DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 240)

[The_Jackal]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.928.216 von gate4share am 15.11.19 01:24:40

Ein freundliches Hallo in die Runde.

Kurze Randnotiz: Aktuelles Kursziel von "Der Aktionär" 18,80 Euro in der aktuellen Ausgabe.

Gruß

Stefan

[gate4share]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.878.006 von kronos01 am 08.11.19 22:58:25

Zitat von kronos01: Ob die Pipeline wirklich dünn ist bezweifle ich. Es wird gemeldet man würde in etlichen Fällen in fortgeschrittenen Verhandlungen stehen, von daher abwarten und schauen was kommt.

Bisher hat Herr Schrade eigentlich immer geliefert.

Lg

Wir wissen es wohl nicht genau! Glaube auch, gerade in diesem Jahr waren es ehr wenige Käufe, aber es ist ja nicht ausgeschlossen, dass in den nächsten 6 Woche noch 15 Mio oder so kommen. Also ich meine man konnte gerade dieses Jahr sehr gut beobachten, dass man für die kleineren Objekte so 1,5 bis 2,5 Mio unterhalb des 10fachen kaufte, aber für grössere Objekte 4 bis 9 Mio wohl über das 10fache zahlen musste. Es ist da auch ein herantasten was Herr Schrade sicher gut überlegt. Sagt er sich und öffentlich, man zahlte im Schnitt 10,5 fach, wird man wohl ganz vergessen können jemals etwas für unter der 10fachen Miete zu bekommen. Also diese Möglichkeit darf man nicht verlieren, auch mal kleine Objekte zum Schnäppchenpreis zu kaufen. Die sind im Verhältnis arbeitsaufwändiger, dass ein niedriger Ankaufspreis es ausgleichen könnte.

Und da bleibt ja auch die Möglichkeit Radeberg erst zu behalten, wenn man sonst das vorhandene cash nicht in günstige zu kaufende Objekte investieren kann.
Das Optimale wäre schon, wenn man in 2019 bis 2021 noch ordentlich, so um 60 bis 130 Mio an neuen (Baujahr 1985 bis 2012) Objekte kaufen könnte. Dann könnte man das meiste des cash gut investieren und fast alle Zahlen müssten sich positiv entwickeln.

Wenn man aber kaum Käufe zu den bisherigen Konditionen machen kann, ist es sicher besser , dann möglichst viele Immobilien zu halten und monatlich Mieten zu erhalten, als etwas , auch zu einem hohen Faktor zu verkaufen und dann Geld cash für Jahre auf dem Konto zu haben, wofür man wohl nicht nur keine Zinsen bekommt, sondern vielleicht noch zahlen muss.

Jedenfalls ich kann nicht beurteilen, ob es noch Chancen gibt oder es sogar sehr wahrscheinlich ist , dass man noch einiges in den nächsten Monaten und 2 Jahren kaufen kann, was unter der 11fachen Miete liegt. Selber meine ich ja , dass wohl sich auch 12fache Mieten meistens gut rechnen, aber ob es notwendig ist, gleich so hoch zu gehen, muss eben Herr Schrade beurteilen, der ja tagtäglich mit den Verkäufern und Mitkaufinteressenten spricht und das am besten beurteilen kann.

Es ist echt schade, dass man in 2019 noch nicht so viel kaufte. Evtl erreicht man so in 2020 gar keine Steigerung im Umsatz, weil ja Raderberg die meiste Zeit des Jahres keine Umsätze hat, weil ja gebaut wird.

Ich sagte ja die Kosten insgesamt sind stark, ich meine zu stark gestiegen. Gehe aber sehr stark davon aus, dass man in Zukunft weniger Steigerung an Kosten hat, als an Umsatz. Herr Schrade hat die erste Zeit sehr sparsam gewirtschaftet, evtl auch selber extrem viel Zeit und Arbeit investiert, und dann bei immer mehr Volumen musste eine gute und professionelle Verwaltung aufgebaut werden (auch für die Planung Radeberg braucht man Manpower) aber dann sollten die Kosten prozentual weniger stark steigen als die Umsätze.

