REITS - 500 Beiträge pro Seite

[torstelino]

@duessel,
danke für Deine Antwort im Fondsthread.
Habe mich selber kundig gemacht und möchte die Infos den
Interessierten nicht vorenthalten.
Quelle: http://www.reit.de

REIT: US-Immobilien an der Börse
Der US-Immobilienmarkt erlebt gegenwärtig einen rasanten Aufschwung und folgt damit den Konjunkturdaten der US-Wirtschaft, die außerordentlich günstig sind. Das gewaltige Wachstum der US-Wirtschaft schafft jährlich etwa 2 Millionen Arbeitsplätze. Für das Jahr 1997 werden sogar 3 Millionen neue Arbeitsplätze in den USA erwartet. Bei der Mobilität der Amerikaner führen neue Arbeitsplätze zum Umzug in solche Wachstumsstädte. Das fördert den Appartmentbau - wie auch den Bau von Einkaufszentren.
So wird beispielsweise Atlanta zu Recht als "Boom Town" bezeichnet: Wachstumsindizes weisen Atlanta auf Platz 1 mit einem absolutem Beschäftigungswachstum im letzten Jahr von knapp 80.000 und einem Bevölkerungszuwachs von rund 60.000 neuen Einwohnern aus. Die 3,5 Millionen Stadt Atlanta wächst jährlich um die Bevölkerung einer mittelgroßen deutschen Stadt. Seit Mitte der 80er Jahre erlebte Atlanta einen Anstieg von rund 36 Prozent. Nach Aussagen von Wirtschaftsexperten verfügt nicht nur diese Region auch künftig über ein hohes Wachstumspotential und dürfte exemplarisch für die Topregionen der amerikanischen Wirtschaft sein. Atlanta ist kein Einzelfall! Andere Städte wie beispielsweise Los Angeles oder Phoenix haben ein vergleichbares Wachstum.
Das führt zu einer fallenden Arbeitslosenquote, die sich in ganz Amerika in knapp vier Jahren von sieben Prozent auf unter fünf Prozent Arbeitslose verringert hat. Der Trend hält an. Entsprechend werden von vielen Wirtschaftsbereichen neue Immobilien benötigt. Industrieanlagen werden neu errichtet, gigantische Einkaufszentren, die als Malls bezeichnet werden, wachsen aus dem Boden, Apartmenthäuser drücken den Drang vieler Amerikaner aus, sich entsprechend den besseren Lebensverhältnissen auch in einem neuen Wohnumfeld einzufinden und ihr tägliches Leben in guten Innenstadtlagen einfacher und bequemer zu gestalten. Diese gesamte Entwicklung führt zu einem wachsenden Immobilienmarkt. Baustellen prägen das Stadtbild.

REITs als Anlageform
Der US-Immobilienmarkt wird gegenwärtig auf einen Kaufpreis von etwa 3 Billionen Dollar geschätzt. Davon werden 300 Milliarden Dollar und mithin 8 Prozent des Kapitals von institutionellen Investoren gehalten. Hierzu zählen auch die Real Estate Investment Trusts (REITs), die mit 45 Prozent der Immobilienkäufe im 1. Quartal 1997 die größte Erwerbergruppe darstellten.



Quelle: Koll, National Real Estate Index
Doch was sind REITs? REITs sind ganz normale Immobilienholdings, deren Aktien an den US-amerikanischen Börsen notiert sind und deshalb täglich gehandelt werden. Das REIT-Unternehmen besitzt eine Reihe von Immobilien, die von professionellen Immobilienmanagern verwaltet werden. Der Vorteil für den Anleger? Im Gegensatz zu anderen Anlageformen wie offenen oder geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der Limited Partnership, die der deutschen Kommanditgesellschaft entsprechen, können Anleger über die börsennotierten Gesellschaften auch kurzfristig an der Entwicklung des US-Immobilienmarktes teilhaben. Ist die Fondsbeteiligung erst einmal gezeichnet, so ist die Möglichkeit, diese Fondsbeteiligung kurzfristig zu veräußern, in der Regel nicht gegeben.
Die REIT-Beteiligung ist börsentäglich zu veräußern, so daß der Erwerber auch dann, wenn der Immobilienmarkt in den USA nicht mehr sprunghaft nach oben verlaufen sollte, jederzeit aussteigen kann. Ein weiterer Aspekt dieser freien Handelbarkeit (Fungibilität) ist, daß der Anteilswert börsentäglich aus Angebot und Nachfrage ermittelt wird. Im Gegensatz zu einer Direktbeteiligung an einer Immobilie ist für den Fall, daß der Investor sich an einem neuen Objekt beteiligen möchte und Liquidität benötigt, der Wert der Beteiligung kalkulierbar, da dieser Aktienwert in Börsenzeitungen veröffentlicht wird.
Das durchschnittliche Immobilienvermögen eines börsennotierten REITs beträgt rund 800 Millionen US-Dollar. Doch haben einzelne REITs einen Wert von bis zu 5,2 Milliarden US-Dollar, wie der größte Office-REIT Equity Office Properties Trust. Dem steht Equity Residential Properties Trust mit 4,4 Milliarden US-Dollar als Apartment REIT nur unwesentlich nach. Hierbei ist ineressant, daß der 56jährige Sam Zell der Chairman und Hauptaktionär dieser beiden Trusts ist. Doch das ist nicht alles! An drei weiteren Gesellschaften zwischen 720 und 310 Millionen US-Dollar mischt er ebenfalls mit.
Wegen dieser Kapitaldecke sind REITs in der Lage, in eine Vielzahl unterschiedlicher Objekte zu investieren. So wird der Markt sachlich und regional ausgeschöpft. In einem erfolgversprechenden Regionalmarkt kann ein REIT sich beispielsweise an mehreren Bürogebäuden beteiligen, um auf diese Weise eine optimale Rendite zu erzielen. Dieser Vorteil der Diversifikation geht Hand in Hand mit der Verwaltungskompetenz. Durch professionelle Immobilienverwaltung wird die Investition eines Anlegers in den USA ständig optimal betreut. Daher sind viele Pensionskassen dazu übergegangen, in REITs zu investieren oder die Betreuung ihrer Immobilien an REITs zu übertragen. Aufgrund der Beteiligung sind diese oftmals auch in den Aufsichtsräten der REITs vertreten. Sie haben ein Interesse, eine optimale Rendite zu erreichen. In der REIT-Verwaltung ist nicht nur der Immobilienfachmann, sondern auch der Anlagenexperte vertreten.
Diversifikation und breite Streuung der Objekte reduzierten das Risiko. Fügt man all die Vorteile eines REITs zusammen, so ist es verständlich, daß die REITs eine Rendite (d.h. Ausschüttung und Kursgewinn) erwirtschaften, die deutlich über der Rendite von regulären Immobilien und von Industrieaktien liegt.

Zehn führende REIT-Märkte
Da die professionellen Immobilienmanager der REITs renditeorientiert sind, verwundert nicht, daß die gegenwärtigen Wachstumsstädte alle unter den "Top Ten" vertreten sind. Nach der traditionellen Immobilienstadt Washington D.C., die als Regierungs- und Verwaltungssitz schon immer eine Sonderstellung einnahm und in der bislang 6,6 Milliarden US-Dollar in REIT investiert wurden in die REITs, die insoweit Washington Immobilien im Eigentum haben, folgt schon unmittelbar anschließend Atlanta mit 6,3 Milliarden US-Dollar als aufsteigende Stadt aus den rasch wachsenden Südstaaten. Atlanta’s Autobahn, der Interstate 85, wurde schon oft als Rennbahn zum Gold bezeichnet. Dallas, Los Angeles und andere Städte haben da schon einen deutlichen Abstand.

Die zehn führenden REIT-Märkte in Milliarden Dollar


Alle Einzugsgebiete dieser "Top Ten" Metropolen decken mehr als ein Drittel des REIT-Marktes erfolgreich ab: 35,5 % der REIT-Holdings stammen aus diesen Städten

Doch was qualifiziert einen REIT?
Das besondere Merkmal der REITs ist, daß diese keine Körperschaftssteuer an die amerikanische Finanzbehörde (Internal Revenue Service, IRS) zahlen. Aus diesem Grunde können sie fast ihre gesamten Erträge an die Aktionäre ausschütten.
REIT bedeutet keine spezielle Rechtsform, so daß neben einem Trust auch jede andere Gesellschaft, beispielsweise in Form einer Aktiengesellschaft, der Corporation (Inc.) als ein REIT besteuert werden kann. Die Gesellschaft muß uneingeschränkt übertragbare Aktien bzw. Anteile haben. Dadurch soll gerade der Vorteil der Börsenhandelbarkeit erhalten werden.
Ein REIT muß weiterhin mindestens 100 Aktionäre bzw. Anteilsinhaber haben. Der REIT muß im Schwerpunkt in Immobilien investieren. Nur zu einem geringen Teil und im wesentlichen zur kurzfristigen Finanzierungsüberbrückung darf er am freien Finanzmarkt sein Geld anlegen. 75 % des Anlagevermögens müssen aber immer Immobilien sein. Quasi als Spiegelbild dazu müssen mindestens 75 Prozent des Bruttogewinnes auch aus Mieteneinnahmen von Immobilien stammen. Dadurch sollen kurzfristige Finanzspekulationen und damit besonders hohe Risiken verhindert werden.
Werden diese Voraussetzungen erfüllt, so fällt keine US-Körperschaftssteuer für die Gesellschaft an. Eine "Doppelbesteuerung" der Gesellschaftserträge bei der Gesellschaft und bei dem Aktionär findet somit nicht statt. Der Aktionär spart damit immerhin eine "Steuerstufe", da er nur mit seiner Dividende besteuert wird. Betrachtet man die US-Einkommenssteuer, so bedeutet dieses eine Ersparnis von mehr als 40 Prozent. Abhängig von der Höhe der Gesellschaftseinkünfte, steigt die Steuerstufe. Die durchschnittliche Besteuerung für Unternehmen einer mittleren Größe beträgt 35 Prozent Bundessteuer (Federal Tax) und zwischen fünf und zehn Prozent State Tax (Steuer des Bundesstaates) an.

