DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 85)

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 70.059.458 von Kampfkater1969 am 29.11.21 11:09:04

Heute ein neuer Allzeithöchstkurs drin......und weitere folgen.....

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-kauft-koeln-u…

Erneute Zukäufe, 2 Objekte in NRW

[Kampfkater1969]

Da unser "System" die Inflation beim Papiergeld benötigt, um (über)leben zu können, kann ein Sachwert wie eine Defama nur gewinnen.

[supialexi2]

Künftig will Defama auf der Kaufseite aktiver werden. Dazu stellt man einen weiteren Mitarbeiter ein, der Schrade bei Akquisitionen unterstützen soll. Diese Aufgabe wird im Unternehmen bisher fast nur von Schrade übernommen. Mit der Hilfe des neuen Mitarbeiters glaubt der Vorstand, das jährliche Ankaufsportfolio weiter steigern zu können.

Deutlich macht Schrade im Gespräch zudem, dass man bei den künftigen Dividendenzahlungen keine Rückschritte machen will. Es soll bei den Auszahlungen Schrittchen für Schrittchen immer nach oben gehen. Aktionäre dürften sich über diese investorenfreundliche Dividendenpolitik freuen.

Quelle: https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…

Nun hatte ja vor einigen Jahren immer wieder gemeint man solle schneller wachsen und mehr einkaufen und hatte häufiger angeregt einen weiteren Mitarbeiter Zur Prüfung und zum Ankauf von neuen zu kaufenden Objekten einzustellen. Herr Schrade könne es wohl nicht alleine bewältigen.

Nun kommt man auch auf die Idee. Mir wurde damals oft boshaft geantwortet. Doch ich erkannte nicht so direkt, dass die Grenzen durch ein begrenztes Eigenkapital gesetzt waren. Und damals war ein noch schnelleres Anwachsen von Eigenkapital schon verdammt schwierig, wie ich nachher einsah.
Nun, so vermute ich, hat man durch den Verkauf im Juli gesehen welche großen Gewinne durch die Weitergabe von Objekten, die nachgefragt werden, möglich sind und wie man mit den Geldern schneller wachsen kann.
Gleichzeitig erwirtschaftet man hohe Erträge durch die Wertsteigerung, indem man Objekte zur 10 bis 11 fachen Miete ankauft und dann (teilweise auch nach Umbauten und Investitionen) zu einem höheren Faktor verkaufen kann.
Diese Erträge lassen sich dann wieder sehr gut als Eigenkapitalanteil für weitere und steigende Ankäufe verwenden, die man günstiger kaufen kann, weil auch oftmals die Mietvertragsdauer nicht mehr so lange ist.

Man hat ja in letzter Zeit mehrere Objekte umgebaut, teilweise neu gebaut, und plant es weiter, dass auch noch weitere nachgefragte Immobilien angeboten werden können.

Bei der Deutschen Konsum erzielte man ja auch gerade einige Mio Zusatzertrag durch den Verkauf von Objekten, Da will man die Hälfte des Ertrags durch eine Zusatzzahlung durch die Dividende ausschütten. So etwas ist wohl bei defama nicht geplant, sondern man erhöht, möglichst jährlich, in Abhängigkeit von den Ertragssteigerungen die Dividende. Das ist auch deshalb sinnvoll, damit in 2022 kein zu grosser Betrag als Dividende abfließt, wo man die Gelder gut gebrauchen kann, für mehr Ankäufe.

[supialexi2]

Es reicht ein Verkauf im Jahr, mit guten Gewinn, um das Eigenkapital für weitere Käufe für ein gesamtes Jahr zu erlösen, auch wenn man 25 Mio im Jahr ankaufen wird.
Daraus ergeben sich dann erhöhte Umsätze und Gewinne.

Das reicht schon, wenn noch mehr möglich ist, umso besser - aber nicht notwendig.

[philojoephus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.802.005 von OldGold am 04.11.21 09:58:54

@OldGold

>> noch ein Aspekt: Wenn DEFAMA nun auch 3-4 x p.a. Objekte verkauft, also entwickelt und handelt,
>> wird dies Teil des neudefinierten Geschäftsmodells und damit diese Erträge auch Teil des FFOs.
>> Wenn dem so ist, geht der FFO stark nach oben, einfach gut, der Herr Schrade.

