Offene Immobilienfonds: Mehr Geld – weniger Rendite (EuramS) - 500 Beiträge pro Seite | Diskussion im Forum

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Sie sind der Renner: Allein in den ersten sieben Monaten dieses Jahres wurden Offene Immo-Fonds von 13,6 Milliarden Euro überschwemmt. Paradox: Der riesige Geldstrom sorgt für geringere Renditen. Was Anleger noch wissen sollten

von Nando Sommerfeldt / Euro am Sonntag

Dem wachsenden Geld folgt die Sorge. Ein Satz des römischen Philosophen Horaz. Ein Satz, der die Lage bei Offenen Immobilienfonds auf den Punkt bringt. Seit Monaten fließt Milliarde nach Milliarde in diese Fonds, und immer mehr Experten warnen vor dem Platzen einer riesigen Spekulationsblase. Doch das scheint deutsche Anleger nicht zu interessieren.Bereits im vergangenen Jahr steckten sie die Rekordsumme von 14,9 Milliarden Euro in Offene Immobilienfonds (siehe Grafik). Doch selbst das wird 2003 noch einmal getoppt: Bis zum 31. Juli verzeichneten die Fondsgesellschaften unterm Strich bereits 13,6 Milliarden Euro an Mittelzuflüssen. Das heißt, jeder zweite Euro der deutschen Anleger fließt mittlerweile in Häuser, Büros und Einkaufszentren. Insgesamt stecken in allen 24 Offenen Immobilienfonds in Deutschland 84,6 Milliarden Euro.

Die neue, ungezügelte Lust auf Immobilienfonds ist ein Resultat der Börsenbaisse, die im März 2000 einsetzte. Mit dem Crash machten sich die Anleger auf die Suche nach sicheren Häfen. „Nach dem Blutbad an den Börsen, lecken sich die Anleger noch immer ihre Wunden“, meint Matti Kreutzer, Fondsmanager des Offenen Immo-Fonds KanAm Grundinvest. „Sie haben erkannt, dass es sich lohnt, einen Teil ihres Vermögens in Offene Immobilienfonds zu stecken.“

Die Vergangenheit scheint den Anlegern Recht zu geben: Noch nie haben Offene Immobilienfonds ein Geschäftsjahr mit einem Minus abgeschlossen. In den vergangenen 20 Jahren konnten die Portfolios im Durchschnitt um 216 Prozent zulegen, was einer jährlichen Performance von 5,9 Prozent entspricht. Kein Wunder also, dass sich der krisengeschüttelte Anleger auf diese Fonds stürzt.

Doch heile Immo-Welt, das war einmal. Viele Fonds haben in diesem Jahr mit ihrer Performance enttäuscht. So waren mit Portfolios von iii oder DB Real Estate nicht einmal mickrige zwei Prozent Rendite drin. Folge: Einige Fondsgesellschaften haben ihre Prognosen bereits nach unten geschraubt – und weitere Gesellschaft werden nachziehen. Insgesamt rechnet die Branche damit, dass die Performance im Schnitt deutlich unter fünf Prozent fallen wird.

Die fetten Jahre für Immo-Fonds scheinen vorerst vorbei zu sein. Und das hat einen ganz einfachen Grund: Während massive Zuflüsse zum Beispiel für einen Geldmarktfonds kein Problem sind, sieht das bei Offenen Immobilienfonds anders aus. Stecken Anleger Milliarden in Immobilienfonds, dann ist die sofortige Investition in Gebäude nur selten möglich. „Es wird immer schwieriger, gute Objekte zu finden, da sich das Angebot durch die große Nachfrage erheblich reduziert hat“, klagt denn auch Bärbel Schomberg. Sie managt den Haus-Invest, den größten deutschen Offenen Immobilienfonds, mit einem Fondsvolumen von aktuell 11,6 Milliarden Euro.

Trotzdem haben viele Manager die bisherigen massiven Mittelzuflüsse noch in Immobilien investiert und dadurch die Preise zusätzlich in die Höhe getrieben, was natürlich die erzielbare Mietrendite verringert.

Zudem könnten sich viele der neuen Einkaufscenter, Hotelanlagen und Bürotürme noch aus einem anderen Grund als gigantische Flop erweisen. Denn bisherige Immobilien-Paradiese wie Paris oder London klagen inzwischen über dramatisch zunehmende Büroleerstände und sinkende Preise auf dem Immobilienmarkt.