Sicherheit der Anleger
Das amerikanische Steuerrecht regelt noch weitere Voraussetzungen, die auch der Sicherheit der Anleger dienen. Der weitere Vorteil eines sog. Public REIT-Investments ist die Börsenaufsicht. So müssen die REITs, sofern sie an der Börse notiert sind, die speziellen Börsengepflogenheiten beachten. Nachdem ein Wertpapier zum Handel zugelassen ist, muß das Unternehmen regelmäßig der entsprechenden Börsenaufsicht berichten. Der amerikanischen Securities- and Exchangecommission (SEC) sind laufend die aktuellen Publikationen zukommen zu lassen. Diese Informationen sind dann für jedermann leicht zugänglich.
Bei jeder Gesellschaftsform gibt es neben den jeweiligen Aufsichtsorganen noch eine REIT-Besonderheit: Ein Treuhänderbeirat und ein Verwaltungsrat wachen zusätzlich über die Gesellschaft.


Welche REITs gibt es?
Im REIT-Sprachgebrauch haben sich drei Kategorien von REITs eingebürgert: Equity REITs, Mortgage REITs und Hybrid REITs. Die Equity REITs besitzen Immobilien. Ihre Einnahmen bestehen hauptsächlich aus Mieten. Einen geringen Anteil der Einnahmen machen die kurzfristigen Gewinne aus Geldanlagen aus, die bis zum Kauf eines neuen Objektes auf dem regulären Geldmarkt erzielt werden.
Die Mortgage REITs investieren in handelbare Hypothekenforderungen und beziehen ihre Einnahmen vornehmlich in Form hieraus erzielter Zinsen. Die Hybrid REITs verbinden Anlagestrategien in Form der Equity REITs und Mortgage REITs.
Von den 195 zum 1. Januar 1997 börsennotierten REITs sind allerdings 170 Equity REITs. Diese Equity REITs besitzen an der Marktkapitalisierung der REITs einen Anteil von 90 Prozent.


Anlageschwerpunkte der REITs
Betrachtet man den Anlageschwerpunkt, so dominieren bei den Equity REITs die Immobilienarten Einzelhandel (Retail) mit rund einem Viertel der Beteiligungen, die Anlageart Wohnen und Apartments (Residential) mit ebenfalls einem weiteren Viertel sowie der Anlageart Industrie und Büros mit weiteren rund 20 Prozent. Die übrigen Anlagearten wie Krankenhäuser, Lagergebäude, Hotels sowie diverse Mischformen haben ein deutlich geringeres Gewicht. Waren noch vor fünf Jahren die REITs, die im Gesundheitswesen investieren, mit rund 18,5 Prozent ebenfalls in vorderer Position, so hat sich dieses zugunsten von Industrie- und Officeinvestitionen verlagert.
Verteilung der Industriezweige der Equity REITs
Gesamtvolumen zum Dezember 1996: $ 78.3 Milliarden



Von den zum 1. Januar 1997 vorhandenen börsennotierten 195 REITs sind 147 an der New York Stock Exchange gelistet. Die übrigen sind an der American Stock Exchange sowie im NASDAQ (National Association of Securities Dealers Automated Quotations System), welches ein automatisches, computergestütztes Quotierungssystem für über 5.000 Aktien ist, gelistet.
Am häufigsten sind bei den börsennotierten REITs solche, die in den Einzelhandel (Retail) oder den Wohnungsbau investieren.




Die Renaissance der REITs
Der Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes in den 80er Jahren war zugleich die Initialzündung eines rasanten Wachstums der REIT-Industrie. In einem Umfeld von Leerstandsraten und drastisch gefallenen Mietpreisen signalisierten Banken und Versicherungen zum damaligen Zeitpunkt keine Bereitschaft, den privaten Immobilienunternehmen weitere Mittel zur Verfügung zu stellen. Der Börsengang war daher für viele dieser Gesellschaften die einzige Überlebensmöglichkeit. Das führte zu Rekordzahlen bei den REIT-Neuemissionen. Allein im Jahr 1993 hatten REIT-Emissionen einen Anteil von knapp 20 Prozent an den Neuemissionen in den Vereinigten Staaten. Mittlerweile übertrifft das Dollarvolumen der Kapitalerhöhungen das der Neuemissionen bei weitem. Auf diese Weise fließt den Gesellschaften frisches Kapital für zusätzliche Immobilienkäufe zu. Dieses Kapital wird auch zum Abbau von Fremdkapital genutzt.
Die rund 200 verschiedenen REITs verwalten über 11000 verschiedene Immobilien. Zu diesem Ergebnis kam der nationale REIT-Verband NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts mit Sitz in Washington, D.C.). Der Buchwert dieser Immobilien wird nach Auskunft von NAREIT auf mehr als 110 Milliarden Dollar errechnet. Die Marktkapitalisierung (Summe der Aktienkurse aller REITs) beträgt zum 30. September 1997 rund 129 Milliarden Dollar. Insgesamt gehört den REITs damit etwa 8 Prozent des US-Immobilienvermögens von institutionellen Investoren. Anlageexperten gehen davon aus, daß dieses innerhalb der nächsten Jahre auf 20 Prozent steigen wird.

Institutionelle Anleger in US-Immobilien


Fortsetzung folgt...

Torsten

[torstelino]

Wachstumsgründe
Gleichbleibend gute Renditen, kontinuierliches Wachstum, eine umsichtige Anlagepolitik sowie eine Diversifikation des Portfolios haben dazu geführt, daß immer mehr Investoren sich für REITs interessieren.
Zum einen gehen immer mehr der großen amerikanischen Pensionskassen dazu über, REIT-Beteiligungen zu erwerben oder die Verwaltung ihrer Immobilien auf REITs zu übertragen. Sie streben dadurch höhere Effizienz und Performance ihrer Anlagen an. Beispielsweise hat eine der führenden US-Pensionskassen, die Prudential Insurance geplant, im Jahr 1997 mehr als 1 Milliarde US-Dollar in REITs zu investieren. Weitere 2 Milliarden sollen in den nächsten Jahren schnell folgen. Daher ist die Annahme der Verdreifachung der REIT-Investitionen in den nächsten 10 Jahren - wie sie verschiedentlich geäußert wird - realistisch.
Zum anderen fließt zusehens auch erhebliches Kapital europäischer Pensionskassen den amerikanischen REIT-Markt. So haben bereits jetzt verschiedene holländische Pensionskassen, wie beispielsweise die AKB und der Bedrijfs-Pensionsfonds, in den letzten Jahren einen Großteil ihrer Investitionen in REITs getätigt.


Warum REITs?
Zwei Vorteile führen zum Clou: Erstens Steuerfreiheit für die REIT-Gesellschaft, was zu einer höheren Ausschüttung durch den Wegfall einer Steuerstufe - keine Körperschaftssteuer auf Gesellschaftsebene - führt und zweitens das professionelle Immobilienmanagement. Beides führt zu einer Gesamtrendite, die deutlich über der anderer Anlagearten liegt.
So lagen die Gesamtrendite der REITs (also die Kurssteigerungen und die Dividendenzahlungen) in den letzten 20 Jahren laut NAREIT Equity Index durchschnittlich bei 16,13 Prozent.
Durchschnittliche Jahresrenditen verschiedener Anlageformen
bei reinvestierter Dividende von 31. Dezember 1976 bis 31. Dezember 1996


Geringeres Kursrisiko
Nicht nur die Gesamtrendite der REIT-Beteiligungen liegt über der von anderen Beteiligungen, auch die tatsächlich ausgeschütteten Dividende liegt durchschnittlich höher. Für den Vergleich von Anlagearten ist es hilfreich, die jeweilige Verteilung der beiden Gewinnarten, Kursgewinn und jährliche Ausschüttung zu vergleichen. Dieses insbesondere deshalb, weil der Kursgewinn sich erst im Veräußerungsfall realisiert, Dividende hingegen jährlich anfällt. Im 5-Jahres-Vergleich setzt sich der Gesamtgewinn von 17,14 Prozent bei den REITs aus 9,39 Prozent Kurssteigerung und 7,75 Prozent Dividende zusammen. Der S&P 500 hat bei 15,18 Prozent hingegen nur eine Ausschüttung von 3 Prozent bei einem Kursgewinn von 12,18 Prozent. Selbst, wenn der Anleger sich die Dividende nicht auszahlen läßt, sondern reinvestiert, wächst sein Aktienpaket, welches er dann später verkaufen kann.
Verteilung der Fünf-Jahres-Gesamtrendite,
31. Dezember 1991 bis 31. Dezember 1996

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Eine weitere Konsequenz ist, daß in der S&P 500 Indexierung ein sehr viel höheres Kursrisiko enthalten ist. Ändert sich der Börsenwert der in der Indexierung erhaltenen Aktien, so fällt im Verkaufsfall die errechnete Rendite tatsächlich geringer aus. Das Kursrisiko der REIT-Aktien ist hingegen geringer, da das Verhältnis zwischen Dividende und Kursgewinn gleichmäßig verteilt ist.

