DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 188)

[The_Jackal]

Interessant, Kampfkater.
Auch da denke ich an gefühlt z.T. kaum noch nachvollziehbare Standorte von K+K - Märkten, bei uns im nahegelegenen Ibbenbüren.... dort lagen 2 sehr große Supermärkte tatsächlich direkt gegenüberliegend an einer Kreisstraße. Gut, möglicherweise hing dies mit eben der Kreisstraße zusammen und die Märkte adressieren die jeweiligen Siedlungsgebiete..... also "einmal für links, einmal für rechts". Ein komisches Bild war`s trotzdem, nun wird ein K+K abgerissen und durch einen Aldi ersetzt. Und das natürlich in gewohnter Schnelligkeit.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.573.548 von Wertanalyst am 28.07.20 19:26:37

Zum Punkt "grüne Wiese":

Es gibt deutschlandweit jeweils großräumige Flächennutzungsregelungen.

Somit kann ein expansionswilliger Discounter nicht auf einer "weiteren grünen Wiese" neu bauen oder eine bestehende "Tennishalle" durch einen neuen Lebensmittelmarkt ersetzen.

Gibt Obergrenzen, die in den Standorten der Defama wohl ausgeschöpft sind, ohne dass ich die jeweils genauen Raumordnungsplanungen der Gebietskörperschaften kenne.

Deshalb kann auch ein williger Bürgermeister und Gemeinderat nicht in 5 Kilometer Entfernung eines bestehenden Marktes einen weiteren ansiedeln lassen. Wenn der Bedarf gedeckt ist nach dem Vorgaben der großräumigen gemeindeübergreifenden Festlegungen.

Kenne in der Praxis Fälle, da hat Aldi, Lidl etc einen bestehenden Standort in einer größeren Microlage (Mittelstädte) geräumt, also wurde abgerissen, einer anderen Nutzung zugeführt, und mit einem Ersatzbau an einer noch verkehrsgünstigeren Lage ersetzt. Kosten spielen da keine Rolle, Märkte waren nie abbruchreif.
Aber auch hier kam es in dieser Zone saldiert zu keinem zusätzlichen Discountermarkt.

[babbelino]

@Joe

Vielen Dank für Deinen Beitrag. Der besseren Übersicht halber verzichte ich darauf, die von Dir gemachten Äußerungen in Deinem Posting zu kommentieren.

In Bezug auf Defama erscheinen mir folgende Punkte wichtig:
1. Defama ist an Standorten aktiv, deren Bodenrichtwert je qm sehr gering ist. Über das gesamte Portfolio gerechnet liegt der durchschnittliche Bodenrichtwert je qm nur bei 46,50 Euro. An 25 von 37 Standorten wird dieser Wert sogar deutlich unterschritten. Zum Vergleich: Gute Ackerflächen, d.h. mit einer hohen Bodenpunkten und naher Hoflage im Umfeld von Großstädten werden ähnlich hoch bewertet.
2. Das Grundstücksvermögen hat gemessen am Bodenwert per Ultimo 2019 einen Wert von 18 Mio. gehabt. In Bezug auf den Marktwert der Immobilien in Höhe von 137 Mio. entspricht dies einem Verhältnis in Höhe von 13%. Das ist ein sehr geringer Wert. Daraus folgt, das der Zustand der Immobilien und die daraus erwarteten Cashflows von entscheidender Bedeutung für die Bewertung der Defama sind.
3. Rund 79% der Mietfläche (115.706 qm) ist älter als 20 Jahre. 65% der Mietfläche (95.369 qm) ist sogar älter als 25 Jahre. Ich bin mir sicher, dass viele dieser Flächen in den kommenden Jahren vor Revitalisierungsmaßnahmen stehen. Dazu folgende Rechnung: Unterstellen wir einmal, dass innerhalb der kommenden zehn Jahre ein Drittel der Fläche mit einem Alter über 25 Jahren neu gebaut / saniert werden muss und das dies pro qm 1000 Euro kostet (Du schriebst in Deinem Posting, dass TLG für 1300 Euro /qm neu gebaut hat, hattest aber auch die geringeren Kosten für Baumarkprojekte ins Feld geführt). Dies würde bedeuten, dass verteilt über einen Zeitraum von zehn Jahren 28,6 Mio. Euro (30% v. 95.369 qm mit Baukosten von durchschnittlich 1.000 Euro) in die Hand genommen werden müssten.

