DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 203)

[The_Jackal]

Ich denke, an so ein Worst-Case-Szenario braucht man aber nun wahrlich keinen Gedanken verschwenden.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.931.310 von 95Prozent-Trader am 07.06.20 13:17:26

Die "kleinteilige Gesellschaftsstruktur" ist nur eine finale Absicherung für einen extremen "schwarzen Schwan". Dieser kann alle "Töchter" treffen oder nur Einzelne.

Sollte dies nicht eintreten, kann man kleinere Schieflagen in den "Töchtern" gut gesteuert über das "Konzerndach" beheben. Wenn es sich "lohnt".

[frangen]

Kurze, grundsätzliche Antwort:
Lt. Geschäftsbericht 2019, Seite 8: "Derzeit halten 37 Objekt-Tochtergesellschaften je eine Immobilie. Die AG fungiert als Holding und stellt den Tochterfirmen im Wesentlichen den für die Objektkäufe jeweils erforderlichen Eigenkapitalanteil zur Verfügung"
Der Grafik ist zu entnehmen, dass es sich dabei jeweils um GmbH & Co. KG's handelt.

Dann ergibt sich die Frage, wann so ein Konstrukt involvent werden kann. Das beantwortet der Fachmann wie folgt:
https://www.rosepartner.de/insolvenz-gmbh-co-kg.html

Ob bei den Objekt-Tochtergesellschaften im Fall der Fälle eher eine Zahlungsunfähigkeit oder eine Überschuldung auftreten könnte, kann ich schwer beurteilen. Es dürfte davon abhängen, wie im Detail die vertagl. Regelungen zwischen der AG und den GmbH & Co. KG's aussehen

[95Prozent-Trader]

Beim Schreiben meines letzten Beitrags ist mir eine Frage in den Sinn gekommen. Leider weiß ich nicht, wo ich genaue Infos hierzu finden kann. Darum stelle ich die Frage einfach mal hier an die Experten

Ich habe die Defama-Struktur wohl noch nicht so ganz durchblickt. Die einzelnen Objekte sind wohl als GmbHs gestaltet. Soweit richtig?

Was passiert, wenn im (sehr unwahrscheinlichen) Extremfall ein Mieter ausfällt und das Objekt nicht mehr vermietet werden kann? Konkret, wie sind die Auswirkungen wenn die GmbH insolvent ist?

Oder noch konkreter, was passiert wenn 9 von 10 Objekten insolvent gehen? Gibt es dann eine stark geschrumpfte Defama mit nur noch einem Objekt, oder muss diese schon beim Ausfall des 5. Objekts auch Insolvenz anmelden?

Bitte die Zahlen nicht so genau beachten. Auch bitte nicht auf die Wahrscheinlichkeit dieses Szenario schauen. Dass das extremst unwahrscheinlich ist, davon bin ich durchaus überzeugt. Mir geht es rein um das Verständnis der Geschäftsstruktur.

[95Prozent-Trader]

Hallo zusammen,

ich merke jetzt schon, dieser Beitrag wird recht lang. Zu Philojoephus Beitrag kommen mir so viele Gedanken in den Kopf. Darum schon mal sorry für die Länge, ich gebe mir Mühe, es nicht zu sehr ausufern zu lassen

Zunächst mal möchte ich bemerken, dass ich meine Defama-Position inzwischen von einer "ersten spekulativen Position" zu einer normalen Position ausgebaut habe. Ihr habt mich überzeugt. Und negatives konnte ich bisher nicht herausfinden.

Von besonderem Wert ist für mich dieses Forum. Hier gibt es einige User, die sich wirklich intensiv mit Defama beschäftigen und im Forum die Infos bereitstellen, sowie sachlich darüber diskutieren. Der Umgangston hier ist eine echte Wohltat. Also schon mal Danke dafür an die Foristen hier! 👍

Und zur Einordnung meiner Beiträge möchte ich noch etwas sagen, damit sie nicht falsch eingeordnet werden: Wenn ich überwiegend Positives zu einer Sache lese, dann frage ich mich besonders, wo denn die negativen Aspekte liegen. Und daraus resultieren dann möglicherweise kritische Fragen an dieses Forum. Bitte versteht meine Fragen wirklich nur als Fragen. Sie sollen keine implizite Unterstellungen sein! Ich möchte nichts schlecht reden, sondern mir nur ein besseres Bild auch über potenzielle Negativpunkte machen können.