Einzelperformance
Im Jahr 1996 waren innerhalb der REIT-Branche Mortgage REITs mit einer Gesamtrendite von 50,9 Prozent am erfolgreichsten.
Nach Immobilienarten differenziert erreichten Hotels einen Gewinn von 49 Prozent, Regionalmalls (Einkaufszentren) 45 Prozent, Industrie und Büros 44 Prozent sowie Lagerhaltung 42 Prozent.

Wie einsteigen?
Der deutsche Investor, der an dieser "Geldvermehrungsmaschine" teilhaben möchte, hat zwei Möglichkeiten: Entweder er beteiligt sich in Deutschland direkt an amerikanischen REITs, die er als börsennotierte Aktie erwerben kann, oder aber, er beteiligt sich einer Fondsgesellschaft, die ihrerseits REIT-Beteiligungen hält und verwaltet. Ist der REIT die Diversifikation von Immobilien, weil eine Vielzahl von Immobilien gehalten und einheitlich verwaltet wird, so wäre der Fonds, der sich an vielen REITs beteiligt, die Diversifikation der Diversifikation.


Direktbeteiligung
Dem deutschen Anleger steht es natürlich frei, sich über seinen Broker direkt um den Aktienerwerb in den USA zu kümmern. So sind die großen REITs wie Simon De Bartolo Group mit 4,7 Milliarden US-Dollar Marktwert, the Cerescent Real Estate Equities mit 3 Milliarden US-Dollar Marktvolumen und andere wie Public Storage und Meditrust mit rund 2,5 Milliarden US-Dollar Marktwert auf dem deutschen Markt bekannt und eingeführt. Der Anleger kann allerdings auch Aktien kleinerer REITs erwerben, die "nur" 300 Millionen US-Dollar Marktwert haben.
Allerdings sollte der Anleger darauf achten, daß der REIT in Deutschland einen inländischen Finanzvertreter bestellt hat. Sofern dieses nicht der Fall ist, ergibt sich eine Strafversteuerung von bis zu 90 Prozent des Mehrbetrages zwischen dem ersten und letzten im Kalenderjahr festgesetzten Rücknahmepreis (§ 18 Absatz 3 Auslandsinvestmentgesetz in Verbindung mit Einkommenssteuergesetz). Auf diese Art und Weise wird der unrealisierte Kursgewinn besteuert. Um dieses zu vermeiden ist dem deutschen Anleger unbedingt geraten, sich davon zu vergewissern, daß der von ihm zum Kauf beabsichtigte REIT einen inländischen Finanzvertreter bestellt hat. Die Chancen, daß einer bestellt ist, stehen etwa 50:50. Von den rund 200 börsennotierten REITs sind etwa 90 in Deutschland durch einen inländischen Finanzvertreter repräsentiert.


Europäische REITs
Zwar gab es immer wieder Versuche, einen europäischen bzw. deutschen REIT aufzulegen, der Immobilienbeteiligungen in den USA hält. Lediglich der Cornerstone Properties REIT ist jedoch erfolgreich. Der seit 1981 unter dem Namen ARICO operierende REIT ist auf Initiative der Deutschen Bank Frankfurt gegründet worden. 1995 erfolgte eine Umwandlung in den Namen Cornerstone Properties Inc., die zugleich den Börsengang in den USA vorbereiten sollte. Bislang war dieser REIT in Frankfurt und Düsseldorf in DM sowie in Luxemburg in Dollar notiert.
Seit April 1997 werden nunmehr auch in New York an der NYSE Cornerstone Aktien notiert. Aufgrund des Börsenerlöses stehen 500 Millionen US-Dollar nur für den Erwerb neuer Immobilien zur Verfügung. Daher beabsichtigt Cornerstone, der zur Zeit schwerpunktmäßig in Bürogebäude investiert, noch weitere Immobilien zu erwerben. So ist unter anderem der Erwerb von zwei Bürogebäuden in Atlanta beabsichtigt. Ein fünfzigstöckiges Gebäude mit 114 000 Quadratmetern Büro-, Einzelhandel- und Lagerflächen, sowie ein weiteres Gebäude mit 139 000 Quadratmetern Nutzfläche steht zum Kauf an. Cornerstone erwartet, daß nach dem Immobilienerwerb bis zum Jahresende 1997 sich der Wert des Immobilienvermögens auf 1,2 Milliarden US-Dollar betragen wird. Mehr als die Hälfte davon wurde mit deutschem und europäischem Anlegerkapital finanziert.


Fondslösung als Diversifikation der Diversifikation
Wenn schon ein REIT eine gute Rendite erwirtschaftet, weil durch die Risikostreuung zugleich auch eine optimale Marktabdeckung erreicht wird, so verspricht eine Fondsbeteiligung an mehreren REITs eine noch höhere Rendite. Als erster Fonds auf dem deutschen Markt, der REIT-Beteiligungen bündelt, machte der Performa-Fund auf sich aufmerksam. Seit seiner Emission im Jahre 1994 erzielte der Fonds einen jährlichen Return von 31,87 Prozent (vor Quellensteuer). Den diesen Fonds betreuenden Anlagespezialisten von der European Investors Inc. in New York gelang damit ein um zwei Prozent über dem Branchenindex liegender Gewinn. In Deutschland wird dieser Performa-Fund über das Frankfurter Privatbankhaus Dellbrück & Co. vertrieben. In diesem Jahr wurde durch die European Investors ein weiterer REIT-Fonds aufgelegt, der in Dublin notierte Amadeus US Real Estate Securities Fund. Die European Investors rechnen mit einer 15- bis 20-prozentigen Performance für dieses Jahr.
Ein neuer REIT-Fonds kommt von der Sparkassen Finanzgruppe, die im Sommer dieses Jahres mit einem REIT-Fonds startete. Der Deka Team-Immoflex USA ist ein Sparkassen Fonds nach irischem Recht, der das Fondvermögen in Aktien und Wandelschuldverschreibungen von US-Immobiliengesellschaften anlegt. Mindestens 90 Prozent des Anlagevermögens werden in Equity REITs investiert. Die Sparkassen vertreiben diesen Fonds ohne Ausgabenaufschlag und erwarten eine überdurchschnittliche Rendite. Die Kauf-Entscheidung von Immobilien in den USA wird von den Partnern der J. P. Morgan Immobilienspezialisten durchgeführt.
Auch durch die Commerzbank ist mit US Realty als REIT-Fonds eine Beteiligung auf dem amerikanischen Markt möglich. Genauso wie der Performa-Fund ist dieser Fonds als Luxemburger Gesellschaft organisiert. Die Fondmanager von US Realty geben sich konservativ in ihrer Aussage. Sie erwarten eine nachhaltige 15- bis 20-prozentige Gesamtrendite. Tatsächlich lag diese seit der Emission deutlich höher. Seit der Börseneinführung im Oktober 1995, ist die damals mit 10 Dollar je Aktie notierte US Realty auf inzwischen nahezu 15 Dollar gestiegen. Dazu kommt noch die Dividendenzahlung, die bislang noch nicht erfolgt ist.
Die DG Bank wollte nicht nachstehen. Einer der neuesten Fonds auf dem Markt ist daher der DG Lux Lacuna First US-REIT Subfund. Hierbei handelt es sich um ein Produkt der DG Bank Luxemburg, der ausschließlich in REITs investiert. Für eine Mindestbeteiligung von DM 10.000 kann der Anleger einsteigen. Seit April dieses Jahres wurde eine Rendite von 15 Prozent auf DM Basis erwirtschaftet.
Durch die Direkt Anlage Bank, einem Unternehmen der Hypo Bank Gruppe werden REITs in Form der US-Real Estate Securities angeboten. Dieser Fonds der Investmentbank Morgan Stanley versucht ebenso wie die Münchner Hypo-Investgruppe, die gerade den Hypo US-Skyline Fund aufgelegt hat, deutsche Interessenten für REITs zu begeistern.
In Deutschland ebenfalls zum Vertrieb zugelassen ist der ACM US Real Estate Investment Fund in Luxemburg. Der Fonds wird verwaltet von der Alliance Capital Management, L.P., die ein Tochterunternehmen des amerikanischen Fondsriesen Alliance ist und über ein Portfolio mit über 100 Millionen Dollar verfügt, welches besonders interessant ist.
ACM hat den führenden Immobiliendienstleister in den USA, Koll, in den Dienst genommen. Mit über 2800 Angestellten in 170 Filialen ist Koll der kenntnisreichste Immobilienbeobachter Amerikas. Entsprechend verfügt Koll über die größte Datenbank der USA für Immobilien. In dieser Datenbank sind Immobilien im Wert von 340 Milliarden Dollar gespeichert und stehen zur Analyse zur Verfügung. Koll ist in der Lage, die Teile aus über 520 Teilmärkten REITs herauszufiltern, welche die besten Entwicklungsaussichten bieten. Diese werden von Koll in den ACM-Topf empfohlen.