So , nun braucht man nur noch interessante Käufe, die nicht nur billig sind, sondern auch noch in 10 Jahren und weiter gut vermietbar sind.
Man was wäre das schön, wenn man jetzt weiter gut, wenn auch nicht mehr so billig wie früher,
kaufen kann und dann immer grösser wird und auch hohe Gewinne macht. Man hat ja jetzt wirklich erst mal cash genug und wie gerade schon jemand sagte, ergibt sich ja durch den laufenden Betrieb schon ein Überschuss an cash, was man für weitere Käufe nutzten könnte. Danach in 6 Jahren noch mehr als in 4 Jahren kann man schon einige Jahre gehaltene Objekte, die schon stark getilgt wurden, wieder neu finanzieren um damit das Eigenkapital für neue Käufe nachweisen.

Auch ich würde es sehr schade finden, wenn die defama mal in einer anderen Gesellschaft aufgeht, bzw. übernommen wird. Würde auch so meinen, "für ein paar Euro mehr, tue ich meine Aktien nicht weg". Aber in Wirklichkeit gilt auch für diejenigen die es erschaffen haben (das Baby), der Wert und was andere dafür bezahlen.
Und wenn man für etwas was man mit 10 Mio als Wert beziffern würde dann 15 Mio bekommen kann, dann gibt wohl jeder ab und sieht sich nach etwas neues um, was er zu dem Wert von vielleicht 10 Mio kaufen kann (mal so als Beispiel).

Es geht ja nicht um die Gefühle zu einer Person , woran man ewig festhalten will, das Business ist Geschäft und da geht es nur um Zahlen und fast gar nicht um Gefühle.........

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.890.086 von philojoephus am 11.11.19 12:53:11

Schrade ist ein sehr guter Manager, aber was will er tun, wenn die potenziellen Verkäufer nicht mehr verkaufen, weil sie keine alternative Verzinsung finden. Also halten sie das Objekt. Ergo: DEFAMA müsste teurer einkaufen (was ich ok fände) oder aber das Wachstum verlangsamt sich (was die Analysten gar nicht mögen). Mal schauen, wie es weiter geht. Am Schluss landet alles bei einem Großen.

[Flat Eric]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.891.511 von philojoephus am 11.11.19 15:06:26

@joe, vielen dank für die tollen erläuterungen!!! du kannst das immer so leicht verständlich und mühelos erscheinend erklären . aber ich kann mir vorstellen, wie viel arbeit und wissen dahinter steckt!!! also danke nochmals!!!

generell: in letzter zeit wird wieder ziemlich viel und auch recht wild spekuliert über die defama. ich denke, wir sollten uns alle mal wirklich zurücklehnen und matthias schrade seine arbeit machen lassen. er hat mein vollstes vertrauen!!!

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.891.511 von philojoephus am 11.11.19 15:06:26

Hallo Joe,

nein ich glaube jetzt sind wir auf der gleichen Wellenlänge, so ist es nachvollziehbar.

Dann bleiben wir mal gespannt, was die nächsten 6 bis 12 Monate so bringen.

Viele Grüße
LongTermForever

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.890.722 von LongTermForever am 11.11.19 13:57:43

@ LongTerm

Da habe ich mich offensichtlich missverständlich ausgedrückt. Man kauft nur, wenn man das Objekt hoch finanziert bekommt - am liebesten zu 100 %, weil das weniger EK bindet. Das gilt nach wie vor. Und schon immer hat die DeFaMa die Kredite erst dann abgerufen, wenn das Geld wirklich benötigt wurde. D.h. wenn genügend Geld da war, wurde das Objekt erst einmal zu 100 % mit dem Geld aus dem Kassenbestand bezahlt.
Einfaches Beispiel:
Man hat 5 Mio. Euro in der Kasse.
Man kauft ein Objekt zu 3 Mio. Euro und finanziert das zu 80 % (= 2,4 Mio. Euro).
Man bezahlt das Objekt aus dem Kassenbestand, der dadurch auf 2 Mio. Euro fällt, und ruft den Kredit vorerst nicht ab. Der ausgewiesene Kassenbestand beträgt nun 2 Mio. Euro. Und zusätzlich kann man noch bei Bedarf 2,4 Mio. Euro liquide Mittel aus dem Kredit ziehen.
Erst wenn man das nächste Objekt kauft - z.B. für 4 Mio. Euro - ruft man die 2,4 Mio. Euro Kredit vom vorherigen Objetkt ab.
Auf diese Weise spart man ein paar Monate die Zinsen.
Wenn man 10 Mio. Euro in der Kasse hat, kann man auch zwei, drei Objekte aus dem Kassenbestand bezahlen, bevor man die Kredite abruft.