So, nach der langen Einleitung nun zum eigentlichen Anliegen

In meiner Firma suchen wir schon seit Jahren nach neuen Arbeitsmethoden. Homeoffice z.B. ist bei uns über eine Betriebsvereinbarung schon länger geregelt. Homeoffice ist selbstverständlich nicht für alle Aufgaben geeignet (Feuerwehr, Arbeiter am Band, ...). Und eine 100%ige Tätigkeit im Homeoffice ist für die allermeisten Tätigkeiten nicht sinnvoll. Der persönliche Kontakt ist für die Zusammenarbeit von großem Wert. Trotzdem ist Homeoffice z.B. für einen Handwerkertermin gradezu perfekt. Bisher musste sich der Angestellte dafür einen Tag frei nehmen. Dank Homeoffice arbeitet er an dem Tag weiter, macht nebenbei aber eine kurze Unterbrechung , um den Heizungsmonteur ins Haus zu lassen. Diese Flexibilität bietet sowohl dem Arbeitgeber, als auch dem Arbeitnehmer einen Vorteil. Auch für Arbeiten, die größere Konztentration erfordern, kann Homeoffice Vorteile bieten (ein Großraumbüro hat da durchaus Nachteile).

Aktuell machen wir einen "zwangsweisen, großen Feldversuch" mit Homeoffice. Chefs sehen jetzt, dass die Mitarbeiter doch nicht den ganzen Tag nur am Pool liegen und dafür der Firma Arbeitszeit berechnen. Angestellte merken, dass sie die Zeiten für die Fahrt zur Arbeit sparen, sie ihre Zeiten etwas flexibler gestalten können und dass man trotzdem nicht völlig vom beruflichen Geschehen abgekoppelt ist. Insgesamt fallen jetzt viele Bedenken gegen Homeoffice. Daher wird meiner Ansicht nach auch nach Corona das Homeoffice verstärkt eingesetzt werden. Grade in Kombination mit Ansätzen wie Desk-Sharing kann der Arbeitgeber hier Platz pro Mitarbeiter sparen. Wenn z.B. im Schnitt 20% der Mitarbeiter entweder auf Dienstreise, im Homeoffice oder im Uraub sind, dann kann man bis zu 20% der Arbeitsplätze einsparen, wenn man dafür einen Teil der Arbeitsplätze nicht mehr den Mitarbeitern direkt zuordnet. Wer kommt, sucht sich einfach einen freien Platz aus dem Pool der Desk-Sharing Arbeitsplätze und arbeitet dann dort. Die persönlichen Gegenstände hat man in einem Container, den man über Nacht in einen Spint einschließen kann.

Meine persönliche Einschätzung ist, dass wir in den nächsten paar Jahren bei einem Homeoffice-Anteil von ca. 10-30% liegen werden.

Die aktuellen Umsatzsteigerungen bei den Lebensmittelläden gehen daher meiner Einschätzung nach nach Corona auf ein nur leicht erhöhtes Niveau zurück. Wer die ganze Woche zuhause gekocht hat, der geht am Wochnende vielleicht als Ausgleich vermehrt in die Restaurants?

Ich kann mir durchaus vorstellen, dass Leute die häufiger Zuhause sind, vermehrt feststellen, dass hier und da im Haus oder Garten Dieses oder Jenes getan werden muss und sie dann in den Baumarkt rennen. Auch könnte es durch die gesparte Fahrtzeit / vermehrte Freizeit zu vermehrtem Shopping kommen.

Unter'm Strich würde ich persönlich den Einfluß des "nach Corona Homeoffice" auf das Geschäft von Defama nicht zu groß sehen. Nach meinem Eindruck sind die Defama-Mieter für die Zukunft gut gerüstet. Eine Absicherung durch bessere Konjunktur braucht Defama somit gar nicht.

Einen viel größeren Einfluß sehe ich durch die Gesamt-Konjunktur. Als Export-Nation hängen wir stark an der Weltwirtschaft. Kommen wir in den wichtigen Märkten nicht wieder auf Spur, dann wird es auch bei uns eine höhere Arbeitslosigkeit geben. Somit weniger Geld für den Konsum und somit im Schnitt zumindest weniger Umsatz bei den teuren / hochmargigeren Produkten. Trotzdem würde ich auch hier keinen so gravieenden Einfluss auf Defama sehen. Schließen wird dadurch meiner Einschätzung nach keines der Defama-(Lebensmittel-)Objekte. Und selbst wenn, dann würde Defama dieses Objekt vermutlich an einen seiner anderen Mieter vermieten können ("Hey X, Y hat in Z-Hausen dicht gemacht. Hast Du nicht Interesse, den Standort mit Deinem Markt zu übernehmen?"). Letztendlich blieben selbst in diesem Szenario sicherlich Einnahmeausfälle, aber auf Lange Sicht gesehen wird man diese Delle vermutlich kaum bemerken.