Erfolgsmarkt REITs
Daß sich zusehends auch deutsche Banken auf diesem Erfolgsmarkt tummeln, ist verständlich. Immerhin schaffte es die Commerzbank innerhalb von weniger als 14 Tagen, Tranchen mit 300 Millionen bzw. 150 Millionen US-Dollar zu plazieren. Auch wenn man davon ausgehen kann, daß ein Großteil an gewerbliche Anleger ging, so läßt dieses doch erkennen, daß der deutsche Markt für REITs reif ist
Neue Ideen
Neben den deutschen Privatanlegern beschäftigen sich zusehends auch institutionelle Anleger bzw. Investoren mit REITs. Alle wollen an diesem Wachstumsmarkt teilhaben. Neue Ideen liegen nahezu auf der Hand.
Wer dem Sammelsurium von REIT-Fonds nicht noch einen weiteren hinzugesellen möchte, für den gibt es viele Modelle, herkömmliche Immobilienfonds mit Vorteilen von REITs zu kombinieren. Warum nicht im Rahmen eines Joint Ventures einen REIT mit einer Limited Partnership, die US-Immobilien hält, zusammenführen, um gemeinsam eine neue Immobilie zu erwerben? Das professionelle Management eines REITs steht hier bei der Auswahl der einzelnen Immobilie zur Verfügung. Für den deutschen Initiator beschränkt sich die Aufgabe "nur" auf die Kapitalerbringung.
Warum nicht den Steuervorteil des REITs mitnehmen und bisherige Limited Partnership Beteiligungen in REITs umwandeln? Zwar entfällt damit der für den deutschen Anleger manchmal interessante Vorteil der Anrechnung nach dem Doppelbesteuerungsabkommen, doch wird dieses durch den Vorteil des Wegfalls einer Steuerstufe ausgeglichen. Zwar zahlt er danach unter Umständen prozentual mehr Steuern, doch das auf Grundlage einer höheren Ausschüttung, da die Ausschüttung der REIT-Beteiligung steuerfrei ist. Das kann sich lohnen!

Doch welche steuerlichen Auswirkungen sind zu berücksichtigen?
Sofern sich ein deutscher Anleger direkt an einer amerikanischen Gesellschaft beteiligt, so unterliegt die Dividende auf Aktien von der amerikanischen Gesellschaft in den USA einer amerikanischen Quellensteuer. Der nicht in den USA unbeschänkt Steuerpflichtige zahlt eine solche Quellensteuer in Höhe von 30 Prozent. Für deutsche Anleger gilt etwas anderes. Nach dem deutsch-amerikanischen Doppelbesteuerungsabkommen wird die Quellensteuer auf 15 Prozent reduziert, wenn der Dividendenempfänger eine in der Bundesrepublik Deutschland ansässige, natürliche Person ist, die weniger als 10 Prozent des stimmberechtigten Kapitals des dividendenausschüttenden Unternehmens hält.
Mit anderen Worten, der private Kleininvestor zahlt 15 Prozent Quellensteuer in den USA. Diese Quellensteuer wird gemäß § 34 c Einkommensteuergesetz auf die deutsche Einkommensteuer, die auf die US-Einkünfte entfällt, angerechnet oder auf Antrag bei der Ermittlung der Einkünfte abgezogen. Veräußerungsgewinne, die bei dem Verkauf von Aktien erzielt werden, bleiben in den USA hingegen grundsätzlich steuerfrei, sofern der betreffende Aktionär nicht mehr als 5 Prozent der REIT-Anteile der Gesellschaft hält und in den USA nicht unbeschränkt steuerpflichtig ist.
Nach deutschem Steuerrecht wird ein Ertrag im Ausland durch das Auslandsinvestmentsgesetz definiert und unterliegt der deutschen Einkommensteuer als Kapitaleinkunft. Eine Ausnahme gibt es lediglich dann, wenn es sich hierbei um eine Betriebseinnahme des Steuerpflichtigen handelt. Dieses dürfte jedoch bei einer REIT-Beteiligung regelmäßig nicht der Fall sein. In Deutschland ist die sogenannte Bruttoausschüttung steuerpflichtig, d. h. zuzüglich der US-Quellensteuer. Allerdings wird diese US-Quellensteuer der deutschen Einkommensteuer angerechnet.
Hinsichtlich der Besteuerung ergibt sich ein gravierender Unterschied, sofern ein Finanzvertreter in Deutschland bestellt ist. Wie oben schon ausgeführt, gilt für REIT-Beteiligungen, bei der der REIT keinen inländischen Finanzvertreter hat, eine Strafbesteuerung in Höhe von bis zu 90 Prozent. Insofern sollte sich ein Investor davon überzeugen, daß der REIT einen Finanzvertreter bestellt hat. Allerdings wird auch in den Fällen, in denen ein inländischer Finanzvertreter bestellt ist, die Strafsteuer von bis zu 90 Prozent erhoben, sofern nicht der Nachweis einer einwandfreien Berechnung und Durchführung der Besteuerung dem Bundesamt für Finanzen vorliegt.


Professionelle Investmentberater
Um den vielen Stolpersteinen zu entgehen, die auf den deutschen Anleger lauern, sollte dieser seine Auswahlentscheidung auch insbesondere wegen des Währungs- und Kursrisikos nicht ohne einen sachkundigen Investment-, Rechts- und Steuerberater treffen. Ob hier für die Investmententscheidung eine Beratungsfirma oder aber die Hausbank weiterhelfen kann, bleibt dem jeweiligen Anleger und der Größe des Portfolios vorbehalten.
Als Neuling auf dem US-Immobilienmarkt einzusteigen, erweist sich ohne Rat jedoch immer als gefährlich. Warum sollte man auch auf die Know-How Reserven, beispielsweise von Koll verzichten, wenn sich dieser schon die Mühe gemacht hat, die ganzen amerikanischen Immobilien nach Kleinmärkten aufzuteilen? Viele der hier genannten Investment- und Assetmanager sind auch bereit, im Rahmen von kleineren Joint Ventures sich als Partner im Rahmen eines Advisory Board zur Verfügung zu stellen. Sofern der interessierte deutsche Anleger sich allerdings um Informationen bemüht, wird er oftmals amüsiert feststellen, daß viele Mitarbeiter von deutschen Banken noch weniger von REITs wissen, als er selber nach der Lektüre dieser Broschüre.


So, das wars.

Grüße

Torsten

[PaulPanther]

@ Torsten

Habe noch was Aktuelles zu einem REIT in den Fondsthread gestellt, weil ich finde, dass es da auch ein interessanter Beitrag für die Diversifikation eines Fondsportefolios sein könnte. Schau halt einfach mal rein...

PaulPanther in der Frühstückspause...

[torstelino]

@ paul Panther,

Danke für Deine Bemühungen. Da ich duessels Fondsthread nicht mit anderen Dingen vollstopfen möchte,
bleibe ich hier.

REITs - Immobilien auf Aktienbasis
Haben Sie schon einmal daran gedacht, in eine Immobilie zu Investieren? Wir bieten Ihnen über 10.000, in nur einem Fonds.
Werden Sie anteiliger Vermieter von über 10.000 Immobilien mit mehr als 500.000 Mietern von Einkaufszentren über Büros bis zu Apartments, in ganz Nordamerika verteilt.
Der Lacuna North American Real Estate Securities investiert in mindestens 30 verschiedene Immobilienaktien, v.a. REITs. mit einem Marktwert von mehr als 100 Milliarden US-Dollar.
Ein REIT ist ein börsennotiertes US-Immobilienunternehmen und muss u.a. mindestens 90% seiner Erträge ausschütten. Dafür sind die Unternehmen von der Steuer befreit! Für den Anleger ist dies eine Art staatliche Garantie, dass die erwirtschafteten Gewinne bei ihm ankommen.
Immobilienaktiengesellschaften investieren in allen Bereichen des Immobilienmarktes. Dazu zählen vor allem Büros, Industrieimmobilien, Lagerhäuser, Einkaufszentren, Wohnimmobilien aller Art und Hotels. In geringerem Umfang investieren sie auch in Kinos, Golfplätze, Restaurants, Krankenhäuser, Senioren- und Pflegeheime.
Immobiliaktiengesellschaften sind nicht regional fokussiert, sie sind über ganz Nordamerika verteilt.
REITs gibt es in den USA seit mehr als 35 Jahren. Die zur Zeit rund 200 börsennotierten REITs halten Immobilien im Wert von über 250 Milliarden US-$ und sind somit in den meisten Regionen die dominanten Marktteilnehmer.



