Mehrfamilienhaus als Anlage - 500 Beiträge pro Seite

[Spide]

Hallo!

Erstmal zu mir, damit meine Lage bekannt ist:
Ich bin 27 Jahre alt, habe ein sehr gutes Diplom in Informatik.
Ich arbeite seit November letzten Jahres in Ingolstadt bei einem Dienstleister für eine Bekannte Automarke, bin also noch in der Probezeit.
Ich habe aktuell einen Verdienst von 47.000 Brutto pro Jahr (~2.200 netto pro Monat).
Meine Freundin (23, Studentin) und ich wohnen im oberen Stockwerk des Hauses ihrer Eltern für 500 Euro pM warm und würden mittelfristig da auch wohnen bleiben (ist ganz hübsch dort). Wir teilen uns die Miete und ich hab im Monat nun knapp 2.000 Euro "über". Ich habe keinerlei finanzielle Rücklagen - ich bin von Bremen nach Ingolstadt gezogen und das studium war teuer.

Mein ("Traum")Plan wäre nun folgender: Mehrfamilienhaus (6-8 Parteien) kaufen und vermieten, möglichst mit einem Plus. Mir ist klar, dass das ein ehrgeiziger Plan ist und es viele unsichere Variablen gibt. Ich möchte das alles im Alleingang machen, also meine Freundin nicht mit einbeziehen, sie könnte mir höchstens 20.000 Euro als Kapital "leihen". Längerfristig wäre sie schon interessiert 1-2 Parteien als Eigentumswohnungen mir abzukaufen, aber damit möchte ich nicht kalkulieren.

Jetzt bin ich mir nicht sicher, wie ich das ganze anfangen soll:
1. Wie sieht das mit den finanziellen Rücklagen aus? Bringt es nichts, so lang ich nicht Betrag X auf dem Konto habe? Ich habe mal gelesen, dass soetwas schon geht, sogar manchmal vorteilhaft, weil man es irgendwie als Firma machen könnte. (Weißt da einer Details zu?)

2. Wieviele Parteien sind sinnvoll? Doppelhaus oder so wäre mir zu klein, wenn mal ein Mieter ausfällt, sind gleich 50% weg.

3. Nur um sicher zu gehen: Selber bauen (lassen) lohnt in meinem Fall nicht oder? Mir stellt sich dann nur die Frage, wer verkauft ein gut laufendes Mehrfamilienhaus? Es muss doch immer einen Haken geben. Oder sind Zwangsversteigerungen das Mittel der Wahl?

4. Habt ihr allgemeine Ratschläge?


Zu mir ist noch zu sagen, dass ich das ganze so sehe, dass mir das die Grundlage der Altersvorsorge bringt. Familienplanung dann in 10-15 Jahren, bis dahin vielleicht über ein EFH nachdenken.

[Laprog]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.053.681 von Spide am 23.01.13 13:26:39

Ich bin 27 Jahre alt

Mit 27 habe ich gekifft, bin um die Welt gereist und hatte nix mit festen Beziehungen am Hut. Wie sich die Zeiten ändern.

Mehrfamilienhaus - ich weiß nicht, wie du das finanzieren willst. 30-40% solltest du schon als Eigentkapital mitbringen, damit dich die Zinsen nicht erdrücken.

Und dann stellt sich die Frage nach der Lage.

MFH in guten Lagen (Groß- und Unistädte) sind wenig rentabel. Dort bekommst du eine Rendite um die 3-4% (die Zinsen für die Bank und Steuern nicht mit einberechnet), trägst aber hohe Risiken (Mietausfälle, Renovierungskosten, Kosten für Hausverwaltung, Rechtsanwälte etc.). Zudem bekommst du in Städten wie München. Hamburg, Frankfurt oder Stuttgart kaum vernünftige Objekte unter 800.000 - 1.200.000 Euro.

Anders sieht es in Städten wie Bremerhaven, Wilhelmshaven oder Flensburg aus. Dort bekommst du echte "Schnäppchen" um die 200.000 Euro mit teilweile 10-15% Bruttorendite. Diese Städte leiden aber unter Bevölkerungsschwund und es stellt sich die Frage, ob du bei Leerstand auch schnell Nachmieter findest. Ähnliches gilt für Dresden, Leipzig oder Rostock.

Alles in allem eine riskante Sache, mit viel Arbeit und Stress verbunden.

Bei den Renditen ist Festgeld sogar eine bessere Sache, dort bekommst du 3.5% auf fünf Jahre und brauchst nix machen.

Habe auch überlegt, ein HFH zu kaufen, aber der Stress wäre zu groß und die Rendite nicht dem Aufwand an Arbeit entsprechend.

