DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?

[philojoephus]

Und täglich grüßt das Murmeltier. Ich finde es wirklich erstaunlich, wie hier im Board immer wieder die gleichen Themen aufgewärmt werden. Selbst von erfahrenden BoardteilnehmerInnen, die schon lange dabei sind und es eigentlich besser wissen müssten.

Es gab mehrere längere Zeiträume, wo keine Ankäufe gemeldet wurden. Meistens waren sie über den Jahreswechsel.

Zum Beispiel betrug der Zeitraum zwischen dem 20.10.2017 (Waldeck-Sachsenhausen) und dem 17.04.2018 (Hamm) fast 6 Monate.

Oder der Zeitraum vom 04.10.2018 (Schmallenberg, Eberswalde) bis 16.05.2019 (Dinslaken), wo es fast 7,5 Monate waren.

Und der längste Zeitraum war mit 9 Monaten (!) vom 24.08.2022 (Pfaffenhofen) bis 25.05.2023 (Nordhausen).

Und? Haben diese langen Zeiträumen ohne Ankäufe dem langfristigen Wachstum der DeFaMa irgendwie geschadet?

Nein!

Der letzte gemeldete Zukauf der DeFaMa war am 04.12.2023 (Grevesmühlen) – also erst vor gut 5 Monaten. Wenn es dieses Mal wieder 9 Monate dauert, bis der nächste Kauf gemeldet wird, können wir uns noch weitere vier Monate entspannt zurücklehnen.

Man kann auch noch anders draufschauen. Der erste Zukauf im letzten Jahr wurde erst am 25.05.2023 gemeldet. Pessimissten haben damals vermutlich gedacht: Was soll in 2023 noch passieren? Das Jahr ist ja schon fast zur Hälfte rum.

Und? Hat der späte Ankaufsbeginn dem Ankaufsvolumen in 2023 irgendwie geschadet?

Nein! Die DeFaM hat in 2023 erneut für 28,2 Mio. Euro angekauft. Darunter zwei Elefanten (Objekte mit Ankaufspreisen über 5 Mio. Euro). 2023 war bereits das dritte Jahr in Folge mit erhöhtem Ankaufsvolumen. Und die Kaufpreise sind sogar wieder deutlich günstiger geworden.

Ankaufsvolumen / Eingekaufte Mieten / gezahlte Mietfaktoren
2019 20,8 Mio. Euro / 2,10 Mio. Euro = 9,9fache
2020 20,1 Mio. Euro / 2,50 Mio. Euro = 8,1fache
2021 29,7 Mio. Euro / 2,55 Mio. Euro = 11,6fache
2022 29,0 Mio. Euro / 2,45 Mio. Euro = 11,8fache
2023 28,2 Mio. Euro / 3,16 Mio. Euro = 8,9fache
Quelle: DeFaMa Geschäftsberichte, Meldungen und eigene Berechnungen

Wie herausragend diese 28,2 Mio. Euro Ankaufsvolumen sind, wird erst deutlich, wenn man sich bewusst wird, dass die börsennotierten Mitbewerber in diesem Segment in 2023 ihre Einkäufe praktisch eingestellt haben. Gemäß dem FCR Konzernabschluss 2023 hat die FCR in 2023 genau ein Objekt (Werdau) gekauft. Und die Dt. Konsum hat ausweislich ihrer Präsentationen und Portfolioaufstellungen in 2023 gar kein Objekt angekauft. Der letzte Ankauf der Dt. Konsum war Suhl im Kalender Q4 2022 für ca. 0,5 Mio. Euro.
Ich vermute, dass die FCR und die Dt. Konsum nichts mehr ankaufen liegt nicht daran, dass es keine günstigen Objekte mehr gibt, sondern dass die mit ihren Refinanzierungen zu kämpfen haben. Ein Problem, dass die DeFaMa dank der langfristigen Annuitätendarlehen schlicht nicht hat.

Wie heißt es so schön: Wenn Ebbe ist, sieht man, wer nackt geschwommen ist.

Ich fasse zusammen: Es gab deutlich längere Zeiträume in denen die DeFaMa keinen Ankauf gemeldet hat. Das hat dem langfristigen Wachstum der DeFaMa in der Vergangenheit nie geschadet. Also, einfach mal die Füsse stillhalten und abwarten.

[joey68]

lieber mal etwas länger auf Zukäufe warten als zu überhöhten Preisen zu kaufen, nur um unbedingt wachsen zu wollen.

Bin mal auf den kommenden Geschäftsbericht gespannt.

[OldGold]

An alle DEFAMA-Historiker: Das müsste nun wohl ein Rekordintervall ohne Zukauf sein. Das sind wohl mehr als 6 Monate. Dennoch steigt die Aktie. Dann warten wir mal gespannt auf die nächste Meldung Klar ist, dass ohne Zukäufe die Wachstums-Prognosen leicht in Gefahr sind.

[Kupferbond]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.664.395 von neuyrmos am 22.04.24 23:22:29

Zitat von neuyrmos: man hat eine Liquidität von 10 Mio. Euro und ist in vielsprechende Verhandlungen

Von Vielversprechend kann man nichts essen. Es zählt erst die Unterschrift beim Notar. Vorher kann alles sehr zielversprechend sein, und hat hinterher keinerlei Wert.

[neuyrmos]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.662.226 von Kupferbond am 22.04.24 16:58:26

man hat eine Liquidität von 10 Mio. Euro und ist in vielsprechende Verhandlungen

[babbelino]

Moin,

die Meldung ist ein Non-Event. Schade, dass er bei der Gelegenheit nicht einen LTV benennt. Nach meiner Rechnung beträgt dieser nun rund 66%. Mir ist das zu hoch.

[Kupferbond]

Also das ist für mich das der dezente Hinweis, das bei dem aktuellen Transaktionsmarkt für die DEFAMA wohl wenig bis nichts abfällt. Schade, wurde in der Vergangenheit doch immer die Chancen betont die sich aktuell ergeben. Zumindes Stand heute, gab es seit fünf Monaten keine Transaktion mehr. Ist mir auch lieber, als wenn man unter Druck agiert. Alles Vor- und Nachteile.

Das er daraus eine Adhoc macht, kann ich nicht nachvollziehen. 2,2 Mio Darlehen zu bspw. 5% wären auch nur TEUR 110 im Jahr. Weiß nicht wo der große Mehrwert hier liegt.

[joey68]

Aus meiner Sicht sehr sinnvoll die variablen und teuren Kredite zurück zu zahlen.

[Dreieckskopf-Strudelwurm]

Kann man so machen:

https://www.eqs-news.com/news/corporate/defama-tilgt-vorzeit…

[Hektensammler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 75.507.894 von Hektensammler am 24.03.24 11:47:14

Zitat von Hektensammler: Halbe Zustimmung. Herr Schrade bleibt jetzt eher konservativ mit Käufen wasin diesem Chaotenmarkt bei vielen Immoaktien und noch immer keiner richtgen Zinswende mir auch gefällt. Andere Aktien mit Gewerbe und Büroimmobilien haben ganz andere Sorgen. Meine 21-22er Position bleibt auf starkem Halten.

Lese gerade nach also eben die Position, die ich seit 2021/2022 habe und nicht die ich bei 21 oder 22 gekauft habe!!