Wie ist dieser Wert zu beurteilen? Zunächst einmal halte ich ihn für konservativ und rechne mit höheren Kosten. Die vor einem Neubau stehenden Flächen müssten erst entmietet und dann neu gebaut werden. Das bringt zusätzliche Kosten und Mietausfälle mit sich. Zu denken sollte auch geben, dass der Betrag von 28,6 Mio. Euro immerhin mehr als dem vierfachen des für 2020 erwarteten FFO entspricht. In einem DCF-Modell hinterlässt das tiefe Spuren in der zehnjährigen Detailplanungsphase.

Um es klar zu sagen: Auch die Konkurrenten FCR und Deutsche Konsum haben mit dieser Thematik zu kämpfen. Zugunsten von Defama lässt sich auf die HGB-Bilanzierung verweisen, die über Abschreibungen zumindestens einen Teil des Werteverzehrs erfasst. Allen Geschäftsmodellen ist aber gemein, dass sie in meinen Augen zu "front-end-loaded" sind. Die Erträge werden jetzt vereinnahmt, die Kosten fallen erst in der Zukunft an.

Auf diese Weise werden Investoren auf den ersten Blick hochattraktiven Mietrenditen gekoppelt mit attraktiven Dividenden vermeintlich wertbeständige Immobilienanlagen "verkauft". Das Problem der unattraktiven Lage (erkennbar an der geringen Bodenbewertung) und das Alter der Immobilien bedingen aber, dass in kommenden Jahren Instandhaltungsaufwendungen und Investitionen anfallen, die der normale Anleger nicht auf der Uhr hat.

@supialexi2

Herr Schrade hat dieses Konzept meines Wissens nicht erfunden. Er hat bei FCR gearbeitet, bevor er Defama gegründet hat.

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.576.965 von Strive_and_Prosper am 29.07.20 07:41:37

Also ich hoffe doch, das Sei bei deutlich über 7 Mio liegt, sonst würden ja in den nächsten 5 Monaten gerade einmal 300.000 neu hinzukommen

PS: Wäre aber auch kein Beinbruch wenn es "nur" auf 7 Millionen hinauslaufen sollte, auch dann wäre die Aktie weiterhin alles andere als teuer.

LG

[Strive_and_Prosper [Blogger]]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.573.674 von supialexi2 am 28.07.20 19:35:14

Von gestern Abend

https://www.wallstreet-online.de/nachricht/12772014-dgap-new…

"Die Guidance für das Gesamtjahr 2020 belässt der Vorstand unverändert bei einem FFO von rund 5,7 Mio. EUR bzw. 1,30 EUR je Aktie und einem Nettogewinn nach HGB von rund 2,5 Mio. EUR bzw. 0,56 EUR je Aktie. Zwar zeichnet sich aktuell ab, dass die Ziele insbesondere beim FFO als zentraler Steuerungsgröße übertroffen werden könnten. Da jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, dass sich aufgrund der Corona-Krise in den kommenden Monaten entgegen der momentanen Einschätzung doch noch erhöhte Mietausfälle ergeben könnten, verzichtet DEFAMA zum aktuellen Zeitpunkt auf eine Prognoseanhebung."

"Einschließlich der jüngst vermeldeten Zukäufe des toom Baumarktes in Anklam und der Photovoltaikanlage in Zeitz liegt der annualisierte FFO des aktuellen Portfolios bei 6,7 Mio. EUR, entsprechend 1,52 EUR je Aktie. Der Vorstand geht davon aus, den annualisierten FFO mit den vorhandenen liquiden Mitteln noch weiter steigern zu können. Per Ende 2020 soll diese Kennzahl bei mindestens 7 Mio. Euro liegen."

