Real Estate Investment Trusts - Reits - - 500 Beiträge pro Seite

[Azul Real]

Es würde mich freuen, wenn dieser Thread mit Leben erfüllt wird.

Also alles zum Thema Reit`s.

Gruss Azul

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Montag, 21. Februar 2005, 10:32 Uhr
Reits fallen nicht unter die Aufsicht der BaFin

Immobilienaktie wird in eigenem Gesetz geregelt

Die Gesetzesregelung über steuerbegünstigte Immobilienaktiengesellschaften, so genannte Real Estate Investment Trusts (Reits), wird nicht in das Investmentgesetz (InvG) aufgenommen. Es werde ein eigenes Gesetz für Reits geben, sagte eine Sprecherin des Bundesfinanzministeriums (BMF) dem Handelsblatt.

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rrl/fmd DÜSSELDORF/BERLIN. Dadurch fallen Reits auch nicht unter die direkte Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Außerdem ist der Versuch des InvestmentfondsBranchenverbandes BVI gescheitert, über eine Verankerung im InvG Einfluss auf die entstehende Reit-Branche zu gewinnen.

Ohnehin waren bereits viele Anbieter offener Immobilienfonds von einer Reits-Regelung außerhalb des InvG ausgegangen. Barbara Knoflach, Geschäftsführerin des BVI-Mitglieds SEB Immobilien-Investment GmbH, sagt: „Aus Sicht der offenen Immobilienfonds bedauere ich dies sehr. Mit dem Blick auf den deutschen Immobilienmarkt begrüße ich aber eine Regelung außerhalb des Investmentgesetzes.“ Als Argument des BMF vermutet sie: „Zu stark regulierte Reits haben bei ausländischen Investoren keine Chance.“

Auch andere BVI-Mitglieder sehen die Entscheidung gelassen: „Für uns macht es keinen Unterschied, ob ein Reit-Gesetz eigenständig oder im Rahmen des Investmentgesetzes erlassen wird“, sagt Heiko Beck, Chefsyndikus der Dekabank und damit auch Vertreter der Interessen deren offener Immobilienfonds. Frank Pörschke, Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft, hat ebenfalls „eine Präferenz“ für eine Regelung außerhalb des InvG. „Für mich ist wichtig, möglichst wenig Restriktionen zu haben.“ Eine Regelung im InvG hätte nach Ansicht vieler Branchenvertreter genau das Gegenteil bewirkt.

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Montag, 21. Februar 2005, 10:27 Uhr
Finanzfachleute bauen auf deutsche Reits

Wundermittel für den Immobilienmarkt

Von Reiner Reichel

Investmentgesellschaften wollen steuerbegünstigte Immobilienaktien auf den Markt bringen:


DÜSSELDORF. Sie sind beliebt, obwohl es sie frühestens ab Januar 2006 geben wird: deutsche steuerbegünstigte Immobilienaktien (Reits). Verständlich: Die Banken wittern Neuemissionsgeschäft mit Reits, und die Investmentgesellschaften wollen entsprechende Fonds auflegen. Unternehmen sind glücklich über weitere potenzielle Käufer ihrer Liegenschaften. Sogar die Vertreter offener Immobilienfonds begeistern sich für die neue Konkurrenz. Rüdiger Päsler, Geschäftsführer des Fondsbranchenverbandes BVI, verkündete kürzlich in Berlin: „Wir sagen eindeutig: Der Reit erweitert den Immobilienmarkt.“

Doch der Vorschlag der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), die Fonds sollten selbst bis zu 20 Prozent ihres Vermögens in das neue Vehikel investieren, wird zurückhaltend aufgenommen. Das Investmentgesetz begrenzt die Investition in Aktien zurzeit auf fünf Prozent des Fondsvermögens.

Es sind die Kursschwankungen der Immobilienaktien, die die Fondsgesellschaften skeptisch machen. Reit-Kurse schwanken zwar weniger als die anderer Aktien. Aber sie bewegen sich viel heftiger als die Werte von Immobilien. „Ein Reit hat Kursschwankungen, gegen die ich mich nicht wehren kann“, begründet Reinhard Mattern, Geschäftsführer von iii-Investments, seine Kritik. Barbara Knoflach, Geschäftsführerin der SEB Immobilien Investment GmbH, ergänzt: „Ich halte die Investition in einen Reit für problematisch, weil hierdurch die hohe Stabilität und damit die eigentliche Produktstärke des offenen Fonds geschwächt würde.“

Und Alexandra Merz, Geschäftsführerin der Scope Analysis OIF GmbH, einer Ratingagentur für offene Immobilienfonds, rechnet vor: Wenn der Wert von 20 Prozent des Vermögens, das Reits steckt, von einem zum anderen Jahr nur um fünf Prozent abnimmt, schmälert dies die Fondsrendite um einen Prozentpunkt – mit Blick auf durchschnittliche Einjahresrenditen um drei Prozent ein kräftiger Schnitt.

Andererseits würden Kursgewinne der Reits die Fondsrenditen beflügeln. Bei der Abwägung von Risiko und Renditechance kommt Knoflach zu einem eindeutigen Ergebnis: „Das Verhältnis von Volatilität zu Rendite ist bei einem Reit schlechter als bei einem offenen Immobilienfonds. Der Vorteil durch zusätzliche Flexibilität kann diesen Nachteil nicht ausgleichen.“

Dabei wäre mancher Fondsmanager für die Flexibilität in Form weiterer liquider Mittel durchaus erfreut. Frank Pörschke, Geschäftsführer der Commerz Grundbesitz-Investmentgesellschaft mbH, sieht durch den IFD-Vorschlag zusätzlichen Liquiditätsspielraum. Denn nach den Vorstellungen der IFD sollen die Reit-Anteile nicht in die Liquiditätsquote von maximal 49 Prozent, sondern in die Immobilienquote eines Fonds eingerechnet werden.

Maximal könnte ein Fonds somit 69 Prozent seines Vermögens in börsentäglich veräußerbaren Anlagen halten. Das lehnt Reinhard Kutscher, Vorstand der Difa Deutsche Immobilien Fonds AG, ab: „Es darf keineswegs so sein, dass ein Fonds seine Liquidität bis dorthin aufstockt.“ Reit-Protagonist Droste sieht das Problem. Abweichend von der offiziellen Position der IFD gehören nach seiner Meinung Reits wie Aktien zu den liquiden Mitteln eines Fonds.

Heiko Beck, Chefsyndikus der Dekabank, interessiert nicht allein die Liquidität im Fonds: „Voraussetzung für Fonds-Investitionen in Reits ist ein liquider Reit-Markt.“ Während die IFD ständig steigenden Marktkapitalisierungen wie in den USA erwartet (s. Grafik), ist Thomas Beyerle, Chefanalyst der Degi Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH, skeptisch: „Manche Leute übertragen ihre Erfahrungen aus anderen Ländern ohne offene Immobilienfonds auf Deutschland.“

Wahrscheinlich sorgen die Fondsanbieter selbst für Marktwachstum. SEB-Immoinvest-Chefin Knoflach sagt: „Wir prüfen, ob Reits ein eigenes Geschäftsfeld für uns werden können.“ Und Dekabank-Jurist Beck kündigt an: „Wir erwägen, selbst Reits aufzulegen.“

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Montag, 21. Februar 2005, 10:02 Uhr

Reits: Gewinn statt Steuer

Vorschlag: Die von der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) vorgelegten Eckpunkte für deutsche Real Estate Investment Trusts (Reits) sehen vor, dass der Reit eine börsennotierte Immobilienaktiengesellschaft ist. Der Reit zahlt weder Körperschaft- noch Gewerbesteuer, muss dafür aber 90 Prozent seines Gewinns als Dividende an die Aktionäre auszahlen. Die Aktionäre versteuern die Dividende mit ihrem persönlichen Steuersatz. Anders als für die Anteilseigner anderer Kapitalgesellschaften gilt für sie nicht das Halbeinkünfteverfahren, bei dem nur die halbe Dividendensumme besteuert wird.

Anreiz: Um Firmen dazu zu bewegen, Immobilien in einen Reit einzubringen und dabei die stillen Reserven aufzudecken, sollen diese nur mit etwa 20 statt 40 Prozent Steuer belastet werden. Die stillen Reserven sind die Differenz zwischen Buchwert und Marktwert. Die IFD erwartet nach fünf Jahren knapp 130 Mrd. Euro Marktkapitalisierung für deutsche Reits.

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Freitag, 11. Februar 2005, 07:49 Uhr
Erste Angebote wahrscheinlich Anfang 2006 - Börsengehandelte Kandidaten holen Bewertungsabschläge bereits auf

Immobilien-Aktien begeistern Experten

Die Umwandlung von Immobilienaktiengesellschaften in so genannte Reits soll ihren Aktionären kräftige Renditesprünge bescheren. Reits sind steuerbegünstigte Immobilien-AGs. Nach Auffassung von Frederic Mathier, Reits-Experte und Fondsmanager bei Credit Suisse Asset Management (CSAM), werden Kursgewinne ebenso wie steigende Dividenden zum wachsenden Anlageerfolg beitragen.

rez/rrl FRANKFURT/M. Mathier berief sich dabei in einer Veranstaltung in Frankfurt auf Erfahrungen in Ländern, die bereits Reits eingeführt haben, beispielsweise Frankreich.

Die deutschen Reits werden höchstwahrscheinlich von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Dadurch steigt ihr Gewinn nach Steuern, so dass sie höhere Dividenden zahlen können. Da die Umwandlung in einen Reit darüber hinaus daran gekoppelt wird, dass 90 Prozent des Gewinns an die Aktionäre ausgezahlt werden, hebt dies die Dividenden zusätzlich an. Die Analysten der auf die Bewertung von Immobilienaktien spezialisierten niederländischen Bank Kempen & Co. erwarten, dass etwa die Dividende der IVG Immobilien um 75 Prozent steigen wird. Die IVG zahlte für 2003 eine Dividende von 0,34 Euro. Mathier rechnet deshalb wie andere Immobilienanalysten auch damit, dass die Dividendenrenditen steigen, obwohl die Kurse anziehen.

Die Kursgewinne wiederum resultieren aus zwei Effekten. Der eine: Herkömmliche Immobilienaktien werden mit Abschlägen auf den Nettovermögenswert (NVW) der Immobilien gehandelt. Das heißt: Die Marktkapitalisierung der AG ist geringer als die Summe aller Immobilienwerte nach Abzug der Schulden. Für Reits werden dagegen an der Börse Aufschläge auf den NVW gezahlt. Analysten der Deutschen Bank berichten, französischen Immobilienaktien seien vor ihrer Umwandlung in Reits mit Abschlägen von 20 bis 25 Prozent gehandelt worden. Seit der Einführung der Reits im Jahr 2003 würden Aufschlägen von teils über 30 Prozent gezahlt.

Als weiteren Effekt erwartet Mathier, dass auch die NVW steigen. Sein Kalkül: In die Bewertung der Immobilien sind die Steuern eingeflossen, die bei einer Veräußerung der Immobilie auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen wären.

Diese latenten Steuern seien nun nicht mehr zu berücksichtigen, weil der Verkauf der Immobilien wegen der Steuerfreiheit nicht mehr mit Steuern belastet werden. Darum stiegen die NVW, sagt Mathier. Allerdings sehen die Experten von Kempen & Co. die Steuereffekte weniger optimistisch als Mathier. Sie verweisen darauf, dass die deutschen Reit-Kandidaten IVG, Deutsche Euroshop (DES) und Deutsche Wohnen (DW) ohnehin wenig Steuern zahlten.

Die DES nutze Verlustvorträge, die DW könne ihre Steuerlast mit Hilfe ihres Wohnimmobilienportfolios optimieren und die IVG nutze die Möglichkeit, Veräußerungserlöse steuerbegünstigt binnen drei Jahren zu reinvestieren.

Anleger, die jetzt mit dem Kauf der deutschen Reit-Kandidaten liebäugeln, dürfen nicht übersehen, dass die Kurse bereits Mitte Januar kräftig nach oben gesprungen sind, nachdem das Finanzministerium ankündigte, dass Anfang 2006 ein Reit-Gesetz in Kraft treten werde.

Die Reits sind zunächst als Anlagevehikel für institutionelle Investoren gedacht. Von 390 Mrd. Euro durch Institutionelle gehaltene Immobilienanlagen entfallen bisher lediglich zehn Mrd. Euro auf börsennotierte Immobilien-AGs (siehe „Fonds dominieren den Markt“). Um Reits beispielsweise für Versicherer attraktiv zu machen, muss per Gesetz dafür gesorgt werden, dass Reits bei den Versicherern zur Immobilienquote und nicht wie die aktuellen Immobilien-AGs zur Aktienquote gerechnet werden.

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Freitag, 11. Februar 2005, 07:50 Uhr

Steuern auf Buchgewinne entscheiden über Erfolg

Dem Gesetzentwurf zur Einführung der deutschen Reits liegt der in der vergangenen Woche von der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) vorgelegte Abschlussbericht zu Grunde.

rrl DÜSSELDORF. Er enthält folgende Eckpunkte: Deutsche Reits müssen börsennotiert sein, drei Viertel ihres Kapitals in Immobilien gebunden haben und 90 Prozent des Gewinns ausschütten, wobei selbst bei Verlusten aus Immobilienverkäufen die Gewinne aus Vermietung und Verpachtung an die Aktionäre fließen müssen. Die Dividenden müssen bei Anleger voll versteuert werden. Das für die Ausschüttungen aller anderen Aktiengesellschaften gültige Halbeinkünfteverfahren, wonach nur die Hälfte der Dividende in die Steuerbemessungsgrundlage des Aktionärs einfließt, entfällt. Das schnelle Drehen der Portfolios will die IFD bremsen, indem sie vorschlägt, dass maximal die Hälfte des Bestandes binnen fünf Jahren verkauft werden darf.

Ob es gelingt, die Immobilien im Besitz von Unternehmen und der öffentlichen Hand für den Kapitalmarkt zu mobilisieren, wird entscheidend davon abhängen, wie die stillen Reserven besteuert werden. Die stillen Reserven sind die Differenz zwischen dem Buchwert der Liegenschaft in der Bilanz und dem Verkaufspreis. Die IFD schlägt vor, die stillen Reserven nur halb so hoch zu besteuern wie bisher und kommt dabei auf maximal 20 Prozent Steuerbelastung. Es soll gestattet sein, diese Steuerzahlungen über fünf Jahre zu strecken.

[Montauk49]

Hallo Azul Real,

ich habe mal eine Frage vorweg:
hast du Erfahrung mit Reits (z.B. amerikanische), würde den Gedankenaustausch erleichtern.

Gruß Montauk

[Azul Real]

Hallo Montauk,

Leider nur sehr allgemein, deshalb auch dieser Thread.

Ich habe vor einem halben Jahr einen Referenten zum Thema Gewerbeimmobilien und Immobilienaktiengesellschaften gehört.

Hierbei wurden auch die Reits angesprochen, welche in den USA bereits seit den 60er Jahren sehr populär sind und einen erheblichen Anteil zur privaten Altervorsorge, in Form eines indirekten Anlageinstrumentes, beitragen.
Ziel war es ursächlich in den USA die Vermögensbildung zur Alterabsicherung, unter anderem über die Reits, mit zu unterstützen. Der Begriff Reits ist aus dem amerikanischen Steuerrecht.

Heute gibt es wohl rund 200 börsennotierte Reits in den USA.

Grundprinzip der Reits ist, dass diese keine Körperschafts- und Gewerbesteuern bezahlen. Die Besteuerung der Ausschüttung erfolgt direkt über den Anleger mit seinem persönlichen Steuersatz.

Soweit ich das richtig verstanden habe, sind US-Reits verpflichtet mindestens 95% der Gewinne auszuschütten und höchstens 30% des Gewinnes darf aus Verkausferlösen resultieren, wobei hier noch eine 4-Jahres-Frist zu berücksichtigen ist. Mindestens 75% der Mittel sind in Grundbesitz anzulegen und mindestens 75% des Bruttogewinnes ist aus Mieten zu erzielen. Die durchschnittlichen Dividendenrenditen lagen in der Vergangenheit bei ca. 8%.

Weiterhin sind US-Reits oftmals sehr spezialisiert auf bestimmte Regionen oder Immobiliensegment.

Wie den aktuellen Meldungen zu entnehmen ist, wird für Deutschland bis 2006 mit der Zulassung von börsennotierten Reits gerechnet. Mal sehen wie es sich entwickelt, aber ich glaube es könnte dem Immobilienmarkt dienlich sein.

Gruss Azul

[Azul Real]

23.02.2005 Immobilienzeitung
Hessen startet Reit-Initiative im Bundesrat

Das Land Hessen hat Ende vergangener Woche seine "Initiative zur Stärkung des Immobilienmarktes in Deutschland und Einführung von Real Estate Investment Trusts" in den Bundesrat eingebracht. Darin wird die Regierung aufgefordert, umgehend einen entsprechenden Gesetzentwurf vorzulegen. Hessen ist Teil der Bund-Länder-Arbeitsgruppe, die derzeit Lösungen für die offenen Fragen der Behandlung von Reits im Außensteuerrecht ausarbeitet. "In den nächsten vier bis acht Wochen möchten wir uns grundsätzlich über die Richtung verständigen", so der hessische Finanzminister Karlheinz Weimar gegenüber IZ aktuell. "Sollten wir uns auf einen Vorschlag einigen, sehe ich keine größeren Probleme in Bundestag und Bundesrat." Eine schnelle Reit-Einführung zum Jahresbeginn 2006 wäre für Weimar der dringend nötige Beleg für die Innovationsfähigkeit des Finanzstandortes Deutschland: "Wir müssen beweisen, dass wir fähig sind, auf die Bedürfnisse und Trends internationaler Märkte schnell zu reagieren - sonst läuft das Geschäft an uns vorbei."

[Montauk49]

Hallo Azul,
falls du in Reits investieren möchtest schau dir doch mal die folgenden an:
WKN 909823
874732
917060
812771
898199,
oder willst du auf die deutsche Gesetzgebung warten? Wenn ja? warum?
Deine Meinung zu den 6 Werten würde mich interessieren, ich bin selbst in 909823 und 874732 investiert.

Gruß
Montauk

[Purplemichel]

Hallo,
ich interessiere mich auch für Reits, besonders die amerikanischen. Die Liste von Reits, die Montauk freundlicherweise bekannt gegeben hat, werde ich prüfen.

Der Vorteil von Reits für den normalen Anleger scheint mir darin zu liegen, daß der Wert an der Börse festgestellt wird, nach strengen amerikanischen Regeln bilanziert wird und sich Analysten damit befassen. Das ist doch transparenter als ein offener Immobilienfond und Überraschungen wie kürzlich in Deutschland sollten ausbleiben.

Außerdem scheint mir die Zeit jetzt für ein Angagment in US-Werte günstig zu sein, da der Dollar unter Kaufkraft gegenüber dem Euro gehandelt wird. Wie auch immer es mit dem Dollar weitergehen wird, werden die Immobilien ihren Wert behalten.

Gegen den jetzigen Zeitpunkt spricht freilich die immer wieder aus Expertenmund beschriehene sogenannte Immobilienblase. Ist das wirklich so schlimm? Gibt es einen Index auf Dollarbasis, um sich im Überblick die Entwicklung anzuschauen?

Wie ist die steuerliche Behandlung von US-Reits. Müssen da wirklich die hohen Ausschüttungen versteuert werden zum deutschen Steuersatz? Zum ersten Mal wurde ich auf Reits aufmerksam als vor vielleicht 6 Jahren mein Berater bei der Deutschen Bank mich zum ungünstigen Zeitpunkt in den Primus Immobilienfond trieb, einer Art Publikumskommanditgesellschaft, wo man Kommanditist als Anleger wurde. Das Argument war damals die günstige steuerliche Behandlung aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens mit Amerika. Das gleiche Argument hört man bei geschlossenen Fonds. Kommt man auch in diesen Genuß wenn man direkt in Reits investiert. Müßte doch eigenlich gehen.

Gibt es Zertifikate auf US-Reits? Diese müßten ja eigentlich alle steuerlichen Probleme lösen. Die brandneuen Zertifikate der UBS( siehe Thread-Nr.: 951209) schließen wegen der angeblichen Blasenbildung gerade den US und GB Markt aus.

Grüße
Purplemichel

[Azul Real]

Reits sind keine Wunderwaffe gegen schwache Märkte
Überzogene Erwartungen können nur schaden

von Jürgen Michael Schick

Berlin - In der deutschen Immobilienwirtschaft herrscht derzeit eine Reits-Euphorie, die in mancher Hinsicht an die Begeisterung für Immobilien-Aktien Ende der neunziger Jahre erinnert. Seinerzeit verging kaum eine Woche, in der nicht eine Veranstaltung über "Die Zukunft der Immobilien-Aktie" durchgeführt wurde. Heute macht diese Szene einen ernüchterten Eindruck. Dafür tauchen jetzt die Reits als neues Heilmittel auf, das alte Wunden heilen und überhaupt alles zum Besseren wenden soll.

Wird nun mit den Reits wirklich alles anders? In der aktuellen Diskussion wird übersehen, daß deutsche Anleger längst in Reits investieren können. Es gibt etwa ein Dutzend Reits-Fonds, die in Deutschland zum Vertrieb zugelassen sind, die jedoch insgesamt nur ein Volumen von etwa 750 Mio. Euro aufweisen. Das sind ungefähr 0,3 Prozent des Marktvolumens von geschlossenen und offenen Immobilienfonds. Warum sollen sich deutsche Anleger, die bislang den ausländischen Reits die kalte Schulter zeigten, auf einmal für deutsche Reits begeistern? Etwa nur deshalb, weil diese stärker in Deutschland investieren werden?

Die Entwicklung bei den offenen und den geschlossenen Fonds zeigt seit Jahren das Gegenteil: Deutsche Anleger, die in indirekte Immobilienanlagen investieren, bevorzugen Produkte, die schwerpunktmäßig im Ausland investieren. Sowohl bei den offenen wie auch bei den geschlossenen Fonds haben diejenigen, die überwiegend auf Deutschland setzen, in den letzten Jahren erheblich an Marktanteil verloren. Es gibt kein Argument, warum das bei den Reits anders sein sollte.

Um in Reits zu investieren, braucht der Anleger jedoch nicht auf die für Januar 2006 vorgesehene Markteinführung deutscher Reits zu warten. Weltweit steht ihm ein Anlageuniversum von amerikanischen, asiatischen, französischen und anderen Reits mit einer Marktkapitalisierung von mehreren Hundert Mrd. Euro zur Verfügung. Die steuerlichen Restriktionen, die es früher im Rahmen der Vorschriften des Auslandsinvestmentgesetzes gab, sind durch ein Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom Dezember 2004 faktisch beseitigt worden. Wenn es sich bei den deutschen Anlegern herumgesprochen hat, daß sie ohne steuerliche Probleme beispielsweise in amerikanische, französische oder niederländische Immobilien-Aktien investieren können, dann stellt sich die Frage, warum sie deutschen Werten den Vorzug geben sollten. Zumal es sich bei den deutschen Reits ganz überwiegend um Neugründungen handeln wird. Viele Anleger setzen jedoch lieber auf Aktien, die bewiesen haben, was sie können.

Bei der Reits-Euphorie gerät vor allem eines aus dem Blick: Auch Reits sind Aktien, so daß zu den Chancen und Risiken des Immobilienmarktes die Chancen und Risiken des Aktienmarktes hinzukommen. Deutsche Anleger meiden jedoch seit Jahren die Aktie als Anlageform. Immer noch wirkt der Schock der Jahre 2000 bis 2002 nach, als zahlreiche Aktionäre sehr viel Geld mit Aktien und Aktienfonds verloren haben.

Dennoch: Reits sollten in Deutschland eingeführt werden, denn sie erweitern die Anlagemöglichkeiten und weisen gegenüber den offenen Immobilienfonds eine Reihe von Vorzügen auf. Niemand sollte aber Wunder von ihnen erwarten. Allerdings sollten sie sich auch sehr deutlich von den offenen Fonds unterscheiden. Dies ist nur dann gewährleistet, wenn sie nicht zu stark reguliert werden. Das wäre jedoch bei einer Einführung von Reits im Rahmen des Investmentgesetzes der Fall. Interessant sind sie ohnehin eher für ausländische Investoren und für Institutionelle. Und die brauchen keine Kontrolle durch deutsche Beamte.

Jürgen Michael Schick ist Vizepräsident des Immobilienverbandes IVD

Artikel erschienen am Mo, 28. Februar 2005, Die Welt

[Azul Real]

In der Welt am Sonntag, also gestern, war ein relativ zusammenfassender Bericht über Reits, mit dem möglichen positiven Ausblick für den Finanzplatz Deutschland.

Weiterhin wurden die aufgelegten Reits-Zertifikate der UBS udn der ABN Amro angesprochen.

[Azul Real]

Moin Montauk,

interessant scheinen mir die beiden erstgenannten Anbieter wie Annaly Mortgage Management 909823 wie auch Health Care Reit Inc. 874732.

Wobei Annaly als Kapitalgeber tätig ist und selbst vornehmlich Beteiligungen an Reitsgesellschaften hält und Pfandbriefgeschäfte abwickelt. Die durchschnittliche Dividenrendite ist solide und der Aktienkurs hat sich moderat entwickelt. Health Care Reit ist dagegen eine klasssische Reitgesellschaft, bin jetzt aber noch nicht tiefer eigestiegen.

Gruss Azul

[Azul Real]

#Montauk

zu Deinen Fragen aus 10

eigentlich würde ich noch warten wollen mit einem Investment in Reits bis diese Möglichkeit generell für Deutschland gegeben ist und zunächst auch nur als Beimischung zum Depot vornehmen.

Reit-Zeifikate orientieren sich ja nur nach den jeweiligen Indexen und bilden diesen somit ab. Die Wertentwicklungen +/- erfolgen somit in enger Kopplung an den Index.

Reine Reitgesellschaften die auf eine bestimmmte Gruppe von Immobilien oder Regionen spezialsiert sind erlauben ggf. eine bessere Wertentwicklung des eingesetzen Kapitals und eine bessere Entwicklung des Wertpapiers an der Börse.
Ferner würden deutschen Reitgesellschaften einfach ein höheres Handelsvolumen an den Deutschen Börsen erzeugen, als die bisher handelbaren Werte aus den USA, Australien oder Japan.

Gruss Azul

[emc]

Gibt es irgendeinen REIT oder offenen bzw. geschlossenen Immofonds, der ausschliesslich in Berliner Wohnungen investiert.

Und wie erfahre ich den inneren Wert und die letzte Wertermittlung. Befürchte, dass bei vielen Immofonds erhebliche Wertberichtigungen notwendig sind - will daher nicht die "Hauskatze als Tiger im Sack" kaufen...

emc

[Montauk49]

Hallo Azul,

ich stimme deinen Überlegungen voll und ganz zu. Ich habe vergangenens Jahr mit meinen beiden Reits begonnen und freue mich über die Ausschüttungen alle drei Monate.

Du hast recht, der Handel ist hier in Deutschland zahlenmäßig nur gering, allerdings stellt Frankfurt bei strengem Limit vernünftige Kurse (z.B. Annaly Motgage), im Gegensatz zur Berliner Börse. Hier werden z.T Mondkurse gestellt, außerdem findet in Berlin so gut wie kein Handel mit den Reits statt.

Ich habe noch ein 2. Depot bei der Dresdner Bank und handle problemlos mit Limit in New York. Die Kosten halten sich in Grenzen.

Auch ich habe die Reits nur zur Beimischung ins Depot genommen, möchte meinen Anteil aber weiter aufstocken, ohne auf die Zulassung in Deutschland bis 2007 zu warten.

Gruß Montauk

[Azul Real]

Aussichten auf baldigen Reits-Handel getrübt

Berlin - Hessens Finanzminister Karlheinz Weimar hat sich skeptisch über die Aussichten geäußert, zu Beginn des kommenden Jahres einen Markt für handelbare Immobilienwerte (Reits) zu schaffen. "Ich habe im Moment den Eindruck, als würden die Bedenkenträger Oberhand gewinnen", sagte der CDU-Politiker am Donnerstag zu Beginn der Sitzung des Finanzausschusses des Bundesrates.

Hessen nimmt an der vom Bundesfinanzministerium eingesetzten Arbeitsgruppe teil, die die gesetzlichen Regelung zur Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) vorbereiten soll. Zuletzt hatte das Land die Bundesregierung aufgefordert, schnell einen Gesetzesentwurf vorzulegen.

Nach Aussagen der Finanzstaatssekretärin Barbara Hendricks (SPD) ist der Beginn des kommenden Jahres das Zieldatum für eine Einführung von Reits. Zuletzt hatte allerdings der stellvertretende SPD-Fraktionsvorsitzende Joachim Poß auf schwerwiegende steuerliche Probleme hingewiesen, die einer genauen Prüfung durch die Fraktion bedürften.

Weimar betonte, in der Tat gebe es noch erhebliche steuerliche Probleme zu lösen. Er habe jedoch nicht den Eindruck, daß es hierbei um die Frage SPD gegen Union gehe. Das sozial-liberal regierte Rheinland-Pfalz etwa sehe Reits sehr positiv und denke ebenso wie Hessen darüber nach, einen eigenen Reit aufzulegen. "Das ist das Problem am deutschen Steuerrecht derzeit, daß man versucht, möglichst genau festlegen zu wollen, was etwas kostet oder bringt." rtr

[Azul Real]

In Asien grassiert das Immobilien-Fieber

Hohe Renditen wirken verlockend - Japan:

Reits mit einer Kapitalisierung von 17 Milliarden Dollar in vier Jahren
von Markus Gärtner

Singapur - Ist es das, was in Deutschland mit der Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) noch bevorsteht? An Asiens Börsen herrscht bereits Immobilienfieber. Seit Monaten bringen mit steigendem Tempo und wachsenden Volumina Immobilien-Konzerne ihre Einkaufszentren, Bürotürme und Wohnblocks gebündelt an die Börse.


Ende Februar wurde in Singapur mit dem "Ascendas Real Estate Investment Trust" (A-Reit) bereits der sechste Reit an der Börse eingeführt. Der A-Reit war bei einem Plazierungsvolumen von 126 Mio. Dollar dreifach überzeichnet. In dem südostasiatischen Stadtstaat wurde im Dezember der "Suntec"-Reit an der Börse eingeführt, ein Mischkomplex aus Büros und Einkaufszentren. Dessen Debüt katapultierte auf einen Schlag die Kapitalisierung des Reit-Marktes auf über drei Mrd. Dollar. Singapur hat sich damit als Nummer zwei in Asien hinter Japan etabliert.

In Japan kamen innerhalb von vier Jahren 15 Reits mit einer Kapitalisierung von 17 Mrd. Dollar an die Börse. Dafür brauchte der weltweit führende US-Markt acht Mal so lange, sagt Youguo Liang, Geschäftsführer von Pramerica Real Estate Investors in New Jersey. In Japan soll der Reit-Markt mit mindestens sechs weiteren Trusts im neuen Finanzjahr ab April um die Hälfte wachsen.


In Malaysia stehen nach der Lockerung des Regelwerks für Investment Trusts mehrere Reits in der Warteschlange. In Singapur sind mit "Mapletree" und "Centrepoint" zwei weitere Reits im Anmarsch. In Hongkong erwarten lokale Beobachter im Juni die seit Dezember verzögerte Einführung des "Link Reit", ein Komplex mit 280 000 qm Einzelhandels-Immobilien und 59 000 Parkplätzen aus dem Bestand der städtischen Housing Authority. Der Link Reit wird mit einem Volumen von drei Mrd. Dollar der größte Investment Trust seit der Einführung dieser Investment-Gattung vor über 30 Jahren sein. Seine Einführung verschiebt sich, weil ein Mieter in einer der zum Trust gehörenden Wohnungen gegen die erwarteten Mieterhöhungen klagt.


Getragen wird die Reit-Euphorie zwischen Shanghai, Seoul und Singapur von der starken Erholung der Immobilienmärkte in einigen asiatischen Ländern. Negative reale Zinsen treiben die immensen Ersparnisse der Asiaten aus den Banken in besser verzinste Anlagen; Reits bringen sechs bis acht Prozent. Zusammen mit einer Springflut spekulativen Kapitals aus dem Westen reißt dieses Geld die Immobilienmärkte in Hongkong, China, Indien und Singapur - zunehmend auch in Japan - aus dem Tief, in das sie nach der Finanzkrise 1997 gestürzt waren.


Artikel erschienen am Do, 10. März 2005

[Azul Real]

Reit-Fonds für deutsche Anleger
Auch wenn es in Deutschland noch keine Reits gibt, ist dieses Anlageinstrument hiesigen Anlegern durchaus zugänglich. Ganz neu ist ein Fonds (WIP Global Real Estate Securities Fund), der von Pramerica Financial und Oppenheim Pramerica aufgelegt wurde und der weltweit in Reits und REOCs (Real Estate Operating Companies, Immobilienbetreiber-Gesellschaften) investiert. Den Schwerpunkt legt das Fondsmanagement nach eigenen Angaben auf besonders liquide Werte aus den USA, Europa und Asien; insbesondere aus Ländern, von denen erwartet wird, daß sie vom "weltweiten Wachstum der Immobilienmärkte besonders profitieren" werden. Auf der Reits-Welle surfen auch die DJE Kapital AG und das Bankhaus Reuschel & Co, die einen internationalen Dachfonds anbieten (DJE Real Estate) und dabei den Anteil der Reits (maximal 40 Prozent Immobilienaktien, dazu mindestens 60 Prozent offene Fonds). DW




Artikel erschienen am Don, 10. M? 2005

[Azul Real]

Neuer Riese auf Europas Immobilienmarkt

[Von ftd.de, 10:22, 16.03.05]

Spaniens größter Immobilienkonzern Metrovacesa will den französischen Branchenprimus Gecina für rund 5,6 Mrd. Euro kaufen.

Damit würde Europas größtes Immobilienunternehmen entstehen.Der neue Konzern hätte einen Börsenwert von rund 15 Mrd. Euro und ein Immobilienvermögen von 13,6 Mrd. Euro. Nach der Einigung am Montag mit den Versicherern Assurances Générales de France (AGF) und Azur GMP auf eine Übernahme von deren 30-Prozent-Anteil kündigte Metrovacesa am Dienstag ein öffentliches Übernahmeangebot für die übrigen 70 Prozent an Gecina an. Gecina will die Offerte prüfen.
Metrovacesa hatte seit mehreren Monaten nach einer Möglichkeit zur Expansion in Frankreich, den Niederlanden oder Belgien gesucht. In diesen Ländern gibt es bereits steuerbegünstigte Immobilien-AGs, über deren Einführung zurzeit in Deutschland und Großbritannien diskutiert wird.
Diese so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) schütten ihre Gewinne fast vollständig aus und werden nur auf der Ebene des Aktionärs besteuert. Bei Gecina handelt es sich um einen dieser REITs, die in Frankreich SIIC genannt werden. Mögliche Übernahmeziele in Deutschland und Großbritannien seien gar nicht erst gesucht worden, da es dort noch keine REITs gebe, hieß es am Dienstag bei dem spanischen Unternehmen.

Übernahmepläne positiv bewertet

Metrovacesa ist an den stabilen Dividenden interessiert, die Gecina mit vermieteten Gewerbeimmobilien vor allem in und um Paris generiert. " Die Übernahme bringt uns berechenbarere, stabilere Einnahmen" , sagte Metrovacesa-Präsident Joaquin Rivera. Der Immobilienmagnat, der im Zuge des spanischen Immobilienbooms groß wurde, ist in Spanien als " König der Backsteine" bekannt. 2004 verdiente Metrovacesa 232 Mio. Euro netto.
Allerdings macht der Konzern noch 40 Prozent seines Umsatzes mit Projektentwicklungen und dem Verkauf von Eigenheimen. Branchenexperten gehen davon aus, dass sich der Anstieg der Immobilienpreise in Spanien abschwächen wird. Seit 1997 waren sie im Schnitt um 130 Prozent hochgeschossen.
Analysten kommentierten die Übernahmepläne deshalb am Diesntag positiv. " In Spanien wächst das Risiko. Es ist sinnvoll, wenn sich Metrovacesa im Ausland umsieht und sein Portfolio streut" , sagte Manuel Zulueta von Atlas Capital.

Höhe des Kaufpreises kritisiert

Für Kritik sorgte lediglich der Preis, den das spanische Unternehmen zu zahlen bereit ist. Für seinen 30-Prozent-Anteil bot Metrovacesa den Versicherern AGF und Azur GMP 89,75 Euro pro Aktie. Das entspricht einer Prämie von 11,3 Prozent auf den Schlusskurs vom Montag. Den übrigen Aktionären wollen die Spanier eine ähnliche Offerte machen: Sie können sich entscheiden, ob sie ihre Anteile jetzt für ebenfalls je 89,75 Euro versilbern oder nach Abschluss der Übernahme einen Garantiepreis von nur noch 87,65 Euro einstreichen.
Um die Transaktion zu finanzieren, kann Metrovacesa auf einen über sieben Jahre laufenden Kredit in voller Höhe des Kaufpreises zurückgreifen. Die Kreditgeber sind Royal Bank of Scotland, Morgan Stanley, Calyon und Banco Popular. Zudem plant das Unternehmen eine Kapitalerhöhung von rund 800 Mio. Euro.
Damit Gecina seinen Status als SIIC behalten kann, werde Metrovacesa nach der Übernahme einen Teil der Aktien an Investoren weitergeben, sagte Rivera. " Gecina bleibt eine börsennotierte französische Gesellschaft mit 40 Prozent Streubesitz."

Impulse durch REITs

Kürzel Hinter den so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) verbergen sich steuerbegünstigte Immobilien-AGs. Der Fiskus greift nur bei den Aktionären zu.
Vorreiter Die USA führten schon 1960 Immobilien-Trusts ein. In Europa folgten 1969 die Niederlande und 1995 Belgien. In Frankreich gibt es REITs seit zwei Jahren.
Nachzügler In Deutschland wird die Einführung von REITs für das Jahr 2006 diskutiert. Unternehmen und die öffentliche Hand könnten ihren Immobilienbesitz ausgründen und an der Börse versilbern. So würde der deutsche Immobilienmarkt stärker für ausländisches Kapital geöffnet.

Alle Rechte vorbehalten. © FTD

[Azul Real]

ftd.de, Do, 17.3.2005, 15:00

Immobilien: Die REIT-Welle erreicht Deutschland
Von Richard Haimann

Der Wegfall der Strafsteuer macht ausländische Immobilienaktien attraktiv. Doch nicht immer lohnt der Einstieg.


Während die Renditen offener Immobilienfonds immer weiter fallen, erklimmen börsennotierte Real Estate Investment Trusts (REITs) im Ausland ein Kurshoch nach dem anderen - und belohnen Anleger obendrein mit Dividenden von teilweise deutlich mehr als fünf Prozent.

Bisher konnten deutsche Anleger davon nur über speziell in Luxemburg und Irland aufgelegte Immobilienaktien- und REIT-Fonds profitieren. Ansonsten meldete der deutsche Fiskus seine Ansprüche an. Erträge aus Direktanlagen in ausländische Produkte dieser Art wurden vom Finanzministerium (BMF) mit einer Strafsteuer geahndet. Inzwischen hat das BMF die Strafbesteuerung für 2004 aufgehoben, erwartet wird, dass dies auch für die Zukunft gilt.

Nicht immer lohnt der Einstieg

An der Börse München sind mittlerweile 30 US-REITs gelistet, in Berlin Anteile der auf Shoppingcenter spezialisierten niederländischen Rodamco im Handel. Darüber hinaus können Anleger über ihre Bank französische, japanische und australische REITs erwerben.

Doch längst nicht bei allen REITs lohnt der Einstieg noch, warnen Experten. Zwar sind die Trusts deutlich transparenter als offene Fonds. Zudem werden sie nicht besteuert, sondern schütten stattdessen 90 Prozent ihrer Gewinne an die Aktionäre aus, die dann vom Fiskus zur Kasse gebeten werden. Doch die hohe Dividendenrendite hat seit der Baisse an den Aktienmärkten die Nachfrage kräftig angeheizt - jetzt droht Rückschlaggefahr.

"Viele französische und niederländische REITs sowie britische Immobilienaktien werden inzwischen mit so großen Aufschlägen zum inneren Wert gehandelt, dass wir Gewinne mitgenommen haben", sagt Stefan Leibold, der für das Bankhaus Ellwanger & Geiger den Fonds Immobilienaktien Europa managt und im vergangenen Jahr einen Kursgewinn von 30 Prozent erzielte. Als die spanische Metrovacesa Anfang dieser Woche ein Übernahmeangebot mit einer 15-prozentigen Prämie für den französischen Gecina-REIT vorlegte, trennte sich der Manager auch von dieser Position - dem letzten französischen REIT im Portfolio. Leibold: "Weiteres Kurspotenzial war nicht zu erkennen."

Skeptisch ist der Manager auch für US-REITs gestimmt. Chancen sieht er hingegen bei spanischen Gesellschaften, die in Wohnimmobilien investieren, sowie bei Immobilien-AGs, die sich auf Polen, Tschechien, Ungarn und die Slowakei spezialisiert haben.

Asien im Fokus

US-Investmentguru Jim Rogers wiederum setzt auf Asien, insbesondere auf China. Das Wirtschaftswachstum werde langfristig weiter anhalten, der Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien steigen.

Auch James Brent von der Citigroup sieht die meisten europäischen REITs "ambitioniert" bewertet: "In Frankreich beträgt der Aufschlag auf den Triple Net Asset Value (Immobilienwert ohne Steuerlast) derzeit 28 bis 30 Prozent." In anderen Ländern sei die Situation ähnlich. Doch der Experte sieht in Europa auch Chancen. Vor allem in Deutschland werde die Diskussion um die Einführung von REITs das Interesse der Anleger wecken.

Auch offene Immobilienfonds könnten von der BMF-Anweisung profitieren. Sie dürfen bis zu fünf Prozent des Anlegerkapitals in Aktien investieren. Derzeit wird davon zwar kein Gebrauch gemacht, das könnte sich aber ändern. Denn international ausgerichtete offene Fonds können über ausländische REITs in fremde Märkte investieren, ohne selbst vor Ort Immobilien erwerben und managen zu müssen. Citigroup-Experte Brent: "Für Fonds, die beispielsweise bisher nicht am japanischen Markt aktiv sind, dürfte es sinnvoller sein, sich dort über einen REIT zu engagieren, als aufwändiges Research zu betreiben, um eigene Objekte zu kaufen."

[Azul Real]

Start von REITs gefährdet

Berlin, 06. Apr (Reuters)
Die angepeilte Schaffung eines Marktes für handelbare Immobilienwerte (REITs) ist nach Informationen der " Financial Times Deutschland" (FTD) gefährdet.

Eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe habe sich zu diesem Thema
bislang nicht einigen können und warne in ihrem Abschlussbericht vor zahlreichen Schlupflöchern, die dem Fiskus Steuerausfälle bringen könnte, berichtete die Zeitung am Mittwoch. Dabei berief sich die Zeitung auf Informationen aus dem Umfeld der Arbeitsgruppe.

Damit sei die erhoffte Belebung des deutschen Immobilien- und Kapitalmarktes durch Einführung der so genannten Real Estate Investment Trusts (REITs) ab 2006 gefährdet. Ein kritischer Bericht der genannten Arbeitsgruppe könne das für Sommer geplante Gesetzgebungsvorhaben verzögern oder ganz stoppen. Grundsätzliche Vorbehalte zu dem Thema habe vor allem Bayern formuliert. Strittig unter den Experten sei insbesondere die Besteuerung ausländischerInvestoren. Auch sei strittig, ob Unternehmen ihre Immobilien, in denen oft hohe stille Reserven enthalten seien, zu einem günstigen Steuersatz in REITs überführen dürften.

Die Bundesregierung hatte den Beginn des kommenden Jahres
als Zieldatum für die Einführung von REITs genannt. Allerdings waren auch aus der SPD-Fraktion noch Vorbehalte gegen dieses neue Kapitalmarktinstrument geäußert worden. REITs sind in etlichen Ländern, wie den USA und den Niederlanden, seit Jahren
bewährte Anlageinstrumente. Es handelt sich dabei um
börsennotierte Aktiengesellschaften, die sich mit der Verwaltung von Immobilien beschäftigen und Gewinne zu Prozentsätzen um die 90 Prozent an ihre Anleger ausschütten. Diese Gewinne sollen von der Körperschaftssteuer befreit werden, die Besteuerung läuft
dann überwiegend beim Anleger.
hel/chg

[Azul Real]

Exklusiv Start neuer Immobilientrusts gefährdet
von Reinhard Hönighaus, Frankfurt

Der geplante Start von steuerbegünstigten Immobilientrusts in Deutschland steht auf der Kippe. Eine Arbeitsgruppe von Bund und Ländern hat sich bisher nicht auf die steuerliche Gestaltung der neuen Anlageform einigen können.

Nach FTD-Informationen warnt die Gruppe in ihrem Abschlussbericht, der in Kürze vorliegen soll, vor zahlreichen Schlupflöchern, die zu Steuerausfällen führen könnten. "Es sieht im Moment sehr kritisch aus", hieß es am Mittwoch aus dem Umfeld des Gremiums.

Die erhoffte Belebung des deutschen Immobilien- und Kapitalmarkts durch die Einführung so genannter Real Estate Investment Trusts (REITs) nach US-Vorbild ab 2006 ist damit in Gefahr. Hinter dem Begriff stehen börsennotierte Immobiliengesellschaften, die ihre Gewinne größtenteils an die Anleger ausschütten und daher von der Körperschaftsteuer befreit sind.

Die Finanzbranche hofft, dass Firmen und öffentliche Hand ihren gewaltigen Immobilienbesitz in Form von REITs an den Markt bringen und sich so eine neue Finanzierungsquelle erschließen. Experten schätzen das Marktpotenzial auf über 100 Mrd. Euro . "Das Interesse an handelbaren Immobilienanlagen in Deutschland ist vor allem im Ausland riesig", sagt Peter Barkow, Analyst bei HSBC Trinkaus & Burkhardt.

Bayern sieht grundsätzliche Probleme

Ein kritischer Bericht der Expertengruppe könnte das für den Sommer geplante Gesetzgebungsverfahren verzögern oder sogar ganz stoppen. Grundsätzliche Probleme mit den Plänen soll Bayern haben. "Wenn wir an den Grundstrukturen rütteln, dann stellen wir das ganze REIT-Konzept in Frage", sagte der Münchner Steueranwalt Hans Volckens, der als Sachverständiger im engen Dialog mit dem Bundesfinanzministerium steht. "Es besteht die Gefahr, sich in der Diskussion in zu vielen kleinen Details zu verlieren."

Strittig unter den Experten von Bund, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Bayern und Hamburg ist die Besteuerung ausländischer Investoren. Nach geltenden Doppelbesteuerungsabkommen müssten sie, wenn sie mindestens zehn Prozent an einem REIT halten, nur eine Steuer von bis zu fünf Prozent auf Dividenden zahlen. Außerdem einigte sich das Gremium bislang nicht darauf, dass Unternehmen ihre Immobilien - oft stille Reserven in der Bilanz - zu einem günstigen Steuersatz in REITs überführen dürfen. Laut Barkow ist das aber eine Voraussetzung für ihren Erfolg.

ftd.de, 16:17 Uhr
© 2005 Financial Times Deutschland

[Azul Real]

Dossier Immobilientrusts stehen vor dem Scheitern
von Birgit Jennen, Berlin, und Angela Maier, Frankfurt

Die Einführung börsennotierter Immobilientrusts steht vor dem Aus. Sie stößt auf erhebliche Bedenken von Steuerexperten sowie auf scharfen Widerstand innerhalb der SPD - verstärkt durch die Kapitalismuskritik des Parteivorsitzenden Franz Müntefering.

Franz Müntefering hat mit seiner Kapitalismuskritik den Widerstand innerhalb der SPD gegen Immobilientrusts angeheitzt

Laut einem der FTD vorliegenden Bericht einer Kommission von Steuerexperten aus Bund und Ländern droht das Projekt neue Steuerschlupflöcher zu reißen. "Wenn die von der Bund-Länder-Arbeitsgruppe aufgezeichneten steuerlichen Bedenken unlösbar sind, dann kann ich mir eine Einführung von REITs kaum vorstellen", sagte der SPD-Finanzexperte Joachim Poß der FTD.

Real Estate Investment Trusts - kurz REITs - sind börsennotierte Immobilien-AGs, die Gewinne größtenteils an Anleger ausschütten und von der Körperschaftsteuer befreit sind. Die Deutsche Bank erwartet, dass Unternehmen und öffentliche Hand in Deutschland bis 2010 Werte von 130 Mrd. Euro in REITs einbringen werden. In den USA hat diese Anlage den Kapital- und Immobilienmarkt deutlich belebt.

Warnung vor sozialen Folgen

Die von Eichel einberufenen Experten kommen zu dem Ergebnis, dass die Erhebung einer Quellensteuer auf ausländische Investoren "EG-rechtlich problematisch" und jedes weitere Lösungsmodell "kompliziert" und "praktisch schwierig umzusetzen" sei.

Nachdem Müntefering die Kapitalismusdebatte in der Partei angeheizt hat, werden Stimmen lauter, die auf die sozialen Folgen hinweisen. Der SPD-Abgeordnete Stephan Hilsberg, Mitglied des Finanzausschusses, warnte davor, dass Immobiliengeschäfte sich künftig verstärkt an der börsenüblichen Profitmaximierung orientieren würden. Sozial schwächere Gebiete würden benachteiligt und Immobilienpreise in Ballungsgebieten in die Höhe getrieben.

Neuer Vorschlag aus Frankfurt

Mit dem geballten Widerstand von Steuerexperten und Mitgliedern der SPD-Fraktion im Bundestag stehen die Chancen schlecht, dass die rot-grüne Regierung an ihrem Plan festhält, noch vor der Bundestagswahl einen deutschen Markt für REITs zu schaffen. Auch Eichel sieht derzeit keinen Ausweg aus der Steuerproblematik: "Was ich als Bundesfinanzminister nicht verantworten kann, sind neue Steuerschlupflöcher", sagte er vor wenigen Tagen in Frankfurt.

Die Finanzbranche rechnet trotzdem weiter mit der plangemäßen Einführung von REITs 2006. "Die Initiative Finanzplatz Deutschland wird bis Ende nächster Woche einen neuen Vorschlag entwickeln, der die Punkte der Arbeitsgruppe entkräftet oder Verbesserungsmöglichkeiten aufzeigt", sagte Klaus Droste, REIT-Experte der Deutschen Bank. "Die Arbeitsgruppe hat viele Probleme völlig überzeichnet", sagte Florian Schultz, Partner der Kanzlei Linklaters Oppenhoff & Rädler.

Aus der FTD vom 22.04.2005

[Azul Real]

Markt rechnet mit Boom bei Börsengängen

Finanzminister will börsennotierte Immobilien-AGs weiterhin zulassen. Exklusiv-Studie zeigt das Potential von Frank Stocker

Die Einführung börsennotierter Immobilien-AGs, sogenannter Reits, steht nicht vor dem Aus. Das Finanzministerium wies einen anders lautenden Zeitungsbericht vom Freitag als Spekulation zurück. "Wir arbeiten weiter an dem Thema", sagte eine Sprecherin der "Welt am Sonntag".

"Reit" steht für "Real Estate Investment Trust". Dabei handelt es sich um Aktiengesellschaften, deren einziger Zweck der Kauf und die Vermietung von Immobilien ist. Derzeit diskutiert eine Expertenkommission aus Bund und Ländern die steuerlichen Fragen, die mit der Ermöglichung dieser neuen Anlageform einhergehen, und sieht dabei offenbar große Probleme. Regierungskreise hatten jedoch bereits Anfang April darauf hingewiesen, daß daneben auch die Wirkung auf den Finanzstandort ein wichtiges Entscheidungskriterium sei.

"Reits sind eine große Chance für den hiesigen Finanzplatz, die auf keinen Fall vergeben werden sollte", sagt Jens Kleine, Partner der Unternehmensberatung ICME und Professor für Finanzdienstleistungen an der Steinbeis-Hochschule in Berlin. "Die geplante neue Unternehmensform der Reit-Immobilien-Aktiengesellschaften könnte in den kommenden Jahren zu einem Boom bei Börsengängen in diesem Segment an den deutschen Börsen führen."

Er stützt diese These auf eine Studie, die er morgen der Öffentlichkeit vorstellen wird und vorab der "Welt am Sonntag" zur Verfügung stellte. 92 Marktteilnehmer wurden im Rahmen dieser Untersuchung befragt, die damit den bislang umfassendsten Überblick über das Marktpotential gibt.

"Die Studie zeigt, daß bis Ende 2010 insgesamt 70 Milliarden Euro an inländischen Immobilien von Unternehmen, der öffentlichen Hand sowie durch Umschichtungen aus Immobilienfonds und aus privatem Eigentum ausgegliedert werden können", so Kleine. Die Umfrage habe zudem ergeben, daß in diesem Zeitraum insgesamt 30 bis 40 Reits in Deutschland gegründet werden dürften.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds sind Reits absolut transparent, da sie die Publizitätspflichten einer AG beachten müssen und sie schütten ihre Gewinne praktisch vollständig aus. Der Vorteil gegenüber geschlossenen Immobilienfonds ist dagegen, daß Anlagen in Reits jederzeit an der Börse handelbar sind.

Die ersten derartigen Aktiengesellschaften wurden 1960 in den USA gegründet. Der Markt dort hat heute ein Volumen von rund 275 Milliarden Dollar. In Europa waren die Niederlande der Vorreiter, wo diese Form der Immobilienanlage seit 1969 möglich ist. Belgien, Spanien, Italien und Frankreich machten in den vergangenen zehn Jahren den Weg frei, Großbritannien wird voraussichtlich ebenfalls 2006 folgen.

Deutschland wäre damit nun ohnehin ein Nachzügler. Dennoch könnten deutsche Reits eine führende Stellung in Europa einnehmen und den Markt hierzulande konzentrieren. Der ICME-Studie zufolge verfügt Deutschland über den größten gewerblichen Immobiliengesamtwert in Europa und zeichnet sich durch das höchste Ausgliederungspotential aus. "Rund zehn bis 20 Prozent der Bilanzsumme deutscher Großunternehmen sind in Immobilien investiert", sagt Jens Kleine.

Im internationalen Vergleich besitzen deutsche Unternehmen weit mehr eigene Immobilien als Firmen in anderen Ländern (siehe Kasten). Dementsprechend sehen sie nun große Chancen. "Befragte Unternehmen sehen in einer Immobilienausgliederung an einen Reit die Vorteile der Flexibilitätserhöhung, Kostenoptimierung und Konzentration auf das Kerngeschäft", sagt Kleine. Rund 40 Prozent der befragten Marktteilnehmer stehen daher einer solchen Ausgliederung innerhalb der ersten vier Jahre nach Einführung eines entsprechenden Gesetzes positiv gegenüber.

Doch auch für die Anleger könnten sich interessante neue Perspektiven ergeben. So lag die Rendite amerikanischer Reits in den vergangenen 15 Jahren deutlich über den Wertzuwächsen der deutschen offenen Immobilienfonds (siehe Grafik). Allein im vergangenen Jahr brachten US-Reits im Durchschnitt rund 15 Prozent, die offenen Immobilienfonds dagegen nur 3,3 Prozent.

Allerdings boomt der amerikanische Immobilienmarkt seit Jahren, während hierzulande die Preise sogar zurückgehen und die Leerstände zunehmen. Dennoch rechnet Kleine in seiner Studie bei Reits im europäischen Raum für die kommenden drei Jahre mit einer Wertentwicklung von neun Prozent jährlich.

Diese Rendite wird jedoch durch ein höheres Risiko erkauft. Reits sind deutlich volatiler als die in Deutschland bislang üblichen Formen der Immobilienanlage. Während die Preise der offenen Immobilienfonds so gut wie gar nicht schwanken, liegen Reits im Risiko-Rendite-Spektrum zwischen Anleihen und Aktien. "Aufgrund der unter Druck stehenden Immobilienrenditen dürften Anleger jedoch höhere Risiken akzeptieren", glaubt Kleine. Zudem könne ein professionelles Management die höhere Volatilität renditesteigernd nutzen.