Relevanter würde ich die Mietpreisentwicklung sehen. Flieht das Geld bei längerer Konjunkturschwäche in (oder aus?) Immobilien? Und wie wirkt sich das speziell bei Gewerbeimmobilien aus? Steigen die Mieten sogar, weil die anderen Gewerbevermieter auch die Mieten erhöhen? Oder fallen sie, weil die Mieter im Schnitt nicht mehr soviel zahlen können?

Soweit meine persönliche Einschätzungen und Fragen zu dem Thema. Die Fragen sind wie schon erwähnt bitte als solche zu sehen. Ich will mit den Fragestellungen nicht bereits die Antwort implizieren!

[kronos01]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.927.875 von philojoephus am 06.06.20 19:29:21

PS: Die Tochter heißt Binect, nicht Bintec 🙂

[kronos01]

Hallo philo, mal wieder ein klasse Post von dir. Meine Hochachtung das es dir immer wieder gelingt interessante Betrachtungsweisen und Mehrwerte zu liefern.

Lg

[philojoephus]

Was würde ein Trend zu mehr Homeoffice für die DeFaMa bedeuten?

@ all

Ich möchte hier mal einen Gedanken teilen, der mich seit einiger Zeit beschäftigt.

Mir scheint, dass viele damit rechnen, dass die Coronaeinschränkungen länger anhalten werden - vielleicht sogar bis Ende des Jahres. Außerdem scheinen Unternehmen davon auszugehen, dass Corona den Trend zum Homeoffice längerfristig befeuern wird. Denn gibt es viele Manager, die sich sehr positiv über den Digitalisierungsschub und das Homeoffice äußern. Und viele nehmen mittlerweile an, dass das zu dauerhaften Änderungen führen wird.

“We’ve seen two years’ worth of digital transformation in two months.” Satya Nadella, Chef von Microsoft (1)

Am Aktienmarkt ist man scheinbar zu dem allgemeinen Konsens gekommen, dass man vor allem in die FAANGM-Aktien investiert sein sollte (also Facebook, Amazon, Apple, Netflix, Google, Microsoft), weil die enorm von diesen Trends profitieren. Diese sechs Aktien machen ein Viertel der Marktkapitalisierung des S&P 500 aus. Während die anderen 495 Aktien die restlichen drei Viertel ausmachen. (2)

„Fakt ist, wir werden eine strukturelle Veränderung in der Art, wie Arbeit organisiert wird, haben. Und das wird auf den Büroimmobilienmarkt einen dämpfenden Einfluss haben. Ich sehe hier keinen digitalen Strukturwandel. Sondern, das ist ein sukzessiver Strukturwandel. Homeoffice wird ein größeres Thema sein.“ Folker Hellmeyer (3)

In letzter Zeit liest man immer öfter, wie positiv Manager die Arbeit im Homeoffice für ihre Unternehmen sehen. Die Wirtschaftswoche hatte das am 22.05.2020 als Titelgeschichte „Schöne neue Bürowelt“ und zitiert diverse Großkonzerne mit dem Fazit: „Der Trend sei klar: mehr Heimarbeit als bisher.“ (4)

Und die Neue Züricher Zeitung führt sogar aus, dass es gar nicht so einfach ist, die Mitarbeiter wieder ins Unternehmen zu hohlen. (5)

Ich will hier gar nicht eine Latte von Beispielen für einen Homeofficetrend runterrattern. Achtet einfach mal selbst darauf. In letzter Zeit kommen viele dieser Aussagen aus den verschiedensten Richtungen und in den unterschiedlichsten Medien.

Ich sehe das sehr viel skeptischer und glaube nicht, dass Homeoffice in der derzeitigen Form der Heilsbringer ist. Weder für Familien mit Kinder, noch für Singles und selbst z.T. für alleinstehende Paare nicht. Ich zweifele auch, ob kreative Prozesse in Videokonferenzen genauso gelingen, wie Face to Face. Und ich glaube auch nicht, dass Corona dauerhaft zu starken Änderungen im Verhalten führt. Aber da kann ich mich irren.

Nehmen wir daher mal an, dass Homeoffice in den nächsten Jahren tatsächlich stärker Fuß fasst. Ich kann mir durchausvorstellen, dass Unternehmen den Mitarbeitern mehr Homeoffice einräumen - z.B. ein oder zweimal in der Woche.

