Grundsteuer in Mannheim - 500 Beiträge pro Seite

[Superreich]

Hallo liebe w:o´ler,

kann es wirklich sein, dass eine Eigentumswohnung mit 125 qm
in Mannheim-Wallstadt DM 847 Grundsteuer im Jahr kosten soll.
Das Grundstück ist 1414 qm und es sind 16 Wohnungen
darauf gebaut. Das erscheint mir etwas zu hoch.

Wer kennt sich hier aus.

Vielen Dank im voraus.

SR

[MartinLuther]

Kann schon sein. Kommt auf den Einheitswert an den das Finanzamt für die Wohnung festgesetzt hat. Dieser Einheitswert muss mann mit der Messzahl für Wohnungen (3,5 v. Tausend) multiplizieren. Das ergibt den Grundsteuermeßbetrag. Dieser wird mal dem gültigen Hebesatz der Gemeinde Mannheim multipliziert. Wenn es sich wirklich um 847 DM handeln sollte ist dieser real. Bei € käme er mir hoch vor.

[NATALY [VIP]]

Mir erscheint das zu hoch, denn die Grundsteuer ist hier doch wohl mit 16 zu multiplizieren (16 Wohnungen). 16 x 847 DM = 13.552 DM.

[NATALY [VIP]]

Der Hebesatz für die Grundsteuer B beträgt in Mannheim 400 %.

[NiemehrArm]

@NATALY wg # 3

Soweit ich weis, wird die Grundsteuer doch aus Einheitswert
x Messzahl (=Grundlagenbescheid) x Hebesatz der Gemeinde
(= Folgebescheid) berechnet.

Was ich jetzt nicht weis: wird der Einheitswert vom gesamten
Grundstück und dann bei WEG`s nach MEA`s auf die
einzelnen Wohnungen umgelegt, oder wird der EW gleich pro
Wohnung ermittelt?

Aber egal wie, Deine Brechnung in #3 würde ja unterstellen,
dass die Wohnungen in #1 alle gleich gross wären.

Gruss
NmA

[NATALY [VIP]]

"Die Abrechnung zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Wohnungseigentümer umfaßt stets einen wesentlichen Punkt nicht: Die Grundsteuer. Sie wird von der Kommune direkt beim Eigentümer erhoben."
Quelle:http://home.t-online.de/home/Bruehl_u_Partner/tips.htm

@NmA: Du hast natürlich recht: Meine Unterstellung, die ETWs seien alle gleich groß, muss nicht zutreffen. Trotzdem kommt mir die Grundsteuer etwas hoch vor, wenngleich der Hebesatz in Mannheim überdurchschnittlich hoch ist.

[Superreich]

Danke für die bisherigen Infos.

Es gibt unterschiedliche Wohnungsgrößen. Der Typ von der Stadt sagte, es kommt auch darauf an, wie die Ausstattung der Häuser ist (Wohnqualität), z.B. Sackgasse, Aufzug, Tiefgarage etc.

Dennoch erscheint es mit als zu teuer.

SR

[NATALY [VIP]]

Im Grundsteuerbescheid der Stadt Mannheim ist der MESSBETRAG (ab 2002 in EURO) und der HEBESATZ (in v.H.) angegeben. Aus der Multiplikation ergibt sich der STEUERBETRAG (in EURO).
Daneben müsste Superreich noch einen Bescheid des Finanzamts über den STEUERMESSBETRAG besitzen.
Wenn Superreich die hier großgeschriebenen Werte postet, könnte überprüft werden, ob hier ein Fehler ist.
Übrigens: Wenn der STEUERMESSBETRAG falsch sein sollte, müßte Einspruch gegen den Bescheid des Finanzamtes erhoben werden, nicht gegen den Grundsteuerbescheid der Stadt Mannheim.

[syncMasterDesaster]

Der Typ von der Stadt sagte, es kommt auch darauf an, wie die Ausstattung der Häuser ist (Wohnqualität), z.B. Sackgasse, Aufzug, Tiefgarage etc.

....DAS wäre MIR neu!

Wie hoch ist die Steuer?
Für die Berechnung der Grundsteuer aus dem Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert sind zwei Rechengänge erforderlich. Ausgehend vom Einheitswert/Ersatzwirtschaftswert, setzt das Finanzamt den Steuermessbetrag fest, der auch der Gemeinde mitgeteilt wird. Die Steuermesszahlen, die zur Berechnung des Steuermessbetrages auf den Einheitswert/ Ersatzwirtschaftswert anzuwenden sind, betragen

für Grundstücke in den alten Ländern je nach Art zwischen 2,6 v.T.und 3,5 v.T.,
für Grundstücke in den neuen Ländern -abgestimmt auf die deutlich niedrigeren Einheitswerte 1935 - je nach Art und Gemeindegruppe zwischen 5 v.T. und 10 v.T.,
für Betriebe der Land-und Forstwirtschaft einheitlich 6 v.T.
Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag den vom Gemeindeparlament beschlossenen Hebesatz an und setzt die Grundsteuer durch Grundsteuerbescheid fest. In den neuen Ländern wird die Grundsteuer noch nach der Ersatzbemessungsgrundlage Wohn- oder Nutzfläche in einem vereinfachten Verfahren pauschal berechnet und im Steueranmeldungsverfahren erhoben (§44 GrStG). Wegen der Autonomie der Gemeinden bei der Festsetzung der Hebesätze kann die Belastung von Gemeinde zu Gemeinde mehr oder weniger stark differieren. Der gewogene Bundesdurchschnitt der Hebesätze der Gemeinden insgesamt betrug im Jahr 2000 bei der Grundsteuer A (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) 278 Prozent und bei Grundsteuer B (Grundstücke 367 Prozent).