Nicht einmal, sondern zweimal gewinnen. Die Dividende machts möglich!
REITs erzielten in den vergangenen 20 Jahren eine Gesamtrendite von über 13 % pro Jahr. Das eingesetzte Kapital hat sich in diesem Zeitraum auf mehr als das 20fache erhöht.
Die Unternehmen erzielen, wie die Besitzer einzelner Immobilien, Erträge durch Mieteinnahmen und internes Wachstum durch Wertsteigerung, die aus Mieterhöhungen resultieren.
Wer in REITs investiert, muss nicht allein darauf hoffen, in Zukunft durch Kursgewinne einen Ertrag zu erzielen. Das eingesetzte Kapital wird jährlich auch sehr attraktiv verzinst (7-8%). Die Dividendenrendite ist mehr als fünfmal höher, als bei vielen Aktiengesellschaften.
Daraus erklärt sich, weshalb der REIT-Markt in den vergangenen 20 Jahren gegenüber Einzelobjekten und geschlossenen Fonds im Durchschnitt eine mehr als 3% höhere Rendite erzielte





Von Profis für Profis - mit REITs in bester Gesellschaft.
Institutionelle Großanleger (Versicherungen, Banken, Pensionsfonds,...) halten rund die Hälfte aller REIT-Anteile. Anleger im Lacuna First US-REIT befinden sich somit in bester Gesellschaft.
Diese Großanleger hätten die Möglichkeit (Kapital und Know-how) direkt in Immobilien zu investieren. Trotzdem verkaufen sie laufend Einzelimmobilien und ganze Immobilienportfolios an REITs und erhalten im Gegenzug deren Anteile.
Grund: Geringere Risiken durch Streuung und höhere Renditen durch Spezialisierung sind sogar mit Milliardeninvestitionen nicht gleichzeitig erreichbar. Hierzu ist eine Größenordnung erforderlich wie sie nur der REIT-Markt bietet.
Am 03.07.2000 wurde der Anlageberaters des DG Lux Lacuna North American Real Estate Securities Fonds (alter Fonds-Name: DG Lux Lacuna First US-REIT Fonds) vollzogen. Der neue Berater ist die EUROPEAN INVESTORS INC. <p_euro.htm> aus New York, einer der führenden auf die Verwaltung von US-REIT-Depots spezialisierten Portfoliomanager.
Die durchschnittlichen jährlichen Kursgewinne der verwalteten Fonds waren um mehr als 3% besser als der Vergleichsindex (NAREIT-Index). Desweiteren erhielt EUROPEAN INVESTORS bereits zwei mal einen Micropal Award (den Oskar der Investmentbranche) für die beste Performance.
EUROPEAN INVESTORS verwaltet 4 europäische und einen US-domizilierten REIT-Fonds mit einen Vermögen von ca. 2,2 Milliarden US-Dollar.
Wir sind sicher, mit diesem Partner den Experten im REITs Sektor gefunden zu haben.




Der sichere Hafen für risikoscheues Kapital
REITs schwanken anders als Aktien, sie sind daher eine hervorragende Depotergänzung und können das Risiko eines Aktienportfolios deutlich senken (geringe Korrelation von 0,3).
REITs schütten im Durchschnitt mehr als das Dreifache von Aktien aus. Nicht zuletzt deshalb sind Kursschwankungen von REITs nur rund halb so hoch wie die von Aktien. Der Betawert beträgt lediglich 0,4.
Die aktuelle Bewertung von REITs ist sehr moderat, sie liegt deutlich unter der von Aktien; der Multiplikator (Kurs-Gewinn-Verhältnis, KGV) liegt bei lediglich rund 8 im Gegensatz zu über 20 im Durchschnitt der Aktien weltweit. REITs sind somit um ca. 60% günstiger als Aktien.
Der REITs- Markt bewegt sich meist sehr langsam, hektische Kursschwankungen bleiben aus. Somit dauern Stärke- und Schwächeperioden über einen langen Zeitraum an.
Deshalb sollte ein Anlagehorizont von 5 bis 10 Jahren vorhanden sein, um den Anlageerfolg in Schwächeperioden nicht zu gefährden.





Es war selten so einfach, in US-Immobilien zu investieren.
Für den Anleger fällt weder ein Verwaltungsaufwand an, noch muss er eine US-Steuererklärung abgeben.
Der Lacuna Lacuna North American Real Estate Securities Fonds ist auf die individuellen Wünsche des Anleger zugeschnitten: Die Mindestanlage beträgt lediglich 3.000 Euro. Nach- und Rückzahlungen sind jederzeit möglich.
Mittels Ansparplan kann laufend Kapital angespart werden; die Sparplanraten (mind. 125 €) können jederzeit erhöht werden. Es kann zwischen monatlichem oder vierteljährlichem Einzug gewählt werden.
Durch einen Auszahlplan kann laufend Kapital (z.B. für die zusätzliche Altersversorgung) entnommen werden.
Der Lacuna North American Real Estate Securities ist somit eine pflegeleichte Form in Immobilen zu investieren.




Quelle: http://www.lacuna.de

Grüße

Torsten

[duessel]

@torstellino:
Sehr interessanter Thread. Hast recht, sollte nicht im Fondsthread untergehen.
Muß alles erst mal in Ruhe lesen, aber eine Anmerkung zum Lacuna NA Real Estate (939943), weil der hier erwähnt wird. Laut der Zeitschrift "Der Fonds" sieht die Performance wie folgt aus:

aufgelegt am 18.04.97
Rendite p.a. seit Auflegung: 2,7 %
Rendite 3 Jahre: -10,5 %
Rendite laufendes Jahr: 9,2 %

AA: 5 %
Verwaltungsgebühr 1,75 %

Wenn diese Zahlen stimmen, sehe ich keinen überzeugenden Grund, in diesen Fonds zu investieren. Die Zahlen basieren übrigens auf dem Stand vom 15.05.01.

Gruß

duessel

[wienerin]

erstmal danke für die mühe, torsten!
ich hab mir mal die 10 grössten aktienpositionen im o.g. fond etwas näher angesehen (in klammer kürzel, für jene, die selbst noch recherchieren wollen - meine infos hab` ich von yahoo): http://finance.yahoo.com => kürzel eingeben, dann auf "profile".
so mich mein bitschininglisch nicht ganz im stich gelassen hat - daneben der immobilienbereich, in dem der trust tätig ist:

Equity Office Properties (EOP) - Büros
Apartment Inv. (AIV) - appartments, wohnhäuser
Equity Resident Properties (EQR) - wohnhäuser, ETW
Boston Properties (BXP) - full service (bau, verwaltung, finanzierung, ...)
Kimco Realty (KIM) - shopping-center
Prologis Trust (PLD) - industrie
Vornado Realty Trust (VNO) - büro, einzelhandel, handelsmärkte, kühlhäuser)
AMB Prop. Trust (AMB) - industrie
Starwood Hotels & Resorts (HOT) - hotels
Public Storage Inc. (PSA) - lager, business-parks

kürzel ---- (52-wochen hoch/tief) ----- akt. kurs ---- KGV ---- div. ------ div-rend.

EOP ------------ 26,20/33,50 ------------ 30,06 ------ 19,44 ----- 1,80 ------ 5,94%

AIV ------------ 39,25/50,125 ----------- 47,40 ------ 173,54 ---- 3,12 ------ 6,49% (ich nehme an, beim KGV liegt ein komma-fehler vor)

EQR ------------ 44,50/57,50 ------------ 55,20 ------ 15,57 ----- 3,26 ------ 5,88%

BXP ------------ 36,00/44,875 ----------- 40,58 ------ 19,08 ----- 2,32 ------ 5,72%

KIM ------------ 39,00/47,35 ------------ 46,75 ------ 15,87 ----- 2,88 ------ 6,16%

PLD ------------ 19,438/24,688 ---------- 22,32 ------ 23,90 ----- 1,38 ------ 6,18%

VNO ------------ 33,063/40,75 ----------- 39,12 ------ 17,64 ----- 2,12 ------ 5,42%

AMB ------------ 22,50/26,063 ----------- 25,15 ------ 16,77 ----- 1,58 ------ 6,28%

HOT ------------ 25,688/40,89 ----------- 35,22 ------ 17,84 ----- 0,80 ------ 2,25%

PSA ------------ 21,125/30,50 ----------- 29,43 ------ 21,24 ----- 0,88 -----2,95%

ein sektor, der durch sehr hohe div-rend. auffällt ist healthcare (nicht im fond vertreten, hab ich zufällig gefunden):

HCN ------------ 15,938/24,85 ----------- 24,28 ------ 13,50 ----- 2,34 ------ 9,64%
HCP ------------ 26,125/36,80 ----------- 35,16 ------ 17,65 ----- 2,34 ------ 9,64%
HR ------------- 17,25/26,76 ----------- 26,45 ------ 14,50 ----- 2,30 ------ 8,70%

optionen gibt es auf EOP, EQR, HOT, PSA und HCN.
mein favorit: HCN => die bevölkerung wird immer älter, braucht im alter entsprechnede versorgung, halte ich für einen wachstumsmarkt. eine dividendenrendite von fast 10% ist für eine aktie fast schon unglaublich.
werde dieses ding im auge behalten und ev. demnächst mal einen put verschreiben. mal sehen.

schönen tag euch allen,
ulrike

[HHanseat]

Hallo Thorsten,

ein sehr schöner Beitrag! Immobilien als Depotbeimischung finde ich sehr interessant, aber in dem Bereich möchte ich ungern ein Währungsrisiko eingehen. Gibt es den REITs vergleichbare Vehikel auch im Euroraum, oder ist man da auf die klassischen Immo-Fonds angewiesen?