Er erwartet nach Einführung der gesetzlichen Grundlagen eine Verschiebung des Investoreninteresses zugunsten von Reits. "Dennoch werden offene Immobilienfonds für den konservativen Anleger weiter ein interessantes Anlagevehikel bleiben", sagt er. Diese dürften jedoch in Zukunft zunehmend selbst auch in Reits investieren, um auf diesem Wege ihre mageren Renditen zu steigern.

Voraussetzung für einen nachhaltigen Erfolg deutscher Reits ist nach Jens Kleines Ansicht jedoch, daß die Reit-Immobilien hohen Qualitätsstandards entsprechen und die unternehmerische Freiheiten des Managements durch die Regulierung nicht beeinträchtigt werden. "Zudem muß die gesetzliche Regelung steuerliche Vorteile ermöglichen", mahnt er den Finanzminister.

Artikel erschienen am 24. April 2005

[Azul Real]

Immobilienzeitung 27.04.2005

Bundesfinanzministerium: Reits kommen später

Ein Gesetz für die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktien (Reits) in Deutschland wird es zum 1. Januar 2006 nicht geben. "Wir sind skeptisch, dass das bis Jahresende klappt", sagte Claus Tollmann, Referent im Bundesfinanzministerium, gestern in Berlin. Um die wichtigste noch offene Frage, nämlich die der Besteuerung von Dividenden an ausländische Anleger zu lösen, wolle das Bundesfinanzministerium jetzt mit Steuerexperten der Initiative Finanzplatz Deutschland Lösungen erarbeiten. Angedacht sei die steuerliche Behandlung der Ausschüttungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

[Azul Real]

Berliner Börse hat 89 US-REITs auf dem Kurszettel
21.04.2005

Während hierzulande noch über die Ausgestaltung deutscher REITs (Real Estate Investment Trusts) diskutiert wird, ist die Berliner Börse nach eigenen Angaben beim Thema REITs bereits sehr gut positioniert. Anleger haben in Berlin bereits heute die Auswahl unter 89 REITs Titeln aus den USA, heißt es.

Mit den börsennotierten Immobiliengesellschaften könnten Anleger an der Berliner Börse zu Inlandsgebühren in den amerikanischen Immobilienmarkt investieren. Bereits 2001 hätten die ersten US-REITs, die in Form von Aktien gehandelt wurden, zum Berliner US-Aktien-Angebot gehört. Um Anlegern eine optimale Auswahl zu bieten, sei das Berliner Angebot aktuell um zwölf auf insgesamt 89 US-REITs ausgeweitet worden. Wie die REITs bewertet werden, könnten Anleger jederzeit im Orderbuch des Maklers realtime sehen, so die Berliner Börse. Auch für REITs seien die Orderbücher der Makler kostenlos im Internet unter www.berlinerboerse.de einzusehen.

REITs sind im internationalen Markt bereits gut etabliert. Die börsennotierten Immobiliengesellschaften nehmen Immobilienprojekte auf und bieten sie Anlegern zur Kapitalanlage an. REITs ermöglichen Investitionen in Immobilien, ohne dass Anleger diese selbst erwerben müssen. In den USA wurden REITs bereits in den 60er Jahren ins Leben gerufen. In Deutschland wird zurzeit über eine Einführung Anfang 2006 diskutiert. (rmk)

[rioja94]

Reits für die Insel

Der Umweg über neue britische Trust-Papiere macht ab 2006 steuerfreie Gewinne in Deutschland möglich
Frankfurt/Main - Auch wenn das Bundesfinanzministerium Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland nicht genehmigt, könnten angelsächsische Investoren vom nächsten Jahr an über britische Reits deutsche Immobilien erwerben und Gewinne weitgehend steuerfrei vereinnahmen.


"Die Regelung der britischen Regierung sieht vor, daß UK-Reits nach ihrer Einführung 2006 weltweit Immobilien erwerben dürfen", erläutert Frédéric Mathier, Fondsmanager der Credit Suisse Asset Management. Vorbild sind Vorgaben in anderen europäischen Ländern. Niederländische Reits sind seit Jahren in europäische Immobilien investiert. Einige der 2003 an die Börse gegangenen französischen Reits haben bereits in Italien und Spanien gekauft.


Reit-Manager seien immer darauf bedacht, "ihre ausländischen Tätigkeiten steuerlich zu optimieren", sagt Mathier. Eine der Möglichkeiten: Es können Auslandsinvestitionen mit einem hohen Fremdkapitalanteil gehebelt werden. Die Kreditkosten werden dann gegen Gewinne im jeweiligen Land gegengerechnet. Als Folge müssen Reits nur geringe Steuern im Ausland zahlen. Der Großteil der Erträge kann in das Land des Börsen-Listings überführt werden.


In der Konsequenz bedeutet das: Institutionelle angelsächsische Investoren sind nicht darauf angewiesen, daß Finanzminister Eichel den Weg für Reits in Deutschland frei macht. Sie könnten auch über britische Reits in hiesige Immobilien investieren, sobald diese 2006 eingeführt sind. Britische Investoren haben jüngst Interesse am deutschen Markt gezeigt. Am Bieterwettstreit um den Verkauf der Eon-Tochter Viterra beteiligt sich Terra Firma aus Großbritannien.


Ausländischen Investoren sind vorteilhafte Steuergestaltungen schon lange bekannt: "Angelsächsische Opportunity Funds und andere ausländische Großinvestoren optimieren ihre Investments im deutschen Immobilienmarkt etwa durch einen hohen Fremdkapitalhebel", weiß Steuerrechtler Hans Volkert Volckens, der die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) unterstützt, die sich für die hiesige Reit-Einführung stark macht.


Widerstand gegen deutsche Reits gibt es in Teilen des Bundesfinanzministeriums. Wegen der Doppelbesteuerungsabkommen müßten ausländische Investoren Dividenden hier kaum versteuern, wenn sie Anteile von zehn oder mehr Prozent an einem Reit halten. Im Gegensatz zu herkömmlichen Aktiengesellschaften unterliegen Reits nicht der Körperschaftssteuer. Dafür schütten sie 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger aus.


Auch deutsche Anleger könnten künftig über Briten-Reits in hiesige Liegenschaften investieren. In diesem Fall würde das Steuerrecht gegen den deutschen Fiskus arbeiten. "Die Dividenden würden nur dem hälftigen Steuersatz unterliegen", erläutert Volckens. Zudem seien die Finanzämter gezwungen, die in Großbritannien anfallende Quellensteuer aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens dem Anleger auf seine deutsche Steuerschuld anzurechnen. Dies könnte deutliche Einnahmeausfälle in Eichels Etat nach sich ziehen.


Hingegen würden deutsche Reits zu Mehreinnahmen führen. Nach IFD-Prognosen würde in den ersten fünf Jahren 8,2 Mrd. Euro zusätzliches Steueraufkommen generiert werden. Weitere 4,4 Mrd. Euro kämen durch indirekte Steuerwirkungen bis 2015 hinzu - etwa durch erhöhte Immobilienrenditen und zusätzliche Arbeitsplätze in den Immobilienbranchen. rhai




Artikel erschienen am Mo, 2. Mai 2005

[Azul Real]

Moin rioja

alter baske

[rioja94]

war am wochenende an der französischen küste unterwegs - traumhaft!

[Azul Real]

Die ist ja auch nicht weit weg von der spanisch, baskischen Küste

[mainectar]

REIST wird der knaller
hier ein artikel aus der welt
...................
Reits-Diskussion treibt Hamborner-Kurs in die Höhe
Nachfrage nach Immobilienaktien nimmt zu
von Dieter Thomaschowski

Berlin - Nicht erst seitdem Barbara Hendricks, parlamentarische Staatssekretärin im Bundesfinanzministerium (BMF), sich grundsätzlich positiv zur Einführung der so genannten Real Estate Investment Trusts (Reit) geäußert hat, nimmt die Nachfrage nach börsennotierten deutschen Immobilienaktien zu. In den vergangenen Monaten rückten insbesondere die Bonner IVG aber auch Deutsche Euro Shop und Deutsche Wohnen in den Focus der Investoren. Deutlich nach oben gesetzt wurden aber auch das Kursziel und der Net Asset Value (NAV) bei Hamborner.


Die neue Liebe zu Hamborner führte dazu, daß die Tagesumsätze in den vergangenen Tagen deutlich zugenommen haben. Der primär in Deutschland tätige Immobilienbestandshalter hat die Transparenz seines Immobilienportfolios in den letzten Jahren deutlich gesteigert. Trotzdem notiert das in Duisburg ansässige Unternehmen rund 25 bis 45 Prozent unter dem Net Asset Value.


Hamborner wurde 1953 als "Hamborner Bergbau" gegründet. Nach Einbringung der Bergbauaktivitäten in die 1969 gegründete Ruhrkohle erfolgte seit Anfang der 70er Jahre eine konsequente Neuausrichtung hin zu einem reinen Immobilienunternehmen. Hamborner verfügt heute über 54 Gewerbeimmobilien in guten Innenstadtlagen an mehr als 30 Standorten in der Bundesrepublik Deutschland. Den Schwerpunkt des Bestandes bilden attraktive Einzelhandelsflächen in zentralen Innenstadtlagen - überwiegend Fußgängerzonen - deutscher Großstädte und Mittelstädte.


Zusammen mit der 100prozentigen Tochter Hambornberg Immobilien- und Verwaltungs-GmbH besitzt die Hamborner zudem rund 4,6 Mio. qm unbebaute Grundstücksflächen. Weiterhin hält das Unternehmen seit 1990 sämtliche Anteile an einem Aktienspezialfonds, der im Wesentlichen deutsche und internationale Standardwerte umfaßt.


Aktuell beträgt die Leerstandsquote 1,3 Prozent des Miet- und Pachtaufkommens. Dieser Wert liegt deutlich unter der Leerstandsrate in deutschen Metropolen und mittelgroßen Städten. Bereits in der ersten Hälfte des abgelaufenen Geschäftsjahres konnte ein Geschäftshaus in bester Innenstadtlage in Oldenburg erworben werden. Bei dieser Neuinvestition wurden erstmals Fremdmittel in Höhe von 2,3 Mio. Euro eingesetzt. Ein Anstieg der Miet- und Pachteinkünfte im laufenden Jahr 2005 auf über 13,8 Mio. Euro sowie ein weiterer Anstieg in 2006 erscheinen nicht unmöglich. Durch die Fremdmittelaufnahme verbessert sich die Portfoliorendite. Der Leverage-Effekt durch Kreditmittelaufnahme ist verglichen mit IVG, Deutsche Wohnen und Deutsche Euro Shop extrem niedrig.


Gegenwärtig werden die Aktien der Hamborner mit einem Abschlag von 25 bis 45 Prozent auf den NAV gehandelt. Aus Basis der Schätzungen für 2005/06 liegt der Diskont auf den NAV bei 22 bis 44 Prozent. Hamborner zahlte zuletzt eine Dividende von 90 Cents je Aktie. Dies entspricht einer Dividendenrendite von über 3,5 Prozent.


In ihrer aktuellen Studie gehen die Experten von Kempen & Co davon aus, daß G-Reit-Standards zu einem Ergebnis in 2006 von etwa 2,27 Euro je Aktie führen könnten. Eine unterstellte Ausschüttungsquote von 70 bis 85 Prozent würde eine Dividende von 1,59 Euro ermöglichen. Der faire Wert der Hamborner Aktie liegt auf Sicht von 12 bis 18 Monaten zwischen 32 und 35 Euro.


Auch wenn die Handelsaktivitäten in Hamborner Aktien zuletzt deutlich zugenommen haben, sollten Käufe nur limitiert erfolgen. Der Bewertungsabschlag ist gegenwärtig so hoch, daß es attraktiv erscheint, Spezialisten zu beauftragen, um sich einen Anteil an Hamborner zu sichern.


Artikel erschienen am Di, 8. Februar 2005


liebe grüsse

maini

[mainectar]

hier das zerti dazu.................

Während deutsche Anleger Immobilienfonds und Immobilienaktien nur noch mit spitzen Fingern anfassen, haben Anleger in Nachbarländern wie der Schweiz schon seit einigen Jahren Immobilien-Zertifikate als Alternative entdeckt. Anleger, die Chancen im europäischen Immobilienmarkt wahrnehmen wollen, haben die Möglichkeit, zum Beispiel in das UBS Europa Top 15 Immobilien Index Zertifikat (ISIN DE 0006379852) zu investieren. Über dieses Zertifikat, das eine Laufzeit bis zum 28.6.2007 hat, partizipiert der Anleger an der Entwicklung des Europa Top 15 Immobilienindex, der sich aus den 15 größten europäischen börsennotierten Immobilienfirmen zusammensetzt.

Dazu gehören Firmen wie die englische Land Sec. Group, die British Land Company und die Rodamco Europe. Diese Unternehmen wurden auf der Basis ihrer Marktkapitalisierung (Free Float) aus dem europäischen Immobilienindex EPRA ausgewählt. Der Europa Top 15 Immobilienindex ist ein Performance Index. Das bedeutet, dass Dividenden anteilsmäßig bei der Berechnung berücksichtigt werden. Verwaltungsgebühren werden nicht erhoben. Lediglich bei An- und Verkauf wird eine Differenz von einem Prozent erhoben.

Anleger konnten sich seit der Erstemission im Juli 2002 über eine gute Performance freuen. In diesem Zeitraum hat das Europa Top 15 Immobilien Zertifikat mehr als 50 Prozent zugelegt - eine deutlich bessere Performance als die der besten deutschen Immobilienfonds im gleichen Zeitraum.

Fazit: Immobilien-Zertifikate empfehlen sich als eine preiswerte und transparente Alternative zu Immobilienfonds. Sie eignen sich hervorragend zum Portfolio-Aufbau und zur Diversifizierung von Risiken.

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die relevanten indizes sind:

DIMAX
EPIX
ERIX

alle vom bankhaus E&G in stuttgart

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Donnerstag, 05. Mai 2005, 17:15 Uhr

Anlegern steht bereits der Umweg über Branchenfonds offen

Markt fordert deutsche Immobilien-AGs

Von Leo Fischer, Handelsblatt

Das Interesse an der Einführung an Reits in Deutschland scheint auf allen Seiten groß zu sein: bei privaten und institutionellen Investoren, Unternehmen mit großem Immobilienbesitz, aber auch beim Staat. Denn die Mobilisierung des bei vielen Unternehmen schlummernden Immobilienbesitzes gibt dem deutschen Immobilienmarkt kräftige Impulse.

Sie soll ausländische Investoren ins Land locken, den Finanzplatz Deutschland stärken und auch dem Staat zusätzliche Steuereinnahmen bringen. Denn das Auflegen von börsennotierten Immobiliengesellschaften, so genannten Reits (Real Estate Investment Trusts) soll stille Reserven heben, die sonst weiter stille Reserven bleiben würden.

„Das Steueraufkommen für die öffentlichen Haushalte dürfte durch direkte und indirekte Effekte steigen“, sagt Eckart John von Freyend, der Vorstandschef der IVG Immobilien AG. Allerdings muss der Staat auch ein Opfer bringen: Er soll beim Besteuern der Gewinne, die bei der Einbringung von Immobilien in die Immoblien-AGs entstehen, mit dem halben Steuersatz vorlieb nehmen.

Allerdings steckt wie so oft auch hier der Teufel im Detail. Nach den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen können ausländische Anleger, die in Reits investieren, ihre Dividenden völlig steuerfrei beziehen. Das ist natürlich nicht im Sinne der Finanzverwaltung, die alles vermeiden will, um neue Steuerschlupflöcher zu reißen.

Vorbild für die mittlerweile in den Niederlanden, Australien, Kanada, Belgien und Japan eingeführten Reits sind die US-Reits, die dort bereits 1960 entstanden. Die Gesellschaften sind von der Körperschaftsteuer befreit, wenn sie bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört, dass sie das Schwergewicht der laufenden Einnahmen aus Immobilien erzielen und dass sie 90 Prozent der Gewinne an die Aktionäre ausschütten, die diese als Dividenden zu versteuern haben. 180 Reits mit unterschiedlichen Anlageschwerpunkten (Wohnen, Büros, Einzelhandel, Hotels) sind bei der US-Börsenaufsicht SEC registriert und an der Börse zugelassen. Ihre Marktkapitalisierung beträgt laut Nareit (National Association of Real Estate Investment Trusts) fast 400 Mrd. US-Dollar.

Seit Jahren outperformen die Reits die anderen Aktien an der New York Stock Exchange und den MSCI-Index. Vor allem die Aktienkrise seit 2000 hätte der Anleger mit einem Reits-Investment gut überstanden. Seit 1995 bis heute legte der Nareit-Index jährlich um 13,9 Prozent zu, der S&P-Index brachte es auf ein jährliches Plus von elf Prozent.

Deutsche Anleger, die aus steuerlichen Gründen nicht direkt in Reits investieren konnten – wegen der prohibitiven Besteuerung nach deutschem Investmentrecht – , können in Branchenfonds investieren, die ihrerseits in Reits anlegen. Auch dieses Investment hat sich in der Vergangenheit gelohnt. Diese Fonds werden möglicherweise uninteressant werden, wenn deutsche Anleger, ohne die bisherigen steuerlichen Nachteile fürchten zu müssen, direkt in Reits anlegen können – allerdings nur in deutsche.

„Eine Anlehnung an dieses Erfolgsmodell in Deutschland erscheint sehr sinnvoll, um die G-Reits zu einem Erfolg werden zu lassen“, sagt Peter Barkow, Analyst für Immobilienaktien bei HSBC Trinkaus & Burkhardt. Die Erfolgsgeschichte der Reits in den USA begann allerdings erst mit der Einführung der Up-Reits-Struktur, die eine Steuerstundung für in Reits eingebrachte Immobilien darstellte. In einer Studie zu G-Reits stellt Barkow fest, dass eine niedrige Exit-Steuer wünschenswert sei, um das Angebot an G-Reits zu forcieren.

Deutsche Reits dürften ein interessantes Investitions-Vehikel für den privaten Anleger werden. Voraussetzung dafür ist aber, dass es gelingt, die ausländischen instititutionellen Anleger zu gewinnen. Die sind aber bislang in deutschen Immobilientiteln untergewichtet investiert, weil deutsche Immobilienaktien eine zu geringe Marktkapitalisierung haben und Immobilienfonds für viele institutionelle Anleger nicht in Frage kommen. Nach dem US-Vorbild sollten sich nach Meinung von Barkow auch die G-Reits auf bestimmte Segmente (Büros, Wohnungen) fokussieren, weil die institutionellen Anleger über die Diversifizierung durch eigene Selektion selbst entscheiden wollen.

[Papabile]

Hallo,
hat sich jemand eigentlichlich mal mit asiatischen REITs befasst?
z.B. Malasia oder Singapur:
- Ascendasreit
- CapitaComm
- CapitaMall
- Fortune Reit
- SuntecReit
Meinungen dazu?

[Azul Real]

`FTD`: Hessen will Steuerschlupflöcher stopfen und Immobilientrusts retten


HAMBURG (dpa-AFX) - Hessen will Steuerschlupflöcher bei den geplanten steuerbegünstigten Immobilientrusts stopfen und damit deren Scheitern verhindern. Die Real Estate Investment Trusts (REITs) könnten als abgewandelte Börsen- und als Fonds-Variante konstruiert werden, sagte Hessens Finanzminister Karlheinz Weimar der `Financial Times Deutschland` (FTD/Montagausgabe). So könne sichergestellt werden, dass ausländische Anleger Steuern zahlen. `Wenn REITs in der international gängigen Form nicht machbar sind, dann müssen wir andere Formen finden`, sagte er. `Jedenfalls müssen wir verhindern, dass das Ganze scheitert.` Der CDU-Politiker bringt damit einen deutschen Sonderweg ins Spiel, um REITs politisch mehrheitsfähig zu machen. REITs sind Immobilienfirmen, die von der Körperschaftssteuer befreit sind und ihren Gewinn an die Anleger ausschütten. Bundesminister Hans Eichel hat die Zulassung ab 2006 in Aussicht gestellt. Die Finanzbranche hofft, dass Firmen und öffentliche Hand ihren Immobilienbesitz in Form von REITs an den Markt bringen. Das Volumen wird auf über 100 Mrd. Euro geschätzt. Im Ausland ist das Interesse an handelbaren Immobilienanlagen in Deutschland groß./fat

[mainectar]

hallo

hier ein interessanter link

http://www.finanzstandort.de/download/ZfgK_04_Seiten192-195B…

beste grüsse

[mainectar]

hallo

hier neues aus dem netz
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In Deutschland ist in die Asset-Klasse Immobilien Bewegung gekommen. Über die Einführung eines neuen Produktes soll im Laufe des Jahres entschieden werden: Real Estate Investment Trusts (REITs). Bei dieser Form der indirekten Immobilienanlage handelt es sich grundsätzlich um börsennotierte Immobiliengesellschaften, die den Großteil ihrer Gewinne (ca. 80 -100%) an die Aktionäre ausschütten und dafür eine Befreiung von der Körperschaftssteuer erhalten. Die vergleichsweise hohen Dividenden sind - entsprechend der Handhabung bei Offenen Immobilienfonds - dafür beim Aktionär steuerpflichtig.



Die Entwicklung dieses Produkttyps blickt in anderen Ländern bereits auf eine lange Tradition zurück. REITs gelten in den USA insbesondere seit den 90er Jahren als erfolgreiches Anlageinstrument. Daneben wurden REIT-Systeme bisher u.a. in Japan und Australien, innerhalb Europas in Belgien, den Niederlanden, Luxemburg sowie 2003 in Frankreich (SIIC) implementiert. In Kürze ist auch in Großbritannien mit der Einführung eines REITs, dort als Property Investment Funds bezeichnet, zu rechnen.

Mit der Einführung eines deutschen REIT, eines sog. G-REIT, können grundsätzlich positive gesamtwirtschaftliche Effekte einhergehen. Immobilienmärkte mit hohem REIT-Anteil sind vergleichsweise transparent und effizient in der Kapitalverwendung. Gerade deutsche Unternehmen weisen im internationalen Vergleich einen sehr hohen Anteil eigengenutzter Immobilien auf. Die Mobilisierung des immobiliengebundenen Kapitals von Unternehmen wie auch der Öffentlichen Hand würde eine Erhöhung der Liquidität der Immobilienmärkte bewirken.

Von der Einführung des international etablierten Vehikels ist grundsätzlich eine Steigerung der Attraktivität des deutschen Anlagemarktes für in- und ausländische Investoren zu erwarten. Insbesondere für institutionelle Kapitalanleger würde die Etablierung einer steuerlich transparenten Immobilieninvestment-AG neben Spezial- und Publikumsfonds zu einer Erweiterung des Anlagespektrums innerhalb der Asset-Klasse Immobilien führen.

Aufgrund ihrer individuellen Rendite-Risiko-Struktur bilden REITs innerhalb der Asset-Klasse Immobilien eine Ergänzung zu anderen indirekten Immobilienanlageprodukten. REITs enthalten zum einen über ihre Börsennotierung alle Chancen und Risiken eines Aktieninvestments. Anders als bei der "großen Schwester" Offener Immobilienfonds, deren Immobilienvermögen durch einen unabhängigen Sachverständigenausschuss bewertet wird, erfolgt die Wertbildung über den Kapitalmarkt. REITs weisen dadurch eine wesentlich höhere Volatilität der Anteilspreise auf als die durch Wertstabilität gekennzeichneten Offenen Fonds. Ferner besteht durch die häufige Spezialisierung auf bestimmte Nutzungsarten und Anlageregionen für REITs die Chance der Erzielung vergleichsweise hoher Renditen auf Kosten einer geringen Risikodiversifizierung. Publikumsfonds und Spezialfonds einerseits sowie REITs anderseits sprechen somit unterschiedliche Zielgruppen an und werden "nebeneinander" das Angebot an indirekten Immobilieninvestments auf dem deutschen Markt maßgeblich bestimmen.

Die Diskussion um die Einführung von REITs in Deutschland wird gerade von den anderen Asset-Klassen intensiv verfolgt. Denn: Die Möglichkeit der Einführung eines G-REIT könnte vordergründig deren Geschäftstätigkeit unmittelbar beeinflussen. Unabhängig von der Ausgestaltung der gesetzlichen Regelungen innerhalb oder außerhalb des InvG kann sich für Immobilien-Kapitalanlagegesellschaften ein neues Betätigungsfeld ergeben. REITs öffnen die Tür zu einer sehr stark chancenorientierten und trotzdem breit gestreuten indirekten Immobilienanlage. Das Risikoprofil von REITs entspricht in etwa dem einer Aktienanlage. Durch die höhere Volatilität stellt sich das Produkt als Ergänzung zu Offenen Immobilienfonds dar.

........................

beste grüsse

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Samstag, 04. Juni 2005, 14:39 Uhr
Immobilientrusts in Asien vor Rekordergebnissen

Bloomberg DÜSSELDORF. Asiatische steuerbegünstigte Immobiliengesellschaften, so genannte Reits, profitieren vom Boom auf den Immobilienmärkten der Region. Von den 24 asiatischen Reits mit einem Marktwert über einer Mrd. Dollar haben in diesem Jahr drei Viertel den Asia-Pacific-Index von Morgan Stanley Capital Int. geschlagen.

[nocherts]

[Azul Real]

[BSP]

[mainectar]

reits werden kommen
die cdu kommt auch...im herbst

[beerzilla]

wie sieht es eigentlich mit dem Activest US-REITs fond (LU0075428796)aus? was hat der für eine steuerliche behandlung, was passiert mit den ausschüttungen der reits in die der fond investiert? ich weiss der us reit markt ist überhitzt, aber für einen sparplan ist der fond geeignet, wenn ihr mir keine gravierenden nachteile nennt.

[Montauk49]

[posting]16.823.726 von beerzilla am 07.06.05 11:03:50[/posting]Hallo beerzilla,

wieso glaubst du, der "us reits markt" sei überhitzt. Was meinst du damit?
Meinst du damit die Preise für Immobilien seien zu hoch? oder meinst du die Kurse der börsennotierten Reits?

Gruß
Montauk

[beerzilla]

mehrere dinge meine damit: die immobilienpreise sind zu hoch, die anfälligkeit für zinssteigerungen ist riesig, etc.(d.h. zinssteigerungen können chaos auslösen, stichwort "interest only" debt und "house flipping"). gab in der ny times ziemlich gute artikel, ua. von paul krugman.

[Azul Real]

Is Real Estate too hot?

Real Estate Vulnerability Index

By Sara Clemence
Forbes.com

Housing prices have risen so far and so fast, who can afford to buy anymore?

Plenty of people. Of course, those people don`t live in New York. Or San Francisco. Or Miami.

As everyone knows (or should know by now), home prices have increased around the country over the last few years. In some places, they have shot up like wayward bottle rockets--and many people expect them to eventually come dropping down.

Go to Forbes.com to view a slideshow of the major U.S. cities that are most vulnerable.
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But prices alone can`t tell the whole story. To get a better picture of which cities are likely to be vulnerable to a real estate decline, with the help of Economy.com, we compared incomes to home prices, factoring in interest rates.

We were surprised at the results: While it has become much more difficult to buy the median house with the median income in many cities, in others it has actually become easier, pointing to a boom taking place in pockets, rather than the nation as a whole.

That backs up what many economists, including Federal Reserve Chairman Alan Greenspan, have opined--that some areas appear more " frothy" than others and could be primed for a bust--or, more likely, a slow decline, as real estate prices tend to stagnate rather than crash.

" I think low affordability does present a risk for markets," says Celia Chen, director of housing economics at Economy.com, a research company based in West Chester, Pa. The firm supplied income, home price and affordability data going back to 1980 for 12 major metropolitan areas. " It`s a condition that can`t persist forever. If income streams are not sufficient to cover your housing costs, eventually demand is going to slow."

Economy.com calculates affordability using incomes, sale prices for single-family homes and composite interest rates for a 30-year mortgage. (See sidebar: " Inside Interest Only." ) The resulting index shows what percentage of a median home (the one for which half the sale prices were above and half below) a family can afford with the median income. A low number means that home owners can`t afford the standard home or that they must pay much more of their income toward it. A high number means the average house is easily within reach.

Five of our 12 cities had affordability indexes below 100: San Francisco, New York, Los Angeles, Miami and Boston. Some of these cities--including Boston and Los Angeles--are slightly more affordable now than they were in 1980. But in nearly every metro area, affordability has declined in the past few years.

But it`s all relative. In Dallas, the median income can get you more than 200% of the median home. In Los Angeles, you can still get only 57%. In Philadelphia, the median home price more than tripled between 1980 and 2004, rising 220% from $57,570 to $184,190, which would suggest that houses would be harder to afford. But incomes rose, too, albeit not as dramatically, increasing 195% from just under $19,000 to more than $56,000.

In Miami, the affordability index hit a high of 124 in 1993, but now is down to just 75. Robert J. Shiller, a Yale University economics professor whose book Irrational Exuberance predicted the dot-com bubble, pegs Miami as a " glamour city," where people are buying because it`s glitzy and trendy, making the city more vulnerable to a bust. In March, Florida-based investment firm Raymond James & Associates said that 85% of condo sales in downtown Miami might be due to investment and speculation.

" Speculation changes the normal market," says John H. Vogel, professor at the Tuck School of Business at Dartmouth College. " People are buying a half-million-dollar house not because they have the salaries to support it, but because they think next year it`s going to be worth $600,000."

So does this mean we`re headed for a crash? That`s difficult to predict. In 2002, we dubbed the housing market a bubble and predicted its fall. Since then, home prices have gone up about 32%, according to the National Association of Realtors.

But that doesn`t mean a bust is not on the horizon--at least in some places. Greenspan used the phrase " irrational exuberance" to refer to tech stocks in 1996; it took another three years for the market to tank. And when it did, it hurt.

http://www.forbes.com/free_forbes/2002/1209/194tab2.html?par…

http://www.forbes.com/2005/06/02/cx_sc_0603homeslide.html?pa…

[Azul Real]

Immobilien
Welche REITs liegen vorne?

10. Juni 2005 Im bisherigen Jahresverlauf konnten Real Estate Investment Trusts (REITs) - börsennotierte Gesellschaften, die in Immobilien investieren - zufrieden beobachten, wie sich die Fundamentaldaten für nahezu alle Immobilienarten, angefangen bei Bürogebäuden und Einkaufszentren über Mietshäuser bis hin zu Hotels, stabilisiert haben.

Diese vorteilhaften Entwicklung scheint auch von den Anlegern wahrgenommen worden zu sein: Zwischen Jahresbeginn und Mai betrug die Gesamtrendite des S&P REIT-Index 1,26 Prozent. Im gleichen Zeitraum verbuchte der S&P 500-Aktienindex dagegen einen Verlust in Höhe von 0,95 Prozent.

Auf Basis der Gesamtrendite haben REITs den S&P 500 im Ein-, Drei-, Fünf- und Zehn-Jahresvergleich übertroffen. Dies ist vor allem der tatsache zuzuschreiben, daß bei REITs ein Großteil der Gesamtrendite aus Dividendeneinkünften stammt, die niemals negativ ausfallen können. Daher sind REITs langfristig betrachtet weniger volatil als der Gesamtmarkt.

Verzögerungen in der Wertentwicklung

In der Vergangenheit ist die finanzielle Performance der REITs stets einige Quartale hinter der allgemeinen Konjunkturentwicklung hinterhergehinkt - Resultat einer zeitlichen Verzögerung der Wachstumsentwicklung aus den unterschiedlichen Mietdauern. Real Estate Investment Trusts, die Hotels führen, können beispielsweise die Zimmerpreise auf Tagesbasis anpassen. Dadurch gehören Hotels zu den Immobilien, die am sensibelsten auf konjunkturelle Schwankungen reagieren.

Am anderen Ende der Skala befinden sich die REITs mit Bürogebäuden, die in der Regel für deutlich längere Zeiträume - häufig bis zu zehn oder 20 Jahre - vermietet werden. In der Folge sind ihre Einnahmen während eines konjunkturellen Abschwungs insgesamt stabiler. Zieht die Wirtschaft wieder an, dauert es natürlich länger, bis sich dies auch auf die REITs niederschlägt.

Billige Einkäufe in früheren Jahrzehnten

Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre führte die Kumulation von Ereignissen wie der Reform der Abgabenordnung, die Spar- und Kreditkrise, die Rezession und der erste Golfkrieg dazu, daß die Immobilienwerte in den Keller rutschten. Die Regierung gründete daraufhin die Resolution Trust Corporation (RTC), um zwangsvollstreckte Immobilien zu versteigern.

Viele der heutigen REITs mit der größten Marktkapitalisierung wurden in dieser Zeit gegründet und bauten ihr Portfolio durch preisgünstige Immobilienkäufe auf RTC-Auktionen auf. Langfristig ausgerichtete Investoren dieser REITs haben im vergangenen Jahrzehnt beobachten können, wie mit der Erholung der Preise für gewerbliche Immobilien ihre REIT-Aktien deutlich im Wert gestiegen sind.

Anfang 2005 entwickelten sich REIT-Aktien jedoch äußerst schwach. Das ist unter anderem darauf zurückzuführen, daß viele Investoren ihre Portfolios neu ausgerichtet haben, während sie gleichzeitig steigende Zinsen befürchten. Da die REITs in den vergangenen Jahren den Gesamtmarkt übertroffen haben, mußten viele Investoren, die nur einen bestimmten Prozentsatz ihres Portfolios in REITs investiert haben möchten, Anteile verkaufen und in andere Sektoren reinvestieren, um die angestrebte Balance ihres Portfolios wieder herzustellen.

Favoriten im REIT-Sektor

Im ersten Quartal fielen die operativen Gewinne der REITs etwas besser als erwartet aus. Einige REITs, die nicht in der Lage waren, ihre Dividenden mit Barvermögen aus dem operativen Geschäft zu zahlen, erhöhten ihren Nettogewinn durch Immobilienverkäufe.

Der Ausblick ist im Großen und Ganzen besonders für die Segmente Mietobjekte, Einzelhandel, Lagerhallen und Liegenschaften des Gesundheitswesens positiv.

Hotel-REITs

Die Hotel-REITs profitieren derzeit von einer Erholung bei Geschäftsreisen und Konferenzen. Auch der Tourismusbelebt sich: Die Belegungsraten der Hotels fallen derzeit höher aus als in den vergangenen Jahren. Offenbar zieht der seit vergangenem Sommer fallende Dollar verstärkt ausländische Touristen ins Land, während amerikanische Urlauber eher im Inland bleiben.

Die meisten Hotel-REITs berichten, daß sie wieder Spielraum bei der Preisbildung gewonnen haben. Der Umsatz je Hotelzimmer ist in den vergangenen Quartalen jeweils zwischen sieben und zwölf Prozent gestiegen. Die Erholung der Branche dürfte anhalten bzw. sogar an Zugkraft gewinnen. Außerdem ist davon auszugehen, daß die kommenden Quartale im Vergleich zum Vorjahr recht erfreulich ausfallen werden und sich alles in allem die Liquidität verbessern dürfte. Viele Bewertungen sind hochattraktiv, da die meisten Titel deutlich unterhalb des geschätzten Nettoinventarwerts gehandelt werden. Eine klare Kaufempfehlung, fünf Sterne, hat S&P aber nur für einen dividendenausschüttenden Hotel-REIT ausgesprochen: LaSalle Hotel Properties.

Ebenso fünf Strene hat La Quinta erhalten. Die Gesellschaft schüttet aber keine Dividenden aus. Die Aktien des Unternehmens werden als sogenannte „Paired Shares” gehandelt, also Aktien von zwei verschiedenen Unternehmen, die von einer Gesellschaft ausgegeben werden. Jede Einheit setzt sich aus einer REIT-Aktie und einem aktiven Unternehmen, einer C-Corporation (im Gegensatz zu den REITs wird hier das Einkommen von der Gesellschaft versteuert) zusammen. Seit La Quinta seine Vermögenswerte außerhalb des Hotelsektors veräußert hat, konnte eine Umsatzerhöhung verbucht werden, die in der Branche bisher unerreicht ist. Diese Leistung ist insbesondere darauf zurückzuführen, daß die Gesellschaft ihren Fokus auf die Aktualisierung ihrer technologischen Plattform, die Erweiterung ihres geographischen Profils sowie auf eine Ausweitung des Franchising-Programms gerichtet hat.

Einzelhandels-REITs

Bei den Einzelhandels-REITs haben die Ergebnisse des ersten Quartals die Erwartungen übertroffen. Das Gewinnwachstum zeigte sich äußerst robust, was vor allem durch solide Fundamentaldaten bei Einkaufszentren bedingt gewesen ist. Im Durchschnitt sind sowohl die Belegungsraten als auch der Nettogewinn aus dem bestehenden Immobilienbesitz gestiegen. Die Mieten bei neuvermieteten Objekten und Vertragsverlängerungen haben sich ebenfalls erhöht.

Diese Rahmenbedingungen sollten auch 2005 stabil bleiben, vor allem, weil Konsumausgaben anhaltend kräftig bleiben . Die Nachfrage des Einzelhandels nach größeren Ladenflächen bei einer gleichzeitig begrenzten Neubautätigkeit dürfte zu weiteren Mietpreiserhöhungen führen. Die Einzelhandels-REITs mit klarer Kaufempfehlung (fünf Sterne) sind CBL & Associates (ISIN: US1248301004), General Growth Properties (ISIN: US3700211077) und Simon Property Group.

Lagerhallen-REITs

Eine expandierende amerikanische Wirtschaft dürfte auch weiterhin für eine steigende Nachfrage nach privat mietbaren Lagerflächen sorgen. Durch das wirtschaftliche Wachstum werden Unternehmen mehr Mitarbeiter einstellen. In der Folge werden viele Menschen wegen einer neuen Arbeitsstelle umziehen. Einige von ihnen mieten in der Übergangsphase Lagerfläche für ihre Möbel an. Keiner der Lagerhallen-REITs, den wir beobachten, hat eine klare Kaufempfehlung erhalten. Interessant aber sind Public Storage (ISIN: US74460D1090) und Sovran Self Storage (ISIN: US84610H1086).

Gesundheitswesen-REITs

Die jüngsten Quartalsergebnisse für Gesellschaften, die Krankenhäuser und andere Liegenschaften des Gesundheitswesens betreiben, haben sich in etwa so entwickelt, wie wir das vorausgesehen haben. Tendenziell dürfte der Sektor auf Grund höherer Medicare-Rückzahlungsraten auch weiterhin auf ein leicht wachsendes operatives Geschäft blicken können. Eine klare Kaufempfehlung gibt es in diesem Bereich ebenfalls nicht, aber zwei REITs wurden mit „Kaufen”, bewertet: Health Care REIT (ISIN: US42217K1060) und Nationwide Health Properties (ISIN: US6386201049).

REIT-Fonds

Neben dem direkten Kauf von REIT-Aktien gibt es zwei weitere Möglichkeiten, wie Investoren sich in diesem Bereich engagieren können: Die beiden börsennotierten Fonds iShares Cohen & Steers Realty Majors (ISIN: US4642875649) und streetTracks Wilshire REIT ETF (ISIN: US86330E6041) halten ebenfalls Titel aus der REIT-Branche in ihrem Portfolio.

Text: Ray Mathis und Robert McMillan, Standard & Poor`s
Bildmaterial: FAZ.NET

[Azul Real]

Finanzinvestoren
Euroshop-Aktie baut neues Rekordhoch aus

02. Mai 2005 Eine steuerfreie Dividendenrendite von gut 4,5 Prozent - das bietet die Aktie der Deutsche Euroshop AG. In Zeiten weiter niedriger Renditen bei langlaufenden Bundesanleihen und einer allgemein mäßigen Entwicklung der Aktienmärkte ist dies ein starkes Argument, diesen Titel im Depot zu haben. Auf dem deutschen Aktienmarkt kommt nach vorliegenden Informationen nur die Deutsche Wohnen AG auf eine noch höhere steuerfreie Dividende. Zudem bietet das Geschäftsmodell der Euroshop den Vorzug, die Mittelzuflüsse langfristig weitgehend sicher planen zu können.

Vor diesem Hintergrund setzt die Euroshop-Aktie zu Wochenbeginn ihren am 12. April nach einer Phase der Konsolidierung begonnenen neuen Höhenflug fort und baut ihr am Ende vergangener Woche markiertes Allzeithoch aus. Mithin sendet der Titel ein technisches Kaufsignal. Gegen Mittag wird sie mit 43,30 Euro bezahlt, das sind 2,9 Prozent mehr als am Freitag. Dessen ungeachtet ist die Aktie gemessen am Inventarwert des Unternehmen, dem sogenannten Net Asset Value, noch unterbewertet.

Dividende weitere acht Jahre steuerfrei

Die Deutsche Euroshop ist ein Finanzinvestor, der im Inland und im europäischen Ausland in Einkaufszentren investiert - zum Beispiel in das Main-Taunus-Zentrum bei Frankfurt oder die Altmarkt-Galerie in Dresden. Zu den neueren Investitionen zählen ein Center in Hamburg-Harburg und eines in Wetzlar. „Unsere Shopping-Center laufen gut, wir haben 13 in Betrieb, 2006 kommt Nummer 14, 86 Prozent der Mieterträge sind mindestens bis 2010 abgesichert und indexiert - mit Steigerungschancen, wenn die Umsätze hochgehen”, sagte Vorstandschef Claus-Matthias Böge im April der „Frankfurter Allgemeinen Sonntagszeitung”.

Zudem kündigte er an, daß die Euroshop noch acht Jahre lang die Dividende steuerfrei zahlen werde. Entsprechend ausgerichtete Anleger haben auf diese Weise hohe Planungssicherheit. Den Nettoinventarwert, den das Unternehmen zum Ende vergangenen Jahres aufwies, bezifferte Böge auf knapp 44 Euro. Damit kann die Aktie noch um drei Prozent steigen, bis sie den Net Asset Value erreicht hat. Dies relativiert das ambitioniert anmutende Kurs-Gewinn-Verhältnis von etwa 20.

Reit-Debatte gibt Kursphantasie

In diesem Jahr hat die Aktie um rund zehn Prozent zugelegt - und sich damit gegenüber dem MDax fast dreimal so gut entwickelt. Das ist untypisch für diesen Titel. Denn in den vergangenen zwei Jahren lief dieser dem MDax hinterher, wies dabei allerdings weniger Kursschwankungen auf. Profitiert hat der Titel von der Diskussion um die mögliche Einführung von börsennotierten Immobilien-AGs nach amerikanischem und französischem Vorbild (Real Estate Investment Trust, kurz Reit). Solche Reits werden in der Regel an der Börse zu Kursen gehandelt, die über dem Net Asset Value liegen.

Das Top-Argument für die Euroshop ist aber nach wie vor die steuerfreie Dividende. Wer die einstreichen will und ansonsten mit der Aussicht auf eher moderate Kursgewinne zufrieden ist, liegt mit diesem Titel richtig.

[Azul Real]

Euroshop-Aktie knackt den Nettoinventarwert

09. Juni 2005 Die Aktie der Deutsche Euroshop AG hat im Verlauf am Donnerstag im MDax die Marke von 44 Euro erreicht und mithin ein neues Rekordhoch markiert. Dies kann als technisches Kaufsignal gelesen werden. Was aber noch wichtiger: Der Titel hat den Nettoinventarwert des Unternehmens, das in Einkaufszentren in Deutschland und Europa investiert, überflügelt, wenn auch nur um vier Cent.

Gleichwohl ist dieses Ereignis schon historisch zu nennen. Dergleichen hat es auf dem deutschen Aktienmarkt bisher noch nicht gegeben, wie Analyst Christoph Schlienkamp vom Bankhaus Lampe im Gespräch mit FAZ.NET bestätigte. Im Ausland werden Immobilien-Aktiengesellschaften wie etwa die holländische Rodamco Europe zumeist mit einem Aufschlag auf den sogenannten Net Asset Value gehandelt, hierzulande ist das noch immer unüblich. So notiert die IVG 3,7 Prozent unter dem Nettoinventarwert, die Deutsche Wohnen 4,8 Prozent und TAG Tegernsee sogar mehr als 50 Prozent.

Dividende noch über sieben Jahre steuerfrei

Daß die Euroshop nun für ein Novum sorgt, führt Schlienkamp auf die nahende Ausschüttung der Dividende zurück. Im Markt läuft zudem laut Dow Jones-vwd das Gerücht um, ausländische Finanzinvestoren wollten die Deutsche Wohnen übernehmen, und dies färbe auch auf andere Immobilienaktien ab.

Am 23. Juni soll auf der Hauptversammlung beschlossen werden, wie in den Vorjahren 1,92 Euro je Aktie zu zahlen. Das läuft auf eine Dividendenrendite von gut 4,3 Prozent hinaus; zudem ist die Dividende steuerfrei und soll es laut Vorstand noch gut sieben Jahre lang bleiben. Dies ist nach wie vor das Top-Argument für die Aktie, die auch die Charttechnik für sich hat (siehe auch: Euroshop-Aktie baut neues Rekordhoch aus).

[Azul Real]

REITs - Zahlen über USA und Frankreich

USA: Die FAZ berichtet am 10.6. über US-REITs: "Die Rendite (Kurs plus Divi-dende) ist in diesem Jahr (bis Ende April) um 3,3% gesunken. Gegenüber Ja-nuar 2001 hat der Nareit-Index allerdings 112,3% zugelegt (davon Kursgewinn 58,6%). Das KGV liegt bei 41,03." In den vergangenen fünf Jahren hätten REITs jährliche Durchschnittsrenditen von 23,9% gebracht.

Frankreich: Die BÖRSEN ZEITUNG vom 10.6. bringt einen Beitrag über die französischen SIICs. "In 2004 haben viele große Immobiliengruppen die Form der SIIC angenommen und anschließend von einem durchschnittlichen Wert-zuwachs von 42% profitiert. Seit Anfang Januar 2005 ist der Wert dieser Ge-sellschaften wieder um 12% gestiegen. Die Marktkapitalisierung der 17 SIICs ist innerhalb von zwei Jahren von 12 Mrd. auf 19 Mrd. Euro angestiegen."

[Azul Real]

Real Estate Investment Trusts - ein Anstoß für Steuervereinfachungen

10. Juni 2005


Der mit Abstand größte Teil des gesamtwirtschaftlichen Vermögens steckt in Immobilien: Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke. Aber es gibt noch zu wenig Alternativen für den einzelnen Bürger, sich am Immobilienkapital zu beteiligen. REITs können eine Option bieten, bei der das Risiko für die Gesellschaft begrenzt wird, indem Immobilien aus unterschiedlichen Regionen und Nationen gehalten werden. Aber auch wenn einzelne REITs sich stark spezialisieren, z. B. nur auf Gewerbeimmobilien eines bestimmten Typs, kann der einzelne Bürger Anteile an verschiedenen Gesellschaften erwerben und dadurch sein Anlagerisiko verringern.

Vereinfacht kann man Real Estate Investment Trusts (REITs), wie sie in den USA existieren, als Aktiengesellschaften bezeichnen, deren Geschäftsbereich auf den Immobiliensektor begrenzt ist. Da die Gewinne nahezu vollständig ausgeschüttet werden, sind die Gesellschaften von der Körperschaftsteuer befreit. Die ausgeschütteten Gewinne sind von den Anteilseignern zu versteuern.

Die Frage, ob entsprechende Gesellschaften in Deutschland zugelassen werden sollen, ist zunächst vorrangig unter steuerlichen Aspekten zu beurteilen. Das in Deutschland bestehende Halbeinkünfteverfahren kann nicht angewandt werden, weil es ja gerade darauf beruht, dass die Körperschaftsteuer vom ausschüttenden Unternehmen bereits gezahlt worden ist. Es müssten sowohl bei der Körperschaftsteuer als auch im Einkommensteuerrecht Ausnahmen vom geltenden Steuerrecht geschaffen oder das Steuerrecht generell geändert werden.

Wenn sichergestellt ist, dass praktisch der gesamte Gewinn ausgeschüttet wird, kann auf eine Besteuerung auf der Unternehmensebene verzichtet werden. Neu zu regeln wäre dann aber die Besteuerung der ausgeschütteten Gewinne bei den Anteilseignern. Das bestehende Halbeinkünfteverfahren ist darauf abgestimmt, dass die Körperschaftsteuer als Definitivsteuer ausgestaltet ist und dass der Körperschaftsteuersatz 25 Prozent beträgt. Deshalb wird nur noch die Hälfte des ausgeschütteten Betrages mit der persönlichen Einkommensteuer belastet.

Die einfache Ausnahme bzw. Neuregelung könnte so aussehen, dass die von den REITs ausgeschütteten unversteuerten Gewinne vollständig einkommensteuerpflichtig werden. Diese Regelung ist steuersystematisch sogar der bisherigen Regelung überlegen, weil tatsächlich erreicht wird, dass die Kapitalerträge der Anteilseigner mit dem persönlichen Steuersatz belastet werden. Das ist beim Halbeinkünfteverfahren nur für Anteilseigner der Fall, die einen Grenzsteuersatz von 40 % haben. Nach der jüngsten Senkung des Spitzensteuersatzes, zahlen gegenwärtig die Anteilseigner, deren persönlicher Grenzsteuersatz in der Nähe des Spitzensatzes liegt, eine Steuer auf den ausgeschütteten Kapitalertrag, die etwa dem persönlichen Grenzsteuersatz entspricht. Für Anteilseigner mit geringeren Einkünften liegt die Belastung der ausgeschütteten Kapitalerträge höher als der persönliche Grenzsteuersatz in der Einkommensteuer. Besonders benachteiligt sind Steuerpflichtige, die einen sehr geringen Steuersatz haben oder gar keine Einkommensteuer zahlen müssten, deren Erträge aus Anteilen an Kapitalgesellschaften aber trotzdem mit 25 Prozent belastet werden.

Das Verfahren, die Gewinne vollständig auszuschütten und beim Anteilseigner zu besteuern, entspricht dem "Schütt-aus-hol-zurück-Verfahren". Es wird von vielen Ökonomen gefordert, weil auf diese Weise dem Anteilseigner die Entscheidungsfreiheit gegeben wird, ob er die in einem Unternehmen erzielten, aber ausgeschütteten Gewinne wieder dem gleichen Unternehmen oder einem anderen Unternehmen zur Verfügung stellt oder auch konsumiert.

Was im nationalen Rahmen als zweckmäßig erscheint, kann im internationalen Rahmen Probleme bereiten. Deshalb ist u. a. zu prüfen, ob eine Quellenabzugssteuer vorzusehen ist. Diese Aspekte müssen in den Ländern bereits geregelt sein, in denen es REITs gibt.

Sinnvoll wäre es, anlässlich der Überlegungen, die steuerrechtlichen Voraussetzungen für REITs zu schaffen, generell über die Besteuerung von Kapitalerträgen in Deutschland nachzudenken. Es ist unübersehbar, dass die Doppelbesteuerung des Kapitals, die in Deutschland nicht einmal durch eine Abgeltungssteuer gemildert wird, im internationalen Wettbewerb der Unternehmensstandorte nicht durchzuhalten ist. Die Diskussion um die Besteuerung von Unternehmen ist voll entbrannt. Der Gesetzgeber muss im Steuerrecht nicht nur eine Antwort auf die Frage finden, ob Deutschland ein Standort für REITs sein soll, sondern ob Deutschland generell als Standort für Investitionen attraktiv bleiben bzw. wieder werden soll.

Die Gewerbesteuer oder eine künftig von den Kommunen zu erhebende Betriebssteuer bleiben von den Sonderregelungen und auch von einer allgemeinen Reform der Besteuerung von Kapitalerträgen unberührt, weil es sich bei den kommunalen Steuern um so genannte Standortsteuern handelt, deren Zweck darin liegt, die an den Standorten erbrachten kommunalen Leistungen zu finanzieren.

Auf jeden Fall erscheint es sinnvoll, sich intensiv mit den Möglichkeiten zu befassen, REITs in Deutschland zuzulassen - auch unter dem Aspekt, dass Rechtsformen für Unternehmen, die in anderen Ländern der Europäischen Union zugelassen sind, auf Deutschland einwirken können, indem Unternehmen zwar ihren Sitz in einem anderen Staat unterhalten, aber in Deutschland tätig werden. Der Hauptgrund, REITs zu ermöglichen, liegt aber darin, weitere Optionen für den Immobilienmarkt zu schaffen.


Gastkommentar von Prof. Dr. Johann Eekhoff, Staatssekretär a.D.
Professor Dr. J. Eekhoff ist Professor am Wirtschaftspolitischen Seminar der Universität zu Köln. Er ist Direktor des Instituts für Wirtschaftspolitik und Direktor des Instituts für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft.

[mainectar]

Immobilien: Eile tut Not bei der REITs-Einführung
von Richard Haimann
Der erste deutsche Real Estate Investment Trust (REIT) wird nach Ansicht von Experten frühestens in 15 Monaten an die Börse gehen. Durch die vorgezogene Bundestagswahl verschiebe sich die zuletzt für Januar 2006 geplante Einführung nicht besteuerter Immobilien-AGs.

Wie Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA funktionieren"Im besten Fall verabschiedet das neue Kabinett im November den Gesetzentwurf, und der Bundestag stimmt dem Vorhaben im Februar nächsten Jahres zu", hofft Klaus Droste, Managing Director Global Corporate Finance bei der Deutschen Bank. Angesichts der Vorbereitungszeit, die Immobiliengesellschaften für das IPO benötigen, werde der erste Börsengang nicht vor September 2006 erfolgen.

Dabei tue Eile Not, mahnt Immo von Homeyer, Immobilienresearcher bei der HSH Nordbank. In Großbritannien hat das zuständige Subcommittee des Finanzministeriums just signalisiert, dass britische REITs im Januar 2006 eingeführt werden dürften. "Damit wächst die Gefahr, im Wettbewerb um internationales Kapital ins Hintertreffen zu geraten", sagt von Homeyer. "Ein zeitnaher Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums zur Einführung von REITs im nächsten Jahr würde internationalen Investoren signalisieren, dass ihr Kapital in Deutschland willkommen ist." Auch klare Statements der Parteien vor der Wahl für REITs könnten den Eindruck von Stillstand vermeiden.

Günter Haber, Hauptgeschäftsführer des BFW, Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, sieht keine Notwendigkeit, die Einführung von REITs weiter zu verzögern, da alle Fraktionen im Bundestag grundsätzlich dafür gestimmt hätten. "Wir fordern, dass die Verhandlungen mit den Bundesländern fortgeführt werden, weil es für die Einführung dieses Instruments keine Rolle spielt, wie die künftige Bundesregierung aussehen wird." Bedenken der Länder, wie die von Bayerns Finanzminister Kurt Faltlhauser befürchteten Steuerausfälle, könnten relativ zügig ausgeräumt werden.

REITs schütten 90 Prozent der Gewinne aus
REITs unterliegen nicht der Unternehmenssteuer. Dafür schütten sie 90 Prozent ihrer Gewinne aus. Damit sind die Trusts für institutionelle Investoren deutlich interessanter als herkömmliche Immobilien-AGs, bei denen die Vorstände erheblichen Einfluss auf die Höhe der Dividenden haben. Oliver Puhl, Leiter Real Estate Investment Banking bei Morgan Stanley: "Die Bereitschaft ausländischer institutioneller Investoren, sich langfristig am deutschen Immobilienmarkt zu engagieren, wird deutlich steigen, wenn REITs zugelassen werden." Sollte sich die Einführung aber zu lange verzögern oder ganz ausbleiben, würden britische oder französische Banken die Geschäfte mit den IPOs der neuen REITs machen.

Die Zulassung von REITs scheiterte bisher auch am linken SPD-Flügel, der weitere Aufkäufe von Wohnungspaketen durch Private Equity Funds verhindern will. Puhl bezweifelt allerdings, dass angelsächsische Funds wie die britische Terra Firma, die jüngst für 7 Mrd. Euro die Eon-Immobilientochter Viterra übernommen hat, sich vom deutschen Wohnimmobilienmarkt fern halten würden, sollten REITs nicht zugelassen werden.