Ich glaube, dass das dieses Vorgehen schon öfters erwähnt wurde. Man sieht es auch ab und an in den Zahlen. Im Q1 2015 sind z.B. gar keine Zinsaufwenungen geflossen, obwohl Apolda schon gekauft war. Und im GB 2017 konnte man nachlesen, dass die DeFaMa einen Kredit für "rund 1,7 Mio. € noch nicht" abgerufen hatte. Ich glaube Michale hat das auch schon mal auf dem Board thematisiert. Aber ich kann den Beitrag auf die Schnelle nicht finden.

>> wäre die (zukünftige) Cashposition m. E. doch etwas üppig
Scheinbar reden wir da aneinander vorbei oder kommen nicht überein. Warten wir's doch einfach ab. Ich gehe davon aus, dass der Kassenbestand innerhalb weniger Monate wieder unter 5 Mio. Euro ist.

MfG JE

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.890.086 von philojoephus am 11.11.19 12:53:11

Vielen Dank für die erneut sehr interessanten Infos, auch in Bezug auf den HB-Artikel.

Einzig der Punkt, dass man nun erstmal eine 100% EK-Finanzierung nutzen würde bis die Cashposition wieder "normalisiert" ist, war/wäre mir neu.

Aus einem persönlichen Gespräch hatte ich eher mitgenommen, dass man wenn es theoretisch möglich wäre lieber 100% Fremdfinanzieren würde als EK zu binden.

Wurde diese 100% EK-Finanzierungsstrategie mal in einem Artikel oder Interview erwähnt? Denn wenn weiterhin mit 80% FK finanziert wird, wäre die (zukünftige) Cashposition m. E. doch etwas üppig, um bei dem bisherigen Akquisitionstempo (mit dem ich übrigens durchaus zufrieden bin) zeitnah abgebaut zu werden.

Viele Grüße
LongTermForever

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.870.989 von LongTermForever am 08.11.19 10:52:01

@ LongTermForever schrieb am 08.11.19 10:52:01 Beitrag Nr. 1.417 (61.870.989)

