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[KimJennifer]

Wann platzt die Blase?
Verunsicherte Anleger lenken immer mehr Geld in Immobilienfonds. Doch gleichzeitig herrscht Flaute am Büromarkt. Eine brisante Situation bahnt sich an

Bei Immobilien kündigen sich ge-fährliche Leerstände an Foto: ddp
Von Frank Stocker und Michael Höfling
Frankfurt/Berlin - Stau am Frankfurter Westkreuz - wie jeden Tag. Zeit, sich ein wenig umzusehen. Neuerdings treffen die Blicke der Autofahrer dabei auf einen Wald. Einen Schilderwald, der die Bürovorstadt Niederrad überwuchert. "Büroflächen zu vermieten", "Mieter gesucht" oder - ganz innovativ - "miet me".

Mittendrin das ehemalige Fiathochhaus. Seit Monaten steht es leer. Neue Mieter auch hier dringend gesucht - von der Deka. Denn das Gebäude gehört zu den Liegenschaften des Deka Immobilienfonds. Nicht besser sieht es bei den anderen Immobilienfonds aus. Die HypoVereinsbank-Tochter iii-Fonds sucht beispielsweise für ihre Ladenflächen beim Frankfurter Hauptbahnhof Nachmieter - bislang ebenfalls erfolglos.

Es herrscht Flaute am Büromarkt, selbst in Toplagen. Immobilien sind ganz offensichtlich zurzeit keine lohnende Anlage. Doch viele vom endlosen Börsenabsturz verschreckte Anleger scheinen davor die Augen zu verschließen: offene Immobilienfonds verzeichnen Rekordzuflüsse. Fast acht Milliarden Euro sind von Januar bis April in die 19 Fonds in Deutschland geflossen - mehr als im ganzen Jahr 2001.

"Die Anleger sind dabei, denselben Fehler zu machen wie in der Boomphase der Aktienmärkte", glaubt daher Rüdiger von Nitzsch, Wirtschaftsprofessor an der Universität Aachen. Sie suchen derzeit nach sicheren Anlagen. "Fatalerweise glauben sie, diese in den Immobilien gefunden zu haben", so der Experte für Behavioral Finance, dem Verhalten der Anleger an den Kapitalmärkten. Schließlich hat noch nie ein Immobilienfonds auf Jahresbasis einen Verlust ausgewiesen. "Die Investoren verkennen dabei aber, dass sich auch hier nachfragegetrieben eine Blase bilden kann. Und wenn die platzt, kann das Geld auch zu einem großen Teil weg sein", warnt Nitzsch.

Warnsignale gibt es genug. Nur noch 400.000 Quadratmeter Bürofläche wurden im ersten Quartal in den deutschen Großstädten vermietet. Das sind fast 50 Prozent weniger als im Vorjahr. Gleichzeitig kommen in den nächsten Monaten über eine Million Quadratmeter an spekulativ errichteten Flächen auf den Markt. Die Immobilienberater von Jones Lang Lasalle rechnen daher, dass die Leerstandsquote bis Ende des Jahres um über die Hälfte auf rund fünf Prozent explodiert. Auch Fonds werden davon betroffen sein: Rund zwölf Prozent ihrer Mietverträge laufen bis Ende des Jahres aus. Bis Ende 2003 kommen weitere zehn Prozent dazu.

Noch rechnet niemand mit den Leerstandsquoten von acht bis neun Prozent, wie sie Anfang der neunziger Jahre herrschten. Doch nicht nur der Leerstand bereitet den Fondsmanagern Sorgen. Ein weiteres Problem ist ihr Erfolg. Die Fonds dürfen über höchstens 49 Prozent Cash verfügen. Wegen der immensen Mittelzuflüsse müssen sie daher investieren. "Das hat zu einer Angebotsverknappung von 1-a-Immobilien geführt", erklärt Detlef Glow, Leiter Fondsresearch bei der tecis Asset Management. "Dadurch müssen immer häufiger auch Objekte in nicht ganz optimaler Lage, mit schlechterer Vermietbarkeit und Mietern von eher unsicherer Bonität gekauft werden", berichtet er. Und so lange das Geld nicht investiert ist, schlummert es auf niedrig verzinsten Geldmarktkonten - auch das drückt auf die Rendite.

Die Deka versucht die Angebotsverknappung auf dem deutschen Markt zu umgehen, indem sie verstärkt im Ausland investiert. "Internationale Märkte bieten zurzeit höhere Renditen als der deutsche", erklärt Christian Fischer, Direktor Immobilien Research Marketing. Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz, das soeben verabschiedet wurde, greift der Fondsgesellschaft dabei unter die Arme. Die Grenze von maximal 20 Prozent Investitionen im Nicht-EU-Ausland wurde gekippt. Fischer schaut sich zurzeit vor allem bei den EU-Beitrittskandidaten in Osteuropa um. Außerdem hat die Deka soeben erstmals ein Objekt in Tokio erworben.

Doch auch der Gang ins Ausland bietet keine Gewähr vor Renditerückgängen. Die Büromarktkrise ist international. In London ist das vermietete Volumen um 70 Prozent zurückgegangen, in Paris um 55 Prozent. Und in Stockholm sind die Spitzenmieten schon um 25 Prozent gefallen.

Richtig ungemütlich könnte es für die Immobilienfonds aber werden, wenn die Stimmung an den Börsen dreht. "Ich bin mal gespannt, was passiert, wenn die Aktienmärkte wieder anspringen und die Anleger massenweise ihre Anteile an Immobilienfonds auf den Markt werfen", sagt Adriaan Bonauer vom Fondsanalysehaus Morningstar.de. "Eine Immobilie lässt sich nun mal nicht von heute auf morgen verkaufen, und wenn, dann sicher nur weit unter Marktwert", gibt er zu bedenken.

Deka-Spezialist Fischer sieht dies allerdings gelassen. "Die meisten Anleger denken nach unserer Erfahrung langfristig und gehen auch entsprechend an ein Investment im Bereich Immobilienfonds heran", glaubt er. Adriaan Bonauer rät verunsicherten Anlegern dennoch, derzeit statt auf die teuren Immobilienfonds lieber auf Rentenfonds zurückzugreifen. "Das bisschen Mehr an Rendite wiegt die Nachteile nicht auf", glaubt er. Und für "Schwachsinn" hält er es, "wenn Leute, die eine Eigentumswohnung besitzen, zusätzlich in Immobilienfonds investieren". Alles in allem genug Stoff zum Nachdenken im nächsten Stau.

[BigLinus]

Guter Aufsatz, zwar etwas überzeichnet aber ein guter fundierter Aufsatz zu diesem realen Problem. Zur Untermauerung dieser Thesen: Der Immo-Fonds der credit suiss weist eine Geldquote von mittlerweile über 45% aus. Im Verhältnis zu seiner Größe hat dieser Fonds, aufgrund der guten Performance der letzten Jahren, deutlich höhere Mittelzuwächsen als anderen Immo-Fonds. Die 49%-Grenze ist somit bald erreicht.

Einen Ausweg hast du aber hier nicht beschrieben. Die Gesellschaften könnten kurzfristig ihre Immo-Fonds schließen um so dem Problem der maximalen Geldquote von 49%zu entgehen. Eine weitere Alternative (ich weiß allerdings nicht ob diese Lösung nicht ebenfalls zur 49%-Grenze gehört) wäre evtl. eine Investition in Bonds.

Damit weiche ich aber von dem Thema `Immo-Blase` ab. Das Problem ist real und der Ausweg nach Europa hat meines Erachtens nur aufschiebende und somit begrenzte Wirkung. Auch der Schachzug `Japan` der DEKA-Leute scheint mir bei den deutlich überhöhten Immo-Preisen in Japan sehr gewagt. Waren nicht die überhöhten Immo-Werte in den Bilanzen von japanischen Firmen der eigentliche Auslöser für die japanische Bankenkrise, d.h. sie der eigentliche Auslöser für die `faulen` Kredite japanischer Geschäftsbanken?

Vielleicht ist hier bereits der erste Fingerzeig für die These zweitklassiger Renditeobjekte zu erkennen.

Ciao BigLinus

[odlo]

Ich habe mir erst am Freitag die Immobilienpreise (gew.) und die Büromieten Europaweit angeschaut. Hier scheinen doch einige Länder-Märkte angeknockt zu sein, obwohl es natürlich immer regionale Unterschiede gibt und geben wird. Was auffällt ist, dass die boomtowns z.B. München, jetzt doch auch relativ stark nachgeben (aus bekannten Gründen) und aus anderen Städten keine Impulse kommen, die das kompensieren könnten. Gleiches gilt für Italien und Spanien. Interessant dürfte es auch für Immobilienanleger in den USA werden. Hier macht es die Mischung aus wirtschaftlichen Problemen und dem Dollar.

[Schürger]

Angeblich investiert die Allianz verstärkt in Büroimmobilien, weil am Aktienmarkt nichts mehr verdient wird.

Ist die Immobilienkrise nur eine Wohnimmobilienkrise?

[geldkofferträger]

jaaa! die nächste blase ist da!!
der cs euroreal nur noch für harte zocker und hausinvest für die absolut coolen spekulanten.

auch das tagesgeld crasht. morgen schon -4% ? (schauder)

und überhaupt ist alles ganz schrecklich!

[xxt]

Da drängt sich doch die Frage auf, gibt es Puts auf Immobilien?
Wäre doch mal eine Idee für die Citibännker.
Oder soll ich mein Haus shorten, aber wohin dann mit dem Geld?

[BigLinus]

Eine REITs-volle Alternative
Von Heike Buchter und Constantina Smernos

US-Anleger entdecken offene Immobilienfonds (REITs). Diese warten mit einer ordentlichen Performance auf - obwohl sich der Immobilienmarkt auch in den USA schwert tut.


NEW YORK. Aktien bereiten Anlegern zur Zeit wenig Freude, und so stellt sich die Frage: Wohin mit dem Geld oder zumindest dem, was der Niedergang der Kurse übrig gelassen hat? Auf der Suche nach Alternativen haben Investoren in den USA offene Immobilienfonds wieder entdeckt – so genannte Real Estate Investment Trusts (REITs) erfreuen sich wachsender Beliebtheit.

Kein Wunder, denn die REITs können mit einer ordentlichen Performance aufwarten. Im Jahr 2000 erreichte die Rendite beeindruckende 29 %, im vergangenen Jahr schafften sie immerhin 11,5 %. Und dass, obwohl sich die Wirtschaft in einer Rezessionsphase befand und auch der Immobilienmarkt nicht gerade Glanzzeiten erlebt.

Was verbirgt sich hinter den REITs? Es handelt sich um börsennotierte Aktiengesellschaften, die Immobilien managen, kaufen und verkaufen sowie Grundstücke bebauen und vermarkten. Es gibt drei Kategorien:


- Equity REITs investieren direkt in Immobilien. Die Einkünfte kommen zum großen Teil aus den Mieteinnahmen.
- Mortgage REITs sind auf das Geschäft mit Hypotheken spezialisiert. Sie reichen sowohl selbst Hypothekendarlehen aus oder beteiligen sich an immobiliengesicherten Krediten. Ihre Einkommensquelle sind die Zinsen.
- Hybrid REITs stellen eine Mischform dar.

Die Immobilien-Gesellschaften blicken auf eine lange Tradition zurück. Bereits Ende des 19. Jahrhunderts nutzten Anleger diese Aktien, um Steuervorteile zu nutzen. Das ist für US-Anleger noch immer ein großer Anreiz in REITs zu investieren. Denn die Gesellschaften werden nicht wie andere Unternehmen besteuert, ihnen bleibt die Körperschaftssteuer erspart. Sie sind per Gesetz verpflichtet, mindestens 90 % des zu versteuernden Einkommens an die Anteilsinhaber auszuzahlen. So können sich REITs-Anleger über eine durchschnittliche Verzinsung von 7,5 % freuen. Das entspricht etwa dem Fünffachen der durchschnittlichen Dividendenrendite der S&P 500-Unternehmen.

Auf der Plusseite können die REITs im Vergleich zu „regulären“ Aktien mit mehr Stetigkeit aufwarten. Die Anteile zeigen sich weniger anfällig gegen Ausschläge am Aktienmarkt. Die relative Beständigkeit ergibt sich daraus, dass die Einnahmen aus Miete und Zins regelmäßig fließen. Vorteilhaft für die Gesellschaften sind die in den USA üblichen langfristigen Mietverträge im kommerziellen Bereich. Die Marktkapitalisierung der gesamten Branche entspricht 3 % des Gesamtmarktes.

Allerdings drohen auch REITs-Anlegern Fallen. Ende der 90er Jahre geriet der Sektor in die Krise. Zu viele Bauflächen wurden neu ausgewiesen, eine Bebauung war in vielen Fällen nicht mehr rentabel. Der Einbruch des Tourismus nach den Terroranschlägen bereitet auch den auf Hotels und Ferienanlagen spezialisierten Trusts Probleme – im Durchschnitt betrug das Ertragsminus 10 %. Unter Druck kam auch Branchenschwergewicht Host Marriott, dem Luxushotels gehören, die von den Ketten Marriott, Ritz-Carlton, Hyatt, Four Seasons und Hilton betrieben werden. Die Dividende für das vierte Quartal fiel aus, nach einem Einbruch im operativen Ergebnis. Analysten sehen jedoch gerade in diesem Bereich spekulative Chancen. Bei einer Erholung sollte Marriott Host überproportional profitieren, sagt Mike Rietbrock von Salomon Smith Barney. Sein Warnhinweis: Das Unternehmen trage eine hohe Schuldenlast.