Daher scheuen sich jetzt viele Gesellschaften, die Anlegergelder übereilt zu investieren. Da ein Vertragsabschluss im Durchschnitt aber ein Jahr dauert, legen fast alle Offenen Immobilienfonds einen großen Teil ihres frischen Kapitals am Geldmarkt beziehungsweise in festverzinslichen Papiere an. „Die derzeit niedrigen Zinsen drücken so zusätzlich die Rendite“, sagt Barbara Knoflach, Managerin des SEB ImmoInvest. „Es wäre sinnvoll, die Mittelzuflüsse zu begrenzen“, schlägt Tilman Hickl vor, Immobilien-Experte bei Ernst & Young. Einige Gesellschaften wie WestInvest oder KanAm haben dieses Problem bereits erkannt. So werden beim WestInvest Interselect nur dann neue Fondsanteile ausgegeben, wenn ein geeignetes Objekt gefunden wurde. Der tägliche Handel ausgegebener Anteilscheine ist davon jedoch nicht berührt. Doch wo lohnt es sich noch zu investieren? „Für uns ist der Büromarkt in Washington attraktiv“, sagt Fondsmanager Kreutzer. Außerdem suchen er und sein Team derzeit in Brüssel nach einem geeigneten Objekt. „Im Vorfeld der EU-Erweiterung sind große Bürokomplexe Selbstläufer. Ein neues Mitglied benötigt im Schnitt 20000 bis 30000 Quadratmeter Bürofläche. Dies garantiert steigende Mietpreise und gute Auslastung in Brüssel.“

Schwieriger sieht es für Experte Hickl dagegen in Paris aus. „Hier sinken die Mieten, und auch die Leerstände nehmen drastisch zu. Doch während sich amerikanische und französische Investoren immer weiter zurückziehen, sind viele deutsche Fondsgesellschaften weiter sehr aktiv.“ Hier sieht er Risiken, sagt aber auch, dass ein kluger Manager an jedem Ort Gewinn bringend investieren kann: „Es gibt überall und immer wieder Perlen. Es wird nur schwerer, sie zu finden.“ Für aussichtsreich hält Hickl Osteuropa. Vor allem in Ungarn, Polen und Tschechien sieht er noch Potenzial.

Dass die Fonds so stark im Ausland investieren, geht auf das Vierte Finanzmarktförderungsgesetz zurück. Seither ist es den Gesellschaften gestattet, mehr als die bis dahin erlaubten 20 Prozent des Fondskapitals im Ausland zu investieren. Diese Neuerung bringt nicht nur neue Investitionsmöglichkeiten, sondern auch attraktive Steuervorteile. „Durch Doppelbesteuerungsabkommen und den teilweise niedrigeren ausländischen Steuersätzen ist die Rendite zu einem großen Teil steuerfrei“, erklärt KanAm-Experte Kreutzer. Wie sehr sich das bei der Netto-Rendite bemerkbar macht, zeigt folgendes Beispiel. Bei einem Fonds mit einer Performance von fünf Prozent und einem steuerfreien Anteil von 50 Prozent bleiben Anlegern mit Spitzensteuersatz etwa 3,75 Prozent. Eine voll steuerpflichtige Anlage müsste 7,5 Prozent erzielen, um auf das gleiche Ergebnis zu kommen. Bei vielen Fonds liegt der steuerfreie Anteil noch höher. Beim KanAm-Portfolio, das nur aus ausländischen Objekten besteht, beträgt er mehr als 90 Prozent. Aber auch Flaggschiffe wie der Haus-Invest und der iii-Fonds Nr.3 sind zu über 75 Prozent im Ausland investiert. Folge: Bei vielen Fonds ist die brutto da fast netto.

Fakt ist dennoch: Im Moment ist mit Immo-Fonds nicht viel drin. Zumindest nicht so viel wie in den vergangenen Jahren. Anleger, die dennoch einen Teil ihres Geldes investieren wollen, sollten Folgendes beachten: Es gibt etablierte Fonds und relativ junge Portfolios. Die „jungen Wilden“ wie der AXA Immoselect oder der KanAm Grundinvest führen die Performance-Hitlisten in diesem Jahr deutlich an. Da ihre Portfolios noch überschaubar sind, sind sie in ihrer Anlagepolitik flexibler. Sie können die Chance, weltweit zu investieren, besser nutzen als die großen, milliardenschweren Fonds. „Es ist immer von Vorteil, jung zu sein“, sagt Kreutzer. „Junge Fonds haben keine oder weniger Altlasten und in der Anfangszeit auch weniger Vermietungsprobleme.“ Ältere Fonds wie der SEB ImmoInvest haben dagegen an die hundert Objekte in ihrem Portfolio. „Dadurch sind bei uns keine großen Kurssprünge drin. Andererseits können wir mit unserem breiten Portfolio die Risiken jedoch minimieren“, erklärt Barbara Knoflach. Sollte sich dagegen bei einem jungen Fonds eines seiner wenigen Objekte als Flop erweisen, wirkt sich das sofort recht negativ auf die Gesamtrendite aus.