[sausebraus2000]

Ein Mehrfamilienhaus ist den seltensten Fällen als einzelne Eigentumswohnungen mit eigenem Grundbuchblatt aufgeteilt. Also kann man dann auch später nicht mal so einfach eine Wohnung aus dem Gesamthaus verkaufen.

Mit deinen 2 T€ netto und ohne Eigenkapital bekommst du auch keinen Kredit von 500.000 €. Da müsste man ja bei 2,5 % Zinsen 12.500 € nur Zinsen ohne Tilgung zahlen.

Zudem verkauft dir keiner ein gut vermietetes MFH zum fairen Preis.

Ist es für 200.000 € runtergekommen, musst du nochmal > 200.000 € reinstecken.

Man sollte auch auf das Mietklientel achten. Man lässt oft mehr Nerven bei "sozial Schwachen" und "ausländischen Gästen".....

Genies dein Leben. Jetzt auf den Zug mit den Immobilien aufzuspringen ist - in meinen Augen zu spät!

Mach es einfach und schau ob nicht deine "Freundin" von hinten über die Schulter schaut.

KAUF DIR EINE KLEINE ETW UND VERMIETE DIESE. DEINE FREUNDIN BRAUCHT DIES AUCH NICHT ZU WISSEN - und gibt es mal Streit fliegst eh und ganz schnell aus der billigen Bleibe der (Schwieger) Eltern.

und schwupps hast du durch Eigenbedarfkündigung entweder schnell oder langsam eine eigene Bleibe.

[sausebraus2000]

Da muss ich dir doch einen verteilen. Warum 2 Threads innerhalb 2 Minuten zum gleichen Thema ?

[Pascale1]

Ich muss hier sausebraus absolut recht geben.
1. Du wirst für ein MFH den Kredit gar nicht bekommen!
2. Solltest du erst klein anfangen.
Wer sollte ein MFH das läuft verkaufen. Wenn der Preis stimmt würde ich meines verkaufen, aber da sprechen wir über Faktor 18 oder 19 der jährlichen Mieteinnahme.
Nehmen wir an ein MFH kostet dich 600.000 Euro bei Mieteinnahmen von 31.000 Euro (nehme jetzt die Zahlen von meinem Objekt) zu 3% Zinsen und 1 % Tilgung. Dann zahlst du 24.000,-- von den 31.000. Unter der Voraussetzung (und glaub mir 5% habe ich in den letzten 5 Jahren der Miete nicht bekommen) du bekommst immer Miete und die Renovierung ist gering (angenommen 5000,-- jährlich) bleibt dir nichts übrig. Somit hast du dein Haus in 46 Jahren bezahlt. Dann bist Du 73 Jahre, darfst bei Ein-/Auszug immer vor Ort sein, dich darum kümmern wenn einer mal die Heizung nicht entlüften kann, oder die Klospülung nicht funktioniert. Dass sollte der Aufwand nicht wert sein.
Solltest du jedoch 50% der Kaufsumme auf der hohen Kante haben, rate ich auf alle Fälle dazu, trotz Stress und Ärger ist es eine hohe rendite und deine Kinder haben auch noch was davon.
Die Abschreibung ist natürlich auch noch vorhanden, dadurch kriegst Du immer von der Steuer was zurück bzw. die Steuerzahlungen verringern sich.

[Spide]

Oh, ich sehe jetzt erst, dass ich das 2x gepostet hab. Tut mir leid, irgendwie bin ich mit der Registrierung durcheinander gekommen, dachte dass es beim erstmal nicht geklappt hätte. (ich verweise auf den anderen Post)

[Frickhasserin]

wenns nicht so traurig wäre, würde ich darüber lachen. Aber wer denkt Immobilien auf Pump und 35 Jahre Schuldengaleere wären was Gutes, der soll seine Erfahrungen machen

[Silberpfeil1]

Zitat von Laprog: Mit 27 habe ich gekifft, bin um die Welt gereist und hatte nix mit festen Beziehungen am Hut. Wie sich die Zeiten ändern.

Ist es heute noch zu früh zu fragen, wann wir Dir zum 28. Geburtstag gratulieren dürfen?

Nix für ungut.

[Silberpfeil1]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.053.681 von Spide am 23.01.13 13:26:39

Familienplanung dann in 10-15 Jahren, bis dahin vielleicht über ein EFH nachdenken

Das heißt Ihr wollt keine leiblichen Kinder?

[Laprog]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.054.592 von Silberpfeil1 am 23.01.13 16:18:15

Ist es heute noch zu früh zu fragen, wann wir Dir zum 28. Geburtstag gratulieren dürfen?