[supialexi2]

Grundsätzlich müssen wir sehen Herr Schrade mit der defama eine Marktlücke als lukativ ausgemacht hat , das bearbeitet und entsprechend weiterführt.
Das ist eben sehr günstige Preis den der Markt stellt bei gebrauchten Objekten, gaube unter 15 Jahre war noch kein, in Einzelfällen kauft man auch 45 Jahre alte Objekte, dieprima in Schuss sind oder revitalisiert wurden. In der Regel hat man mindestens2 Mieter für 4 oder mehr J Jahre fest. Man kaufte bis vor 1,5 Jahren höchstens zur neun fachen Jahresmiete; dann kaufte man sehr vereinzelt auch mal1 Objekt mit nur einen Mieter und vereinzelt auch mal leicht über 11fachen Miete; so kann man nicht nur alle Obbektkosten inkl Zins und 4,5% bis 5% Tilung, insgesamt verdienen Objekte zusammen alle Firmenkosten, inkl da 20 Leuten Personal.
Es gibt zig andere Gesellschaften, die viel Jüngere Objekte, auch Neubauten kaufen. Doch da erreichen sie selten mehr als 4% Mietrendite oftmals noch weniger.

Das Alter der Ankäufe, der geringe Mietwertfaktor, bei erst sehr wenig Eigenkapital aber hoher Tilgung, ssind weitere Merkmale des defama Geschäftskonzeptes.

Wer gerade die Vorteile, oder das defama anders macht, kritisiert, kennt wohl defama nicht. Überhaupt fraglich ob ein Investment in dieser profitabelen Marklücke für ihn das richtige ist!?

[Wertanalyst]

Zum Thema Neubauvorhaben:
K1K1 (Beitrag Nr. 1.918), philojoephus (Beitrag Nr. 1.932) und Kampfkater (Beitrag Nr. 1.933) haben die These aufgestellt, dass es an den DeFaMa-Standorten nur wenige Neubaumöglichkeiten gibt.

Dies hat mir nicht eingeleuchtet, da eine Kommune doch Interesse daran haben sollte, dass viele Lebensmittelmärkte / Fachmärkte angesiedelt sind, denn so haben die Anwohner eine breitere Auswahl, was einen Gewinn an Lebensqualität bedeuten sollte.


Zur kritischen Prüfung habe ich einen befreundeten Gewerbeimmobilienentwickler kontaktiert, dessen Geschäftsmodell es ist, Grundstücke zu kaufen, eine Baugenehmigung für Hotel/Bürohaus/stand alone Lebensmittelmarkt/Fachmarktzentrum zu beschaffen und dann vor Spatenstich per Forward-Deal an institutionelle Investoren zu verkaufen.

Und siehe da, obwohl ich dagegen argumentiert habe, hat er die aufgestellte These vollumfänglich bestätigt:
In städtischen Gegenden sei ein Neubau von Lebensmittelmärkten so gut wie unmöglich, da die Stadt an einem effizienten Flächenverbrauch interessiert sei. Das bedeutet, das nur platzsparende „Mixed-Use“ Immobilien genehmigt werden – also auf dem Supermarkt drauf müssen Wohnungen oder Büros errichtet werden.
Das Platz-Argument in der Stadt finde ich nachvollziehbar.

Aber auch in ländlichen Regionen würden Neubauprojekte häufig an der Gegenwehr von Anwohnern scheitern, die wiederum die Lokalpolitik auf den Plan ruft, die dann keine Genehmigung erteilt.
Auch auf dem Land seien Neubauten von FMZ und stand-alone-Supermärkten „auf der grünen Wiese“ dadurch sehr schwierig.