Mit REITs lassen sich nach wie vor Renditen über 7 % erwirtschaften, das gelingt sonst fast nur mit Junk-Bonds. Doch die Trusts können im Gegensatz zu den Herausgebern von Anleihen die Dividende streichen. Das gehört zu den Risiken, die der Anleger in Kauf nehmen muss. Nach Ansicht von Barry Vinocur, Chefredakteur des Branchendienstes Realty Stock Review, hält sich diese Gefahr jedoch in Grenzen: „ Die Einkünfte müssen schon um 15 bis 20 % fallen, bevor das passiert.“ Marktkenner erwarten selbst für das schwierige Jahr 2003 ein Wachstum von 3 bis 5 %. Noch optimistischer ist Keith R. Pauley von LaSalle Investment Management: „12 % Gesamtertrag sollten REITs durchschnittlich bringen.“

Wer als Anleger eher konservativ eingestellt ist, sollte bei den Immobilientrusts auf die Großen zurückgreifen, so der Rat der Experten. In dieser Gewichtsklasse waren im ersten Quartal Marriott Host, Simon Property Group sowie Public Storage Inc. die jeweils ertragsstärksten ihrer Sparte. Einkaufszentren sind das Fach von Simon Property und mit den Shopping Malls hat das Unternehmen im ersten Quartal immerhin einen Gesamtertrag von 13,2 % eingefahren. Public Storage Inc. hat sich auf Lagerimmobilien spezialisiert. Der Trust kann mehr als einen satten Gesamtertrag von 12,2 % vorweisen. „Deren Bilanz ist kugelsicher“, sagt Analyst Jim Sullivan von Green Street Advisors. Das dürfte Enronitis-geschädigte Aktienanleger besonders gerne hören.

Deutsche Privatanleger können REITs direkt kaufen, auf die Erträge kommt die Quellensteuere von 30 %. Eine Direktanlage ist aber aus nur bedingt empfehlenswert: Gute Kenntnisse des US-Immobilienmarktes sind Voraussetzung. Wer sich an einem REITs-Investmentfonds beteiligt, reduziert das Risiko, muss aber in der Regel Fonds-Gebühren in Kauf nehmen.

© Wall Street Correspondents, Inc.

[MrZehndausend]

Hi Leute,
Wirklich gut, daß es dieses Board.
Meine Hausbank hatte mich letzte Woche angerufen ob
nicht Interesse an einem Immobilienfont hätte.
Da ich mich mit Immobilienanlage nicht auskenne und
Bankempfehlungen sowieso nicht traue hatte ich abgesagt.
Heute lese ich diesen Thread.
Soviel zu Empfehlungen von renommierten Banken.
Danke Euch!

[BigLinus]

@ MrZehndausend

wer glaubt denn heute noch den sog. Bankempfehlungen?


FAZ: Der Häusermarkt bleibt der Lichtblick in Amerika

Die Preise steigen inzwischen etwas langsamer / Spekulationsblasen gibt es allenfalls regional


dri. NEW YORK, 21. Juni. An der Wall Street sind die Aktienkurse in dieser Woche auf ein Jahrestief gesunken. Gleichwohl fallen die amerikanischen Verbraucher nicht in tiefe Depression. Denn ihr größter Vermögensbaustein, das Hauseigentum, gewinnt weiterhin an Wert. In den zwölf Monaten bis Ende März sind die Häuserpreise in Amerika nochmals um durchschnittlich 6 Prozent gestiegen, ist dem Häuserpreisindex des staatlichen Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) zu entnehmen. Die Preisdynamik hat sich damit zwar etwas verlangsamt. Für die vergangenen zwei Jahre zeigt der Index, der nach Einschätzung vieler Ökonomen die Preisentwicklung sehr gut nachzeichnet, aber immer noch einen stattlichen Wertzuwachs von 16 Prozent.

Während der gleichen Periode sind die Aktienkurse, gemessen am Leitindex von Standard & Poor`s (S&P 500), um knapp ein Viertel gefallen.<BR/><BR/>Die Misere am Aktienmarkt muß deshalb zunehmend als Erklärung für die fortgesetzte Begeisterung über Wohneigentum herhalten. Der Mangel an attraktiven Anlagealternativen hat in der Tat die Neigung vieler Amerikaner erhöht, mehr Geld in Immobilien zu investieren - indem sie ihre Häuser renovieren oder eben von Miete auf Eigentum umsteigen. Inzwischen wohnen 68 Prozent aller Haushalte in ihren eigenen vier Wänden, mehr als je zuvor. Doch der Häuserboom hat schon vor der Baisse am Aktienmarkt eingesetzt. Die eigentliche Erklärung für die Hausse im Häusermarkt dürfte daher in der demographischen Entwicklung und beim Zinsniveau zu suchen sein. Häuserfinanzierungen sind inzwischen so billig wie zuletzt in den sechziger Jahren.

Nachdem das wechselhafte Konjunkturbild die Wahrscheinlichkeit von Zinserhöhungen in diesem Jahr zunehmend sinken läßt, ist der Zins für die in Amerika gängigen Hypotheken mit 30 Jahren Laufzeit zuletzt bis auf 6,6 Prozent abgeschmolzen. Nach den Terroranschlägen auf Amerika hatten die Preise für Wohneigentum vorübergehend stagniert. Doch seit Beginn dieses Jahres steht der Markt wieder unter Feuer - selbst in einigen Hochburgen des Silicon Valley, wo das Platzen der "Dot.com-Blase" bei höherwertigen Immobilien einen beträchtlichen Preisverfall nach sich gezogen hatte. Vor allem an der amerikanischen Ostküste - im Einzugsgebiet von New York, Boston und Washington - sind die auf das Jahr umgerechneten Wertzuwächse wieder im zweistelligen Bereich. Zögerliche Käufer haben oft schlechte Karten. Es ist keine Seltenheit, daß für Häuser nur wenige Stunden nach Beginn der Vermarktungsphase gleich mehrere Angebote auf dem Tisch liegen. Käufer sehen sich zuweilen gezwungen, Offerten in Millionenhöhe abzugeben, nachdem sie ihr Objekt nicht einmal eine halbe Stunde lang in Augenschein genommen haben. Zwar kann der Käufer im Zuge der später folgenden Hausinspektion immer noch die Flucht durch die Hintertür antreten.

Der König ist aber der Verkäufer. Er darf obendrein bis zu 500000 Dollar seines Veräußerungsgewinnes steuerfrei am Fiskus vorbeischleusen. Der Wettlauf der Käufer und die ansehnlichen Preiszuwächse lassen bei manchen Ökonomen die Befürchtung aufkommen, daß es sich bei dem Häusermarkt um eine weitere Spekulationsblase handeln könnte. Auch in Japan seien die Immobilienpreise schließlich erst wenige Jahre nach dem Platzen der "Bubble" am Aktienmarkt eingebrochen, warnen Kassandrarufer. Statistisch läßt sich diese Befürchtung allerdings schwerlich untermauern.

Regional ist es zweifellos zu Übertreibungen gekommen. Im großen Gesamtbild gehen diese "Spekulationsbläschen" aber unter. Der Wertzuwachs von rund 25 Prozent, der sich nach dem Preisindex des OFHEO seit Ende 1998 für den gesamten Häusermarkt errechnet, ist im Grunde genommen nur eine Folge der trägen Preisentwicklung über den Großteil der neunziger Jahre hinweg. In den zehn Jahren von 1989 bis 1998 waren die Preise um nur durchschnittlich 2,9 Prozent gestiegen. Die Preise seien keineswegs außer Kontrolle geraten, sagt James Glassman, Ökonom bei der Großbank J. P. Morgan Chase.

Die wirkliche Überraschung sei vielmehr, wie schwach sich die Häuserpreise in einer Dekade des Wohlstandes, in der sich die Aktienmarktindizes mehr als verdoppelten, entwickelt hätten. Wenn die Häuserpreise schneller als die Einkommen steigen würden, wäre dies problematisch, sagt Glassman. Bemerkenswert an der Preisentwicklung der neunziger Jahre sei jedoch, wie sehr sie im Einklang mit dem Einkommenswachstum gestanden habe. Auch der Anteil des Wohneigentums am Gesamtvermögen der Haushalte steuere jetzt wieder auf den langfristigen Durchschnitt zu, nachdem Aktien vorübergehend stark an Bedeutung gewonnen hatten. Die Angst vor einem Kollaps der Häuserpreise hält sich unter Marktexperten daher in Grenzen, zumal das Wirtschaftswachstum wieder anzieht. Es ist schwer vorstellbar, daß der Immobilienmarkt ausgerechnet während einer Aufschwungbewegung in die Knie geht, nachdem er die jüngste Rezession unbeschadet gemeistert hat. Leichte Korrekturen werden allenfalls in solchen Regionen erwartet, wo die Wirtschaft stark vom verarbeitenden Gewerbe, insbesondere Hochtechnologieindustrien, abhängt und die Arbeitslosigkeit deutlich gestiegen ist. Dazu zählen neben den Silicon-Valley-Zentren Städte wie Portland (Oregon), Denver (Colorado), Salt Lake City (Utah), Phoenix (Arizona) und Seattle (Washington). Für den Gesamtmarkt rechnen Ökonomen in den nächsten Jahren wieder mit normalisierten Preissteigerungsraten von 3 bis 5 Prozent. Sollten die langfristigen Zinsen wider Erwarten dramatisch ansteigen, könnten die Preise aber auch stagnieren oder gar fallen, sagen Experten. Die Dynamik der Preisentwicklung hat sich schon jetzt verlangsamt. Den 6,1 Prozent Wertzuwachs, die das OFHEO für die zwölf Monate bis Ende März ermittelt hat, stand vor einem Jahr noch ein Wertzuwachs von 9,3 Prozent gegenüber.

Frankfurter Allgemeine Zeitung, 22.06.2002, Nr. 142 / Seite 21

[Stromgegner]

Ehrlich gesagt halte ich das Vermögen der Immobilienfonds im Vergleich zum gesamten Immobilienmarkt für so gering, dass ich da kaum von einer Blase sprechen würde...

Dennoch muss man folgendes sehen:

1. Die vergangenen Jahre waren für Immobilien in Europa keine schlechte Zeit. Da der Markt wohl gewissen Zyklen unterliegt, ist für die kommenden Jahre eine gewisse Skepsis wohl kein Fehler.

2. Immobilienfonds haben momentan hohe Mittelzuflüsse, das Geld muss irgendwo (verzinst) geparkt werden.

3. Aus 2. folgt, dass der steuerliche Reiz offener Immobilienfonds stark nachlässt, aus 1. und 2., dass die Rendite eher mau sein könnte und sich auf absehbare Zeit wohl nicht weit vom Niveau von Geldmarktfonds entfernen dürfte...

4. Bleibt der hohe Ausgabeaufschlag von Immobilienfonds, der jetzt natürlich besonders abschreckend ist. Kurz gesagt: Wer Immobilienfonds hat oder sie irgendwo billig bekommen kann, kann meiner Meinung nach auch die kommenden Jahre (bei einer allerdings sehr bescheidenen Rendite) weiter ruhig damit schlafen. Wer keine hat, wird wohl auch nichts verpassen...

[ChiefinCommand]

@ alle

vielleicht kommt bei dem thema immo-blase die hilfe von ganz unerwarteter seite. hier ein artikel, den ich heute gefunden habe, der zwar dieses thema nicht direkt berührt, aber doch auswirkung haben kann:


BHW: Spekulationen um Fondskredite entbehren jeglicher Grundlage

Hameln (vwd) - Die BHW Holding AG, Hameln, hat einen Bericht der Zeitung "Euro am Sonntag" über drohende Schäden aus mit Krediten gekoppelten Immobiliengeschäften scharf zurück gewiesen. "Die Spekulationen entbehren jeglicher Grundlage", sagte BHW-Sprecher Norbert Esser am Montag auf Anfrage von vwd. Der Baufinanzierer habe bereits 50 ähnlich gelagerte Prozesse aus dem gleichen Fondsgeschäft gewonnen "und keinen einzigen verloren".

Wie BHW-Sprecher Esser ausführte, beschreibt der Artikel einen Einzelfall, in dem es sich um ein schwebendes Verfahren handelt. "Wir gehen auch hier davon aus, den Prozess zu gewinnen", sagte er. Dem Bericht zufolge hat die BHW Bausparkasse, eine Tochtergesellschaft der BHW Holding, tausende Kredite zum Kauf von Immobilienfonds-Anteilen vermittelt. Da sich diese Fonds schlecht entwickelten, hätten Anleger die Bedienung des Darlehens gestoppt. Die Bausparkasse klage nun gegen die Anleger. Dem Bericht zufolge könnte der BHW ein Schaden von bis zu 100 Mio EUR entstehen. "Diese Summe ist völlig abstrus", erklärte Esser. +++Michael Brendel

vwd/24.6.2002/mbr/mr

chief-in-command

[BigLinus]

Auch der US-Immobilienmarkt droht zu kippen

Es ist an der Zeit zu fragen, was die geplatzte Börsenblase eigentlich für die Wirtschaft bedeutet. Wir reden dauernd über die Ungleichgewichte in den Staaten und tun so, als ob es nur eine Frage der Zeit sei, bis sie überwunden sind.

