DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 196)

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.373.864 von supialexi2 am 11.07.20 16:09:54

Hallo supialexi2,

Deine Texte sind teils echt schwer zu verstehen. Wenn Du Windoof hast, dann könnte Dir die virtuelle Tastatur helfen, bis Du den neun Laptop nutzen kannst:
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Zu den Personalkosten kann ich Deine Probleme nicht ganz nachvollziehen. In den Geschäftsberichten stehen doch die Mitarbeiterzahl der AG, der Verwaltungs GmbH und die Gesamtzahl. Zudem werden die Vorstandsbezüge gesamt und zusätzlich davon der Anteil der Boni angegeben. Daraus kann man doch die einzelnen Personalkosten recht gut ableiten. Nicht im Detail, aber doch qualitativ. So detailliert wie bei Defama sieht man das eigentlich selten.

Solange Defama immer weitere günstige und gute Objekte findet, mache ich mir über die steigende Mitarbeiterzahl nicht so viel Sorgen. Ich werde sie sicherlich jetzt auch beobachten, aber solange das EPS und die Dividende weiter so steigt, habe ich damit keine Probleme.

Ich vermute, dass 2020 nicht ganz so viele neue Objekte hinzukommen. Zum Einen bindet Radeberg sicherlich eine gewisse Kapazität (weshalb man es ursprünglich mit einem erfahrenen Partner machen wollte) und zum Anderen wurden die Verhandlungen mit Objekteigentümern sicherlich durch die Corona-Einschränkungen merklich behindert. Es dürfte also zu gewissen Verzögerungen bei den Abschlüssen kommen. ... Sollte es doch noch mit drei bis vier neuen Objekten in 2020 klappen, dann um so besser. Aber auch ohne neue Objekte scheint mir Defama auf aktuellem Niveau günstig zu sein. Trotzdem würde ich mich über noch günstigere Kurse noch mehr freuen ;-)

[supialexi2]

Nlchte wäre mlr lleber als wenn slch dle stelgenden Kösten slnnvöll erklären lassen. Bln engaglert und wlll den Grösstel des Erlös aus den Verkauf elnes Hauses n Defama anlegen.

Dle dargestellten Gründe slnd rlchtg und nachvöllzlehbar. aber das dle Kösten ständlg anstelgen , flnde lch schlecht. halte es auch für falsch , dass es kelne bessere Aufschlüsselung gbt, etwa ln Hausverwaltung, sönstge Persönalkösten wle Expansln AG Aufwand etc..::: kLAR AUCH LNSTaltung köstet. da blebt man aber welt unterhalb der kalkulerten Sätze vn sö 6 bls 11 EUrö je qm und Jahr.

wären dle Kösten welter s gestLegen , <Angestellten kösten auch wenn es nlchts zu verwalten glbt, öhne, dass man neue öbjekte gekauft hätte, wäre man ln den verlust gerutscht. <Eln Haus mt 100 tsd mlete rechtfertgt nlcht dle beschäftlgung elner welteren Völlzelt kraft.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.362.041 von Nebenschauplatz am 10.07.20 13:00:36

Zitat von Nebenschauplatz: Hallo 95Prozent-Trader, auch von mir ein warmes Willkommen im Thread.

Vielen Dank

Zitat von Nebenschauplatz: Die Frage nach den überproportional steigenden Kosten halte ich nicht für falsch - ist auf den ersten Blick auch so.

Ich habe gestern dann doch endlich mal alle Geschäftsberichte durchgeackert und mir eine Tabelle mit den Zahlen erstellt. Dabei habe ich wieder sehr viel gelernt (über Defama im Speziellen und über Bilanzen im Allgemeinen).

Dass die Kosten stärker als die Umsatzerlöse steigen, das ist nicht nur auf den ersten Blick so. Aber warum das so ist, das kann ich aus den Zahlenreihen auch nicht genau ablesen. Mal steigen die Sonstigen Aufwendungen stärker als die Umsatzerlöse, mal die Personalkosten. Die Kaltmieten pro Fläche gehen jedenfalls nicht zurück.