Tobias Just, Volkswirt bei Deutsche Bank Research, ist da etwas anderer Ansicht. Die Funds wollten kurzfristige Marktchancen wahrnehmen. Allein durch Mieterprivatisierung sei kein Exit möglich. Eine Zerschlagung der Portfolios in kleinere Einheiten und deren Verkauf an regionale Wohnungsgesellschaften würde viel Zeit in Anspruch nehmen. Für den schnellen Ausstieg aus dem Markt wären REITs die beste Lösung. Just warnt denn auch: "Sollten REITs nicht eingeführt werden, dürfte sich das Fenster für rentierliche Portfoliotransaktionen in Deutschland schneller schließen." Für Kommunen und Industrieunternehmen könnte es dann problematisch werden, Käufer für ihre Wohnimmobilien zu finden.

Deutsche Kleinanleger können übrigens schon jetzt direkt oder über Zertifikate und Immobilienaktienfonds in ausländische REITs investieren. Sollten britische oder französische REITs Anfang 2006 in den hiesigen Markt einsteigen, wären Privatanleger von Anfang an dabei.

[asdfgr]

Freunde der Nacht,

um in Reits zu investieren benutze ich persönlich ausschliesslich Investmentfonds. Es gibt mehrere Anbieter die sich damit beschäftigen. Das erlaubt einem - sofern man dem Manager vertraut - sich selbst nicht mit der Titelauswahl zu beschäftigen.

Anbieter in diesem Bereich scheinen vor allem Henderson, Axa und Morgan Stanley zu sein. Henderson ist stark im europäischen Bereich. Morgan Stanley bietet Fonds in allen drei Regionen, Europa, USA und Asien. Der Asienfonds ist einer der wenigen am Markt der sich auf Reits in dieser Region konzentriert (WKN 987 348).

Ich hatte mich mal längere Zeit mit dem Thema beschäftigt, wer Fragen hat, immer raus damit.

Gruss
Christian

[Azul Real]

.... und am Rande

Immer mehr ungenutzte Industriegrundstücke und Militärareale drängen auf den Grundstücksmarkt

Investoren für Brachflächen gesucht

Von Reiner Reichel, Handelsblatt

Die Bundeswehr gibt Kasernen und Truppenübungsplätze auf, fremde Streitkräfte ziehen sich aus Deutschland zurück. Und im Sog der Globalisierung verlagern Industriebetriebe ihre Produktion zunehmend ins Ausland. Die Folgen für Städte und Gemeinden sind absehbar: Die Zahl der bebauten, aber ungenutzten Grundstücke wird steigen.



HB HAMBURG.„Zu viel Fläche, zu wenig Investoren“, bringt Wolf Uwe Rilke, geschäftsführender Gesellschafter der Planungsgruppe 4 GmbH, eines Beratungsunternehmens für Stadtplanung, das Problem auf den Punkt.

Ob Bund oder Private die Eigner der Brachflächen sind, die Möglichkeiten sind ähnlich. Eine davon: Der Eigner entwickelt selbst eine neue Idee zur Nutzung und baut das bestehende Objekt um oder neu. Doch das ist der Ausnahmefall. Eine andere Variante: Die Kommune kauft das Grundstück, um es zu entwickeln und verkauft es dann einen Investor. Doch dies bleibt meist Theorie.

„Die Konversionsflächen stehen oft zu hoch in den Büchern der Unternehmen. Deshalb können die Kommunen nicht kaufen“, stellte Elke Pahl-Weber, Inhaberin der Hamburger Stadtplanungsfirma BPW, auf dem Plan 4 21-Kongress „Entwicklung von Konversionsflächen in schrumpfenden Märkten“ in dieser Woche in Hamburg fest. Wie knapp die Kassen sind, untermauerte Stadtplanungs-Kollege Rilke: „Die Kommunen können oft nicht mal die Voruntersuchungen finanzieren.“ Plan 421 ist ein europäisches Netzwerk von Beratern rund um die Stadtplanung.

Die Folge: Flächen liegen brach. Gleichzeitig werden neue Gewerbeflächen ausgewiesen. Fabian Dosch vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) bestätigt: „Die Aufbereitung von Gewerbegrundstücken hat einen Kosten- und Zeitnachteil gegenüber dem Neuausweis von Gewerbegebieten.“ So werde die Chance vertan, die Flächenversiegelung zu stoppen, beklagt Pahl-Weber, die auch an der Technischen Universität in Berlin lehrt. Dabei ist dies das erklärtes Ziel der Bundesregierung. Der Nachhaltigkeitsbeirat des Bundestages empfiehlt, den Flächenverbrauch bis zum Jahr 2020 auf 30 Hektar (ha) täglich zu senken. Zurzeit werden noch jeden Tag knapp 100 ha asphaltiert und betoniert.

Auf dem Kongress in Hamburg wurde deutlich, dass es zu den heikelsten Aufgaben der Berater in Konvesionsprozessen gehört, oft übertriebene Erwartungen zu dämpfen. Weder die Umwandlung von Kasernen- in Wohngebäude noch die Errichtung von Gewerbeparks auf Industriebrachen haben sich als Patentrezepte erwiesen.

Vielmehr können sozioökonomische Daten einer Kommune Anhaltspunkte dafür geben, ob sich eine Konversion lohnt und wozu eine Fläche geeignet ist. Das Immobilienberatungsunternehmen Bulwien-Gesa AG hat ein Notensystem für deutsche Städte entwickelt, das unter anderem auf Daten zur Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Anteil der Bürobeschäftigten und zum Wohnungsneubau basiert. Darin sind 125 Städte von „A“ bis „D“ benotet. Grundstücke in A-Städten hätten das breitestmögliche Nutzungsspektrum, sagte Bulwien-Gesa-Vorstand Ralf-Peter Koschny in Hamburg.

Tendenziell haben Konversionsvorhaben in Metropolenregionen und Tourismusgebieten überdurchschnittliche Chancen. So wird in Hamburg gerade die Baugrube für ein neues Quartier auf dem ehemaligen Gelände der Bavaria-Brauerei in St. Pauli ausgehoben. Auf 30 000 Quadratmetern sollen für 350 Mill. Euro Büros, Geschäfte und rund 300 Wohnungen entstehen. Hinter dem Vorhaben steht einer der erfolgreichsten Immobilieninvestoren Norddeutschlands: Willi Bartels – von den Hamburgern als einer der größten Immobilienbesitzer der Stadt zum „König von St. Pauli“ gekrönt.

Dass sich aus einer Kaserne mit Seeblick mehr machen lässt als aus einem Munitionsdepot zeigt sich in Flensburg. 1999 verließ die Bundesmarine den Stützpunkt Mürwik. Auf dem Gelände ist nun der maritime Stadtteil Sonwik entstanden – eine Verbindung von Gewerbeflächen und Wohnen am Wasser. Clou des Projektes: 20 Wasser- und Steghäuser, errichtet auf dort in die Förde ragenden Stegen und Landungsbrücken. Wo andere ein Stück Garten ihr Eigen nennen, können sich Sonwiker ein Stück Wasser sichern – im Grundbuch verbrieft.

Rund 75 Millionen Euro habe die Investorengruppe „Alter Marinestützpunkt“ investiert, sagt Oliver Densch vom daran beteiligten Maklerhaus Densch & Schmidt GmbH. Über den Kaufpreis des Geländes verrät er nur, dass der Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen ein einstelliger Prozentsatz gewesen sei. Bis 2008 oder 2009 soll das Projekt abgeschlossen werden. „Aktuell verhandeln wir über den Bau eines Hotels“, sagt Densch.

Doch solche Vorzeigeprojekte werden die Ausnahme bleiben: „Die Masse der Flächen liegt in strukturschwachen Gebieten“, stellt BRR–Experte Dosch fest. Und er sieht auch klar vor Augen, wohin das führen wird. „Zum Schluss bleibt nur die Renaturierung – bezahlt von der öffentlichen Hand.“

Konversion in Zahlen

Definition: Ursprünglich bedeutet Konversion die Umwandlung von militärischer in zivile Nutzung. Die Immobilienbranche bezeichnet auch Industriebrachen als Konversionsflächen. Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) definiert Brachen als vormals gewerblich oder militärisch genutzte Flächen, die mindestens ein Jahr ungenutzt geblieben sind. Andere setzen einen Zeitraum von fünf Jahren dafür an. Brachflächen von weniger als einem Hektar (ha) sieht das BBR als Baulücken an.

Umfang: So unterschiedlich die Definitionen, so verschieden die Zahlen. Allein das Land Thüringen geht nach einer Kartierung im vergangenen Jahr von rund 200 000 Hektar Brachflächen in seinen Grenzen aus. Das Umweltbundesamt kommt für ganz Deutschland auf 139 000 ha Brachfläche. In einer Baulandumfrage ermittelte das BBR im Jahr 2004 rund 28 500 ha Fläche mit "gewerblichem Wiedernutzungspotenzial", davon 12 000 ha in "konkreter Bauleitplanung". Diese Flächen stammen zu 40 Prozent aus gewerblicher, zu 35 Prozent aus militärischer Nutzung.

Vermarktung: Die Bundesvermögensverwaltung, seit Jahresbeginn als Bundesanstalt für Immobilienaufgaben firmierend, hat nach eigenen Angaben seit Mitte 2000 rund 335 ehemalige Bundeswehrliegenschaften mit 2 850 ha verkauft. Aktuell sind rund 400 Objekte mit einem Umfang von 16 370 ha in der Vermarktung, weitere 440 mit einer Fläche von etwa 23 800 ha sollen bis 2010 hinzukommen. Aus diesem Portfolio sollen 80 Liegenschaften durch die Gesellschaft für Entwicklung, Beschaffung und Betrieb (GEBB) vermarktet werden. Die GEBB hat seit 2002 15 Objekte für knapp 62 Mill. Euro veräußert.rrl

HANDELSBLATT, Freitag, 17. Juni 2005, 09:35 Uhr

[Azul Real]

.... und am Rande II

Berlin schrumpft, Hamburg wächst

Hamburg und München liegen im Trend: Die beiden Städte können nach einer Studie der Universität Köln bis zum Jahr 2040 mit einem deutlichen Bevölkerungswachstum rechnen. In Berlin hingegen soll die Einwohnerzahl deutlich zurückgehen.

HB KÖLN. Laut Studie wird der demographische Wandel in Berlin deutlich. Dort soll die Einwohnerzahl auf knapp über drei Millionen zurückgehen. Das Durchschnittsalter der Bevölkerung wird sich erhöhen. Während Ende 2003 in Berlin 130 000 Personen im Alter von mindestens 80 Jahren und 603 000 Personen im Alter unter 20 Jahren lebten, wird sich die Zahl der mindestens 80- Jährigen bis zum Jahr 2040 verdoppeln. Die Zahl der unter 20-Jährigen wird auf 436 000 zurückgehen. Ohne Zuwanderungen würde der Rückgang noch deutlicher ausfallen und die Berliner Bevölkerung bis 2040 sogar auf 2,6 Millionen schrumpfen, heißt es in der Studie

Hamburg (1,73 Millionen Einwohner) und München (1,3 Millionen) können mit einem deutlichen Bevölkerungswachstum rechnen. Die Wissenschaftler gehen von 15 beziehungsweise 10 Prozent aus. Auch der Anteil der mindestens 65-Jährigen wird sich in beiden Städten deutlich langsamer nach oben entwickeln. Köln wird die Bevölkerungszahl bis 2040 auf 1,04 Millionen Menschen steigern. Ohne Zuzüge würde aber die Bevölkerung um 20 Prozent zurückgehen. Der Alterungsprozess ist in Köln im Vergleich zu Berlin nicht so dramatisch. Der Anteil der mindestens 65-Jährigen bis zum Jahr 2040 wird um 25 Prozent ansteigen.

Als Grund für die vergleichsweise günstige Entwicklung in München nannte eine Sprecherin des Sozialreferats am Donnerstag die gute Arbeitsmarktlage der drittgrößten deutschen Stadt und den hohen Freizeitwert. Wegen vieler attraktiver Arbeitsplätze würden überdurchschnittlich viele Menschen mittleren Alters an die Isar ziehen. „Sie gründen hier auch Familien mit Kindern“, erläuterte die Sprecherin.

Ein weiterer Grund für die günstige demographische Entwicklung sei die attraktive Lage der bayerischen Landeshauptstadt mit den Alpen und den zahlreichen Badeseen in der Umgebung. „München ist eben begehrt“, sagte die Sprecherin. Dies führe zu einer großen Fluktuation in der Bevölkerung. In 30 bis 40 Jahren stelle sich dadurch die Alterspyramide in München günstiger dar als in anderen deutschen Großstädten.

In Hamburg zeigte man sich angesichts der Daten der Studie erfreut. „Das passt ja gut in das Konzept der wachsenden Stadt“, hieß es bei der Wirtschaftsbehörde der Hafenmetropole an der Elbe. In der vierten deutschen Millionenstadt Köln wird die Bevölkerungszahl von 1,02 Millionen auf 1,04 Millionen leicht steigen.

Die Sprecherin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Berlin, Manuela Damianakis, bezweifelte den Aussagewert der Studie. Bis 2040 sei ein viel zu langer Zeitraum, der für seriöse Aussagen zu schwer zu überblicken sei. Die eigenen Berechnungen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zur Bevölkerungsentwicklung reichten bis 2020. Danach verliere Berlin geringfügig an Einwohnern - an die 30 000 bis 40 000. Die Region insgesamt mit dem Speckgürtel um Berlin herum bleibe aber stabil.

HANDELSBLATT, Donnerstag, 16. Juni 2005, 15:48 Uhr

[uv61]

Hallo,
wer kann folgende Fragen beantworten ?

1.) Dürfen REITs in den USA nach Ihrer Emission an der Börse zu späteren Zeitpunkten weitere Anteile ausgeben und damit Kapitalerhöhungen durchführen ?
2.) Was geschieht mit Verlusten, die REITs einfahren ?

[Azul Real]

1.
Warum sollen diese das nicht können, dafür sind Sie ja an der Börse notiert um das Instrument der Eigenkapitalbeschaffung ggf. zu nutzen durch Kapitalerhöhung ,Wandelanleihen etc. zu nutzen

2.
Wie bei anderen Gesellschaften auch, diese vermindern das Eigenkapital der Gesellschaft.

[uv61]

Hallo, danke für die Antwort.
Ich dachte zu 1.) lediglich, das REITs geschlossene Fonds sind und es bei denen keine weitere EK-Erhöhung gebe. Bitte korigieren Sie mich falls ich da falsch liege.

zu 2.) können Verluste als negative Dividende ausgeschüttet werden ?

Ich habe noch eine Frage: Zur Dividendenausschütting wird die 95% Differenz aus Einkünften aus Zwangsverwaltung (foreclosed properties) und den darauf bezogenen Steuern zugerechnet. Was sind diese foreclosed properties genau ?

[Azul Real]

2:
wie Du bereits sagtest ist ein Reit kein geschlossener Fonds und ein komplett anderes Anlageinvestment/Instrument. Eine negative Divdenende zum Beispiel als Verlustzuweisung ist dort nicht vorgesehen um ggf. die persönliche Steuerlast zu senken.

Dafür partizipiert der Anleger ggf. überproportional an den Kurzsteigerungen des börsenotierten Wertes und an den regelmässigen Ausschüttungen. die Ausschüttuungen/Dividende versteuert jeder Anleger individuell.

Forclosed properties
- Immos welche aus der Zwangsverwaltung / Zwangsversteigerung übernommen werden

[uv61]

Hallo , vielen Dank für deine Antworten. Ich schreibe gerade ein Arbeit an einer Uni über REITs in den USa. nur ist mir immer noch nicht ganz klar, was "Zwangsverwaltung" heißen soll. kannst du mir das vielleicht nochmal an einem Beispiel erklären??

[Dividendenabstauber]

Hallo !

Möchte anmerken, noch interessanter für uns aus steuerlicher Situation sind REIT Actien aus Australien. Die Macquarie Bank zum Beispiel hat da eine Reihe nach unterschiedlichsten Kriterien initiert. Legen nicht nur in Immos in Australien an. Eine MOF die in Bürogebäude investiert hat auch einige in den USA, aber auch solo REITs in USA möglich , je nach Company. Gibt aber dort eine Vielzahl von REITs.
Steuerlich 0 Abzug, wie auch bei den Briten. Wenn wir gleich bei MOF bleiben, Divrendite ca 8,5%, Kapitalisierung ca 3,8Mrd A$.

Für mich als Ösi nimmt mir der Finanzminister 10% ab, bleiben rund 7,5% netto, es verbleibt allerdings das Risiko vom A$.Euer Hannes ist angeglich nicht gieriger.

Dividendenabstauber

[Azul Real]

11.07.2005
KarstadtQuelle könnte von Reit-Einführung besonders profitieren

Sollten in Deutschland steuerbegünstigte Immobilien-AGs (Reits) eingeführt werden, könnten börsennotierte Unternehmen mit großem Immobilienbesitz von einer Ausgliederung ihrer Objekte in Reits profitieren. Nach einer Analyse von M.M. Warburg Investment Research hätte ein solcher Verkauf bei den Unternehmen Metro, KarstadtQuelle und Rhön Kliniken die größten positiven Effekte auf die Kapitalrendite und auf die Senkung der Verschuldungsquote. Die Warburg-Researcher haben zudem die Unternehmen mit den volumensmäßig höchsten stillen Immobilien-Reserven in der Bilanz identifiziert: Es sind DaimlerCrysler (9,6 Mrd. EUR), die Deutsche Telekom (8,4 Mrd. EUR) und Volkswagen (6,3 Mrd. EUR). Gemessen an ihrer Marktkapitalisierung verfügen KarstadtQuelle (Immobilienreserven entsprechen 87,9% der Marktkapitalisierung ), Lanxess (68,2%) und Fraport (47,3%) über die höchsten Werte.

[uv61]

Es stellt sich aber die Frage warum Karstadt Quelle bisher nicht eine Sales&lease Back Strategie verfolgt, zumal die rechtlichen REITs-Rahmenbedingung für die Versteuerung der gehobenen stillen Reserven noch unklar ist.Und vor allem: Wie sollen die Karstadt Quelle immobilien bewertet werten ? Jahrelang wurde abgeschreiben und jetzt soll "Kanninchen aus dem Sack" die Werte wieder Geld bringen ??

[Azul Real]

das ist wohl damit zu erklären das der grossteil der immobilien mit einem erinnerungswert in der aktiva stehen.

das heisst

bei verkauf gleich 100% buchgewinn

sales lease back läuft bereits für einige standorte. in Hamburg sind bereits 2a-objekte verkauft worden und karstadt bleibt mieter.

[Azul Real]

26.07.2005
Union befürwortet Reit-Einführung
In ihrem Ja zur Einführung steuertransparenter Immobilien-AGs, den Reits, hält die Union auch im Bundestagswahlkampf fest. Nach einem Wahlsieg werde man „die Einführung von handelbaren Immobilienwerten in Angriff nehmen und die notwendigen rechtlichen Rahmenbedingungen schaffen“, bestätigt die Partei auf Anfrage von IZ aktuell. Durch die Einführung solcher Immobilien-Investment-AGs könne „internationales Kapital für die beiden volkswirtschaftlich sinnvollen Bereiche Finanzmarkt und Immobilienmarkt zur Verfügung gestellt werden und einem breiten internationalen Anlegerkreis zur Investition in deutsche, aber auch internationale Immobilien dienen“. Das erhöhe letztendlich auch den Wettbewerb auf dem Wohnungsmarkt, sind die Unionspolitiker überzeugt. Mehr zum Wahlprogramm der Union und den möglichen Konsequenzen für die Immobilienbranche finden Sie in der IZ Nr. 16 vom 28.7.05.

[ThorstenSchenk]

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[Azul Real]

Reit-Fonds führen Ranglisten an

Starke Performance, rosige Aussichten - Börsennotierte Fonds mit Immobilien- Aktien sind sehr beliebt. Doch Anleger müssen mit hoher Volatilität rechnen


Beeindruckende Zahlen legte der deutsche Fonds-Dachverband BVI Anfang Juli vor. Durchschnittlich 35,1 Prozent konnten Anleger auf Jahressicht mit Aktienfonds erzielen, die in die börsennotierten Immobiliengesellschaften Real Estate Investment Trusts - oder kurz Reits - investieren. Zum Vergleich: Deutsche, europäische und internationale Aktienfonds brachten es im Durchschnitt in dieser Zeit nur auf Wertzuwächse von 8,6 bis 14,8 Prozent. Rentenfonds legten in den vergangenen zwölf Monaten zwischen 8,3 und 9,2 Prozent zu. Offene Immobilienfonds wiesen in der zum 30. Juni erstellten BVI-Jahresstatistik sogar nur eine Performance von durchschnittlich 3,3 Prozent aus.

Immer mehr Gesellschaften springen jetzt auf diesen Erfolgszug auf und bringen Reit-Fonds an den deutschen Markt. "Man kann schon von einer Welle sprechen", sagt Alexandra Merz, Geschäftsführerin der Rating-Agentur Scope in Berlin. Denn die börsennotierten Immobiliengesellschaften gelten als Asset-Klasse mit großen Wachstumschancen. Reits werden wie Immobilien-Aktien an der Börse gehandelt. Sie investieren direkt in Immobilien oder in Unternehmen, die in der Immobilienwirtschaft tätig sind. Der Vorteil: Sie schütten 65 bis 100 Prozent ihrer Erträge aus, da sie auf Unternehmensebene von Steuerzahlungen befreit sind.

Die börsennotierten Immobilien-AGs bieten all das, was den offenen Immobilienfonds fehlt: tägliche Transparenz und Liquidität. Zudem sind Reits eine risikoarme Anlage mit stabiler Dividende. "Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds entsteht bei Reits kein Handlungsdruck aus Mittelab- oder Mittelzuflüssen", sagt Markus Plümer, Leiter Research bei der WestLB.

Reit-Fonds gibt es in Deutschland bereits seit dem Jahr 1997. Damals legte die Gesellschaft Lacuna den North American Real Estate Securities Fund auf. Der Fonds, der fast ausschließlich in Amerika investiert, hat seit Jahresbeginn zwar "nur" ein Plus von 9,3 Prozent erzielt, auf Jahressicht sind es aber immerhin 35,9 Prozent, auf Drei-Jahres-Sicht sogar 70,7 Prozent.

Ebenfalls sehr US-lastig ist der DekaTeam Immoflex USA. Seit Anfang dieses Jahres hat er um 27,8 Prozent zugelegt, in den vergangenen zwölf Monaten sind es sogar 39,4 Prozent gewesen. In den Ranglisten stets ganz oben vertreten ist der Activest US-Reits. Das Produkt der HypoVereinsbank-Tochter erzielte seit Jahresbeginn eine Performance von 28,5 Prozent, auf Jahressicht sind es sogar 50,3 Prozent - und damit steht der Fonds auf Platz eins in der Morningstar-Fondsrangliste für Immobilienaktien.

Kein Wunder, daß mittlerweile auch andere Gesellschaften Reits als interessante Produktklasse entdeckt haben. So hat die Kölner Privatbank Sal. Oppenheim mit ihrem US-Fondspartner Pramerica Financial erst vor kurzem einen globalen Reit-Fonds aufgelegt. "Anlagen in globale Immobilien-Wertpapiere haben den Anlegern in der Vergangenheit vergleichsweise attraktive Renditen beschert, mit einer niedrigen Korrelation zu Aktien und Anleihen und einer relativ niedrigen Volatilität", sagte Fondsmanager Marc Halle bei der Vorstellung des Produkts.

Trotz der guten Performance - Scope-Geschäftsführerin Merz glaubt nicht, daß Reit-Fonds eine ernste Konkurrenz zu offenen Immobilienfonds darstellen. "Sicher sind Reit-Fonds eine Art Rettungsanker für die Anleger, die von offenen Immobilienfonds enttäuscht sind. Aber auf Grund der hohen Volatilität sollten sie nicht mehr als eine Beimischung im Portfolio darstellen." Denn im Gegensatz zu den sehr wertbeständigen offenen Immobilienfonds seien Reits den täglichen Schwankungen der Börse ausgesetzt. "Man muß davon ausgehen, daß es auch negative Wertentwicklungen gibt", sagt Merz. Andere Experten warnen zudem davor, daß vor allem der Immobilienmarkt in den Vereinigten Staaten überhitzt scheint. Rückschläge seien deswegen nicht ausgeschlossen.

Zudem ist die Bedeutung von Reits noch nicht sehr groß. In Deutschland sind derzeit rund 85 Milliarden Euro in offenen und 180 Milliarden Euro in geschlossenen Immobilienfonds investiert. "So viel stecken gerade einmal weltweit in Reits", sagt Scope-Fondsexpertin Merz. Es werde noch sehr lange dauern, bis die neue Anlageklasse den etablierten Fonds den Rang ablaufen können.

Diskutiert wird derzeit der Vorschlag der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), eine Aktionsgruppe von elf Frankfurter Finanzinstituten und der Deutschen Bundesbank, nach dem auch offene Immobilienfonds künftig in der Lage sein sollen, bis zu 20 Prozent ihres Volumens in Reits zu investieren. Bisher dürfen sie das nicht. "Die Idee ist gut, meiner Meinung nach würden aber zehn Prozent ausreichen, weil Reits die Volatilität in den Fonds drastisch erhöhen würden", sagt Scope-Chefin Alexandra Merz.

Bis aber Fondsmanager auch deutsche Reits in ihr Portfolio aufnehmen können, dürfte noch einige Zeit vergehen. Denn Reits sind hierzulande bislang noch nicht zugelassen. Experten von Bund und Ländern konnten sich noch immer nicht auf die steuerliche Grundkonstruktion vor allem für ausländische Anleger einigen. Zudem wurde der Zeitplan durch die bevorstehende Bundestags-Neuwahl durcheinandergewirbelt. Ursprünglich sollte ein Gesetzentwurf noch vor der Sommerpause verabschiedet werden, jetzt rechnen Fondsexperten frühestens im November mit einer Verabschiedung. Da aber alle politischen Parteien in Berlin dem Thema grundsätzlich positiv gegenüberstehen, ist mit einem Scheitern selbst im Falle eines Regierungswechsels im September nicht zu rechnen.

Allerdings könnte ein zu langes Zögern der Bundesregierung die Erfolgsaussichten der neuen Asset-Klasse hierzulande deutlich schmälern. "Deutschland darf den Einstieg nicht verpassen, damit die Gesellschaften sich nicht im Ausland ansiedeln", fordert die Initiative Finanzstandort Deutschland. Denn der Wettbewerb der Finanzstandorte in Europa könne dazu führen, daß sich die Konkurrenzplätze Paris oder London statt Frankfurt als Zentrum für die europäischen Reits etablieren.

Stefan Leibold, Manager des Fonds Ellwanger & Geiger Immobilienaktien Europa, erwartet mit der Einführung der Reits in Deutschland einen Schub für die gesamte Branche. "Ich hoffe, spätestens dann kommen wir aus der exotischen Ecke, in der wir immer noch stecken, heraus", sagt Experte Leibold. Bis dahin können sich die Akteure nur in Geduld üben. "Es wird sicherlich in Deutschland Umwandlungen von Immobilienunternehmen in Reits geben, aber das wird nicht so schnell erfolgen. Wichtig ist die Perspektive - und die sieht sehr gut aus", sagt Fondsmanager Leibold. Heino Reents


Artikel erschienen am 31. Juli 2005

[beerzilla]

gibt es neuigkeiten an fonds, in welchen würdet ihr investieren? der henderson pan european property (LU0088927925), den axa aedifiacandi c, den Robeco Property Equities (LU0187079180)oder den Sarasin Real Estate Equity (LU0198389438)? gibt es noch etwas interessantes?

[asdfgr]

Beerzilla,

du hast die meisten schon aufgezählt.

Meine persönliche Liste:

Europa: Henderson, Axa, Morgan Stanley
USA : ACM, Activest
Asien : Morgan Stanley (ist der einzige)
Global: kein wirklich guter am Markt


Gruss
Christian

[mainectar]

ich kaufe mir ein zerti auf den entsprechenden index

[Azul Real]

05.09.2005

Bankhaus Wölbern zieht positive Bilanz und kündigt einen Deutschland-Reit an

Das Bankhaus Wölbern hat anlässlich seiner Bilanzvorlage zum Geschäftsjahr 2004/2005 für den Fall einer Einführung von Deutschland-Reits die Auflage eines solchen angekündigt. Wie die Hamburger heute mitteilten, stieg die Bilanzsumme im Geschäftsjahr 2004/2005 um 6,9% auf 635,2 Mio. EUR, der Jahresüberschuss fiel mit 4,9 Mio. EUR unter den Vorjahreswert (5,4 Mio. EUR), das Betriebsergebnis vor Bewertungsänderungen stieg jedoch um 9,5% auf 9,1 Mio. EUR. Wichtigste Ertragssäule war das Provisionsgeschäft. Hier wurde das Ergebnis um 1,2 Mio. EUR auf 16,6 Mio. EUR gesteigert. Zwei Drittel davon entfielen auf Erträge aus der Initiierung geschlossener Immobilienfonds.

[Azul Real]

(AFX UK Focus) 2005-09-21 21:53 GMT:
McDonald`s says no to REIT (REAL ESTATE INVESTMENT TRUST - UPDATE 1

CHICAGO (AFX) -- McDonald`s Corp. turned a cold shoulder for the fourth time in eight years to the suggestion that it could bulk up shareholder value by spinning off its massive real-estate holdings.

At a conference with analysts at the company`s so-called Hamburger University in Oak Brook, Ill., Chief Financial Officer Matthew Paull said moving ownership of the more than 13,600 U.S. properties into a real-estate investment trust would be costly and complicated and could cause "irreparable damage" to the restaurant behemoth`s franchisee relationships and corporate strategy.

McDonald`s shares dropped $1.20, or 3.7%, to $31.42.

Speculation about a REIT resurfaced lately when a report emerged that Pershing Square Capital Management had purchased a 4.9% stake in the company and could use it to pressure McDonald`s to monetize assets. The properties have been valued as high as $22 billion.

About 65% of the company`s U.S. operations are run by franchises, and McDonald`s own more than 50% of those properties.

Paull said costs involved in restructuring the ownership of so many properties would be extremely high and the process complicated. What`s more, the company`s real estate might not even qualify for REIT status under the Internal Revenue Service`s definitions.

"The process of restructuring and seeking qualifications would be long and arduous with an IRS blessing anything but guaranteed," he said.

But beyond that, he said, a REIT would change the "fundamental relationship" between the company, its suppliers and owner-operators.

"If we thought it would create value, we would seriously consider it," Paull said.

"The big issue is ... alignment. We have never been more aligned with our operators," he added.

If the company told its operators that instead of being their partner, it had sold their locations to a new landlord and merely bid them good luck, the McDonald`s system "would never be the same," Paull said.

"They would view that as a lack of faith in the future of the business, and the damage it would do -- and this isn`t an overstatement -- we believe would be irreparable."

McDonald`s also told analysts that it would sell off a piece of the Chipotle Mexican Grill chain to step up efforts to develop the chain. There are 450 restaurants.

This story was supplied by MarketWatch. For further information see www.marketwatch.com.

[eastsunshine]

Hallo zusammen,

ich habe diesen interessanten Tread hier gefunden und möchte mich gerne mit wichtigen Neuigkeiten beteiligen.

Ich selbst habe eine Doiplomarbeit über REITs geschrieben und bin auch nach dem Ende meines Studium an dem Thema dran.

Ich würde mich über einen Gedankenaustausch freuen.....

G-Reits bringen frischen Wind in den deutschen Immobiliensektor

Hohe Akzeptanz bei Investoren zu erwarten: ein wirklich flexibles Produkt vorausgesetzt - Start voraussichtlich 2006

Wahre Wunder werden den Reits zugeschrieben: Hohe Kursgewinne, deutliche Diversifizierungspotenziale und Risiken nahe bei null. Nicht weniger als eine Revolution für den deutschen Immobilienmarkt wird prognostiziert. Eifrig scharren die Initiatoren mit den Hufen. Zwischen Dichtung und Wahrheit: was ist dran an den Real Estate Investment Trusts, kurz Reits, bzw. der deutschen Variante, den G-Reits?

Deutschland ist ein Entwicklungsland - zumindest im internationalen Vergleich der führenden Industrieländer mit Blick auf den Immobilienmarkt und seine Produkte. Für internationale Immobilieninvestoren sind Reits kein Neuland, wenn auch über verschiedene Länder und Kontinente Reit nicht gleich Reit ist. Das segensreiche Wirken dieser Anlagevehikel auf die nationalen Immobilienmärkte hat sich auch in Europa herumgesprochen: Frankreich, Niederlande und Belgien haben bereits Reits eingeführt. Deutschland muss aufpassen, nicht den Anschluss zu verlieren, sonst droht die unrühmliche rote Laterne.

Aussichtsreiche Optionen So heißt es sich in Geduld zu üben und warmzulaufen für den Start der Reits in Deutschland, der für 2006 erwartet wird. Für global agierende Asset Manager eröffnet die Einführung der Reits verschiedene Optionen. Die Gründung von G-Reits, die Umwandlung von Immobilien-Spezialfonds, die Einbringung von Direktbeständen, der Verkauf von Immobilien an andere G-Reits, die Investition in G-Reits oder in Fonds, denen künftig die Möglichkeit offen stehen soll, sich an G-Reits zu beteiligen, sind nur einige der denkbaren Optionen, die dem deutschen Immobilienmarkt neuen Schwung verleihen würden.

Das Markt- und Mobilisierungspotenzial ist hoch. Die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) schätzt allein für Deutschland bis 2015 aufgrund der Reits Marktbewegungen im Wert von 127 Mrd. Euro. Dabei entfällt mit 60 Mrd. Euro fast die Hälfte auf Unternehmen. Der Grund hierfür liegt in dem mit 70 % sehr hohen Anteil des selbstgenutzten Immobiliendirektbestandes bei deutschen Unternehmen im Vergleich zu 30 % in den USA. Die andere Hälfte machen die kommunalen Wohnungsgesellschaften mit 30 Mrd. Euro und Fondsumwandlungen mit 37 Mrd. Euro unter sich aus. Das gesamte Mobilisierungspotenzial von 127 Mrd. Euro ist höher, als offene Fonds (89 Mrd. Euro), Immobilien-Spezialfonds (14 Mrd. Euro) und Immobilien-AGs (5,8 Mrd. Euro) aktuell auf sich vereinigen. Nur die geschlossenen Fonds liegen nach Angaben des IFD mit einem derzeitigen Volumen von 171 Mrd. Euro deutlich darüber.

Ineffizient und illiquide Das bittere Urteil für viele Immobilien in Deutschland heute lautet: lebenslang, auf unabsehbare Zeit eingesperrt und gefangen in unattraktiven und unrentablen Verwendungen. Volkswirtschaftlich effizient wäre es hingegen, diese Immobilien ihrer besten Nutzung zuzuführen. Was aber hindert die Eigentümer daran? Eine hohe Besteuerung bei der Hebung stiller Reserven hält die Immobilien hinter Gitter. Das fehlende Angebot deutscher Immobilien macht den Markt für ausländische Investoren unattraktiv. Die Doppelbesteuerung deutscher Immobilien-AGs senkt die Renditen und verdirbt die Attraktivität. Auch die mangelnde Transparenz verhindert eine volkswirtschaftlich sinnvolle Verwendung deutscher Immobilien. Der Befund lautet: Deutsche Immobilien werden heute vor allem direkt gehalten, die Liquidität, die Marktkapitalisierung und die Umsätze sind gering - ein Markt, der in weiten Bereichen praktisch nicht existiert. Hohe, vor allem institutionell bedingte Transaktionskosten haben den Markt in großen Teilen trockengelegt.

Reits haben das Potenzial, den deutschen Immobilienmarkt aus seinem Dornröschenschlaf wachzuküssen. Aber Reits, und das machen die gerade aufgeführten institutionellen Transaktionskosten klar, werden nicht der alleinige Heilsbringer sein können.

Die meisten professionellen Beobachter gehen davon aus, dass die Einführung von Reits als Initialzündung den deutschen Immobilienmarkt zum Laufen bringen wird. Mit zunehmendem Schwung wird die Dynamik der Marktentwicklung als Katalysator für die Beseitigung institutioneller Hemmnisse wirken. Denn mit der steigenden Zahl an Transaktionen werden Marktpreise die Oberhand über vielfach konstruierte Buchwerte gewinnen, verschüttet geglaubtes Wertsteigerungspotenzial wird sichtbar und der Ruf nach Deregulierung lauter. Transaktionskosten sind wie Steuern: Wenn es keinen Umschlag gibt, haben sie aufgehört, weh zu tun. Je höher aber die Umsätze, desto spürbarer und schmerzhafter werden sie, und umso lauter wird der Ruf nach ihrer Abschaffung.

Letztes Wort steht noch aus Vor lauter Euphorie über die einzuführenden Reits darf man aber nicht vergessen, dass der Gesetzgeber noch nicht das letzte Wort gesprochen hat. Wird er die Gründung von Private Reits zulassen oder die Börsennotierung von G-Reits zwingend vorschreiben? Börsennotierte Werte bieten Vorteile, wie die tägliche Kursfeststellung und die Fungibilität. Dem steht der hohe Stellenwert, den nicht börsennotierte Werte für institutionelle Anleger einnehmen können, entgegen. Im Interesse vieler institutioneller Anleger liegt eine langfristig stabile Wertentwicklung des Immobilien-Anlagevermögens. Die Wertentwicklung nicht börsennotierter Private Reits wäre in erster Linie von der langfristig aussichtsreichen Entwicklung des zugrunde gelegten Immobilienportfolios abhängig und weniger von den täglichen Schwankungen eines börsennotierten Wertpapiers.

Tagesaktuelle Ereignisse führen bei börsennotierten Reits in den USA zu Kursschwankungen, die bei vielen institutionellen Investoren nicht erwünscht sind. Diese Kurssprünge haben kaum Einfluss auf die positive langfristige Wertentwicklung des Immobilienbestandes, mindern aber die Attraktivität. Das erklärt auch, warum viele institutionelle Anleger in dem am weitesten entwickelten Markt für Reits - dem US- Markt - Private Reits bevorzugen. Das Beispiel USA zeigt auch, dass die Einführung von Private Reits riesige Mengen an Kapital für den Immobilienmarkt mobilisiert, das bislang in andere Anlageformen investiert war. Private G-Reits können eine stetige Wertentwicklung, Ertragsstärke und eine geringe Volatilität mit Reit-spezifischen Vorteilen wie der Flexibilität, der hohen Akzeptanz am Kapitalmarkt und der Attraktivität für ausländisches Kapital verbinden. Die Zulassung von Private Reits würde daher die Marktchancen des neuen Anlagevehikels entscheidend verbessern.

Die Erfahrungen mit Reits in den USA werfen auch ein positives Licht auf das Diversifizierungspotenzial - ein für institutionelle Asset Manager wichtiger Punkt. Betrachten wir den Index der US-Reits, den NAREIT (National Association of Real Estate Investment Trusts), mit verschiedenen amerikanischen Kapitalmarktindizes, ergeben sich zum Teil sehr niedrige Korrelationen und damit hohe Diversifizierungspotenziale. Dabei ist festzustellen, dass die Korrelationen in den letzten zehn Jahren zum Teil deutlich niedriger sind als die der 15 Jahre davor. Für den Index US-amerikanischer Staatsanleihen und Unternehmensanleihen von Merrill Lynch (ML Govt/Corp Bond) sowie für Hypotheken (ML Mortgage) erhalten wir sogar Korrelationen von unter 0,1 über die letzten zehn Jahre (1995 bis 2005).

Komplementäre Produkte Nach unserer Einschätzung werden Public und Private G-Reits andere Fondsprodukte kaum verdrängen, insbesondere nicht den Immobilien-Spezialfonds. Diese Produkte sind eher als komplementär anzusehen. Beide Anlageformen zielen auf unterschiedliche Anlegergruppen und Anlagestrategien: Investments in Spezialfonds unterliegen Grenzen, die durch die Volumina der Einzelobjekte, die maximale Anzahl der Anleger des Fonds und den maximalen Leverage von 50 % des Fondsanlagevolumens gesetzt sind.

Immobilien-Spezialfonds richten sich daher an risikoaverse Großinvestoren, in der Regel Banken, Versicherungen oder Versorgungswerke. Bei G-Reits werden hingegen die maximalen Beteiligungen voraussichtlich auf je 10 % des Anlagevermögens beschränkt. Die Folge sind kleinere Investmentvolumina und eine diversifiziertere Anlegerstruktur. Daneben ergibt sich aus der Rechtsform der AG, auch bei Private Reits, eine leichtere Handelbarkeit der Anteile als bei Immobilien-Spezialfonds. Auch in der Besteuerung wird es Unterschiede geben. Bei Immobilien-Spezialfonds werden thesaurierte Erträge nach dem Investment-Steuergesetz besteuert, während beim G-Reit eine ausschließliche Besteuerung der ausgeschütteten Erträge vorgesehen ist. Eine geringe Regulierungsintensität ist für die Attraktivität des G-Reit für ausländische Investoren und die Anpassungsfähigkeit an die Bedürfnisse der Anleger ausschlaggebend. Je moderater die Regulierungen ausfallen, desto besser steht es um die Marktchancen des neuen Anlagevehikels. Es ist daher positiv zu werten, dass G-Reits voraussichtlich nicht unter die engen Regelungen des Investmentgesetzes (InvG) fallen. Unsere Erfahrungen mit Immobilien-Spezialfonds und der Blick auf die Entwicklung ausländischer Reit-Märkte zeigen, dass wenig regulierte spezialisierte Anlageformen auf Anlegerseite immer stärker nachgefragt werden. Dem Investor kommt es darauf an, Anlageportfolios nach eigenen Vorstellungen steuern zu können. Durch den Erwerb von flexibel gestalteten G-Reit- Anteilen kann gezielt in aussichtsreiche Märkte investiert werden, während sich gleichzeitig Risiken durch Klumpenbildung im Portfolio durch Diversifizierung minimieren lassen. Dies ist zwar auch über offene Fonds möglich, allerdings unter engeren Rahmenbedingungen.

Für die Wettbewerbsfähigkeit der G-Reits wird auch entscheidend sein, dass ihr Anteil auf die Immobilienquote und nicht auf die Aktienquote von Versicherungen angerechnet wird. Erst diese gesetzliche Ausgestaltung würde Versorgungswerke und Versicherungsgesellschaften dazu veranlassen, ihre Immobilienbestände zu mobilisieren oder Kapital in Reits zu investieren.

Gelingt es in dem derzeit positiven Umfeld, ein wirklich flexibles Produkt zu gestalten, erwarten wir für G-Reits eine hohe Akzeptanz bei nationalen und internationalen Investoren. Davon versprechen wir uns eine Marktbelebung, die für frischen Wind auf dem deutschen Immobilienmarkt sorgen wird. *) Dr. Knut Riesmeier ist Geschäftsführer der Meag Munich Ergo AssetManagement GmbH und der Meag Munich Ergo Kapitalanlagegesellschaft mbH

Börsen-Zeitung, Ausgabe Nr. 189 vom 30.09.2005,

[eastsunshine]

DJE Real Estate - die Alternative zu offenen Immobilienfonds

Der noch junge Fonds kombiniert Vorteile beider Immobilien-Anlageformen - Inflationssichere, stetige Rendite sowie substanzorientierte Aktieninvestition

Offene Immobilienfonds sind Anlegern seit vielen Jahren vertraut und genießen hohes Ansehen in Deutschland. Sie gelten als solide, sachwertorientierte und rentable Anlage mit einem bei der Ausschüttung hohen steuerfreien Anteil. Kein Wunder also, dass sich das Volumen dieser Anlageklasse in den letzten zehn Jahren mehr als verdreifacht hat. Auch in anderen Ländern schätzt man die Immobilie als lukrative Geldanlage, nutzt dort als Anlagevehikel aber eher Immobilienaktien und Immobilienaktienfonds. In den USA beispielsweise wurden in den letzten Jahren viele Gewerbeobjekte durch die Ausgabe von Aktien finanziert, die wegen ihrer hohen Dividendenrenditen sehr beliebt sind.

So hat sich auch der Markt für Immobilienaktien und entsprechende Fonds in den letzten zwanzig Jahren hervorragend entwickelt. Weltweit stieg die Marktkapitalisierung von Immobilienaktien von etwa 10 Mrd. US-Dollar im Jahr 1984 auf mittlerweile 550 Mrd. US-Dollar. Dieses Wachstum ist nicht nur rasanter als bei anderen Aktienwerten, sondern verlief darüber hinaus auch kontinuierlicher.

Risiken abwägen Trotz der vielfältigen Vorteile gibt es allerdings auch bei Immobilienanlagen Schwachpunkte. Während junge offene Immobilienfonds, die vor weniger als fünf Jahren aufgelegt wurden, in der Regel zum Beispiel nur Objekte kaufen, die vermietet sind und deren Mieter beim Erwerb auf ihre Bonität hin überprüft wurden, haben ältere Fonds häufig mit Erhaltungsaufwendungen und Leerständen zu kämpfen.

Es gilt also, die Risiken abzuwägen, um die Zuverlässigkeit der Immobilie als Anlageinstrument nicht zu gefährden. Um das zu erreichen, haben die Dr. Jens Ehrhardt Kapital AG und das Bankhaus Reuschel etwas bisher Einmaliges geschaffen - den DJE Real Estate. Der Fonds kombiniert erstmals beide Immobilien- Anlageformen - offene Immobilienfonds einerseits und Immobilienaktien bzw. Immobilienaktienfonds andererseits. Auf diese Weise bietet er dem Anleger sowohl eine inflationssichere, stetige Rendite als auch eine substanzorientierte Aktieninvestition. Als global anlegender Fonds kann der DJE Real Estate die unterschiedlichen Immobilienmarkt- und Wirtschaftszyklen rund um den Globus optimal miteinander kombinieren und immer dort investieren, wo die Zeichen auf Erholung und Wachstum stehen.

Und noch einen Sachverhalt kann der DJE Real Estate zum Vorteil des Anlegers nutzen: Immobilien sind nur sehr niedrig zu Aktien und Renten korreliert, das heißt, ihre Wertentwicklung weist nur einen geringen, fast gar keinen Gleichlauf mit der Wertentwicklung der beiden anderen Anlageklassen auf. Diese geringe Korrelation - auch zwischen den regionalen Immobilienmärkten untereinander - nutzt das Fondsmanagement ganz gezielt und streut bzw. verringert das Risiko durch die Kombination unterschiedlicher Anlagen unter einem Dach. Mit einer Investition von mindestens 60 % des Fondsvermögens in offenen Immobilienfonds und maximal 40 % in Immobilienaktien bzw. Immobilienaktienfonds und, wenn vernünftig, einer kleinen Beimischung von Renten- und Geldmarktfonds bietet der DJE Real Estate ein Produkt, das in Deutschland vom Chance-Risiko-Profil ganz vorne liegt.

Art der Nutzung wichtig Geografischer Anlageschwerpunkt des Portfoliofonds ist die Eurozone, aber auch in Nordamerika, Asien und Zentraleuropa ist er gut sichtbar positioniert. Von großer Bedeutung für das Risikoprofil und die Wertentwicklung des Fonds ist auch die Art der Nutzung der in den Zielfonds direkt oder indirekt gehaltenen Objekte. Mehr als die Hälfte des Fondsvermögens wird momentan in den Bereich Büro, Praxis, Industrie investiert. Die Mischung ändert sich je nach Gegebenheiten und hängt wesentlich von dem branchenmäßigen Zyklus ab.

Nach der Bewertung der einzelnen Immobilienmärkte schätzt man am Anfang auch die erwarteten Renditen für die regionalen Immobilienmärkte der USA, Europas und Asiens in den nächsten zwölf Monaten ein. Kombiniert mit den historischen Volatilitäten und Korrelationen der jeweiligen Immobilienaktienmärkte, lässt sich nun eine Markowitz-Optimierung für eine globale Allokation ermitteln. Aufgrund ihrer hohen Sensitivität eignen sich die einzelnen Immobilienaktienmärkte dabei besonders gut, Lage und Entwicklung am realen Immobilienmarkt nicht nur abzubilden, sondern auch zu prognostizieren. Um nicht nur eine hohe Rendite, sondern auch eine niedrige Volatilität des gesamten Portfoliofonds zu erzielen, werden zusätzlich zu den ausgewählten Anlagen geeignete offene Immobilienfonds in das Portfolio mit aufgenommen. Dabei werden natürlich deren regionale Ausrichtungen berücksichtigt.

Aktuell haben die Optimierungsberechnungen des Bankhauses Reuschel beispielsweise ergeben, dass der Schwerpunkt der Anlagen in Europa liegen sollte. Da eine hohe Aktiengewichtung aber zu risikoreich erschien, wurden den ausgewählten Aktien offene Immobilienfonds mit europäischem Fokus so lange beigemischt, bis die regionale Soll-Gewichtung erreicht war.

Hierbei wurde besonders auch auf das Alter der Fonds, die regionale und sektorale Allokation sowie auf Bewertungspraktiken bei der Rechnungslegung geachtet.

Höhere Planungssicherheit Aufgrund des erreichten Fondsvolumens beim DJE Real Estate kann das Management auch in institutionelle Publikumsfonds investieren, deren Einstiegsbarriere mit mehreren hunderttausend Euro für den Privatanleger oft zu hoch sind. Ein weiterer Vorteil, denn institutionelle Publikumfonds sind interessant, weil sie häufig sehr spezifisch, zum Beispiel regional oder sektoral, ausgerichtet sind. Oft entstanden sie aus Immobilien- Spezialfonds oder wurden für eine bestimmte Anlegergruppe, zum Beispiel für Versicherungen oder Pensionsfonds, entwickelt (UBS Euroinvest Immobilien [EX SKAG], SEB ImmoPortfolio Target Return Fund etc.). Der Anleger sitzt meist mit im Anlageausschuss und hat damit eine bessere Kontrolle über die Entwicklung seiner Anlage. Durch Zugangs- und Ausstiegsbeschränkungen stellt sich bei institutionellen Publikumsfonds auch nicht das Problem der Renditebelastung durch ein Zuviel oder Zuwenig an Barmitteln im Fonds, wie oft bei offenen Immobilien-Publikumsfonds. Die dadurch entstehende höhere Planungssicherheit für das Management institutioneller Fonds ermöglicht beim aktuellen Zinsniveau einen optimierten Fremdmitteleinsatz. Damit können manchmal zweistellige Renditen bei vertretbarem Risiko erwirtschaftet werden.

Ziele der Fondsgestaltung Bei der Gestaltung des Fonds standen folgende Ziele im Vordergrund: - die langfristige Immobilienanlage mit täglicher Liquidität zur Verfügung zu stellen; - dem Kleinanleger Zugang zu großen gewerblichen Objekten weltweit zu verschaffen; - spezielle Vehikel zu nutzen, deren Zugang sonst nur Großanlegern vorbehalten ist; - die Anlage auch über riskantere Anlageformen auf Aktienbasis zu diversifizieren, dabei aber Risiko und Ertrag mit Hilfe von Expertensystemen frühzeitig zu berechnen; - ein aktives Management mit dem Ziel eines "Total Return" zu gewährleisten, damit der Fonds auch als Ersatz für eine Rentenanlage im Depot eingesetzt werden kann.

Die Wertentwicklung des DJE Real Estate liegt bei 8,7 % seit Auflegung am 30. Juni 2004, außerdem gab es zwei halbjährliche Ausschüttungen von insgesamt nahezu steuerfreien 4 % für den Privatanleger. *) Stefan Thomas-Barein ist Fondsmanager beim Bankhaus Reuschel & Co., München

Von Stefan Thomas-Barein *) Börsen-Zeitung, 30.9.2005

[Azul Real]

Vorstoß zu europäischer Lösung im REIT-Streit
von Reinhard Hönighaus, Frankfurt

Branchenvertreter und Behörden versuchen die Probleme für den Marktstart steuerbegünstigter Immobilientrusts jetzt auf europäischer Ebene zu lösen. Regierungen in Deutschland, Großbritannien und anderen Ländern sollen Steuerprobleme bei Immobilientrusts gemeinsam klären.

Damit die Real Estate Investment Trusts (REITs) wie geplant ab Mitte 2006 oder Anfang 2007 die Immobilienmärkte in Deutschland und Großbritannien beleben können, sollen Fachbeamte aus den Finanzministerien in Berlin und London noch in diesem Herbst an einem Tisch mit Branchenexperten zusammentreffen. Erste Kontakte sind bereits angebahnt.

"Konkrete Gespräche sind für Oktober und November angesetzt", sagte Nick van Ommen, Chef der European Public Real Estate Association (EPRA), der FTD. "Wir wollen nach gemeinsamen Lösungen für die Probleme bei der Besteuerung ausländischer Anleger suchen. Fernziel ist eine einheitliche REIT-Struktur für ganz Europa." Teilnehmen sollen auch Regierungsvertreter und Experten aus Ländern, in denen es schon REITs oder REIT-ähnliche Strukturen gibt - darunter Frankreich, Italien, Spanien, Belgien und die Niederlande.

REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften nach US-Vorbild, die von der Körperschaftsteuer befreit sind. Ihre Gewinne werden nur beim Anleger besteuert. Mit der Zulassung dieser international gängigen Form der indirekten Immobilienanlage im Jahr 2003 war es zuletzt Frankreich gelungen, ausländisches Kapital anzuziehen und den heimischen Immobilien- und Kapitalmarkt kräftig anzukurbeln.

Hohe Steuerausfälle befürchtet

Pläne für die Einführung von REITs werden daher auch im britischen und im deutschen Finanzministerium verfolgt. Die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) schätzt,

bis 2010 könnte das Marktvolumen für REITs in Deutschland 127 Mrd. Euro erreichen, wenn Unternehmen und die öffentliche Hand ihren Immobilienbesitz an die Börse bringen.

Doch es gibt ein großes Problem:
Nach den geltenden Doppelbesteuerungsabkommen bleiben die Dividenden ausländischer Aktionäre weitgehend steuerfrei. Die Finanzminister in Deutschland wie auch in Großbritannien fürchten bei der Einführung von REITs hohe Steuerausfälle, wie sie zum Beispiel Frankreich zurzeit noch zähneknirschend in Kauf nimmt. Nach einer aktuellen Studie der EPRA sind die REIT-Regeln in vielen Ländern nicht kompatibel mit dem EU-Recht, von gleichen Wettbewerbsbedingungen seien die Märkte weit entfernt.

Im Rennen um internationales Anlagekapital wollen die Briten die REITs möglicherweise noch vor Deutschland schon Mitte 2006 einführen. Die Doppelbesteuerungsabkommen sollen nach Vorstellungen des Londoner Finanzministeriums, die in der vergangenen Woche bekannt wurden, nachträglich neu verhandelt werden.

Stillstand bis zur Regierungsbildung

In Deutschland stehen zwei andere Lösungsvorschläge im Raum, die seit der Neuwahlentscheidung im Mai aber kaum noch vorangetrieben werden konnten. "Sobald die politische Konstellation in Deutschland klar ist, wird wieder schnell an den REITs gearbeitet werden", sagte der Münchner Steueranwalt Hans Volckens, der als Sachverständiger im engen Dialog mit dem Bundesfinanzministerium steht. "Bevor die Steuerfragen auch international auf Behördenebene offensiv angegangen werden können, muss aber erst klar sein, welche Koalition in Berlin kommt." Union, FDP und Grüne hatten sich im Wahlkampf für REITs ausgesprochen. In der SPD gab es zuletzt Bedenken gegen Eichels Pläne, die Linkspartei war klar dagegen.

Um nicht weiter Zeit zu verlieren, hat die IFD in den vergangenen Wochen im Stillen das so genannte "Trennungsmodell" zum "Trustvermögensmodell" fortentwickelt. Demnach würden die Immobilienbestände eines REITs als Sondervermögen geführt, wie in einem Fonds.

Damit wäre das Vermögen getrennt von der Aktiengesellschaft. Die Immobilienerträge würden dem Anleger nicht als Dividende, sondern als Ausschüttungen aus dem Sondervermögen zufließen. "Auf dieser Grundlage kann man später einen Gesetzentwurf schreiben", sagte Heiko Beck, der als Chefsyndikus der Deka-Bank in der IFD mitwirkt.

Beim Einheitsmodell, das unter Führung der Münchner Kanzlei Beiten Burkhardt zurzeit weiter verfeinert wird, würden Teile der Ausschüttungen als Erträge aus Vermietung und Verpachtung deklariert. Beide Modelle sollen sicherstellen, dass ausländische REIT-Aktionäre nicht steuerfrei davonkommen. Vielmehr sollen sie ermöglichen, dass der Fiskus auf die Ausschüttungen eine Quellensteuer von beispielsweise 15 bis 20 Prozent erheben kann.