Warum die Anwohner dagegen sind, erschließt sich mir zwar nicht, aber die Tatsache dass es so ist, ist werterhöhend für die bestehenden Standorte und relativiert das Risiko, dass nebenan neue Konkurrenz errichtet wird.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.556.847 von babbelino am 27.07.20 15:23:11

@ babbelino schrieb am 27.07.20 15:23:11 Beitrag Nr. 1.934

>> Es geht um den gesamten Lebenszyklus der Immobilie den ich so definiere:
>> Bau, Nutzung, Abriss, Neubau.
Okay. Aber über welchem Zeitraum? In der Praxis kommt es extrem selten vor, dass Immobilien vor Ende der vorgesehenen Nutzungsdauer abgerissen werden, weil das für Mieter und Vermieter die teuerste Variante ist. Ein Supermarkt, der 15 Jahre nach dem Neubau leer steht, hat sich für den Vermieter nicht amortisiert.
Insofern hast Du einige wichtige Ereignisse im Lebenszyklus einer Immobilie vergessen oder in dem Wort Nutzung zusammengefasst. In der Praxis ist der Nutzungszyklus einer Einzelhandelsimmobilie deutlich komplexer. Oft gibt es eine Abfolge von Zweit- und Drittmietern, die geringere Ansprüche haben (und auch geringere Miete zahlen). Ich würde Deine Aussage daher mindestens wie folgt erweitern:

Bau, Nutzung, Instandhaltung, Nutzung, Erweiterung, Nutzung, Modernisierung, Nutzung, Nachvermietung, Nutzung, Leerstand, Umbau, Nachvermietung, Nutzung, Abriss, Neubau (der oft nicht das alte Gebäude ersetzt sondern ganz anders aufgesetzt und oft größer ist).

So lange man diese Immobilien in Schuss hält und den Wünschen der Mieter anpasst, haben sie eine sehr lange Lebensdauer, wenn der Standort gefragt bleibt und es keine alternativen Standorte gibt. Die von mir genannten Beispiele mit Baujahr 1975 zeigen es doch.

>> Wenn das Thema Neubau näher rückt, ist wieder mehr Geld in die Hand zu nehmen und
>> ungewollte Kosten und Risiken fallen an, die die Rendite schmälern.
Stimmt größtenteils. Das hat der Vorstand auf der letzten HV auch ausgeführt. U.a. in Radeberg und Löwenberg sind Neubauten geplant (siehe auch Beitrag Nr. 1.163 Posting: 60.880.188 von philojoephus am 24.06.19 20:01:56 im Thread: DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel?). Aber selbst in dem Fall sind die von der DeFaMa günstig gekauften Immobilien eine bessere Investition, als gleich einen Neubau zu kaufen. Nimm Radeberg.
Radeberg wurde Anfang 2016 für 5,5 Mio. Euro gekauft. Bis zum Umbau Anfang 2020 hat es vier Jahre lang eine extrem hohe Rendite abgeworfen, weil damals nur das 7,1fache der Miete bezahlt wurde (was schon einen gewissen Revitalisierungsbedarf anzeigte).
Jetzt werden weitere 9 Mio. Euro investiert. Anschließend ist das Objekt auf dem neuesten technischen und baulichen Stand mit neuem Mietermix und langlaufenden Mietverträgen. Gleichzeitig wurden die Mieteinnahmen fast verdoppelt.
Dieses „neue“ Objekt hat die DeFaMa dann rund 15 Mio. Euro gekostet. Bei 1,3 Mio. Euro Mieteinnahmen macht das einen Faktor von 11,5. Für so einen günstigen Faktor könnte man das Objekt nie im Leben erwerben. Ergo, erhält die DeFaMa auch mit diesem neuen Objekt eine Rendite, die sich normalweise mit so einem Objekt nicht erzielen lassen würde. Aber Du hast Recht. Die Rendite ist geringer als vorher. Dafür ist das Objekt auch deutlich risikoärmer geworden und muss jahrelang nicht angefasst werden.