>> Ich fand die Idee schön, ein hochqualitatives Asset im Portfolio zu haben, welches bei wie auch
>> immer gearteten möglichen Konjunkturverwerfungen zukünftig ertragsstützend helfen könnte.
Ich kann diesen Wunsch nachvollziehen. Aber ich glaube, dass Du den Konjunktureinfluss überschätzt. Wobei ich zugebe: Wie stabil das Portfolio der DeFaMa wirklich ist, werden wir erst wissen, wenn wir die nächste Krise hinter uns haben.
Aber es hilft natürlich ein Blick in die Vergangenheit. Und da fällt auf, dass diese Nahversorgungsobjekte extrem stabil sind (vor allem, wenn es sich um Geschäftsagglomerationen in guter Lage handelt). Egal wie die Konjunktur ausfällt, die Menschen hören ja nicht auf zu Essen. Sie wechseln vielleicht von Edeka zu Aldi oder innerhalb Edekas von Markenprodukten zu Eigenprodukten. Und in Zeiten schlechterer Konjunktur sollten Discounter, zu denen ich auch KiK, Takko, McGeiz und Tedi zählen würde, eher profitieren.
Um mir selbst diesbezüglich etwas mehr Klarheit zu verschaffen, habe mir die Entwicklung von Lebensmitteleinzelhandelsobjekten in Orten mit krassen demografischen Rückgängen angesehen. Ich habe das noch nicht zu Ende recherchiert, aber was mir bisher aufgefallen ist: Selbst in einem Ort wie Hoyerswerda, der seit dem Jahr 2000 über 40 % der Bevölkerung verloren hat - wo ganze Stadtteile abgerissen wurden! - ist die Anzahl der Supermärkte und Lebensmitteldiscounter in den letzten 20 Jahren nur von 17 auf 15 gefallen. D.h. ein Rückgang Bevölkerung von über -40 % hat bei der Anzahl der Supermärkte und Lebensmitteldiscounter nur zu einem Rückgang -12 % geführt! Und die Verkaufsfläche hat sogar noch deutlich zugenommen. Ich konnte es nicht glauben, als ich das gesehen habe. Die Peripherietheorie hätte etwas anderes erwarten lassen. Was auch noch deutlich wurde: Aldi zieht gern um und Single-Tenant Objekte sind gefährdet. Aber die stärkeren Geschäftsagglomerationen im Ort sind seit Jahrzehnten gesetzt.
Ich selbst hatte z.B. auch immer geglaubt, dass Baumärkte konjunkturanfällig sind. Und dann habe ich im Handelsblatt vom 15.03.2018 eine Übersicht der Umsätze von Bau- und Heimwerkermärkte seit 1998 gesehen (siehe unten). Weder in dem Zeitraum 2000 bis 2002 noch in der Zeit 2007 bis 2009 gab es da einen nennenswerten Rückgang bei den Umsätzen. Auch die Zahlen von Hornbach bestätigen das. Hornbach hatte selbst in den Krisenjahren immer flächenbereinigte Umsatzzuwächse. Angesichts der Dauer und des Umfangs dieser zwei Konjunkturkrisen ist das doch absolut erstaunlich. Denn das waren die zwei größten Krisen in den letzten 20 (vielleicht sogar 30) Jahren. Für mich ist das ein klarer Beleg, dass selbst Baumärkte aus Vermietersicht nicht konjunkturanfällig sind. Und wenn selbst Baumärkte nicht konjunkturanfällig sind, dann ist es ein Lebensmittelhändler erst recht nicht.



Dazu kommt, dass die Verträge mit den Filialisten üblicherweise mindestens fünf Jahre laufen, weil die Filialisten nach Ablauf des langen ersten Mietvertrages die 5-Jahres-Optionen ziehen. Insofern können nur die wenigsten Vermieter innerhalb eines schlechten Konjunkturjahres ausziehen. Sie müssten das Ende des Mietvertrages abwarten und bis dahin ist die Konjunktur vermutlich schon wieder besser. Auch so gesehen, sollte ein breiteres Portfolio mit mehr FFO mehr Ertrag bringen, als ein Objekt mit langfristigen Mietverträgen. Gate4shares 6 Mio. Portfolio würde langfristig vermutlich mehr Ertrag bringen als Radeberg, selbst wenn es 20 oder 30 % der Mieterlöse verlieren sollte.

>> Vielleicht ist es gar nicht so schlecht, nicht nur B und C Objekte zu haben, auch wenn diese natürlich
>> sehr gut ausgewählt sind.
Ich sehe keinen echten Vorteil darin ein „A“ Objekt im Bestand zu halten. Vor Jahren hieß es, Objekte im Osten kann man doch nicht kaufen. Die DeFaMa und die Dt. Konsum haben doch gezeigt, dass man damit gutes Geld verdienen kann und der Aktienmarkt hat das honoriert. Ich gehe davon aus, dass der Immobilienmarkt langfristig auch erkennt, dass er diese B und C Immobilien falsch eingeschätzt hat. Ich denke, dass sich dieses Segment aufgrund der veränderten Bauvorschriften, der demografischen Entwicklung, der besseren Finanzierbarkeit und der Angst vor dem Onlinehandel geändert hat. Aber angenommen wir liegen mit dieser Einschätzung falsch und das Geschäftsmodell der DeFaMa funktioniert langfristig doch nicht, dann würde Radeberg die DeFaMa auch nicht retten. Dafür ist es dann viel zu klein. Dann wäre es allemal besser ein paar Jahre lang eine höhere Dividende kassiert zu haben.