Doch wie das Beispiel Japan zeigt, hat das Platzen einer Spekulationsblase selbst bedeutende Konsequenzen für die Wirtschaft. Dabei hatte Japan 1990 nicht mit mangelndem Sparwillen und Leistungsbilanzdefiziten zu tun, wie die USA heute. Die Gemeinsamkeit besteht allerdings darin, dass der private Sektor hohe Schulden und Kapazitäten angehäuft hatte.

Es ist klar, dass der Rückgang der Kurse sowohl die Haushalte als auch die Unternehmen belastet. Hätte die Telekom heute noch einen Börsenwert von 300 Mrd. Euro, würde sie wohl kaum die Investitionen kürzen. Die Banken würden ihren Leuten nicht kündigen. Die Banker ihrerseits würden weiter munter Porsches kaufen - anstatt sie zurückgeben zu müssen, weil sie arbeitslos geworden sind, auf ihren Bonus verzichten müssen oder die Kredite zurückbezahlen, mit denen sie T-Aktien finanziert haben.

Die Optimisten sagen, dass die 4600 Mrd. $, die im S&P 500 seit der Spitze verbraten wurden (3350 Mrd. Euro im Stoxx), nicht so so viel ausmachen, weil in den USA ja der Immobilienmarkt brummt. Für die Konsumenten sei das Immobilienvermögen entscheidender, weil es als nachhaltiger empfunden wird. Außerdem betreffe der Aktienmarkt vor allem die Reichen.

In der Tat stimmt es, dass die durchschnittlichen US-Hauspreise seit 1995 um 47 Prozent gestiegen sind. Aber die Zuwachsraten lassen bereits nach, von 9,3 Prozent Anfang 2001 auf sechs Prozent im ersten Quartal 2002. Unterdessen betont Alan Greenspan ein ums andere Mal, dass es am Immobilienmarkt keine Blase gibt. Er weiß, was es hieße, wenn auch noch die Hauspreise nachgäben. Das wäre die dritte Parallele zu Japan.

Selbst die US-Regierung vermerkt, dass die Hauspreise nicht ewig deutlich schneller wachsen können als die allgemeinen Preise, weil das Angebot die Nachfrage letztlich unweigerlich übersteigen müsste. Schon im ersten Quartal wurden Angebotsüberhänge ausgemacht. Ohnehin folgen die Immobilienpreise tendenziell dem Wohl und Wehe der Börse, was theoretisch kaum überraschen kann. Bei einem Telekom-Kurs von 100 Euro entscheidet man sich eben eher für ein neues Eigenheim als bei 10 Euro je Aktie.

Die EZB muss es sich unter diesen Umständen sehr genau überlegen, ob sie die Zinsen tatsächlich anheben will. Im Gegenteil: Es laufen schon die ersten Wetten, dass die Leitzinsen in einem Jahr niedriger sind als heute. Das ist durchaus drin.

Financial Times Deutschland 24.06.2002

[BigLinus]

Immobilienfonds schütten weniger aus

Der Wettlauf um die höchste Anfangsausschüttung geht zu Ende. Anleger werden sich daran gewöhnen müssen, dass seriöse Anbieter von geschlossenen Büro-Immobilienfonds eine Sieben vor dem Komma kaum mehr herzaubern können. Denn höhere Zins- und Tilgungsbelastungen knabbern am ausschüttungsfähigen Gewinn.

DÜSSELDORF. Eigentlich könnten Anbieter und Anleger geschlossener Immobilienfonds sich jetzt gemeinsam freuen. Die Bankenaufseher, die im Baseler Ausschuss gerade über der künftigen Bewertung von Kreditrisiken brüten, haben den Risikoaufschlag für Kredite mit langen Laufzeiten an Mittelständler gekippt.

Warum sollte das Anleger freuen, die in einen geschlossenen Immobilienfonds investieren wollen? Weil ihnen so die hohen, oft 7,5 % betragenden Ausschüttungen erhalten bleiben sollten. Die Theorie dazu kurz und knapp: Höhere Risikozuschläge für längere Kreditlaufzeiten steigern den Eigenkapitalbedarf der Banken zur Risikovorsorge. Eigenkapital ist aus Sicht der Banken teuer. Deshalb halten sie es möglichst knapp. Fondsanbieter müssen daher die Laufzeiten durch höhere Tilgungssätze verringern.

Doch die Theorie ist von der Praxis längst überholt. „Das Problem ist die zu geringe Tilgung“, stellte Jürgen Stinner, Vorstandschef der Westdeutsche Immobilienbank AG, kürzlich vor der „Tafelrunde“, einem alljährlichen Treff von Finanzdienstleistern, fest. Die Risikobereitschaft der Banken ist auch ohne die Begleitmusik aus Basel gesunken. Die Konsequenzen bekommen die Fondsinitatoren längst zu spüren: „Früher konnten wir tilgungsfreie Jahre vereinbaren. Diese Zeiten sind vorbei. Anfangstilgungen von deutlich unter einem Prozent sind perdu“, sagt Bruno Stollwerk, Vertriebschef des Kölner Fondsinitiators Wert-Konzept. Der aktuelle „Ertragsfonds Nr. 5“ tilgt mit 1,2 %. Claus Hermuth, Vorstandschef des Konkurrenten DCM Deinböck Capital-Mangement in München bestätigt dies. Sein Eindruck: „Vielfach wird Basel II als Argument für höhere Konditionen herangezogen.“ Auch die Zinsforderungen steigen nach seiner Einschätzung.

Seit es keine großen Steuervorteile mehr gibt, schauen Anleger zuerst auf die Anfangsausschüttung. Und die werden bei Fonds, über die sie als Kommanditisten in deutschen Büroimmobilien investieren, in Zukunft kaum noch 7,5 % erreichen. Denn es sind ohnehin nicht die Mieter, die den Fonds-Anlegern solch hohe Anfangsauschüttungen bescheren, sondern Tricks der Fonds-Initiatoren. Ein Bürogebäude, zum 14fachen der Jahresmiete eingekauft – ein durchaus realistischer Preis – wirft nämlich nur rund 7 % Mietrendite ab. Zu den typischen Tricks zählen:

Darlehen werden mit 10 % Disagio aufgenommen. Es werden also nur 90 % des Kreditbetrages ausgezahlt. Dadurch sinkt die Zinsbelastung.

Getilgt wird anfänglich gar nicht oder nur mit einem geringen Satz.

Wegen des niedrigeren Zinsniveaus in der Schweiz werden die Darlehen in Schweizer Franken aufgenommen, wodurch die Anleger auch noch ein Währungsrisiko eingehen.

Wie es aussieht, wenn sich nicht mehr tricksen lässt, zeigt eine vereinfachte Modellrechnung (s. Tabelle). Bei einem Tilgungssatz von 2 % rutscht die Ausschüttungen womöglich unter 5 %. Doch selbst dann ist bei einem Zinsniveau um 5 % die Darlehensschuld erst nach 25 Jahren beglichen. Um die Kreditlaufzeit auf 20 Jahre zu verkürzen, müssten 3 % getilgt werden. Auch die Vereinbarung von Disagien verlängert die Laufzeit. Nur werden die Fonds darauf nicht verzichten, denn das Disagio erhöht die Werbungskosten und bietet dadurch anfangs einen höheren Steuervorteil. Zumal die höheren Tilgungsraten später steuerlich eher nachteilig sind. Die zwangsläufig sinkende Zinslast bringt – unabhängig von der Ausschüttung – höhere steuerpflichtige Gewinne.

Weil sich eine fünf vor dem Komma bei den Ausschüttungen nicht gut verkaufen lässt, ist zu befürchten, dass manche Fonds-Anbieter an anderen Renditeschrauben drehen werden. Drei beliebte Muster:

Anleger bezahlen ihre ersten Ausschüttungen ganz oder teilweise selbst, weil ihre Anlagegelder dazu dienen, einen Liquiditätstopf zu füllen, aus dem dann die ersten Ausschüttungen vorgenommen werden.

Die Mieten von Bürogebäuden sind in der Regel indexiert. Die Mieten werden mit überhöhten erwarteten Inflationsraten von mehr als 2,5 % auf dem Papier nach oben getrieben.

Es wird weniger für Instandhaltung und Reparaturen zurückgelegt.

Damit Anleger auch nach der Zeichnung die Freude an einem Fonds behalten, sollten sie nicht allein auf die Ausschüttung schauen, sondern auch darauf, wie sie zustande kommt.

Von REINER REICHEL, Handelsblatt

[BigLinus]

Verband - Offene Immobilienfonds stabil in unsicheren Zeiten

Frankfurt, 09. Jul (Reuters) - Offene Immobilienfonds haben nach Angaben des Bundesverbandes Deutscher Investment- und Vermögensverwaltungsgesellschaften (BVI) auf Sicht von einem Jahr durchschnittlich rund fünf Prozent Rendite abgeworfen.

In unsicheren Börsenzeiten würden sich Offene Immobilienfonds damit besonders für eine kontinuierliche und stetige Wertsteigerungen eignen, heiß es in einer am Dienstag veröffentlichten Studie des Verbandes. Die Fonds erreichten eine hohe Sicherheit und Stabilität durch die Risikostreuung der überwiegend gewerblich genutzten Immobilien. Offene Immobilienfonds sind Investmentfonds, deren Vermögen hauptsächlich in Immobilien und Grundstücke angelegt sind.

Das Anlagerisiko werde durch die geographische Verteilung der Immobilien auf verschiedene nationale und internationale Größen, Nutzungsarten und Mietlaufzeiten minimiert, hieß es weiter. Offene Immobilienfonds federten somit Schwankungen anderer Anlageklassen ab. Dadurch eigneten sie sich in besonderem Maße als stabilisierendes Element in einem ausgewogen strukturierten Depot. Darüber hinaus wiesen Offene Immobilienfonds einen äußerst jungen Immobilienbestand auf. So seien gut ein Drittel der Objekte nicht älter als fünf Jahre.

Für die Studie wertete der Verband die Angaben über den Immobilienbestand in den Rechenschaftsberichten der deutschen Offenen Immobilienfonds aus. Bei der Auswertung seien die aktuellen Daten der Fonds zur geographischen Verteilung der Liegenschaften, zu den Nutzungsarten und Größenklassen der Fondsobjekte, zur wirtschaftlichen Altersstruktur sowie zu den Laufzeiten der Mietverträge zusammengefasst worden.

Die Region Rhein-Main sei derzeit der beliebteste Investitionsstandort der Offenen Immobilienfonds, berichtete der Verband weiter. Rund 20 Prozent der Objekte befänden sich in diesem Ballungszentrum. Die Region Rhein-Ruhr folge mit einem Anteil von zwölf Prozent, 22 Prozent der Liegenschaften befänden sich in deutschen Großstädten. Wie aus der Studie weiter hervorgeht, beträgt der Anteil außereuropäischer Länder an den Fonds fünf Prozent. Rund 20 Prozent der Bestände seien Euroland-Immobilien und 14 Prozent der Objekte befänden sich im übrigen Europa.

In unsicheren Börsenzeiten gelten Offene Immobilien- und Rentenfonds als sicherer Hafen für die Anleger. Die Offenen Immobilienfonds verbuchten nach Verbandsangaben im ersten Quartal 2002 einen Mittelzufluss von rund 6,8 Milliarden Euro und damit mehr als je zuvor innerhalb eines Quartals. Die Verunsicherung der Anleger zur Entwicklung an den Aktienmärkten verschaffe den Fonds diesen Zulauf, erklärte der Verband.

Bei Aktienfonds wurden dagegen wegen der anhaltenden Börsenschwäche Gelder abgezogen. Im ersten Quartal wurden Anteilsscheine im Wert von 2,8 Milliarden Euro abgesetzt nach 3,7 Milliarden Euro im gleichen Vorjahreszeitraum. Seit Jahresbeginn hat der Deutsche Aktienindex (Dax) rund 15 Prozent eingebüßt. Rentenfonds verbuchten in den ersten drei Monaten einen Mittelzufluss von 3,6 Milliarden Euro nach 2,4 Milliarden Euro im gleichen Vorjahreszeitraum.


Die Warnungen der ersten Postings in diesem Thread solltet Ihr aber nicht vergessen!

Ciao BigLinus

[caramanga]

also die Warnungen kommen mir etwas komisch vor. Zuerst wird gesagt, dass die offenen Immofonds nicht mehr wissen, wohin mit dem Geld und dann die Frage aufgeworfen, was passiert, wenn der nächste Aufschwung an den Aktienmärkten kommt. Natürlich werden dann einige aus den sicheren Immofonds Geld abziehen. Toll! Endlich geht die Quote wieder runter (nebenbei Bonds fallen auch unter "Cash"!). Und das beim CS-Immofonds mehr als 40% nur spekulative Gelder sind, das kann mir keiner erzählen. Also hier sehe ich kein Problem. Das andere Problem der zu hohen Mittelzuflüsse relativiert sich jetzt durch das 4. Finanzmarktförderungsgesetz. Und es gibt in der Tat noch profitable Investments. Aber vielleicht nicht unbedingt in Frankfurt Niederrad. Aber wie wäre es denn z.B. in der City? Das Telekomgelände an der Zeil scheint ja recht interessant zu sein...

[BigLinus]

@ caramanga

Du verweist auf das 4. Finanzmarktförderungsgesetz. Dies wird sicher auch eine entsprechende Entlastung bringen. Aber die wirklich guten Schnäppchen sind andernorts zu einem erheblichen Teil bereits durch nichtbeschränkte Immo-Fonds im Ausland bereits weggekauft.