>> Ein Beispiel: Laut GB hatte Defama per Ende 2019 146.594 qm vermietbare Fläche. Im Neubau
>> kosten diese Flächen irgendwo zw. 1.500 bis 2.000 Euro je qm, ohne Boden. Das hieße, die
>> Replacement Costs würden zwischen 220 bis 293 Mio. Euro liegen. Dieser Betrag wird natürlich nicht
>> ad-hoc in einem Jahr abgerufen, logisch.
Das kann man natürlich annehmen. Ist meiner Meinung nach aber völlig praxisfremd.
Wenn Du ein Objekt abreist und neu baust, bekommst Du dafür auch eine deutlich höhere Miete (siehe das Beispiel Radeberg bzw. die Ausführungen von Elgeti), weil sich sonst der Neubau nicht rechnen würde. Wie hast Du das in Deinem Modell berücksichtigt?

1.500 Euro bis 2.000 Euro/m² Neubaukosten sind für die Lagen, in die die DeFaMa Investiert viel zu hoch gegriffen.
Die TLG hat für komplette Abriss/Neubauten von Aldi-Objekten und Supermärkten maximal 1.300 Euro/m² gezahlt (siehe u.a. TLG GB 2018 S. 21). Das ist dann aber ein Objekt für einen Lebensmitteleinzelhändler oder Drogeriemarkt. Lebensmitteleinzelhändler haben von allen Mietern die höchsten Ansprüche und die zahlen dafür auch die höchsten Mieten.
Du kannst den Mieter auch ausziehen lassen und das Objekt an einen weniger anspruchsvollen Mieter vermieten. Und das passiert in der Regel auch. Und wenn der Mieter nicht woanders hin kann, weil nicht neu gebaut werden darf, bleibt er in der Regel auch an dem Standort.
Die meisten anderen Mieter haben geringere Ansprüche, die zu deutlich niedrigeren Baukosten führen. Ich denke jedem ist klar, dass Baumärkte (die einen bedeutenden Anteil der von Dir 146.594 qm ausmachen) oder auch Getränkemärkte viel geringere Baukosten pro Quadratmeter haben, als Lebensmittelmärkte, denn die brauchen keine Kühlräume, haben in der Regel keine Klimaanlage, sind nicht so gut gedämmt etc.
Insofern sind deine Replacement Costs viel, viel zu hoch angesetzt.

Selbst wenn Du Recht hättest, nützt die pauschale Berechnung der Replacement Costs nichts, weil man dann auch die zeitliche Verteilung, Finanzierungen und Mietsteigerungen berücksichtigen müsste.
Wieder ist Radeberg ein gutes Beispiel. Da werden in diesem Jahr 9 Mio. Euro investiert. Das ist fast dreimal so viel, als die DeFaMa im Jahr des Kaufes (2016) an Umsatz gemacht hat.
Ich kann mir gut vorstellen, wie unsere Diskussion im Jahr 2016 verlaufen wäre:

babbelino: Radeberg wurde zum 7,1fachen aus einer Insolvenz gekauft. Das Objekt ist schäbig und der Leerstand steigt an. Wie kann man nur so einen Schrott kaufen. Das wieder hin zubekommen kostet doch mindestens 3 Mio. Euro. Woher soll das Geld dafür kommen? Soviel Geld erwirtschaftet nicht mal die gesamte DeFaMa als Umsatz geschweige denn als FFO. Das zeigt doch, dass das alles nicht aufgeht ...

Und jetzt, wo es soweit ist, sollen sogar 9 Mio. Euro investiert werden. Au Backe.

Die interessante Frage ist doch: Wie viel dieser 9 Mio. Euro muss die DeFaMa selbst aufbringen? Wenn ich das richtig verstanden habe, ist die Alternative zum Verkauf von Radeberg nicht nur, dass die DeFaMa keinen Cent der 9 Mio. Euro selbst aufbringen muss, sondern dass sie nach Fertigstellung sogar noch ein paar Mio. Euro mehr als Kredit aufnehmen kann. Die Finanzierung ist also kein Problem.

