützt ist

wenn die verzinsung unter 3% sind, kauf dir eine ETW & leg den rest anderweitig an

[KKTC]

Hallo,

ich habe mir 2010 zwei MFH gekauft.
Ich würde es wieder tun, mein MFH zahlen sich in 10 Jahren ab.
Wenn Du weitere Tipps Erfahrungen Infos brauchts gerne per BM.

LG
KKTC

[Geldler]

Zitat von Robert_Reichschwein: die monatliche Nettokaltmiete sollte mindestens 1/100 des Bruttokaufpreises sein

12% und mehr Rendite? Wo findet man solche Immobilien noch?

[HerrKoerper]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.714.424 von Geldler am 07.02.12 18:55:35

Selbst wenn du sie findest, lasse wenn es geht die Finger davon. Die meisten privat Banken kalkulieren die realen Renditen von Immos (auch MFHs) nahe null,null. Warum? Weil du verdammtes Glück haben mußt mit allem (Kaufpreis, evtl. Verkaufspreis später, Reparaturen, Mietern und und und) um wirklich nen Profit zu machen. Und dann frage mal nen Banker den du wirklich gut und persönlich kennst wieviele Leute er kennt die wirklich Geld damit machen und auch noch zufrieden sind es so gemacht zu haben? Nicht wirklich viele. Und für Liebhaberei ist das Risiko zu hoch! Also was soll das bringen in einer Zeit wo sogar schon Immobiliensteuern diskutiert werden? Die ganzen Massen an Menschen die in den letzen 2-3 Jahren Immos gekauft haben als Anlage Objekte, gilt es noch abzukassieren...Wo die Masse hinrennt, da halte dich fern. Kaufe Dir eine ETW die du wirklich haben willst zum Eigennutz und den Rest kannst du gern in nen guten REIT stecken, denn da hast du die gleichen Risiken (je nach REIT) und kannst jederzeit wieder raus ohne das einer was von dir will (Eh, es ist kalt und die Heizung geht nicht! )

Aber mach wie du denkst.

[Geldler]

Also, neue Rechnung:

Wenn ich 1/4 der Miete für Renovierung abrechne, komme ich auf 2000€/Monat Miete, was eine Jahresrendite von 4.5% wären.

Finanzieren kann man auch:

120.000 EK
65.000 zu 2% Zins+Tilgung mtl. 1200€ (in 5 Jahren getilgt)
340.000 zu 3% Zins+Tilgung mtl. 1700€ (10 Jahre Zinsbindung, 220.000 Restschuld) Anschlussfinazierung über Bausparvertrag + EK



----------------------------------------

bis 5 Jahre: ***************************

Einnahmen mtl.
2500 nichtselbstst. Arbeit
2650 Kaltmiete

Ausgaben mtl.
650 € Renovierung
2900 € Finanzierung
800 € Lebenshaltung(Auto, Kleidung, Essen usw., aber keine Miete )

Überschuß mtl.
800 €

nach 5 Jahren: **************************

Überschuß mtl.
2000 € + ....

D.h. es können zusätzlich 170.000€ angespart werden, die dann nach 10 Jahren einen großen Teil der Restschuld abdecken.
Danach könnte ich im Grunde fast aufhören zu arbeiten, wenn das so klappt. Oder dann halt die Kosten für Lebenshaltung etwas anheben... :O

Die Einnahmen aus nichtselbst. Arbeit sollten eher ansteigen und können auch leicht > 3000€ mtl. werden.

Im Notfall gibt es noch Eltern mit reichlich EK und schuldenfreiem Haus, so daß eine Insolvenz in jedem Fall vermieden werden könnte.

[Geldler]

Oder ein kleineres Objekt mit nur 3 ETW, das zur Not selbst bezahlt werden könnte...

[Latinl]

es ist immer riskant nicht klein anzufangen sondern ganz groß wollen.

Bei dem Preis und den Mieteinnahmen handelt sich hier um ein MFH in Randgebieten. Da ist das Risiko noch höher wenn die Wirtschaft runtersaust.

Viele haben sich entsprechend auf Hartz4 Empfänger etc spezialisiert. Wie es da ist kann ich nicht sagen.


Ein junger Kollege (Bank) ist vom Westen in den Osten zurückgezogen mit einem solchen Modell wie Sie es beschreiben und es klappt wohl gut. Er sagt aber selbst das er keine jungen Leute will sonder ältere die länger drin bleiben wollen. Alles andere ist nur Stress

[MBK2000]

Zitat von Geldler: Oder ein kleineres Objekt mit nur 3 ETW, das zur Not selbst bezahlt werden könnte...