"Für Investoren ist eine verständliche, international gängige Struktur wichtig", sagte van Ommen.Er favorisiert daher wie die meisten Branchenexperten europaweit das Einheitsmodell. Wie auch immer der deutsche REIT am Ende aussieht - Deka-Syndikus Beck bleibt trotz der Hindernisse optimistisch. "Wenn alles gut geht, könnte der Entscheidungsprozess im ersten Halbjahr 2006 abgeschlossen sein", sagte er.

[Azul Real]

IVG erwägt Umwandlung in Reit
Immobilienkonzern erwartet deutlichen Wertzuwachs des Portfolios

Bonn - Der Bonner Immobilienkonzern IVG rechnet im laufenden Geschäftsjahr mit einem deutlichen Wertzuwachs seines Portfolios und erwartet von der Einführung börsennotierter Immobilienfonds (Reits) in Deutschland eine Belebung des Geschäfts. Vorstandschef Eckart John von Freyend kann sich sogar eine Umwandlung der IVG in einen Real Estate Investment Trust (Reit) vorstellen.

"Wir haben inzwischen noch mehr Grund zu der Annahme, daß 2005 ein wirklich positives Jahr wird", zeigt IVG-Chef Eckart John von Freyend sich mittlerweile zuversichtlicher als zuvor. "Unser Net Asset Value wird deutlich über dem des Vorjahres liegen", prognostizierte er.

Der Net Asset Value (NAV) ist international die wichtigste Kennziffer börsennotierter Immobilienunternehmen. Sie errechnet sich aus dem Marktwert des Portfolios abzüglich der Schulden und spiegelt damit den inneren Wert der Aktie wider. 2004 war dieser Wert um 5,5 Prozent auf 15,20 Euro je Aktie gestiegen.

Der Vorstandschef kündigte an, daß die IVG im nächsten Jahr ihre Aktivitäten in Spanien deutlich ausweiten werde. "Wir werden 2006 in Madrid eine eigene Repräsentanz eröffnen. Der Büroimmobilienmarkt in Madrid ist sehr dynamisch. Hinzu kommt die Funktion der Stadt als Tor nach Südamerika." Bislang hatte die IVG in Spanien nur einzelne Käufe und Verkäufe getätigt.

Den Wettlauf um einen Markteinstieg in Osteuropa werde die IVG nicht mitmachen, sagte John von Freyend. "In Zentraleuropa haben wir uns bislang auf Budapest konzentriert, beobachten aber auch die Märkte in Warschau, Prag und Bukarest sehr genau."

Langfristig sei nicht ausgeschlossen, daß sich IVG weltweit ausrichte. Dies ändere aber nichts daran, daß sich der Konzern weiterhin auf die zwölf bis 15 wichtigsten Metropolen in Europa konzentrieren werde.

Die IVG werde von der Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) mittel- und langfristig profitieren, zeigte sich John von Freyend überzeugt. "Wir sind gut aufgestellt, und wenn der Markt wächst, werden auch wir wachsen." Mit den in Amerika seit langem verbreiteten Reits werde mehr internationales Immobilienkapital nach Deutschland strömen. Es sei auch denkbar, daß die IVG als Unternehmen in ein Reit umgewandelt werde. "Das ist vorstellbar, es hängt aber wesentlich davon ab, wie die Reit-Strukturen in Deutschland letztlich gestaltet werden."

Zum kürzlich verlorenen Bieterwettstreit um das Immobilienportfolio der insolventen Agiv Real Estate sagte der IVG-Chef, die IVG könne zwar schwierige Portfolios übernehmen, sei aber nicht bereit, zu hohe Preise zu bezahlen. Den Zuschlag für die Agiv-Tochter Deutsche Real Estate hatte für 300 Millionen Euro der zur Investmentbank Goldman Sachs gehörende Immobilienfonds Whitehall erhalten. "Wichtig ist uns das Signal, daß die IVG jetzt wieder auch in Deutschland investiert, wie kürzlich in München geschehen." In Kürze werde die IVG eine weitere Immobilie in Deutschland kaufen, kündigte John von Freyend an. rtr

[RayNar]

Hallo zusammen!

Hab hier auch noch REIT-relevante News von TMSF Holdings, nachzulesen unter:
http://finance.yahoo.com/q?s=tmfz.ob
http://www.tmsfholdings.com/

Wisst ihr, welche Folgen genau eine derartige Umstellung hat?

Danke, gruesse
RayNar




Press Release Source: TMSF Holdings, Inc.

TMSF Holdings, Inc. Directors Approve REIT Conversion Proposal
Friday September 23, 6:16 pm ET

LOS ANGELES--(BUSINESS WIRE)--Sept. 23, 2005--TMSF Holdings, Inc. (OTCBB:TMFZ - News), a residential mortgage lender, today announced that its Board of Directors has unanimously approved a plan to restructure its business operations to allow it to qualify and elect to be taxed as a real estate investment trust, or a REIT. The plan is subject to final Board approval of certain legal, accounting and financial matters as well as shareholder approval.

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As a result of the reorganization, a new Maryland corporation formed as a subsidiary of TMSF will become the indirect parent of TMSF`s wholly-owned operating subsidiary, The Mortgage Store Financial, Inc., and TMSF`s shareholders will become shareholders of the new Maryland corporation. As part of the reorganization, TMSF would dissolve and terminate its existence.

Additional Information and Where to Find It

Information contained in this news release is not a substitute for the information statement/prospectus that TMSF and the new company intend to file with the Securities and Exchange Commission in connection with the proposed reorganization. INVESTORS ARE URGED TO READ THE INFORMATION STATEMENT/PROSPECTUS WHEN IT BECOMES AVAILABLE BECAUSE IT WILL CONTAIN IMPORTANT INFORMATION, INCLUDING DETAILED RISK FACTORS, ABOUT THE NEW COMPANY AND THE PROPOSED REORGANIZATION. The information statement/prospectus and other documents which will be filed by the new company with the Securities and Exchange Commission will be available free of charge at the SEC`s website (www.sec.gov) or by directing a request when such a filing is made to Masoud Najand - Chief Financial Officer, TMSF HOLDINGS, INC., 727 West Seventh Street, Suite 850, Los Angeles CA 90017, Telephone: [phone] email: [e-mail].

[Legal Statement...]

[eastsunshine]

JPMORGAN UND SAL. OPPENHEIM BESCHLIEßEN STRATEGISCHE PARTNERSCHAFT FÜR DAS KAPITALMARKTGESCHÄFT IM IMMOBILIENSEKTOR

- JPMorgan und Sal. Oppenheim gaben heute bekannt, dass
beide Unternehmen zukünftig über eine strategische Partnerschaft im Real Estate Investment Banking kooperieren werden. Die Partnerschaft wird sich insbesondere auf die Beratung im Bereich von Kapitalmarkttransaktionen im Immobilienbereich konzentrieren.
Die Kooperation zielt dabei u. a. auf die erwartete Einführung von Real Estate Investment TrustsIm Ver-
gleich zu anderen Ländern ist diese Form der
Immobilienanlage in Deutschland noch deutlich unter-
repräsentiert. Über die strategische Partnerschaft sollen umfangreiche Beratungsleistungen angeboten werden, die es Emittenten und Investoren erlauben, börsennotierte Immobilienanlagen als Teil ihrer Corporate Finance bzw.
Investitionsstrategie näher zu betrachten. Durch die Kooperation werden die jeweiligen Stärken im Investment Banking der beiden Häuser ideal kombiniert. So bringt JPMorgan sein globales Netzwerk, eine starke Finanzbasis und eine breite Kapitalmarktkompetenz, unterstützt durch eine exzellente Leistungsbilanz hinsichtlich öffentlicher Kapitalmarkttransaktionen in Deutschland, ein. Sal. Oppenheim verstärkt das Angebot durch seine umfangreichen Kenntnisse des deutschen Immobilienmarktes sowie durch
seine marktführende Transaktionsexpertise im Immobilien-
sektor in Deutschland. Immobilienaktivitäten der beteiligten Institutionen außerhalb des Investment Bankings, wie zum Beispiel die von Sal. Oppenheim direkt und indirekt gehaltene Beteiligung an der Oppenheim
Immobilien-Kapitalanlagegesellschaft, werden von der Kooperation nicht erfasst.

John Jetter, Deutschlandchef von JPMorgan erklärt: „Der Zusammenschluss der umfangreichen Kompetenz von JPMorgan mit der führenden Marktstellung von Sal. Oppenheim im deutschen Immobilienmarkt macht die Kooperation zu einer außergewöhnlich starken Verbindung.“
Karl Altenburg, Leiter Investment Banking Deutschland bei JPMorgan: „Wir glauben, dass wir über diese Partnerschaft unseren bestehenden und neuen Kunden ein einzigartiges
Produktspektrum im Real Estate Investment Banking anbieten können.“ Dieter Pfundt, persönlich haftender Gesellschafter und verantwortlich für das Investment Banking bei Sal. Oppenheim ergänzt: „Mit JPMorgan haben wir einen idealen Partner gefunden, der über sein globales Netzwerk sowie seine hervorragende Kapitalmarktexpertise die Partnerschaft
insbesondere im Hinblick auf den deutschen IPO-Markt deutlich verstärken wird. Die strategische Partnerschaft eröffnet beiden Häusern eine hervorragende Möglichkeit, von den zunehmenden Aktivitäten auf dem deutschen Immobilien-
Kapitalmarkt zu profitieren.

[eastsunshine]

Japans Immobilienmarkt ist auf Erholungskurs
Anlagezertifikate auf Real Estate Investment Trusts ermöglichen Teilnahme am Comeback

Von Armin Schmitz, Frankfurt
Börsen-Zeitung, 28.9.2005

Die Erholung des Konsums, die sinkende Arbeitslosigkeit und das steigende Interesse ausländisc her Investoren sind Anzeichen, dass die japanische Wirtschaft auf Erholungskurs ist und möglicherweise in den nächsten Monaten den Weg aus der Deflation findet. Die Bank of Japan rechnet zu Beginn des nächsten Jahres mit einem Ende der Wirtschaftskrise. Eine zehnjährige Restrukturierungsphase des Unternehmens- und Finanzsektors sowie eine Verbesserung steuerlicher und anderer rechtlicher Rahmenbedingungen zeigen allmählich Wirkung.

Grundstückpreise steigen

Die Arbeitslosigkeit sank auf 4,4 % und damit auf den tiefsten Stand seit 1998. Für den privaten Konsum wird für das dritte Quartal mit einem Anstieg von 1,2 % gerechnet. Die konjunkturelle Belebung hilft auch dem japanischen Immobilienmarkt. Erstmals seit dem Platzen der Immobilienblase 1990 sind die Grundstückspreise in Tokio wieder gestiegen. Die Preise lagen in den 23 wichtigsten Wohngebieten der japanischen Hauptstadt 0,5 % höher als im vergangenen Jahr. 2004 waren sie noch um 0,8 % gefallen. Auch der Markt für Gewerbeimmobilien hat sich in den vergangenen Monaten deutlich verbessert. Die Preise für die Gewerbeflächen legten um 0,6 % zu. Noch 2004 wurde ein Preisrückgang von 1,3 % registriert. Seit 1990 hatten sich die Werte immer im negativen Bereich bewegt. Im Mai fiel die Leerstandsrate für Büros in Tokio zum zehnten Mal in Folge auf Monatsbasis. Sie liegt jetzt für die Top-Immobilien nur noch bei 5 %. Außerhalb Tokios sieht es jedoch noch nicht so gut aus. Dort fielen die Immobilienpreise zum 14. Mal in Folge. Das hält vor allem ausländische Investoren davon ab, sich erstklassige Immobilien in Japan zu kaufen. Denn die Finanzierungskosten sind sehr niedrig. Vor allem amerikanische Investoren wie Morgan Stanley und Goldman Sachs haben bevorzugt Kapitalanlagen im Immobiliensektor mit gutem Cash-flow und geringen Risiken erworben. Es wundert daher nicht, dass japanische Immobilienkonzerne seit Monaten ihre Einkaufszentren, Bürotürme und Wohnblocks gebündelt an die Börse bringen. Innerhalb von vier Jahren kamen 15 Reits (Real Estate Investment Trusts), d. h. börsennotierte Immobiliengesellschaften, mit einer Kapitalisierung von 17 Mrd. Dollar neu an den Markt.

Währungsrisiko ausgeschalte t

Für Anleger, die an dem Aufschwung des japanischen TSE-Reits-Index teilnehmen möchten, gibt es mehrere Möglichkeiten. Ohne Risikopuffer erlaubt das einfache Topix-Reits-Index-Zertifikat von ABN Amro (NL0000425833) die direkte Partizipation an den Kursbewegungen des Reits-Index. Aufgrund eines Quanto-Mechanismus muss der Anleger aber keine Währungseinflüsse befürchten. Für risikoaverse Investoren empfehlen sich zwei Bonus-Zertifikate mit einer Währungsabsicherung von ABN Amro. Für die etwas Mutigeren ist das Bonus-Zertifikat mit einer Kursschwelle bei 1 270 Punkten (NL000003130). Das ist nur rund 20 % von dem aktuellen Kursniveau von 1 559 Punkten entfernt. Wird die Barriere bis zum Laufzeitende im März 2009 nicht berührt oder unterschritten, bezahlt ABN Amro das Produkt zu 19,50 Euro zurück, was bei einem aktuellen Preis von 15,40 Euro einer Bonusrendite von 26 % oder jährlich durchschnittlich 7,8 % entspricht. Für die vorsichtigeren Anleger ist das Produkt mit der Schwelle bei 1 050 Punkten (NL0000030625). Das entspricht einem Sicherheitspuffer von 31 %. Wird diese Barriere nicht verletzt, erhält der Anleger 16,50 Euro, was einer Bonusrendite von 13,4 % oder 3,6 % p. a. entspricht. Beide Zertifikate haben eine Währungssicherung wie das "einfache" Index-Zertifikat.

[eastsunshine]

Jeder dritte Institutionelle will 2006 in REITs investieren - Gespräche zwischen London und Berlin

Die FTD berichtet am 27.9. über eine Befragung von Feri bei institutionellen Investoren, die über ein Vermögen von rund 565 Mrd. Euro entscheiden. 84% der im September befragten Investoren betrachten REITs als sinnvolle Erweiterung der Anlagemöglichkeit in Immobilien. 33 Prozent der Befragten würden auch gleich 2006 in REITs investieren, wenn diese dann eingeführt würden. Nur vier Prozent würden dabei aus anderen Immobilienanlagen umschichten, immerhin sieben Prozent würden über REITs erstmals Geld in Immobilien investieren. Mehrere Medien (FAZ 30.9., HANDELSBLATT 30.9.) berichten, dass Sal.Oppenheim und JP Morgan eine strategische Partnerschaft bekannt gegeben haben, um ihre Kunden beim Thema REITs zu beraten. In Erwartung einer REIT-Einführung starteten bereits jetzt die ersten Bewerbungen um Mandate für Aktienemissionen.
Die FTD vom 28.9. berichtet: „Branchenvertreter und Behörden versuchen die Probleme für den Marktstart steuerbegünstigter Immobilientrusts jetzt auf europäischer Ebene zu lösen. Damit die REITs wie geplant ab Mitte 2006 oder Anfang 2007 die Immobilienmärkte in Deutschland und Großbritannien beleben können, sollen Fachbeamte aus den Finanzministerien in Berlin und London noch in diesem Herbst an einem Tisch mit Branchenexperten zusammentreffen. Erste Kontakte sind bereits angebahnt.“ Konkrete Gespräche seien für Oktober und November angesetzt, so Nick van Ommen von der EPRA. Fernziel der EPRA ist eine einheitliche europäische REIT-Struktur.

[eastsunshine]

Reit-Einführung verzögert sich erneut

Berlin - Die Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland verzögert sich weiter. Die ersten Reits können nach Informationen der WELT aus dem Bundesfinanzministerium frühestens in 2007 an den Start gehen. Derweil bereitet die französische Regierung den Boden für offene Immobilienfonds nach deutschem Vorbild vor - weil die erst 2003 zugelassenen steuerbegünstigten Immobilien-Aktiengesellschaften im Nachbarland für hohe Steuerausfälle sorgen.

"Frankreich hat bei der Zulassung von Reits erhebliche Fehler gemacht", behauptet Klaus Droste, Managing Director Global Corporate Finance bei der Deutschen Bank und Mitglied der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), die sich für die Reit-Einführung in der Bundesrepublik stark macht. Reits müssen ihre Erträge nicht versteuern, sondern 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten, bei denen der Fiskus dann zugreift. Paris hat jedoch bei der Reit-Zulassung keine Vorsorge getroffen, um ausländische Investoren zur Kasse bitten zu können. Die können wegen der Doppelbesteuerungsabkommen erhaltene Reit-Dividenden quasi steuerfrei vereinnahmen. Bis zu zwei Mrd. Euro fehlen deshalb jedes Jahr im Staatsetat.

Die negativen Erfahrungen im Nachbarland haben auch alte Befürchtungen im Bundesfinanzministerium und unter führenden Finanzpolitikern diverser Parteien geweckt. Ursprünglich sollten Reits in Deutschland im kommenden Jahr zugelassen werden. Davon ist längst nicht mehr die Rede. Wegen der vorgezogenen Bundestagswahl habe in den vergangenen Monaten die Vorbereitung der Reit-Einführung keine hohe Priorität gehabt, verlautet aus dem Bundesfinanzministerium. "Die Reit-Diskussion verläuft bisher auf Ebene der Arbeitskreise", bestätigte eine Sprecherin des Ministeriums. Mit der Erarbeitung einer Gesetzesvorlage werde erst begonnen, wenn die neue Bundesregierung diesen Auftrag erteile. Es dauere in der Regel sechs bis neun Monate bis eine Vorlage verfaßt sei, sagte die Sprecherin. Mit der Materie vertraute Ministeriumsmitarbeiter rechnen damit, daß die neue Regierung frühestens im Frühjahr 2006 den Startschuß geben könnte. Vor dem vierten Quartal würde das entsprechende Gesetz kaum in Kraft treten. Reits könnten daher im besten Fall im Frühjahr 2007 aufgelegt werden.

Die IFD hingegen hofft auf einen früheren Starttermin, um ausländisches Kapital ins Land zu locken. Droste: "Wir haben eine Lösung erarbeitet, um Steuerausfälle wie in Frankreich zu verhindern." Danach sollen deutsche Reits als börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften mit Trustvermögen konzipiert werden. Da der Trust seine Gewinne aus Immobilieninvestments erziele, würden diese nicht unter die Doppelbesteuerungsabkommen fallen.

Die französische Regierung hingegen schlägt einen anderen Weg ein. Sie bereitet die Einführung offener Immobilienfonds vor, deren Gewinne steuerpflichtig sind. Unternehmen, die ihre Immobilien an Reits verkaufen, sollen dafür künftig hohe Steuern auf Veräußerungsgewinne zahlen. Hingegen soll diese Belastung entfallen, wenn die Objekte in die neuen offenen Fonds - die Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPIC) - eingebracht werden. Damit wäre Frankreich nach Österreich das zweite Land, das offene Immobilienfonds nach deutschem Vorbild einführt. rhai


Artikel erschienen am Fr, 7. Oktober 2005

[Dividendenabstauber]

Man sollte sich einmal umsehen wies anderswo geregelt wird. USA und Australien zB. Man muss aber bedenken, dass die Erträge dort grossteils als Pensionen betrachtet werden, die staatliche ist ja dort wesentlich dürftiger.

In der USA die Company ist steuerfreigestellt, Zwangsausschüttung so mit 90% des Überschusses,nicht vom Bilanzgewinn, 35% zahlt der dortige Bürger, wir kommen da mit 15% weg, zusätzlich noch unsere Einkommenssteuergesetze.

Australien dagegen ist steuerlich für uns die derzeit beste Lösung. Wie in England wird dort die Körperschaftssteuer voll bei der Company erhoben. Keine Kapitalerstragssteuer. Der normale Bürger kann aber sich die bezahlte Körperschaftssteuer bei der Einkommenssteuererklärung entsprechend aufrechnen lassen. An der ASX werden die Divs jeder Firma einzeln mit dem bezahlten Körperschaftssteuersatz ausgewiesen ( Franked ). Bei Reit`s, die da freigestellt sind, fällt daher in der gesamten Steuerkette dadurch 0 an, kommt auch so aufs Konto.

Für mich als Ösi fallen daher bei Deklaration mit unserer Div-Pauschalregelung effektiv 25% bei USA Reits und 10% bei Australienreits an. Übrigens, die offiziell versteuerte Div bei uns beinnhaltet noch das Erschaftssteuerequivalent, das bedeuted, bei der Verlassenschaft sind so versteuerte Aktien ein steuerfreier Durchgangsposten.

Dividendenabstauber

[eastsunshine]

SPD wettert gegen Immobilientrusts
Krach mit CDU bahnt sich an – Finanzwirtschaft debattiert über Steuerkonzepte für Reits

BERLIN/FRANKFURT. Die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktiengesellschaften (Reit) bleibt ein Zankapfel. Während die CDU/CSU prinzipiell grünes Licht gibt, meldet die SPD grundsätzliche Zweifel an dem Instrument an. Auch in der Finanzindustrie gehen die Meinung über das beste Konzept für Reits auseinander.

„Ich kann nicht erkennen, warum Immobilien durch eine Änderung der Rechtsform auf ein Mal zu richtigen Renditeobjekten werden sollen. Ich bin gegen Reits“, sagte der finanzpolitische Sprecher der SPD-Bundestagsfraktion, Jörg-Otto Spiller, dem Handelsblatt. Ein Kompromiss zwischen den potenziellen Koalitionspartnern ist derzeit nicht abzusehen.

Die Einführung von Reits, die es in den USA schon seit 20 Jahren gibt, soll Firmen und dem Staat erlauben, stille Reserven aus Immobilienbesitz zu heben. Experten rechnen damit, dass es hier zu Lande einen Markt von mehr als 100 Mrd Euro gibt. Kritiker befürchten allerdings, dass die Einführung von Reits Steuerschlupflöcher für ausländische Anleger produziert. Der Hintergrund: Reits sind faktisch von Unternehmenssteuern befreit, müssen aber ihre Gewinne praktisch ganz als Dividenden ausschütten. Diese werden dann beim Aktionär besteuert. Ausländische Anteilseigner können aber auf Grund von Doppelbesteuerungsabkommen Dividenden steuerfrei vereinnahmen. Um dieses Loch zu schließen, ist eine komplizierte Struktur nötig, für die derzeit in der Finanzbranche unterschiedliche Modelle diskutiert werden.

In den nächsten 14 Tagen wollen die Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) und der deutsche Fondsverband BVI ihren Gesetzesvorschlag vorlegen. Dabei sollen die Immobilien eines Reits im Rahmen eines so genannten „Trustmodells“ in ein Treuhandvermögen ausgegliedert werden. Der Reit-Aktionär erhält die Gewinne aus dem Treuhandvermögen, wodurch diese zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden. Diese sollen nach Vorstellung der IFD, hinter der die meisten großen Frankfurter Institute stehen, mit einer Quellensteuer von 20 Prozent belegt werden. „Das ist ein guter Beitrag“, lobte der Vize-Fraktionschef der CDU/CSU, Michael Meister, die Initiative gegenüber dem Handelsblatt. „Wir dürfen auf keinen Fall Steuerausfälle produzieren und keine neuen Steuervermeidungsmodelle initiieren“, so Meister. Jetzt müsse man schauen, ob dieser Vorschlag rechtssicher umgesetzt werden könne. Dann könnte sich die Einführung beschleunigen.

Den Optimismus der CDU teilt die SPD nicht. „Die ganze Grundidee Reits ist höchst kompliziert. Wir würden damit ein Sonderrecht für Kapitalgesellschaften schaffen, die sich um Immobilien kümmern“, bemängelt SPD-Finanzexperte Spiller. Zum Vorschlag von IFD und BVI bemerkt er lediglich, dass nicht sichergestellt sei, ob die Empfänger der Ausschüttungen tatsächlich angemessen besteuert würden. Ihm komme ein Prozentsatz von 20 Prozent sehr niedrig vor. Das widerspreche dem Ziel, das Steuerrecht klarer und einfacher zu gestalten.

Konkurrierend zum IFD-Modell will der Steuerrechtler Hans Volckens – unter anderem im Auftrag der Immobiliengesellschaft IVG – ein „Einheitsmodell“ vorschlagen, das ohne eine solche Trennung auskommt. Dabei sollen die Gewinne aus den Immobilien im Wege des Nießbrauchsrechts ausgeschüttet werden, somit also der steuerbefreienden Wirkung der Doppelbesteuerungsabkommen entzogen werden. Volckens hält dieses bislang nur in Grundzügen vorgestellte Modell für besser und schneller umsetzbar.

Klaus Droste, Manager bei der Deutschen Bank und maßgeblich an dem IFD-Modell beteiligt, befürchtet allerdings, dass das „Einheitsmodell“ nicht gerichtsfest ist. „Im ersten Prozess würde ein Gericht feststellen, dass es sich bei dem Nießbrauchsrecht um eine Dividende handelt.“ Das von der Politik unerwünschte Steuerschlupfloch wäre also wieder da. Volckens bestreitet dies, will sein Konzept jedoch erst in den kommenden Tagen vollständig vorlegen.

Quelle: ROLF BENDERS, FRANK M.DROST
HANDELSBLATT, 13.10.2005

[Azul Real]

[posting]18.176.303 von Dividendenabstauber am 07.10.05 09:36:46[/posting]Nicht anders wird es in Deuschland laufen bzw. ähnlich.

Also ein Instrument für den Anleger zu schaffen um Rücklagen bilden zu können für die Zeit nach der beruflichen Tätigkeit.

Grundlage hierfür ist auch seit einiger Zeit der politische Ansatz zur höheren Eigenvorsorge der Bürger. Das Blümsche Motto "Die (staatliche) Rente ist sicher" hat, wie wir alle wissen, ausgedient.

Somit wird mittelfristig dem steuervergünstigtem Reit-Modell, bei dem die wesentlichen Ertäge nach der Ausschüttung direkt bei dem Anleger mit seinem persönlichen Steuersatz besteuert werden, auch in Deutschland erhebliche Bedeutung zu Teil kommen.

[eastsunshine]

Gesetze verzögern Reits-Einführung

Große Koalition könnte sich rasch auf Reits einigen - Umfangreiche Gesetzesanpassungen sind notwendig

REINER REICHEL HANDELSBLATT, 2610.2005 Aufgeschoben ist nicht aufgehoben - mit diesem Sprichwort müssen sich die Befürworter der Einführung von steuerbegünstigten Immobilienaktien, so genannter Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland trösten. Denn der Beginn des Bundestagswahlkampfs im Mai war für die mit einem Reits-Gesetzentwurf befassten Experten des Finanzministeriums das Signal, die Arbeit daran zu unterbrechen. Wertvolle Zeit ging verloren. Mit dem In-Kraft-Treten eines Reits-Gesetzes wird nun im zweiten Halbjahr 2006, spätestens Anfang 2007 gerechnet.

Widerstände, an denen das Vorhaben insgesamt scheitern könnte, werden indes nicht mehr erwartet. CDU und SPD waren sich schon vor der Wahl über die Einführung von Reits einig. Ein Sachverhalt, an dem sich nach der Bundestagswahl nichts geändert hat: So äußerte sich Hessens Ministerpräsident Roland Koch in der vergangenen Woche zuversichtlich über die Einführung börsennotierter Immobilienwerte. "Ich glaube, dass das ein Punkt ist, über den man reden kann", sagt er mit Blick auf die Reits-Chance in einer großen Koalition. "Wir sind ein Land mit unterentwickeltem Immobilienmarkt, wenn es um die Fungibilität der Immobilien als ein Teil des Wertbestandes eines Unternehmens geht", sagt Koch.

Wie komplex das Vorhaben indes ist, wird deutlich, wenn Klaus D. Droste, Managing Director der Deutschen Bank und einer der vielen Reits-Lobbyisten im Bankensektor, die Liste der zu ändernden Gesetze aufzählt: "Mit einem Reits-Rahmengesetz wird in HGB, Körperschaftsteuergesetz, Einkommensteuer-, Gewerbesteuer- und Umwandlungssteuerrecht sowie Wertpapierhandelsgesetz - um nur die wichtigsten zu nennen - eingegriffen."

Die noch zu Zeiten der rot-grünen Regierung erarbeiteten Eckdaten sehen vor, dass Reits von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit werden. Im Gegenzug müssen sie 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende ausschütten, die dann vom Anleger voll versteuert werden müssen. Das Halbeinkünfteverfahren, das die Steuerlast auf Dividenden halbiert, soll für Reits nicht gelten. Um überhaupt Reits gründen zu können, muss es attraktiv sein, ihnen Immobilien zu verkaufen. Das größte Hindernis: Stille Reserven werden offen gelegt, wenn eine Liegenschaft zu einem Preis über dem Bilanzwert veräußert wird. Diese stillen Reserven sollen darum nur mit dem halben Steuersatz belegt werden.

Um die Liquidität der Reits-Neugründungen nicht übermäßig zu belasten, steht zur Diskussion, den Gesellschaften vier Jahre Zeit für das Abtragen der Steuerschuld zu gewähren. Dennoch werde der Staat mit diesem Modell mehr statt weniger Steuern einnehmen, verspricht Reits-Verfechter und IFD-Mitglied Droste. Die Steuermehreinnahmen beziffert er auf acht Mrd. Euro binnen fünf Jahren, ausgelöst durch ein höheres Grunderwerbsteueraufkommen. Die einfache Rechnung: Wenn Immobilienverkäufe attraktiver werden, wechseln mehr Grundstücke den Besitzer. Und an jedem Besitzwechsel partizipieren die Länder, denen die Grunderwerbsteuer zufließt. Ganz abgesehen davon, dass die Zahl der passiven Immobilieninvestoren in Deutschland ohnehin abnimmt. Die offenen Immobilienfonds, über viele Jahre typische Bestandshalter, managen ihre Portfolios inzwischen auch aktiv, kaufen und verkaufen also weit mehr als früher.

Der Steuervorteil könnte noch höher ausfallen, wenn es gelingt, eine Lösung für die Umwandlung von ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften in Reits zu finden. Das Problem: Vor Jahren wurde diesen steuerfreien Gesellschaften im Falle der Umwandlung in steuerpflichtige Wohnungsunternehmen gestattet, ihre zu Buchwerten in der Bilanz stehenden Wohnungsbestände zu sehr viel höheren Verkehrswerten in die neue Bilanz zu stellen. Sie konnten dann von diesen sehr viel höheren Werten abschreiben. Als Gegenposition mussten sie eine Eigenkapitalrücklage, EK 02 genannt, bilden. Zahlt eine solche Gesellschaft Dividende, wird diese mit einer Strafsteuer von drei Siebtel, also knapp 43 Prozent belastet. Ein Vorschlag der IFD zielt nun darauf, diese Strafsteuer für die Wohnungsgesellschaften zu halbieren, die sich binnen fünf Jahren nach der Gesetzesänderung in einen Reit wandeln.

Die härteste Steuernuss, die es zu knacken gilt, ist allerdings, die Besteuerung von ausländischen Reit-Aktionären sicherzustellen. Als Nussknacker bietet die IFD das so genannte Trennmodell an. Danach soll im deutschen Reit eine AG mit einem Sondervermögen kombiniert werden. Beide sind im Besitz der Anleger. Das Sondervermögen hält die Immobilien und zahlt die Dividende. Weil diese Ausschüttungen aus Immobilienerträgen resultieren, werden sie als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gewertet. Der Trick dabei: In Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) ist festgelegt, dass Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in dem Staat besteuert werden, in dem die Immobilie steht. Dividenden einer Aktiengesellschaft sind dagegen Einkünfte aus Kapitalvermögen. Fließen sie an eine ausländische juristische Person, etwa eine AG, werden sie nach den bestehenden DBA mit den meisten Ländern nur gering, in manchen Fällen gar nicht besteuert.

Das Trennmodell führt nun womöglich zwei Kontrahenten in der Reits-Debatte zusammen. Der Fondsverband BVI rührte bisher die Trommel für eine Reits-Lösung unter dem Dach des Investmentgesetzes und führte dafür gleich zwei Gründe ins Feld: die Überwachung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht und die Sicherstellung, dass ausländische Anteilseigner besteuert werden. Es gebe Gespräche über einen gemeinsamen Vorschlag, sagt BVI-Sprecher Andreas Fink. "Wichtig ist nicht, dass Reits im Investmentgesetz geregelt sind, wichtig ist, dass unsere Gesellschaften sie managen können", sagt Fink.

Handelsblatt Nr. 207 vom 26.10.05 Seite b06

[eastsunshine]

27.10.2005
F&C sieht enormes Potenzial für REITs in Deutschland


London (fondsweb) - Boudewijn van Loen, Fondsmanager des F&C Global Real Estate Securities (WKN: 801623) bei F&C Asset Management plc(F&C), sieht in Deutschland großes Potenzial für REITs. Bei REITs (Real Estate Investment Trusts) handelt es sich um börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften, die steuerlich begünstigt sind. Sie werden von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit – Voraussetzung dafür ist, dass sie ihre Erträge fast vollständig an ihre Anleger ausschütten.

In Deutschland hat man sich nach monatelangen Diskussionen über steuerliche Aspekte auf einen Entwurf zur Einführung von REITs nach dem Trustvermögensmodell geeinigt. "Das ist zwar ein Kompromiss, dennoch ist damit ein entscheidender Schritt getan", so van Loen. "Deutschland hat neben den USA, den Niederlanden und Australien das Potential, ein wichtiger Markt für REITs zu werden“, so van Loen. Die Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) schätze das Potenzial für REITs bis zum Jahr 2010 auf über 127 Milliarden Euro. Das sei mehr als der Wert aller derzeit in Deutschland aufgelegten offenen Immobilienfonds. "In Australien beispielsweise wurden 1985 noch über 90% direkt in Immobilien investiert – heute werden 80% innerhalb der Allokation in Immobilien über REITs abgedeckt", erklärt van Loen.

Zwar wiesen REITs in der Regel eine höhere Volatilität als beispielsweise offene Immobilienfonds auf, da ihre Bewertung über den Kapitalmarkt erfolge. "Anleger haben allerdings auch mehr Möglichkeiten, von der Entwicklung eines REIT zu profitieren. Der Markt ist liquide, Anleger profitieren vom Cashflow aus Immobilien, den ein REIT generiert, und die Transaktionskosten sind gering. Außerdem ist der Markt durch die rechtlichen Auflagen sehr transparent", erklärt der Fondsmanager. „Das ist besonders vor dem Hintergrund der Skandale wichtig, die offene Immobilienfonds in Deutschland in die Schlagzeilen gebracht haben", betont van Loen. "Wir sehen REITs als eigene Anlageklasse, die sowohl für private als auch institutionelle Investoren interessant ist", meint van Loen. Pensionskassen beispielsweise stünden aufgrund der immer älter werdenden Bevölkerung vor der Herausforderung, künftig steigende Verbindlichkeiten mit entsprechenden Investments zu hinterlegen (Asset/Liability Matching).

[Dividendenabstauber]

Höllo !

Möchte bemerken, die Steuerfreistellung in Australien ist ganz anders zu bewerten als das vielleicht zukünftige Gesetz in Deutschland.
In Australien wird die Steuer auf die Company wie Körperschaftssteuer usw einfach auf 0 gesetzt. Kapitalertragssteuer gibt es nicht, die Erträge werden von keiner Steuer erfasst.
Für mich als Ösi bei unserer Pauschalverkestung fallen daher nur 10% an, der ZEHENT ist da Realität.

Bei unserem REIT Gerangel geht es doch unsere Finanz nur darum viel zu kassieren und zu tuen als ob.

Dividendenabstauber

[Azul Real]

Segment gilt als überhitzt

China will Immobilienmarkt abkühlen

Mit rigorosen Eingriffen will die chinesische Regierung den heiß gelaufenen Immobilienmarkt abkühlen.

Chinas Zentralbank machte in diesem Jahr keine Sommerpause. Im August, als die Führung des Landes sich wie gewohnt ans kühle Meer zurückzog, hatten die Mitarbeiter der People`s Bank of China (PBOC) Zeit, in aller Ruhe faule Kredite im Immobiliensektor zu zählen: Bei ihrer Inventur stießen die Ermittler auf neue Ausfallbeträge von sieben Milliarden Euro. Gemessen an dem gesamtchinesischen Kreditportfolio von umgerechnet 1,7 Billionen Euro mag dies wenig erscheinen, doch bei einzelnen Staatsbanken stellt der Betrag einen stattlichen Anteil dar.

In manchen Banken ist das Gewicht des Bausektors am Kreditumsatz in den vergangenen Jahren von ein bis zwei Prozent auf 15 bis 20 Prozent gestiegen. Dabei gilt die Branche zunehmend als überhitzt. In Shanghai, dem wohl heißesten Pflaster, stiegen die Immobilienpreise im vergangenen Jahr um 28 Prozent.

Da alle offiziellen Warnungen und Appelle bei den Bauunternehmern und Wohnungskäufern zum einen Ohr rein und zum anderen wieder herausgingen, ließ die Regierung sich schließlich etwas Unüberhörbares einfallen. Im Sommer machte sie einem Geschäftsmodell, das in China tausende Millionäre produziert hat, ein Ende: Bisher konnten Bauträger Immobilien verkaufen, noch bevor sie gebaut waren, und so den Bau leicht finanzieren. Nun verbot die Regierung diese Praxis und traf die Industrie damit ins Mark.

Bereits im vergangenen Jahr war es Wohnungseigentümern verboten worden, ihr Eigentum vor der Fertigstellung weiterzuverkaufen. Mitte des Jahres wurden zusätzlich neue Steuern eingeführt, die den brodelnden Markt beruhigen sollten.


Auch bei den Immobilienkrediten für Wohnungskäufer zog die Regierung die Zügel an: Weil sie die sparsamen Chinesen schon seit der Asienkrise zu verstärktem Konsum locken will, erlaubte sie ihnen, sich mit nur 20 Prozent Eigenkapital einen Wohnungskredit zu besorgen. Jetzt gilt: Nur wer mindestens 30 Prozent zusammengespart hat, bekommt von der Bank Geld.


In der ersten Hälfte des Jahres nahmen die Immobilienkredite denn auch nur noch um 12,9 Prozent zu, gut sieben Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. In Shanghai kletterten die Immobilienpreise in den ersten sechs Monaten nur noch um 11,6 Prozent, nachdem sie während des gleichen Zeitraumes im Jahr zuvor noch um knapp 20 Prozent gestiegen waren.

Dass der Markt nun weniger spekulativ wird, dürfte internationale Investoren ermutigen. Allein der Immobilienriese Jones Lang LaSalle wird in der "nahen Zukunft" 500 bis 800 Millionen Dollar in China investieren. Die holländische Bank ING, bereits mit 500 Millionen Dollar im Geschäft, will ihr Engagement mindestens verdoppeln.

Dass die Olympischen Spiele 2008 in Peking stattfinden, ist für internationale Investoren ein Grund mehr, sich den Markt anzuschauen, zumal die meisten Analysten davon ausgehen, dass das Wirtschaftswachstum auch nach dem Sportfest unvermindert anhalten wird. "Das Wichtigste für den Immobilienmarkt ist bei allen lokalen Schwankungen ein starke nationale Wirtschaft", sagt Michael Choi, Vorstandsvorsitzender des Hongkonger Unternehmens Land Power International. Zudem hätten die meisten Stadtbewohner den Wohnungskauf noch vor sich.

Damit auch internationale Groß- und Kleininvestoren von Chinas Immobilienwachstum profitieren können, werden derzeit so genannte REITs (Real Estate Investment Trusts) an der Hongkonger Börse geplant. Bisher gibt es diese nur für Hongkonger Immobilien. Einer der wichtigsten ist der in Singapur gelistete Fortune REIT, der zu 30 Prozent der Cheung Kong Holdings gehört, dem Konglomerat des Hongkonger Tycoons Li Ka-shing.

"Der erste REIT für Festlandimmobilien wird noch in diesem Jahr auf den Markt kommen", sagt Vincent Lo, Vorsitzender des Hongkonger Immobilienriesen Shui On Group. Den in Hongkong gehandelten REITs soll es erlaubt werden, sich bis zu 45 Prozent ihres Kapitals zu leihen. An der Singapurer Börse sind nur 35 Prozent gestattet. Weil der Stadtstaat den lukrativen Markt jedoch nicht verlieren will, gibt es nun bereits Überlegungen, den Wert dort auf 60 Prozent anzuheben.

Erst einmal werden die Investoren wohl abwarten, wie sich die neuen Restriktionen auf den Immobilienmarkt auswirken. Einige Analysten glauben, dass die Regierung mit ihrer Einmischung den Markt zum Kippen bringen könnte. "Wir sehen eine 60- bis 70-prozentige Chance", so etwa Dong Tao, Chefvolkswirt von Credit Suisse First Boston, "dass die Immobilienpreise um bis zu 30 Prozent fallen werden."

[Azul Real]

Segment gilt als überhitzt

China will Immobilienmarkt abkühlen

Mit rigorosen Eingriffen will die chinesische Regierung den heiß gelaufenen Immobilienmarkt abkühlen.

Chinas Zentralbank machte in diesem Jahr keine Sommerpause. Im August, als die Führung des Landes sich wie gewohnt ans kühle Meer zurückzog, hatten die Mitarbeiter der People`s Bank of China (PBOC) Zeit, in aller Ruhe faule Kredite im Immobiliensektor zu zählen: Bei ihrer Inventur stießen die Ermittler auf neue Ausfallbeträge von sieben Milliarden Euro. Gemessen an dem gesamtchinesischen Kreditportfolio von umgerechnet 1,7 Billionen Euro mag dies wenig erscheinen, doch bei einzelnen Staatsbanken stellt der Betrag einen stattlichen Anteil dar.

In manchen Banken ist das Gewicht des Bausektors am Kreditumsatz in den vergangenen Jahren von ein bis zwei Prozent auf 15 bis 20 Prozent gestiegen. Dabei gilt die Branche zunehmend als überhitzt. In Shanghai, dem wohl heißesten Pflaster, stiegen die Immobilienpreise im vergangenen Jahr um 28 Prozent.

Da alle offiziellen Warnungen und Appelle bei den Bauunternehmern und Wohnungskäufern zum einen Ohr rein und zum anderen wieder herausgingen, ließ die Regierung sich schließlich etwas Unüberhörbares einfallen. Im Sommer machte sie einem Geschäftsmodell, das in China tausende Millionäre produziert hat, ein Ende: Bisher konnten Bauträger Immobilien verkaufen, noch bevor sie gebaut waren, und so den Bau leicht finanzieren. Nun verbot die Regierung diese Praxis und traf die Industrie damit ins Mark.

Bereits im vergangenen Jahr war es Wohnungseigentümern verboten worden, ihr Eigentum vor der Fertigstellung weiterzuverkaufen. Mitte des Jahres wurden zusätzlich neue Steuern eingeführt, die den brodelnden Markt beruhigen sollten.


Auch bei den Immobilienkrediten für Wohnungskäufer zog die Regierung die Zügel an: Weil sie die sparsamen Chinesen schon seit der Asienkrise zu verstärktem Konsum locken will, erlaubte sie ihnen, sich mit nur 20 Prozent Eigenkapital einen Wohnungskredit zu besorgen. Jetzt gilt: Nur wer mindestens 30 Prozent zusammengespart hat, bekommt von der Bank Geld.


In der ersten Hälfte des Jahres nahmen die Immobilienkredite denn auch nur noch um 12,9 Prozent zu, gut sieben Prozentpunkte weniger als im Vorjahr. In Shanghai kletterten die Immobilienpreise in den ersten sechs Monaten nur noch um 11,6 Prozent, nachdem sie während des gleichen Zeitraumes im Jahr zuvor noch um knapp 20 Prozent gestiegen waren.

Dass der Markt nun weniger spekulativ wird, dürfte internationale Investoren ermutigen. Allein der Immobilienriese Jones Lang LaSalle wird in der "nahen Zukunft" 500 bis 800 Millionen Dollar in China investieren. Die holländische Bank ING, bereits mit 500 Millionen Dollar im Geschäft, will ihr Engagement mindestens verdoppeln.

Dass die Olympischen Spiele 2008 in Peking stattfinden, ist für internationale Investoren ein Grund mehr, sich den Markt anzuschauen, zumal die meisten Analysten davon ausgehen, dass das Wirtschaftswachstum auch nach dem Sportfest unvermindert anhalten wird. "Das Wichtigste für den Immobilienmarkt ist bei allen lokalen Schwankungen ein starke nationale Wirtschaft", sagt Michael Choi, Vorstandsvorsitzender des Hongkonger Unternehmens Land Power International. Zudem hätten die meisten Stadtbewohner den Wohnungskauf noch vor sich.

Damit auch internationale Groß- und Kleininvestoren von Chinas Immobilienwachstum profitieren können, werden derzeit so genannte REITs (Real Estate Investment Trusts) an der Hongkonger Börse geplant. Bisher gibt es diese nur für Hongkonger Immobilien. Einer der wichtigsten ist der in Singapur gelistete Fortune REIT, der zu 30 Prozent der Cheung Kong Holdings gehört, dem Konglomerat des Hongkonger Tycoons Li Ka-shing.

"Der erste REIT für Festlandimmobilien wird noch in diesem Jahr auf den Markt kommen", sagt Vincent Lo, Vorsitzender des Hongkonger Immobilienriesen Shui On Group. Den in Hongkong gehandelten REITs soll es erlaubt werden, sich bis zu 45 Prozent ihres Kapitals zu leihen. An der Singapurer Börse sind nur 35 Prozent gestattet. Weil der Stadtstaat den lukrativen Markt jedoch nicht verlieren will, gibt es nun bereits Überlegungen, den Wert dort auf 60 Prozent anzuheben.

Erst einmal werden die Investoren wohl abwarten, wie sich die neuen Restriktionen auf den Immobilienmarkt auswirken. Einige Analysten glauben, dass die Regierung mit ihrer Einmischung den Markt zum Kippen bringen könnte. "Wir sehen eine 60- bis 70-prozentige Chance", so etwa Dong Tao, Chefvolkswirt von Credit Suisse First Boston, "dass die Immobilienpreise um bis zu 30 Prozent fallen werden."

[eastsunshine]

>Sachverständigenrat plädiert für Deutschland-REITs - "G-REITs"

Die fünf Wirtschaftsprofessoren des Sachverständigenrates zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung plädieren in ihrem neuesten Jahresgutachten für die rasche Einführung von REITs in Deutschland. Sie, die REITs, könnten helfen, Kapital zu mobilisieren, um das von Unternehmen und Öffentlicher Hand in Immobilien gebundene Vermögen zu mobilisieren.

[eastsunshine]

Und hier noch der Artikel aus dem Gutachten (S. 462 ff.)

Wenngleich die Entwicklung der Kapitalmärkte in Deutschland in den vergangenen Jahren
deutlich vorangeschritten ist, besteht in einigen Bereichen weiterhin Nachholbedarf. Hierauf deuten
zum einen die relativ geringe Aktienmarktkapitalisierung sowie die im internationalen Vergleich
geringe Bedeutung der Märkte für Beteiligungskapital hin. Zum anderen gibt es immer noch
Bereiche, in denen die Kapitalmärkte − anders als in anderen Ländern − weiterhin keine oder eine
eher untergeordnete Rolle spielen. Dies gilt zum Beispiel für die kapitalgedeckte Altersvorsorge,
aber auch für Immobilienanlagen.
In diesem Jahr wurde auch in Deutschland über die Einführung so genannter Real Estate Investment
Trusts (REITs) diskutiert. Vom Grundsatz her handelt es sich bei REITs um eine besondere,
steuertransparente Form börsennotierter Immobiliengesellschaften. Grundelemente des REITs-
Konzepts sind erstens, dass der Großteil des Einkommens aus Immobiliengeschäftstätigkeiten erzielt
und das Vermögen − direkt oder indirekt − zum größten Teil aus Immobilien bestehen muss.
Zweitens sind REITs im Unterschied zu anderen börsennotierten Unternehmen unter bestimmten
Umständen von der Zahlung der Körperschaftsteuer auf Gesellschaftsebene befreit, so dass es
nicht zu einer möglichen Doppelbesteuerung der Anteilseigner von REITs kommt (Steuertransparenz).
Drittens müssen REITs den aus ihrer Geschäftstätigkeit resultierenden Gewinn je nach nationaler
Regelung zu 80 vH bis 100 vH an die Anteilseigner ausschütten. Dies sorgt dafür, dass
dem Fiskus Einkommensteuereinnahmen als Ausgleich für entgangene Einnahmen aus der Körperschaft-
und der Gewerbesteuer zufließen.
Seit der Einführung in den Vereinigten Staaten im Jahr 1960 haben sich REITs zum internationalen
Standard für indirekte Immobilienanlagen entwickelt. Derzeit sind REITs weltweit in 20 Staaten
verankert. In Europa haben bereits Frankreich, Italien, Spanien, die Niederlande und Belgien
REITs eingeführt; im Vereinigten Königreich ist dies für das nächste Jahr geplant. In Deutschland
steht derzeit eine Entscheidung über eine baldige Einführung von REITs wegen steuerlicher Bedenken
noch aus. Im Kern geht es dabei darum, dass zur Vermeidung größerer Steuerausfälle die
Besteuerung ausländischer REIT-Aktionäre in Deutschland auch dann sichergestellt sein muss,
wenn sich diese auf Doppelbesteuerungsabkommen berufen können. Die Initiative Finanzstandort
Deutschland (IFD) hat hierzu unlängst einen weiteren modifizierten Vorschlag zur Ausgestaltung
von REITs vorgestellt, der diese Ausfälle vermeiden soll und derzeit seitens des Bundesministeriums
der Finanzen geprüft wird.
Grundsätzlich wird ein Vorteil von REITs gegenüber den bisher in Deutschland verfügbaren Immobilienanlageprodukten
in der höheren Attraktivität für internationale Investoren gesehen. Bisher
halten diese aufgrund der schlechten Veräußerbarkeit nur geringe Beteiligungen an deutschen Immobilienfonds.
Zudem könnten REITs dazu dienen, in Unternehmensimmobilien gebundenes
Kapital zu mobilisieren. Faktisch fanden in der Vergangenheit kaum Veräußerungen statt, da in
diesem Fall die in diesen Immobilien gebundenen stillen Reserven realisiert worden wären, so dass
dies mit erheblichen Steuerzahlungen verbunden gewesen wäre. Um dennoch die Einbringung der
Immobilienbestände in REITs sicherzustellen, wird entsprechend der Praxis anderer Länder vorgeschlagen,
den dabei entstehenden Veräußerungsgewinn für eine Übergangsfrist lediglich mit dem
halben Steuersatz zu besteuern. REITs könnten somit zu einer effizienteren Kapitalnutzung und
der Erhöhung des Eigenkapitals der Unternehmen beitragen, die Immobilien in REITs einbringen.

[Azul Real]

CDU erwartet rasche Einführung von Reits

Koalitionsvertrag lobt Immobilientrusts

Von Frank Matthias Drost

Der Finanzplatz Deutschland steht vor einschneidenden Reformen. So hält der Vize-Fraktionschef der CDU/CSU, Michael Meister, die Einführung von steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften (Reits) in Deutschland nur noch für eine Frage der Zeit.


BERLIN. „Wir haben einen gewaltigen Sprung nach vorn gemacht“, sagt Meister und verweist auf den Koalitionsvertrag. Dort werden Reits zu den „Produktinnovationen“ gezählt, die „nachdrücklich unterstützt werden“.

Das war nicht unbedingt zu erwarten, da sich insbesondere in der SPD grundsätzlicher Widerstand gegen Reits regte. „Ich kann nicht erkennen, warum Immobilien durch eine Änderung der Rechtsform auf einmal zu richtigen Renditeobjekten werden sollen. Ich bin gegen Reits“, sagte der SPD-Finanzexperte Jörg-Otto Spiller noch vor vier Wochen gegenüber dem Handelsblatt. Die künftige Regierung will Reits nun unter der Bedingung einführen, „dass eine verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Wirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind“.

Reagieren will die künftige Koalition auch auf Klagen insbesondere der Kreditwirtschaft über die Prüfungspraxis der BaFin. Sparkassen und Genossenschaftsbanken hatten sich über kostenintensive Prüfungen beschwert. Daraufhin wurden Forderungen laut, der Bund müsse sich wieder an der Finanzierung der BaFin beteiligen, um eine striktere parlamentarische Kontrolle zu sichern. Von einer finanziellen Beteiligung am Etat der BaFin findet sich im Koalitionsvertrag zwar nichts wieder, doch soll das Bundesfinanzministerium die „Rechts- und Fachaufsicht“ über die BaFin verstärken.

Um eine Basis für weitere Vorschläge zu haben, soll zunächst ein Erfahrungsbericht verfasst werden, in dem auch Marktteilnehmer zu Wort kommen sollen. „Wir wollen eine Art Bilanz erstellen“, sagte Meister. Im Mai 2002 legte die rot-grüne Bundesregierung die drei Aufsichtsämter für das Kreditwesen, das Versicherungswesen und den Wertpapierhandel bei der BaFin zusammen, die seitdem als Allfinanzaufsicht fungiert.

Trotz der Kritik an der BaFin könnte die Macht dieser Institution noch weiter zunehmen. Vorsichtig ist im Koalitionsvertrag formuliert, dass die Börsenaufsicht „in Abstimmung mit den Ländern zugunsten einer einheitlichen Aufsicht“ zu reformieren sei. Zwar stellt Meister fest, „dass die Börsenaufsicht Ländersache“ sei und der Bund sich da „nicht einfach hineindrängen“ könne. Doch sieht er auch Handlungsbedarf, wenn ein wettbewerbsfähiger Finanzplatz geschaffen werden soll. „Ich bin für eine Vereinheitlichung der Börsenaufsicht, was nicht unbedingt Zentralisierung heißen muss“, sagt Meister.

Im Bundesfinanzministerium (BMF) gibt es schon weiter reichende Pläne für eine zentralisierte Aufsicht. Derzeit existieren insgesamt neun regionale Börsenaufsichtsbehörden, während die BaFin bundesweit als zentrale Behörde die Aufsicht über den Wertpapierhandel ausübt.

HANDELSBLATT, Dienstag, 15. November 2005, 09:13 Uhr


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WKN : UB1CT1

aktuell 122,95 + 0,64%

[Azul Real]

REITs: Euphorische Marktprognosen

Bevozugtes Investitionsziel werden Gewerbeimmobilien sein

Zur Einführung der REITs mehren sich die optimistischen Prognosen für das Potenzial der neuen Vehikel. Der Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen veranschlagt das mögliche Mobilisierungsvolumen auf 60 bis 100 Mrd. Euro. Nur mit Reits hätten Bauträger und andere Immobilienunternehmen die Möglichkeit, sich die nötige Liquidität für Investitionen zu beschaffen, da die Banken aufgrund der Eigenkapitalregeln Basel II ihre Kriterien bei der Kreditvergabe verschärft hätten.

Eine vorsichtigere Prognose zum Marktpotenzial gibt die HSH Nordbank. Eine ausführliche Studie beziffert die mögliche Marktkapitalisierung deutscher Reits bis 2010 auf 30 bis 60 Mrd. Euro und schlüsselt die Prognose erstmals nach Anlegergruppen und Nutzungsarten auf. Den Löwenanteil des Volumens sollen demnach Institutionelle beisteuern.

Deutsche Versicherer würden 20 bis 22 Mrd. Euro in Reits investieren, so die Studie. Hintergrund sei, dass die Versicherer ihre Immobilienquote in den kommenden fünf Jahren von 5 auf 8 % steigern wollen, davon ein Fünftel in Form von Reits. Von ausländischen Institutionellen sollen 10 bis 19 Mrd. Euro kommen. Den Beitrag deutscher Privatinvestoren schätzt die Bank auf 10 bis 16 Mrd. Euro. Um das Potenzial auszuschöpfen, müsste der deutsche Reit einfach konstruiert und die Anlagestrategien wenig reguliert sein.