„Die Märkte sind umkämpft und die guten Objekte rar. Umso mehr machen sich jetzt unser Know-how, die guten Kontakte und die Erfahrung bezahlt“, sagt auch Bärbel Schomberg. Beide Fondsmanagerinnen sind vorsichtig und prognostizieren für das kommende Jahr eine Rendite von rund vier Prozent. KanAm-Mann Kreutzer lehnt sich da weiter aus dem Fenster. Er will auch künftig mindestens sechs Prozent Netto-Rendite pro Objekt erzielen.

Eine Geldanlage in Immo-Fonds macht zudem nur langfristig Sinn. Für mindestens fünf Jahre sollten die Fonds im Depot bleiben. Doch die Experten beobachten immer wieder, dass viele Privatanleger ihr Geld in schwachen Börsenphasen in Offenen Immobilienfonds parken. „Anleger sollten hier mittel- bis langfristige Zeiträume wählen“, sagt Carsten Krüger vom Fonds-Dachverband BVI. „Die Ausgabeaufschläge von durchschnittlich fünf Prozent sind bei kurzfristigen Investments von Nachteil. Auf lange Sicht sollte dagegen jeder Anleger einen Teil seines Geldes in diese Fonds investieren“, so Krüger weiter. „Bei langer Laufzeit werden die kurz- und mittelfristigen Schwankungen an den Immobilienmärkten durch die breite Risikostreuung immer wieder ausgeglichen.“ Nach Meinung von SEB-Managerin Knoflach sind die Fonds nicht nur für konservative Anleger geeignet. „Ein Offener Immobilienfonds ist auch ein hervorragender Risikopuffer für ein ansonsten sehr spekulativ ausgerichtetes Depot.“Immer mehr Investoren finden Immo-Fonds interessant. „Die Anleger sind es leid, um ihr Geld bangen zu müssen“, sagt Matti Kreutzer. „Selbst wenn ein Objekt mal ins Minus rutscht: Das Haus ist immer noch vorhanden, im Gegensatz zu den vielen Neuer-Markt-Firmen, deren Pleiten ganze Existenzen zerstört haben.“

Autor: SmartHouseMedia (© wallstreet:online AG / SmartHouse Media GmbH),11:26 31.08.2003

[Dr.Good]

Weitere interessante Anlagemöglichkeiten, hier in offene Immobilienfonds (Q.: Focus 41/03, S.214):

Starke Qualitätsunterschiede, wobei die Top-Adressen der Offenen Immobilienfonds deutlich mehr Ertrag einbringen. Zudem sind die Fonds fast überall erhältlich, d.h. also auch bei Direktbanken, wo der Ausgabeaufschlag dort deutlich reduziert ist.


Fonds - Bank - Wertentwicklung in % (1, 3, 5 Jahre) - Moody´s Rating*

Die Tops

Haus-Invest - Commerbank: +4,7%, +18,0%, +30,0% - **** (Rating)
Deka Europa - Sparkassen: +4,0%, +16,0%, +26,2% - ****
Immoinvest - SEB: +5,2%, +17,6%, +30,7% - ****
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Die Flops

Grundwert Fonds - Allianz/Dresdner: +3,2%, +11,6% +20,5% - *(Rating)
iii-Fonds Nr.1 - HypoVereinsbank: +1,4%, +6,2%, +13,2% - *
iii-Fonds Nr.2 - HypoVereinsbank: +1,2%, +10,1%, +18,4% - *
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Achtung: Die große Zeit der Immobilienfonds könnte erstmal für Jahre vorbei sein, denn
- in Deutschland herrscht Angebotsüberhang, allen voran an Gewerbeimmobilien
- bei bestehenden Verträgen drängen Mieter auf Preisnachlässe, wobei ab 2005 viele Verträge auslaufen, was zu niedrigeren Mieteinkünften führen könnte (und wird).
- mit sinkenden Mieteinnahmen fällt der Wert der Immobilien, denn er richtet sich stark nach den erzielbaren Mieten. Auf viele Objekte werden daher hohe Abschreibungen fällig.
- Geldabflüsse aus Immobilienfonds führen wiederrum zu fehlenden Investitionen in rentable Objekte: Der Immobilienstand veraltert, schnell wachsende Leerstände und negative Wertentwicklung drohen. So flossen beispielsweise bei den iii-Fonds bis Juni 2003 175 Millionen Euro ab!

"Das alles wird die Wertentwicklung deutlich belasten", prophezeit Fondsanalyst Stefan Loipfinger.

ENDE