Ich will es Dir wirklich nicht schlechtreden, ich kann nur aus meinen Erfahrungen dringend davon abraten. Vor 20 Jahren hab ich von einer abbezahlten Immobilie geträumt, heute ist es so und nur ein Alptraum. Ständig Sachbeschädigungen, Einbrüche mehrmals, ein Dreifamilienhaus in Brand gesetzt, zu 99% sämtliche Rep. (!) in Eigenleistung, 100 TEUR Mietausfall, demolierte/versaute Wohnungen, vor Gericht bekommst Du kaum recht, nur Probleme mit der zweiten Miete (NK Abrechnung), ständig neue gesetzliche Auflagen, die Mieter wissen nicht mehr, was sich gehört und es gibt häufig Streitereien unter den Mietern.

Und ich rede nicht von einer assozialen Wohngegend, sondern von guter Citylage in einer westdeutschen Kreisstadt. Das hat sich in den letzten Jahren rapide verschlechtert

Natürlich gibt es tolle Möglichkeiten wie BHKW wie zuvor gelesen, ich frag mich nur wofür soll ich das machen ?

Und wenn es dann wirklich mal gut läuft, kommt vielleicht noch ein weiteres Problem: google mal nach "Grüne + Parteiprogramm + Vermögensabgabe"

Die Fleißigen kriegen irgendwann wohl einen Tritt in den H.... dafür - toll

[HerrKoerper]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.714.740 von Geldler am 07.02.12 19:42:40

Mir wird es wohl immer ein Rätsel bleiben warum alle in einer Richtung strömen...Von wegen nicht mehr arbeiten, die meisten Käufer aus den Jahren 2010-2013 werden wohl eher zukünftig mehr arbeiten müssen um ihre Immos zu unterhalten...

Ok, sei es drum, evtl hast DU ja auch verdammt viel Glück.

Bis denn.

[HerrKoerper]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.714.909 von MBK2000 am 07.02.12 20:09:52

Das ist die Realität die ich kenne zu 80%. 15% haben kaum Probleme aber verdienen auch nix. Und dann gibt es die 5% die wirklich Glück und Köpfchen und Timing haben.

[KKTC]

Zum Thema renovieren kann ich nur empfehlen das Material aus dem Ausland zu beziehen.

Beispiel: 1
Wärmedämmung
Kosten Wärmedämmung Fassade 120mm 032 kostet in deutschland
ca. 80€. Bei einer Fassadenfläche von 250m² würde mann 20000€ zahlen.

Eine Wärmedämmung 120mm 032 mit deutsche Zulassung kostet in Polen ca. 15€ inkl. Farbe.

3750€ Material + 700€ Transport = 4450€
Kosten Handwerker 18€+ MWST = 5355€
Gerüst 4€ m² = 1000€
Gesamt = 10805€


Beispiel 2:
PVC Fenster

Profil Aluplast Ideal 4000 1000x500 mm kostet in deutschland
Baufachhandel ca. 120€

Profil Aluplast Ideal 4000 1000x500 mm kostet im Polen 60€

Beispiel 3
Rolläden.

Alu Rolläden m² in deutschland bei 80€
Alu Rolläden im Polen 40m²

[Geldler]

Danke für die Hinweise soweit. Bin eh noch nicht soweit, insofern ist alles erstmal ein Gedankenmodell. Ist also alles nicht so einfach, aber ich hab ja noch Zeit.

[Silberpfeil1]

Du darfst die Haushaltsrechnung nicht außer Acht lassen:

Da ich nicht weiß, welche Banken Dir zur Verfügung stehen.

Es könnte sein, daß einige Banken ausscheiden, weil der Quotient aus Zinsen dividiert durch bankerrechnetes Einkommen sehr klein ist, bzw. die von Dir genannten Konditionen nicht ohne weiteres gewährt werden.

Gruß

Silberpfeil

[MBK2000]

Übrigens, vielleicht gibt es noch ein Risiko, daß es bisher so noch nicht gab. Du machst eine Finanzierung fest für zwei oder fünf Jahre und kriegst trotz guter Bonität vielleicht keine Anschlußfinanzierung, weil die Banken gerade Ihre Bilanzsummen zurückfahren müssen

Glaub mir, diese Krise jetzt ist sehr lehrreich

[MBK2000]

Zitat von Latinl: es ist immer riskant nicht klein anzufangen sondern ganz groß wollen.