Und wenn ich mir dann noch den sog. Japan-Schachzug der DEKA anschaue, ich weiß nicht....

Das Problem an dem Ganzen ist doch, daß allenthalben - vorallem bei den Banken - den Anlegern Immo-Fonds als Allheilmittel in diesen Börsenzeiten empfohlen werden und viele verschreckte oder enttäuschte Anleger dieser Empfehlung folgen. Mit dem oben bereits beschriebenen (möglichen) Folgen für das Fondsmanagement.

Sicher, auch Bonds sind eine cash-Position. Aber wenn ich einen Immo-Fonds zeichne, will ich auch einen Immo-Fonds haben und nicht einen verkappten Rentenfonds. Dann gehe ich doch gleich zu den Profis und zeiche Rentenfonds (Was ich im übrigen nicht nur risikoscheuen Anlegern empfehlen würde. Die Spielmöglichkeiten je nach Risikoneigung sind hier mittlerweile sehr beachtlich.).

Beim Immo-Fonds der CS sprach niemand von spekulativen Geldern. Ich habe lediglich darauf hingewiesen, daß bei diesem Fonds bereits eine cash-Position von ~ 45% besteht und somit bald die Beschränkung von max. 49% erreicht ist, mit den möglichen Folgen auf Anlageentscheidungen. Eine weitere Abwehrmöglichkeit ist: CS schließt seinen Immo-Fonds für einen kürzeren oder längeren Zeitraum für Neuzeichnungen.

Ciao BigLinus

[FoxBrown]

Immobilienfonds

Auf den Initiator kommt es an!

Vielfach ist in diesen Tagen von einer drohenden Spekulationsblase bei offenen Immobilienfonds in der Presse zu lesen. Es entsteht der Eindruck, die neben den Geldmarktfonds und dem Sparbuch letzte Festung der "sicheren Kapitalanlage" gerate ins Wanken und drohe in Kürze das Schicksal der Aktienfonds zu teilen. Was ist von diesen Thesen zu halten?
Anlaß zu dieser Warnung bieten den Redakteuren die hohen Mittelzuflüsse der letzten Monate in die offenen Immobilienfonds, die sich mit dem Sicherheitsaspekt assoziiert, erstmalig seit Jahren wieder einer stärkeren Nachfrage erfreuen. Allein bis Mai dieses Jahres flossen den offenen Immobilienfonds netto 8,7 Mrd. Euro zu. Zum Vergleich: Im gesamten letzten Jahr waren es 7,4 Mrd. Euro. Angesichts dieser hohen Mittelzuflüsse liegt es auf der Hand, daß die Barquoten der Immobilienfonds steigen, da nicht schnell genug investiert werden kann. In der Konsequenz sinken die Renditen der Fonds leicht, während gleichzeitig die für den Privatanleger zu versteuernden Anteile dieser geringeren Gewinne steigen.

Während die Initiatoren der Immobilienfonds nun damit beschäftigt sind, die ihnen anvertrauten Mittel in "Beton zu gießen", stellen sich mehrere Fragen:


1. Liegen der Auswahl der neuen Immobilien die gleichen strengen Selektionskriterien zu Grunde, wie in der Vergangenheit? Oder wird schlichtweg unter Zeitdruck gekauft, was sich gerade bietet?

2. Da die meisten Fonds in Gewerbe-Immobilien investieren, drängt sich die Frage auf, wie das infolge der Engagements der Fonds wachsende Angebot im Verhältnis zu einer rezessionsbedingten niedrigeren Nachfrage zu sehen ist. Führt der Ausgleich hier nur über einen niedrigeren Preis, der die Kalkulationen der Initiatoren sprengt?

3. Wenn Immobilienfonds den Charakter von Flucht-Investments tragen, was erwartet uns dann in dem Augenblick, wenn die breite Schar der Privatanleger ihr Herz für die Aktienmärkte wiederentdeckt und den Immobilienfonds den Rücken kehrt?
Überdies wird aktuell von Leerständen in deutschen Spitzenlagen und der erfolglosen Suche nach Nachmietern gesprochen. Alle diese Gedanken sind berechtigt! Allerdings darf diese Diskussion nicht pauschal geführt werden, ohne differenzierte Betrachtung der einzelnen Fondsanbieter.

Richtig ist: Die Nettomittelzuflüsse steigen und bringen viele offene Immobilien-Fonds in Bedrängnis. Die Lage ist jedoch bei den Initiatoren unterschiedlich angespannt. Glücklich schätzen sich jetzt jene Investmentgesellschaften, die sich in der Vergangenheit für eine flexible und disziplinierte Anlagepolitik entschieden haben. Ihre Immobilienbestände sind auch in diesen Zeiten wie in den Vorjahren zu annähernd 100% vermietet, und sie finden weiterhin interessante Investitionsobjekte.

Gerade der regionalen Flexibilität des Anlageuniversums kommt nun eine entscheidende Bedeutung zu. Wer also als Fonds schon seit geraumer Zeit europaweit investiert, ist in der Lage, die Schwächen einzelner lokaler Immobilienmärkte durch Chancen in anderen Regionen auszugleichen. Schließlich bewegen sich die europäischen Immobilienmärkte nicht im Gleichlauf, sondern unterliegen Rotationen.

Der Schlüssel liegt in der Fähigkeit, unterbewertete Objekte europaweit lokalisieren und erwerben zu können. Wer auf dieser Jagd über den entsprechenden "Informations- und Administrations-Apparat" verfügt, sieht sich aktuell der Konkurrenz gegenüber im Vorteil. In das Hintertreffen geraten Fonds, die ausschließlich in Deutschland investieren und sich in der Vergangenheit hier obendrein auch noch traditionell auf die Ballungsräume Frankfurt, München, Berlin, Hamburg und das Ruhrgebiet konzentriert haben. Hier steht man sich nun vergleichsweise gegenseitig auf den Füßen rum.

Neben der regionalen Streuung erweist es sich eben jetzt von Vorteil, nicht auf selbst gebaute eigene Projekte gesetzt zu haben, sondern vergleichsweise junge "Alt-Immobilien" erworben zu haben. Deren Mieter sind im Optimalfall an langlaufende Verträge gebunden und gleichsam mit dem Erwerb der Gebäude übernommen worden.

Wer jetzt neue Immobilien gebaut hat, ist auf der Suche nach "Erst-Mietern", steht im Preiskampf mit den Bewerbern und wird in aller Regel langjährig zu Dumping-Preisen vermieten müssen. Der Umstand der langjährigen Neuverträge wird sich umso mehr auswirken, sollte die Rezession nur noch von kurzer Dauer sein und sich schon in absehbarer Zeit ein höherer Mietpreis erzielen lassen.

Kommen wir zu der Sorge der drohenden Mittelabflüsse im Fall einer Erholung der Aktienmärkte. Hier können Sie beruhigt davon ausgehen, daß die angesammelte Liquidität von den vorausschauenden Immobilienfondsmanagern so weit aufgestaut bleibt, daß ausreichende Mittel zur Auszahlung kalkulierbarer Ansprüche bereitgehalten sind. Auch wenn die Manager in den Medien immer wieder den langfristigen Anlagehorizont ihrer Kunden beruhigend und selbstbewußt erwähnen, sind sie realistisch genug zu wissen, daß große Geldmengen in ihren Fonds lediglich geparkt sind. Bis zu 25% Kasse sehen sie in der Regel vor, um manövrierfähig zu bleiben. Diese Größenordung ist bei den Immobilienfonds auch in "normalen Zeiten" nicht ungewöhnlich. Für das Worst-Case-Szenario sehen zudem alle bekannten Immobilienfonds in ihren Satzungen vor, notfalls ihre Pforten vorübergehend für drei Monate schließen zu können, um nicht unter Druck verkaufen zu müssen.

Die Fonds, deren Manager den beschriebenen Handlungsmaximen in der Vergangenheit gefolgt sind, und sich auch jetzt nicht unter Druck setzen lassen, können ruhigen Gewissens gehalten werden. Auch Neuengagements sind hier unproblematisch. Die übrigen Immobilienfonds sind mittelfristig als kritisch anzusehen. Kritisch kann sich in diesen Fällen in deutlich niedrigeren als den gewohnten Renditen ausdrücken, in Extremfällen sogar zu Verlusten führen. Eine Entwicklung, die in der Vergangenheit als undenkbar erschien.

Abschließend noch einmal ein Satz zu der "Über-Streuung" einzelner Fonds. Gerade in den letzten Wochen ist mehrfach in der Presse zu lesen, daß einzelne Fonds von der im 4.Finanzmarktförderungsgesetz eingeräumten Möglichkeiten Gebrauch machen wollen, auch außerhalb des europäischen Wirtschaftsraums Immobilien zu erwerben. Die Rede ist von den USA, Osteuropa und Asien. Infolge derartiger Transaktionen erhöht sich das Risiko der Immobilien-Fonds-Engaments nicht nur durch Währungsrisiken, sondern unter Umständen auch durch politische und wirtschaftliche Instabilität der entsprechenden Regionen. Zudem muß in jedem Fall die Kompetenz des Managements hinsichtlich der Kenntnis der Gegebenheiten vor Ort überprüft werden. Wählen Sie bei Immobilienfonds das kalkulierbare Risiko und disziplinierte Ansätze. Schließlich stellen sie das Basisinvestment ihres Depots dar. Chancen unter Inkaufnahme kalkulierbarer Risiken bieten sich Ihnen im Aktienmarkt in ausreichendem Maß.

Quelle: Drescher und Cie.

http://www.finanzpartner.de/wissen/immobilienfonds2.htm

[caramanga]

Ich sprach von dem CS Euroreal als Beispiel für die Befürchtung, durch einen rapiden Abzug von Geldern käme es zu Notverkäufen von Immobilien. Und das sehe ich eben nicht, wenn die Cash-Quote so hoch ist. Diese ist - wie ja die Fondsmanager selber gerne zugeben zu hoch. Da bin ich Deiner Meinung, wenn ich Bonds haben will, dann lieber Rentenfonds als den Baranteil eines Immofonds.

Ob wirklich schon alle attraktiven Immobilien weltweit unter Dach und Fach sind, ist eine Frage, die ich mit nein beantworten würde. Es gibt immer Verkäufer. Und in Japan sind die Immobilienpreise ja in den letzten 10 Jahren stark gefallen. Da könnte es strategisch durchaus Sinn machen, dort was zu kaufen.

[geldkofferträger]

ich habe eigendlich das gefühl, dass diejenigen, die hier über blasen reden, gar nicht genau wissen, worüber sie reden.

offene immobilienfonds gibt es mindestens seit anfang der siebziger und sie haben alle höhen und tiefen der wirtschaft mit einem beständigen wachstum durchlaufen, welches weit über den heutigen spitzensätzen für tagesgeld liegt.

es gibt keinen grund über blasen zu reden. der allgemeine immobilienmarkt spiegelt auch nicht unbedingt das wieder, was gute immobilienfonds im portfolio haben.

sich vorher informieren ist besser, als aufgeschnapptes rauszuposaunen.

[hafis50]

natürlich gibt es auch hier booms, crashs oder "blasen".
Bei offenen fonds muß man die glättende bewertungspraxis sehen.
Eine garantie für immer positive renditen gibt es immos ganz bestimmt nicht.
Daß die renditen der deutschen fonds FAST immer positiv war, hat nichts
für die zulkunft zu sagen.

gruß hafis

[geldkofferträger]

@hafis
eine kapitalvernichtung wie bei aktien, oder auch nur verluste von einigen prozenten halte ich für extremst unwahrscheinlich.
wer nun auch davor angst hat, der muß sein geld in den strumpf stecken. allerdings besteht da denn die gefahr von mottenfraß oder schimmelbefall (ein ungleich höheres risiko).

[mescalin]

Hallo Freunde!
Interessante Diskussion.

Auf dem Punkt gebracht: Wegen Börseflaute stecken immer mehr Anleger Geld in offene Immo-Fonds. Es gibt aber nur ein begrenztes Immo-Angebot an 1a Objekten, so dass die Fondsanbieter auf zweit- bzw. drittklassige Objekte ausweichen müssen, was wiederum erheblich die Performance vereitelt.

1. Anderseits: höhere Nachfrage nach guten Objekten, müßte doch den Preise nach oben treiben. Wäre so gesehen gut für die Fonds.

Anderseits lassen sich in der lahmen Konjunkturphase kaum anständige (gewerbliche) Mieteinnahmen
erzielen - also schlecht für die Fonds. Ich sehe nur die offensichtlichen Leerstände in den deutschen Großstädten, gleichzeitig wird gebaut wie blöde. Somit relativiert sich Punkt 1.

FAZIT: Pauschale Aussage nicht möglich

[weras]

bei einem neuen fonds wie KanAm 679180 ist die gefahr des absturzes geringer.
der fonds ist bankenunabhängig und hat nicht die"leichen" der bank zu übernehmen.

[caramanga]

wer sagt das Fonds die Leichen der Banken übernehmen? Gerade bei offenen Immofonds gibt es die Einrichtung der unabhängigen Sachverständigen. Die müssen eine Wertung abgeben, was die Immobilien wert sind. Übrigens: das neue Hochhaus in das die DWS u.a. andere einziehen gehört den Deka-Immofonds. Haben die das von der Deutschen Bank angedreht bekommen? Und wenn wir gerade bei Verschwörungstheorien sind: warum hat Grundbesitz Invest es dann nicht gekauft, wenn es ne Leiche ist?