Bei den Nutzungsarten erwartet die HSH Nordbank, dass Gewerbeimmobilien klar gegenüber Wohnungen dominieren. Während Reits mit Büros und Einzelhandel auf 12 bis 24 Mrd. Euro geschätzt werden, lautet die Prognose für Wohnungs-Reits auf 4 bis 11 Mrd. Euro. Zwar würden die angelsächsischen Finanzinvestoren, die in den vergangenen Jahren deutsche Wohnungspakete erwarben, den Ausstieg aus ihren Investments über Reits planen. "Aber weite Teile der deutschen Wohnungswirtschaft sind noch nicht reif für die Börse", sagt Bernhard Visker, Leiter des Immobiliengeschäfts der HSH Nordbank. Um den Größenanforderungen Institutioneller zu genügen, müssten Wohnungs-Reits zudem mindestens 20 000 Einheiten bzw. 500 Mill. Euro auf die Waage bringen.

[Azul Real]

Deutsche Immobilien-Trusts nehmen Gestalt an

Zwei Fragen sind noch offen: Ausländer-Besteuerung und Börsennotierung

Nachdem die große Koalition ihre Bereitschaft zur Einführung von Immobilien-Trusts (REITs) in Deutschland signalisiert hat, gibt es nur noch wenige Hindernisse zu beseitigen. Die zwei wesentlichen Probleme sind die Ausländer-Besteuerung und Börsennotierung.

Bei REITs werden die Erträge obligatorisch ausgeschüttet und nicht beim Unternehmen sondern beim Anleger besteuert. Um Steuerausfälle zu vermeiden, will der Fiskus die Dividenden ausländischer Anteilseigner deutscher REITs trotz Doppelbesteuerungsabkommen mit dem üblichen Satz besteuern. Dazu ist es notwendig, dass die Ausschüttungen der REITs nicht als Dividenden, sondern als Erträge aus der Bewirtschaftung von Immobilien angesehen werden. Diskutiert wird deshalb, das Immobilienvermögen von der Gesellschaft zu trennen. Denkbar sei auch die Einräumung eines sogenannten Nießbrauchrechts für die Anleger. Bei beiden Lösungen geht es darum, Ausländer genau so wie Deutsche besteuern zu können.

Aus wettbewerblichen Gründen umstritten ist die Frage, ob REITs - anders als in den meisten anderen Ländern - obligatorisch an der Börse notieren sollten. Wenn es auch nichtbörsennotierte REITs geben kann, dann könnten diese zu einer ernsthaften Konkurrenz für die von Institutionellen genutzten Immobilien-Spezialfonds werden.

Wenn die Börsennotierung nicht vorgeschrieben werde, sei zudem damit zu rechnen, dass fast alle REITs als private Vehikel gegründet würden, weil die deutsche Immobilienbranche traditionell die Kapitalmarktnähe und die damit verbundene Regulierung scheut. Für Investoren sei jedoch ein börsennotierter Reit aufgrund der Transparenz attraktiver. Eine ernsthafte Bearbeitung der in Berlin unterbreiteten Vorschläge werde es erst ab Dezember geben, wenn das Finanzministerium arbeitsfähig sein wird.

[liquidus]

Steuerbegünstigte Immobilienaktien

Zähes Ringen um Reits-Einführung

Von Richard Haimann

Die Einführung steuerbegünstigter Immobilienaktiengesellschaften, so genannter Real Estate Investment Trusts (Reits), verzögert sich in Deutschland und Großbritannien. Analysten fürchten, dies könnte europaweit die Kurse von Immobilienaktiengesellschaften unter Druck bringen, die in den vergangenen Jahren deutlich zugelegt hatten.



HB DÜSSELDORF. Seit Frankreich 2003 Reits zugelassen hat, gehen der Regierung in Paris jedes Jahr rund zwei Mrd. Euro an Steuereinnahmen verloren. Denn ausländische Investoren können wegen der Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) Dividenden steuerfrei vereinnahmen. „Paris hat bei der Reit-Zulassung Fehler gemacht“, sagt Klaus Droste, Managing Director Global Corporate Financing bei der Deutschen Bank und Mitglied der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD), die sich für die Reit-Einführung in Deutschland stark macht. Zwar hat sich die neue Bundesregierung grundsätzlich für die Zulassung der neuen Investmentvehikel ausgesprochen. Allerdings sollen Reits erst dann grünes Licht erhalten, wenn sichergestellt ist, dass ausländische Investoren Dividendenzahlungen auch in Deutschland versteuern müssen. Bis dahin allerdings können noch Jahre vergehen.

In den DBA hat Deutschland mit mehr als 100 Ländern vereinbart, dass ausländische Investoren Aktien-Dividenden nur in ihrem Heimatland versteuern müssen. Die Steuerverluste, die dabei in den jeweiligen Ländern anfallen, sind minimal, da die Unternehmen der Körperschaftssteuer unterliegen.

Bei Reits ist die Situation anders. „Reits sind von der Körperschaftssteuer befreit, müssen aber im Gegenzug rund 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anleger ausschütten“, erläutert Droste. Entsprechend hoch sind die Steuerausfälle, wenn ausländische Investoren die Dividenden steuerfrei in ihre Heimatländer abführen können. IFD-Mitglieder haben inzwischen zwei Modelle erarbeitet, nach denen ausländische Investoren ihre Dividenden in Deutschland versteuern müssten. Das Problem: In beiden Fällen handelt es sich um komplizierte Konstruktionen, die im Ausland möglicherweise nur schwer zu vermitteln wären. Dabei will die IFD über die Reits aber gerade fremdes Kapital nach Deutschland locken.

Auch Großbritannien hat die Pläne zur Reit-Einführung vorerst auf Eis gelegt. London favorisiert jetzt, die mit 160 Ländern geschlossenen DBA neu zu verhandeln, damit Reit-Dividenden grundsätzlich im Ursprungsland besteuert werden. Das britische Finanzministerium habe bereits in Berlin vorgefühlt, ob ein gemeinsames Vorgehen möglich ist, verlautet aus dem deutschen Finanzministerium. In den nächsten Monaten werde sich zeigen, ob die neue Bundesregierung in dieser Frage mit London an einem Strang ziehen wolle.

Vorbild für die Briten sind die USA. Die haben bereits in den 70er Jahren ihre DBA neu verhandelt. Seither unterliegen die Dividenden von US-Reits einer Quellensteuer von 15 Prozent. „Dies ist die beste Lösung“, sagt Steven Wechsler, Präsident der US-amerikanischen National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Ähnlich sieht dies Klaus Elmendorff, Direktor der Deutschen Bank und IFD-Mitglied: „Eine Änderung der DBA wäre im Prinzip die sinnvollste Lösung.“ Es gibt nur ein Problem dabei. Elmendorff: „Es könnte Jahre dauern, bis alle DBA neu verhandelt sind.“

Die Ungewissheit ist keine gute Nachricht für die weitere Kursentwicklung von Immobilienaktien in Europa. Die Diskussion um die Reit-Einführung in Großbritannien und Deutschland hat die Kurse in den vergangenen Jahren ebenso beflügelt wie der Investmenthunger angelsächsischer Opportunity Funds, die in großem Umfang europäische Immobilien aufkaufen. Der 87 Werte umfassende Immobilienaktien-Index Epra Europe ist seit Anfang 2003 in der Spitze um 108 Prozent gestiegen. Hingegen hat der Epra North America mit seinen 142 gelisteten Unternehmen nur um 68 Prozent zugelegt.

„Viele Immobiliengesellschaften Europas sind überbewertet und an-fällig für Kursrückschläge“, warnen Analysten von Morgan Stanley in einer neuen Studie. Auch Stefan Goronczy, Immobilienaktien-Experte der HSH Nordbank sieht beim Epra Europe „Korrekturpotenzial“. Unter anderem Aktien deutscher Gesellschaften würden wegen der Reit-Phantasie „zur Zeit mit deutlichen Aufschlägen zum Net Asset Value gehandelt“. Hingegen hätten die Briten sich vom Reit-Fieber nicht so stark mitreißen lassen. Goronczy: „Die meisten britischen Immobiliengesellschaften notieren noch knapp unter ihrem inneren Wert.“

[eastsunshine]

UK-REIT - 06.12.05
Der britische Finanzminister Gordon Brown hat in seinem "Pre-Budget-Report 2006) klar angekündigt, dass Großbritannien moderne und international übliche Real Estate Investment Trusts ("REITs") einführen wird. Weitere Details werden kurz vor Weihnachten bekannt. Die wichtigen steuerlichen Details werden im sog. Finance Bill im Mai bekannt gemacht.
Das Handelsblatt hatte in seiner Online-Ausgabe vom 04.12. noch geschrieben, dass "Großbritannien die Pläne zur REITs-Einführung vorerst auf Eis gelegt hatte". Dass das nicht zutreffen würde, das pfiffen die Londoner Spatzen bereits seit Wochen von allen City-Dächern.

[eastsunshine]

Der Chef der Hypo Real Estate fordert nach der Krise des Immobilienfonds der Deutsche Bank eine Martbereinigung bei diesem Produkt. "Man kann schon einen Konstruktionsfehler darin sehen, täglich handelbare Fonds samt Rücknahmegerantie mit Immobilien zu unterlegen", sagte Georg Funke der Tageszeitung "Die Welt". Am Ende müßten die Fonds daher in Immobilienakten, so genannte REITs, umgewandelt werden. Diese würden dann wie normale Aktien gehandelt.

"Es gibt keine Rücknahmegarantie, und der Kunde trägt das Risiko." Gleichzeitig plädiert der HRE-Chef dafür, Immobilien in Deutschland künftig nach realitätsnahen Marktpreisen zu bewerten. "Es hilft den Banken nicht, wenn Gutachter den theoretischen Verwertungspreis eines Gebäudes in zehn Jahren ermitteln und der in die Bilanz eingestellt wird", sagte er. "Ist das Haus leer, gibt es keine Mieteinnahmen und damit ist es wertlos - Gutachten hin oder her." Es zähle nur, was sie bekämen, wenn sie es heute verkaufen würden, sagte er. In anderen Ländern sei das längst üblich. "Wir sollten aufpassen, dass wir nicht vorgeben, in einer Marktphase zu leben, die lange nicht mehr existiert."

ÖFFNUNG DES DEUTSCHEN DREI-SÄULEN-MODELLS GEFORDERT

Funke reagierte damit auf das Desaster der Deutschen Bank in der vergangenen Woche. Der Branchenführer hatte erstmals in der über 40jährigen Geschichte des Produkts einen offenen Immobilienfonds vorübergehend geschlossen. Erst auf öffentlichen Druck entschloß sich Vorstandschef Josef Ackermann, einen Teil der Anleger für möglicherweise entstehende Verluste bei der Neubewertung der Fonds-Immobilien zu entschädigen.

Gleichzeitig forderte Funke von der Politik die Öffnung des deutschen Drei-Säulen-Modells mit Geschäftsbanken, Sparkassen und Genossen. Wenn der Gesetzgeber die notwendige Konsolidierung wolle, sollte er vorausgehen, "in dem er die Sparkassen freigibt", sagte der HRE-Chef. Solange der Verkauf öffentlich-rechtlicher Kreditinstitute für Privatbanken nicht möglich sei, werde sich in Deutschland auf vielen Gebieten kein Geld verdienen lassen. "Und erfolgreiche deutsche Banken investieren ihr Kapital lieber weiter im Ausland."

EUROHYPO-ÜBERNAHMEVERSUCH NICHT FEINDLICH

Funke selbst hatte erst vor wenigen Wochen versucht, den Frankfurter Konkurrenten Eurohypo zu kaufen, allerdings erfolglos. Der Immobilienfinanzierer gehört künftig zur Commerzbank <CBK.ETR> (Nachrichten/Aktienkurs) . Funke dementiert allerdings Gerüchte, wonach er einen größeren Stellenabbau nach einer Übernahme geplant hätte. "Die befürchteten Massenentlassungen, von denen einige zeitweise geredet haben, hätte es nicht gegeben. Wir hätten eine gemeinsame Wachstumsstory aufbauen können, wie sie am Finanzplatz Deutschland selten vorkommt."

Aus seiner Sicht sei der Übernahmeversuch auch nicht feindlich gewesen, wie in Frankfurter Finanzkreisen behauptet. "Beim Kauf eines Unternehmens wie der Eurohypo ist es der normale Gang der Dinge, dass wir uns erst mit den Großaktionären einigen", erläuterte er sein Vorgehen. "Da wir aber über das erste Stadium gar nicht erst hinauskamen, gab es keinen Grund, mit dem Vorstand der Eurohypo vorzeitig zu verhandeln."/he

[Azul Real]

Auszug aus der EAMS vom 01.01.2006,
Thema Toptipps für 2006


IVG
Die Gründung eines Marktes für spezielle Immobilien-Investmentfonds (Reits) in Deutschland
rückt näher. 1100 Milliarden Euro Kapital sind in Konzernimmobilien gebunden. Viele Firmen
wollen sie versilbern. Der Immo-Konzern IVG (ISIN: DE0006205701) wird als einer der ersten
Reits lancieren. Die IVG-Tochter Stodiek verkauft ihr Europa-Porfolio und konzentriert sich auf
Deutschland. Im Juni 2006 wird Wolfgang Leichnitz neuer IVG-Chef. Leichnitz hatte den Verkauf
der E.on-Immobilien an den Private-Equity-Investor
Viterra geleitet.

[Azul Real]

Boom-Branche Immobilien (EuramS)
Sonntag 22. Januar 2006, 09:08 Uhr


Offene Immobilienfonds sind bei Anlegern unten durch, Immobilien-Aktien gehen durch die Decke. Wie das zusammenpaßt, wie man mit Immobilen wirklich Geld verdient
Die Kursexzesse deutscher Immobilienaktien werden langsam unheimlich. Um mehr als 60 Prozent legte Branchenprimus IVG auf Sicht von einem Jahr zu. Beachtlich, aber vergleichsweise mager. Vivacon (Xetra: 604891 - Nachrichten) schaffte ein Plus von 440 Prozent, der Kurs von Colonia Real Estate (Xetra: 633800 - Nachrichten) hat sich seit März 2005 sogar verzehnfacht.

Die Party ist noch nicht vorbei. "Das Gros der deutschen Immobilienaktien ist im Vergleich zu den europäischen Wettbewerbern noch immer günstig bewertet. Der Aufwärtstrend ist intakt", sagt Sal.-Oppenheim-Analyst Kai Klose. "Nachdem Immobilienaktien lange Zeit ein Schattendasein an der Börse gefristet haben, sind viele, auch internationale Investoren aufmerksam geworden." Die Leerstände bei Gewerbeimmobilien würden langsam zurückgehen, hochwertige Büroflächen in neuen Objekten seien begehrt. Auch der Markt für Wohnimmobilien sei im Umbruch. Klose: "Wegen der rigiden Mieterschutzgesetze in Deutschland war es für Investoren in den zurückliegenden Jahren wenig lukrativ, neuen Wohnraum zu schaffen. Auch hat Deutschland im europäischen Vergleich eine sehr niedrige Eigentümerquote."

50 Prozent Kurspotential für die Branche wittern Spekulanten allein wegen des Bewertungsunterschieds zwischen Deutschland und Großbritannien. Auf der Insel ist beim Kauf von Gewerbeimmobilien derzeit das 20fache der Jahresmiete zu bezahlen, in Deutschland gerade mal das 13fache. Bei Wohnimmobilien ist die Diskrepanz mitunter noch größer. Eine Folge der hohen Preise im angelsächsischen Raum ist der Boom der Immobilienaktien hierzulande. Nach einer Statistik, die Vivacon kürzlich bei einem Investorentreffen in London präsentierte, sind die Wohnungspreise im Bundesdurchschnitt seit 15 Jahren nicht mehr gestiegen. Selbst in Toplagen wie in der Münchner City dreht sich die Preissteigerungsspirale längst nicht mehr so schnell wie Ende der 90er Jahre. In ländlichen Regionen waren die Preise zuletzt deutlich rückläufig.

In den USA, in Großbritannien und Spanien dagegen sind sie explodiert. Alan Brown, Chefstratege der britischen Fondsgesellschaft Schroders, sorgt sich bereits um eine ernsthafte Blasenbildung auf der Insel. "Die Wohnung meiner Tochter ist drei Jahre in Folge um 25 Prozent im Wert gestiegen, und die liegt in Sheffield, nicht in der Londoner City."

An einen Crash am Immobilienmarkt glaubt das Gros der Experten allerdings nicht – weder in Großbritannien noch in Spanien oder in den USA. "Diese Gefahr bestünde nur bei einem starken Zinsanstieg oder im Fall einer massiven Rezession", erklärt Frank Hübner, Leiter des Ressorts Internationale Volkswirtschaft beim Bankhaus Sal. Oppenheim. "Ein solches Szenario ist aber in keinem der betroffenen Länder in Sicht."

Stark steigende Zinsen hätten, ebenso wie die in einer Rezession sprunghaft zunehmende Arbeitslosigkeit, zur Folge, daß sich viele Häuslebauer die monatliche Belastung eines Immobiliendarlehens nicht mehr leisten könnten. Folglich kämen Häuser und Wohnungen – ob durch Zwangsversteigerungen oder Notverkäufe – zu Schleuderpreisen auf den Markt, das allgemeine Preisniveau würde einbrechen. Da in den kommenden Jahren jedoch allenfalls moderate Zinserhöhungen zu erwarten sind, geht Hübner davon aus, "daß die Luft langsam aus dem Markt entweicht".

Selbst in den USA, wo der Begriff Houseprice-Bubble (Hauspreis-Blase) seit Monaten die Runde macht, sieht Hübner die Situation weniger dramatisch als sie mitunter dargestellt wird: "Die starken Preissteigerungen beschränken sich auf wenige Regionen, meist im Küstenbereich." Die Farmer im Mittleren Westen haben von der Immobilienblase so wenig mitbekommen wie ihre Berufskollegen aus dem Sauerland in den 90er Jahren von den Preisexzessen in München-Bogenhausen. Was Hübner in Bezug auf die USA außerdem Hoffnung macht: "Die Preise für Gewerbeimmobilien sind bei weitem nicht in dem Maß gestiegen wie die für Wohnungen."

Trotzdem sorgen sich institutionelle Investoren wie Pensionsfonds um die Rendite ihrer Immobilieninvestments, da weitere Wertzuwächse im eigenen Land kaum mehr realistisch sind. Folglich sind sie gezwungen, ihre Immobilienportfolios zu internationalisieren – und da drängt sich ein seit Jahren zurückgebliebener Markt wie Deutschland geradezu auf. "Die Investoren rennen uns zurzeit die Bude ein", berichtet Vivacon-Sprecher Lars Schriewer. Beim kürzlich von Morgan Stanley (NYSE: MWD - Nachrichten) veranstalteten German Property Day in London sei der Andrang so groß gewesen, daß die Vivacon-Vorstände Marc Leffin und Michael Jung die Wünsche nach Einzelgesprächen kaum erfüllen konnten. Kein Wunder: 40 Prozent der 250 Kongreßteilnehmer glauben, daß Deutschland in den kommenden zwölf Monaten die beste Performance bringen wird.

"Der Markt ist gigantisch", schwärmt Vivacon-Sprecher Schriewer, der nicht müde wird zu betonen, "daß der Grad der Professionalisierung hierzulande noch in den Kinderschuhen steckt." Immobiliengeschäfte liefen in Deutschland heute nicht anders ab als in den 60er Jahren. "Das ist so, als ob sie noch einen Schwarzweiß-Fernseher hätten."

Zu mehr Professionalität sollen eines Tages Real Estate Investment Trusts, kurz Reits, beitragen. Dabei handelt es sich um eine Art Geschlossene Fonds, die ein festgelegtes Immobilienportfolio verwalten und wie eine Aktiengesellschaft an der Börse notieren. Investoren können also jederzeit ein- und aussteigen. In anderen Ländern hat sich dieses Konzept längst bewährt, nur in Deutschland sind Reits noch nicht zugelassen. Der Vorteil gegenüber Offenen Immobilienfonds ist, daß Mittelzuflüsse sich hier in steigenden Kursen ausdrücken, nicht im Zwang, das frische Geld in neue Immobilien zu investieren.

Genau das brachte die Offenen Fonds in Verruf (siehe S. 18). Da die Mittelzuflüsse der Jahre 2000 bis 2004 das Angebot an Top-Objekten auf dem Immobilienmarkt überstiegen, mußten die Fondsmanager auch zweit- und drittklassige Lagen einkaufen. Ein Teil dieser Immobilien ist kaum vermietbar, die Renditen der Offenen Fonds im Sinkflug. Ein Teufelskreis: Die sinkenden Renditen verleiten Anleger dazu, ihr Geld aus den Fonds abzuziehen, was die Manager dazu zwingt, die noch vor wenigen Jahren teuer gekauften Flächen jetzt zu verscherbeln.

Die Schließung von mittlerweile drei Fonds war für die Politik ein Grund, das Thema Reits erst mal auf die lange Bank zu schieben. "Ich habe keine Lust, der Erfüllungsgehilfe der Deutschen Bank (Xetra: 514000 - Nachrichten) zu werden", wettert etwa SPD-Fraktionsvize Ludwig Stiegler. In der SPD-Bundestagsfraktion wächst offenbar der Ärger über Deutschlands größte Bank, die als erste einen ihrer Offenen Fonds dichtgemacht hatte. Stiegler zu EURO am Sonntag: "Ich habe den Verdacht, der Deutschen Bank kommt die Krise der Offenen Immobilienfonds nicht ungelegen." Nach seinen Worten kaufe sie erst billig die Filetstücke des Immobilienfonds und warte dann auf die Zulassung von Reits, um dieselben Immobilien über die Börse wieder teuer an die Anleger verkaufen zu können.

Der finanzpolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Leo Dautzenberg, spricht sich ebenfalls gegen eine schnelle REITs-Einführung aus: "Andere Gesetze sind jetzt dringender.

Frühestens im März wollen wir in der Koalition erstmals über dieses Thema reden." Vor Jahresende sei mit einer Einführung daher nicht zu rechnen. Trotzdem treibt die Reit-Phantasie schon jetzt die Kurse der börsennotierten Immo-Firmen. Sie könnten ihre Portfolios in die neuen Konstrukte einbringen und damit kräftig Steuern sparen. Reits müssen ihre Erträge, die meist zu 80 bis 100 Prozent an die Anleger ausgeschüttet werden, nicht versteuern. Das Finanzamt fordert dann zwar bei den Investoren seinen Anteil an den Dividenden ein, trotzdem wäre das ein Vorteil gegenüber der jetzigen Situation.

Denn bislang müssen Unternehmen wie IVG (Xetra: 620570 - Nachrichten) und Deutsche Euroshop (Xetra: 748020 - Nachrichten) erst ihre Mieteinnahmen versteuern, anschließend langt der Fiskus bei den Ausschüttungen trotzdem noch mal zu. Diese Doppelbesteuerung fiele mit Reits weg. "Mit der Umwandlung in Reits könnten wir die Dividende umgehend erhöhen", erklärt IVG-Finanzvorstand Dirk Matthey.

Höhere Dividende, höhere Kurse? So einfach ist die Rechnung nicht, zumal sich nicht die ganze Branche über einen Kamm scheren läßt. Nach den starken Kursanstiegen "muß man bei den einzelnen Immobiliengesellschaften schon sehr genau hinschauen", sagt Dieter Thomaschowski, Geschäftsführer des Analystenhauses Investment Research in Change, kurz IRIC. Dem pflichtet Analystenkollege Andre Remke von der HypoVereinsbank (Xetra: 802200 - Nachrichten) bei. Das Problem sei, "daß es bisher nur fünf bis sechs wirklich investitionsfähige Immobiliengesellschaften am deutschen Markt gibt".

Deshalb würden derzeit Knappheitspreise bezahlt. Für Remke ist es zweitrangig, ob ein Unternehmen sich auf Wohn- oder Gewerbeimmobilien spezialisiert hat. Er rät Anlegern, eher zwischen Firmen zu differenzieren, die Immobilienpakete durchhandeln und solchen, die Wohnungen oder Gewerbeflächen langfristig im Bestand halten. Diese, im Fachjargon Bestandshalter genannten Gesellschaften wie Deutsche Euroshop oder Hamborner (Xetra: 601300 - Nachrichten) , bieten zwar wenig Chancen auf schnelle Kursvervielfachungen, dafür locken sie mit hohen Dividendenrenditen und mit der Phantasie, daß sich die Bewertung ihres Immobilienbesitzes nach und nach den Marktpreisen anpaßt. Die Händler dagegen profitierten zuletzt stark von der Nachfrage aus dem Ausland, indem sie größere Immobilienbestände von Kommunen oder Unternehmen erwarben und an andere institutionelle Investoren weiterverkauften. Ein zweifellos lukratives Geschäft – ob es allerdings auch weiterhin zu Kursvervielfachungen reicht, bezweifeln einige Analysten mittlerweile. IRIC-Experte Thomaschowski: "Vivacon ist nach dem Höhenflug schon deutlich volatiler geworden, bei Colonia Real Estate ist inzwischen einiges an heißer Luft drin."

[Azul Real]

Dautzenberg: "Andere Gesetze jetzt dringender"/
SPD-Fraktionsvize Stiegler verärgert über Deutsche Bank

München.
Die wachsende Kritik von SPD-Politikern an einer schnellen Zulassung börsengehandelter Immobilien, sogenannter Reits, stößt bei der Union auf Zustimmung.

Der finanzpolitische Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Leo Dautzenberg, sprach sich gegenüber EURO am Sonntag (E-Tag: 22. Januar 2006) ebenfalls gegen eine schnelle Reits-Einführung aus. "Andere Gesetze sind jetzt dringender. Frühestens im März wollen wir in der Koalition erstmals über dieses Thema reden", sagte Dautzenberg der Wirtschaftszeitung. Vor Jahresende sei mit einer Einführung der Reits daher nicht zu rechnen.

Darüber hinaus wächst in der SPD-Bundestagsfraktion offenbar der Ärger über die Deutsche Bank. Der stellvertretende SPD-Fraktionsvorsitzende Ludwig Stiegler sagte EURO am Sonntag: "Ich habe den Verdacht, der Deutschen Bank kommt die Krise der offenen Immobilienfonds nicht ungelegen." Nach Stieglers Worten verschiebe die Fondsgesellschaft DB Real Estate die Filetstücke des Immobilienfonds erst billig an andere Gesellschaften und warte dann auf die Zulassung von Reits, um dieselben Immobilien über die Börse wieder teuer an die Anleger verkaufen zu können. "Ich habe keine Lust, der Erfüllungsgehilfe der Deutschen Bank zu werden", erklärte Stiegler.

[rioja94]

Immobilien
Reit: Ein Kürzel treibt die Kurse


15. Februar 2006 Früher galten Immobilien eher als spröde. Wer sich die jüngste Kursentwicklung der Immobilienaktien ansieht, muß allerdings einen anderen Eindruck bekommen. Die Aktien von IVG Immobilien (ISIN: DE0006205701) und Deutsche Euroshop (DE0007480204) eilen seit zwei Jahren von Hoch zu Hoch, der Wert des Vivacon-Papiers (DE0006048911) hat sich in zwölf Monaten mehr als verdreifacht.


Das mag zum einen daran liegen, daß der deutsche Immobilienmarkt noch immer als unterbewertet gilt. Davon zeugen etwa die massiven Engagements internationaler Investoren (siehe auch: Warum kaufen Finanzinvestoren deutsche Wohnungen?). Doch auch ein Kürzel trieb die Kurse: Reit.

Immer mehr Länder mit Reits



IVG und Co. sollten nämlich von der geplanten Einführung steuerbefreiter „Real Estate Investment Truts” (Reits) profitieren können. „Denkbar wäre, daß die IVG einzelne Geschäftsbereiche als Reits ausgliedert und damit den Wert steigern kann”, sagte Roland Könen, Analyst vom Bankhaus Lampe, im Gespräch mit FAZ.NET.

In den Vereinigten Staaten sind Reits bereits Ende der sechziger Jahre eingeführt worden, doch erst seit den neunziger Jahren gelten sie als erfolgreiches Anlageinstrument. Vergleichbare Konstruktionen gibt es einer KPMG-Studie zufolge schon in Australien, Japan, Belgien (SICAFI), den Niederlanden (BI), Luxemburg, Frankreich (SIIC) und Italien (FII). In Großbritannien (PIF) ist mit einer baldigen Einführung zu rechnen, in Deutschland sollen Reits 2007 eingeführt werden (siehe Kasten am Ende des Textes).

Zwei wesentliche Vorteile für Anleger



Für den Anleger haben Reits zwei große Vorteile: Bei Reits spiegelt der Aktienkurs ständig die Meinung des Marktes über den Wert der Immobilien wider. Bei Fonds dagegen überprüft ein Ausschuß von Sachverständigen nur von Zeit zu Zeit den Wert des Portfolios.

Außerdem hat der Anleger bei Reits ständigen Zugriff auf das investierte Kapital, was sich von offenen Immobilienfonds seit den jüngsten Vorfällen nicht mehr ohne weiteres behaupten läßt. Die Deutsche Bank und Kanam mußten in den vergangenen Monaten einige Fonds schließen. Weil Investoren Millionenwerte abzogen, hatten die Anbieter mit Liquiditätsproblemen zu kämpfen (siehe auch: FAZ.NET-Spezial: Offene Immobilienfonds in der Krise).

Risiko zwischen Aktien und Anleihen



Die Einführung von Reits könnte die Situation bei offenen Immobilienfonds weiter verschärfen. Gernot Archner, Geschäftsführer des Bundesverbandes der Immobilien-Investment-Sachverständigen, befürchtet, daß kurzfristig orientierte Investoren die Rendite- und Bewertungsunterschiede zwischen Reits und Fonds ausnutzen werden, was weitere Mittelabflüsse zur Folge haben könnte.

Mit Reits, so die KPMG-Studie, ließe sich ein Risiko- und Ertragsprofil bauen, das zwischen Aktien und Anleihen liegt. Das Kursrisiko ist im Schnitt niedriger als bei Aktien, die Erträge fließen relativ stabil. Aufgrund der Publizitätspflichten für börsennotierte Aktiengesellschaften besteht außerdem ein hohes Maß an Transparenz.

Anleger können schon jetzt in Reits investieren



Auch wenn Reits in Deutschland noch nicht eingeführt sind, können Anleger bereits von dieser Form der Geldanlage profitieren. Die FAZ.NET-Tabelle zeigt, daß sich einige Fonds, die in erster Linie in amerikanische Reits investieren, in den vergangenen Jahren prächtig entwickelt haben. Ausgesucht wurden in Deutschland handelbare Fonds, die seit mindestens fünf Jahren am Markt sind (siehe Tabelle und Charts).

Der Wert einiger Papiere hat sich in den vergangenen fünf Jahren mehr als verdoppelt. Allerdings gilt das nur, wenn man die Wertentwicklung in Dollar betrachtet. In Euro gerechnet sieht die Bilanz meist schlechter aus. So konnte der „ACM US Real Estate Investment Fund A”, der die Tabelle mit einer Wertentwicklung von knapp 120 Prozent anführt, in Euro gerechnet nur etwa 60 Prozent zulegen. Der Fonds „DG Lux Lacuna NA Real Estate”, der gegen Währungsschwankungen abgesichert ist, verzeichnete in Euro ein Plus von etwa 65 Prozent. Das mit vier S&P-Sternen bewertete Konkurrenzprodukt „Activest US-Reits D” legte sogar um fast 98 Prozent zu.

Platzt die Blase auf Amerikas Immobilienmarkt?



Trotz der im Schnitt sehr guten Wertentwicklung sollten sich Anleger eine Investition in Amerikas Immobilienmarkt gut überlegen. Denn das dicke Plus hat natürlich mehr mit dem anziehenden Markt zu tun als mit der Rechtsform Reit.

Viele Beobachter befürchten, daß in den Vereinigten Staaten bald eine gigantische Immobilienblase platzen wird. Andere meinen, daß die Luft aus der Blase eher langsam entweicht (siehe auch: Amerikanische Immobilien: Rückbildung, kein Crash). Auf jeden Fall darf der Markt als überhitzt gelten und früher oder später abkühlen, was auch an den Aktienkursen der amerikanischen Reits nicht spurlos vorübergehen dürfte.

Reits in Deutschland

Die Real Estate Investment Trusts (Reits) sollen von Steuern befreit sein, ohne daß der Fiskus Einbußen erleidet. Dieses Wunder soll durch eine Verpflichtung der Aktiengesellschaften zur Ausschüttung von mindestens 90 Prozent der Gewinne vollzogen werden - erst bei Ausschüttung greift das Finanzamt uneingeschränkt zu. Es bestehen kaum Zweifel, daß die Bundesregierung solche deutschen Reits (G-Reits) noch in diesem Jahr genehmigen wird. In der Koalitionsvereinbarung zwischen CDU/CSU und SPD ist diese Absicht schriftlich fixiert.

Dazu müssen aber noch steuerliche Probleme gelöst werden. Denn das Bundesfinanzministerium befürchtet ein Schlupfloch für Ausländer, die sich an G-Reits beteiligen. Im Gegensatz zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung werden Einkünfte aus Kapitalvermögen für Ausländer - je nach Doppelbesteuerungsabkommen - nur mit einer geringen Quellensteuer belastet oder auch gar nicht. Die bilateralen Steuerabkommen zu ändern kann Jahre dauern. Deshalb haben die Fachleute komplizierte Hilfskonstruktionen geschaffen: Statt Dividenden sollen sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erhalten.

Zwanzig Länder haben das amerikanische Reit-Modell übernommen. In Japan ist die Marktkapitalisierung in fünf Jahren von knapp 30 Milliarden auf 100 Milliarden Dollar gestiegen. Deutsche Reits, so wird geschätzt, könnten in wenigen Jahren Immobilien im Wert von 60 Milliarden Euro an die Börse bringen - gespeist aus den Immobilienbeständen großer Konzerne und öffentlich-rechtlicher Körperschaften, die sich von ihren Liegenschaften trennen möchten. Der Fiskus verdient zumindest durch die Grunderwerbsteuer auch daran.

Die britische Regierung will noch vor den Deutschen eigene Reits zulassen, um sich zur führenden Immobilienbörse Europas aufzuschwingen. Doch sind britische Immobilien so teuer, daß die deutsche Börse Chancen hat, mit G-Reits internationales Kapital nach Deutschland zu locken. (F.A.Z.)

http://www.faz.net/s/Rub48D1CBFB8D984684AF5F46CE28AC585D/Doc…

[Azul Real]

[posting]20.233.981 von rioja94 am 16.02.06 12:25:16[/posting]

[Azul Real]

Immobilienaktienfonds haben großes Potenzial

Eine repräsentative Untersuchung von TNS Infratest im Auftrag von
Fidelity zeigt, dass die Deutschen dem Immobiliensparen eine hohe
Bedeutung beimessen: 45 Prozent der deutschen Bevölkerung hält es für
wichtig, ihr Geld auch in Immobilien anzulegen.

Die Wahrscheinlichkeit, dass die Deutschen ihr Geld in offene
Immobilienfonds anlegen, ist jedoch gering: 95 Prozent der Deutschen
geben an, in den kommenden 12 Monaten nicht in offene Immobilienfonds
investieren zu wollen. Einer der wesentlichen Gründe hierfür ist die
sehr kritische Einstellung der Befragten gegenüber dieser Anlageform.
Rüdiger von Rosen, geschäftsführendes Vorstandsmitglied des Deutschen
Aktieninstituts (DAI) bestätigte, dass offene Immobilienfonds derzeit
unter einem Imageproblem leiden. "Doch das Sparen mit
Immobilienwerten ist ein unverzichtbarer Baustein eines jeden
risikobewussten Depots," so von Rosen. "Sowohl offene Immobilienfon
als auch Immobilienaktienfonds haben je nach Anlegertyp und
Anlageziel ihre Berechtigung." Wichtig sei, dass die vo
Branchenverband BVI vorgeschlagenen Reformen möglichst bald umgesetzt
werden, damit offene Immobilienfonds wieder zu alter Stärke
zurückfänden.

Andreas Pfnür, Leiter des Forschungscenters für Betriebliche
Immobilienwirtschaft an der Technischen Universität Darmstadt, ging
in seinen Ausführungen auf den Erfolg von Immobilieninvestments ein.
Seinen Studienergebnissen zufolge haben Immobilienaktienfonds
gegenüber den offenen Immobilienfonds deutlich bessere Chancen.
"Immobilienaktienfonds haben ideale Voraussetzungen für ein
effektiveres Investment-Management, weil sie unternehmensstrategisch
wesentlich stärker fokussiert sind", sagte Pfnür. Der Vorteil besteh
laut Pfnür darin, dass sich der Fondsmanager eines
Immobilienaktienfonds auf die Auswahl möglichst renditestarker
Immobilienaktien konzentrieren kann, während der Erwerb einzelner
Immobilien durch den Fondsmanager eines offenen Immobilienfonds dazu
führt, dass der Fondsmanager neben dem Renditeaspekt zahlreiche
weitere Zielsetzungen erfüllen muss.

Studienergebnisse konnten nachweisen, dass offene Immobilienfonds bislang
keine ausreichenden Kernkompentenzen im Immobilieninvestment aufgebaut haben.
Weltweit sind REITs hier den offenen Immobilienfonds überlegen. Nach Ansicht
von Pfnür dürfte die mangelnde Ausrichtung auf die Kernkompetenzen im
Immobilieninvestment dazu führen, dass Immobilienaktienfonds
tendenziell stets den offenen Immobilienfonds in ihrem
Investmenterfolg überlegen sein dürften.

Klaus-Jürgen Baum, Geschäftsführer von Fidelity International in
Deutschland, bescheinigte den Immobilienaktienfonds ein großes
Marktpotenzial: "Immobilienaktienfonds verbinden die Vorzüge de
indirekten Immobilieninvestments mit den Stärken der Aktienanlage"
so Baum. "Aufgrund ihrer Vorteile werden sich Immobilienaktienfond
rasch einen prominenten Platz neben offenen Immobilienfonds erobern."
Nach Einschätzungen von Fidelity werde die weltweite
Marktkapitalisierung von Immobilienaktien in den kommenden Jahren
durchschnittlich um 10 Prozent wachsen. Das größte Wachstumspotenzial
besteht in Deutschland, Japan und Großbritannien. Globale
Immobilienaktien konnten in der Vergangenheit mit einer
ausgezeichneten Wertentwicklung glänzen. Mit 13,5% im Durchschnitt
der letzten 10 Jahre haben sie die Renditen der breiten Anleihen-
aber auch Aktienmärkte deutlich geschlagen. Für Immobilienaktien
spricht außerdem eine recht geringe Abhängigkeit von Zins- und
Dividendentiteln. Schließlich bieten Immobilienaktien untereinander
ausgezeichnete Diversifikationschancen, da die Immobilienmärkte vor
allem durch lokale Faktoren geprägt werden.

Um auch deutschen Anlegern die Möglichkeit zu geben, am dynamischen
Wachstum der weltweiten Immobilienmärkte teilzunehmen, bietet
Fidelity ab sofort einen global investierenden Immobilienaktienfonds
an. Der Fonds wird von Steven Buller betreut. Er ist seit 1992 bei
Fidelity und zeichnet seit 1998 für mehrere
Immobilienaktien-Portfolios verantwortlich.

Steven Buller investiert
auf der Basis fundamentaler Unternehmensanalysen ("Stoc
Picking-Ansatz"). Dabei stützt er sich auf ein Team von 3
Immobilien-Profis, die in den wichtigsten Regionen direkt vor Ort
tätig sind. Fidelity ist im Management von Immobilienaktienfonds seit
1986 tätig und inzwischen der weltweit größte Investor in
internationale Immobilienaktien.
________________________________
Fidelity International ist eines der weltweit führenden sowie
vielfach ausgezeichneten Fondsmanagement-Unternehmen, das privaten
und institutionellen Anlegern Investmentprodukte und
-dienstleistungen zur Verfügung stellt. Mit über 500 Fondsmanagern
und Analysten verfügt Fidelity über das größte
Investment-Expertenteam der Welt und ist an allen wichtigen
internationalen Finanzplätzen vertreten. Die deutsche Niederlassung
Fidelity Investment Services GmbH in Kronberg im Taunus betreut ein
Publikumsvermögen für private Anleger von 14,46 Milliarden Euro,
vertreibt 100 Publikumsfonds direkt sowie über mehr als 600
Kooperationspartner und beschäftigt rund 180 Mitarbeiter (Stand:
31.12.2005).

Herausgeber: Fidelity Investment Services GmbH, Kastanienhöhe 1,
61476 Kronberg im Taunus.
Bei Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
Fidelity International
Unternehmenskommunikation
Jörg E. Allgäuer
Telefon [phone]
Dr. Sinan Y. Temelli
Telefon [phone]
Telefax 0 61 73.5 09-48 79
[email][e-mail][/email]

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Montag, 06. März 2006, 12:10 Uhr
Drei Fragen an Karl-Werner Schulte

„Die Reformen kommen reichlich spät“
Die Fragen stellte Reiner Reichel

Karl-Werner Schulte ist Professor an der European Business School. Dem Handelsblatt beantwortete er drei Fragen im Hinblick auf die Abwertung der Immobilien des Deutsche-Bank-Fonds.

Wie beurteilen Sie die Reformvorschläge des Fondsbranchenverbandes BVI zur Bewertung?

Die BVI-Reformvorschläge zur Immobilienbewertung sind sehr vernünftig, sie kommen leider nur reichlich spät. Der BVI hat zu spät erkannt, dass das Thema Anlegerschutz nicht nur Aktiengesellschaften betrifft, sondern auch die offenen Immobilienfonds.

Wie sieht aus Ihrer Sicht die ideale Bewertungsmethode für Fondsimmobilien aus?

Die offenen Immobilienfonds investieren längst nicht mehr nur in Deutschland oder Europa, sondern auch in Übersee. Welchen Sinn macht es, alle weltweiten Immobilien eines Fonds nach deutschem Baugesetzbuch und der Wertermittlungsverordnung zu bewerten, deren Komponenten nachhaltig erzielbare Miete und Liegenschaftszinssatz in den meisten Ländern unbekannt sind? Es würde noch weniger Sinn machen, deutsche Immobilien nach deutschen Methoden und Auslandsimmobilien nach jeweils dort üblichen Methoden zu bewerten. Letztlich sollten die Fonds-Immobilien weltweit nach einer einheitlichen Methode bewertet werden, die mit den IVS International Valuation Standards in Einklang steht. Eine solche Bewertungsstetigkeit gibt es seit zwanzig Jahren in der Rechnungslegung von Kapitalgesellschaften.

Das Investmentgesetz begrenzt den Handlungsspielraum des Fondsmanagement. Plädieren Sie für eine Lockerung mit Blick auf die steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften, die Reits?

Offene Immobilienfonds und Reits sollten klar abgrenzbare Produkte sein. Die Erfolgsgeschichte der offenen Immobilienfonds hängt sicherlich damit zusammen, dass ihre eigentliche Zielgruppe, die privaten Anleger, Vertrauen in die Sicherheit der Anlage hatten, die sich auf gesetzliche Beschränkungen des Handlungsspielraums des Fondsmanagements gründete. Eine Lockerung der Vorgaben würde nicht dazu beitragen, die Verunsicherung der Anleger zu beseitigen. Immobilienaktienfonds, die die Krise der offenen Immobilienfonds jetzt auszunutzen versuchen, haben ein anderes Rendite/Risiko-Profil.

Daher plädiere ich dafür, keine Bestimmungen für offene Immobilienfonds zu ändern, die diese näher an die hoffentlich bald kommenden Reits rücken.

[PropertyLong]

Zum Thema Immobilienaktienfonds nur ein zwei Sätze:

Schaut Euch den Track Record der FOnds an und entscheidet danach. Nur weil Fidelity ein großer Fondsmanager ist heisst das nicht gleich dass die Immobilienexpertise auch im Haus ist.
Morgan Stanley hat in EU und Asien einentollen Track Record auch Henderson Global Investors oder Orange...

Fidelity taugt hier echt nicht die Bohne...

[Magicbroker]

die meisten Aktien in dem Bereich sind längst 100-200% in letzten 2 Jahren gestiegen - alles schon vorweggenommen

In Osteuropa explodieren die Immo-Aktien und auch die Preise für Objekte, überall sonst in Europa sind die Reits schon extrem gut gelaufen, kann mir nicht vorstellen, dass diese Aktien nach 200% immer so weiter hochknallen?

Sehe eine totale Hausse bei Immo-Aktien, fast schon eine Blase??

Problem ist: wer nun einsteigt kommt sehr spät, gigantische Kurssteigerungen sind schon bis jetzt gelaufen!

[Mattreal]

Hallo,

ich finde Deine Beiträge zum Thema REITS sehr interessant. Wie kommst Du an die Quellen? Ich studiere BWL in Fachrichtung Immobilien in Biberach und möchte eine Diplomarbeit zum Thema REITS schreiben. Weisst Du vielleicht was bei den REITS noch weitgehend unerforscht ist oder gibt es interessante Themen über die ich schreiben könnte?

Vielen Dank

Gruß Mattreal

[Azul Real]

Full House im deutschen Immobilienmarkt

Die niedrigen deutschen Immobilienpreise locken immer mehr ausländische Investoren an. In großem Stil wird investiert. Schon warnen Experten vor einer Überhitzung.

Sie alle haben sich große Boote gemietet. Sie haben noch größere Pläne. Und sie schwärmen von Deutschland. Struan Robertson etwa, Europachef des Immobiliengeschäfts von Morgan Stanley. Er sitzt hinter den getönten Schieben einer Luxusyacht, legt seinen breitkrempigen Hut zur Seite und reibt sich die Hände: "Als Immobilieninvestoren glauben wir an die Entwicklung in Zyklen, und wir glauben fest an den Aufschwung in Deutschland." Morgan Stanley hat bereits 48.000 Wohnungen von ThyssenKrupp für 2,1 Mrd. Euro gekauft und eine Milliarde in Gewerbeimmobilien gesteckt. Und Robertson kennt nur eine Devise: Weiter kaufen.

Zur internationalen Immobilienmesse Mipim liegen im Hafen von Cannes die prächtigsten Boote, die an der gesamten französischen Riviera zu mieten sind. Und wer als Immobilieninvestor etwas auf sich hält, muss Kunden schon auf einem Luxusboot empfangen. Neben Morgan Stanleys Yacht liegen die Schiffe von ING Real Estate und BNP Paribas. Das Boot der Deutschen Bank, nachts in Firmenblau angestrahlt, ankert vor dem Prachtboulevard La Croisette und ist nur per Beiboot erreichbar. Überall an Bord werden Häppchen und Champagner gereicht - und in kleinen Hinterzimmern Milliardendeals ausgeheckt. Das Ziel der Investoren: deutsche Immobilien.


Schatzsuche in Deutschland

Deutschland ist dabei, seine in Beton gegossenen Schätze heben zu lassen - von global agierenden Kapitalanlegern, die angesichts niedriger Zinsen nicht wissen, wohin sonst mit ihrem Geld. Der Deal von Dresden, das Anfang März seine städtische Wohnungsgesellschaft Woba mit 48.000 Wohnungen versilbert hat, ist nur das jüngste, vielleicht schillerndste Beispiel, weil die Stadt auf einen Schlag schuldenfrei wurde. Den Zuschlag bekam der US-Beteiligungsfonds Fortress für 1,75 Mrd. Euro.

Deutschland gilt als attraktiver Markt. Gebäude und Grundstücke sind hier im Vergleich zu den USA, aber auch zu Großbritannien, Frankreich und Spanien noch günstig bewertet. Deshalb pumpen ausländische Investoren ihr Geld am liebsten nach Deutschland. Hier sind noch Anfangsrenditen von sechs bis sieben Prozent drin, während sie in London und Paris unter fünf Prozent gerutscht sind.

Dass offene Immobilienfonds wie der Grundbesitz-Invest der Deutschen Bank nach Mittelabflüssen unter Verkaufsdruck stehen, kommt da nur gelegen. Im vergangenen Jahr haben Beteiligungsfonds, Banken und vermögende Privatinvestoren über 50 Mrd. Euro in deutsche Gewerbeimmobilien, Wohnungsbestände und notleidende Immobilienkredite gesteckt. Ein absoluter Rekord, wie die Bilanzen der großen Maklerhäuser Jones Lang Lasalle, Atisreal und CB Richard Ellis zeigen. "Investoren suchen händeringend nach Produkten. Es gibt einen Kapitalübergang, den die Immobilienmärkte in Europa in diesem Umfang noch nicht gekannt haben", sagt Norbert Müller, Investmentexperte bei Jones Lang Lasalle.

Die niedrigen Zinsen seit dem Aktiencrash vor fünf Jahren haben eine Geldschwemme erzeugt, die weltweit in die Immobilienmärkte schwappt. Gebäude und Grundstücke und alle auf Substanzwerten basierenden Finanzprodukte sind heiß begehrt, ebenso Aktien von Unternehmen, die ihre Gewinne aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielen. Auch die Banken machen mit: Sie geben billige Kredite, um die Immobilienkäufe von Investoren bis zu 90 Prozent fremd zu finanzieren.


Chancen im Windschatten

Im Windschatten der Finanzinvestoren wittern auch hiesige Dienstleister ihre Chance. "Endlich ist die Zeit reif geworden für eine Idee, die wir vor 20 Jahren schon hatten", sagt Wolfgang Egger, Gründer der auf den Handel mit Wohnungen spezialisierten Patrizia Immobilien aus Augsburg. Er will beim Börsengang seiner Firma, der dieser Tage ansteht, bis zu eine halbe Milliarde Euro erlösen.

Das Schöne am deutschen Markt ist: Es gibt noch unheimlich viel zu holen. Auf 7200 Mrd. Euro wird das gesamte deutsche Immobilienvermögen geschätzt. Davon sind aber bisher nur etwa 400 Mrd. Euro als Kapitalanlage zugänglich, meist in Leasingprodukten sowie offenen und geschlossenen Immobilienfonds.

Es sind in der Regel deutsche Kleinsparer und Großanleger, die sich auf diese Weise an Büros, Einkaufszentren und Hotels beteiligen. Börsennotierte Unternehmen hingegen, die ihre Gewinne aus der Bewirtschaftung von Immobilien erzielen, sind in Deutschland noch fast bedeutungslos.

Doch auch das soll sich bald ändern: Die Bundesregierung arbeitet an der Einführung börsennotierter Real Estate Investment Trusts (REITs) ab 2007. Dabei handelt es sich um eine international gängige Form der Immobilien-AG. Für Investoren wären REIT-Aktien ein bequemer Weg, in Deutschland einzusteigen - und auch wieder auszusteigen, indem sie ihre Bestände in Form von REITs an die Börse bringen.


Ungenutztes Potenzial

"Eine Marktkapitalisierung bis 2010 von mehr als 50 Mrd. Euro ist sicher denkbar. Jedoch hängt der Erfolg des REITs maßgeblich von der letztlichen Ausgestaltung des Gesetzes ab", sagt Marcel Crommen, Immobilieninvestmentbanker bei der Citigroup. "Es gibt verschiedene Unternehmen, die bereits jetzt konkret über den Börsengang ihrer Immobilien nachdenken." Ungenutztes Potenzial schlummert vor allem in der Industrie: Deutsche Unternehmen besitzen derzeit über 70 Prozent ihrer selbst genutzten Büros und Produktionsanlagen. Nirgendwo ist die Eigentumsquote so hoch. In den USA ist es ein Viertel, in Großbritannien die Hälfte.

Nach verschiedenen Schätzungen summiert sich das in Immobilien gebundene Kapital deutscher Unternehmen auf über 1000 Mrd. Euro, das im Kerngeschäft meist gewinnbringender eingesetzt werden könnte. Allein bei den Dax-30-Konzernen wären über 100 Mrd. Euro zu mobilisieren, rechnet die Unternehmensberatung Roland Berger vor. Die größten stillen Reserven liegen nach einer Studie der Privatbank M.M. Warburg bei DaimlerChrysler (9,6 Mrd. Euro), der Deutschen Telekom (8,4 Mrd. Euro) und Volkswagen (6,3 Mrd. Euro).

Ausländische Investoren hatten in Deutschland zunächst massenhaft Wohnungen aufgekauft. In den vergangenen drei Jahren haben Private-Equity-Fonds wie Fortress, Cerberus und Terra Firma Bestände von Unternehmen oder dem einst öffentlich geförderten Wohnungsbau für mehr als 20 Mrd. Euro erworben. Die Geldgeber spekulieren auf Wertsteigerungen und Gewinne aus dem Verkauf der Immobilien an die Mieter. Das Argument der Investoren: Je unsicherer die Renten in Deutschland werden, desto attraktiver wird die eigene Immobilie als Altersvorsorge. Mehr als 60 Prozent der Deutschen leben noch zur Miete.


Glaube an den Aufschwung

Neben den Wohnungen haben die ausländischen Investoren jetzt auch deutsche Bürohäuser, Supermärkte und Behördenbauten im Visier - trotz anhaltend schwacher Konjunktur und hoher Leerstände. Sie glauben an eine wirtschaftliche Erholung und wollen davon profitieren, wenn die Nachfrage nach Mietflächen wieder anzieht. So kaufte Fortress zum Jahreswechsel die selbst genutzten Immobilien der Dresdner Bank für 2 Mrd. Euro. KarstadtQuelle will in diesem Jahr mit dem Komplettverkauf seines Immobilienvermögens 3 Mrd. Euro erzielen.

"Da ist ein nachhaltiger Strukturwandel im Gange", sagt Ulrich Höller, Chef der Deutschen Immobilien-Chancen, die teils als lokaler Partner der Investmentbank Morgan Stanley, teils auf eigene Rechnung in Gewerbeimmobilien investiert. Höller sieht aber auch erste Risiken. "Der Markt zeigt schon Überhitzungstendenzen. Die Preise steigen fast schon monatlich und damit auch die Risikobereitschaft der Investoren", sagt Höller: "Da können durchaus mal Erinnerungen an die New Economy aufkommen."


Kaum Verlustrisiken

An die Risiken mag Struan Robertson von Morgan Stanley in der Frühlingssonne von Cannes nicht denken. "Da Wohnungen einen breit diversifizierten Cashflow aus den Mieterträgen liefern, gibt es eigentlich keine Verlustrisiken im deutschen Wohnungsmarkt. Die Frage ist eher, wie sich noch Wertsteigerungen realisieren lassen", sagt er und lehnt sich entspannt zurück. Er arbeite seit 15 Jahren für die Investmentbank im europäischen Immobiliengeschäft. Bisher, so sagt er, habe sich im Nachhinein doch immer gezeigt, dass man am Tiefpunkt des Immobilienzyklus besser noch mehr gekauft hätte.

Auch Investmentexperte Norbert Müller warnt vor den Gefahren. "Es gibt Geldquellen, die nehmen es mit der Prüfung nicht mehr so genau, um schnell zu sein und den Zug nicht abfahren zu sehen." Viele Fondsmanager seien unterwegs, die das Geld von Dritten anlegen und nicht selbst mit ins Risiko gehen. "Das ist ein Zeichen, dass die Märkte warm werden."

Geht die Rechnung der Investoren nicht auf und ziehen die Vermietungsmärkte in Deutschland nicht an, tragen vor allem die Banken das Risiko. Denn die Investoren sichern zuerst ihr eingesetztes Eigenkapital und ziehen aus den Mieterträgen auch eine üppige Verzinsung. Reichen die Mieterträge irgendwann nicht mehr für den Schuldendienst, bekommen die Banken, wie es in der Branche heißt, "den Schlüssel in die Hand gedrückt".

ftd.de

[Azul Real]

23.03.2006

Ab dem 1.1.2007 hat Großbritannien den Reit

Gestern am späten Nachmittag gab die britische Regierung die Eckpfeiler für die Einführung und Ausgestaltung steuerbegünstigter Immobilien-AGs (Reits) bekannt.

Demnach wird noch im laufenden Jahr ein Reit-Gesetz vorgelegt werden, so dass ab dem 1. Januar 2007 die ersten Gesellschaften an den Markt gehen können. Unternehmen, die für eine Umwandlung in einen Reit optieren, zahlen dafür eine so genannte conversion charge von 2% des Bruttomarktwertes der Immobilien.

