HGA-Fonds ! Laufen die alle so schlecht? - 500 Beiträge pro Seite

[sosoder]

Bei den HGA-Fonds (Tochter der HSH-Nordbank) habe ich schlechte Nachrichten bekommen.
Bei der Hamburgischen Grundbesitz Dr.Plett KG (World Trade Center Dresden) wurde der Mietvertrag mit der Drewag (größter Dresdner Energieversorger)vorfristig zum 1.1.2005
bis 31.12.2012 zu 6,85 €/qm (mit weiterer 5 jähriger Verlängerungsoption)verlängert. Eigentlich sollte die
Drewag 9,66 € bis 31.12.2006 bezahlen. Darüberhinaus
hatte die HSH-Nordbank sich bis 31.12.2006 verpflichtet
5,68 € auf den qm-Preis draufzulegen, so daß sich ein
Mietpreis für den Anleger bis 31.12.2006 von 15,34€ ergab.
Diese Garantie wurde von der HSH-Nordbank vom 1.1.2005 bis
31.12.2006 auf 12,53€ herabgesetzt.
Ab 1.1.2007 gibt es keine Garantie mehr, dann trifft
den Anleger die Neumiete von 6,85€ bis 2012 oder 2017
(bei Erklärung der Option). Außerdem mußten die Anleger
der Drewag noch eine neue Klimaanlage für 900.000 Euro
spendieren, damit sie überhaupt im Gebäude bleibt.
Wie uns die HGA mitteilt, hat im Januar 2004 die HSH Nordbank "erfreulicherweise" das Hypothekendarlehen zu
dem "deutlich reduzierten Zinssatz von 5,75% um 10 Jahre
verlängert, so daß der Fond über sein bisheriges Miet-
vertragsende 2006 gesichert ist"
Die Ausschüttungen werden für die nächsten beiden Jahre
auf 1% heruntergefahren, dann produziert der Fond bis
2012 ausgeglichene Ergebnisse. Ausschüttungen gibt es für
die Jahre 2006-2012 keine! Und dann hat ja die Drewag
noch eine 5 jährige Verlängerungsoption.
Ach ja, über diese Lösung wurde noch per Rundschreiben
abgestimmt. Die Teilnehmerquote betrug 81,5%, davon haben
96 % der obigen Lösung zugestimmt. Bei soviel Begeisterung
sollte man doch eigentlich einen vernünftigen Zweithand-
preis für seinen Fondsanteil bekommen - oder sehe ich
etwas falsch?

nichts für ungut
sosoder

[Fondsfonds]

Also zunächst einmal: Nach Auslauf der ersten Mietperiode kommen nahezu alle Objektgesellschaften in den NBL in Probleme, die Fremdfinanzierungen bedienen müssen.

Dabei ist es noch ein wirklich glücklicher Umstand, das wenigstens die Zinsen derzeit niedrig sind.

5,75 hört sich aber nicht gerade als Hit an. Wo ist der Beitrag der HSH Nordbank, deren Tochter die HGA ist, um dem Fonds zu helfen? Sieht man den lediglich darin, das Darlehen überhaupt verlängert zu haben? Super...

Zweitmarktpreis: De wird vernünftigerweise nahe Null tendieren. Denn wie soll der Erwerber eine Rendite erzielen, wenn er über Jahre hinweg keine Ausschüttungen zu erwarten hat? Dazu übernimmt er noch das Risiko, bisherige Ausschüttungen zurückzahlen zu müssen, falls die enge Kalkulation in einigen Jahren doch nicht mehr aufgehen sollte, siehe aktuelle Beispiele bei Falk aber auch vielen anderen Gesellschaften diverser Initiatoren.

[BesseralsLotto]

Hallo, habe da ein Angebot von HGA:

Apartmentanlagen Milestone Apartments, Maryland Baujahr 1996/2000 (in zwei Bauabschnitten) Cascades Apartments, Florida, Baujahr 1991

Habe eigentlich nur Bedenken wegen der Unwetter an der Küste, eine Wohngebäudeversicherung, so wie bei uns üblich, ist wohl zu teuer in der Region.