[KimJennifer]

Der Stabilitätsanker

Offene Immobilienfonds sind auf Objektjagd. Enorme Mittelzuflüsse machen ihnen das Leben schwer. Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz könnte sie aus ihrer Misere führen

Exotische Fische bevölkern das gigantische Aquarium im Zentralfoyer. Im obersten Stockwerk lädt eine Badelandschaft mit Poolbar und Blick auf Berliner Dom und Reichstag-Kuppel zum Verweilen ein. Dazu: Geschäfte, Wohnungen, Büros, Wellness-Landschaft, Luxushotel. So stellen sich die Projektentwickler der Deutschen Immobilien Fonds AG (Difa) städtisches Leben vor.

Ende 2003 soll das Dom-Aquarée eröffnet werden. 473 Millionen Euro haben Bau und Entwicklung dann verschlungen. Finanziert wird die neue Hauptstadt-Immobilie aus Anlegergeldern des offenen Immobilienfonds Difa-Fonds Nr. 1.

Anlegergelder haben die Fondsmanager derzeit genug. Die offenen Immobilienfonds erleben einen Zustrom, wie ihn die Investmentbranche noch nie gesehen hat: Rund 6,8 Milliarden Euro sammelten sie im ersten Quartal 2002 ein. Das ist beinahe so viel, wie die Anleger im Gesamtjahr 2001 in offene Immobilienfonds investierten. In Zeiten des Technologie-Hypes war das noch ganz anders: Im Jahr 2000 verzeichneten sie sogar Mittelabflüsse von 2,8 Milliarden Euro.

Die Enttäuschung über abgestürzte Aktienportfolios lässt Fondssparer umdenken. „Jeder hat mitbekommen, dass eine hohe Rendite in der Regel auch ein hohes Risiko bedeutet“, sagt Barbara Knoflach, Geschäftsführerin bei SEB ImmoInvest. Die offenen Immobilienfonds erwirtschaften eine jährliche Performance von 5 bis 7 Prozent. Die Volatilität ist gering, und noch nie sind die Preise für Fondsanteile gesunken. Als Sahnehäubchen gewährt der Staat einen steuerfreien Anteil auf die Ausschüttung, die je nach Fonds variiert: Beim Grundwert-Fonds der Degi (Dresdner Bank) etwa waren es im vergangenen Jahr 51 Prozent.

Nachteile: Hohe Ausgabeaufschläge versalzen dem Anleger den Einstieg. Zwischen 5 und 6 Prozent der Anlagesumme sind fällig. Diese Einstiegsbarriere hält Anleger jedoch nicht davon ab, ihr Geld in die Fonds zu schaufeln. Eigentlich freuen sich Gesellschaften über Zuflüsse, doch zurzeit strömt mehr Geld in die Fonds, als investiert werden kann. Anders als der Manager eines Wertpapierdepots kann der Immobilienfonds-Manager die ihm zugeflossenen Gelder nicht sofort anlegen. Die Objekte müssen erst einmal gefunden, eventuell entwickelt und gebaut werden.

Das nicht investierbare Vermögen wird in Geldmarktfonds und kurz laufenden Anleihen geparkt. Maximal 50 Prozent des Fondsvermögens darf in Liquidität (freie Liquidität plus gesetzliche Mindestliquidität von 5 Prozent) gehalten werden. Die enormen Zuflüsse der letzten Monate treiben die Immobilienfonds immer näher an diese Marke.

Die größte Mühe hat derzeit der Credit Suisse Euroreal: Hier schnellte die Liquiditätsquote binnen eines Jahres von 19 Prozent auf 46 Prozent (bis 31. März 2002) hoch. „Wir werden die Liquidität in der zweiten Jahreshälfte auf 20 bis 30 Prozent zurückfahren“, sagt Karl-Heinz Heuß, Geschäftsführer der Immobilien-Anlagegesellschaft von Credit Suisse Asset Management. Auch die Deka verzeichnete einen massiven Liquiditätsanstieg in ihren beiden Fonds. Von einer Situation wie im Jahr 2000 ist die Gesellschaft jedoch weit entfernt: Damals musste sie vertriebshemmende Maßnahmen einleiten, um den Mittelzufluss zu stoppen. Aktuell hält der vorwiegend in Deutschland investierte Deka-Immobilien-Fonds 19,2 Prozent Liquidität, der jüngere Deka-Immobilien Europa 33 Prozent.

Die Fonds müssen also zusehen, dass sie gute Objekte für ihre Kundengelder finden, um die Rendite sicherzustellen. Möglicherweise löst sich ihr Problem in der zweiten Jahreshälfte. Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz, das zum Sommer in Kraft treten soll, gibt den Fonds mehr Spielraum: Bisher durften nur 20 Prozent des Fondsvermögens außerhalb der EU investiert werden.

Diese Grenze soll vollständig fallen. Nordamerika, Asien und Mitteleuropa heißen die neuen Investmentziele. Die Fonds stehen Gewehr bei Fuß, denn die bislang geltende Grenze für Investments außerhalb der EU ist bei allen nahezu ausgereizt. „Im Moment sind 17 Prozent unseres Fonds in den USA investiert“, sagt SEB-ImmoInvest-Chefin Knoflach.

Noch nicht klar ist indessen, welche Fonds unter die neuen Bestimmungen fallen werden. „Es wäre gut, wenn die neuen Regelungen auch für bestehende Fonds gelten würden“, hofft Difa-Vorstandsmitglied Reinhard Kutscher. Gleichwohl schafft die neue Regelung Möglichkeiten, auch ganz neue Produkte auf den Markt zu bringen.

So will Deka-Immobilien-Chef Willi Alda einen weltweit investierenden Fonds anbieten. Walter Klug (siehe Foto rechts), Geschäftsführer der zur Deutschen Bank gehörenden DB Real Estate, denkt sogar über einen offenen Immobilienfonds nach, „der grundsätzlich nicht in Europa investiert“. Die Auslandsinvestments versprechen eine höhere Rendite, bedeuten aber auch ein höheres Risiko.

Zur Risikoanalyse der bestehenden offenen Immobilienfonds steht für den Anleger seit einigen Wochen ein neues Instrument bereit. Die Rating-Agentur Moody’s beurteilt die Management-Leistung der einzelnen Gesellschaft, die Portfolio-Qualität und die Performance. Bisher sind die Ratings für die Fonds der Deka, den CS Euroreal, die drei Fonds des Internationalen Immobilien-Instituts (iii) sowie für den SEB Immoinvest verfügbar. Die Bewertungen für neun weitere Produkte will Moody’s in Kürze nachreichen. Das Rating hilft Anlegern beim Fondsvergleich, es legt Stärken und Schwächen der einzelnen Gesellschaftenoffen. So fällt auf, dass die iii-Fonds bei der Bewertung von Management- und Portfolio-Qualität im unteren Bereich bleiben. In der Performance punktet lediglich der iii-Fonds Nr. 3 mit fünf Sternen, während Nr. 1 und 2 ein Ungenügend erhalten. Das beste Rating erhielt der Deka-Immobilien Europa: Aaa für die Management-Leistung, Aa1 für die Investment-Qualität und für die Performance fünf Sterne.

Fazit: Immobilienfonds sind eine solide Anlage, mit dem Einstieg sollte der Anleger jedoch noch etwas warten. Erstens hat der Rekord-Mittelzufluss im ersten Quartal zu hohen Liquiditätsquoten geführt, die die Rendite bremsen können. Ab Sommer sollten die Liquiditätsquoten auf Normalmaß gesunken sein. Zweitens haben die Anbieter neue Produkte im Köcher, die eine größere Risikobereitschaft mit einer höheren Rendite belohnen.

[trenuk01]

Hallo KimJennifer,

vielen Dank für diese hochinteressanten Informationen
über Immobilienfonds.
Allerdings würde ich noch um eine Quellenangabe bitten
wollen.

Herzlichst - Trenuk01 - The One And Only

[KimJennifer]

Immobilienfonds: Betongold mit Schrammen
Adriaan Bonauer | 2003-08-01

66 Prozent Wachstum in zweieinhalb Jahren. Deutsche Immobilienfonds sind die neuen Stars in der Fondsbranche, sie sammeln mehr Geld ein als jede andere Fondskategorie. Doch die gewohnte Wertentwicklung ist nicht weiter zu halten, von mehreren Seiten kommen die konservativen Portfolios unter Druck.

Das Fondsvermögen der in Deutschland zugelassenen offenen Immobilienfonds stieg nach Berechnungen des Maklerunternehmens Dr. Lübke in den vergangenen zweieinhalb Jahren um 66 Prozent auf über 80 Milliarden Euro. Auch im laufenden Jahr sind diese Portfolios gefragt wie nie. Nach Zahlen der Bundesbank wurden im Mai Anteile von Publikumsfonds im Wert von zwei Milliarden Euro neu abgesetzt. 1,3 Milliarden davon machen die Bau-und-Boden-Fonds aus.

Vier Probleme auf einmal

Diese starken Zuflüsse bilden das erste Problem für die Anbieter. Denn die Mittel können nicht sofort in neue Immobilien investiert werden. `Ein Kaufabschluss von Immobilien braucht nicht selten mehrere Monate´, wie Dietmar Müller vom Marktführer Commerz Grundbesitz Invest bestätigt. Während dieser Zeit wird der Barbestand am Geld- oder am Rentenmarkt zwischengeparkt. Durch den starken Rückgang der Zinsen sind hier aber keine hohen Renditen mehr zu erwirtschaften.
Dass die Fonds Probleme mit den Zuflüssen haben, zeigt sich an den hohen Liquiditätsquoten (siehe Tabelle rechts). Anbieter geeigneter Objekte kennen den Anlagenotstand der Fondsmanager und können gegebenenfalls höhere Preise durchsetzen. Die hohen Mittelzuflüsse dürften sich in der nächsten Zeit auch nicht ändern: Nach einer Umfrage des Maklers Dr. Lübke von Anfang Juli erwarten 67 Prozent der befragten Immobilienfonds-Anbieter gleichbleibende Zuflusse. 23 Prozent sehen weniger neue Gelder, während zehn Prozent sogar einen steigenden Erfolg voraussagen. Einigkeit herrscht in der Dr. Lübke-Untersuchung auch darin, dass sowohl Leerstandsraten steigen und Mieten sinken werden.

Problem zwei und drei sind mehr und mehr unvermietete Flächen und zugleich fallende Mieten. Im Durchschnitt besteht ein Immobilienportfolio zu 74 Prozent aus Büro- und Praxisflächen, wie der BVI ausgerechnet hat. Doch gerade hier kriselt es. Während der Pressekonferenz für das größte Portfolio Haus-Invest im Juni wurde vermerkt: „Die gesamtwirtschaftlich ungünstigen Rahmenbedingungen der letzten Monate haben die Gutachterausschüsse veranlasst, bei ihren inländischen Nachbewertungen niedrigere Mieten bei anstehenden Neuvermietungen oder Vertragsverlängerungen anzusetzen. Erst nach einer Belebung der konjunkturellen Entwicklung in Deutschland (...) sind wieder positive Wertentwicklungen zu erwarten.“ Auch Atis Real Müller, einer der großen Berater für Gewerbeimmobilien, stellt in einem Lagebericht vom Juli fest: „Die Höchstmieten haben an fast allen Standorten in den ersten sechs Monaten 2003 weiter nachgegeben.“ Der aktuelle Jahresbericht des SEB Immonvest beschreibt den europaweiten Rückgang der Spitzenmieten mit durchschnittlich über zehn Prozent, im Höchstfall Frankfurts sogar mit mehr als 19 Prozent.

Die noch weiter sinkenden Mieten wirken sich besonders dann negativ aus, wenn ein großer Anteil der enthaltenen Mietverträge kurzfristig ausläuft. Im Durchschnitt aller offenen Immobilienfonds laufen elf Prozent des Bestandes noch im laufenden Jahr aus. 2004 werden voraussichtlich acht Prozent fällig, wie der Branchenverband BVI analysierte. Portfolios, die einen hohen Bestand an bald auslaufenden Verträgen ausweisen, sind also besonders gefährdet. Denn neue Verträge werden heute zu wesentlich günstigeren Konditionen für Mieter geschlossen.

Auch der Anstieg der Leerstandsquote muss als besorgniserregend bezeichnet werden. Das Forschungsinstitut Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. kommt in einer Untersuchung zu dem Schluss, dass vom Jahr 2000 bis 2002 die Leerstandsquoten in den wichtigsten deutschen Büromärkten von 3,4 über 3,6 auf 5,7 Prozent gestiegen sind.

Die Ursache dieser schlechten Zahlen liegt in der Konjunktur. Besonders Deutschland lieferte zuletzt im europaweiten Vergleich schlechte Zahlen. Fondsinitiatoren versuchen, auf ausländische Immobilien auszuweichen. Von den 12,5 Milliarden Euro, für die die Fonds von Mai 2002 bis April 2003 Objekte kauften, wanderten 7,6 Milliarden ins Ausland, mit großem Abstand nach Frankreich, dann nach Großbritannien und Italien. So hat der größte offene Immobilienfonds, der Haus-Invest, mittlerweile über 75 Prozent seines Bestandes nicht in Deutschland.