Bei dem Preis und den Mieteinnahmen handelt sich hier um ein MFH in Randgebieten. Da ist das Risiko noch höher wenn die Wirtschaft runtersaust.

Viele haben sich entsprechend auf Hartz4 Empfänger etc spezialisiert. Wie es da ist kann ich nicht sagen.


Ein junger Kollege (Bank) ist vom Westen in den Osten zurückgezogen mit einem solchen Modell wie Sie es beschreiben und es klappt wohl gut. Er sagt aber selbst das er keine jungen Leute will sonder ältere die länger drin bleiben wollen. Alles andere ist nur Stress

Ich hatte mal ein Pärchen, die Sozialleistungen beanspruchten, die haben sich getrennt und einfach ne neue Wohnung gemietet, ich bekam keine Miete mehr (dafür ne kaputte Wohnung), der neue Vermieter bekam die Miete vom Amt und .. es ist kein Betrug. Es wäre Betrug, wenn Sie den neuen Vermieter nicht bezahlt hätten (Eingehungsbetrug), so keine Straftat. Natürlich nichts zu holen und wieder eine Erfahrung mehr

[MBK2000]

Vielleicht liest man heraus, daß ich recht genervt bin ;-)

[50667]

mit Recht!

Leider muss man konstatieren: Eigentum ist hierzulande zwar grundgesetzlich geschützt, aber nicht de facto bzw. realiter, und schon gar nicht Wohnungseigentum als Kapitalanlage. Das sind noch "Nachwirkungen" der 68er sowie der "Hausbesetzerszene" der 70er, die Wohnungseigentümer fremdgenutzten Immobilieneigentums generaliter als "Spekulanten" gebrandmarkt haben.

[Latinl]

Zitat von MBK2000: Vielleicht liest man heraus, daß ich recht genervt bin ;-)

kann ich nachvollziehen ! Es gibt aber auch das Gegenteil !

Wir zahlen ordentlich Miete und unser Vermieter ist ein Geizkragen !


Geht auch andersrum.

@ Finanzierung

Bei MFH ab 4 Einheiten finanzieren die Banken in der Regel die 10-12fache Jahreskaltmiete. Auch wenn es selbsbewohnt wird.

Bsp. 3k / Monat = max 360k


Wenn man ein Objekt mit KP 500k hat muß man 140 k mitbringen.

[sbendel]

Zitat von Latinl: Wir zahlen ordentlich Miete und unser Vermieter ist ein Geizkragen !

Das muss auch so sein, nur so lohnt es sich für ihn. Ausnahem ist nur, wenn vor dem Boom gekauft und später verkauft wird. Aber dann ist es ja ein böser Spekulant. Bei solider, mit Fremdkapital gehebelter (weil sonst kann man das Geld ja gleich auf der Bank liegen lassen mnit weniger Stress) Immobewirtschaftung muss man auf die Kosten schauen. Das ist nicht wie bei der eigenen Wohnung.

[Latinl]

Zitat von sbendel:

Zitat von Latinl: Wir zahlen ordentlich Miete und unser Vermieter ist ein Geizkragen !

Das muss auch so sein, nur so lohnt es sich für ihn. Ausnahem ist nur, wenn vor dem Boom gekauft und später verkauft wird. Aber dann ist es ja ein böser Spekulant. Bei solider, mit Fremdkapital gehebelter (weil sonst kann man das Geld ja gleich auf der Bank liegen lassen mnit weniger Stress) Immobewirtschaftung muss man auf die Kosten schauen. Das ist nicht wie bei der eigenen Wohnung.

bei 1k kalt das muß erstmal einer stemmen

gut wir schauen eh schon nach eigentum. Er meint die Miete weider erhöhen zu müssen. Hat gut geschluckt als wir ihn angegangen sind.

Es ist eine Prinzipsache ob ein Vermieter sein 30 € / Monat mehr haben will udn auf solide jahrelange Mieter verzichten will

[MBK2000]

Zitat von Latinl:

Zitat von sbendel: ...