Es müssen 90% des Nettogewinns an die Aktionäre ausgeschüttet werden. Ziel der Reit-Einführung sei es, die Effizienz des gewerblichen und des wohnungswirtschaftlichen britischen Immobilienmarktes zu verbessern, heißt es von Seiten des Finanzministeriums.

[Azul Real]

SPD will eine neue Diskussion um Reits-Einführung

Die SPD-Fraktion im Bundestag plädiert dafür, bei der Einführung von Reits in Deutschland keine steuerlichen Privilegien für diese Anlageform zu schaffen.

"Der deutsche Immobilienmarkt dürfte ausreichende Perspektiven bieten, um Reits ggf. ohne steuerliche Förderung zu installieren", heißt es in dem heute präsentierten Positionspapier der Abgeordneten Ortwin Runde und Florian Pronold.

(Genau das ist doch Sinn von REITS - steuerlicher Anreize. Die zu bis zu 90% ausgeschütteten Erträge, werden beim Anleger abgeschöpft)

Außerdem müsse man sich bei der Gesetzgebung mehr Zeit nehmen und mögliche Konsequenzen einer Reit-Einführung diskutieren: "Wir brauchen eine breite Debatte, nicht nur unter Finanzmarkt-Experten, sondern auch mit Mietervereinen, Wohnungsbaugenossenschaften, den Kommunen und all denen, die auch kein Interesse daran haben, den Speisezettel für das weltweit agierende Finanzkapital noch attraktiver zu machen."

Das Papier enthält zahlreiche Kritikpunkte. So gefährdeten Reits das gesellschaftspolitische Ziel der breiten sozialen Durchmischung im Wohnungbestand. Deutsche Unternehmen, die ihr Grundvermögen in Reits ausgliederten, müssten anschließend an den renditegetriebenen Reit höhere Mieten bezahlen, was den Druck, den Standort Deutschland zu verlassen, erhöhte.

Zudem sei zweifelhaft, ob durch die Reits-Einführung hier zu Lande neue Arbeitsplätze in der Finanzbranche entstünden.
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Dann frage ich mich doch mal ganz geflissentlich,
Warum verkaufen immer mehr deutsche Kommunen ihre Bestände an Wohn-Immobilien an gerade solche Instiutionen, wie weltweit tätige Immobilienanlagegesellschaften, unter anderem auch grosse amerikanische Reit-Gesellschaften?


Ein Schelm der dabei böses denkt.

Jetzt sagt nicht, die Kommunen brauchen dringend Geld ......

[AlterMann]

Warum verkaufen immer mehr deutsche Kommunen ihre Bestände...?

Vermutlich haben sich die Kommunalpolitiker, im Gegensatz zu den SPD-Genossen, noch einen Rest an gesundem Menschenverstand erhalten. Wer meint ein REIT ist eine steuerliche Förderung, sollte noch mal in die Grundschule und mit Mathe Klasse 1 beginnen.

Was soll's, gibts eben keine REITs in Deutschland. Das Aufkaufen der Wohnungen wird sich dadurch nicht verringern. Werden eben AGs gebildet oder die REITs in Frankreich notiert. Was kümmerts das "weltweit agierende Finanzkapital" wenn in Deutschland die Linken mal wieder am Rad drehen?

[Azul Real]

Immobilien-Trusts könnten noch scheitern
SPD ist gegen Einführung von Reits

Eine Enttäuschung erlebten am Donnerstag die Befürworter von Reits (Real Estate Investment Trusts, börsennotierter Immobiliengesellschaften), in Deutschland. Mehrere SPD-Bundestagsabgeordnete trugen in Berlin massive Bedenken vor, diese Form der indirekten Immobilienanlage im nächsten Jahr einzuführen. Finanzexperten und Politiker anderer Parteien befürchten nun, der Standort Deutschland könnte dadurch auf dem Weg zu mehr Wachstum wirtschaftliche Einbußen erleiden.

Hans-Peter Friedrich, Stellvertretender Vorsitzender der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, sagt: "Die Zeit drängt. Deutschland darf in Fragen neuer Finanzierungsformen nicht ins Hintertreffen geraten. In den Reits liegt eine große Chance für die deutsche Immobilien- und Wohnungswirtschaft und die Attraktivität Deutschlands für Anlagekapital. Deswegen haben wir auch eine entsprechende Vereinbarung im Koalitionsvertrag getroffen. Die Tatsache, daß die Commerz Grundbesitz eine Reits in Frankreich aufgelegt hat, ist ein Alarmzeichen. Wir dürfen nicht weiter in Verzug geraten."

Unterdessen befürchten SPD-Politiker vor allem negative Auswirkungen auf den deutschen Wohnungsmarkt. Für Genossen wie Ortwin Runde, Florian Pronold und Nina Hauer steht die Sorge im Vordergrund, daß die Mieter im Zuge der Veräußerung ihrer Wohnungen an Investment-Trusts finanzielle Nachteile hinnehmen müßten. Des weiteren rechnen sie mit hohen Steuerausfällen im Bundeshaushalt und der Möglichkeit, daß mit der Einführung dieser Anlageform die Öffnung neuer Steuerschlupflöcher einhergeht.

Seit Inkrafttreten der Koalitionsvereinbarung befaßt sich eine Arbeitsgruppe aus Union und SPD mit der Frage, Bedingungen für neue Anlageformen zu schaffen oder zu verbessern. Für Deutschland sind sogenannte G-Reits (German Real Estate Investment Trusts), eine an besondere gesetzliche Bedingungen geknüpfte Form, in der Diskussion.

Die Urform stammt aus dem amerikanischen Markt, wo Reits seit Jahrzehnten existieren. Sie zeichnen sich allgemein, zum Beispiel im Vergleich mit Fonds, dadurch aus, daß Anteile täglich an der Börse gehandelt werden. Darüber hinaus sind die Trusts verpflichtet, ihre Gewinne nahezu komplett auszuschütten, was sie für Anleger besonders attraktiv macht.

Der Markt für Reits in Deutschland wird auf etwa 130 Milliarden bis 2010 geschätzt, wie die Initiative Finanzplatz Deutschland errechnete. Sollten deutsche Reits nicht eingeführt werden, erwartet Thomas Beyerle, Direktor der Deutschen Gesellschaft für Immobilienfonds (DEGI), Nachteile mit internationalen Auswirkungen: "Es wird einen Kapitalabfluß von Frankfurt nach London geben, wenn dort wie angekündigt im Januar 2007 die UK-Reits etabliert werden." Als ein Indiz für die Tendenzen, Kapital im Ausland zu plazieren, führt Beyerle auch den ersten Reits der Commerzbank in Paris an. Beyerle weist vor allem auch auf die großen Chancen in Deutschland hin: "Wenn die Reits kommen, werden die Dax-Unternehmen ihre heimlichen Schätze heben und ihre Immobilienbestände verkaufen." Dies hätte positive Einflüsse auf den Finanzplatz Frankfurt. khm


Artikel erschienen am 9. April 2006

[eastsunshine]

Einführung von REITs entzweit große Koalition

Von Birgit Jennen, Berlin

07.04.2006

CDU setzt auf Merkel und Müntefering · Kritik der SPD

D er großen Koalition droht ein offener Streit über die an den Finanzmärkten lange erwartete Einführung börsennotierter Immobilienfonds (Real Estate Investment Trusts, REITs). „Es besteht die Gefahr, dass wir uns in der Koalitionsarbeitsgruppe nicht einigen werden“, sagte der CDU-Finanzexperte Otto Bernhardt der Financial Times Deutschland. Wenn kein Kompromiss möglich sei, müssten am Ende Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) und Vizekanzler Franz Müntefering (SPD) im Koalitionsausschuss entscheiden.

Anders als bei sonstigen Immobilienfonds sind REIT-Anteile an der Börse frei handelbar. Zu den wichtigsten Kennzeichen gehört, dass die Trusts bis zu 95 Prozent ihres Gewinns ausschütten. REITs selbst sind von der Körperschaftsteuer befreit, stattdessen greift der Fiskus auf die Ausschüttungen zu. Dies ist jedoch schwierig, wenn der Anleger im Ausland sitzt. Kritiker befürchten deshalb Steuerausfälle. Die Befürworter setzen dagegen auf einen liquideren Immobilienmarkt in bis zu dreistelliger Milliardenhöhe, wenn Unternehmen, Versicherungen und die öffentliche Hand ihre Immobilien an die Börse bringen können.

Bernhardts Ankündigung macht deutlich, wie festgefahren die große Koalition in dieser Frage ist. In der SPD hat sich eine breite Front gegen REITs aufgebaut. Die Sozialdemokraten befürchten neben Steuerausfällen vor allem, dass der geplante Börsenhandel von Immobilienkapital zu kräftigen Mietsteigerungen führen könnte. „Je länger wir uns damit beschäftigen, desto größer sind unsere Bedenken geworden“, sagte der SPD-Abgeordnete Florian Pronold.

Er äußerte zudem die Sorge, dass die Einführung von REITs Verwerfungen und Gefahren für die Stadtentwicklung und die gesamte Wohnungswirtschaft nach sich ziehen könnte. Deshalb sei offen, ob REITs – wie von Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) behauptet – im Vergleich zu Private-Equity-Fonds eine weniger schlimme Alternative seien.

Bernhardt erwartet, dass die Koalition zumindest das Steuerproblem rasch lösen wird. Im Finanzministerium werde an einem Modell gearbeitet. Schwieriger werde eine Einigung in der Frage des Immobilienmarkts. „Die SPD hat hier eine Chance, das Projekt zu verzögern“, sagte der CDU-Abgeordnete. Im Koalitionsvertrag war vereinbart worden, die Wirkung von REITs auf den Immobilienmarkt zu „prüfen“.

[eastsunshine]

Minister lenkt bei REITs ein

von birgit jennen, berlin, und reinhard hönighaus, frankfurt

02.05.2006

Steinbrück geht auf SPD-Linke zu · Probleme am Wohnungsmarkt befürchtet

Um den Widerstand gegen börsennotierte Immobilientrusts (REITs) zu brechen, bereitet Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) ein Modell vor, das mögliche Probleme am Wohnungsmarkt lösen soll. Nach Angaben aus dem Ministerium will Steinbrück einen Gesetzentwurf vorlegen, der nicht nur die ungelösten Fragen der Besteuerung klärt, sondern auch auf die Einwände der SPD-Linken eingeht.

Diese hatte zuletzt eine breite Front gegen börsennotierte Immobilientrusts aufgebaut. Anders als sonstige Immobilienfonds sind REITs an der Börse frei handelbar. Während sich die Branche Kapitalzuflüsse in dreistelliger Milliardenhöhe verspricht, fürchtet die SPD Steuerausfälle und negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. In einem Papier mit dem Titel „Heuschrecken vor der Wohnungstür“ haben die Sozialdemokraten vor Mietsteigerungen und Gefahren für die Stadtentwicklung gewarnt, wenn Wohnungsbestände an die Börse kommen.

Steinbrück will sich am 9. Mai mit den zuständigen SPD-Abgeordneten Ortwin Runde, Florian Pronold und Nina Hauer treffen, um eine Lösung zu präsentieren. In der SPD werden umfassende Sonderregeln für REITs gefordert, um Mietsteigerungen zu verhindern und langfristige Investitionen in den Wohnungsbau zu sichern. Eine Ausgrenzung von Mietwohnungen aus REITs plant Steinbrück nach Angaben aus seinem Ministerium nicht.

Durch eine Ausgrenzung von Mietwohnungen wäre das Potenzial für REITs in Deutschland nach Einschätzung von Analysten stark eingeschränkt. „Mietwohnungen haben in Deutschland einen Anteil von 50 Prozent am gelisteten Immobilienvermögen und damit eine viel höhere Bedeutung als in anderen Ländern“, sagte Peter Barkow, Analyst bei HSBC Trinkaus & Burkhardt.

Finanzinvestoren haben in den vergangenen drei Jahren den deutschen Kommunen und Unternehmen mehr als 600 000 Wohnungen für über 20 Mrd. Euro abgekauft. Sie nutzen die niedrigen Fremdkapitalzinsen, spekulieren auf Wertsteigerungen bei einem Wirtschaftsaufschwung und Gewinne aus dem Weiterverkauf von Wohnungen an die Mieter. Der Börsengang ist eine Möglichkeit für die Investoren, mittelfristig wieder auszusteigen. Der US-Beteiligungsfonds Fortress beispielsweise plant für seine Wohnimmobilienholding Gagfah/Nileg den Börsengang. Wenn das Umfeld in Deutschland nicht stimme, könne das auch über London geschehen, ist aus dem Umfeld des Unternehmens zu hören.

„Diese Investoren benötigen den deutschen REIT bestenfalls als Verwertungsoption, nicht aber als Investitionsgrundlage“, sagte Steueranwalt Hans Volckens, der im Dialog mit dem Bundesfinanzministerium an Lösungsvorschlägen für strittige Steuerfragen arbeitet. „Der REIT wäre somit nicht die Heuschrecke, die an die Wohnungstür klopft, sondern die dringend erforderliche Alternative, deutsche Immobilien an ein in Deutschland ansässiges Unternehmen zu binden.“

Noch ist auch die Frage der Besteuerung ausländischer Anleger ein Hindernis für die REIT-Einführung. Nach FTD-Informationen will sich Steinbrück am Steuermodell des britischen REITs orientieren, der ebenfalls Anfang 2007 starten soll. Großbritannien will die Beteiligung eines Anlegers auf zehn Prozent begrenzen. Dann behält der Fiskus laut geltender Doppelbesteuerungsabkommen das Recht, auf REIT-Dividenden eine Quellensteuer von 15 Prozent zu erheben.

[eastsunshine]

Debatte um Reits kommt voran
Bundesfinanzminister Steinbrück macht sich für die Einführung der börsennotierten Immobilienaktien stark

BERLIN/FRANKFURT. Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) geht bei Reits in die Offensive. Im Gegensatz zu Teilen der SPD sieht Steinbrück in den börsennotierten Immobilienunternehmen (Real Estate Investment Trusts) eine Bereicherung für den Finanzplatz Deutschland. Für diese Überzeugung will der Finanzminister auch auf einer Sitzung der Reits-Arbeitsgruppe der CDU/CSU- und SPD-Bundestagsfraktion am 9. Mai werben. „Steinbrück will Vorbehalte vor allem bei den SPD-Parlamentariern ausräumen“, heißt es in Regierungskreisen.

Während am Anfang der Debatte um Reits noch die steuerlichen Probleme an erster Stelle standen, ist inzwischen der Umgang mit Wohnimmobilien in den Mittelpunkt gerückt. Die steuerlichen Probleme hält Steinbrück für lösbar, auch wenn er sich noch auf kein bestimmtes Modell festgelegt hat. Im Gegensatz zu den SPD-Linken sieht Steinbrück allerdings keine Notwendigkeit, Wohnimmobilien von Gewerbeimmobilien bei der Einbringung in Reits zu trennen. „Wir müssen das Thema entideologisieren“, lautet die Marschroute im Bundesfinanzministerium.
In der Koalitionsvereinbarung haben sich CDU/CSU und SPD grundsätzlich auf die Einführung von Reits verständigt – unter der Voraussetzung, dass „die verlässliche Besteuerung beim Anleger sichergestellt wird und positive Auswirkungen auf Immobilienmarkt und Standortbedingungen zu erwarten sind“. Bei Reits findet die Besteuerung bei den Anlegern statt. Reits sind von der Körperschaftssteuer befreit, wenn sie mindestens 90 Prozent ihrer Erträge ausschütten. Bei Auslandsinvestoren gilt es daher zu verhindern, dass sie der Besteuerung komplett entgehen.

Aus Sicht der Union sind die Voraussetzungen für eine Einführung von Reits gegeben. ,,Wir wollen das bis zur Sommerpause in der Koalitionsrunde abschließend behandeln“, sagte der Obmann der CDU/CSU-Bundestagsfraktion im Finanzausschuss, Leo Dautzenberg, dem Handelsblatt. Die steuerlichen Probleme seien lösbar, mit dem Vorschlag des Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD)und dem britischen Modell zur Reits-Einführung lägen genügend Vorschläge vor.

Die Finanzbranche plädiert für das wesentlich weniger komplexe britische Modell. Statt komplizierter interner Strukturen wird hier die Besteuerung ausländischer Anteilseigner durch eine Beteiligungsschwelle von zehn Prozent sicher gestellt. Nach Vorstellungen der IFD sollten ausländische Investoren eine Kapitalertragssteuer von 20 Prozent zahlen. „Investoren könnten um Deutschland einen Bogen machen, wenn der deutsche Reit zu kompliziert wird“, befürchtet Peter Barkow, Immobilienexperte bei HSBC Trinkaus & Burkhardt.

Der SPD-Vordenker in Sachen Reits, Ortwin Runde, befürchtet, dass Mieter bei der Einbringung von Wohnimmobilien in Reits mit Mieterhöhungen konfrontiert werden könnten. „Wenn Mietwohnungen von Reits ausgenommen werden könnten, wären große Bedenken bei uns ausgeräumt“, sagt Runde. Das Mietrecht werde durch Reits ja nicht ausgehebelt, gibt Dautzenberg zu bedenken. Ähnlich wie Steinbrück hat auch er kein Verständnis dafür, dass ein Unterschied nach Wohn- und Gewerbeimmobilien gemacht werden soll. „Die Trennung ergibt keinen Sinn“, sagt Dautzenberg. Zum einen würde das Produkt dadurch eingeengt werden, zum anderen hätten die Bedenken der SPD-Linken im Kern nichts mit dem Instrument Reits an sich zu tun.ben/fmd

[eastsunshine]

Researcher rechnen bis 2010 mit Vervierfachung des Reit-Volumens in Europa

Nach einer Prognose des italienischen Research-Instituts Scenari Immobiliari wird sich das Volumen der Real Estate Investment Trusts (Reits) in Europa bis 2010 vervierfachen. Steckten den Angaben der Römer zufolge Ende 2005 erst 63,4 Mrd EUR in den Reits europäischer Länder, sollen es 2010 bereits rund 250 Mrd. EUR sein. Scenari Immobiliari unterstellt, dass es Reits bis dahin nicht mehr nur in Belgien, Frankreich, Griechenland, den Niederlanden und der Türkei, sondern in großem Umfang auch in Deutschland und Großbritannien gibt. 43% der 250 Mrd. EUR sollen der Prognose zufolge auf Deutschland-Reits entfallen. Weitere Schwergewichte sind demnach Frankreich (26%) und Großbritannien (18%). Vier Fünftel des Reit-Geldes in Europa werde in Handels- und Büroimmobilien investiert, sagen die Researcher voraus.

[eastsunshine]

Zinsanstieg schmälert Interesse an deutschen REITs

Berlin - Die steigenden Zinsen schmälern das Interesse institutioneller Investoren an steuerbegünstigten Real Estate Investment Trusts (REITs). Eine Konsequenz daraus: Sollen Wohnungsgesellschaften nicht im Ausland an die Börsen gehen, muß sich die Bundesregierung bei der REIT-Einführung beeilen.

Bei Kapitalmarktexperten hat sich die Stimmung für diese Immobilienwerte deutlich eingetrübt. Michael Smith, Real-Estate-Analyst in Kanadas Nationalbank, erwartet bei nordamerikanischen REITs "deutliche Kursrückgänge in den nächsten Monaten". Auch Max Swango und Steve Walker von Invesco raten zur Vorsicht. Grund für die skeptische Einschätzung sind deutliche Zinsanstiege. "Mit 4,4 Prozent Rendite werfen zehnjährige US-Staatsanleihen inzwischen fast so hohe Erträge ab wie die riskanteren REITs."

Obendrein enttäuschten auch noch etliche US-REITs bei den Quartalszahlen. Bei Parkway Properties sank das Ergebnis je Aktie von 1,10 US-Dollar in 2005 auf 0,94 Dollar in diesem Quartal. Business Parks Inc. erwirtschaftete jetzt nur noch 5,1 Mio. Dollar Gewinn (Vorjahr: 7,3 Mio.). Alexander's Inc. schockte die Börse gar mit 18,9 Mio. Dollar Verlust (Vorjahresquartal: plus 31,2 Mio.).

Negative Nachrichten und steigende Zinsen könnte nun institutionelle Investoren verleiten, ihr Geld aus REITs abzuziehen. "Soll ausländisches Kapital langfristig am deutschen Immobilienmarkt gebunden werden, muß die Große Koalition schnellstens ein REIT-Gesetz auf den Weg bringen", mahnt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD).

Angelsächsische Opportunity Funds haben zwar Milliardenbeträge für deutsche Wohnungsgesellschaften ausgegeben. "Doch diese opportunistisch ausgerichteten Investoren wollen ihr Kapital nicht über viele Jahre gebunden wissen", erklärt Schick.

REITs hingegen sind allein von ihrer Konstruktion her schon zur Bestandshaltung verpflichtet. In den meisten Ländern, in denen REITs zugelassen sind, können sie Neuerwerbungen nur über Kapitalerhöhungen vornehmen. Vorhandene Objekte können nur veräußert werden, wenn gleichzeitig Neuinvestitionen möglich sind. Ansonsten muß der Erlös ausgeschüttet werden. Auch als Investmentvehikel sind REITs eher für langfristig orientierte Anleger geeignet. Anders als heute börsennotierte Immobilien-AGsmüssen REITs ihre Erträge nicht versteuern, sondern 90 Prozent der Gewinne an die Aktionäre ausschütten, bei denen der Fiskus dann zugreifen kann.

Sollte sich abzeichnen, daß bei Pensionskassen und Versicherungen ihr REIT-Interesse verlieren, könnten "Opportunity Funds versuchen, ihre in Deutschland erworbenen Wohnungsportfolios schnell im Ausland als REITs an die Börsen zu bringen", mahnt Schick. Der US-Investor Fortress hat bereits angekündigt, 160 000 Gagfah- und Nileg-Wohnungen nächstes Jahr an die Börse zu bringen - notfalls in London.

"Steigen die Zinsen weiter, wächst der Druck auf Investoren, einen schnellen Exit zu finden", sagt Schick. Zum einen haben die Opportunity Funds ihre Käufe zu 90 Prozent mit Krediten finanziert. Diese Strategie geht nur so lange auf, wie die Kosten für Zins und Tilgung geringer sind als die Mieterträge. Auch mindert jeder weitere Zinsanstieg den Erlös beim REIT-Börsengang. "Je höher sichere Staatsanleihen rentierten, desto geringere Preise werden Investoren bei REIT-Börsengängen zahlen", warnt der IVD-Vize. Kein Wunder, daß Fortress nach London schielt. Schick: "Will die Bundesregierung verhindern, daß deutsche Wohnportfolios im Ausland an die Börsen kommen, muß sie schnellstens den Weg für REITs freimachen." Richard Haimann

[eastsunshine]

04.05.2006 Tiefensee erwartet Beschluss über Reits-Einführung in diesem Jahr

Bundesbauminister Wolfgang Tiefensee (SPD) hat sich zuversichtlich gezeigt, dass in absehbarer Zeit eine Entscheidung über die Einführung von Reits fallen wird. "Ich bin optimistisch, dass wir das im Jahr 2006 auf die Beine stellen", sagte er auf einer Veranstaltung des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung in Berlin. Allerdings müssten dabei die Haltefristen so ausgestaltet sein, "dass unsere Immobilien nicht zu Objekten der berühmten Heuschrecken werden". Auch die Einbeziehung des selbst genutzten Wohneigentums in die Riester-Rente sei auf gutem Weg, sagte der Minister weiter. Distanziert äußerte er sich dagegen zur Forderung des Deutschen Verbandes, auch das vermietete Wohneigentum in die Förderung einzubeziehen.

[eastsunshine]

04.05.2006

GdW: Reits müssen diskriminierungsfrei allen Eigentümern offen stehen

"Wenn in Deutschland Reits eingeführt werden und in Reits auch Wohnimmobilien eingebracht werden können, muss dieses Instrument allen Eigentümern offen stehen. Nach geltendem Steuerrecht würden jedoch die rund 600 ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft, die einen Bestand von etwa 2,4 Mio. Mietwohnungen verwalten, durch steuerliche Sonderregeln faktisch vom Einsatz dieses Instruments ausgeschlossen.

Dies würde insbesondere kommunalen Eigentümern die Nutzung der Reits unmöglich machen", erklärte Lutz Freitag, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen im Zusammenhang der aktuellen Diskussionen um die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland. "Die ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen haben in ihren Steuerbilanzen aus der Zeit der Steuerfreiheit noch hohe unversteuerte Eigenkapitalbeträge (früheres EK 02)", so GdW-Präsident Freitag. Bei der Umwandlung in einen steuerbefreiten Reit käme es wegen den Vorschriften der §§ 38 und 40 KStG zur sofortigen Nachversteuerung des gesamten unversteuerten Eigenkapitals mit rund 40 Prozent. "Dies stellt eine eklatante Benachteiligung dieser Gruppe von Unternehmen dar und schließt sie faktisch von diesem Instrument aus", erklärte Freitag. "Vor diesem Hintergrund fordert der GdW, die Einführung der Reits dafür zu nutzen, die Vorschrift des § 38 KStG endlich abzuschaffen."

Generell spricht sich der GdW dafür aus, Reits so auszugestalten, dass in dieser Rechtsform eine nachhaltige Entwicklung der Unternehmen und der Bestände, insbesondere aber auch die Quartiers- und Stadtentwicklung, Strategien für funktionierende stabile Nachbarschaften und sozialräumliche Integration verschiedener Bewohnergruppen gewährleistet sind. In Wohnimmobilien - als Investitionsgut und Sozialgut - seien in Deutschland in erheblichem Umfang öffentliche Fördermittel investiert worden, um Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu bezahlbaren Preisen mit hoher Qualität zur Verfügung zu stellen. "Der in Wohngebäuden angelegte Kapitalstock weist daher heute eine sehr gute Qualität auf und wird im Rahmen eines nachhaltiges Geschäftsmodell von den bisher auf den Wohnungsmärkten agierenden Wohnungsunternehmen ständig modernisiert und instandgehalten. Sie streben eine wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeit und damit langfristig optimale Renditen an, bei der Bewirtschaftung und beim Immobilienhandel", erklärte Freitag. "Aufgrund der geforderten hohen Mindestausschüttungsquote der Reits besteht die Gefahr, dass eine nachhaltige Bestandsbewirtschaftung künftig nicht mehr möglich ist. Die 90%ige Ausschüttungsverpflichtung des Gewinns darf sich daher nur auf den Gewinn nach Bildung einer - kaufmännisch vernünftigen - zweckgebundenen Rücklage für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beziehen", forderte GdW-Präsident Freitag.

[Azul Real]

Vivacon plant Immobilien-Börsengang in London

Kölner Wohnungshändler will mit neuer Gesellschaft 500 Mill. Euro für Portfoliokäufe einsammeln - Unternehmenssitz Isle of Man

Düsseldorf - Die Welle von Börsengängen deutscher Immobiliengesellschaften hält an. Dabei gewinnt eine Notiz an ausländischen Börsen an Beliebtheit. So plant die Kölner Vivacon, deren Hauptgeschäft im kurzfristigen Handel von Wohnungsportfolios besteht, den Börsengang eines neuen Ablegers in London, der Wohnungsbestände längerfristig bewirtschaften soll.

Die Vivacon German Properties plc werde im Rahmen des bis zur Jahresmitte angestrebten IPO bis zu 500 Mill. Euro Eigenkapital aufnehmen, teilte das im MDax enthaltene Unternehmen mit. Die neue Firma soll ihren Sitz aus steuerlichen Gründen auf der Isle of Man nehmen. Geschäftszweck ist der Erwerb von Wohnimmobilien in Deutschland, die von einer noch neu zu gründenden Vermögensverwaltungs-Tochter in Deutschland betreut würden.

Geplant ist eine Notierung der Vivacon German Properties im Segment AIM (Alternative Investment Market) der Londoner Börse. "In diesem Segment können wir das Unternehmen starten, ohne einen mehrjährigen Track Record bei der Vorlage von Quartalszahlen zu haben", sagte Vorstandschef und Großaktionär Marc Leffin im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Er habe lange auf die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland gewartet, die sich jetzt erneut verzögert habe.

Ein "synthetischer Reit"

Mit dem IPO werde nun ein "synthetischer Reit" geschaffen, der einen neuen Kreis internationaler Investoren erschließe. Es handelt sich dabei jedoch noch nicht um die neue Rechtsform eines britischen Reit, da diese Vehikel erst im Januar 2007 starten. Die Charakteristika des Unternehmens, das über eine Zwischenholding in Luxemburg verfügen wird, sind laut Leffin jedoch die gleichen wie bei einem Reit: "Wir werden 90 % der auf Unternehmensebene unversteuerten Gewinne per Dividende an die Aktionäre ausschütten", sagte der Manager.

Die Vivacon-Aktie reagierte auf die Ankündigung des IPO mit einem Plus von 6,6 % auf das Rekordhoch von 49,02 Euro und hat sich seit September 2005 verdoppelt (Marktkapitalisierung: 938 Mill. Euro). Grund für den Kurssprung sind offenbar die künftig erhofften Gebühreneinnahmen der Vivacon aus dem Asset Management für Dritte.

Mit dem geplanten IPO wollen

die Kölner nach eigenen Angaben ihr Geschäft in dieser Sparte erweitern. Das Unternehmen habe deshalb den Briten Peter Brock als Geschäftsführer für die neue deutsche Tochter gewonnen. Brock hatte bislang für den britischen Finanzinvestor Terra Firma gearbeitet, dem die größte deutsche Wohnungsgesellschaft Deutsche Annington gehört. Er soll künftig für Vivacon große Wohnungsbestände ankaufen.

An dem neuen Unternehmen mit Börsennotierung in London will sich die Vivacon auch selbst als Investor in nicht bezifferter Höhe beteiligen. Nach Angaben von Vorstandschef Leffin soll der angestrebte Emissionserlös durch den Einsatz von Fremdkapital auf mehr als 1 Mrd. Euro aufgestockt werden, die für Einkäufe zur Verfügung stünden. "Wir werden zudem die Vivacon AG in den nächsten acht Wochen neu strukturieren und durch neue Gesellschaften eine klarere Trennung zwischen dem Portfoliohandel für institutionelle Investoren und der Privatanleger-Sparte herbeiführen", sagte Leffin. Geplant seien jeweils eigene Töchter für Vermögensverwaltung, Wohnungsverwaltung und Vertrieb.

Fraglich ist, wie Vivacon künftige Wohnungsankäufe innerhalb des Unternehmens zuteilen will. Denn die Kölner verfügen neben dem geplanten IPO noch über die Zusage eines kanadischen Pensionsfonds, der rund 1 Mrd. Euro in deutsche Wohnungen investieren will. Derzeit hat Vivacon 7 000 Wohnungen im eigenen Bestand; zuletzt wurden rund 840 Einheiten im Ruhrgebiet erworben.

Konsortium steht

Für den Börsengang ist laut Vivacon bereits ein internationales Bankenkonsortium mandatiert worden, dessen Zusammensetzung aber noch vertraulich sei. Die Investmentbank Lehman Brothers hatte der Börsen-Zeitung jüngst angekündigt, sie wolle verstärkt deutsche Immobilienbestände an die Londoner Börse holen. Damit zeichnet sich - wegen der Verzögerung von Reits - ein Ausweichen deutscher Gesellschaften auf das Ausland ab. Der Finanzinvestor Fortress hatte kürzlich bereits ein von der Dresdner Bank Ende 2005 erworbenes Immobilienportfolio über eine komplexe Struktur mit Sitz in Guernsey in Amsterdam an den Markt gebracht. "Investoren wollen eben jetzt sofort nach Deutschland und über AGs und dann über Reits in Immobilien investieren", sagte Oliver Puhl von Morgan Stanley.

[AlterMann]

11.05.2006

REITs in Deutschland offenbar doch mit Wohnungen

Das Bundesfinanzministerium hat Meldungen, es plane Wohnimmobilien von REITs auszuschließen, widersprochen. Das vorgesehene Modell entspreche voll den Anforderungen des Koalitionsvertrags.

Das Verwirrspiel um Wohnungs-REITs geht weiter. Nachdem gestern Zeitungsberichte über Planungen des Bundesfinanzministeriums, Wohnimmobilien für in REITs-Portfolien nicht zuzulassen, für Aufsehen erregt haben, folgte heute das Dementi. Das von Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) vorgelegte Modell für REITs sehe auch die Einbeziehung von Wohnimmobilien vor, zitiert die „Süddeutsche Zeitung“ den Sprecher Steinbrücks. Der Minister sei erstaunt über die Reaktion aus Teilen seiner Partei.

Irritationen bei der Union

Einige sozialdemokratische Abgeordnete hatten offenbar gegenüber der Financial Times Deutschland geäußert, Steinbrück habe angeboten, Wohnimmobilien bei REITs außen vor zu lassen und zugleich betont, dass sie dennoch nicht vom Modell des Ministers überzeugt sein. Das Finanzministerium hatte ihre Pläne für REITs in Deutschland am Dienstagabend Vertretern der SPD-Fraktion vorgestellt.

[AlterMann]

Interessante und hochaktuelle Hompage zu REITs:

http://reits-in-deutschland.de/index.php?id=1&L=0

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.525.169 von AlterMann am 11.05.06 17:03:03

Danke alterMann für den Link

[eastsunshine]

Finanzplatz hofft auf Reits
Starttermin der Immobilien-Aktien im Januar 2007 noch durch Kritik aus der SPD-Fraktion gefährdet

ROLF BENDERS | FRANKFURT
Der deutsche Immobilienmarkt gehört derzeit zu den beliebtesten in Europa. Milliarden werden von ausländischen Investoren, vor allem von Private-Equity-Firmen, in den Ankauf von Immobilien-Beständen gesteckt. Mit den steuerbegünstigten „Real Estate Investment Trusts“ (Reits) – auf Deutsch: Immobilien-Aktiengesellschaften – will ihnen Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) eine Instrument schaffen, mit dem sie sich später über die Börse wieder von ihren Investments trennen können.
Dabei agiert der Kassenwart der Bundesrepublik nicht ganz uneigennützig. Denn sowohl er als auch viele Länder und Kommunen wollen ihre Haushalte durch den Verkauf von Wohnungen, Bürogebäuden, Schulen und Gefängnissen wieder in die Balance bringen. Spektakulärstes Beispiel war die Stadt Dresden. Sie verkaufte ihre kommunale Wohnbaugesellschaft mit 48 000 Mietwohnungen für 1,7 Mrd. Euro an die Investorengruppe Fortress. Damit wurde sie mit einem Schlag schuldenfrei.

Allerdings sieht sich Steinbrück massiver Kritik aus den eigenen Reihen ausgesetzt. Vor allem die Linke in der SPD-Fraktion befürchtet die Entstehung neuer Steuerschlupflöcher sowie Belastungen für die Mieter der Wohnungen, die an die „Heuschrecken“ (SPD-Jargon für die Private-Equity-Investoren) verkauft werden. Ortwin Runde, Vordenker der SPD in Sachen Reits, befürchtet, dass Mieter bei der Einbringung von Wohnimmobilien in Reits mit Mieterhöhungen konfrontiert werden könnten. Daher regte er an: „Wenn Mietwohnungen von Reits ausgenommen werden könnten, wären große Bedenken bei uns ausgeräumt.“ Offen ist, ob er sich damit durchsetzen kann. Kritiker dieser Haltung, darunter Unions-Finanzexperte Leo Dautzenberg, sehen dadurch das Projekt Reits insgesamt gefährdet und keinen Sinn in einer solchen Trennung. Das Mietrecht werde durch Reits ja nicht ausgehebelt, gibt Dautzenberg zu bedenken. Ähnlich wie Steinbrück hat auch er kein Verständnis dafür, dass ein Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien gemacht werden soll. Zwischenzeitlich sah es so aus, als plane der Finanzminister einen Anforderungkatalog für den Umgang mit Mietern bei „Wohnungsreits“, um die Seele der SPD-Linken zu besänftigen. Nach dem letzten Spitzengespräch zu diesem Thema droht jedoch die Herausnahme von Wohnungen aus dem Reits-Projekt.

Die deutsche Finanzbranche läuft dagegen Sturm, befürchtet sie doch, dass ihr der erhoffte 100-Mrd.-Euro-Markt entgeht. „Ich kann die Argumente der Reits-Gegner nicht verstehen, da sie an der Realität eines inzwischen internationalen Immobilienmarktes vorbeigehen. Insofern gibt es schon länger keine nationale Kuschelecke mehr“, schimpft Rechtsanwalt Hans Volckens, einer der Architekten der Reits-Modelle für Deutschland. Sollten Wohnungsreits in Deutschland nicht durch das Gesetzgebungsverfahren gehen, würden die Investoren ihre 9,2 Mill. deutschen Wohnungen im Ausland an die Börse bringen. Wie das geht, zeigt die Kölner Vivavon. Sie gründet im Steuerparadies Isle of Man eine Finanzierungsgesellschaft; die sammelt durch eine Kapitalerhöhung 500 Mill. Euro ein und kauft damit deutsche Wohnungen. Gekoppelt ist das mit einem Börsengang in London, nicht in Frankfurt. Nach Berechnungen von HSBC Trinkaus & Burkhardt könnten durch solche Konstruktionen deutsche Wohnungen im Börsenwert von 75 Mrd. Euro an ausländischen Börsen notiert werden.

Noch komplexer droht die steuerliche Frage zu werden. Das liegt an der Konstruktion der in Frankreich und den USA bereits erfolgreich eingeführten Reits. Sie werden nämlich auf Unternehmensebene praktisch nicht besteuert, müssen aber 95 Prozent der Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Die Krux: Durch die Doppelbesteuerungsabkommen mit bestimmten Ländern, darunter die Schweiz, kann ein dort ansässiger Anteilseigner seine Steuerbelastung für die Dividende auf null reduzieren. Derzeit sind zwei Modelle in der Diskussion, mit der wenigstens eine grundsätzliche Besteuerung gesichert werden kann.
Die Initiative Finanzplatz Deutschland favorisiert eine Variante, bei der die Immobilien in einem Sondervermögen gehalten und die Dividenden steuerlich als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung deklariert werden. Dagegen wenden sich Kapitalmarktexperten. „Investoren könnten um Deutschland einen Bogen machen, wenn der deutsche Reit zu kompliziert wird“, befürchtet Peter Barkow, Immobilienexperte bei HSBC Trinkaus & Burkhardt. Statt komplizierter Strukturen wird von den Investoren eine Beteiligungsschwelle von zehn Prozent bevorzugt. Mit dieser Regel stellt auch Großbritannien die Besteuerung sicher.

[Azul Real]

Wohnimmobilien im Fokus
Reits (Real Estate Investment Trusts) stehen in Deutschland vor dem Aus. Anleger und Wirtschaft setzen ihre Hoffnung auf eine Anhörung im Bundestag am Donnerstag

Lange galten Immobilienaktien unter Anlegern als sperrige Investition. Spätestens seit der Diskussion um Reits (Real Estate Investment Trusts) ist das anders. Aktien der deutschen IVG Immobilien oder Euroshop klettern auf Rekordhöhen, der Kurs von Vivacon stieg innerhalb von zwölf Monaten etwa um das Dreifache.

Dabei beträgt Deutschlands Anteil als größte europäische Volkswirtschaft nur drei Prozent der Marktkapitalisierung aller europäischen Immobilienaktien. Mit der Einführung von Reits erwarten Experten eine gravierende Steigerung dieses Anteils. Reits seien das Vehikel, um die in Gebäuden versteckten Werte hierzulande zu heben.

Als besondere Form der Anlage in Immobilien bieten Reits, die eine Vielzahl von Gewerbe- und Wohnimmobilien enthalten, dem Anleger den Vorzug, daß die Gewinne nahezu komplett ausgeschüttet werden. Im Vergleich zu den Immobilien-Fonds sind Reits täglich an den Börsen handelbar.

Aber Reits deutscher Machart (G-Reits) sind nicht in Sicht. Am Mittwoch verlief eine Sitzung der SPD-Arbeitsgruppe Finanzen ohne positives Ergebnis. Finanzminister Peer Steinbrück, zwei Staatssekretäre und drei Abteilungsleiter fanden keinen Kompromiß, den der linke parlamentarische Flügel der SPD akzeptieren würde.

Politiker anderer Parteien befürchten nun ein Scheitern der Initiative G-Reits. Carl-Ludwig Thiele, stellvertretender Vorsitzender der FDP-Bundestagsfraktion und Vorsitzender der AG Finanzen der FDP-Fraktion, sagt: "Wir müssen Immobilien transaktionsfähig machen, das wäre volkswirtschaftlich absolut sinnvoll. Leider ist die Diskussion in SPD-Kreisen vor allem ideologisch geprägt und führt in eine Sackgasse."

Unterdessen unterstellen SPD-Politiker, daß Millionen von Mietern durch Reits zu Spekulationsobjekten von Investoren werden und mit drastischen Mieterhöhungen rechnen müßten. Thiele sagt dazu: "Da Mieterschutzrecht auch bei Eigentumsübertragung gilt, darüber hinaus Verträge im Sinne der Mieter gestaltbar sind, fehlt Horrorszenarien die sachliche Grundlage. Deutsches Mietrecht ist ja bekanntermaßen sehr restriktiv und schützt die Mieter."

Mit der drohenden Blockade werde jedenfalls eine große ökonomische Chance hierzulande vertan.

Unternehmen könnten ihre Eigenkapitalbasis auf einen Schlag verbessern, Kommunen ihre Schulden loswerden und eine große Zahl privater Anleger könnte Immobilienbeteiligungen aufbauen, die bisher nicht zugänglich waren.

Als Termin zur Einführung von Reits in Deutschland gilt immer noch der 1. Januar 2007. Dieser Zeitpunkt wird allerdings mehr und mehr unrealistisch. Am kommenden Donnerstag findet in Berlin eine weitere Anhörung von Sachverständigen zum Thema "Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland" statt, an der Experten von Immobilien AGs, Fondsgesellschaften, Wohnungsbauunternehmen und Verbänden teilnehmen. Danach würde der Finanzausschuß wieder beraten, der nach Aussagen von Abgeordneten sein Programm bis zur Sommerpause kaum bewältigen könne. Bis zum Spätsommer würde das Thema dann auf Eis liegen.

Größer noch als die Gefahr des Verzugs sieht Arnim E. Kogge, Mitglied des Direktoriums der Stuttgarter Privatbankiers Ellwanger & Geiger, die Gefahr einer Verwässerung des Konzepts, wenn der gesamte Wohnungsmarkt ausgegliedert werden sollte: "Noch bleibt es bei der Aussage, die G-Reits kommen zum 1.1.2007. Schade ist aber, daß Herr Steinbrück bei seinen Parteigenossen eingeknickt ist und um scheinbar nicht das Gesamtprojekt sterben zulassen, die Wohnimmobilien aus dem Reit-Konzept rausnimmt. Dies ist bedauerlich, da die Vorurteile einiger Politiker bezüglich den G-Reits gegenüber den Wohnimmobilien in keiner Weise nachvollziehbar sind." Als typisch deutsches Vorgehen bezeichnet Thomas Beyerle, Leiter Research der Frankfurter DEGI, die aktuelle Lage. Bereits vor der Einführung werde alles zerredet. Wenn es Reits geben soll, dann ohne irgendwelche Fußangeln. Der Markt müsse entscheiden, wie beispielsweise ein ja durchaus berechtigtes Interesse von Mietern eingepreist werde.

Für Stefan Mitropoulos, Private Asset Management Deutsche Bank, wären Konzepte ohne Wohn-Immobilien nur halbe Reits. Mitropoulos sagt: "Der internationale Druck durch die Einführung dieser bewährten Institution in Großbritannien und Frankreich eröffnet Investoren neue Wege. Alternativen über Paris oder London werden bereits aufgezeigt, wie aktuelle Beispiele demonstrieren."

So habe die Commerzbank Grundbesitz als erstes deutsches Unternehmen einen Reit aufgelegt und in Paris an die Börse gebracht. Die Vivacon AG gehe mit einer Tochter an die Börse London.

Einigkeit herrscht bei den Beteiligten, daß ein Scheitern der Reits in Deutschland für den hiesigen Finanzplatz ein Rückfall bedeute. Thiele sagt: "Wie wären wieder einmal nicht an der Spitze, sondern das Schlußlicht einer Entwicklung, der auch Bedeutung für das Wirtschaftwachstum hätte."

Auf eine Auflösung der Differenzen innerhalb der Regierungskoalition hofft CDU-Politiker Otto Bernhardt, Mitglied des Finanzausschusses. Seine Partei wolle die Einführung von Reits möglichst bald. In den steuerrechtlichen Fragen lägen die Vorstellungen der Koalitionsparteien dicht beieinander. Die Gewinne sollten nicht bei den Gesellschaften versteuert werden, sondern individuell nach Ausschüttung bei den Anlegern.

In der Frage der Wohnimmobilien spürt Bernhardt eine deutliche Zurückhaltung zu Reits, die er nicht ganz einsehe. Immerhin kauften schon seit vier Jahren Private Equity Unternehmen reihenweise deutsche Wohnungen auf. Daran würden Reits auch nichts ändern. Diese Denkmuster müsse man in Gesprächen auflösen, damit die Bedenken verschwinden. Als früherer Bankenvorstand sieht Bernhardt eine andere Gefahr, falls Wohnimmobilien abgetrennt werden. Bernhardt sagt: "Sollten die deutschen Reits am Ende nur Gewerbeimmobilien enthalten, ist ein Investment für private Anleger viel zu riskant." Erst die Mischung aus Wohnungen und Bürogebäuden biete ein ausgeglichenes Portfolio für den Investor. Karl-Heinz Möller


Artikel erschienen am 14. Mai 2006

[rioja94]

Antwort auf Beitrag Nr.: 21.578.854 von Azul Real am 14.05.06 15:52:44

http://reits-in-deutschland.de/index.php?id=66&L=0&tx_ttnews…

[eastsunshine]

Fortress will mit Immobilien an die Börse
Voraussetzung ist der Start deutscher Reits zum Jahreswechsel / DGAG hegt ebenfalls Börsenpläne

da.FRANKFURT, 25. Mai. Die Diskussion über die geplanten neuen Kapitalmarktinstrumente für Immobilien ist noch in vollem Gange, da stehen schon die ersten Börsenkandidaten in den Startlöchern. „Wenn es Reits gibt, würden wir sofort unseren gesamten Immobilienbestand an den Kapitalmarkt bringen“, sagte der Deutschland-Chef des amerikanischen Finanzinvestors Fortress, Matthias Moser, dieser Zeitung und bestätigte damit erstmals die Börsenpläne für Anfang 2007. Der Beteiligungsfonds besitzt mit den drei Immobiliengesellschaften Gagfah, Nileg und Woba gut 160 000 Wohnungen im Wert von mehr als 10 Milliarden Euro. Damit
hätte die Gesellschaft nach einem Börsengang Chancen auf eine Aufnahme in den Deutschen Aktienindex Dax. Anderen ausländischen Beteiligungsfonds wie Cerberus oder Terra Firma, die wie Fortress in den vergangenen Jahren große deutsche Immobilienbestände aufgekauft haben, werden ebenfalls kurzfristige Börsenpläne nachgesagt. Investmentbanken wie Morgan Stanley oder J.P. Morgan stehen bereits mit ihren Spezialisten für derartige Börsengänge bereit. Sie alle hoffen darauf, daß die nach amerikanischem Vorbild geplanten steuerbegünstigten Immobilienaktien Reits) Anfang 2007 an den Start gehen. Auch deutsche Gesellschaften könnten dann als Reits an die Börse kommen: bereits notierte Immobilienunternehmen, die sich umwandeln könnten, kommunale Wohngesellschaften und Immobilienpakete von Spezialfonds und Unternehmen. Fachleute erwarten daher, daß kurzfristig Immobilien im Wert von bis zu 50 Milliarden Euro auf den deutschen Kapitalmarkt kommen könnten. In den nächsten fünf Jahren könnte das Volumen der börsennotierten Immobiliengesellschaften nach diversen Studien auf 100 bis 230 Milliarden Euro anschwellen. Bereits seit Jahresbeginn erleben Immobiliengesellschaften einen Aufschwung an der Börse. „Der Kapitalmarkt ist im Vergleich zum Verkauf an Private Equity attraktiver geworden“, sagt Marc Weinstock, Vorstand der zur HSH Nordbank gehörenden HSH N Real Estate. Doch noch tobt in den Regierungsparteien eineDebatte über die möglichen Folgen von Reits, die den geplanten Start verzögern könnte.
Die Parlamentarische Linke der SPD Fraktion fürchtet im Einklang mit den Gewerkschaften und dem Mieterschutzbund negative Folgen für den Wohnungsmarkt, sollten Wohnungen als Reits an die Börse gebracht werden. Um die linken Abgeordneten zu besänftigen, hatte Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) daher angeboten, Reits nur für gewerbliche Immobilien einzuführen undWohnungen zunächst auszuklammern. Moser befürchtet, daß der Markt dadurch zum Rohrkrepierer würde: „Dann hätten wir Reits – und keiner ginge hin.“ Mit der neuen Form von Immobilienaktien entstünde in Deutschland ein Kapitalmarktsegment, das vor allem ausländische, langfristig orientierte, institutionelle Investoren und reiche Privatanleger sowie deutsche Versicherungen und Pensionsfonds anlocken dürfte. Einige Immobiliengesellschaften haben das große Interesse ausländischer Investoren, die den deutschen Markt für unterbewertet halten, bereits durch einen Börsengang ausgenutzt. Bis auf Patrizia – auf die Privatisierung kommunaler Wohnungen spezialisiert – waren dies aber sehr kleine Unternehmen. Mit der im Sparkassenbesitz befindlichen Düsseldorfer Immobiliengruppe Corpus
liebäugelt derzeit ein weiteres Schwergewicht mit einem Börsengang. Zudem bereite die HSH Nordbank den Ausstieg aus der Kieler Immobiliengesellschaft Deutsche Grundvermögen (DGAG) vor, kündigte
Weinstock an. Die Investmentbank Merrill Lynch prüfe einen Verkauf oder Börsengang bis Ende des Jahres. Die DGAG besitzt 23 000 Wohnungen im Wert von 1,5 Milliarden Euro. Doch die hierzulande börsennotierten knapp 15 Wohnimmobiliengesellschaften haben im internationalen Vergleich eine verschwindend geringe Größe, was sie für institutionelle Anleger uninteressant macht. Die drei größten – IVG, Deutsche Wohnen und Deutsche Euroshop – bringen es zusammen auf 4,5 Milliarden Euro Marktkapitalisierung, während beispielsweise die britische Land Securities an der Börse mit mehr als 12 Milliarden Euro bewertet ist. Die Ursache für den begrenzten
Erfolg ist, daß diese Gesellschaften gegenüber Immobilienfonds steuerlich benachteiligt wurden. Reits dagegen werden auf
der Unternehmensebene nicht besteuert, schütten aber mindestens 85 Prozent ihrer Gewinne aus. Dieses Geld wird dann beim Anleger besteuert. Bislang ist das Gros des deutschen Immobilien- anlagevermögens in geschlossenen oder offenen Fonds investiert. Im Vergleich zu den geschlossenen Fonds hat der Reit nach Ansicht von Befürwortern den Vorteil, daß die Anteile jederzeit veräußerbar sind; im Gegensatz zum offenen Fonds muß ein Reit zudem keine Liquidität zum Rückkauf von Anlagen bereithalten.

[Azul Real]

25.05.2006

SPD-Politiker wollen Einführung von REITs kippen



Mitglieder der Arbeitsgruppe Finanzen in der SPD-Bundestagsfraktion haben offenbar einen entsprechenden Beschlussvorschlag vorgelegt, über den am Dienstag entschieden werden soll.



Der Widerstand in der SPD gegen die Einführung von Real Estate Investment Trusts in Deutschland scheint ungebrochen. Eine innerhalb der Arbeitsgruppe (AG) Finanzen der SPD Bundestagsfraktion angesiedelte „Unterarbeitsgruppe REITs“ lehnt die Einführung von REITs ab. „Aus unserer Sicht sind angesichts der bisher diskutierten Modellüberlegungen die Vorbedingungen des Koalitionsvertrages kaum erfüllbar oder nicht erfüllt", zitiert die Nachrichtenagentur Dow Jones Newswires aus einem ihr vorliegenden Beschlussvorschlag der Unterarbeitsgruppe. „Von der Einführung von REITs in Deutschland, insbesondere für den Bereich der Wohnimmobilien, sollte daher Abstand genommen werden", heißt es demnach weiter. Die Arbeitsgruppe soll über den Vorschlag am kommenden Dienstag abstimmen.

Bedenken konnten offenbar nicht ausgeräumt werden

Ihre Ablehnung begründen die Politiker mit nach ihrer Ansicht nach wie vor ungeklärten Problemen bei der Besteuerung von Anlegern in REITs. Da der Zugriff auf ausländische Investoren nicht in jedem Fall möglich sei, seien durch die Einführung der auf Unternehmensebene steuerbefreiten Gesellschaften Haushaltslöcher zu befürchten. Als weiterer Grund werden mögliche negative Auswirkungen auf die Mieter angeführt, deren Wohnungen in einem REIT eingebracht werden. So müssten Bewohner auf Grund des Drucks zur Erwirtschaftung von Renditen, der auf REITs laste, in attraktiven Gebieten mit höheren Mieten und solche in unattraktiven Gebieten mit vernachlässigten Gebäuden rechnen. Zu erwarten sei darüber hinaus eine Lockerung der Standortbindung an Deutschland.

Ähnliche Bedenken hatten die Mitglieder der SPD-Arbeitsgruppe Nina Hauer, Florian Pronold und Ortwin Runde bereits vor Wochen in einem Positionspapier unter dem Titel „Heuschrecken vor der Wohnungstür“ dargelegt. In der Zwischenzeit hat sich Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) mindestens zwei Mal mit den REITs-Kritikern getroffen, um diese Bedenken auszuräumen, offenbar ohne Erfolg. Steinbrück hatte sich immer wieder positiv zur Einführung der Gesellschaften ausgesprochen. Sie ist auch im Koalitionsvertrag zwischen SPD und Union festgeschrieben, allerdings unter der Bedingung, dass damit Vorteile für den Finanzplatz und den Immobilienmarkt verbunden sind und keine Steuerausfälle entstehen.

Einführung zum 1.1.2007 zunehmend fraglich

In Fachkreisen gelten die Argumente der Kritiker als nicht stichhaltig. Das Besteuerungsproblem ließe sich durch das diskutierte Trustvermögensmodell oder die Alternative, das so genannte Dividendenmodell, zuverlässig lösen. Die wohnungspolitischen Argumente richteten sich wenn überhaupt gegen kurzfristig orientierte Investoren. REITs hingegen verfolgten hingegen einen langfristigen Investmentansatz und hätten daher kein Interesse, Wohnungen verwahrlosen zu lassen oder Mieter zu verprellen.

Das Bundesfinanzministerium verfolgt nach eigenen Angaben das Ziel, REITs in Deutschland zum 1. Januar 2007 zuzulassen. Um das zu erreichen, ist es nach Ansicht von Experten erforderlich, noch vor der Sommerpause einen entsprechenden Kabinettsbeschluss zu fassen und das Gesetzgebungsverfahren auf den Weg zu bringen. Dieser Termin scheint angesichts der anhaltenden Diskussion zunehmend fraglich zu werden.

[soebenda]

Kommentar des Platow Briefs zu einem australischen REIt von DEGI:

"Fazit: Die DEGI hat eine Chance sinnvoll genutzt. Schließlich könnte sie nach der Bereinigung immer noch einige
Großobjekte haben, die auf einem normalen deutschen Markt ohne Auslands-Run schwierig zu verkaufen gewesen wären.
Die aktuelle Marktsituation bietet die Möglichkeit, das Portfolio zukunftsorientiert zu gestalten. Befürworter des
deutschen Reit werden hier wieder – wie auch bei dem Commerzbank-Deal - eine verpasste Chance wittern. Dabei ist
offen, ob ein deutscher Reit das internationale Kapital beschafft hätte. Das hätte aber auf jeden Fall deutsche Steuern
gekostet, da internationale Anleger bei einer Reit-Gesetzgebung sicherlich die Möglichkeit genutzt hätten, die Erträge
steuerbegünstigt zu stellen. So aber zahlt der australische Steuerzahler den Effekt. Der offene Fonds der Commerzbank
prahlte sogar offen mit gesparten französischen Steuern. So gern der Kapitalmarkt den Reit auch sähe, bleibt doch die
Frage nach den volkswirtschaftlichen Auswirkungen. Irgendwann könnte es auch der Publikumspresse dämmern, dass
am G-Reit Banken und nur einige Hundert Player verdienen, die Zeche aber beim Steuerzahler hängen bleibt."

