Werbungskosten bei Vermietung - 500 Beiträge pro Seite

[NATALY [VIP]]

Wenn die Wohnfläche im eigenen Haus zu groß ist, bietet sich doch an, etliche Zimmer zu vermieten, was aber idR mit erheblichen Kosten für Umbauten (z.B. eigener Eingang, eigenes Treppenhaus o.ä.)verbunden sein dürfte, die man steuerlich geltend machen möchte, zumal der Fiskus an den Einnahmen später beteiligt sein will. Frage: Kann man während der Umbauphase in den Räumen wohnen bleiben, die später vermietet werden sollen, oder hat dies zur Folge, dass die Kosten der selbstbewohnten Wohnung zugerechnet werden (Folge: steuerliche Unbeachtlichkeit)?

[BigWillow]

Hallo Nataly
Du kannst die Kosten für den Umbau und die Schaffung einer Abgeschlossenheit für den Bereich, der vermietet werden soll, meines Wissens (Immobilienfachwirt), als Werbungskosten nicht geltend machen!
Du hast die Möglichkeit, die Mehrkosten, für den Umbau, dem anteiligen Wert des Hauses, den Du linear abschreiben kannst, zuzurechnen.
Außerdem kannst Du Finanzierungskosten, Beschaffungskosten, Telefonkosten - auch im Zusammenhang mit dem Umbau, geltend machen (Nachweis ist klar, oder).
Ansonsten gelten die normalen Abschreibungsprocedere, wie bei einer sonstigen Vermietung - Aufrechnung der Zinsen gegen die Mieteinnahmen bzw. das Herunterrechnen des zu versteuernden Einkommensmit dem anteiligen Grundstückswert und dem Hauswert etc.
Reperaturkosten und Instandsetzungskosten für den vermietbaren Teil können natürlich abgesetzt werden.

Gruß Willow

[NATALY [VIP]]

Wenn die Wohnfläche unverändert bleibt, sind dann die Kosten nicht als Kosten der Instandhaltung und damit als Werbungskosten geltend zu machen?

[BigWillow]

Der Unterschied liegt in dem was von den Finanzämtern
als Instandhaltung bzw. Umbau verstanden wird.
Also wenn der neue Eingang als Instandhaltung deklariert
wird, wäre er absetzbar - nur: das Finanzamt würde bei einem Einfamilienhaus (z.Zt. nur eine abgeschlossene Wohnfläche im Haus) keine Eingangssanierung als Instandhaltung anerkennen. Würde nur der bestehende Eingang
verändert (zB Vorbau mit Trennwand und zwei Türen) wäre das bereits Umbau...
Alles was innerhalb der Wohnfläche renoviert wird würde ich
als Instandhaltung angeben - das Finanzamt kann kaum nachvollziehen, ob dort etwas schon bestanden hat oder nicht.
Außerdem gibt es für Instandhaltungskosten Obergrenzen - die ich jetzt leider nicht parat habe...
Ein gutes Steuerprogramm hat solche Angaben.

[NATALY [VIP]]

Ich hatte auch danach gefragt, ob ich während des Zeitraums der Instandsetzung der zu vermietenden Räume noch in diesen wohnen kann, oder ob dies dazu führt, dass das FA von einer Instandsetzung der eigenen Wohnung (steuerlich unbeachtlich) ausgeht.

[BigWillow]

Wenn es glaubwürdig dargestellt werden kann (Zeichnung der Erklärung beilegen) würde ich die Wohnfläche, die später alleine selbstgenutzt werden soll, kennzeichnen und die Instandhaltung auf die übrige Wohnfläche beziehen (die in der Erklärung ab dem Beginn der Renovierungsarbeiten nicht mehr genutzt wird) - das würde lästige Zweifel bei mißtrauischen Finanzamtsheinis beseitigen.
Ansonsten Mietausfall für den geräumten Bereich kann ohnehin nicht geltend gemacht werden, also wüßte ich nicht, warum bis zum Vermietungsbeginn die Räume, die instandgesetzt werden nicht genutzt werden dürften - auf keinen Fall dürfen sie nach der Instandsetzung noch genutzt werden, auch wenn sie nicht gleich vermietet werden können.
Mietausfall kann noch immer nicht geltend gemacht werden - ich würde es aber dann probieren - nach einer ersten Vermietung kann später bei einem kurzzeitigen Leerstand, Mietausfall geltend gemacht werden - immer nur gegenüber etwaiger Finanzierungskosten.
Ist das Haus Eigentum und bezahlt, würde ich ein Darlehen aufnehmen (für den Teil, der vermietet wird - Begründung Instandsetzungskosten...)