Der war gut. Wenn ich wieder 27 wäre, würde ich meine Zeit nicht vor dieser blöden Kiste verbringen und mich dem ganzen Börsenstress aussetzen, sondern meine Kohle verheizen und das Leben genießen. Und Kiffen natürlich.

[Laprog]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.054.601 von Silberpfeil1 am 23.01.13 16:19:42

Das heißt Ihr wollt keine leiblichen Kinder?

Doch, nur poppen ist erst drin, wenn man verheiratet ist. Also bis zur Hochkeiz keine Gören.

Und erstmal soll doch das MFH her, damit man dann bei der Scheidung nicht alles teilen muß. So habe ich das verstanden.

[Manfred123]

Informatik ist super interessant, mit entsprechenden Karrierechancen.
Immobilien sind langsam überheizt, ein MFH braucht sehr viel Zeit,
leicht sanierungsbedürftige Objekte sind billig, aber nuir für den, der
sich mit Bauleistungen auskennt.
Finanzierungen fast ohne EK sind schwierig und immer mit einem Zinsaufschlag verbunden.
Bleib einfach mobil, plane den nächsten Kariereschritt, dass bringt mehr. Wenn einfach Geld übrig bleibt kauf Dir ein paar Standartwerte mit guten Dividenden.

[Slay]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.054.249 von sausebraus2000 am 23.01.13 15:20:52

Also ich habe 2009 ein MFH aus der ZW gekauft Sind 6 Wohnungen drinne.

Waren alles ETW,also Teilungserklärung für alle vorhanden.Habe noch etwas umgebaut und freue mich in 6 Jahren nach Ende der Zinsfestschreibung und Spekufrist wieder zu verkaufen

Es geht,aber man muss lange suchen und auch etwas Glück haben dabei

p.s. bin Makler

[schlier]

@ slay
erst mal herzlichen glückwunsch.
Ist dir bewusst dass du als gewerblich eingestuft wirst, wenn du nach den 10 jahren die wohnungen einzeln verkaufst, also sobald du mehr als 3 wohnungen verkaufst) ?

Dann ist die "steuerfreiheit" wieder futsch

Grüße

[Slay]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.087.099 von schlier am 31.01.13 13:21:35

Ja ...die anderen überschreib ich vorher meiner Tochter!

[Tradingfabrikant]

die idee, sich mit immobilien ist nicht die schlechteste, wenn die lage und der zustand des objektes paßt, das wissen alle. in der regel musst du 20 % eigenkapital nachweisen. ich kann nur empfehlen, du kannst bei versteigerungen echte schnäppchen machen, aber nicht in toplagen und nicht in großstädten. erwirbst du jedoch eine leerstehende zu sanierende liegenschaft, kannst du die 100 % afa die nächsten 10 jahre für den denkmalschutz mitnehmen, unabhängig davon auch über die kfw sanieren und wenn du clever bist, teilst du von anfang an das gebäude, quasi abgeschlossenheitserklärung und verkaufst 25 % der immobilie an dritte erschaffst dir dort eigenkapital und hast luft für deine sanierung in deinem alter keine schlechte idee sollte jedoch auch von echten fachleuten begleitet werden. nur als tip jedoch im moment trotz aller widrigkeiten eine alternative zu fast allen anlagen, wenn man nicht zu teuer kauft und damit andere reich macht.

[sausebraus2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.094.698 von Tradingfabrikant am 01.02.13 20:43:52

100 % Afa innerhalb von 10 Jahren war mal früher.

Denkmal Afa steht im deutschen Einkommensteuergesetz. §§ 7h und 7i EStG regelt die Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger und im § 10f EStG steht die Denkmalabschreibung für Eigennutzer.

Unterschiedlich festgelegt ist, in welcher Höhe und über welchen Zeitraum Kapitalanleger und Eigennutzer von der Denkmalabschreibung profitieren.

Dabei können Kapitalanleger 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre abschreiben.

Eigennutzer können 90 % der Sanierungskosten über 10 Jahre abschreiben.

Immer nur die reinen Sanierungskosten welche auch mit dem Denkmal zu tun haben.

[der_checker]

http://www.wallstreetjournal.de/article/SB100014241278873237…

[Tobias79]

Antwort auf Beitrag Nr.: 44.053.681 von Spide am 23.01.13 13:26:39

Melde schon mal die Privatinsolvenz in 5 Jahren an....

Ach ja:

Vergiss den Zins und Tilgung. Spielt keine Rolle...

Solche Dinge sind es, die ein Kartenhaus zum Einstürzen bringen:

http://www.hamburg.de/start-wohnraumschutz/