>> Reinvestitionsgeschwindigkeit
>> ... wenn man bedenkt, dass in diesem Jahr noch überschaubare 13,1 Mio. Euro an Objekten gekauft
>> wurden
Ich verstehe nicht, dass diese Diskussion hier immer wieder hoch kommt und manche so wenig Vertrauen haben. Die DeFaMa peilt pro Jahr im Durchschnitt ein Ankaufsvolumen von 15 bis 20 Mio. Euro pro Jahr an. Bisher waren es in 2019 13,1 Mio. Euro. Da fehlt also gar nicht mehr viel, um den unteren Wert der Spanne zu erreichen. Klar November und Dezember waren in der Vergangenheit keine starken Ankaufsmonte. Aber selbst wenn es bei 13 Mio. Euro bleibt, wäre das doch kein Beinbruch. Dafür wurde in 2018 überdurchschnittlich viel angekauft (27,2 Mio. Euro). Insofern wäre auch ein schwächeres Jahr mal in Ordnung.

Unten ist eine Tabelle mit den Ankäufen der DeFaMa. Die macht deutlich, dass es bei den Ankäufe immer Schwankungen gegeben hat. Wer z.B. im Mai/Juni 2017, im Februar/März 2018 oder Anfang 2019 meinte, dass der Ankauf nachlässt, wurde innerhalb von wenigen Monaten eines besseren belehrt. Und wer den Blick mal etwas weiter fasst und im Zeitverlauf das kumulierte Ankaufsvolumen innerhalb von 12 oder 18 Monaten betrachtet, wird erkennen, dass das Ankaufsvolumen im Laufe der Zeit tendenziell sogar angestiegen und derzeit sogar nahe dem höchsten Stand aller Zeiten ist.
Und im Übrigen stimme ich kronos01 zu. Herr Schrade hat mehrmals gesagt, dass die Pipeline gut gefüllt ist. Weshalb ich davon ausgehe, dass in den nächsten Monaten weitere Käufe gemeldet werden. Insofern muss man einfach Geduld haben.

>> Die Cashposition liegt nun bei 10 Mio. Euro. Hinzu kommt der Ertrag aus Radeberg. ... ganz ehrlich,
>> wenn ab nächstem Jahr 15 Mio. Euro für 1-2 Jahre zinslos in der Kasse liegen, dann wäre Radeberg
>> sicher die FFO-positivere Option gewesen.
Das wird nicht passieren. Sobald die nächsten Objekte gekauft sind, ist die Cashposition wieder auf einem normalen Level, weil die DeFaMa diese Objekte erst einmal zu 100 % mit Eigenkapital finanzieren würde und die Kredite erst dann zieht, wenn es das Geld wieder braucht.
Und so wie ich das verstanden habe, würde der Verkaufserlös aus Radeberg selbst bei einem Forwardverkauft erst nach der Fertigstellung fließen. Das ist also noch ein Jahr weg. Bis dahin sind die 10 Mio. selbst mit einer verlangsamten Investitionsgeschwindigkeit ausgegeben (wegen der vorläufigen 100 % EK Finanzierung).

MfG JE

[kronos01]

Ob die Pipeline wirklich dünn ist bezweifle ich. Es wird gemeldet man würde in etlichen Fällen in fortgeschrittenen Verhandlungen stehen, von daher abwarten und schauen was kommt.

Bisher hat Herr Schrade eigentlich immer geliefert.

Lg

[OldGold]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.870.989 von LongTermForever am 08.11.19 10:52:01

Ihr habt alle ziemlich recht.
Die Pipeline, egal was Herr Schrade sagt, ist wohl dünn.
Die Ankäufe gehen zurück; die Personalkosten steigen erheblich.
Ankaufsvolumen in diesem Jahr: 13 Mio ... sehr schwach ...
So etwas wie Wurzen bringt uns doch nicht weiter.
Entweder es kommen wieder Käufe oder:
Der Vorstand muss das Geschäftsmodell umstellen oder verkaufen.
Wenn keine signifikanten Käufe mehr kommen ...
Kontoguthaben: > 5 Mio ... wofür ???
Ab in das Portfolio eines Großen ... warum nicht?