HHanseat

[torstelino]

@HHanseat,

ich taste mich auch erst an dieses Thema.
Zu Deiner Frage stelle ich Dir mal folgendes hierein,
was ich auf http://www.eccorealestate.com/deutsch.html gefunden habe:

1. USA - GUTE RAHMENBEDINGUNGEN

Rechtliche, politische und wirtschaftliche Klarheit sowie Stabilitaet
Enormes Wirtschaftswachstum seit 1990
Unterbewertung des Dollars
Verschiedene Visamoeglichkeiten
Gutes Klima, meteorologisch und politisch


2. USA - ATTRAKTIVER IMMOBILIENMARKT

Relativ niedrige Preise und relativ hohe Renditen
Interessante steuerliche Aspekte
Kapitalsicherung
Regionale, nationale und waehrungsmaessige Diversifikation
Weite und Tiefe der Maerkte


3. EUROPA - ALLGEMEIN

Unsicherheit bezueglich der Entwicklung und Folgen des EURO
Politische und wirtschaftliche Unklarheiten
Integrationsprozess vieler Zuwanderer aus verschiedenen Laendern


Deutschsprechende Investoren aus dem Europaeischen Raum achten zunehmend auf
gute Renditen und Wertsteigerung - anstatt auf hohe Sonderabschreibungen.
Ausgewaehlte Objekte zu marktgerechten Preisen in Verbindung mit ertragsorientierten Nutzungskonzepten und in strategisch zukunftstraechtigen Standorten gelegen, bilden
die Platform fuer einen guten Anlageerfolg. Dies und die positiven fundamentalen
US-wirtschaftlichen Rahmendaten und insbesondere die steuerlichen Aspekte haben
wesentlich zu gesteigerter Nachfrage fuer Investitionen im US-Immobilienbereich
beigetragen. Das inzwischen hohe Markt-Niveau fuehrte in vielen Bereichen bereits zu
erheblichen Neuentwicklungen und Neubauten.


Grüße

Torsten

[torstelino]

noch mal ich:@duessel, ein etwas älterer Artikel,
aber für die Langfristinvestoren aussagekräftig:

In der Wertentwicklung sowohl im 5-Jahres- wie auch im langfristigen 20-Jahresvergleich schlägt der Immobilienindex NAREIT ( National Association of Real Estate Investment Trust Equity ) den amerikanischen Aktienindex S & P 500 und deutsche offene Immobilienfonds um Längen. Hinzu kommen für deutsche Anleger noch Währungsgewinne, wenn der Dollar gegenüber der DM steigt. Die Erfahrung der letzten Jahre zeigt, daß der NAREIT-Index nur halb so stark schwankt wie der S & P 500. Wenn also eine größere Abwärtsbewegung im Aktienmarkt zu verzeichnen ist, würde ein Immobilienaktienfonds nur die Hälfte an Wert nachgeben. Man verliert also mit Immobilienaktienfonds in schlechten Marktphasen viel weniger als mit Aktien.

Die Gesamtrendite der REITs, Kurssteigerungen und Dividenden zusammen betrachtet, liegt bei durchschnittlich 16,13 % pro Jahr.

Der deutsche Anleger hat die Möglichkeit, REITs direkt zu kaufen und sich dadurch die Kosten für das Fondsmanagement und den Ausgabeaufschlag zu sparen. Diese Vorgehensweise ist jedoch absolut nicht empfehlenswert, da dem Anleger schlicht die Marktkenntnis in den USA fehlt.



Und noch mal eine Begriffsbestimmung:

Real Estate Investment Trust (REIT):
Börsennotierte US-Aktiengesellschaft, die zu mindestens 75% ihres Kapitals in Immobilien investiert. Parallel dazu müssen 75% des Bruttogewinnes aus Mieteinnahmen von Immobilien stammen. Diese Form der Immobilienholdings gibt es seit 40 Jahren. Derzeit notieren an den
US-Börsen 300 Gesellschaften, die Immobilien im Wert von rund 61 Mrd. $ halten. Weitere Kennzeichen:
• 95% ihrer erwirtschafteten Erträge müssen die REITs an ihre Anteilseigner ausschütten.
• Durchschnittsrendite in den letzten 25 Jahren 12,8%
• Geringe Kursschwankungen
(Schwankungsbreite im Vergleich zu Industrieaktien das 0,43-fache)
• Die Zahl der Aktionäre muss mindestens 100 betragen
• Kein Aktionär darf mehr als 49% des Aktienstocks halten
• REITS unterliegen nicht der amerikanischen Körperschaftssteuer

Die REITs-Erträge unterliegen allerdings einer Quellensteuer von 30%, die in bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen für deutsche Anleger auf 15% reduziert wird. Allerdings können auch diese mit der zu zahlenden Einkommensteuer verrechnet werden.
Neben der direkten Beteiligung über Aktien gibt es REIT-Fonds. Diese lohnen sich für deutsche Anleger in der Regel nur dann, wenn sie in der Bundesrepublik zum Vertrieb zugelassen sind. Kursgewinne aufgrund des Wechselkursverhältnisses zwischen Dollar und EURO sind steuerfrei.

Grüße

Torsten

[Forticus]

ich habs zwar nicht so mit Immos,
aber dieser thread ist sehr lehrreich,
eine bereicherung, danke.


REIT (ticker: ) HCN

.......... Kurs ... Gewinn
1999 .... 15,13 ... 2,21
2000 .... 16,25 ... 1,91
2001 .... 24.40 ... 1,8

Quelle: profiles.wisi.com / -> Analysis Summary

Ist das bei REITs etwa so wie bei Rentenpapieren,
wo die Kurse steigen, wenn die Renditen fallen ?
(habe ich auch nie richtig kapiert)

Gruß
Forticus

[torstelino]

Guten Morgen an alle,
habe ich soeben auf http://www.fortunecity.de/kraftwerk/lindenberg/269/geld/reit… gefunden.


Grüße

Torsten

[wienerin]

3 weitere interessante REITs

hab mal mit filter gearbeitet:
marktkapitalisierung > 1 milliarde USD, div-rend. > 8%

die dividendenstärksten titel:

FCH fel cor lodging trust inc.

kürzel ---- (52-wochen hoch/tief) ----- akt. kurs ---- KGV ---- div. ------ div-rend.

FCH ------------ 19.875/24.94 ------------ 22,12 ------ 77,61 ----- 2,20 ------ 9,95% (KGV jenseits von gut & böse!)

HPT ------------ 20,25/30,35 ------------ 28,35 ------ 13,37 ----- 2,84 ------ 10,02%

NXL ------------ 11,813/17,99 ------------ 15,88 ------ 14,02 ----- 1,65 ------ 10,39%

na - die beiden letztgenannten gefallen mir schon ganz gut.
grüsse aus wien,
ulrike, die mit REITs herumspielt

[Forticus]

Wenn die REITS fast den gesamten Gewinn ausschütten,
dann können sie doch eigentlich nicht expandieren.
Oder werden Re-Investitionen hier als Renovierungskosten
vor Gewinnen abgezogen?

Und falls die Firmen (eine einzige Immobilie ist ja auch schon
eine Firma für sich) alles ausschütten, wie kann man dann
einen zukünftigen Wert einer Immobilie ermitteln?
Einfach mit der Inflationsrate auf 10 oder 20 Jahre hochrechnen?

Gruß
Forticus

[wienerin]

für ute!

[torstelino]

Die Deutschen lieben die Immobilie und bauen auch schon einmal etwas sinnlos in die Gegend, wo es dann unrentabel leer steht. Eine Gewinn bringende Alternative ist dagegen kaum bekannt: REITs weisen langfristig eine höhere Rendite auf als offene Immobilienfonds.

Den deutschen Anleger verbindet eine seltsame Liebesbeziehung zur Immobilie. Gebaut wird gerne, manchmal auch da, wo es alles andere als rentabel ist – eine Vielzahl von leerstehenden Einkaufszentren auf der grünen Wiese lässt da grüßen. Wer nicht direkt in eine Immobilie investieren will oder kann, kauft des Öfteren schon einmal einen offenen Immobilienfonds. Eine andere Alterative ist in Deutschland allerdings kaum bekannt: Der US-amerikanische Real Estate Investment Trust, kurz REIT genannt.

Immerhin 12 Prozent pro Jahr hat man mit den US-Immobilienaktien in den letzten 20 Jahren im Schnitt verdienen können – ein Wert, von dem die offenen Immobilienfonds n! ur träumen können. Viele der REITs macht vor allem eine stabil hohe Dividendenausschüttung von 7 Prozent interessant. Dies liegt daran, dass die Gesellschaften 90 Prozent ihres Gewinnes ausschütten müssen; im Gegenzug dazu sind sie von der Einkommenssteuer befreit. In den letzten 20 Jahren haben die REITs im Schnitt lediglich in vier Jahren spürbare Kursverluste hinnehmen müssen, in zwei Jahren leichte Verluste. Die Kursentwicklung der REITs läuft dabei relativ unabhängig vom Rest der Börse; die sogenannte Korrelation liegt bei 0,25 gegenüber großkapitalisierten Standardwerten.

Trotzdem sind Gesellschaften wie Equity Office Properties oder Kimco Realty in Deutschland weitgehend unbekannt. Letztere wird auf Euro-Basis zum Beispiel an der Berliner Börse gehandelt, allerdings nahezu ohne Umsätze. An der US-Börse ist dies anders: Dort werden die rund 200 REITs täglic! h mit einem Gesamt-Volumen von 300 Mio. Dollar und mehr gehandelt. Das Volumen hat sich in en letzten Jahren kontinuierlich erhöht, eine tägliche Möglichkeit zum Kauf und Verkauf der Aktien an der Heimatbörse ist auf Grund der Liquidität gewährleistet.