Abgesehen von den enormen Mittelzuflüssen und den Tücken der Konjunktur wird regelmäßig auch die fehlende Transparenz diskutiert. Der Immobilienberater Ernst & Young Real Estate kritisierte Ende Juni die deutschen offenen Immobilienfonds. Er fragt sich, ob Gutachter ihre Bewertungsspielräume nicht etwa in einem zu hohen Ausmaß genutzt haben. Um Zweifel an der Bewertung der Immobilien zu beseitigen, fordern die Berater eine zweite, unabhängige Kontrollinstanz neben dem bisherigen Gutachterausschuss.
Heute werden die Immobilien im Bestand regelmäßig durch ein solches Gremium bewertet. Da es keinen laufenden Handel für Immobilien gibt, bestehen durchaus Spielräume bei der Schätzung. Nur so ist es übrigens zu erklären, dass die Portfolios noch niemals in einem Jahr einen Verlust ausweisen mussten.

Fazit

Insgesamt spiegeln sich die Probleme in der Wertentwicklung wieder. Die Jahresperformance ist in den meisten Fällen niedriger als die jährliche Entwicklung nach drei oder fünf Jahren. Auch wenn die Fonds wegen der bestehenden Bewertungsreserven kaum je nachhaltig einen Verlust ausweisen werden, werden sich Anleger doch mit niedrigeren Wachstumsraten zufrieden geben müssen.



Adriaan Bonauer ist Senior Editor bei Morningstar. Er würde gerne Ihre Anmerkungen hören, kann jedoch keine Anlageempfehlungen aussprechen. Sie erreichen ihn unter [e-mail]

[BigLinus]

AXA Investment Managers kauft Immobilie in Italien

Frankfurt (vwd) - AXA Investment Managers hat für rund 22 Mio EUR eine Logistikimmobilie in der Nähe des Mailänder Flughafens in Oleggio erworben, die in den Bestand des AXA Immoselect eingestellt werden soll. Das Ende Juli fertig gestellte Objekt verfüge über 37.735 qm Lager- sowie 3.785 qm Bürofläche. Bei Logistikimmobilien sei die Anbindung an das Fernstraßennetz und die Nähe zu internationalen Flughäfen entscheidend. Während in der Vergangenheit eher klassische Lagerhaltungsobjekte erworben wurden, liege der aktuelle Fokus auf schnellem Umschlag und Konfektionierung, heißt es. Der 2002 aufgelegte AXA Immoselect verfüge per Juli-Ultimo über ein Volumen von 135 Mio EUR.
vwd/18.08.2003 - 13:51 Uhr

[BigLinus]

Deutsche Bank: Abrupter Verkaufsstopp

Die Deutsche-Bank-Immobilientochter DB Real Estate hat massive Probleme mit ihrem geschlossenen Immobilienfonds Fonds Profit 2012+.

Deshalb nahm sie das Beteiligungsmodell aus dem Vertrieb und kauft jetzt von den Anlegern ihre Anteile zurück. „Der Immobilienmarkt hat sich schlechter entwickelt als erwartet“, sagt Geschäftsführer Michael Gellen. „Uns liegen Studien vor, die ein wesentlich düsteres Bild zeichnen als vor einem Jahr.“

Die Mietprognosen seien um zehn bis 20 Prozent gefallen und würden sich auch erst in drei bis fünf Jahre erholen. „Damit sind unsere Szenarien nicht zu halten“, sagt Gellen. Zehn Millionen Euro haben Privatanleger in den Fonds investiert - ein Drittel der Summe, die das Unternehmen insgesamt einsammeln wollte.

Ihr Geld sollen die 500 Investoren jetzt zurück bekommen, plus die prognostizierte Rendite von 7,1 Prozent ihrer Einlage für das erste Jahr. Die vom Fonds erworbenen Immobilien in Bamberg, München und Weinheim will DB Real Estate auf eigene Rechnung verkaufen.

ALEXANDRA KUSITZKY, WirtschaftsWoche, 19.08.2003

[BigLinus]

Offene Immobilienfonds: Vor dem Rückbau

Anleger offener Immobilienfonds tragen die Lasten der Bürobaukrise und alter Bestände. Trost für die Anleger: So rapide wie die Büromieten werden die Fondswerte nicht absacken.

Bremen wurde dem Grundwertfonds zum Verhängnis. Der als Einkaufs- und Freizeitzentrum geplante Space Park an der Weser entwickelte sich zum Flop: Die Mieter blieben aus. Das Desaster hat Anleger des offenen Immobilienfonds der Allianz-Dresdner-Tochter Degi 24,5 Millionen Euro gekostet. Die Degi musste diese Summe beim Verkauf ihrer Grundstücksbeteiligung abschreiben. Um das Grundstück elegant aus den Büchern zu entfernen, wurde es an eine Allianz-Immobilientochter abgeschoben. Ein konzerninterner Deal, bei dem Degi mit einem blauen Auge davonkam. Immerhin überwies die Schwester 158 Millionen Euro. Das Grundstück stand in den Büchern allerdings mit 182,5 Millionen Euro, denn es hatte nach Ansicht von Immobiliensachverständigen mit dem Beginn der Bauarbeiten nach und nach an Wert gewonnen.

Auch Konkurrent Haus-Invest – mit zehn Milliarden Euro der größte offene Immobilienfonds – hat einen Klotz am Bein. Den Fonds plagt der in der Stadtmitte von Offenbach errichtete City-Tower – 122 Meter hoch, 33 Etagen, Platz für 1200 Arbeitsplätze, günstige 18 Euro Miete pro Quadratmeter. Und trotzdem steht der 80 Millionen Euro teure Bau komplett leer. Wenn sich daran nichts ändert, sinkt auch sein Wert. Wer will schon eine Leerstandsruine kaufen?

Die Konjunkturflaute hat längst den Immobilienmarkt erreicht. In den vergangenen fünf Jahren legten die Fonds im Schnitt jeweils 4,5 Prozent an Wert zu. Doch genau in diesem Erfolg steckt der Keim des Problems.

Denn der Wert eines Fondsanteils errechnet sich als Bruchteil des Immobilienbestandes, den der Fonds hält. Wie viel ein Objekt wert ist, legen Sachverständige mindestens einmal im Jahr für jedes Gebäude neu fest. Einer prüft die Immobilie vor Ort nach festgelegten Kriterien, zwei andere rechnen nach. Das Urteil der machtvollen Sachverständigen ist in den Rechenschaftsberichten als Bewertungsrendite zusammengefasst. Viele Fonds haben sich trotz Sachverständiger jahrelang schöngerechnet und die Werte einzelner Immobilien erst gar nicht veröffentlicht.

Leer stehende Büros

Immer öfter steht inzwischen in der Bewertungsrendite ein Minus: Die Häuser wurden abgewertet. Der Hansaimmobilia, ein offener Immobilienfonds der Signal Iduna, hat im vergangenen Geschäftsjahr 23 von 75 Immobilien um zusammen 12,3 Millionen Euro abgewertet. Die großen Immobilienbestände haben einzelne Flops bisher stets aufgefangen, sodass die Fonds am Jahresende immer im Plus lagen. Die Renditen der einzelnen Fonds driften nun aber immer stärker auseinander.
Offene Fonds sind seit dem Jahr 2000 äußerst beliebt, um Geld vor dem Crash an den Aktienmärkten zu retten. In den vergangenen drei Jahren flossen den 23 Fonds deshalb 29 Milliarden Euro zu.

Am Büromarkt, in den die Fonds zu rund 70 Prozent investieren, braut sich Unheil zusammen. Zum Jahresanfang zählt der Immobilienmakler DTZ Zadelhoff in deutschen Metropolen 4,4 Millionen Quadratmeter unvermietete Bürofläche. Die Leerstandsquote ist gegenüber dem Vorjahr um 80 Prozent gestiegen. Weil Unternehmen und Kommunen Geld brauchen und deshalb Grundstücke und Gebäude versilbern, entsteht zusätzlicher Druck auf dem heimischen Markt. Die Folge: sinkende Preise. Einerseits gut, weil die Fonds für ihr Geld mehr oder bessere Gebäude kaufen können. Andererseits schlecht, weil der Wert ihres Gebäudebestandes leidet.

Ein Trost für Anleger

So rapide wie die Büromieten werden die Fondswerte nicht absacken. „Sinken die Mieten in Frankfurt um zehn Prozent, gibt der Gebäudewert nicht um zehn Prozent nach. Bestehende Mietverträge sind im Boom und in der Baisse ein dämpfender Faktor“, erklärt Gutachter Kieffer. Das gilt noch, denn Neumieter schließen gewöhnlich Zehnjahresverträge ab. Für die Mieterträge der Fonds ist dies keine gute Konstellation: Viele Fonds müssen bis Ende 2005 rund ein Drittel der Mietverträge neu verhandeln.

Selbst bei einer insgesamt erfolgreichen Projektentwicklung wie dem Bürohaus Frankfurter Welle, das noch rechtzeitig vor der Krise fertig wurde, stehen mindestens 20 Prozent der Büros leer. Der inzwischen pensionierte Difa-Geschäftsführer Jürgen Ehrlich wollte auch für die letzten 20 000 Quadratmeter des Gebäudes noch mehr als je 40 Euro – zu hoch gepokert. Um das Problem zu kaschieren, nennt die Degi Anlegern nur den „Vermietungsstand nach Ertrag“. Der liegt im Fonds noch bei 90 Prozent.

Nur ein kräftiger Konjunkturaufschwung könnte den Büromarkt anheizen. Der ist aber noch nicht in Sicht. Daher wollen vor allem die Oldies unter den Fonds der Vergreisung ihrer Immobilienbestände entgegentreten, damit es ihnen nicht geht, wie dem ältesten Immobilienfonds, dem 1967 aufgelegten iii Nr. 1. Seine Fünfjahresrendite liegt mit nur noch 2,83 Prozent dramatisch unter dem Durchschnitt. Auch auf Zwölfmonatssicht bleibt bei ihm nur noch ein Plus von 2,68 Prozent. Veraltete Bestände, Mittelabflüsse wegen der schlechten Rendite, fehlende Gelder für Neukäufe – die Perspektive ist düster. Auch wenn Altbaufassaden glänzen, allein das Innenleben entscheidet. Vielfach bleibe nur der „Rückbau“ – der Abriss.

Einige Fonds steckten die Schwäche des deutschen Immobilienmarktes dank Auslandsengagements gut weg. Doch inzwischen zögern institutionelle Investoren aus Deutschland, sich in den USA zu engagieren. Laut Real Capital Analystics ging ihr Einsatz in den ersten fünf Monaten 2003 um 70 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück, weil die Renditen anderswo stabiler seien.
Boris von Mutius, Frankfurt-Chef der Honorarberatung Sineus, traut guten Fonds Renditen um 4,5 Prozent zu. Ihr Vorteil liege im steuerfreien Anteil der Ausschüttung, der je nach Fonds zwischen 20 und 70 Prozent ausmacht.

HEIKE SCHWERDTFEGER; WirtschaftsWoche

[BigLinus]

Auslandsimmobilien: Am Wert gerüttelt

In vielen Ländern sind Immobilien so teuer wie noch nie. Ein Rückgang der Preise wäre für die Konjunktur gefährlicher als der Börsencrash.

An der Drei kommt keiner vorbei. Drei Jahre Aktienkrise, drei Prozent Minizinsen für Anleihen. Ratlos suchen Investoren nach Alternativen – und flüchten zu Immobilieninvestments: eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten; sich an einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligen und so Miteigentümer eines Bürohauses werden; oder zumindest ein paar Prozent des Wertpapierdepots in einen offenen, täglich verkaufbaren Immobilienfonds anlegen.

Dieser Nachfrageboom trieb in den vergangenen Jahren die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, Bürobauten und Ladenlokale fast weltweit an. Die Preise stiegen nicht nur, sie stiegen auch mit den höchsten Zuwachsraten aller Zeiten. Das Wirtschaftsmagazin „The Economist“ warnt bereits, die Börsenblase der späten Neunzigerjahre sei abgelöst worden von einer Immobilienblase, die „früher oder später platzen wird“.

Expertenstreit

Viele Experten streiten dennoch die Gefahr dramatischer Preiseinbrüche an den Immobilienmärkten ab. Ihre Argumente: Die historisch niedrigen Hypothekenzinsen heizen die Nachfrage in den wichtigen Industrienationen an; die wachsende Bevölkerung bedeutet Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum; das steigende Einkommensniveau erlaubt immer mehr Menschen, sich den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen – und zwar immer üppiger, mit immer mehr Quadratmetern pro Kopf; die Flächen mit attraktivem Bauland sind begrenzt, das Angebot kann daher nicht mit der steigenden Nachfrage Schritt halten und führt zwangsläufig zu weiter steigenden Preisen für Wohnimmobilien.

In Großbritannien etwa stiegen die durchschnittlichen Immobilienpreise nach Berechnungen der Bank Halifax binnen eines Jahres um fast 23 Prozent. In den USA kletterten sie in Städten wie San Francisco, New York oder Washington seit 1999 vorübergehend um rund 50 Prozent. Ähnlich sieht das Bild in Spanien und anderen europäischen Staaten aus. Japan und Deutschland sind nahezu die einzigen wichtigen Märkte, die den Boom verpasst haben. Sind diese hohen Zuwachsraten in vielen Ländern berechtigt oder tatsächlich Zeichen einer Blase?

Was ist eine Immobilie wert?