Ich denke, da kommen mehrere Faktoren zusammen. Defama ist ja noch ein sehr junges Unternehmen. 2015 war es noch eine One-man-Show. Dass da einiges nur "nebenher" erledigt wurde, davon gehe ich aus. Schrade wird genug damit zu tun gehabt haben, den Laden am Laufen zu halten und gleichzeitig neue Objekte zu akquirieren.
Mit neuen Objekten kommen auch neue Leute hinzu. Mit der Zeit lernt Defama welche Aufgaben zusätzlich erforderlich sind (z.B. eine gute Kundenbetreuung, Dokumentation der Arbeiten, ...). Man macht seine Arbeit einfach besser. Dafür muss man dann zusätzliches Personal aufbauen (neben dem, welches rein durch das Wachstum bedingt ist). Daher geht dann der Umsatz pro Mitarbeiter zurück. Letztendlich wird dadurch aber das Geschäft gestärkt. Und mit wachsender Größe von Defama wird sich der Umsatz pro Mitarbeiter sicherlich auf ein relativ konstantes Niveau einpendeln. Ab einem gewissen Alter / Reife, bzw. einer gewissen Größe werden dann vermutlich sogar die von mir eigentlich erwarteten Skalierungseffekte eintreten und der Trend sich umkehren.

Zudem dürften nach nunmehr mehreren Jahren in den Objekten zum Teil abnutzungsbedingte Renovierungen erforderlich werden, zum Teil aber auch die Kunden Änderungswünsche haben. Je mehr Objekte man hat, desto größer werden diese Aufwände. Aber auch hier wird sicherlich mit wachsender Größe des Konzerns die Schwankung kleiner werden und es auf einen bestimmten Anteil der Umsatzerlöse hinauslaufen.

Weiterhin wird die Schwankung der sonstigen Aufwendungen auch durch die unterschiedlichen Zustände der hinzugekommenen Objekte bedingt sein. Kauft man ein vorher vernachlässigtes Objekt, dann muss man initial mehr investieren. In einem Jahr kauft man bessere, in einem anderen schlechtere Objekte.

Mein Fazit ist, dass der Rückgang der Gewinne pro Fläche vermutlich daran liegt, dass Defama immer noch im Aufbau ist.

Nun verstehe ich supialexi2's Aussage, dass die Gewinne zurück gehen. Allerdings kann ich immer noch nicht nachvollziehen, wieso man ohne neue Objekte sogar in die Verlustzone gekommen wäre. 2019 hat man ein EBITDA von rund 7 Mio €. Da sind dann ja bereits Personalkosten und sonstige Aufwendungen (Instandhaltungen und Renovierungen) enthalten. Demgegenüber steht ein Finanzergebnis (Kreditrückzahlungen) von run 1,7 Mio €. Das heißt, die laufenden Kosten kann man locker bedienen. Mit Abschreibungen kann man ein Geschäftsergebnis immer in die eine oder andere Richtung bekommen. Aber da die nicht cashrelevant sind, beachte ich die nicht.

Ich sehe die Situation eher so: Man hat ein NAV von 59,5 Mio € und ein EBITDA von 7 Mio €. Wenn man mit dem Wachstum aufhören, nur noch den Bestand verwalten und das ganze EBITDA in die Tilgung investieren würde, dann hätte man in bereits zwei Jahren das NAV auf den aktuellen Marktwert gehoben. Nach meinem Verständnis entspricht dann also der Unternehmenswert dem Wert der Aktien (Stand heute, also rund 17 €). Bei konstantem EBITDA würde dann der Wert des Unternehmens jährlich um rund 1,6 € pro Aktie steigen. Und mittelfristig würde die Aktie diese Steigerung dann auch mitmachen. Auf heutigem Kursniveau hätte man damit also rund 10% jährliche (sichere) Rendite.

Soweit meine Überlegungen dazu. Ich freue mich über jede Korrektur, wenn ich irgendwo einen Denkfehler gemacht habe, oder etwas fachlich falsch ist

[Nebenschauplatz]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.359.158 von 95Prozent-Trader am 10.07.20 09:59:32

Zitat von 95Prozent-Trader: Hast Du irgendwas gefunden das zeigt, dass die Kosten pro Einnahme steigen (also die Marge zurück geht)? Natürlich unter Herausrechnung neuer Objektakquisitionen (die ja erst mal Einmalkosten verursachen). Das könnte man dann wirklich endlich mal auf der Negativseite verbuchen (und müsste sich dann genauer anschauen - kann ja auch ein ganz normaler Effekt sein, der rein wachstumsbedingt ist).