Die derzeitige Marktkapitalisierung der REITs liegt rund 5 Prozent über dem Wert der Immobilien, in welche die Unternehmen investiert haben. Damian von Stauffenberg von European Investors, Fondsberater des Lacuna North American Real Estate hält „diesen Wert für gerechtfertigt“ und verweist auf eine historische Spanne von minus 10 bis plus 15 Prozent. Der Branchenexperte will auch nicht ausschließen, dass sich die aktuelle Bewertung nicht noch erhöht. Nach der High-Tech-Baisse suchen Investoren nach dividendenstarken Papieren und finden diese im REIT-Sektor. Seine Einschätzung für den Sektor ist derzeit „neutral“, wobei er! allerdings vor allem vor so genannten „Junk-REITs“ warnt, deren Kurse in letzter Zeit extrem stark angezogen sind – bei manchem bis zu 50 Prozent im laufenden Jahr.

REITs investieren in ein breit gestreutes Portfolio von Immobilien. AIMCO zum Beispiel hat rund 360.000 Appartements im Bestand. Dem größten REIT, die bereits genannte Equity Office Properties mit einer Marktkapitalisierung von 10 Mrd. Dollar, gehören knapp 300 Objekte. Kimco hat in 500 Objekte investiert, die sich auf 41 US-Bundesstaaten verteilen. Prologis hat unter seinen 1.600 Objekten auch Immobilien in Köln, Dortmund, München und Düsseldorf im Bestand. Die Immobilien haben dabei ein breites Spektrum: Von Büroimmobilien über Appartements und Einkaufszentren bis zu Friedhöfen haben die REITS vieles im Programm. Von Stauffenberg favorisiert derzeit den Office-Sektor, die Investments in sogenannte Shopping-Malls – vergleichbar mit „überdachten Innenstädten großer Städte“ – könnten in Z! ukunft weiter aufgestockt werden.

Investiert wird dabei nicht in die aus Deutschland berühmten Objekte auf der „grünen Wiese“. Werner Engelhardt, Geschäftsführer von Lacuna: „Generell tendieren REITs zu einer konservativen Finanzierung und meiden eher spekulative Investments“; Lehren aus der Immobilienkrise in den USA Anfang der 90er-Jahre. Dazu kommt eine umfangreiche und transparente Berichterstattung der Firmen, zu der sie gesetzlich verpflichtet sind. Bei offenen Immobilienfonds hat der Investor lediglich alle sechs Monate anhand des Rechenschaftsberichtes die Möglichkeit, das Investmentportfolio zu beurteilen.



Autor: Michael Barck (© wallstreet:online AG) 14:49 06.09.2001
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Grüße

Torsten

[Thosa]

Für alle die nicht unbedingt in die USA investieren wollen und trotzdem eine Immobilienanlage suchen wären evtl. offene Immobilienfonds interessant.

Ich hab mal bei Feri Trust geschaut und finde den CS Euroreal sehr interessant. Gleichbleibende Performance über die letzten 5 Jahre und Teile der Ausschüttung sind steuerfrei.

Auf www.csam.de/ gibts dann weitere Infos

[agabimu]

Hallo Reits-Fans,

seit ich im Juni in den Morgan Stanley US Real (986755) investiert habe, erfreut er mich nicht. Ich fürchte, ich habe wieder mal den Hochpunkt erwischt und der Dollarverfall kam auch noch dazu. Aber er ist ja als Langfristinvest gedacht.

Der CS Euroreal ist ja als offener Immobilienfonds ein wenig anders von der Konzeption und wurde in letzter Zeit (weil er auch nicht mehr so gut performt) von mehreren Seiten ohne AA als Geldmarktkontoersatz angeboten. Eine Alternative (deren Performance ich aber jetzt nicht nachgeschaut habe, ich glaube, sie ist auch nicht so toll) wäre der Ellwanger & Geiger Immobilienaktien Europa (940739 glaube ich).

Liebe Grüße, Jacqueline

[southbound]

Hallo REIT ler!



http://www.forbes.com/finance/mktguideapps/compinfo/Companie…

[southbound]

Neues High UHT

[torstelino]

Hallo an alle,

vielleicht auch eine Alternative:

Offene Immobilienfonds legen das Geld vieler Anleger (bei HAUS-INVEST über 280.000) in gewerblichen Immobilien an. Beteiligen können Sie sich bei HAUS-INVEST schon ab DM 100 / Euro 50 monatlich. Die Mieterträge und Wertsteigerungen der Gebäude sowie die Zinsen auf die liquiden Anlagen des Fonds speisen den Jahreserfolg. Einmal jährlich erfolgt abhängig vom Ertrag eine Ausschüttung an die Anleger. Den besonderen Pfiff gibt der steuerfreie Anteil der Ausschüttung (im Geschäftsjahr 2000/2001 über 70%). Anteile können jederzeit zum aktuellen Rücknahmepreis an den Fonds zurückgegeben werden. Eine Summe von Vorteilen, die sich rechnet

Die Strategie

Die Anlage erfolgt vorwiegend in hochwertigen gewerblichen Immobilien mit gutem Entwicklungspotential in 1A-Lagen. Der geographische Schwerpunkt liegt dabei in den wirtschaftlich interessantesten Regionen Deutschlands und weiteren Ländern der Europäischen Union.
Das Angebot an renditestarken und langfristig interessanten Gewerbeimmobilien ist in Deutschland zur Zeit knapp, im Ausland dagegen noch günstig.


Die aktive Umsetzung der auf europäische Anlagen ausgerichteten Anlagestrategie führt zum Erfolg. So konnten z.B. marktbedingte Verkehrswertrückgänge in Deutschland durch Werterhöhungen der ausländischen Fondsobjekte mehr als ausgeglichen werden. Außerhalb Deutschlands wurde bisher in Großbritannien, den Niederlanden, Österreich, Portugal, Frankreich, Italien und Spanien investiert.


Nach eingehender Analyse werden weitere Investitionen in Ländern der Europäischen Union (EU) in Betracht gezogen.
Für dieses auf die EU erweiterte Engagement sprechen mehrere Gründe:
bessere Streuung des Immobilienbestandes
Nutzung unterschiedlicher Immobilienmarkt- und Wirtschaftszyklen
zum Teil höhere Renditen als in Deutschland
günstigere steuerliche Möglichkeiten als im Inland

Die WKN ist die 980 701.



Das ist der Chart.

Was haltet Ihr denn davon ??

Grüße

Torsten

[HHanseat]

Hallo, Torsten!

Zu diesem Fonds habe ich gerade eine aktuelle Mitteilung gefunden, interessiert dich vielleicht:

vwd Fondsportrait/HAUS-INVEST
26.10.2001 um 14:33
Immobileinfonds HAUS-INVEST setzt auf Südeuropa


Frankfurt (vwd) - Immobilienfonds erleben auf Grund ihrer zwar niedrigen aber dafür stetigen und risikolos positiven Wertentwicklung in diesen Monaten regen Zulauf. So flossen dem ausschließlich in gewerblich genutzte Objekte investierenden HAUS-INVEST der Commerzbank-Tochter Commerz Grundbesitz-Investementgesellschaft mbH (CGI) allein in diesem Jahr bis Ende September netto 1,2 Mrd EUR zu. "Das sind 30 Prozent der Gesamtmittelzuflüsse in der Immobilienfondsbranche hierzulande", erklärt Bärbel Schomberg, Fondsmanagerin und Geschäftsführerin der für den Fonds gegründeten CGI.



Und der Erfolg scheint den Anlegern recht zu geben: Den Analyseergebnissen der Researchgesellschaft Feri Trust zufolge führt der HAUS-INVEST mit 6,6 Prozent in den vergangenen zwölf Monaten bis Ende September das Feld der 17 deutschen Immobilienfonds mit einer Mindestlaufzeit von einem Jahr an. Das regionale Schwergewicht hat Schomberg derzeit auf Großbritannien mit 26,5 Prozent gelegt. Danach folgt Deutschland (25,3 Prozent), die Niederlande (19,3) und Frankreich (18). Damit ist der HAUS-INVEST zu rund 75 Prozent im EU-Ausland investierte.



Zu den Vorzeigeimmobilien im Fonds zählen das "Eurotheum" in Frankfurt, in dem unter anderem die Europäische Zentralbank residiert, oder das 500 Mio DEM teure "Europlaza" in Paris, das an bekannte Unternehmen wie France Telecom vermietet ist. Derzeit setzt Schomberg verstärkt auf Einzelhandelsobjekte in südeuropäischen Ländern, wie Italien und Portugal, da es dort großen Bedarf gebe. Doch sei der Einzelhandel im jetzigen wirtschaftlichen Umfeld sehr anfällig, so dass man auf einen gesunden Mix hochqualitativer Mieter achten muss", weiß die Expertin.



Bei Bürogebäuden, in die sie überwiegend investiert, versuche sie möglichst moderne flächeneffiziente Immobilien im Bestand zu halten. Um Bauplan und Mieterstruktur beeinflussen zu können, steigt Schomberg zudem oft frühzeitig mit dem Kauf von Grundstücken ein. Positiv sehe sie den Frankfurter und den Münchner Immobilienmarkt. "Die EU-Märkte außerhalb Deutschlands werden dagegen nicht mehr so dynamisch wie in der Vergangenheit wachsen", prognostiziert Schomberg. +++ Simone Apel


vwd/26.10.2001/sap/sam



HHanseat

[torstelino]

Eine REITs-volle Alternative

US-Anleger entdecken offene Immobilienfonds (REITs). Diese warten mit einer ordentlichen Performance auf - obwohl sich der Immobilienmarkt auch in den USA schwert tut.