Das muss auch so sein, nur so lohnt es sich für ihn. Ausnahem ist nur, wenn vor dem Boom gekauft und später verkauft wird. Aber dann ist es ja ein böser Spekulant. Bei solider, mit Fremdkapital gehebelter (weil sonst kann man das Geld ja gleich auf der Bank liegen lassen mnit weniger Stress) Immobewirtschaftung muss man auf die Kosten schauen. Das ist nicht wie bei der eigenen Wohnung.

bei 1k kalt das muß erstmal einer stemmen

gut wir schauen eh schon nach eigentum. Er meint die Miete weider erhöhen zu müssen. Hat gut geschluckt als wir ihn angegangen sind.

Es ist eine Prinzipsache ob ein Vermieter sein 30 € / Monat mehr haben will udn auf solide jahrelange Mieter verzichten will

aber wegen 30 Euro lohnt sich eigentlich auch kein Umzug, das Problem ist heute die zweite Miete und die wird noch teurer, so teuer, daß es sich kaum jemand leisten kann. Heizöl kostet derzeit ca. 95 Cent !!

[Geldler]

Zitat von sbendel: Das muss auch so sein, nur so lohnt es sich für ihn. Ausnahem ist nur, wenn vor dem Boom gekauft und später verkauft wird. Aber dann ist es ja ein böser Spekulant. Bei solider, mit Fremdkapital gehebelter (weil sonst kann man das Geld ja gleich auf der Bank liegen lassen mnit weniger Stress) Immobewirtschaftung muss man auf die Kosten schauen. Das ist nicht wie bei der eigenen Wohnung.

Wie wird denn der ganze Kram aber steuerlich gehandhabt. Wenn ich solche Summen auf der Bank anlege, dann bekomme ich für Festgelder im Moment maximal 4% - also 2.67% nach Steuern.
Da bin ich natürlich potentiell immer weit unter der Inflation, besonders da in den nächsten 10 Jahren und darüber hinaus wohl ganz ordentliche Inflationsraten erwartet werden können.

Was aber zahlt man bei Mieteinnahmen?

[Latinl]

logisch. Da Fühlt sich der vermieter am längeren Hebel. Allerdings ist es langsam genug.

[Tobias79]

Vielleicht hilft dies:

http://www.ftd.de/wissen/leben/:buch-einer-krankenschwester-…

[MBK2000]

Zitat von Tobias79: Vielleicht hilft dies:

http://www.ftd.de/wissen/leben/:buch-einer-krankenschwester-…

genauso ist es !

[Robert_Reichschwein]

Zitat von Geldler:

Zitat von Robert_Reichschwein: die monatliche Nettokaltmiete sollte mindestens 1/100 des Bruttokaufpreises sein

12% und mehr Rendite? Wo findet man solche Immobilien noch?

zum Beispiel hier:

www.immoauktionen.de

oder auch im immoscout wenn man sucht

Natürlich kostet es Zeit billige Objekte zu suchen die auch auf Dauer die Miete zahlen aber es gibt sie!

[Geldler]

Zitat von Tobias79: Vielleicht hilft dies:

http://www.ftd.de/wissen/leben/:buch-einer-krankenschwester-…

Was will das Buch denn aber nun sagen? Mag sein, daß man im Nachhinein immer sieht, zu viel gearbeitet zu haben. Aber was ist die Alternative? Hartz IV? Oder ein simpler No-Brain Job? Mit denen hat man heute gute Chancen, in Zeitarbeit zu landen, für 4€/Std. Und wer kein Geld hat, hat auch keine Freunde, denn um etwas stilvoll zu leben braucht es Geld.
Mancher mag im Leben von einer Weltreise träumen, aber wovon bezahlen? Per Anhalter fahren und unter freiem Himmel schlafen wird nicht jedermanns Sache sein. Auch das ist ein hartes Leben.
Was also tun? Jeder kann selbst entscheiden. Alle Möglichkeiten, die man dabei hat, sind aber immer durch die verfügbaren Finanzmittel gedeckelt, sofern man nicht mit goldenem Löffel im Mund geboren wird.

[donaldzocker]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.721.819 von Geldler am 08.02.12 19:50:54

Das man irgendwann bereut zuviel gearbeitet zu haben ist verständlich. Nur hat dies wenig mit Immo-Investitionen zu tun.

Im Gegenteil, bei geschickten Immo-Investitionen besteht die "Arbeit" irgendwann nur noch in der Verwaltung der Immos bzw. auch weiterer Investitionen wie Aktien.