>> Nichtsdestotrotz steht Defama aber m.E. vor einer Phase, wo sich Investitionen in den Bestand
>> häufen werden (müssen).
Stimmt. Wie gesagt, dass hat der Vorstand auch ausgeführt. Diese Investitionen führen aber auch zu den entsprechenden Verbesserung bei den Objekten und Mieteinnahmen, wie z.B. die Meldung „DEFAMA steigert laufende Mieterträge trotz Corona-Krise“ vom 02.06.2020 gezeigt hat (siehe: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-steigert-lauf… und zögern damit den von Dir befürchteten Abriss weiter hinaus.

>> Mit dem vorhandenen Kapitalrahmen ist das nicht zu stemmen.
Dass es zu stemmen ist, habe ich ja gerade bei Radeberg beispielhaft aufgeführt. Die anderen kleineren Umbauten wurden ja mit der KE im letzten Jahr finanziert. Mir zeigt das, dass das sehr wohl machbar und finanzierbar ist.

Insgesamt halte ich Deinen Ansatz für nicht so geeignet, weil Du viel zu viele pauschale und grobe Annahmen triffst, die Dein Modell meiner Meinung nach für eine sinnvolle Prognose unbrauchbar machen.

Ich glaube der bessere Ansatz ist, zu schauen, wie die Nutzer selbst die Objekte sehen. Verlängern sie die Mietverträge? Können ausziehende Mieter ersetzt werden? Welche Kosten entstehen dadurch? Wollen Banken diese Objekte finanzieren?
Auf diese Fragen kommt es letztendlich an. Und so lange das der Fall ist, haben diese Objekte eindeutig einen Wert.

Welcher Ansatz nun besser ist, können wir nicht abschließend ausdiskutieren. Aber falls Du Recht hast, werden wir das schon in ein paar Jahren wissen. Bisher geht das Konzept auf. Objekte, die bereits älter als 30 Jahre sind, zeigen, dass die Nutzungsdauer auch deutlich länger sein kann, als die steuerlich veranschlagte Nutzungsdauer von 33 Jahren. Aber ganz sicher werden wir wohl erst in 20 Jahren sein. Insofern müssen wir uns wohl noch etwas gedulden.

Bleib gesund.

MfG JE

[Kampfkater1969]

Die Innenfinanzierungskraft der Defama steigt doch, im Zeitablauf immer stärker, an.

Wenn erst mal die Masse unserer Mitbürger realisiert hat, dass die zwingend nötige Vorsorge für alle Lebenslagen nicht mehr mit schrumpfenden Nominalguthaben (negative Entwicklung nach Zins und Inflation) sondern nur noch mit Sachwerten erfolgen kann, dann steht auch einer Defama-Aktie ein Run bevor.

Noch haben wir sehr viele "Schlafschafe". ;-)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.549.470 von babbelino am 26.07.20 20:39:14

Zitat von babbelino: @https://www.wallstreet-online.de/userinfo/606126-L

Das heißt, dass meines Erachtens kurzfristig a) der Werteverzehr m.E. nicht richtig (nämlich zu niedrig) abgebildet wird und b) das der Gewinnausweis zu hoch ist. Das heißt aber auch, dass wahrscheinlich früher als vom Anleger gedacht Geld in die Hand genommen werden muss, um in die Jahre gekommene Gebäude abzureißen und durch Neubauten zu ersetzen. Das nenne ich Finacial-Engineering.

Das Problem sehe ich nicht. Sollte sich für ein Objekt kein Mieter finden, wären Renovierung oder gar Neubau rausgeworfendes Geld! Entweder man kann es verkaufen, oder als Lager o ähnliches billig vermieten. Man hat hohe Tilgungen, nach 15 Jahren ist man mestens schuldenfrei - da wäre auch die niedrgste Miete für defama eiin Gewinn. Sollte alles nicht klappen und man noch hohe Schulden bei dem Objekt haben, geht eben die eine Eigentums-GmbH pleite. und die anderen 38 Standorte verdienen.

Das passiert aber nur wenn man nicht den besten Mikrostandort kaufte und es sich anders entwickelt.
Und wenn noch hohe Schulden da snd, was eigentlich nicht sein sollte, und man auch nicht verkaufen, kann, dann macht man mit dieser einen Gesellschaft Schluß .