Von daher würde ich mich freuen, wenn Du hier ein wenig konkreter wirst. Welche Kosten steigen? Wo genau siehst Du das Problem?

Hallo 95Prozent-Trader, auch von mir ein warmes Willkommen im Thread.

Die Frage nach den überproportional steigenden Kosten halte ich nicht für falsch - ist auf den ersten Blick auch so.

Keine Frage, wenn Kosten steigen, hat das in dieser Branche oft mit Manpower, mit Löhnen und Gehältern zu tun.
DEFAMA übernimmt oft Objekte, die bis zur Übernahme lieblos geführt bis hin zu vernachlässigt wurden.
Das Management hat es sich zum Ziel gemacht, die Objekte nach Kauf zu verbessern anstatt sie weiter "leerzulutschen". Dazu gehört auch eine entschieden bessere Mieterbetreuung und viel Kleinarbeit.
Die kostet Geld. Und auf den ersten Blick verringert das die Marge. Aber nur auf den ersten Blick...

Schau auf die Meldungen der letzten Monate im Grundtenor: "Mieter XY hat verlängert", "Objekt Z wurde revalutiert", "fast sämtliche Mieter zahlen auch während Corona pünktlich" usw..
Nun verlängert zwar kein Mieter um 5 Jahre nur weil er ein bisschen umsorgt wird, aber das Kümmern wird auch von den "Großen" bemerkt.
Dieses Kümmern kostet - aber es bringt viele positive Effekte mit sich.

Am Anfang von DEFAMA haben viele gesagt: "Oje, nur noch 3,xx Jahre WALT, was soll bloss mal aus diesen Objekten werden?" 5 Jahre später haben die Objekte immer noch den (ungefähr) gleichen WALT.

[supialexi2]

Die Verwaltungskosten der AG dürften meiner Erwartung nach deutlich geringer steigen als die Einnahmen. Die aktuelle Mannschaft ist sicherlich noch nicht zu 100% ausgelastet und kann neue Objekte vielleicht sogar ohne zusätzliches Personal betreuen.

Sö würde lch es auch melnen. Jedöch stelgen dle Kösten überpröpörtlönal. HAT MAN 10 PRÖZENT Mehr UMsatz stelgen dle Kösten belspelswelse um 15 PRÖZENT.........das kann man über alle BErlchte der letzten JAHren sehen. Auch werde dle Kösten nlcht unterschleden alles lst Kösten. ENtweder sönstge Kösten der PERsönalkösten. Es lst nlcht mal dargestellt wle höch dle PErsönalkösten bel der LMMA dle verwaltet und dle sönstlgen Kösten slnd. Das mlt vörhandenen Persönal auch mehr verwaltet werden könnte. dagegen sprechen dle Aussagen ln allen Berlchten, dass man ständlg das Persönal nöch masslv aufbauen möchte.............elnen belleben GESCHäfts- öder Quartalsberlcht nehmen und dle Stelgerung alles Kösten und dann der Pernalkösten lm VERHÄLTNLS zu UMsatzstelgerung brlngen.
SElber habe lch lmmer gedacht, dass lst der Aufbau und am anfang hat der Vörstand wöhl vlelese selber gemacht..............aber dle Stelgerung setzt slch fört .

HÄtte gern hler ZAHlen aufgeführt, döch dle Zlffern funzen fast gar nlcht mehr. Der neue laptöp lst längst da, nur der Anschluss an das next schaffe lch hler selber nlcht.

[Kampfkater1969]

Die Arbireo Capital AG hat für den „Arbireo Spezial-AIF Lebensmittel-Einzelhandel“ fünf weitere Lebensmittelmärkte zugekauft.

Soweit, so gut. Aber die auch für DEFAMA relevantere Inforamtion ist, dass man den Fonds massiv aufstocken musste, weil zuviel (!!) Geld sich in diese Nische drängen will.
Nun werden um die 220 Mio € zusammenkommen.

Und weil es derart große Nachfrage des Geldes gibt (= wird ja derzeit in Massen aus dem Nichts geschaffen), kommt bald ein neuer Fonds.