NEW YORK. Aktien bereiten Anlegern zur Zeit wenig Freude, und so stellt sich die Frage: Wohin mit dem Geld oder zumindest dem, was der Niedergang der Kurse übrig gelassen hat? Auf der Suche nach Alternativen haben Investoren in den USA offene Immobilienfonds wieder entdeckt – so genannte Real Estate Investment Trusts (REITs) erfreuen sich wachsender Beliebtheit.

Kein Wunder, denn die REITs können mit einer ordentlichen Performance aufwarten. Im Jahr 2000 erreichte die Rendite beeindruckende 29 %, im vergangenen Jahr schafften sie immerhin 11,5 %. Und dass, obwohl sich die Wirtschaft in einer Rezessionsphase befand und auch der Immobilienmarkt nicht gerade Glanzzeiten erlebt.

Was verbirgt sich hinter den REITs? Es handelt sich um börsennotierte Aktiengesellschaften, die Immobilien managen, kaufen und verkaufen sowie Grundstücke bebauen und vermarkten. Es gibt drei Kategorien:


Equity REITs investieren direkt in Immobilien. Die Einkünfte kommen zum großen Teil aus den Mieteinnahmen.
Mortgage REITs sind auf das Geschäft mit Hypotheken spezialisiert. Sie reichen sowohl selbst Hypothekendarlehen aus oder beteiligen sich an immobiliengesicherten Krediten. Ihre Einkommensquelle sind die Zinsen.
Hybrid REITs stellen eine Mischform dar.

Die Immobilien-Gesellschaften blicken auf eine lange Tradition zurück. Bereits Ende des 19. Jahrhunderts nutzten Anleger diese Aktien, um Steuervorteile zu nutzen. Das ist für US-Anleger noch immer ein großer Anreiz in REITs zu investieren. Denn die Gesellschaften werden nicht wie andere Unternehmen besteuert, ihnen bleibt die Körperschaftssteuer erspart. Sie sind per Gesetz verpflichtet, mindestens 90 % des zu versteuernden Einkommens an die Anteilsinhaber auszuzahlen. So können sich REITs-Anleger über eine durchschnittliche Verzinsung von 7,5 % freuen. Das entspricht etwa dem Fünffachen der durchschnittlichen Dividendenrendite der S&P 500-Unternehmen.

Auf der Plusseite können die REITs im Vergleich zu „regulären“ Aktien mit mehr Stetigkeit aufwarten. Die Anteile zeigen sich weniger anfällig gegen Ausschläge am Aktienmarkt. Die relative Beständigkeit ergibt sich daraus, dass die Einnahmen aus Miete und Zins regelmäßig fließen. Vorteilhaft für die Gesellschaften sind die in den USA üblichen langfristigen Mietverträge im kommerziellen Bereich. Die Marktkapitalisierung der gesamten Branche entspricht 3 % des Gesamtmarktes.

Allerdings drohen auch REITs-Anlegern Fallen. Ende der 90er Jahre geriet der Sektor in die Krise. Zu viele Bauflächen wurden neu ausgewiesen, eine Bebauung war in vielen Fällen nicht mehr rentabel. Der Einbruch des Tourismus nach den Terroranschlägen bereitet auch den auf Hotels und Ferienanlagen spezialisierten Trusts Probleme – im Durchschnitt betrug das Ertragsminus 10 %. Unter Druck kam auch Branchenschwergewicht Host Marriott, dem Luxushotels gehören, die von den Ketten Marriott, Ritz-Carlton, Hyatt, Four Seasons und Hilton betrieben werden. Die Dividende für das vierte Quartal fiel aus, nach einem Einbruch im operativen Ergebnis. Analysten sehen jedoch gerade in diesem Bereich spekulative Chancen. Bei einer Erholung sollte Marriott Host überproportional profitieren, sagt Mike Rietbrock von Salomon Smith Barney. Sein Warnhinweis: Das Unternehmen trage eine hohe Schuldenlast.

Mit REITs lassen sich nach wie vor Renditen über 7 % erwirtschaften, das gelingt sonst fast nur mit Junk-Bonds. Doch die Trusts können im Gegensatz zu den Herausgebern von Anleihen die Dividende streichen. Das gehört zu den Risiken, die der Anleger in Kauf nehmen muss. Nach Ansicht von Barry Vinocur, Chefredakteur des Branchendienstes Realty Stock Review, hält sich diese Gefahr jedoch in Grenzen: „ Die Einkünfte müssen schon um 15 bis 20 % fallen, bevor das passiert.“ Marktkenner erwarten selbst für das schwierige Jahr 2003 ein Wachstum von 3 bis 5 %. Noch optimistischer ist Keith R. Pauley von LaSalle Investment Management: „12 % Gesamtertrag sollten REITs durchschnittlich bringen.“

Wer als Anleger eher konservativ eingestellt ist, sollte bei den Immobilientrusts auf die Großen zurückgreifen, so der Rat der Experten. In dieser Gewichtsklasse waren im ersten Quartal Marriott Host, Simon Property Group sowie Public Storage Inc. die jeweils ertragsstärksten ihrer Sparte. Einkaufszentren sind das Fach von Simon Property und mit den Shopping Malls hat das Unternehmen im ersten Quartal immerhin einen Gesamtertrag von 13,2 % eingefahren. Public Storage Inc. hat sich auf Lagerimmobilien spezialisiert. Der Trust kann mehr als einen satten Gesamtertrag von 12,2 % vorweisen. „Deren Bilanz ist kugelsicher“, sagt Analyst Jim Sullivan von Green Street Advisors. Das dürfte Enronitis-geschädigte Aktienanleger besonders gerne hören.

Deutsche Privatanleger können REITs direkt kaufen, auf die Erträge kommt die Quellensteuere von 30 %. Eine Direktanlage ist aber aus nur bedingt empfehlenswert: Gute Kenntnisse des US-Immobilienmarktes sind Voraussetzung. Wer sich an einem REITs-Investmentfonds beteiligt, reduziert das Risiko, muss aber in der Regel Fonds-Gebühren in Kauf nehmen.

© Wall Street Correspondents, Inc.



Von Heike Buchter und Constantina Smernos

wiwo.de

MfG

Torsten

[torstelino]

Immobilienaktien sind eine feine Sache – theoretisch. Sie kombinieren die Vorteile von Immobilien und Aktien, indem sie Solidität und stetigen Wertzuwachs versprechen und trotzdem schnell wieder zu Geld gemacht werden können.

WirtschaftsWoche-Redakteur Hauke Reimer



So weit die Theorie. Eine von der Branche gesponserte „Initiative Immobilienaktie“ bemüht sich, sie in die Köpfe der Anleger zu hämmern.

Die Realität ist deutlich trister. Viele Immobilienaktien vereinen nicht die Vorteile, sondern die Nachteile beider Anlageformen: Fällt die Börse, werden sie als Aktien eingestuft und fallen mit. Ziehen die Kurse an, schiebt sich die Immobilienkomponente nach vorn. Immobilienaktien bleiben zurück, weil Anleger lieber Technologie oder Finanzwerte kaufen.

Zwar liegt der Wert der im Portfolio gehaltenen Gebäude bei vielen Immobilienaktien deutlich über deren Börsenwert. Meistens ist dies aber zu Recht so. Der Abschlag ist eine Versicherungsprämie gegen zukünftige Risiken. Die gibt es immer wieder. Die Bonner IVG etwa wurde von ihrer Großaktionärin WCM mit in die Tiefe gerissen. WCM, zur Hälfte ebenfalls Immobiliengesellschaft, verspekulierte sich mit Commerzbank-Aktien und stürzte ab. Großaktionär Karl Ehlerding muss jetzt an Investoren verkaufen, um Kredite zu bedienen.

Erfolg scheint auch bei Immobilienaktien kaum planbar. Ehlerding-Widersacher Lutz Ristow konnte als Vorstandschef den Kurs der Immobiliengesellschaft RSE in den Neunzigerjahren mehr als verzehnfachen. Wer danach auf den „Ristow-Effekt“ setzte und sich in dessen neuer Gesellschaft TAG Immobilien einkaufte, hat auf Sand gebaut. Der Kurs der TAG, die Ende 2001 den Bau-Verein zu Hamburg schluckte, hat sich binnen Jahresfrist gedrittelt.

Die Deutsche Euroshop in der die Deutsche Bank Gewerbeobjekte gebündelt hat, konnte dagegen ihren Wert halten. Doch Vorsicht: Die Bank ist gerade dabei, sich aus der Aktie zu verabschieden.

Meiden sollten Anleger, die Immobilien ins Portfolio mischen wollen, auf jeden Fall die reinen Projektentwickler, also Firmen, die keine Altbestände haben. An der Börse war noch keiner erfolgreich. Den Negativrekord hält Uniprof, die im März 2002 an die Börse gingen – natürlich als krisensichere Immobilienaktie. Zehn Monate später war der Altbauvermarkter pleite.

HAUKE REIMER

ex wiwo.de