[Azul Real]

"Das Kapital geht an Deutschland dann eben vorbei"

Allianz-Vorstand Joachim Faber hält Ängste vor Immobilien-AGs für unbegründet und warnt vor einer politischen Blockade

Seit Monaten diskutiert die große Koalition über die Einführung von Immobilien-AGs, sogenannten Real Estate Investment Trusts (Reits). Diese Anlageinstrumente, die es in den USA seit Jahrzehnten gibt, wären eine der bedeutendsten Neuerungen für den deutschen Finanzmarkt seit langem und könnten viel ausländisches Kapital nach Deutschland fließen lassen.

Große Teile der SPD sind jedoch gegen die Einführung, da sie Steuerausfälle und negative Folgen für Mieter befürchten. Finanzministerium und CDU sehen dagegen günstige Auswirkungen für die Volkswirtschaft und sind dafür. Auch in einem letzten Anlauf konnte sich eine Arbeitsgruppe der Koalition am Donnerstag nicht einigen.


Nun will das Finanzministerium einen Gesetzentwurf erarbeiten und die strittigen Fragen erst im parlamentarischen Verfahren klären. Ziel bleibe die Einführung von Reits zum 1.1.2007. Dennoch ist weiter fraglich, ob das Gesetz überhaupt zustande kommt.

Unterdessen warnt die Finanzbranche vor den Folgen für den Finanzstandort Deutschland im Falle eines Scheiterns und droht mit Abwanderung. "Dann fließt das Kapital eben an Deutschland vorbei", sagte Joachim Faber, Allianz-Vorstand und Chef des Tochter-Unternehmens Allianz Global Investors (AGI), der "Welt am Sonntag".

AGI ist mit einem verwalteten Vermögen von rund einer Billion Euro der zweitgrößte Anlageverwalter der Welt, nach der Schweizer UBS. "Immer dann, wenn der nationale Markt die Instrumente nicht zur Verfügung stellt, suchen die Marktteilnehmer natürlich Auswege", sagt Faber. Sein Unternehmen könne Reits auch in Paris oder London an die Börse bringen. "Deutschland wird dann wieder einmal dem internationalen Kapitalmarkt hinterherhinken."

Der Vorteil von Reits liegt darin, daß die Verwalter dieser börsennotierten Immobilienfonds selbst keine Steuern bezahlen müssen. Statt dessen müssen sie mindestens 90 Prozent der Gewinne an die Anleger ausschütten, die diese Einnahmen dann versteuern. Für die Investoren liegt der Reiz des Anlageinstruments in der leichteren Handelbarkeit im Vergleich zu offenen Immobilienfonds, die wie Firmenbeteiligungen funktionieren. Der Kurs wird wie bei Aktien festgestellt, und der Kauf und Verkauf an der Börse ist ständig möglich.

Doch gerade daraus speist sich der Widerstand in der SPD. Die Kritiker glauben, daß Mieter eines Wohnhauses, das in einem Reit enthalten ist, zum Spielball der Spekulanten werden. Der ehemalige Hamburger Bürgermeister Ortwin Runde überschrieb ein Papier, in dem er seine Bedenken darlegte, daher mit der Überschrift "Heuschrecken vor der Haustür?"

Runde befürchtet sprunghafte Mietpreissteigerungen als Folge der Einführung von Reits und ist deshalb dagegen. Zudem glaubt er, die Anlagevehikel könnten für neue Steuersparmodelle mißbraucht werden, so daß dem Staat viel Geld verlorengehen würde.

"Der Mieterschutz wird durch die Einführung von Reits nicht beeinträchtigt", hält Allianz-Vorstand Faber entgegen. Der Markt für Mietwohnungen funktioniere nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage. "Und was die Nachfrage betrifft, haben wir in Deutschland mittel- bis langfristig eher ein Problem auf Grund der zunehmenden Alterung der Bevölkerung." Daher sei es sehr unwahrscheinlich, daß die Mieten für Wohnungen "in den Himmel schießen werden".

Einen Kompromißvorschlag, den Finanzminister Steinbrück gegenüber den Kritikern in den eigenen Reihen gemacht hat, lehnt Faber ab. Steinbrück hatte darin angedeutet, daß den Immobilien-AGs beispielsweise vorgeschrieben werden könnte, einen Großteil ihrer Rendite über die Vermietung und nicht über den Verkauf von Objekten zu erzielen. Auch könnte vorgegeben werden, daß nur sieben Prozent des Bestandes jährlich verkauft werden dürfen.

"Solche Vorgaben brauchen wir nicht, denn Erfahrungen aus anderen Ländern zeigen, daß Reits gerade nicht über den Verkauf, sondern über langfristiges Bestandsmanagement Werte schaffen", sagt Faber. Dabei stünden die Modernisierung oder Revitalisierung von Objekten im Vordergrund, die am Ende auch dem Mieter zugute kommen.

Dagegen ist das Steuerthema auch für Faber ein wichtiger Punkt. "Ich würde auch kein Gesetz gutheißen, das wieder steuergetriebene Instrumente in den Markt bringt", sagt er. "Sie führen lediglich zu Verzerrungen am Kapitalmarkt. Reits müßten daher wie ein ganz normales Kapitalmarktprodukt strukturiert werden. Die Besteuerung müsse beim Anleger erfolgen und zwar so, daß es keinen Unterschied macht, ob er Inländer oder Ausländer ist.

In diesem Fall dürfte die Einführung von Reits das Steueraufkommen in Deutschland sogar erhöhen. "Das Finanzministerium ist der Auffassung, daß es das passende Modell dafür gefunden hat", sagt Faber. Deshalb seien die Bedenken unbegründet.

Der Allianz-Vorstand sieht auch nicht die Gefahr, daß einige offene Immobilienfonds schwer vermietbare Objekte, sogenannte "Schrottimmobilien", in Reits auslagern könnten. "Zunächst einmal dürften es vor allem Unternehmen sein, die ihre eigenen Immobilienbestände in Reits auslagern, um auf diese Weise totes Kapital zu heben", sagt er. Damit könnten bis zu 100 Milliarden Euro aktiviert werden. Dieses Geld könnten die Unternehmen dann wiederum für vermehrte Investitionen nutzen.

"Daneben werden einige Private-Equity-Gesellschaften ihre Portfolios an die Börse bringen, und vielleicht wandern auch einige Immobilien aus offenen Immobilienfonds in einen Reit." Stets unterlägen die Objekte jedoch einer unabhängigen Bewertung.

Für die Anlageklasse der offenen Immobilienfonds sieht er indes auch nach der Einführung von Reits noch einen Markt. "Es gibt Bedarf für beide Instrumente", sagt Faber. Der offene Immobilienfonds diene dem langfristigen Kapitalaufbau und sei weniger schwankungsanfällig als Reits. "Diese sind dagegen das richtige Instrument für institutionelle Anleger, die an der Wertentwicklung spezialisierter Teilsegmente des Immobilienmarkts teilnehmen möchten und die Liquidität des Börsenhandels schätzen."

Ein wirklicher Erfolg könnten Reits allerdings nur werden, wenn das entsprechende Gesetz möglichst schnell komme. Es gebe kaum einen besseren Zeitpunkt für die Einführung als jetzt.

"Die Immobilienmärkte in Frankreich, Spanien oder Großbritannien haben in den vergangenen fünf Jahren schon erhebliche Wertsteigerungen gesehen.

Der deutsche Markt hat also Nachholbedarf", sagt Faber. Mit Hilfe der Reits dürften sich die Werte deutscher Immobilien der europäischen Entwicklung angleichen. "Aber ich betone nochmals: Dieses Wertpotential entsteht durch den Kapitalmarkt und ist unabhängig von den Mieten." rank Stocker


Artikel erschienen am 25. Juni 2006

[Meiko777]

Immobilien-AGs bringen sich für REITs in Stellung

Die Unternehmen wollen den steuertransparenten Status offenbar vor allem über Tochtergesellschaften nutzen.


Die Diskussion um REITs in Deutschland befindet sich in der Sommerpause, aber hinter den Kulissen laufen die Vorbereitungen weiter: Sowohl im Finanzministerium, wo die Arbeiten am angekündigten Referentenentwurf für ein REITs-Gesetz Gerüchten zufolge bereits weit gediehen sind, als auch bei den Unternehmen. Große wie kleinere Immobilien-AGs schaffen bereits jetzt die Voraussetzungen, um den neuen Status frühzeitig nutzen zu können.
Dabei zeichnet sich ab, dass sich viele bereits börsennotierte Gesellschaften weniger selbst in einen REIT umwandeln sondern Tochtergesellschaften entsprechend positionieren.

So bereitet die IVG Immobilien AG die Stodiek Europa Immobilien AG, an der sie 94 % hält, auf eine Umwandlung zum REIT vor. Die Gesellschaft heißt künftig IVG Deutschland Immobilien AG, soll ihre Auslandsobjekte verkaufen und nur noch Gewerbeimmobilien aus Deutschland im Portfolio haben REITs in Deutschland berichtete. Bei TAG Tegernsee wiederum scheint alles darauf hinauszulaufen, dass nicht die Gesellschaft selbst zum REIT wird, sondern die Tochter Bau-Verein zu Hamburg.

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Einen ähnlichen Weg schlägt Rücker Immobilien ein. Der Remscheider Immobilienhändler, dessen Aktie im Freiverkehr der Deutschen Börse notiert ist, hat 85 % der Anteile der Aquatis Solutions AG übernommen, die auch in den Open Market gewechselt ist. Dabei handelt es sich laut Rücker um einen reinen Börsenmantel ohne operatives Geschäft. Die Gesellschaft soll in Rücker Immobilien Portfolio AG umfirmiert werden, als Wohnimmobilien-Bestandshalter agieren und in einen REIT umgewandelt werden. Analysten erwarten, dass sie schon bald erste Objekte kauft. Rücker sieht den Aufbau der Bestandsgesellschaft als Ergänzung zum Kerngeschäft, der Wohnraumprivatisierung. Die neue Tochter soll wie die Muttergesellschaft vorrangig in der Region rund um Remscheid agieren.

Mit der Dolerit Basalt AG hat die Aussicht auf REITs in Deutschland vor einigen Tagen einer weiteren eigentlich auf dem Abstellgleis stehenden Gesellschaft neues Leben eingehaucht. Mit den Stimmen der neuen Mehrheitseigner, die knapp 80 % der zuvor in Bankenhand befindlichen Aktien übernommen hatten, hat die Hauptversammlung einen früheren Abwicklungsbeschluss aufgehoben. Unter den Namen „Deutsche REIT AG“ soll Dolerit Basalt nun ebenfalls als bestandshaltende Immobilien AG agieren REITs in Deutschland berichtete. AG-Filter: RUECKER IMMO.
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[Dividendenabstauber]

Antwort auf Beitrag Nr.: 22.604.868 von Meiko777 am 15.07.06 15:03:53

Hallo !

Alleine wenn ich das lese werd ich kaum Deutsche REIT's kaufen. Im Prinzip nimmt die gründende Mutter alle Geschäftsbereiche von der Vermietung, Instandhaltung, Reinigung usw KOSTENGÜNSTIG in die Hand und kassiert dick ab und reduziert ihren Kapitaleinsatz. Solltens noch die Mehrheit halten könnens in einer HV ungestört agieren.

Die Immo AG's bei mir in Ösiland bringen, wenn man es ehrlich betrachtet, höchstens 2% Cash Flow. 60% der Gewinne stammen aus Aufwertung der Immos. So wirds bei Euch auch ablaufen, meine Befürchtung. Bei der Ersten, der SEG da fängt es langsam an zu krachen.

Dividendenabstauber

[Azul Real]

REIT
Finanzministerium macht Tempo für Gesetz

Das Finanzministerium drückt bei der Einführung von börsennotierten Immobilienfonds aufs Tempo und drängt auf einen Starttermin zu Beginn des kommenden Jahres.

Berlin - Die interne Planung der Gesetzesberatung soll der Bundesrat das Gesetz für die Real Estate Investment Trusts (REITs) kurz vorher, am 15. Dezember, verabschieden. Das Ressort von Peer Steinbrück stuft das Beratungsverfahren in einer Vorlage als "besonders eilbedürftig" ein. In Absprache mit dem Bundesrat können damit die sonst vorgegebenen Beratungsfristen um mehrere Wochen verkürzt werden.

Einen Gesetzesentwurf für die in Deutschland neue Anlageform will der SPD-Politiker am 20. September vom Kabinett auf den Weg bringen lassen. Die erste Lesung im Bundestag ist für den 19. Oktober vorgesehen.
Der Finanzausschuß soll am 29. November abschließend beraten. Damit bleiben den Parlamentariern knapp eineinhalb Monate, um über das Vorhaben zu entscheiden.

[Azul Real]

Aus der Euro am Sonntag
30.07.2006 Ausgabe 31/06



Zeit ist Geld – das weiß auch Peer Steinbrück. Deshalb gibt der Bundesfinanzminister beim Thema REIT’s (Real Investment Trust) Gas. Ihm ist klar: Ohne die Börsenzulassung steuerbegünstigter Immobilienaktien fließen Milliarden-Investitionen an Deutschland vorbei, verliert der Finanzplatz entscheidend an Attraktivität. In den Vereinigten Staaten, in Japan, in Australien und in fast allen Ländern der EU ist die Anlageklasse bereits fest etabliert. Selbst in Schwellenländern wie der Türkei und in Rumänien bereichern REIT’s den Aktienmarkt. Sie bieten Investoren die Chance, mit kleinen Summen das Thema Immobilien zu spielen, ohne selbst ein Objekt erwerben und sich um Instandhaltung sowie Vermietung kümmern zu müssen.

Gerade bei deutschen Anlegern ist nach dem Wegfall der Eigenheimzulage das Interesse an REIT’s recht ausgeprägt. REIT’s sind zudem weniger riskant, als etwa Geschlossene Immobilienfonds, die sich oft nur auf ein Gebäude konzentrieren. Wegen der kontinuierlich hohen Dividenzahlungen weisen sie auch gegenüber herkömmlichen Immobilienaktien einen nicht zu unteschätzenden Vorteil auf. Und sie stellen eine interessante Alternative zu den schwankungsärmeren, dafür aber renditeschwächeren Offenen Immobilienfonds dar (siehe Tabelle nächste Seite).

Was Steinbrück Sorgen macht: Vor wenigen Monaten hat auch Großbritannien den Weg für REIT’s freigemacht. Ab 1. Januar 2007 können Anleger in UK Anteilsscheine von Immobilienunternehmen erwerben, die ihre Gewinne nicht versteuern müssen, sondern größtenteils als Dividende ausschütten. Das spricht die Investoren an. Aus zwei Gründen: Auch wenn die Aktienmärkte schwächeln, sind ihnen stabile Erträge sicher. Zudem winken satte Kursgewinne. Der dänische REIT Sjaelso zeigt, was drin ist.

Das an der Börse in Kopenhagen notierte Unternehmen zahlt eine Dividende von 10,70 Euro und legte in den vergangenen drei Jahren 466 Prozent zu. Kommen die G-REIT’s, die German REIT’s nicht, dann zieht die Insel Investorengelder an und Deutschland geht leer aus. Das will Steinbrück nicht. Er möchte die REIT’s ebenfalls zum 1. Januar einführen und hat daher das Beratungsverfahren als „besonders eilbedürftig“ eingestuft.


Sein Fahrplan: Im Oktober soll die erste Lesung im Bundestag stattfinden und im Dezember der Bundesrat seinen abschließenden Segen geben. „Findet sich eine Mehrheit, dann dürfte in wenigen Jahren die Marktkapitalisierung deutscher REIT’s auf 100 Milliarden Euro steigen“, sagt Thomas Körfgen, Leiter Immobilienaktien bei SEB Asset Management.

Bislang fristen die in Deutschland notierten Immobilienunternehmen ein Schattendasein. Der Börsenwert des Deutschen Immobilienaktien-Index (DIMAX) liegt gerade mal bei rund zehn Milliarden Euro. REIT’s würden das Segment beleben. An aussichtsreichen Kandidaten fehlt es nicht. Die IVG Immobilien etwa hat ihre Tochter Stodiek bereits auf die erwartete Einführung von REIT’s ausgerichtet.

Die in IVG Deutschland Immobilien AG umbenannte Firma verkaufte schon im vergangenen Jahr ihren gesamten ausländischen Immobilienbesitz und konzentriert sich jetzt ausschließlich auf den deutschen Büromarkt. Sobald Berlin für REIT’s grünes Licht gibt, soll der Börsengang erfolgen. Auch bei der TAG Tegernsee und der Deutsche Immobilien Chance laufen
die Vorbereitungen auf Hochtouren.

Allerdings: Teile der SPD-Fraktion mauern. Daß REIT’s keine Körperschaftssteuer abführen sollen, ist Abgeordneten wie Ortwin Runde und Nina Hauer ein Dorn im Auge. Dem Fiskus entgingen hohe Einnahmen, so ihre Befürchtung. „Das Gegenteil ist der Fall“, kontert Körfgen. Zum einen werde die Dividende ja mit dem individuelllen Einkommenssteuersatz der Investoren verrechnet. „Das spült dem Bundesfinanzminister in den kommenden mehrere Millionen Euro in die Kasse“, so Körfgen. Zum anderen würden zahlreiche große deutsche Unternehmen ihren Immobilienbesitz künftig in REIT’s einbringen.
An der Hebung dieser stillen Reserven verdient Steinbrück ebenfalls. Wie vorteilhaft sich der Verkauf von Immobilien bei den Unternehmen auswirkt, zeigt das Beispiel DaimlerChrysler. Im Zuge der Konzentration auf das Kerngeschäft veräußerte der Automobilhersteller vor kurzem Bürogebäude und unbebaute Grundstücke an den französischen REIT Incade. Den Erlös kann DaimlerChrysler nun für Investitionen nutzen. Gewaltig die Summe, die der Konzern noch mobilisieren kann – das gesamte Immobilienvermögen von DaimlerChrysler wird auf rund zehn Milliarden Euro geschätzt.

An interessanten Objekten für REIT’s ist kein Mangel. Denn auch die übrigen DAX-Unternehmen sitzen auf riesigen Beständen. Werden diese veräußert, erfährt die Konjunktur wegen der für das operative Geschäft frei werdenden Mittel einen kräftigen Schub. „Der Eigentumsanteil deutscher Firmen an Immobilien liegt bei etwa 70 Prozent und übersteigt damit deutlich die Werte amerikanischer, britischer oder asiatischer Unternehmen", sagt Körfgen. Entsprechend gering sind daher noch die Möglichkeiten deutscher Anleger, am Immobilienbestand ihres Landes mittels Aktien zu profitieren (siehe auch Tabelle nächste Seite).

Unternehmen und Investoren verfolgen wegen des großen Potenzials die REIT-Debatte in Deutschland sehr genau. Sie hoffen auf wohl überlegte Gesetzesbestimmungen und ähnliche hohe Erträge wie in Frankreich. An der Seine wurden die „Sociétés d’investissements immobiliers cotée“ bezeichneten REIT’s 2003 eingeführt. „Sie lösten in der französischen Immobilienbranche einen wahren Boom aus“, sagt Michael Neitzel vom Bochumer Forschungsinstitut inwis. So haben sich mittlerweile die wichtigsten französischen Immobilienunternehmen in einen REIT umgewandelt.

Sie müssen nun nicht mehr wie früher bis zu 33 Prozent Steuern zahlen. Dafür schütten sie 85 Prozent ihres Gewinns an die Investoren aus. „Im Vergleich zu früher haben sich die Dividendenzahlungen jetzt deutlich erhöht“, sagt Experte Neitzel. Auch die Kursentwicklungen der französischen REIT’s überzeugen. „Das entsprechende Börsenbarometer, der SIIC-Index France, legte in den vergangenen drei Jahren 83 Prozent zu. Der Index der 250 größten französichen Aktiengesellschaften, der SFB 250, bringt es im selben Zeitraum dagegen nur auf 33 Prozent“, sagt Neitzel. Französische REIT’S stehen daher bei Fondsmanagern, die in Immobilienwerte investieren, hoch im Kurs. Frédéric Tempel vom AXA WF Aedificandi hat das Land mit rund 42 Prozent gewichtet. Fast zehn Prozent entfallen dabei auf Klepierre. Das Unternehmen, das bereits zahlreiche Shopping-Center im Raum Paris unterhält, weckte wegen seines ehrgeizigen Expansionsprogramms in West-und Osteuropa das Investorenintersse“, sagt Temple. Doch mittlerweile sind REIT’s wie Klepierre, Unibail oder Rodamco nicht mehr so günstig. „Die Zuwächse im französischen, aber auch im europäischen Immobiliensektor werden nicht mehr nicht mehr so üppig ausfallen“, sagt Tempel. Die Aktien näherten sich ihrer fairen Bewertung. Trotzdem rechnet Tempelin den kommenden Jahren immer noch mit durchschnittlich sieben bis zehn Prozent jährlich. Mehr Prozentpunkte wären drin, wenn Deutschland sich für REIT’s öffnete. „Der Markt ist für uns sehr interessant. Neben attraktiven Einstiegskursen ziehen in den wichtigsten Städten die Spitzenmieten nach langer Zeit wieder an und auch die Leerstandsquoten gehen zurück“, sagt Tempel.

Wer trotzdem das Risiko eines Immobilienaktien Investments scheut, der fährt mit Offenen Immobilienfonds besser. Im Gegensatz zu REIT’s wird die Wertentwicklung dabei nicht an der Börse ermittelt. Sie hängt vielmehr vom Urteil der Sachverständigen ab, die die in den Portfolios der Fonds enthaltenen Objekte einmal pro Jahr prüfen. In der Regel reduziert dies die Volatiltät. Zudem legen die Produkte kontinuierlich zu. Die Fonds erzielten innerhalb der vergangenen zwölf Monate im Schnitt 3,7 Prozent. Zu den Top-Fonds zählt der Immoportfolio Target Return von SEB mit einem Plus von 7,3 Prozent. Der Euro Immo Profil von iii Investments schaffte dagegen nur 0,6 Prozent.

Ganz ohne Risiko sind die Produkte jedoch nicht. Das hat die vorübegehende Schließung des Grundbesitz Invest von DB Real Estate und zweier Fonds von KanAM vor einigen Monaten gezeigt. Wochenlang konnten Anleger ihre Anteilscheine nicht zurückgeben und kamen somit nicht an ihr Geld. Aus Furcht vor weiteren Schließungen zogen Anleger ihr Geld auch aus anderen Fonds ab. Inzwischen ziehen die Mittelzuflüsse wieder an. Die Anleger erkennen: In einem gut diversifizierten Depot dürfen Immobilien nicht fehlen.

[Azul Real]

Freitag, 11. August 2006, 20:39 Uhr
Gesetzentwurf

Doppelte Steuer für REITs-Investoren

Bundesfinanzminister Peer Steinbrück will die geplanten börsennotierten Immobilienfonds (REITs) einem Zeitungsbericht zufolge zwingen, mindestens 90 Prozent ihrer Gewinne an die Anteilseigner weiterzureichen.

Die Anleger müssten diesen Gewinn jedoch mit einem doppelt so hohen Satz versteuern, wie er bei normalen Aktiengesellschaften üblich sei, berichtete die "Süddeutsche Zeitung" unter Berufung auf einen Gesetzentwurf zu den Fonds.

HB BERLIN. Im Gegenzug wolle Steinbrück die börsennotierten Immobilienfonds von der Körperschafts- und der Gewerbesteuer befreien, wie dies auch in anderen Ländern üblich sei. Außerdem wolle Steinbrück alle Unternehmen, die nicht im Immobiliengeschäft tätig sind, dazu bringen, einen Teil ihrer Geschäftsbauten und Wohnungen an die neuen Fonds zu verkaufen. Sie müssten deshalb auf den Veräußerungsgewinn nur eine pauschale Steuer von 20 Prozent zahlen.

Dem Gesetzentwurf zufolge verfügten allein die 65 größten börsennotierten Unternehmen in Deutschland über Immobilienreserven von rund 80 Mill. Euro. Das Ministerium wolle den Unternehmen einen Anreiz geben, nicht betriebsnotwendige Immobilien zu verkaufen, um das hierdurch frei werdende Eigenkapital in das Kerngeschäft investieren zu können. Die Fonds sollten jedoch nicht nur Geschäftsimmobilien erwerben dürfen, sondern auch Wohnungen. Das Finanzministerium rechne damit, dass für die Fonds maximal sechs der insgesamt 39 Mill. Wohnungen in Deutschland interessant sein könnten - und zwar jene Wohnungen, die öffentlichen oder privaten Wohnungsunternehmen gehörten.

Steinbrück wolle den neuen Fonds außerdem vorschreiben, dass sie die Immobilien mindestens drei Jahre komplett behalten müssten und danach innerhalb von fünf Jahren allenfalls die Hälfte wieder verkaufen dürften. Das Finanzministerium stimme den Gesetzentwurf derzeit mit den Ländern ab, berichtete die "Süddeutsche Zeitung". Das Ministerium erklärte am Freitagabend erneut, es gebe bisher weder einen Gesetz- noch einen Referentenentwurf. Möglicherweise würden jedoch Gespräche auf Arbeitsebene mit den Ländern geführt.

Die "Frankfurter Allgemeine Zeitung" hatte zuvor unter Berufung auf einen ersten Referentenentwurf berichtet, Ziel sei es, auch Privatanleger für dieses neue Anlageinstrument zu gewinnen. Nach den Plänen sollten REITs als Aktiengesellschaften steuerlich begünstigt werden. Zugleich wolle die Regierung direkte Beteiligungen an einer "REIT-AG" von mehr als zehn Prozent untersagen. Großanleger hätten allerdings nach Angaben von Experten dennoch die Möglichkeit, dies über "indirekte Beteiligungsverhältnisse" zu umgehen.

Nach früheren Informationen will die Regierung einen Gesetzentwurf zu Einführung des neuen Instrumentes am 20. September vom Kabinett beschließen lassen. Vom Bundesrat solle das Gesetz dann abschließend am 15. Dezember beschlossen werden, so dass es Anfang 2007 in Kraft treten kann.

[Meiko777]

'Handelsblatt': Bundesregierung fordert Börsenpflicht für Reits
BERLIN (dpa-AFX) - Die Bundesregierung will laut einem Pressebericht neue steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaften nur unter strengen Voraussetzungen in Deutschland zulassen. Dies geht aus einem Arbeitsentwurf für das REITs-Gesetz aus dem Bundesfinanzministerium hervor, der dem 'Handelsblatt' (Mittwochsausgabe) vorliegt. Die so genannten REITs (Real Estate Investment Trusts) müssen zwingend börsennotiert sein, und ein Anteilseigner darf höchstens zehn Prozent an einem derartigen Fonds halten. Auch sollen REITs gezwungen werden, mindestens 90 Prozent ihres Gewinns an ihre Aktionäre auszuschütten.

Es handele sich um ein 'sehr vorläufiges Papier', das noch nicht in der Leitungsebene abgestimmt sei, sagte der Sprecher von Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD). Die darin skizzierten Grundzüge könnten allerdings schnell zur Basis eines Gesetzentwurfs werden, denn Steinbrück will das Gesetz berei ts zum 01.01.2007 in Kraft treten lassen. Das größte Hindernis ist allerdings zur Zeit die SPD-Fraktion: Wenn die Parlamentarier weiter mauerten, werde das Vorhaben scheitern, hieß es im Ministerium. Die Bundesregierung will es mit REITs vor allem Konzernen erleichtern, sich von nicht betriebsnotwendigen Immobilien zu trennen./js/
Quelle: dpa-AFX

[kitejak]

Antwort auf Beitrag Nr.: 23.642.858 von Meiko777 am 27.08.06 23:02:11

Steinbrück will REITs notfalls rückwirkend einführen


Der Bundesfinanzminister geht unverändert davon aus, dass Immobilien-AGs den Status mit Wirkung zum 1. Januar 2007 nutzen können.

Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) geht weiter davon aus, dass Immobiliengesellschaften ab dem kommenden Jahr den REIT-Status nutzen können. Die Bundesregierung strebe die Einführung für Anfang 2007 an, sagte Steinbrück in seiner Rede vor der Handelsblatt-Konferenz „Banken im Umbruch“ in Frankfurt am Main. Falls das Gesetzgebungsverfahren nicht bis Ende 2006 abgeschlossen werden könne, solle die Regelung rückwirkend umgesetzt werden, so Steinbrück weiter. Er selbst halte die Einführung von REITs für erstrebenswert und erforderlich.

REITs seien mittlerweile das internationale Standardprodukt für die indirekte Immobilienanlage, betonte der Minister. Sorgen von Mietern, dass sich ihre Situation durch die Einführung von REITs verschlechtern könnte, bezeichnete Steinbrück als unbegründet. REITs seien langfristiger orientiert als Private-Equity-Gesellschaften, die ja bereits auf dem Immobilienmarkt aktiv seien. Zudem seien Themen wie Mietpreiserhöhungen ohnehin gesetzlich geregelt. Damit widersprach er auch vielen SPD-Bundestagsabgeordneten, die REITs unter anderem aus diesen Gründen ablehnen. Vermutlich morgen werden Vertreter des Ministeriums versuchen, die Kritiker in einem Gespräch von ihrer Haltung abzubringen.

Steinbrück hatte sich in der Vergangenheit immer wieder positiv zur Einführung von REITs in Deutschland geäußert. Im Bundesfinanzministerium arbeiten Experten zurzeit an ersten Entwürfen für ein entsprechendes Gesetz. Einzelheiten der Planungen waren in den vergangenen Tagen bekannt geworden –unter anderem, dass REITs börsennotiert sein müssen und der Anteil eines Aktionärs unter der Schwelle von 10 % liegen muss. Ein fertiger Referentenentwurf liegt laut Steinbrück bisher aber noch nicht vor.

[Azul Real]

Gründer von Reits stehen vor hohen Hürden

Ehemals gemeinnützigen Wohnungsfirmen droht mit Gesetzentwurf Nachversteuerung stiller Reserven - Weiteres Problem ist die Kreditbeschränkung

Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf

Wenn das Gesetz zur Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland in der derzeit diskutierten Rohfassung tatsächlich 2007 in Kraft treten sollte, dann stünden Investoren, die ihre Immobilien in Form eines Reit an die Börse bringen wollen, vor etlichen Schwierigkeiten.

Eine bedeutende Hürde ist etwa die Begrenzung der Fremdkapitalaufnahme, die viele durch Zukäufe hoch verschuldete Immobiliengesellschaften nicht erfüllen könnten. Ein anderes wichtiges Problem betrifft speziell solche Gesellschaften, die aus ehemals gemeinnützigen Wohnungsunternehmen hervorgegangen sind.

Gesetzentwurf schweigt

Denn diesen Firmen droht bei Gewinnausschüttungen in Form von Dividenden eine nachträgliche "Strafbesteuerung" - im Fachjargon "EK02"-Problematik genannt. Der Hintergrund: 1990 wurde die bis dahin geltende Befreiung gemeinnütziger Wohnungsfirmen von der Körperschaftsteuer abgeschafft. Gleichsam im Gegenzug dafür durften die Unternehmen damals ihre Buchwerte auf den Marktwert hochschreiben, um eine sofortige Versteuerung der angehäuften stillen Reserven zu vermeiden. Allerdings musste der Aufstockungsgewinn den bei Ausschüttung zu versteuernden Rücklagen - das sind eben jene "EK02" - zugewiesen werden.

Wenn jetzt ein ehemals gemeinnütziges Wohnungsunternehmen als Reit an die Börse geht und Dividende ausschütten will, droht eine Nachversteuerung der "alten" stillen Reserven mit einem Satz von 45 %. Dieser nachträgliche Zugriff des Fiskus gilt grundsätzlich noch bis zum Jahr 2019. Der vorliegende Reit-Gesetzentwurf schweigt zu diesem Problem, das etliche Reit-Kandidaten betrifft und diese unter Umständen sogar von einer Reit-Gründung abhalten könnte (siehe auch Gastbeitrag unten).

Luxemburg als Ausweg?

Zu den Börsenaspiranten, die unter Umständen von dem Problem betroffen sein könnten, zählt etwa die US-Beteiligungsgesellschaft Fortress, die Ende Oktober ihr Wohnungsunternehmen Gagfah Holding mit insgesamt 150 000 Wohnungen an die Börse bringen will. Fortress hatte die Gagfah für 3,5 Mrd. Euro vom Rentenversicherer BfA übernommen und zusätzlich die Nileg von der Nord/LB und die Woba von der Stadt Dresden hinzugekauft .

Der Finanzinvestor scheint aber dem Vernehmen nach eine Lösung für das EK02-Problem gefunden zu haben: So wurde die Gagfah zusammen mit der von der Nord/LB erworbenen Nileg und der ehemals städtischen Dresdner Wohnungsfirma Woba unter dem Dach einer Holding in Luxemburg versammelt. Die deutschen Unternehmen sollen offenbar an die Luxemburger Holding Schuldzinsen für geliehenes Kapital zahlen - und diese Zinsen könnten dann als Dividendenausschüttungen der Luxemburger Holding indirekt an die Aktionäre gehen. Die "Strafbesteuerung" dürfte damit entfallen.

Ebenfalls von Bedeutung dürfte das Thema "EK02" für die Düsseldorfer Immobilienfirma Corpus sein, die den Sparkassen in Düsseldorf, Frankfurt und Köln sowie dem Vorstandschef Michael Zimmer gehört und ebenfalls im Oktober an die Börse will. Auch hier gibt es gemeinnützige Bestände im Eigenportfolio, das unter anderem rund 14 000 Wohnungen umfasst (siehe auch Tabelle).

Schuldengrenze schmerzt

Als eine weitere Hürde für die Gründung von Reits bzw. die Umwandlung bestehender Aktiengesellschaften in Reits könnte sich die im Gesetzentwurf vorgesehene Beschränkung der erlaubten Kreditaufnahme für Reits erweisen. So soll die Höhe der Fremdfinanzierung auf 60 % des Vermögens des Reit begrenzt werden. Das Problem: Aufgrund der niedrigen Zinsen haben überwiegend ausländische Finanzinvestoren ihre Immobilienkäufe in Deutschland zu einem sehr hohen Anteil mit Krediten finanziert und könnten die 60 %-Grenze somit voraussichtlich nicht einhalten, was die Gründung von Reits aus den Beständen der Beteiligungsgesellschaften verhindern würde.

Für Versicherer mit Reit-Ambitionen dürfte derweil vor allem die obligatorische Börsennotierung von Reits schmerzlich sein - wegen der mit dem Listing verbundenen Wertschwankungen. Die Börsennotierung ist aber notwendig, damit sich Reits vom Konkurrenzprodukt Immobilien-Spezialfonds ausreichend unterscheiden. Außerdem müssen die Reits nach dem Gesetzentwurf erst nach einer Übergangsphase an der Börse notieren, so dass sich die Versicherer auf die dann einsetzenden Wertschwankungen einstellen können.

Firmen stellen Hüllen bereit

Trotz aller Probleme dürfte es etliche schnelle Reit-Gründungen geben, sobald mit der Verabschiedung des Gesetzes 2007 der Startschuss fällt. Denn mehrere erfahrene Marktakteure aus Deutschland, die an der Börse notieren, haben für diesen Zweck bereits eigene Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer herkömmlichen AG bereitgestellt. Dazu zählt etwa die eigens umbenannte Deutsche Immobilien AG des Bonner Marktführers IVG oder die Deutsche Reit AG der Kölner Immobiliengesellschaft Colonia Real Estate.

Auch die Rücker Immobilien AG hat sich eine Rücker Immobilien Portfolio AG mit Reit-Option zugelegt. Sogar der amerikanische Agrarkonzern Cargill hat in der nicht notierten German Retail Reit AG Eigenkapital in einem Vehikel mit Blick auf Reits bereitgestellt. Alle diese Unternehmen können sehr schnell in einen Reit umgewandelt werden.

Börsen-Zeitung, 31.8.2006

[Azul Real]

Commerzbank: Deutscher Aktienmarkt wird von REITs profitieren


FRANKFURT (Dow Jones)--Von der Einführung der Real Estate Investment Trusts
(REITs) in Deutschland wird nach Auffassung der Commerzbank der gesamte
Aktienmarkt profitieren. "Mit der REITs-Einführung wird die Kapitalisierung des
deutschen Aktienmarktes insgesamt steigen", sagte Ralf Grönemeyer, Head of
Equity Strategy bei Commerzbank Corporates & Markets, der Investmentbank der
Commerzbank AG.

Dabei sei nicht nur die zusätzliche Marktkapitalisierung der
steuerbegünstigten Immobilienaktien selbst bedeutsam. Vielmehr dürften
Investoren die stillen Immobilienreserven der Kapitalgesellschaften dann
insgesamt höher bewerten und dies in den Aktienkursen einpreisen, sagte
Grönemeyer im Gespräch mit Dow Jones Newswires.

Der Marktstratege geht davon aus, dass in drei bis vier Jahren REITs in
Deutschland bereits eine Marktkapitalisierung von rund 100 Mrd EUR erreichen
werden. Vor allem Konzerne, die Probleme mit Pensionsverpflichtungen hätten und
Unternehmen, die auf die Assets selbst verzichten könnten, dürften recht schnell
die Immobilien ausgliedern. Dazu zählten Banken, Versicherer,
Automobilunternehmen und Einzelhändler. "30% bis 50% aller DAX-100-Unternehmen
könnten Teile ihrer Immobilienbestände in REITs ausgliedern", zeigte sich
Grönemeyer überzeugt.

REITs werden nach dem Willen der Bundesregierung Anfang 2007 in Deutschland
zugelassen.

Ein Gesetzentwurf für diese steuerbegünstigten
Immobilienaktiengesellschaften soll in den nächsten Wochen ins Bundeskabinett
eingebracht werden. Zwar könnte sich das Gesetzgebungsverfahren rein technisch
noch bis Anfang Januar hinziehen. Allerdings hat Bundesfinanzminister Peer
Steinbrück für einen solchen Fall bereits erklärt, dass das Gesetz dann
rückwirkend in Kraft treten und der Starttermin 1. Januar auf diese Weise
gehalten wird.

Laut Grönemeyer ist der sehr hohe Immobilienbestand deutscher Unternehmen
vor allem auf die hohen Steuerbelastungen der vergangenen Dekaden zurückzuführen.
Damals sei in Immobilien investiert worden, um mittels Abschreibungen die
Steuerlast zu drücken. Zudem hätte der noch schlecht entwickelte Kapitalmarkt in
Deutschland dazu geführt, dass die Unternehmen benötigtes Kapital vor allem von
Banken erhielten. Die hätten für die Kredite Sicherheit in Form von Assets
gefordert, die dann vor allem aus Immobilien bestanden hätten.

Während im angelsächsischen Raum nur rund ein Viertel der Immobilien noch
den Unternehmen selbst gehörten, seien es in Deutschland derzeit dagegen noch
rund drei Viertel. "Ich gehe davon aus, dass in Deutschland ein Teil dieser
Immobilien-Assets freigesetzt wird", schätzt der Aktienstratege.
Die Einführung der REITs allein wird dabei allerdings nicht die treibende
Kraft sein. Private-Equity-Fonds werden sich nach Einschätzung Grönemeyers die
hier liegende Chance nicht entgehen lassen, und auch die Unternehmen selbst
dürften erkennen, wie wichtig es werde, die Immobilien-Assets zu verkaufen, um
dadurch das operative Geschäft zu stützen.

Die extrem hohen Mittelzuflüsse in Private-Equity-Fonds führen nach Ansicht
von Grönemeyer dazu, dass der Anlagedruck zunimmt und trotzdem hohe Renditen
erwirtschaftet werden müssen. Dies werde dazu führen, dass Private-Equity-Fonds
vermehrt Unternehmen anschauen, die unter anderem hohe stille Reserven aus
Immobilien auf der Bilanz hätten. Mit einem Verkauf der Assets werde die
Rekapitalisierung kreditfinanzierten Übernahmen durch Private-Equity-Fonds
deutlich erleichtert.

"Diese Tendenz wird insgesamt dazu führen, dass viele Unternehmen von sich
aus diese Reserven heben werden, um so Investitionen in das operative Geschäft
zu tätigen oder Pensionsverpflichtungen auszulagern. Eine Auflösung der Assets
wird es also auf jeden Fall geben", sagte Grönemeyer. Er prognostiziert daher,
dass es Ende 2008 signifikant weniger Assets in den Bilanzen der großen
deutschen Konzerne geben wird und die bilanziellen Pensionsrückstellungen
deutlich gesunken sein werden.

"Vor allem die Unternehmen, die hohe Pensionsverpflichtungen haben, werden
von REITs profitieren", sagte der Stratege. Sie könnten das Immobilienvermögen
an einen REIT verkaufen, das dadurch frei werdende Geld in das Eigenkapital in
der Bilanz einstellen und diese in einem weiteren Schritt dann gegen die
Pensionsrückstellungen auflösen.

Die Pensionsverpflichtungen insgesamt könnten anschließend in einen
Treuhandfonds, ein so genanntes Contractual Trust Agreement (CTA), ausgegliedert
werden. CTAs wiederum dürften vor allem in REITs investieren, schätzt der
Marktstartege, weil hier bei großer Sicherheit relativ hohe Rendite erreichbar
sei. "REITs stellen daher gerade für Pensionsfonds, Versicherer, CTAs und
Stiftungen eine interessante Anlegeklasse dar", sagte Grönemeyer.

[Azul Real]

Es lebe der Dilettantismus und die Prohibition


HANDELSBLATT, Dienstag, 19. September 2006, 19:19 Uhr
Auf unbestimmte Zeit verschoben

Finanzministerium trödelt bei Reits

Das Bundesfinanzministerium hat die Vorlage eines Gesetzentwurfs zur Einführung börsennotierter Immobilien-Investmentgesellschaften auf unbestimmte Zeit verschoben.

Das Ministerium schafft es nicht, die Gesetzesvorlage zu den so genannten Real Estate Investment Trusts (Reits) rechtzeitig vorzulegen.

BERLIN. Darüber informierte die parlamentarische Staatssekretärin Barbara Hendricks am Dienstag die Arbeitsgruppe Finanzen der Union. Ein Sprecher des Finanzministerium bestätigte, es gebe derzeit keinen Zeitplan für das Reits-Gesetz.

Ursprünglich sollte das Gesetz heute im Bundeskabinett verabschiedet werden.

Nach der nun angekündigten Verschiebung ist es kaum wahrscheinlich, dass das Gesetz Anfang 2007 in Kraft treten kann, weil auch der Bundesrat dem Vorhaben zustimmen muss. Als Grund für die Verzögerung nannte Hendricks die Arbeiten am Gesetzentwurf zur Erbschaftsteuerreform, der Mitte Oktober im Kabinett besprochen werden soll.

Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) hatte betont, dass er die Einführung steuerbegünstigter Immobiliengesellschaften zu Beginn des nächsten Jahres favorisiert.

Auch der Finanzplatz Deutschland wartet auf die Gesetzesinitiative.

Das Marktpotential schätzen Experten bis 2010 auf 70 bis 120 Mrd. Euro. In Europa gibt es Reits bereits in den Niederlanden, Luxemburg, Italien, Spanien, Belgien und Frankreich. Großbritannien will nächstes Jahr mit einer eigenen Variante starten.

Georg Fahrenschon, finanzpolitischer Sprecher der CSU, bezeichnete die geplante Verschiebung als nicht akzeptabel. „Das ist eine Bankrotterklärung des Bundesfinanzministeriums“, sagte Fahrenschon dem Handelsblatt.

Der Unionspolitiker sieht vor allem die Gefahr, dass das Immobiliengeschäft mit dem Finanzmarktinstrument Reits dann nicht über Frankfurt, sondern über London oder Paris abgewickelt wird. Den Banken sei es am Ende egal, welchen Börsenplatz sie nutzen. Schon heute würden deutsche Privatbanken Reits-Geschäfte im Ausland erledigen. „An diesem Trend wollte der Bundesfinanzminister eigentlich etwas ändern“, sagte Fahrenschon.

Umstritten ist die Einführung der steuerbegünstigten und börsennotierten Immobiliengesellschaften innerhalb der SPD-Fraktion. Einige Sozialdemokraten fürchten nicht nur den Verlust von Steuereinnahmen, sondern auch das Ende des sozialen Wohnungsbaus und Mieterhöhungen. Das Bundesfinanzministerium überlegt nun, Reits rückwirkend einzuführen, was die Union jedoch ablehnt.

[Meiko777]

REITs kommen doch!
Das Bundesfinanzministerium hat am Mittwochnachmittag bestätigt, an der geplanten Einführung von börsennotierten Immobiliengesellschaften zum 1. Januar 2007 festzuhalten. Noch am Morgen sah alles anders aus.

REIT-Spekulation an der Börse geht weiter
Denn der Handelstag begann mit einer schlechten Nachricht für die Aktionäre von Immobilienunternehmen: In seiner Mittwochausgabe berichtete das "Handelsblatt", dass das Bundesfinanzministerium die Vorlage eines Gesetzesentwurfs zur Einführung von REITs auf unbestimmte Zeit verschoben habe.

Diese „Nachricht“ schockte den Markt. Die Aktie des Immobilienunternehmens IVG verlor am Mittwochmorgen zeitweise über zwei Prozent und gehörte damit zu den schwächsten Werten im MDax. Das Papier von Vivacon büßte im frühen Geschäft sogar über drei Prozent ein, während der Titel von Deutsche Wohnen AG mehr als zwei Prozent absackte. Händler kommentierten am Mittwochmorgen, dass insbesondere die Unsicherheit bezüglich der Zeitpläne belaste. Die Papiere der genannten drei Unternehmen konnten jedoch bereits um die Mittagszeit ihre Verluste teilweise wettmachen.

Die Aussage des Bundesfinanzministerium bestätigte gleichsam die Trendumkehr der Immobilientitel. Eine Sprecherin des Ministeriums erklärte gegenüber der Nachrichtenagentur dpa-AFX, der Gesetzgebungsprozess im Bundestag solle auf jeden Fall bis Jahresende abgeschlossen werden. Die Zustimmung des Bundesrates könne notfalls auch Anfang 2007 nachgeholt werden und das Gesetz dann rückwirkend in Kraft treten.

REIT-Fantasie hält an
Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist ein steuerbegünstigter Immobilienfonds. Zur Zeit wird in Deutschland darüber diskutiert, ob diese neue Anlageform zugelassen wird. Vor allem in den USA sind börsennotierte REITs eine verbreitete Form der Immobilienanlage.

Seit geraumer Zeit profitieren die Aktien der Immobilienunternehmen von der geplanten Einführung dieser neuen Anlageform. Die REIT-Fantasie dürfte die Börsianer auch weiterhin bewegen.

[kitejak]

hast du bitte mal die Quelle, das sind ja endlich mal gute news

[kitejak]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.064.582 von kitejak am 20.09.06 16:37:22

sorry falsch ausgedrückt,ich meinte einen link

[TheStreetbusters]

Mal ne ganz dummer Frage: was bringen REIT's eigentlich solchen Unternehmen wie Vivacon?

Ist Vivacon nicht ein REIT?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.085.639 von TheStreetbusters am 21.09.06 16:40:09

Nein ist Vivacon nicht.

Begründung:
Es gibt in Deutschland noch keine Immobilienaktiengsellschaften auf Basis von REITS.

Die gesetzlichen Voraussetzungen hierzu werden für Deutschland gerade erst durch die Legislative geschaffen.

siehe Thread

[Meiko777]

.09.2006 12:15:53 (dpa-AFX) < zurück versenden drucken > vor
201 Datensätze gefunden.
Struck für Einführung börsennotierter Immobilienfonds


BERLIN (dpa-AFX) - SPD-Fraktionschef Peter Struck hat sich ungeachtet der anhaltenden Bedenken in den eigenen Reihen für die Einführung von börsennotierten Immobilienfonds ausgesprochen. In der 'Berliner Zeitung' unterstützte er am Freitag Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) für den Start solcher Real Estate Investment Trusts (REITs) auch in Deutschland. Steinbrück habe 'Recht hat, wenn er sagt, ohne ein solches Gesetz geht unseren Börsen ein wichtiger Markt verloren'.

Um Beeinträchtigungen für Mieter einzudämmen, sprach sich Struck für Beschränkungen aus. 'Wir müssen diese Bedenken ernst nehmen.' Deswegen solle darüber nachgedacht werden, 'ob man bei bestimmten Wohnungen die Möglichkeiten des Erwerbs durch REITs beschränkt'. Damit hat Steinbrück einen wichtigen Verbündeten gewonnen. Die Chancen für eine Einführung von REITs sind somit gestiegen.

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Steinbrück strebt trotz des Widerstands aus der SPD an, dass REITs unter Einschluss von Wohnimmobilien bereits 2007 auch in Deutschland aufgelegt werden können. Sollte es zeitlich nicht gelingen, das Gesetz formell bis zum 31. Dezember 2006 zu verabschieden, soll eine rückwirkend zum 1. Januar 2007 geltende Regelung umgesetzt werden. Kritiker monieren, dass durch REITs erhebliche Steuerausfälle und negative Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt zu befürchten seien.

Der Anlageform wird an den Finanzmärkten eine große Zukunft vorausgesagt. Analysten erwarten, dass Konzerne ihre Immobilien ausgliedern und über REITs an die Börse bringen werden. Die bislang vor allem aus den USA stammenden und international agierenden Fonds kaufen, verkaufen und verwalten Immobilien. Die Gesellschaften schütten ihre Gewinne fast voll an die Anleger aus, die zur Steuer herangezogen werden. In Europa sind REITs schon in Italien, Spanien, Belgien, Frankreich, Luxemburg und in den Niederlanden auf dem Markt. Großbritannien will 2007 nachziehen. /sl/DP/sb
Quelle: dpa-AFX

[Meiko777]

BERLIN (dpa-AFX) – Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) macht bei der Einführung der umstrittenen börsennotierten Immobilienfonds Tempo. Trotz massiver Bedenken aus der SPD brachte er einen entsprechenden Referentenentwurf für die Auflage solcher Real Estate Investment Trusts (REITs) bereits im kommenden Jahr auf den Weg und verschickte die Pläne zur weiteren Ressortabstimmung.

Der am Dienstag bekannt gewordenen Entwurf sieht auch die Einbeziehung von Wohnimmobilien vor. Auf gesetzliche Auflagen beim Verkauf öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften wird verzichtet. Zudem soll der REITs-Markt über einen befristeten Steuernachlass in der Startphase angekurbelt werden. In der SPD wird befürchtet, dass REITs zu neuen Steuerausfällen für den Staat führen. Zugleich wird vor negativen Auswirkungen für Mieter und Preistreiberei auf dem Wohnungsmarkt gewarnt. Die neuen Regelungen sollen rückwirkend gelten, falls sich das Gesetzgebungsverfahren länger hinzieht.

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Bei den in mehr als 20 anderen Ländern eingeführten REITs werden nicht die Gewinne auf Gesellschaftsebene besteuert, sondern die Gewinnausschüttungen beim Anleger. Nach den der dpa vorliegenden Plänen sollen der REIT-Status und die Befreiung von der Körperschaftsteuerpflicht nur dann gewährt werden, wenn mindestens 90 Prozent der Erträge an den Anleger ausgeschüttet werden. Zudem müssten mindestens 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielt und mindestens 75 Prozent des Vermögens in Immobilien angelegt werden. Zur Sicherung des deutschen Steueraufkommens dürfen Anleger nicht mit 10 oder mehr Prozent direkt beteiligt sein.

AUCH FÜR PRIVATANLEGER

Der deutsche REIT soll auch für Privatanleger geöffnet werden. 'Um dieses Ziel dauerhaft zu garantieren, wird eine Streubesitzregelung eingeführt.', heißt es in dem fast 50seitigen Entwurf. Dauerhaft müssten sich mindestens 15 Prozent der Aktien in den Händen von Anteilseignern befinden, die jeweils nicht mehr als 3 Prozent der Aktien halten. Mit der Streubesitzklausel sollen auch Steuerausfälle vermieden werden, indem der Fiskus so Zugriff auf Aktionäre der steuerbefreiten REITs behält. Damit soll verhindert werden, dass unversteuerte Dividenden ins Ausland gelangen.

REITs könnten in Deutschland aber nur entstehen, wenn ausreichend adäquate Immobilien zur Verfügung stehen, wird in dem Entwurf betont. 'Damit sich deutsche REITs an den Kapitalmärkten etablieren, muss rasch eine hinreichende Marktbreite entstehen.' Steinbrück plant dazu einen Steuernachlass auch für Offene Immobilienfonds. Mit einer auf vier Jahre befristeten Begünstigung durch den halben Wertansatz soll ein Anreiz für REITs sowie zur Hebung stiller Reserven geschaffen werden.

HALTEFRISTEN

Aus Sicht des Finanzministeriums ist es nicht sinnvoll, eine REIT-AG gesetzlich auf die Vermietung und Verpachtung zu beschränken und keinen Verkauf von Immobilien zuzulassen. Das von Kritikern befürchtete Durchhandeln von Wohnungen soll durch Haltefristen unterbunden werden. Danach darf innerhalb von fünf Jahren maximal die Hälfte des Bestandes veräußert werden. Davon unberührt besteht ein Haltefrist von vier Jahren für Immobilien, die zu einer begünstigten Besteuerung der stillen Reserven eingebracht werden.

Neben Gewerbeimmobilien können auch Wohnimmobilien in 'Wohnungs- REIT' aufgelegt werden. Befürchtungen über Verwerfungen auf dem Wohnungsmarkt zum Nachteil der Mieter könnten nicht bestätigt werden. 'Insbesondere bleibt die rechtliche Situation von Verbrauchern als Mieter durch den Gesetzentwurf gegenüber der aktuellen Rechtslage unberührt, der Schutz des deutschen Mietrechts besteht auch bei REITs unverändert fort', heißt es. Die Einführung deutscher REITs werde eher positive Auswirkungen haben.

Nach Angaben des Finanzministeriums werden etwa 75 Prozent der etwa 39 Millionen Wohneinheiten in Deutschland in Form der direkten Immobilienanlage vom Eigentümer selbst genutzt oder von Privatpersonen vermietet. Diese Bestände und auch die genossenschaftlichen Wohnungen (zusammen etwa 80 Prozent) stellten für REITs keine Investmentoption dar. Insbesondere für große öffentliche oder private Wohnungsbaugesellschaften dürfte die Gesellschaftsform REIT interessant sein. In öffentlichem oder kommunalen Eigentum befänden sich nur 8 Prozent der Wohneinheiten./sl/DP/ck

[Azul Real]

In Sachen REITS

Roland-Berger-Studie zu Real Estate Investment Trusts: Grosses
Marktpotenzial und Chancen für Unternehmen

Frankfurt (ots) -

- Marktpotenzial für Real Estate Investment Trusts (REITs) in
Deutschland: 2010 bis zu 57 Mrd. Euro
- Liquidität für weiteres Unternehmenswachstum durch die
Kapitalisierung von Immobilienvermögen
- Steuerliche Vorteile und interessante Rendite-/ Risikostruktur
- Erfolgshebel für REITs


Ab 2007 plant der Gesetzgeber in Deutschland Real Estate
Investment Trusts (REITs) einzuführen, und sie versprechen eine
attraktive Kapitalanlage zu werden. In der Studie "REITs - Chancen
für den deutschen Immobilien- und Finanzmarkt" beziffert Roland
Berger Strategy Consultants das Marktvolumen von German Real Estate
Investment Trusts (G-REITs) im Jahr 2010 auf bis zu 57 Milliarden
Euro.

In den Immobilienvermögen der Unternehmen schlummert
erhebliches Potenzial. Durch REITs können die Firmen diese Vermögen
kapitalisieren, um so Wachstum zu finanzieren und ihre
Expansionspläne zu verwirklichen. Verbindungen von REITs mit anderen
Asset-Klassen führen zu einer überlegenen Risiko-Rendite-Kombination,
lautet ein weiteres Ergebnis der Untersuchung, die auf Desk Research,
Marktvergleichen und Interviews mit Marktteilnehmern im Jahr 2006
basiert.