Was ich hier schon länger schreibe:
Die "neue Normalität" der Minuszinsen nach Inflation macht Sachwerte, wie die Objekte der Defama, immer wertvoller.
Nun werden diese Minuszinsen noch länger unsere Realität sein.

[95Prozent-Trader]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.348.628 von supialexi2 am 09.07.20 14:38:03

Hallo süpiälexi2 (sorry für die kleine Spitze mit den Umlauten )

seit ich vor Kurzem in Defama eingestiegen bin, suche ich (auch) nach den negativen Seiten.

Zitat von supialexi2: Blsher hat man Zahlen gezelgt, dle elnen ständlgen Anstleg der Kösten zelgten. Alsö dle wurden lmmer höher; hätte man den UMsatz durch neue ÖBJEkte nlcht erhöht, wären del Gewlnne nlcht nur gefallen söndern hätten slch ln den Verlust gedreht.
Man glbt an sparsam zu seln, tatsächllch explödleren alle Kösten Jahr für JAhr. Dem lässt slch nur durch Mehrumsatz begegnen, der eben fast nur aus neuen Ankäufen kömmen kann.

Kannst Du das bitte mal etwas genauer ausführen?

Klar ist, dass Lohnkosten ständig steigen. Dafür steigen aber ebenso die Mieten und somit die Einnahmen.

Was ich (ohne es aktuell geprüft zu haben) vermute ist, dass die Kosten über die Jahre grade durch die Zukäufe gestiegen sind. Man kriegt die Objekte ja nicht umsonst, sondern erhöht damit seine Ausgaben. Ich bin mir nicht sicher, welche Kosten ein neues Objekt für die AG bedeutet. Zumindest die Kommanditeinlage düfte klar zu den Kosten zählen. Ob auch die Kredite und die Investitionen in Umbauarbeiten zu den AG-Kosten zählen, da bin ich mir nicht sicher. Wie die Kosten der einzelnen GmbH & Co. KGs sich auf die AG auswirklen, das weiß ich leider nicht. Auf AG-Seite dürften die Verwaltungskosten auch steigen. Ich erwarte hier aber einen deutlichen Skalierungseffekt. Die Verwaltungskosten der AG dürften meiner Erwartung nach deutlich geringer steigen als die Einnahmen. Die aktuelle Mannschaft ist sicherlich noch nicht zu 100% ausgelastet und kann neue Objekte vielleicht sogar ohne zusätzliches Personal betreuen.

Grundsätzlich kann ich also gut nachvollziehen, dass die Kosten ständig steigen. Auf der anderen Seite steigen aber auch die Einnahmen.

Hast Du irgendwas gefunden das zeigt, dass die Kosten pro Einnahme steigen (also die Marge zurück geht)? Natürlich unter Herausrechnung neuer Objektakquisitionen (die ja erst mal Einmalkosten verursachen). Das könnte man dann wirklich endlich mal auf der Negativseite verbuchen (und müsste sich dann genauer anschauen - kann ja auch ein ganz normaler Effekt sein, der rein wachstumsbedingt ist).

Spontan scheinst Du mir hier aber eher einen Denkfehler zu haben. Du siehst die durch die Objektakquisitionen steigenden Kosten und bemerkst nicht, dass die insbesonders durch die Porfoliovergrößerung kommen. Dann siehst Du aber, dass durch neue Objekte auch die Einnahmen steigen. Und daraus folgerst Du, dass Kosten quasi von alleine steigen und nur durch viele neue Objekte und den damit verbundenen Mehreinnahmen kompensiert werden können.

Von daher würde ich mich freuen, wenn Du hier ein wenig konkreter wirst. Welche Kosten steigen? Wo genau siehst Du das Problem?

[supialexi2]

ja vleles funzt nlcht.

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.350.767 von supialexi2 am 09.07.20 16:54:54

@Supialexi
Ist Deine "O"-Taste von Deiner Tastatur zufällig kaputt?

[supialexi2]

Ernsthaft, bln engaglert und habe vör kömmende Mönate vlel mehr zu kaufen.

Trötz guter Grundüberzeugung melne lch, wäre mehr KÄufe slnnvöll. Tatsächllch slnd dle Köstern extrem ständlg gestlegen. es lst gut und rlchtlg selber zu verwalten, öb das dann sö teuer seln muss, überrascht mlch.