Bitte um Meinungen...

[BaBernd]

#3 @...Lotto

Das Angebot ist nicht mehr verfügbar, da die Platzierung eingestellt wurde, da ein lukratives Kaufangebot vorliegt und nun darüber entschieden wird ob es angenommen wird...wahrscheinlich ja....

[Jo1]

#3

schau Dir doch mal den thread zum BVT Residential 1 an. auch hier im Forum.

Gruß Jo1

[ReneBanker]

Hallo BaBernd,
ist auch besser so - der Fonds hat nämlich m.E. ein hohes Risiko.
Er ist mit ca. 70% fremdfinanziert (so aus meinem Gedächtnis heraus) und das komplett zu variablen, kurzfristigen Zinssätzen, wobei nur mit sehr moderaten Zinssteigerungen kalkuliert wurde.
Inzwischen sind die Kurzfristzinsen aber in den Staaten schon deutlich schneller und höher angestiegen.
Die Ausgaben für die Innenfinanzierung sollte daher deutlich über den Prognosezahlen liegen - ob da noch was für eine Ausschüttung bleibt ist die Frage!

Rene

[BesseralsLotto]

Hallo ReneBanker,

habe den HGA Mitteleuropa, dass Einkaufszentrum in Krakau schon gezeichnet. Von der Lage her sicherlich ein tolles Objekt. Was mich etwas irritierte war die Anzahlung von ich glaube 5% und der Rest ist erst Herbst 2006 fällig. Der Bau ist jetzt voll zu Gange, aber nachdem was ich hier gehört habe frage ich mich: Ist die Kalkulation wirklich o.k. Die Partnergesellschafft ECE die das Einkaufzentrum managt bekommt dafür fürstlichen Lohn, und die Hausbank bekommt auch Ihren Anteil. Frage, was bleibt übrig?

[mexicanson]

# 7 BesseralsLotto

Wer oder was hat Dich bewogen oder gezwungen (:confused, den HGA Mitteleuropa III, Krakau, zu zeichnen?
Du kannst Deinen Anteil sicherlich - auch teileingezahlt - an der Zweitmarktbörse (Börse HH) veräußern.

Als Vergleichsobjekt schau Dir mal die Seite der ECE mit der Eröffnung des Fonds HGA Mitteleuropa II in Brünn am 24.03.2005 (Prospekt Herbst 2005) an.

cu Mexicanson

[kickaha]

Die ECE ist auch das Managementvehikel (sorry für den Ausdruck) der Deutschen Euroshop AG. Dort wird im Prinzip das Immobilienmanagement betrieben.

ECE ist sicherich keine schlechte Adresse.

Gruß Kickaha

[BaBernd]

#6 Rene Banker

...es ist richtig, er ist sehr stark fremdfinanziert. Das Risiko ist aber innerhalb der ersten fünf Jahre mit USD-Caps auf den Libor eingegrenzt.
Näher muß aber hier nicht mehr darauf eingegangen werden, denn wie gesagt steht ein Verkauf der Immos an und das bedeutet voraussichtlich für die Anleger ein plus von ca. 30% (nach Rückführung der Darlehen!)...

Warten wir einfach mal die Vollzugsmeldung ab...

[BesseralsLotto]

Hallo mex,
natürlich mit vorgehaltener Waffe (James Bond Kugelschreiber).
Brünn ist 6 Monate vor Plan fertiggeworden.
ECE hat das know how, aber das lassen die sich auch bezahlen.
Mich interessiert nur, ob die Kalkulation von HGA realistisch ist, und an welchen Schrauben die Feineinstellungen gemacht wurden. Schließlich bin ich nicht zum Dummschwätzen hier, ich möchte was dazulernen.

la kukaratscha...

[ReneBanker]

Hallo BesseralsLotto,
ich kann Dir leider aus dem Stegreif nichts zu dem Fonds sagen - habe ich mir im Detail nicht angesehen.
Sorry!

Rene