[NurmalsozumGucken]

Der Typ von der Stadt könnte durchaus Recht behalten, da sowohl im Ertragswertverfahren (§§ 78 BewG. ff.) als auch im Sachwertverfahren (§§ 83 BewG. ff.) bei der Ermittlung des Einheitswertes Erhöhungen und Ermäßigungen zu berücksichtigen sind. (Siehe auch Abschnitt 32 und 44 BewRGr)

[NATALY [VIP]]

"Bei der Berechnung der Grundsteuer B wird von einem Steuermeßbetrag ausgegangen, der durch Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermeßzahl) auf den Einheitswert zu ermitteln ist. Maßgebend für die Grundsteuer B sind die nach dem Bewertungsgesetz festgestellten Einheitswerte des Grundvermögens, die auf den Wertverhältnissen vom 1.1.1964 beruhen, und folgende Steuermeßzahlen:

- für Einfamilienhäuser für die ersten 75 000 DM 2,6 v.T.; für den Rest des Einheitswertes 3,5 v.T.,
- für Zweifamilienhäuser 3,1 v.T.,
- für alle übrigen bebauten oder unbebauten Grundstücke 3,5 v.T.


Durch Anwendung der durch Gemeindesatzung festgesetzten Hebesätze auf die Steuermeßbeträge wird die Grundsteuer B ermittelt und von den Gemeinden erhoben. Die Höhe der Hebesätze differiert von Gemeinde zu Gemeinde."
Quelle: http://www-zr.destatis.de/def/def0555.htm

[NATALY [VIP]]

Ein werterhöhender Umstand i.S. von § 82 Abs. 2 BewG liegt nicht vor:

"(2) Liegen werterhöhende Umstände vor, die in der Höhe der Jahresrohmiete nicht berücksichtigt sind, so ist der sich nach den §§ 78 bis 81 ergebende Grundstückswert zu erhöhen. Als solche Umstände kommen nur in Betracht

1. die Größe der nicht bebauten Fläche, wenn sich auf dem Grundstück keine

Hochhäuser befinden; ein Zuschlag unterbleibt, wenn die gesamte Fläche bei
Einfamilienhäusern oder Zweifamilienhäusern nicht mehr als 1.500 qm, bei
den übrigen Grundstücksarten nicht mehr als das Fünffache der bebauten
Fläche beträgt,
2. die nachhaltige Ausnutzung des Grundstücks für Reklamezwecke gegen
Entgelt."

[NATALY [VIP]]

Ebenso dürfte auch ein werterhöhender Umstand nach § 88 wohl nicht vorliegen:

BewG § 88 Ermäßigung und Erhöhung

(1) Der Gebäudesachwert kann ermäßigt oder erhöht werden, wenn Umstände tatsächlicher Art vorliegen, die bei seiner Ermittlung nicht berücksichtigt worden sind.

(2) Eine Ermäßigung kann insbesondere in Betracht kommen, wenn Gebäude wegen der Lage des Grundstücks, wegen unorganischen Aufbaus oder wirtschaftlicher Überalterung in ihrem Wert gemindert sind.

(3) Ein besonderer Zuschlag ist zu machen, wenn ein Grundstück nachhaltig gegen Entgelt für Reklamezwecke genutzt wird.

[NATALY [VIP]]

Außerdem ist der "Typ von der Stadt" für die Bewertung gar nicht zuständig, zuständig sind die Finanzämter.

[NurmalsozumGucken]

@Nataly
a.)Die Erhöhung bei Tiefgaragengrundstücken findet bei der Ermittlung des Bodenwertes (§ 84 BewG.)Berücksichtigung. Siehe: Kommentar Bewertungsgesetz - Rössler/Troll zu § 84 (19)BewG
b.) Zuschläge für Aufzugsanlagen betrifft u.a. Ermittlung des Gebäudewerts § 85 BewG. Die Zuschläge differieren zwischen den Personenaufzügen und Lastenaufzügen, Paternoster und dergleichen.Der ermittelte Zuschlag ist abhängig von der Anzahl der Haltestellen, der Nutzlast, der Ausführungsart usw.)Mehr dazu: Kommentar Bewertungsgesetz - Rössler/Troll zu § 85 (87) BewG
c.) Die Zuständigkeit richtet sich nach § 22 AO. Kein Mensch hat behauptet, dass der Stadtmensch zuständig ist.

Genaueres kann man sowieso nicht sagen, da man weder den Zuschnitt, die Bausubstanz und vieles andere von hier aus beurteilen kann.

[NiemehrArm]

@NATALY

Wenn ich richtig rechne, dann sieht die Rechnung aus #1
doch so aus:

Grundsteuer DEM 847,00
Messzahl 3,5
Hebesatz 400 für Mannheim

Dann ergibt sich ein Einheitswert von DEM 60.500
Ist das so unwahrscheinlich für eine EW mit 125 qm?

Gruss
NmA

[NATALY [VIP]]

Ich sehe derzeit aber nicht, dass hier die in § 76 Abs. 3 BewG genannten Voraussetzungen für die Anwendung des Sachwertverfahrens gegeben sind. Die §§ 84, 85, 88 BewG finden im Rahmen des Sachwertverfahrens Anwendung.

[NATALY [VIP]]

Ich finde, zunächst sollte Superreich mitteilen, welcher Einheitswert festgestellt wurde und ggf., ob das Sachwertverfahren zur Anwendung kam.

[01173]

#6

"...der Hebesatz in Mannheim überdurchschnittlich hoch..."

400% im Vergleich zu 660% in Berlin ist doch geradezu niedrig!

Wurde im Frühjahr von 600 auf 660% erhöht (SPD/PDS-Senat)und trifft in Berlin hauptsächlich die Mieter, da die Eigentumsquote vergleichsweise gering ist.