Und die Verwaltung des eigenen Vermögens macht allemal mehr Spaß als ein langweiliger 0815 -Job

[Kaufangebot]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.735.856 von donaldzocker am 10.02.12 23:35:15

mit wertpapieren ist man allerdings unabhängiger als mit immobilien.

[Geldler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.737.231 von Kaufangebot am 11.02.12 17:04:43

Das Wort Wertpapier hat einen bitteren Beigeschmack, da es auf "Papier" endet. Man ist damit sehr flexibel, da man im Notfall immer noch den Ofen damit heizen kann. Aus dem Grund empfehle ich hier immer kleine Stückelungen - desto mehr Papier.

[suffkopf]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.739.060 von Geldler am 12.02.12 17:31:45

aber ohne wertpaiere ist es auch nicht so doll...ich habe 4 häuser und gerade ein neues im sinn...welche nur 145 000 € ksotet aber 20 000 € miete bringt !!

[Kaufangebot]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.739.060 von Geldler am 12.02.12 17:31:45

immobilie ist doch auch nur papier. das eigentum an einer immobilie wird doch auch nur auf papier im grundbuchamt nachgewiesen.

ein wertpapier weist mein teileigentum an einer unternehmung (z.b. immobilien ag) nach.

beides sachwerte, jedoch fallen beim (ver)kauf von immobilien enorme nebenkosen an. bei wertpapieren fallen < 0,5% an.

[Geldler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.742.901 von Kaufangebot am 13.02.12 15:41:46

Sobald die Immobilie mir gehört werden überall meine Initialien eingraviert und auf das Dach kommt eine computergesteuerte Flakbatterie!

Wenn Grundbücher geändert werden muß es schon arg in die rote Richtung gehen. In dem Fall kann man sämtlichen anderen Besitz wohl auch vergessen.

Ein Wertpapier verbrieft den Besitz an einer Forderung oder den Anteil an einem Unternehmen. Wenn der Schuldner oder das Unternehmen bankerott gehen, ist das Wertpapier wertlos.

[InEx]

Sobald die Immobilie mir gehört werden überall meine Initialien eingraviert und auf das Dach kommt eine computergesteuerte Flakbatterie!

Schon mal ein guter Anfang! Ich habe zusätzlich eine Flugverbotszone über meinen Immobilien errichtet und ein einige Abfangjäger unter den Carport gestellt. Ohne noch zu erwähnen, dass ich alle Immobilien mit einer Atombombensicheren Außenfassade ummantelt habe (alles vom toom-Baumarkt, Obi ist einfach zu teuer!).

[Kaufangebot]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.744.725 von Geldler am 13.02.12 20:53:04

wenn du bankrott gehst ist dein haus auch weg.

[Bulli1929]

"beides sachwerte, jedoch fallen beim (ver)kauf von immobilien enorme nebenkosen an. bei wertpapieren fallen < 0,5% an."

Innerhalb einer Immobilien AG fallen dafür auch Kosten an, sie lassen sich nur besser verstecken.

@Geldler

Den Vergleich zwischen einer relativ entspannten Finanzlage nach Kauf einer selbstgenutzten Wohnung und der Subprime-Finanzierung eines Mehrfamilienhauses finde ich schon krass.
Diese Grundsatzentscheidung musst du ganz klar selber treffen.

Gruß, Bulli

[Geldler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 42.750.478 von Bulli1929 am 14.02.12 20:35:20

Vorteile eigene ETW:

- entspannte Finanzlage, wenig oder keine Schulden
- kein Ärger mit Mietern, keine zusätziche Arbeit, Verwaltungsaufwand usw.
- geringes Risiko

Nachteile:

- Eigentümergemeinschaft, auf die man keinen Einfluss hat
- höherer m² Preis
- Kosten fallen auch hier an

[Bulli1929]

Natürlich fallen bei der ETW auch zusätzliche Kosten an: Hausverwaltung, Rücklagen, Reparaturen...
Die Eigentümergemeinschaft wird meistens bei den Minuspunkten aufgeführt. Hier sollte man anhand der letzten Protokolle abchecken, wer das sagen hat und wohin die Richtung geht.
Man ist aber auch Teil einer Gemeinschaft, die aufgrund von (hoffentlich vorhandenen) Rücklagen und relativ geringem persönlichen Risiko nach Aussen hin ihre Interessen wesentlich besser vertreten kann als ein Einzelinvestor mit zu geringer Kapitaldecke.

Gruß, Bulli