Anders gefragt: Was ist eine Immobilie wirklich wert? Für den Familienvater auf der Suche nach einem Garten für die Kinder mag das eine Frage des Verliebtseins in ein bestimmtes Haus mit einem charmanten Grundstück sein. Doch Profis kalkulieren kühler, und ihre Einschätzung bestimmt langfristig den Marktwert. Investoren vom Fach beurteilen eine Immobilie ausschließlich anhand der Mieteinnahmen, die sich mit ihr langfristig erzielen lassen. Sie ermitteln den fairen Kaufpreis als Vielfaches der auf Dauer realistischen Jahresmiete. Für eine neu gebaute Eigentumswohnung in absoluter Filetstücklage zum Beispiel rechnen sie in Deutschland mit dem Faktor 25, sonst nur mit 20.

In Zahlen bedeutet das: Angenommen, eine Wohnung mit 100 Quadratmetern lässt sich – ohne Nebenkosten – für 800 Euro im a Monat vermieten. Das sind 9600 Euro im Jahr. Mit dem Faktor 25 ergibt das einen angemessenen Kaufpreis von 240 000 Euro, mit dem 20-fachen sogar nur 192 000 Euro. Keinen Cent mehr. Wer auf das Geschwätz des Bauträgers oder Maklers hereinfällt und mehr bezahlt, der steuert beim späteren Verkauf der Wohnung auf Verluste zu.

Diese Rechenschemata gelten so oder ähnlich weltweit. Doch in vielen ausländischen Märkten wurden sie in den vergangenen Jahren außer Kraft gesetzt: Dort stiegen die Preise der Immobilien schneller als die Mieten – ein untrügliches Zeichen einer bevorstehenden Korrektur.

Sollte die kommen, bedeutet das für die Weltwirtschaft Gefahr von einer zusätzlichen Seite. Nach Schätzungen machen Immobilien zwei Drittel des Gesamtvermögens in den Industrienationen aus.

Das gilt besonders für die USA. Die scheinbar unendlichen Wertzuwächse ihrer Immobilien gaukeln den amerikanischen Konsumenten einen Wohlstand vor, den sie nach einem Preissturz nicht mehr haben. Sie wirken zusätzlich in den Augen der Banken kreditwürdiger, als sie es mit einem niedriger bewerteten Eigentum wären. Die so oft bestaunte ungebrochene Konsumlust der US-Bürger, Stütze der amerikanischen Konjunktur, beruht zu einem wesentlichen Teil auf diesen beiden Aspekten. Das geht so lange gut, wie die Hauspreise nicht nachhaltig abrutschen.

Angst vor japanischen Verhältnissen

Nach einer Studie des Internationalen Währungsfonds (IWF) trafen bisherige Crashs an den Immobilienmärkten die Konjunktur doppelt so hart wie Börseneinbrüche. „Das zeigt bereits die fatale Entwicklung in Japan Ende der Achtzigerjahre, als der Immobilienmarkt dem Aktienmarkt folgte und die Wirtschaft in eine tiefe Rezession riss“, warnt Tobias Just, Experte der Deutsche-Bank-Tochter DB Research. Der Kollaps im Immobiliensektor war letztlich einer der auslösenden Faktoren für die Deflation, die Japan derzeit zum konjunkturellen Schreckensbild der Amerikaner und Europäer macht.

Zumal der Auftrieb der Immobilienpreise in einer nur moderat wachsenden, stagnierenden oder gar schrumpfenden Volkswirtschaft an natürliche Grenzen stößt. Auf Dauer können die Werte der Häuser nicht schneller steigen als das landesweite Einkommen. Wenn Mieter nicht mehr bereit oder in der Lage sind, hohe Beträge für ihre Bleibe zu zahlen, rüttelt das automatisch am Wert des Hauses.

Rezession und steigende Arbeitslosigkeit verhindern, dass Immobilien auf Dauer eine Insel des Glücks in einem rundum problematischen Wirtschaftsumfeld sein können. Beispiel Deutschland: Seit Beginn der Konjunkturkrise stieg die Zahl der Zwangsversteigerungen drastisch an. Kamen im Jahr 2000 noch rund 60 000 Häuser unter den Hammer, so waren es 2002 bereits 45 Prozent mehr: 87 000.

Noch deutlicher zeichnet sich das inzwischen auf den überhitzten Märkten ab. In Großbritannien fielen im April 2003 die Immobilienpreise mit der höchsten Rate seit acht Jahren, so die Royal Institution of Chartered Surveyors. In den USA allerdings melden nur einzelne Städte Rückgänge des Preisniveaus. Der allgemeine Aufwärtstrend ist ungebrochen. Noch.

Zumindest in diesem Punkt hat Deutschland weniger zu befürchten. Da sich die hiesigen Hauseigentümer schon seit Jahren über keine üppigen Wertzuwächse mehr freuen können, „stellt sich in Deutschland die Frage nach einer Immobilienblase erst gar nicht“, sagt Experte Just. „Es gab nur eine Subventionsblase in Ostdeutschland. Aber die ist bereits geplatzt."

KAI PETER RATH, WirtschaftsWoche

[BigLinus]

SEB ImmoInvest investiert in London

Frankfurt (vwd) - Die SEB Immobilien-Investment hat für den SEB ImmoInvest für rund 40 Mio GBP das Bürogebäude Kingsley House in London gekauft. Das Objekt befinde sich nördlich der Oxford Street und verfüge über 11.000 qm sowie 18 Stellplätze und sei voll vermietet. London zähle als zweitgrößter gewerblicher Immobilienmarkt Europas zu den Top-Standorten institutioneller Investoren. Der Teilmarkt Westend sei dabei auf Grund des geringen Leerstandes, der höchsten Absorbationsquote und des wieder gefestigten Mietniveaus eine der besten Lagen in London, heißt es.
vwd/27.08.2003 - 13:16 Uhr

[BigLinus]

KanAm: Weiter starke Nachfrage nach Immobilienfonds

Frankfurt (vwd) - Die KanAm Grund Kapitalanlagegesellschaft rechnet ungeachtet der freundlichen Aktienmärkte weiter mit einer steigenden Nachfrage nach Offenen Immobilienfonds. Die Aktienbaisse habe gezeigt, wie wichtig eine ausgewogene Asset Allocation sei, erklärte die Gesellschaft in dem am Donnerstag vorgelegten Rechenschaftsbericht für den KanAm grundinvest Fonds. Für das Geschäftsjahr 2002/03 (30. Juni) seien 1,20 EUR pro Fondsanteil ausgeschüttet worden, von denen 95 Prozent steuerfrei seien.

Die starke Nachfrage nach Top-Immobilien im Ausland erschwere allerdings derzeit den Erwerb von Objekten zu günstigen Preisen, teilte die Gesellschaft weiter mit. Dies habe zu einer Absenkung der Bewertungsrendite auf 2,3 Prozent geführt. Der Anlageerfolg habe per Juni-Ultimo allerdings insgesamt bei 7,02 Prozent gelegen.

Mit einem Anteil von 78,6 Prozent bildet Europa den Angaben zufolge den Schwerpunkt, 21,4 Prozent sind in den USA investiert. Die Mietverträge hätten eine durchschnittliche Laufzeit von acht Jahren, die Vermietungsquote liege bei 100 Prozent. Die Gesellschaft erwartet einen baldigen Anstieg der Zahl der Objekte im Fonds. Geplant seien Käufe im europäischen Ausland und in Nordamerika. Im Mittelpunkt der Anlagepolitik stehe eine möglichst hohe steuerfreie Ausschüttung an die Anleger. Das Fondsvermögen des KanAm grundinvest liege aktuell bei rund 900 Mio EUR.
vwd/18.09.2003 - 14:16 Uhr

[BigLinus]

DB Real Estate investiert 141 Mio EUR in London

Eschborn (vwd) - Die DB Real Estate Investment GmbH hat für den offenen Immobilienfonds grundbesitz-invest das Bürogebäude "Northcliffe House" in der Tudor Street in der Londoner City für rund 141 Mio EUR von der britischen Clerical Medical Investment Group Ltd und einer Tochter der Investorengesellschaft TIAA-CREF gekauft. Langfristiger Hauptmieter der Immobilie mit rund 18.000 qm Büroflächen sei die Anwaltskanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer, teilte die Deutsche-Bank-Tochter mit. Es seien weitere Investitionen in Großbritannien geplant.
Der grundbesitz-invest hat den Angaben zufolge ein Volumen von rund 10 Mrd EUR in 122 Immobilien investiert.
vwd/25.09.2003

[BigLinus]

Neuer Head of Investment bei der SEB Immobilien-Invest

Frankfurt (vwd) - Choy-Soon Chua übernimmt zum 1. Oktober die Position des "Head of Investment and Acquisition" der SEB Immobilien-Investment GmbH. Chua war zuvor Senior Vice President der staatlichen singapurischen Investmentgesellschaft GIC Real Estate Pte Ltd in London, wie die SEB-Tochter weiter mitteilte. Mit dem Zugang Chuas erhofft sich die SEB Immobilien-Investment eine Erweiterung ihres weltweiten Immobilien-Know-Hows. Die Gesellschaft verwaltet nach eigenen Angaben mit dem Offenen Immobilienfonds SEB ImmoInvest ein Fondsvolumen von über vier Mrd EUR.
vwd/26.09.2003 - 12:06 Uhr

[Dr.Good]

Weitere interessante Anlagemöglichkeiten, hier in offene Immobilienfonds (Q.: Focus 41/03, S.214):

Starke Qualitätsunterschiede, wobei die Top-Adressen der Offenen Immobilienfonds deutlich mehr Ertrag einbringen. Zudem sind die Fonds fast überall erhältlich, d.h. also auch bei Direktbanken, wo der Ausgabeaufschlag dort deutlich reduziert ist.


Fonds - Bank - Wertentwicklung in % (1, 3, 5 Jahre) - Moody´s Rating*

Die Tops

Haus-Invest - Commerbank: +4,7%, +18,0%, +30,0% - **** (Rating)
Deka Europa - Sparkassen: +4,0%, +16,0%, +26,2% - ****
Immoinvest - SEB: +5,2%, +17,6%, +30,7% - ****
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Die Flops

Grundwert Fonds - Allianz/Dresdner: +3,2%, +11,6% +20,5% - *(Rating)
iii-Fonds Nr.1 - HypoVereinsbank: +1,4%, +6,2%, +13,2% - *
iii-Fonds Nr.2 - HypoVereinsbank: +1,2%, +10,1%, +18,4% - *
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Achtung: Die große Zeit der Immobilienfonds könnte erstmal für Jahre vorbei sein, denn
- in Deutschland herrscht Angebotsüberhang, allen voran an Gewerbeimmobilien
- bei bestehenden Verträgen drängen Mieter auf Preisnachlässe, wobei ab 2005 viele Verträge auslaufen, was zu niedrigeren Mieteinkünften führen könnte (und wird).
- mit sinkenden Mieteinnahmen fällt der Wert der Immobilien, denn er richtet sich stark nach den erzielbaren Mieten. Auf viele Objekte werden daher hohe Abschreibungen fällig.
- Geldabflüsse aus Immobilienfonds führen wiederrum zu fehlenden Investitionen in rentable Objekte: Der Immobilienstand veraltert, schnell wachsende Leerstände und negative Wertentwicklung drohen. So flossen beispielsweise bei den iii-Fonds bis Juni 2003 175 Millionen Euro ab!

"Das alles wird die Wertentwicklung deutlich belasten", prophezeit Fondsanalyst Stefan Loipfinger.

ENDE

[BigLinus]

HANSAimmobilia erwirbt Objekt in Großbritannien

Hamburg (vwd) - Die Hansainvest Hanseatische Investment GmbH hat für den Offenen Immobilienfonds HANSAimmobilia [ISIN DE0009817700] eine Immobilie in der Londoner City erworben. Der Kaufpreis für das Objekt 10 Aldersgate Street liegt einer Mitteilung zufolge bei rund 18 Mio EUR. Die im Rahmen des Erbbaurechts erworbene Immobilie verfüge über 3.700 Quadratmeter Büro- und Archivfläche, die sich auf sieben Stockwerke verteilen.

Zur Begründung des Kaufs eines Objekts in der britischen Hauptstadt verweist die Gesellschaft darauf, dass London einer der Investoren freundlichsten Anlagemärkte überhaupt sei. Gleichzeitig räumt Hansainvest-Geschäftsführer Gerhard Gminder jedoch ein, dass man beim Erwerb dieses Objekts "von der beginnenden Preiselastizität profitiert" habe.

Mit dem neu erworbenen Objekt verfügt die Tochter der Signal Iduna nach eigenen Angaben nunmehr über drei Immobilien in Großbritannien. Neben einer weiteren Liegenschaft in London sei der 1988 aufgelegte Fonds auch in Glasgow investiert.
vwd/20.10.2003 - 12:42 Uhr

[oegeat [KommA]]

unter

Wirtschaftslage: John Templeton – sagt, dass man aus US-Aktien, dem Dollar und überschüssigen US-Immobilien rausgehen sollte


http://www.secura-way.com/presse/

[BigLinus]

Haus-Invest kauft für 350 Mio EUR in Stockholm zu

Frankfurt (vwd) - Die Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH (CGI) hat für den Offenen Immobilienfonds Haus-Invest (ISIN DE0009807016) den voll vermieteten Büro- und Einzelhandelskomplex "Quartier Zenit" erworben. Das Investitionsvolumen für das Objekt in Stockholm liege bei rund 350 Mio EUR, heißt es in einer Mitteilung der CGI vom Montag. Verkäufer sei Wihlborgs, die zweitgrößte börsennotierte Immobiliengesellschaft in Schweden.