Meiner Meinung nach müsste sich das positiv auf die meisten Mieter der DeFaMa auswirken. Ich denke die Lebensmittelhändler, Baumärkte, Drogerien und vielleicht auch Mieter wie das Dänische Bettenlager, Tedi oder MäcGeiz könnten dann dauerhaft mit höheren Umsätzen rechnen.
Denn, wer im Homeoffice arbeitet, isst nicht mehr in der Kantine in der Firma, sondern muss sich zu Hause versorgen. Wer mehr von zu Hause arbeitet, muss sich seinen Arbeitsplatz zu Hause anders oder überhaupt erstmal einrichten, er braucht auch das eine oder andere Büromaterial und erledigt sicherlich auch das eine oder andere nebenbei - z.B. in der Wohnung oder im Garten, um sich mal abzulenken. Bedenkt bitte, dass die meisten DeFaMa-Objekte in kleinen Städten liegen, die mehr durch Einfamilienhäuser mit Garten geprägt sind. Auch gibt es dort weniger Möglichkeiten mittags essen zu gehen oder sich etwas zum Mittag liefern zu lassen. Man muss ja nur mal schauen welche Einzelhändler jetzt von der Krise profitiert haben. (6)

Sicherlich kann man den Vorteil für die DeFaMa durch so eine strukturelle Veränderung am Arbeitsmarkt nicht in Heller und Pfenning beziffern. Aber das könnte ein langanhaltender struktureller Trend werden, der für positiven Rückenwind bei den meisten Mietern der DeFaMa sorgt und sich damit auch langfristig positiv auf die Stabilität, den Ertrag und die Bewertung der Objekte auswirken würde. Und das ist doch eine sehr schöne Perspektive.

Bleibt gesund.

MfG JE

Quellen:
1.) https://www.microsoft.com/en-us/microsoft-365/blog/2020/04/3…
2.) So Ufuk Boydak, Vorstandsvorsitzender und Fondsmanager der LOYS AG https://webinaranmeldungen.de/Hauck-Aufhaeuser/Aufzeichnunge…
3.) https://diefondsplattform.de/die-fondsplattform/boerse-polit… ca. 27 Minute
4.) https://www.wiwo.de/my/erfolg/beruf/die-zukunft-der-arbeit-s…
5.) https://www.nzz.ch/wirtschaft/die-rueckkehr-aus-dem-home-off…
6.) Ich habe in letzter Zeit mit mehreren Einzelhändler gesprochen, bei denen ich einkaufen gehe. Mein Fleischer sagt, dass er und seine Kollegen, am Anfang der Krise mehr Umsatz als zu Weihnachten gemacht hat und dass das Umsatzniveau auch aktuell immer noch höher liegt, als im Vorjahr. Mein Real hatte einen Umsatzzuwachs von 27 %. Ein befreundeter Edekahändler hat mir erzählt, dass er deutlich mehr Umsatz macht und überlegt, sogar die Belegschaft aufzustocken, weil er seit Monaten deutlich mehr Durchsatz in der Filiale hat und jetzt auch älteren Stammkunden Lebensmittel nach Hause liefert. Und diese Lieferungen macht er sogar gerne, weil selbst Rentnerpärchen Kassenbons von 80 bis 150 Euro bei einer Auslieferung generieren.

[The_Jackal]

Ich lese gerade einen Kurz-Kommentar in der Tradingliste der Börse Online Express: Aufgrund der geringen Krisenfolgen und des sich weiter normalisierenden Geschäfts bleibt die BO "vorerst investiert". Ziel/Stopp: 18€/12€.

Gruß

Stefan

[DanielXYZ]

Antwort auf Beitrag Nr.: 63.894.269 von babbelino am 04.06.20 10:00:21

Zitat von babbelino: Moin,

ich entnehme der Meldung, dass zwischenzeitlich mehr als 10% der Monatsmiete NICHT gezahlt wurde. Ich sehe darin einen gewissen Widerspruch zu der gerade in diesem Forum sattsam gepflegten Meinung, dass es sich bei der Defama um ein quasi bombensicheres Geschäft handelt.

Wie schon geschrieben sind Grossteil davon nur verschobene Einnahmen....
Ein Bruchteil davon sind wirklich gefährdet....
Tipp: Vorstandvorsitzender auf Twitter folgen.... Es ist seit mindestens einer Woche bekannt und bei der möglichen Ausfall von X Euro steht die Geschichte eines Einzelhändler, der lange Zeit Mieter ist...