Drei bis vier Verkäufe pro Jahr könnte etwas zu hoch gegriffen sein.

Bei Börsengeflüster war zu lesen, dass „künftig auch selektive Objektverkäufe eine Option“ sind (siehe: https://www.boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-h…
Und bei 4investors.de stand, dass die DeFaMa inzwischen „auch offen für einzelne Verkäufe [ist], wenn der Preis stimmt.“ (siehe: https://www.4investors.de/nachrichten/boerse.php?sektion=sto…

„Selektive Objektverkäufe“ und „einzelne Verkäufe“ klingt beides nicht so, als würden jedes Jahr drei bis vier Objekte verkauft werden. Aber es klingt so, als gäbe es weitere attraktive Angebote und als würde man jetzt mit dem neuen Mitarbeiter auch mehr Geld investieren können.

Die Verkäufe erhöhen nicht den FFO. Die FFO (Funds from Operations - Liquiditätszuflüsse aus dem operativen Geschäft) sollen Aufschluss über die laufende operative Entwicklung des Bestandsgeschäfts geben. Aus diesem Grund werden außerordentliche Posten wie Verkaufsgewinne auch aus dem FFO herausgerechnet (siehe: https://de.m.wikipedia.org/wiki/Funds_From_Operations).

Allerdings ist die Berechnung des FFO nicht verbindlich festgelegt. Jeder rechnet da ein wenig anders und unseriöse Unternehmen hübschen ihren FFO gerne mit Verkaufsgewinnen und anderen Erträgen auf, die mit dem Bestandsgeschäft nichts zu tun haben (z.B. Gewinne aus dem Verkauf von Atemmasken). Die DeFaMa wird das sicher nicht machen und hat auch jetzt den Verkaufsgewinn von Bleicherode aus dem FFO herausgerechnet.

Übrigens, wenn man es genau nimmt, reduzieren Objektverkäufe sogar den FFO, weil nach dem Verkauf eines Objekts die laufenden Einnahmen und Liqiuiditätsüberschüsse des Objekts im FFO fehlen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.807.519 von OldGold am 04.11.21 15:33:51

Sehr gut erkannt.

Kurse unter 30 € sind ein irrer Witz.....wenn man die "Großwetterlage" Minusrenditen auf die Masse der Papiergelder, ehrlich nach Inflation gerechnet, betrachtet.

Aber ist doch cool, wenn die deutschen Sparer hierdurch alleine in 2021 einen dreistelligen (!!!) Milliardenbetrag an Papiergeldkaufkraft verlieren.

Irre? Irre!

Dabei wäre die Aktie der Defama ein Teil der Lösung.....für de vielen Billionen € Papiergeld der Bürgerinnen und Bürger in Deutschland, direkt und indirekt gehalten.

Und dann klingelt der Wecker........

[OldGold]

Und ab geht die Post, bis Ende des Jahres: 30 Euronen. Neubewertung / Strategiewechsel einer Firma --> dadurch entstehen erhebliche Chancen im Kurs.

[Kampfkater1969]

Für uns Investierte eine sehr positive Sache, die personelle Verstärkung bei Defama im Objekteinkaufsbereich....und die damit angekündigte "Schlagzahlerhöhung".

Schafft noch mehr WERT. Ebenso wenn man an kaufgeile Interessenten zu fetten Preisen verkaufen wird zukünftig...um mit diesem Kapital dann erneut einen Hebel hat auf lukrative Zukäufe.

Man kann zu diesen Kursen verkaufen.....ich aber nicht......bei den Aussichten....wäre ja "deppert", das Chancen-Risikoprofil verbessert sich nochmals.....signifikanter

[OldGold]

Hallo zusammen, noch ein Aspekt: Wenn DEFAMA nun auch 3-4 x p.a. Objekte verkauft, also entwickelt und handelt, wird dies Teil des neudefinierten Geschäftsmodells und damit diese Erträge auch Teil des FFOs. Wenn dem so ist, geht der FFO stark nach oben, einfach gut, der Herr Schrade.