Das Gebäude-Ensemble "Quartier Zenit" befinde sich im Herzen Stockholms, unmittelbar an der Drottinggatan Straße gelegen, der umsatzstärksten Einzelhandelsstraße der Stadt. Insgesamt weist der Gebäudekomplex laut CGI rund 66.000 Quadratmeter an Mietfläche auf. Darin enthalten seien 35.500 Quadratmeter Bürofläche, 17.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche, 7.000 Quadratmeter Lager- und Archivfläche sowie 6.500 Quadratmeter Wohnfläche. Die Nettoanfangsrendite des "Quartier Zenit" liegt nach Angaben der Fondsgesellschaft bei deutlich über sechs Prozent.

Das Fondsmanagement begründet seine Investitionsentscheidung vor allem mit den guten Wirtschaftsdaten des Standorts. Die schwedische Wirtschaft entwickele sich dynamischer als andere Volkswirtschaften in Europa. Darüber hinaus sei Stockholm als einer der ersten Märkte Europas von dem Rückgang der Büromieten betroffen gewesen. Mittlerweile befinde sich der Markt allerdings wieder an einem Wendepunkt. Auch angesichts einer nahezu ausgetrockneten Entwicklungspipeline sei in den kommenden Jahren mit einem spürbaren Aufschwung zu rechnen.
vwd/27.10.2003 - 13:07 Uhr

[oegeat [KommA]]

http://de.biz.yahoo.com/031029/71/3q14r.html

als ersters wakeln die finanzierenden banken ....

[BigLinus]

Japan: Mehr faule Kredite

Die japanischen Banken haben nach Einschätzung von Experten wesentlich mehr faule Kredite, als bisher offiziell verkündet.

Darauf deuten die Halbjahreszahlen von Resona hin. Japans fünftgrößte Bank verbuchte wegen Abschreibungen auf notleidende Kredite und Rückstellungen für Kreditausfälle in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2003/04 ein Minus von umgerechnet knapp 14 Milliarden Euro – noch im Juni hatte sie einen Nettogewinn von rund 170 Millionen Euro prognostiziert.

Damit hat das Institut rund 90 Prozent der staatlichen Kapitalspritze verbraucht, mit der es im Sommer gerettet worden war. Experten gehen davon aus, dass bei anderen japanischen Banken ähnlich drastische Schritte nötig wären. Mit dem Vorgehen bei der unter staatlicher Kontrolle stehenden Resona wolle die Regierung andere Banken ermuntern, ihre faulen Kredite ebenso entschlossen abzuschreiben.

WiWo; 27.10.2003

[BigLinus]

Hypo Real Estate verbucht in Q3 Nettoverlust von 4 Mio EUR

München (vwd) - Die Hypo Real Estate Group, München, hat für das dritte Quartal 2003 einen Nettoverlust von 4 Mio EUR ausgewiesen. Der Verlust resultiere aus höheren Steuerzahlungen im Zusammenhang mit Bewertungsanpassungen in den Unternehmenssparten, sagte Finanzvorstand Markus Fell am Mittwoch bei einer Telefonkonferenz im Anschluss an die Veröffentlichung der Neunmonatszahlen. Eine Vergleichszahl nannte Fell jedoch nicht. Die Hypo Real Estate Holding war im vergangenen Monat von der HypoVereinsbank AG, München, abgespalten worden.
vwd/05.11.2003 - 11:52 Uhr

[BigLinus]

Staatsanwaltschaft: Ermittlungen bei Victoria im Anfangsstadium

Düsseldorf (vwd) - Die Staatsanwaltschaft Düsseldorf prüft, ob gegen drei führende Manager der zur Ergo Versicherungsgruppe AG gehörenden Victoria Ermittlungen aufgenommen werden. Das Verfahren befinde sich noch im Anfangsstadium, sagte ein Sprecher der Staatsanwaltschaft am Mittwoch auf Anfrage von vwd. Anlass sei eine Strafanzeige wegen Untreue im Immobiliengeschäft, zu der aber noch nicht alle Unterlagen eingereicht worden seien. Der Sprecher bestätigte damit einen Vorabbericht der "WirtschaftsWoche". Ein Ergo-Sprecher sagte dagegen, ihm sei von einem Ermittlungsverfahren nichts bekannt.

Laut Bericht wird gegen die Victoria-Vorstände Herbert Löffler und Franz-Wilhelm Hopp ermittelt. Hopp ist zugleich Vorstandsmitglied der Ergo. Die Vorwürfe richten sich auch gegen einen leitenden Mitarbeiter aus der Hypothekenabteilung der Victoria. Danach sollen die Manager gegen den Rat von Mitarbeitern "millionenschwere" Hypothekendarlehen an Berliner Immobilienunternehmer ausgezahlt haben, die zum Teil angeblich in Kontakt mit der Russenmafia gestanden hätten und inzwischen rechtskräftig verurteilt worden seien. Einem dieser Unternehmer soll die Victoria 110 Mio EUR ausgeliehen haben.
+++ Monika Lier
vwd/05.11.2003 - 15:10 Uhr

[KimJennifer]

Difa erwirbt Bastion Tower in der Brüsseler Innenstadt
5.11.2003 um 14:43
Hamburg (vwd) - Mit dem Bastion Tower, einem 24-geschossigen, voll vermieteten Bürogebäude am inneren Ring der Brüsseler Innenstadt, hat die Difa Deutsche Immobilien Fonds AG ihre vierte Liegenschaft in der belgischen Hauptstadt erworben. Das Objekt geht einer Mitteilung des Immobilienfondsanbieters der Union-Investment-Gruppe vom Mittwoch zufolge in den Bestand des Difa-Grund (ISIN DE009805515) über. Die Gesamtinvestition für den Bastion Tower beläuft sich auf rund 130 Mio Euro. Verkäufer ist den Angaben zufolge die schwedische Investmentgesellschaft Bastion SA.

vwd/12/5.11.2003/jej/reh

[BigLinus]

DB Real Estate kauft in London für Grundbesitz-Invest zu

Eschborn (vwd) - Die DB Real Estate Investment GmbH hat für den Offenen Immobilienfonds Grundbesitz-Invest (ISIN DE0009807008) das Bürogebäude Tower Place in der Lower Thames Street in der City of London erworben. Verkäufer ist einer Mitteilung vom Mittwoch zufolge die US-Gesellschaft TST Tower Place, ein Unternehmen der Tishman Speyer Properties. Der Kaufpreis liege bei 320 Mio EUR. Langfristige Hauptmieter der im März dieses Jahres fertig gestellten Immobilie mit rund 35.000 Quadratmetern Mietflächen sind laut DB Real Estate zwei Tochtergesellschaften des Finanzdienstleisters Marsh & McLennan.
vwd/05.11.2003 - 16:27 Uhr

[BigLinus]

DB Real Estate kauft Göteborger Büro- und Geschäftshaus Kopparn

Eschborn (vwd) - Die DB Real Estate Investment GmbH hat für den Offenen Immobilienfonds Grundbesitz-Global (ISIN DE0009807057) das Büro- und Geschäftshaus Kopparn im westschwedischen Göteborg gekauft. Der Preis liegt einer Mitteilung vom Montag zufolge bei 40 Mio EUR, Verkäufer ist der Bau-und Immobilienkonzern Skanska. Langfristige Hauptmieter seien das Versicherungsunternehmen IF Skadeförsäkring, die Nordea Bank und das Gesundheitsunternehmen Capio.

Die 1979 fertig gestellte und 2002 komplett sanierte sowie um zwei Etagen aufgestockte Immobilie verfügt den Angaben zufolge über rund 12.500 Quadratmeter Büro- und 1.700 Quadratmeter Einzelhandelsflächen sowie 209 Garagen- und 31 Außenstellplätze.
vwd/10.11.2003 - 15:58 Uhr

[BigLinus]

AXA Investment Managers kauft zwei Objekte für AXA Immoselect

Frankfurt (vwd) - AXA Investment Managers hat für den Offenen Immobilienfonds AXA Immoselect (ISIN DE0009846451) zwei Objekte in Belgien und Deutschland erworben. Für rund 11 Mio EUR wechselte dabei einer Mitteilung vom Donnerstag zufolge eine Büroimmobilie im Stadtzentrum von Brüssel in das Portfolio des Fonds über. Das erste belgische Objekt des AXA Immoselect verfügt nach Angaben der Gesellschaft über eine Grundstücksfläche von 3.500 Quadratmetern sowie eine Nutzfläche von 5.400 Quadratmetern. Es sei langfristig an ein Researchunternehmen sowie eine Werbeagentur vermietet.

Die zweite Neuerwerbung ist der Mitteilung zufolge ein 4-Sterne-Hotel in Bad Homburg, der Kaufpreis liegt bei 20 Mio EUR. Das Objekt verfüge insgesamt über 161 Zimmer sowie Konferenz-, Fitness- und Wellnesseinrichtungen. Die Hotelkette sei bereits seit über 12 Jahren Pächter, der Pachtvertrag läuft laut AXA Investment Managers noch bis zum Jahr 2021. Der AXA Immoselect wurde im Juni 2002 aufgelegt und hat der Gesellschaft zufolge zum 14.11.2003 über ein Volumen von 231 Mio EUR verfügt.
vwd/20.11.2003

[KimJennifer]

US-Fonds gehen auf Schnäppchenjagd
Milliarden-Investitionen in Deutschland geplant - Größere Wohnimmobilien-Bestände im Visier
Berlin - Ausländische Investoren haben deutsche Wohnimmobilien als Anlageobjekt entdeckt. Nach Marktbeobachtungen der internationalen Immobilienberatung DTZ Zadelhoff wollen angelsächsische Opportunity Funds und andere Investmentgesellschaften in den nächsten Jahren mehrere 10 000 Wohnungen erwerben. Wilfried Jäger, Prokurist und Leiter Investment bei der DTZ: "Derzeit sind bereits einige Deals in Arbeit."


"Allein US-amerikanische Fonds werden in diesem Jahr voraussichtlich mehr als drei Milliarden Euro in den Erwerb deutscher Wohnimmobilien investieren", bestätigt der Immobiliendienstleister Wulff Aengevelt. Dabei seien die angelsächsischen Investoren nur an Deals mit einem Volumen von wenigstens 70 Mio. Euro interessiert. Aengevelt: "Die wollen nicht 100, sondern gleich 1000 Wohnungen auf einen Schlag kaufen."


Was die ausländischen Investmentgesellschaften anlockt, sei die sich abzeichnende Wohnungsknappheit in den deutschen Ballungszentren. Aengevelt: "Wegen der mieterfreundlichen Rechtsprechung wurden in den vergangenen Jahren kaum noch neue Mietwohnungen geschaffen."


Metropolregionen wie Berlin würden mit ihren Arbeitsplätzen in den nächsten Jahren zahlreiche neue Mieter anlocken. Aengevelt: "Die Amerikaner wollen auf dem Markt präsent sein, wenn die Kunden kommen." Dies glaubt auch Jäger: "Entscheidende Kriterien für die Auswahl der ausländischen Erwerber sind die nachhaltige Sicherung der Arbeitsplätze in der jeweiligen Region und die Preisvorstellungen des Eigentümers."


Die geschlossenen und offenen deutschen Immobilienfonds würden den neuen Trend verschlafen, rügt Aengevelt. "Die Amerikaner lachen sich schlapp, dass ihre deutschen Kollegen den heimischen Wald vor lauter Bäumen in der Fremde nicht sehen." Anstatt die sich bietenden Chancen auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt zu nutzen, würden die Fonds trotz hoher Leerstandsraten und sinkender Mieterträge weiter ihren Schwerpunkt auf Büroimmobilien legen.


Thomas Beyerle, Sprecher der Allianz-Tochter Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), weist die Kritik zurück: "Die Bewirtschaftungskosten bei Wohnimmobilien sind einfach zu hoch." Mieterwechsel würden einen beachtlichen Verwaltungsaufwand verursachen. Wegen des deutschen Mietrechts könnten säumige Mieter nur mit hohem Aufwand aus den Wohnungen geklagt werden.


Diese Auffassung vertritt auch Dietmar Müller, Sprecher Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft (CGI): "Wohnimmobilien auf dem deutschen Markt eignen sich als Anlageobjekt nicht für offene Immobilienfonds." Anders sei die Situation auf dem US-Markt, wo das Mietrecht die Interessen des Vermieters besser berücksichtige und Dienstleister für die Verwaltung großer Wohnimmobilienbestände von Investmentgesellschaften und Pensionskassen bereit stehen. Müller: "Für unseren neuen global agierenden offenen Fonds werden wir erkunden, welche Chancen amerikanische Wohnimmobilien bieten."


Aengevelt hingegen glaubt nicht, dass das deutsche Mietrecht, ausländische Investoren abschreckt: "Sie agieren sehr Service orientiert und sehen den Mieter nicht bloß als Zahler, sondern als Kunden." Durch ein professionelles Facility-Management würden die angelsächsischen Investoren nicht nur höhere Renditen als deutsche Wohnungsgesellschaften erzielen, sondern auch die Betriebskosten und damit die Belastungen der Mieter drücken. Aengevelt: "Einige deutsche Wohnungsunternehmen werden Augen machen, wenn die Amerikaner auf unseren Markt sind."


DTZ-Prokurist Wilfried Jäger sieht zudem ein erheblich höheres Renditepotenzial bei Wohn- als bei Büroimmobilien: "Trotz des rigiden deutschen Mietrechts sind Mieterhöhung von bis zu 20 Prozent alle drei Jahre möglich - keine Büroimmobilie bietet derzeit diese Chance." hai




Artikel erschienen am 8. März 2004
Die Welt