Ein REIT ist eine meist börsennotierte Immobilien-Gesellschaft mit
dem Ziel Immobilien zu bewirtschaften. REITs wurden 1960 in den USA,
1969 in den Niederlanden, 1985 in Australien, 1994 in Kanada und 2000
in Japan zugelassen. Großbritannien und Deutschland planen, REITs
2007 einzuführen.

"Deutschlands Immobilienmarkt ist der größte in Europa, aber die
Unternehmen könnten noch erhebliche Teile ihres Immobilienvermögens
dem Kapitalmarkt zugänglich machen", erklärt Thomas Eichelmann,
Mitglied des Executive Committee und Leiter des Competence Center
Financial Services bei Roland Berger Strategy Consultants. REITs
bieten dazu eine attraktive Möglichkeit.

Der Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums sieht strikte
Vorgaben für REITs vor. Sie müssen börsennotiert sein, 90 Prozent
ihrer Gewinne ausschütten, 75 Prozent des Vermögens in Immobilien
anlegen und 75 Prozent der Einkünfte aus Immobilien erzielen. Zudem
dürfen einzelne Anteilseigner maximal 10 Prozent der Anteile an einem
REIT halten.


Beliebte Kapitalanlage

"REITs sind populär, weil die Unternehmen so ihre
Immobilienbestände kapitalisieren und stille Reserven heben können",
erklärt Dr. Markus Strietzel, Partner im Competence Center Financial
Services bei Roland Berger Strategy Consultants. Das frei werdende
Kapital können Unternehmen wieder ins Kerngeschäft investieren. Vor
allem Kommunen und öffentliche Haushalte sind so in der Lage, sich
neue Liquidität zu beschaffen.

Zur Zeit gibt es weltweit rund 200 REITs mit einer kumulierten
Marktkapitalisierung von etwa 330 Milliarden US-Dollar.

In Europa
gilt Deutschland als größter Immobilienmarkt (Gesamtvolumen rund 7,1
Billionen Euro). Bisher sind jedoch erst rund 820 Milliarden Euro
(11,5 Prozent) des Immobilienbesitzes über den Kapitalmarkt
zugänglich.

Der Analyse zufolge hatten Ende 2005 beispielsweise 13
DAX-Konzerne über 80 Milliarden Euro in Immobilien gebunden :shock: . So hält
Metro 31,1 Prozent (8,9 Milliarden Euro) seines gesamten Vermögens in
Immobilien, gefolgt von Bayer (3,2 Milliarden Euro) und Deutsche
Telekom (11 Milliarden Euro) mit jeweils 8,6 Prozent.
Unternehmenseigene Immobilien stellen mit 5 bis 15 Prozent der
Gesamtkosten den zweitgrößten Kostenblock dar und binden rund 10
Prozent des bilanziellen Kapitals.


Steuerliche Vorteile

Anleger schätzen REITs vor allem wegen der steuerlichen Vorteile:
Denn REIT-Erträge unterliegen nicht der Ertragsteuer, sondern werden
erst beim Anleger erfasst, der sie mit seinem persönlichen Steuersatz
versteuern muss. Auch private Anleger schätzen REITs, da sie so ihr
Anlagespektrum erweitern und bereits mit relativ geringen Beträgen in
REITs einsteigen können.


Interessante Rendite-Risiko-Kombination

Ein Vergleich von Anlageportfolios aus den Jahren 1972 bis 2003
zeigt, dass Portfolios mit REITs bei gleichem Risiko eine bessere
Rendite erzielen als andere. Die durchschnittliche Rendite liegt bei
REIT-Portfolios um etwa drei Prozentpunkte höher (12 versus 15
Prozent).
Der US-REIT-Index entwickelte sich bis 2005 besser als der
Standard & Poor´s 500-Aktienindex (S&P 500) und als festverzinsliche
Wertpapiere. Er übertrifft den S&P 500 auf Sicht von drei Jahren um
11,6 Prozentpunkte, auf fünf Jahre betrachtet um 18,3 und auf zehn
Jahre gesehen um 5,5 Prozentpunkte. Gegenüber US-Anleihen weist der
US-REIT-Index eine bessere Wertentwicklung zwischen 8,1 und 24,7
Prozentpunkten auf.

Für Deutschland wird eine ähnliche Entwicklung prognostiziert. Die
Rendite des G-REIT dürfte in etwa dem amerikanischen Vorbild
entsprechen. Im Vergleich zu Aktien weist der G-REIT damit ein
überlegenes Risiko-Rendite-Profil auf.


Vier Hebel für erfolgreiche REITs

Um den finanziellen Erfolg von REITs zu sichern und eine optimale
Rendite zu erzielen, sind zudem vier Hebel wesentlich: Erstens sollte
das Portfolio ständig optimiert und etwa die Portfoliostrategie auf
die Zyklen des Immobilienmarktes abgestimmt werden. Zweitens gilt es,
ständig den Investitionsprozess zu prüfen und dabei Schnittstellen
und Entscheidungskompetenzen, beispielsweise für neue Investments,
eindeutig festzulegen. Drittens trägt ein ausgewogenes
Liquiditätsmanagement dazu bei, hohe Renditen zu erzielen und Mittel
für neue Investitionen bereitzustellen. Viertens muss das operative
Geschäft ständig kontrolliert werden, um Leerstandsraten zu
minimieren, was zum Beispiel eine erfolgsabhängige Managervergütung
unterstützen kann.


Ausblick: Konsolidierung und Integration

Nach der G-REIT-Einführung ist mit zunehmender Konsolidierung und
Integration im Immobiliensektor zu rechnen. REITs erlangen durch den
in Deutschland vorgeschriebenen IPO frei verfügbares Eigenkapital,
das für Akquisitionen eingesetzt werden kann. Die kritische Größe
wird etwa bei 1,5 Milliarden Euro Marktkapitalisierung gesehen.
Größere REIT-Gesellschaften werden ihr Dienstleistungsangebot
ausweiten, um ihre Ertragsbasis zu vergrößern. Diese vertikale
Integration erfasst beispielsweise das Objektmanagement, indem
Instandhaltung, Mieterverwaltung und Budgetierung übernommen werden.


Roland Berger Strategy Consultants, 1967 gegründet, ist eine der
weltweit führenden Strategieberatungen. Mit 32 Büros in 23 Ländern
ist das Unternehmen erfolgreich auf dem Weltmarkt aktiv. 1.700
Mitarbeiter haben im Jahr 2005 einen Honorarumsatz von rund 550 Mio.
Euro erwirtschaftet. Die Strategieberatung ist eine unabhängige
Partnerschaft im ausschließlichen Eigentum von mehr als 130 Partnern.



Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an:
Susanne Horstmann
Roland Berger Strategy Consultants

Mittwoch, 27. September 2006, 12:49 Uhr
Immobilienfonds

Steinbrück bringt Reits auf den Weg
Von Sven Afhüppe und Rolf Benders

Finanzminister Peer Steinbrück hat die Einführung von börsennotierten Immobilienfonds auf den Gesetzesweg gebracht.

Trotz des heftigen Widerstandes gegen die Reits in der eigenen Partei verschickte das Haus des SPD-Politikers einen Referentenentwurf an die beteiligten Ministerien. In der Finanzbranche stieß der Entwurf auf breite Zustimmung.

BERLIN / FRANKFURT. Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) hat trotz heftigen Widerstands in den eigenen Reihen den Gesetzgebungsprozess für steuerbegünstigte Immobiliengesellschaften eingeleitet. Anders als von Teilen der SPD-Fraktion gefordert, werden auch Wohnungsimmobilien Teil der börsennotierten Real Estate Investment Trusts (Reits) sein können. Dies geht aus einem Referentenentwurf hervor, der dem Handelsblatt vorliegt. Die SPD-Linke lehnte dies bislang ab, weil sie Nachteile für sozial schwächere Mieter durch die Renditeorientierung börsennotierter Eigentümergesellschaften befürchtet.

(:^o Bla Bla Bla ausgerechnet die Kommunen verkaufen Ihre Bestände wie Falschgeld und schrnkten daüberhinaus den sozialen Wohnungsbau in der Vergangenheit massiv ein)

Das Finanzministerium argumentiert nun, dass an 80 Prozent der 39 Mill. Wohnungen hierzulande kein Anlegerinteresse bestehe, weil diese im Besitz von Privatpersonen oder Genossenschaften stünden. Bei den acht Prozent, die sich in öffentlichem Besitz befänden, werde den öffentlichen Trägern vorgeschlagen, nach dem Verkauf der Immobilien Mitgesellschafter des Reits zu bleiben. Dies könne durch die Satzung des Reits erreicht werden. Eine gesetzliche Regelung sieht der Entwurf nicht vor. Während SPD-Fraktionschef Peter Struck die Reits-Pläne unterstützt, äußerte sich sein Stellvertreter Joachim Poß skeptisch. „Für die SPD-Fraktion bleiben im Referentenentwurf immer noch einige Fragen offen“, sagte er dem Handelsblatt. Wegen der Zustimmungspflicht der Bundesländer sollten diese nun frühzeitig in die Debatte einbezogen werden.


Steinbrück plant, das Gesetz zum 1. Januar in Kraft treten zu lassen. Sollten die Beratungen vorher nicht abgeschlossen werden können, soll es rückwirkend geltend. Das Regelwerk schreibt unter anderem vor, dass die Reits ihren Gewinn zu 90 Prozent an die Anleger ausschütten sollen. Wichtig ist eine baldige Einführung, weil auch Großbritannien Anfang 2007 Reits einführen möchte. Ein zu großer Zeitverzug gilt als schädlich im Werben um internationales Anlegerkapital.

In der Finanzbranche stieß der Entwurf auf breite Zustimmung. „Wir begrüßen, dass ein Gesetzentwurf vorliegt. Das, was an Inhalten öffentlich bekannt ist, geht in die richtige Richtung“, sagte Heiko Beck, Sprecher der Finanzplatzinitiative IFD. Banken und Immobilienfirmen rechnen in wenigen Jahren mit einem Potenzial von mehr als 100 Mrd. Euro an Marktkapitalisierung. Vor allem ausländische Investoren hatten in den vergangenen Jahren für Milliardenbeträge deutsche Immobilien gekauft und wollen sie an die Börse bringen. Gleichzeitig drängen neues Investoren – auch Privatleute – in den Markt.


Die Einführung der unter anderem in den USA bereits existierenden Reits soll Ländern, Kommunen und Firmen den Verkauf von Immobilienbeständen erleichtern. Erstere sollen damit leere Kassen füllen, letztere stille Reserven heben. Auf die Gewinne aus den Verkäufen der Gebäude an einen Reit soll nur die Hälfte des üblichen Steuersatzes erhoben werden. Überraschenderweise wird diese so genannte „Exit Tax“ dem Entwurf zufolge auch für offene Immobilienfonds gelten.

Diese Regelung und das geplante Verbot nicht börsennotierter Reits wurde von Experten als Schutzklausel für die Branche der offenen Immobilienfonds aufgefasst, die rund 75 Mrd. Euro verwalten. „Für die Immobilienfonds ist das sicher eine höchst willkommene Hilfe. So wird dieser Arm der Finanzindustrie gestärkt und muss sich weniger Sorgen machen, dass Mittel in Reits abfließen“, sagte Peter Barkow, Analyst bei HSBC Trinkaus & Burkhardt.

Die Fonds, die wegen der zwischenzeitlichen Schließung eines Immobilienfonds der Deutschen Bank Anfang des Jahres in Schwierigkeiten geraten waren, werden so mit Reits gleichgestellt. Außerdem kann sich die Branche durch den Vertrieb von Reits-Fonds eine weitere Einnahmequelle erschließen.

[Azul Real]

Deutsche Börse wird REITs-Indizes einführen

FRANKFURT (Dow Jones)--Die Deutsche Börse wird Indizes für Real Estate
Investment Trusts (REITs) einführen und denkt über ein eigenes Marktsegment für
diese Anlageklasse nach.

"Es wird REIT-Indizes geben", sagte Dieter Hitzel, Key
Account Manager Issuer Relations bei der Deutsche Börse, am Donnerstag zu Dow
Jones Newswires. Einzelheiten dazu seien allerdings noch nicht entschieden. Die
Deutsche Börse befinde sich dazu noch in Gesprächen mit Investoren in Europa
und den USA, sagte Hitzel am Rande der Konferenz "Inititative Immobilie-Aktie"
in Frankfurt.

REITs, also börsennotierte Immobiliengesellschaften, werden nach dem Willen
der Bundesregierung Anfang 2007 in Deutschland zugelassen. Die Finanzindustrie
verspricht sich viel von der neuen, steuerbegünstigten Asset-Klasse. Analysten
rechnen damit, dass die Marktkapitalisierung von REITs in Deutschland in drei
bis vier Jahren bis zu 100 Mrd EUR betragen kann.

Mit Beginn der Einführung dieser börsennotierten Immobiliengesellschaften
dürfte die Deutsche Börse zunächst einen All-Share-Index aufsetzen, sagte
Hitzel. In diesem seien dann alle REITs vertreten. Später sei dann auch ein
Auswahlindex denkbar. Dies hänge aber stark von der Entwicklung des
REITs-Marktes und der Anzahl an REITs-Börsengänge ab.

"Es gibt auch Überlegungen, ein eigenes Börsensegment für REITs zu schaffen,
um diese neue Asset Klasse entsprechend zu positionieren", sagte Hitzel weiter.
Damit bestätigte er entsprechende Informationen, die Dow Jones Newswires Mitte
September von informierten Personen erfahren hatte. Der Deutsche Börse gehe es
vor allem darum, die Visibilität der REITs in Zukunft sicherzustellen, so
Hitzel weiter.

Für die bereits an der Börse gelisteten Immobilienunternehmen wird sich
dadurch nach Angaben von Hitzel allerdings nichts ändern. "Die neuen Indizes
sind nur für REITs, nicht für Immobilienaktiengesellschaften insgesamt
vorgesehen."

Die großen, gelisteten Immobilienkonzerne wie IVG, Patrizia,
Deutsche Euroshop, Vivacon oder Deutsche Wohnen müssen damit nicht um ihre
Plätze in MDAX oder SDAX bangen.

Die Vorbereitungen für die ersten Börsengänge von REITs laufen bereits.
Hitzel bestätigte, dass die Deutsche Börse derzeit erste Gespräche mit
potenziellen REITs- Kandidaten führe. Einzelheiten dazu wollte er aber nicht
nennen. bestätigte, dass die Deutsche Börse derzeit erste Gespräche mit
potenziellen REITs-

[Azul Real]

[kitejak]

auf reits in deutschland gefunden:
19.10.2006


Wohnungs-REITs droht das Aus


Das Bundesfinanzministerium will den Entwurf für ein REITs-Gesetz offenbar ändern und so den Kritikern aus den Reihen der SPD entgegen kommen.




Die Anzeichen für einen Ausschluss von Wohnungen bei deutschen REITs verdichten sich. Das Bundesfinanzministerium (BMF) arbeitet zurzeit an entsprechenden Änderungen am Referentenentwurf für ein REITs-Gesetz, der Anfang November im Bundeskabinett beraten werden soll. Ein Sprecher hatte gestern gegenüber Medien entsprechende „Überlegungen“ bestätigt. Wie REITs in Deutschland aus dem Umfeld des Ministeriums erfuhr, sind die Vorbereitungen für einen solchen Schritt bereits angelaufen.



Das Haus von Peer Steinbrück (SPD) will damit offenbar der anhaltenden Kritik am Thema REITs entgegenkommen. Danach könnte der Verkauf von Wohnungen an einen REIT negative Folgen für Mieter nach sich ziehen, unter anderem Mieterhöhungen. Vor allem aus den Reihen der SPD-Fraktion war dieses Argument immer wieder gegen eine Einführung von deutschen REITs hervorgebracht worden. Bisher hatte das BMF ungeachtet dessen stets daran festgehalten, dass auch Wohnungen in REITs eingebracht werden können. Aus mit der Materie vertrauten Kreisen war zu hören, dass der Kurswechsel auch eine Reaktion auf entsprechende Stellungnahmen anderer Ministerien ist. Der Referentenentwurf war im Rahmen der üblichen Abstimmung an verschiedene Ressorts gegangen (REITs in Deutschland berichtete).



Union gegen die neuen Pläne

Die nun bekannt gewordenen Pläne dürften für neuen Ärger zwischen den Koalitionspartnern sorgen. Während die Wortführer der REITs-Kritiker, wie der SPD-Abgeordnete Ortwin Runde, Steinbrücks Kompromissangebot mit Wohlwollen zur Kenntnis nahmen, zeigte sich die Union verwundert. „Für uns repräsentiert der im September vom BMF vorgelegte Referentenentwurf weiterhin den aktuellen Stand der Überlegungen“, sagte Leo Dautzenberg, Obmann der CDU/CSU-Fraktion im Bundestag, zu REITs in Deutschland. „Wir gehen davon aus, dass die Eckpunkte dieses Entwurfs auch die Grundlage für die Beratung im Kabinett bilden.“



In der Immobilienwirtschaft stoßen die neuen Überlegungen des Bundesfinanzministeriums auf Ablehnung. So bezeichnete die Steuerexpertin des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), Ira von Cölln, eine mögliche Herausnahme von Wohnimmobilien aus dem REITs-Gesetz als Katastrophe. Denn dadurch werde sich die Marktkapitalisierung von deutschen Real Estate Investment Trusts drastisch verringern, sagte sie im Gespräch mit REITs in Deutschland. Dies würde, anders als von der Bundesregierung angestrebt, eine Schwächung des Finanzplatzes bedeuten. Darüber hinaus, so die BFW-Referentin für Finanzen und Steuern weiter, gingen erhebliche Finanzströme an Deutschland vorbei, da das Kapital für den Erwerb deutscher Wohnimmobilien von ausländischen REITs stammen werde. „Letztendlich führt dies zu Verlusten für den deutschen Fiskus und somit zu einer Situation, die Steinbrück eigentlich vermeiden wollte.“ Die neuen Planspiele des Bundesfinanzministers in der Frage der Wohnimmobilien sieht von Cölln als einen Versuch Steinbrücks, die Kritiker in der eigenen Partei doch noch zu einer Zustimmung zum REITs-Gesetz zu bewegen: „Dadurch ist das Gesetz aber nur eine halbherzige Lösung.“



Dem in Berlin ansässigen Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen gehören derzeit rund 1.600 Mitgliedsunternehmen an. Sie verwalten einen Immobilienbestand von rund 3,2 Mio. Wohnungen sowie Gewerberäume mit insgesamt 10,4 Mio. Quadratmetern Nutzfläche. 2005 investierten die BFW-Mitgliedsunternehmen im Wohnungsbau (einschließlich Grundstücksinvestitionen) gut 62 Mrd. Euro.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.738.871 von kitejak am 20.10.06 12:29:50

das wäre der Super-Gau

[Azul Real]

vom 19.10.2006

Deutsche Immobilienaktien
Ob mit oder ohne Reit: Der Markt wächst weiter

Mit deutschen Immobilienaktien ließ sich in den letzten Monaten gut Geld verdienen. Um aber den Markt weiterzuentwickeln, da sind sich die Experten einig, muss noch einiges passieren. Der deutsche Kapitalmarkt braucht nicht nur einen Reit-Sektor, sondern auch mehr Produkte und mehr Kommunikation zwischen Unternehmen und Investoren.

Kein Störfeuer, keine überzogene Kritik, auch keine sonstigen Irritationen seitens der Banken und der Immobilienbranche gegenüber der Politik sollen die Einführung von steuerbegünstigten Immobilienaktien (Reits) in Deutschland noch gefährden. Darüber herrschte allseits Einigkeit unter den Teilnehmern der Fachkonferenz "Initiative Immobilien-Aktie" in Frankfurt am Main.

Der fachliche Input, sprich: Änderungswünsche, solle sich auf die tatsächlich erfolgsentscheidenden Punkte im Referentenentwurf konzentrieren, so der Steueranwalt und Reit-Experte Hans Volkert Volckens von der Kanzlei Beiten Burkhardt. Dazu zähle zuallererst die steuerliche Behandlung von steuerlich bereits vorbelasteten Ausschüttungen, z.B. aus ausländischen Tochtergesellschaften oder Dienstleistungstöchtern. Hier drohe im derzeitigen Konzept eine Überbesteuerung. Oliver Puhl, Executive Director bei der Morgan Stanley Bank AG, kritisiert die Festsetzung der Fremdfinanzierungsquote für deutsche Reits auf 60%. Unternehmen, die mit einer Fremdfinanzierung von 75% an die Börse gingen, müssten dann ihre Kredite zum Teil vorzeitig kündigen: "Das ist ökonomisch ineffizient und zwingt den Reit zu einer geringeren Eigenkapitalrendite."

Die Bedenken bei Wolfgang Schäfers, Geschäftsführer Real Estate Investment Banking bei Sal. Oppenheim, konzentrieren sich auf die im Entwurf vorgesehene Ablösegebühr für ehemals gemeinnützige Wohnungsunternehmen, die den EK-02-Status, der mit einer hohen Zusatzsteuer auf Ausschüttungen verbunden ist, ablegen wollen. Diese sei so hoch bemessen, dass es fraglich sei, ob insbesondere kommunale Wohnungsgesellschaften damit zu einem Gang an den Kapitalmarkt motivierbar seien. Sorgen bereitet Schäfers außerdem das aktuelle Klima in der großen Koalition. Es sei zu befürchten, dass im Zuge der schwarz-roten Verhandlungen um diverse Reformen ein Junktim zwischen verschiedenen Sachthemen gemacht werde: "Es könnte passieren, dass das Reit-Gesetz dabei geopfert wird."

Aktienmarkt wird weiter wachsen

Ob mit oder ohne Reit - der deutsche Kapitalmarkt für Immobilienaktien wächst bereits kräftig. Nach Schätzung von Martin Praum, Analyst für Immobilienaktien bei der Deutschen Bank, entfiel im laufenden Jahr bereits ein Drittel des Emissionsvolumens aller Börsengänge auf Immobilienwerte. Der Trend sei einerseits gut für den Sektor, setze andererseits die existierenden AGs ein Stück weit unter Druck: "Die Gesellschaften verlieren ihren Vorteil, den sie bislang aus der Knappheit an deutschen Immobilienaktien schöpfen konnten." Außerdem herrschten mittlerweile seitens der Investoren hohe Erwartungen an das Management der Gesellschaften, das in Gestalt hoher Prämien auf den Nettovermögenswert ihrer Gesellschaften mit einigen Vorschusslorbeeren bedacht wurde. Deutsche Immo-AGs seien zurzeit am Markt "hip" - doch das werde nicht ewig so bleiben. "Danach brauchen Sie Investoren, die weiterhin zu Ihnen halten", warnt der Analyst.

Dass kürzlich einige Börsengänge mit Vehikeln für Investitionen in deutsche Immobilien abgesagt wurden, wertet Praum nicht als Zeichen für ein nachlassendes Interesse der Anleger, sondern für die Filterfunktion des Kapitalmarktes: "Die Investoren kaufen nicht blind alles, was ihnen angeboten wird, das ist der Unterschied zum Neuen Markt." Angesichts der Kommunikationsfehler einiger Immo-AGs dränge sich dagegen ein Vergleich mit jener Zeit des Aktienbooms doch auf. Hier sei viel Schaden durch voreilige Versprechungen angerichtet worden.

Praum rechnet mit weiteren Börsengängen, insbesondere für Investitionen in Wohnimmobilien. Derzeit hätten erst 17 von 96 im europäischen Epra-Immobilienaktienindex geführten Unternehmen mehr als 10% ihres Vermögens in Wohnungen angelegt. "Viele Investoren betrachten den deutschen Wohnungsmarkt als einen der ineffizientesten und unprofessionellsten in Europa."

Daher setzten viele auf Kapitalmarktstorys, die auf dem erwarteten Umbruch dieses Sektors aufbauten. (mol)

[Azul Real]

CGG plant deutsche Reits

Immobilienfondsgesellschaft der Commerzbank will wieder wachsen
Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf

Die Immobilien-Asset-Manager der Commerz Grundbesitz Gruppe (CGG) setzen nach einer Phase der Zurückhaltung wieder auf Expansion.

"Wir können kurzfristig mehr als 2 Mrd. Euro in Immobilien investieren", sagte der Sprecher der Geschäftsführung Frank Pörschke im Gespräch mit der Börsen-Zeitung. Im laufenden Jahr hatte die CGG bislang Immobilien für 1,3 Mrd. Euro verkauft, aber nur für 300 Mill. Euro Objekte erworben.

Verkaufsphase beendet

Grund für die Verkäufe war zum einen der Bedarf an Liquidität: Die Anleger zogen aus den Publikumsfonds der Gruppe im Jahresverlauf rund 630 Mill. Euro ab,:shock: so dass das Fondsvermögen auf 9,3 Mrd. Euro sank. Zum anderen konnten in einigen Märkten - darunter vor allem Paris und London - Gewinne mitgenommen werden. Darüber hinaus ist bei dem scheinbar geringen Kaufvolumen insbesondere beim "Hausinvest Europa" nicht berücksichtigt, dass der Fonds in Belfast und London über zwei große Projektentwicklungen für zusammen 1,4 Mrd. Euro verfügt.

"Mittlerweile ist die Wende da", sagte Pörschke. Seit Juni habe man Mittelzuflüsse von über 300 Mill. Euro verzeichnet. Die Anleger honorierten damit unter anderem die verbesserte Rendite. Auf Jahressicht liegt sie beim global investierenden Fonds "Hausinvest Global" bei 4,6 % sowie beim "Hausinvest Europa" bei 3,6 % - und das, obwohl die Rückstellungen für Steuern auf Verkaufsgewinne von 55 % auf 100 % des zu erwartenden Volumens an Steuerzahlungen erhöht wurden und damit die Rendite belasteten.

Anleger kehren zurück

Ein weiterer wichtiger Grund für den verstärkten Anlegerzuspruch sind die reduzierten Sparerfreibeträge, die die Nachsteuerrendite von Anlageprodukten in den Vordergrund rücken. Offene Immobilienfonds haben den Vorteil, dass sie bei Auslandsimmobilien von Doppelbesteuerungsabkommen profitieren. "In diesem relativen Steuervorteil offener Immobilienfonds sehen wir eine große Chance für uns", sagte Pörschke.

Der Manager will die Expansion der CGG aber nicht nur mit frischen Mitteln der Anleger für die bereits bestehenden Fonds vorantreiben. Er plant auch insgesamt eine Ausweitung der Produktpalette für private und institutionelle Investoren. Denkbar seien etwa neue Fondsmodelle, die im Ausland angesiedelt sind, oder auch andere nicht gelistete Immobilienprodukte. Ein weiteres wichtiges Thema ist zudem die Einführung von Real Estate Investment Trusts (Reits) in Deutschland im kommenden Jahr. Die CGG hatte bereits in Frankreich einen Reit nach dortigem Recht aufgelegt. "Wenn das Gesetz kommt, werden wir auch in Deutschland die Auflegung von Reits prüfen", sagte Pörschke. Im Unterschied zu der in Paris notierten Cegereal würden dann aber keine Immobilien aus den bestehenden Fonds in Reits überführt, sondern neue Bestände zu diesem Zweck erworben.

Institutionelle als Zielgruppe

Als wichtigste Zielgruppe für solche Reits der CGG sieht Pörschke zudem nicht die bisher in der Unternehmensgruppe dominierenden Privatanleger, sondern institutionelle Investoren. Diese würden Reits bevorzugen, die sich klar auf bestimmte Immobiliennutzungsarten und bestimmte Regionen konzentrieren. Der Grund: Institutionelle wollen über ihre Allokation innerhalb des Immobiliensektors selbst entscheiden. Sie unterscheiden sich damit klar von Privatanlegern, die bei indirekten Immobilienprodukten in der Regel einen Schwerpunkt auf sehr breit aufgestellte Fondsstrategien legen.

Mit dem von der Bundesregierung vorgelegten Entwurf für ein Reit-Gesetz ist Pörschke insgesamt zufrieden - zumal auch die offenen Fonds künftig, wie Reits, bei der Übertragung von Immobilien auf einen Fonds nur einen verringerten Steuersatz auf die dabei gehobenen stillen Reserven zahlen sollen. "Das wichtigste ist nun, dass der Entwurf zum Gesetz wird."

[Blaueradler79]

Suche japanischen REIT


Hola ich suche den 4. größten Jap, closed End Fund von FRancis Collin.

Kann mir jemand helfen, dass wäre perfekt..

Ich freu mich auf deine Antwort, oder Tipp wo ichs selbst rausfinden kann...

Gruß

BA

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 24.994.298 von Blaueradler79 am 29.10.06 19:53:01

schau mal bei onvista,

Achtung, nach de Verlinkung, runter scrollen ..., da gleich Ergebnis erscheint für Aktienfonds Japan


http://fonds.onvista.de/filter-suche/index.html?TYPE=KRITERI…

[Azul Real]

Sonntag, 29. Oktober 2006, 11:01 Uhr
Hohe Renditechancen

Türkei lockt mit Immobilien
Von Gerd Höhler

Der türkische Immobilienmarkt eröffnet Anlegern derzeit hohe Renditechancen. Die Immobilienpreise in Istanbul beispielsweise steigen seit einigen Jahren im Schnitt um 15 bis 20 Prozent jährlich. Denn die türkische Wirtschaft boomt. Seit 2002 erzielt das Land jährliche Wachstumsraten von durchschnittlich sieben Prozent.

ISTANBUL. Eine Bautätigkeit wie derzeit hat die Türkei in ihrer jüngeren Geschichte noch nie erlebt. Die türkische Bauwirtschaft, die im vergangenen Jahr eine Umsatzsteigerung von 21,4 Prozent meldete, verzeichnete im ersten Quartal 2006 sogar ein Wachstum von 26 Prozent. Für volle Auftragsbücher der türkischen Bauindustrie sorgen nicht nur große Infrastrukturprojekte, sondern vor allem der Wohnungsbau. Am Rand fast aller türkischen Großstädte entstehen derzeit riesige Wohnsiedlungen.

Im Gegensatz zu den meisten EU-Staaten wächst in der Türkei die Bevölkerung. Angesichts steigenden Wohlstands und historisch niedriger Zinsen können sich immer mehr türkische Familien ein eigenes Heim leisten. Haluk Sur, Präsident des Verbandes der türkischen Immobilien-Investmentgesellschaften, rechnet damit, dass sich das Volumen der privaten Hypothekenkredite von heute 12,1 Mrd. Dollar in den nächsten zehn Jahren auf rund 60 Mrd. erhöhen dürfte. Einen Wachstumsschub verspricht sich die Branche vor allem von dem geplanten Gesetz zur Immobilienfinanzierung, das in den kommenden Monaten verabschiedet werden könnte. Dabei geht es darum, dass Banken Hypothekenkredite günstig über gedeckte Anleihen refinanzieren können, die dem deutschen Pfandbrief ähneln.

Der Boom zeigt sich aber nicht nur in den Wohnanlagen der Trabantenstädte. Auch im Istanbuler Bankenviertel stehen die Baukräne dicht an dicht. Längst haben ausländische Investoren die Wirtschaftsmetropole am Bosporus entdeckt: Die staatliche Dubai Holding baut in Istanbul zurzeit Wolkenkratzer und Geschäftskomplexe für fünf Mrd. Dollar. Die ebenfalls in Dubai beheimatete Emaar Properties will 700 Mill. Dollar in Wohnungen und Einkaufszentren investieren. Der Markt für Shoppingcenter boomt: Mitte 2006 gab es in der Türkei bereits 93 große Malls, weitere 26 sind zurzeit im Bau, 16 davon im Großraum Istanbul.

Die Deutsche Bank bietet jetzt Anlegern mit einem neuen Zertifikat die Möglichkeit, an der Entwicklung des türkischen Immobilienmarkts teilzuhaben. Das Zertifikat (ISIN: DE000DB6GTR1) folgt der Wertentwicklung des S-Box Turkish Reit Index. Die Auswahl der Indexmitglieder – dazu zählen Immobilienbetreiber, -finanzierer und -entwickler, die an der Istanbuler Börse notiert sind – trifft die Schweizer Pera Consulting, die von Türken geführt wird. „Das Zertifikat ermöglicht es Investoren, in den dynamischen Markt für türkische Reits zu investieren“, sagt Stefan Armbruster von der Deutschen Bank. Für das Open-End-Zertifikat berechnet die Deutsche Bank eine Managementgebühr von 0,5 Prozent, die vierteljährlich (0,125 Prozent) erhoben wird. Der Spread beträgt zwei Prozent. Die Anleger erhalten die Hälfte der gezahlten Bruttodividende. Weil die Reits in türkischen Lira notiert sind, hat der ausländische Investor allerdings ein Wechselkursrisiko. Und die türkische Währung zeigte gerade im Verlauf dieses Jahres eine hohe Volatilität. So verlor die Lira im Mai, als institutionelle Anleger Milliarden aus den Schwellenmärkten abzogen, binnen zehn Tagen gegenüber dem Dollar fast 18 Prozent.

[sparki]

hier mal ein paar shcking news zu reits in den usa.

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/10/why-is-this-not…

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/09/commercial-real…

zumindest in den usa klarer fall von bubble!

[sparki]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.038.257 von sparki am 31.10.06 16:13:24

2.versuch. sorry!

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/09/commercial-real…

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/10/why-is-this-not…

[kitejak]

auf reits in deutschland gefunden

31.10.2006


Offenbar Durchbruch bei REITs


Der Kabinettsentwurf – ohne Wohnungs-REITs – ist laut Stimmen aus der SPD-Fraktion auch unter den Sozialdemokraten mehrheitsfähig. In Berlin kursieren Gerüchte, dass auch Wohnungen noch REITs-fähig werden könnten.




Deutschland scheint der Einführung von Real Estate Investment Trusts ein großes Stück näher gerückt zu sein. Die REITs-Gegner innerhalb der SPD-Fraktion haben ihren Widerstand gegen das Gesetz offenbar aufgegeben, nachdem ihnen das Bundesfinanzministerium entgegengekommen ist. „Das Gesetz ist so mehrheitsfähig“, sagte ein sozialdemokratischer Bundestagsabgeordneter zu REITs in Deutschland. Spannend sei nun, wie sich die Union zu dem Kompromiss verhalte.



Wie erwartet sieht die Gesetzesvorlage, die am Donnerstag vom Kabinett verabschiedet werden soll, vor, dass Wohnungen nicht REITs-fähig sind. Der Ausschluss bezieht sich allerdings nur auf bereits bestehende reine Mietshäuser. Anders verhält es sich mit nach Anfang kommenden Jahres gebauten Objekten und Gebäuden, in denen mindestens 20 % der Fläche gewerblich genutzt werden. Sie sind nach den Plänen des Bundesfinanzministeriums nicht vom Ausschluss betroffen.



Kürzere Fris bei Exit-Tax

Presseberichten zufolge sieht die Kabinettsvorlage zudem vor, dass die Exit-Tax nun nur noch für drei Jahre gelten soll, ursprünglich waren vier Jahre angedacht. Durch die Exit-Tax müssen Unternehmen die beim Verkauf an einen REIT oder einen offenen Immobilienfonds realisierten Bewertungsgewinne nur zur Hälfte besteuern. Das soll der Branche den nötigen Startimpuls geben.



Bei den übrigen Regelungen entspricht die Kabinettsvorlage scheinbar weitgehend dem Ende September vom Bundesfinanzministerium veröffentlichten Referentenentwurf für ein REITs-Gesetz. Die Abstimmung mit den anderen Ressorts hätte demnach keine gravierenden Bedenken zutage befördert.



Höhere Steuern für Unternehmen gegen Wohnungs-REITs?

Eine Zustimmung des Bundeskabinetts unter der Führung von Kanzlerin Angela Merkel (CDU) vorausgesetzt, könnte der Gesetzentwurf anschließend ins Parlament gehen. Hier wäre dann für die Union, die den Ausschluss von Wohnungen nach wie vor ablehnt, der Moment, doch noch Änderungen am Regelwerk durchzusetzen.



In Berlin kursiert das Gerücht, dass CDU und CSU das Thema REITs als Verhandlungsmasse an anderer Stelle einsetzen könnten: Die Regierung berät zurzeit ein Gesetz „Über steuerliche Begleitmaßnahmen zur Einführung der Europäischen Gesellschaft und zur Änderung weiterer steuerrechtlicher Vorschriften – Sesteg“. Darin vorgesehen ist eine höhere Steuerbelastung für grenzüberschreitend arbeitende Unternehmen, was die Union nach den Worten ihre Vize-Fraktionsvorsitzenden Michael Meister ablehnt. Es sei doch vorstellbar, dass sich der Koalitionspartner ein Entgegenkommen bei „Sesteg“ durch Zugeständnisse der Sozialdemokraten bei Wohnungs-REITs bezahlen lasse, hieß es.



Für Spannung ist also weiter gesorgt.
was haltet Ihr davon

[kitejak]

heute kann man auf -reits in deutschland -endlich lesen

02.11.2006


Kabinett beschließt REITs-Einführung


Die Ministerrunde segnete den Gesetzentwurf des Bundesfinanzministeriums ab. Das Regelwerk geht nun in die parlamentarische Beratung.




Das Bundeskabinett hat die Einführung von Real Estate Investment Trusts beschlossen. Die Ministerrunde stimmte dem vom Bundesfinanzministerium vorgelegten Gesetzentwurf zu. Das Regelwerk soll zum 1. Januar 2007 in Kraft treten – vermutlich rückwirkend, da sich die parlamentarische Beratung höchstwahrscheinlich über den Jahreswechsel hinziehen wird. Das REITs-Gesetz muss sowohl von Bundestag wie vom Bundesrat verabschiedet werden.



Wie bereits berichtet, werden bestehende Wohnungsportfolien nach den derzeitgen Plänen nicht Bestandteil eines REITs werden können. Bundesfinanzminister Peer Steinbrück (SPD) kam damit Kritikern aus seiner Partei und von Mieterverbänden entgegen.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.079.422 von kitejak am 02.11.06 12:42:44

Das ist nicht gut, das Wohnimmobilien aus dem Gesetz ausgeklammert werden, betrifft aber nur den Bestand - nicht Neubau

Die Regelung, das Wohnimmobilien ausgeklammert werden, gibt es sonst in keinem anderen Land, welche Reits eingeführt haben.

Ausgerechnet auf Einwand der SPD mit diesem beschissenen Argument "Sie hättten negative Folgen für Mieter und Städte befürchtet"

Dummerweise sind es die klammen Kommunen, die ihre durch Missmanagement hoch verschuldeten und sich teilweise im Instandshaltungsstau befindlichen Wohnnungbetstände, meistbietend an sogenannte Heuschrecken verkloppen.

Was für eine Doppelmoral ....

Die WohnimmoReits sind zum Beispiel in Amerika, wieder besseren Wissen der SPD und anderer Bedenkenträger, einer der grössten Bestandshalter und Immobilieninvestoren in den USA, die alles andere daran interssiert sind Ihre Mieter / Käufer / Klientel zu vergrauseln, sondern Ihre Bestände zu pflegen und optimal zu entwickeln.

Na ja, was solls, fliesst die Kohle der Investoren für diesen Teil-Bereich halt künftig woanders hin und nicht nach Deutschland ...........

[kitejak]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.079.661 von Azul Real am 02.11.06 12:55:38

das sehe ich auch so, die machen leider keine Wirtschaftpolitik, war bei der SPD aber schon immer so, ich hoffe trotzdem das der REIT in Deutschland wieder bewegung in den Kapitalmarkt bringt, wird halt nur Gewerblich angelegt/investiert werden.

[Azul Real]

Donnerstag, 2. November 2006, 15:40 Uhr
Zulassung ab 2007

Die Reits kommen

Lange hatten Politiker und Experten über die Einführung dieser neuen Anlageform gestritten. Ab dem kommenden Jahr gibt es sie nun auch in Deutschland: die Real Investment Trusts, kurz Reits. Das Kabinett beschloss heute einen entsprechenden Gesetzesentwurf. Doch kaum ist er unter Dach und Fach, droht schon wieder neuer Ärger.


HB BERLIN. Im Wortschatz deutscher Mieter und Stadtplaner haben sie schon einen festen Platz - Namen wie Blackstone, Fortress, Lonestar, Carlyle, Annington oder gar Cerberus („grimmiger Wächter“). Denn die Finanzinvestoren vor allem aus dem angelsächsischen Raum machen nicht nur Jagd auf deutsche Unternehmen. Die auch als „Heuschrecken“ und Finanzhaie geschmähten Geldverwalter haben es längst auch auf den lukrativen deutschen Immobilienmarkt abgesehen.

Das schlummernde Billionenvermögen soll künftig mit so genannten Real Estate Investment Trusts (Reits) gehoben werden. Denn diese, in anderen Ländern bereits etablierten börsennotierten und steuerbegünstigten Immobilien-AG soll es auch in Deutschland geben.

Das Finanzministerium bezeichnete den Beschluss als „Stärkung des Finanzplatzes Deutschland“. Der deutsche Immobilienmarkt ist der größte in Europa und gilt unter Finanzinvestoren angesichts eines schlummernden Kapitals von rund 7 Billionen Euro als besonders lukrativ.

Weil der Gesetzgebungsprozess im laufenden Jahr nicht mehr abgeschlossen werden kann, will Finanzminister Peer Steinbrück die Fonds rückwirkend zum Beginn des kommenden Jahres zulassen. Entgegen ursprünglichen Plänen sollen nur nach 2007 gebaute und überwiegend gewerblich genutzte Wohnimmobilien in einen Reits eingebracht werden dürfen. Steinbrück (SPD) reagierte damit auf Bedenken in der SPD sowie von Mieter- und Kommunalverbänden. Sie hatten negative Auswirkungen für Mieter und Städte befürchtet.

Union fordert Reits mit Wohnimmobilien

Allerdings ist in dieser Sache noch nicht das letzte Wort gesprochen. Die Unionsfraktion drängte darauf, die Änderungen wieder aufzuheben. Der CDU-Finanzexperte Leo Dautzenberg bezeichnete die Herausnahme der Wohnimmobilien in der „Börsen-Zeitung“ als Rückschritt. Er forderte Steinbrück auf, zu seinem ursprünglichen Vorschlag zu stehen.

Auch die FDP verwarf das Regelwerk. Die Koalition höhle das sinnvolle Regelwerk mit den Nachbesserungen aus, sagte der liberale Finanzexperte Carl-Ludwig Thiele. Die große Koalition habe auch in diesem wichtigen Politikfeld keinen wirklich großen Durchbruch geschafft.

Massive Kritik kam auch aus der Finanzwirtschaft. Aareal-Chef Wolf Schumacher sprach von einem Rückschlag für den Standort Deutschland. „Mit den Einschränkungen des Gesetzes verliert der Finanzplatz viele internationale Investoren“, sagte der Vorstandsvorsitzende des Immobilienfinanzierers der Nachrichtenagentur Reuters. Ein über die Immobilienbranche hinausgehender Wachstumsimpuls werde durch die Unkenntnis der Marktverhältnisse verspielt.:roll:

Schumachers Klage richtet sich gegen das Ausklammern der Wohnimmobilien und gegen die Frist, in der Unternehmen ihre Immobilien steuergünstig in einen Reit einbringen können. Die Nicht-Einbeziehung von Wohnungsimmobilien und die Verkürzung der Exit-Tax um zwölf Monate auf drei Jahre belegten, dass den politischen Fachleuten das deutsche Mietrecht nicht bekannt sei, mit dem auch die Mieterinteressen von in Reits eingebrachten Wohnungsbeständen umfassend geschützt seien.

Das Ministerium stellte die Auswirkungen der Zugeständnisse als gering dar. Auch ohne die Wohnimmobilien könnten vier Fünftel des potenziellen Marktvolumens realisiert werden. So existierten in anderen Ländern überwiegend auf Geschäftsimmobilien spezialisierte Reits. In den USA, wo es die Anlageform seit den 60er-Jahren des vorigen Jahrhunderts gibt, seien nur 18 Prozent der Reits auf Wohnimmobilien spezialisiert.

Reits sollen strengen Kontrollen unterliegen

Die Reits-Aktiengesellschaften sollen nach dem Gesetzesentwurf börsennotiert sein und strengen Kontrollen unterliegen. Sie müssen mindestens 15 Prozent ihrer Anteile in den Streubesitz geben, ein einzelner Investor darf nicht mehr als zehn Prozent besitzen. Die Immobilien-AGs sind von Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Sie müssen mindestens 90 Prozent ihres Gewinns ausschütten. Die Anleger zahlen dann auf die Dividenden Kapitalertragssteuer.

Nach Einschätzung von Experten sind Reits für die Anleger leichter zu handhaben als offene oder geschlossene Immobilienfonds. Der Aktionär hat die Möglichkeit, sich schneller von seinen Anteilen zu trennen. Durch die Börsenlistung gelten die Reits zudem als transparenter als die Fonds. Insgesamt wird mit einem Marktvolumen von 40 bis 60 Milliarden Euro gerechnet.


Die Finanzbranche hat die Reits-Einführung in den vergangenen Monaten so massiv gepusht wie selten ein Projekt vorher. Sie wittert gute Geschäfte. Deutschland sei das Land mit dem größten Immobilienbestand in ganz Europa, sagt Puhl. Die Volkswirtschaft sei mit einem BIP-Anteil von rund 22 Prozent an den EU-15-Staaten die größte Europas. Doch die Börsenkapitalisierung von Immobilienfirmen betrage gerade mal drei Prozent. „Da gibt es einen signifikanten Nachholbedarf. Mittelfristig ist ein Marktvolumen von 40 bis 60 Milliarden Euro erreichbar“, schätzt er. Momentan würden gerade mal Immobilienaktien im Wert von sechs Milliarden Euro gehandelt.

Ein Fragezeichen bleibt aber, weil Anleger mit deutschen Immobilien ziemlich schlechte Erfahrungen haben. Experte Johann Eekhoff von der Universität Köln, glaubt, der Schock sitze tief, dass mit dem Kauf von Immobilien viel Geld zu verlieren sei: In den 90er Jahren haben Sonderabschreibungsregeln zur Förderung der maroden ostdeutschen Wirtschaft zu gigantischen Überkapazitäten auf dem Immobilienmarkt in den neuen Ländern geführt.

Die Folge war ein heftiger Preissturz - und Milliardenverluste für Privatanleger, Banken und Spekulanten. Dennoch findet der Wissenschaftler die Einführung von Reits sinnvoll: „Ansonsten machen internationale Investoren einen Bogen um Deutschland, und deutsche Anleger bringen ihr Geld nach Frankreich.“ Dort hätten alle großen Immobilienfirmen Reits.

Bereits Steinbrücks Amtsvorgänger Hans Eichel hatte die Einführung der Reits angekündigt, den Schritt dann aber wegen Kritik aus seinem Haus und der SPD auf die lange Bank geschoben.

[kitejak]

Hi,
auf reits in deutschland gefunden:

REITs kommen in die Immobilienquote


Versicherungsunternehmen werden mögliche Beteiligungen an REITs ihrem Immobilienbesitz zurechnen können. Das Bundesfinanzministerium arbeitet derzeit an entsprechenden Änderungen der Rechtsgrundlagen.


Investitionen in REITs werden bei Versicherungsunternehmen als Immobilien- und nicht als Aktienbesitz gelten. Dies bestätigte jetzt das Bundesfinanzministerium gegenüber REITs in Deutschland. Nach Angaben des Ministeriumssprechers Stefan Olbermann ist eine entsprechende Änderung der so genannten Anlageverordnung (AnlV) in Arbeit und kann voraussichtlich im Februar 2007 in Kraft treten.



Da institutionelle Anleger wie etwa Versicherungen als wichtige Investoren in REITs gelten, gilt die Behandlung entsprechender Anlagen in ihren Portfolien als wichtiger Faktor für den Erfolg der neuen Assetklasse. Hintergrund sind die Vorschriften für den Deckungsstock von Versicherungen, die das maximal mögliche Engagement in Aktien begrenzen.

Was haltet Ihr davon?

[Tobi1818]

Frage zur Besteuerung

Damit ein Unternehmen als RE#IT anerkannt wird, muss es ja u.a. einen Großteil des Jahresgewinns als Dividende ausschütten. Wie sieht denn dann bei den REITs-Fonds die steuerliche Seite aus.

Wenn die Fonds die Dividenden ebenfalls ausschütten, sind sie beim Fondsanleger ja zu 100 % steuerpflichtig. Oder werden die Dividenden ganz oder teilweise vom Fond einbehalten und investiert, so dass nur eine kleine steuerpflichtige Ausschüttung erfolgt.

Bitte um Aufklärung...

[reckoner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.524.150 von Tobi1818 am 19.11.06 10:21:55

Hi Tobi,
Du hast es indirekt selbst erklärt:

Ein REIT selber ist nicht steuerpflichtig, der Aktionär hingegen zu 100% mit seinem persönlichen Steuersatz; auch kommt hier das Halbeinkünfteverfahren nicht zu Anwendung (eben keine Körperschaftssteuer auf Unternehmensseite).
Daher muss auch fast der gesamte Gewinn ausgeschüttet werden, sonst würde der Fiskus vorläufig leer ausgehen:O.
Insbesondere Personen mit relativ niedrigem Steuersatz profitieren.
Ein weiterer Vorteil für den Anleger liegt in der Transparenz.

Der Begriff Fonds ist meiner Ansicht nach jedoch irreführend: Ich meine natürlich echte REITs, also AGs, deren Geschäftzweck Besitz, -verwaltung oder Handel von und mit Immobilien ist.
Nicht zu verwechseln mit sogenannten REITs-Fonds: Dies sind klassische Fonds, die dann wiederum in REITs investieren, ähnlich wie Immobilienfonds, aber flexibeler.

MfG Stefan

[Azul Real]

Beraterfirma DTZ: \\\"Vorbereitungen sind weit fortgeschritten”



Im kommenden Jahr werden voraussichtlich zehn REITS in Deutschland an die Börse gebracht.

Dies berichtet Euro am Sonntag (E-Tag: 19.11.2006) unter Berufung auf den britischen Immobilienberater DTZ Holdings. \\\"Zehn Gesellschaften sind mit ihren Vorbereitungen bereits so weit fortgeschritten, dass sie 2007 an die Börse gehen könnten. Mittelfristig rechnen wir mit 20 Reit-Börsengängen in Deutschland\\\", so Stefanie Leiter, Geschäftsführerin Asset Management bei DTZ. Die Holding berät mit weltweit 10 000 Mitarbeitern Immobilienunternehmen bei der Bewertung und Zusammensetzung von Portfolio für Reit-Gesellschaften.
Zu den Reit-Emittenten gehören nach Angaben der Wirtschaftszeitung unter anderem Hannover Leasing und die KG Allgemeine Leasing.



Wesentliches Merkmal der neuen, steuerbefreiten Immobiliengesellschaften ist, dass sie den Großteil ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten, welche die Einnahmen dann versteuern müssen. Eines der wesentliche Ziele bei der Einführung von Reits ist es, Immobilien aus dem Besitz von Unternehmen in die Portfolios einzubringen. Branchenexperten gehen davon aus, dass der gesetzliche Rahmen für Reits Mitte 2007 verabschiedet und rückwirkend zum 1. Januar gelten wird.

[Tobi1818]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.528.777 von reckoner am 19.11.06 16:45:27

Hallo Stefan,

danke für die Antwort - jetzt ist mir die Sache klarer.

Grüßle
Tobi

[sparki]

moin,

in den usa hat die reiteuphorie einen neuen höhepunkt erreicht.

REITS going GAGA ..../ Blackstone to Buy Equity Office for 36 billion$ (incl. debt)

http://immobilienblasen.blogspot.com/2006/11/reits-going-gag…

http://immobilienblasen.blogspot.com/

[kitejak]

Ich bin gespannt wann es bei denen bergabgeht, bestimmt wenn wir endlich unsere Reits eingeführt haben
würde zum timing unserer Politik passen

[Azul Real]

Samstag, 25. November 2006, 08:01 Uhr
Skepis unter Experten

Immobilienaktien-Rallye verliert an Tempo
Von Richard Haimann

Mit Immobilienaktien ließ sich in den vergangenen drei Jahren trefflich Geld verdienen. Ob in Europa, Asien oder Nordamerika – rund um den Globus verzeichneten die börsennotierten Betongold-Papiere seit dem Frühjahr 2003 im Durchschnitt Kursgewinne im dreistelligen Prozentbereich. Doch Analysten ist die Party auf dem Börsenparkett längst unheimlich geworden.

DÜSSELDORF. Die Mehrheit der Experten ist skeptisch für die nähere Zukunft der Branche. Um stattliche 170 Prozent stieg seit dem Frühjahr 2003 der von der European Public Real Estate Association (EPRA) erstellte Index der europäischen Schwergewichte unter den börsennotierten Betongold-Werten.

Nordamerikanische Real Estate Investment Trusts (Reits) verzeichneten nach der jüngsten Statistik der National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) im selben Zeitraum im Schnitt gar Kursgewinne von 192,7 Prozent. Etwas bescheidener verlief die Entwicklung in Asien mit einem durchschnittlichen Plus von 110 Prozent.

Martin Allen, Chef-Analyst bei Morgan Stanley Research Europe, versieht seit geraumer Zeit seine wöchentlichen Marktberichte zur Entwicklung europäischer Immobilienaktien mit dem Vermerk „cautious“ – „vorsichtig“.

Erst jüngst warnte er in einer Sonderausgabe des Property-Newsletters, die meisten Papiere würden derzeit zu Preisen gehandelt, die deutlich über dem Nettovermögenswert, dem Net Asset Value (NAV), der Gesellschaften liegen. Der NAV ist die Differenz des Immobilien- und Kapitalvermögens eines Unternehmens abzüglich der Verbindlichkeiten.

Mit seiner skeptischen Haltung ist Allen nicht allein. Stefan Goronczy, Immobilienaktienanalyst der HSH Nordbank, warnte bereits vor Monaten, auch die meisten deutschen Immobilienaktien seien „ambitioniert bewertet“. Ähnlicher Ansicht ist Robert Mazzuoli, Analyst der Landesbank Rheinland-Pfalz. Anfang November nahm er die IVG Immobilien (WKN 620570) einmal mehr genauer in Augenschein. Sein Urteil: „Underperformer“ – in der Analystensprache ein Synonym für „verkaufen“.

Zwar eröffne die vom Bundeskabinett vorbereitete Einführung deutscher Reits „neue Geschäftsmöglichkeiten für die IVG“, sagt Mazzuoli. Sie könne nicht nur eigene Immobilien an die im kommenden Jahr an die Börse strebenden neuen Trusts verkaufen, sondern auch andere Gesellschaften bei ihren Objektveräußerungen beraten. „Im aktuellen Aktienkurs sind diese verbesserten Geschäftsaussichten jedoch längst eingepreist“, meint der Analyst.


Anders als herkömmliche Unternehmen müssen Reits ihre Gewinne nicht versteuern, sondern zu 90 Prozent an die Anleger ausschütten, bei denen der Fiskus dann zugreift. Das Bundesfinanzministerium erwartet, dass vor allem institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen in Reit-Aktien zeichnen werden, weil sie sich von den hohen Dividenden einen kontinuierlichen Cash-Flow erhoffen. Assekuranzen und Altersvorsorgeeinrichtungen benötigen hohe Kapitalströme, um ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber den Versicherten bestreiten zu können. Allerdings ist das Interesse deutscher institutioneller Investoren an Reits gering. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass Reit-Investments nicht der Immobilien-, sondern der auf 35 Prozent des Gesamtvermögens begrenzten Aktienquote der Unternehmen zugerechnet wird. „Vor diesem Hintergrund wird kaum eine Assekuranz in Reits investieren“, sagt Ulrich Krüger, Abteilungsleiter Kapitalanlagen beim Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV).

Dieter Thomaschowski, Immobilienaktienanalyst bei Investment Research in Change, hält die Aktien der Deutsche Wohnen (WKN A0HN5C) und der Deutsche Euroshop (WKN 748020) für interessant, weil die Dividenden beider Unternehmen in Höhe von jeweils mehr als drei Prozent noch für etliche Jahre steuerfrei vereinnahmt werden können. Sie gelten steuerrechtlich als Eigenkapitalrückzahlungen, auf die der Fiskus nicht zugreifen darf.

Andere Analysten sehen in beiden Werten hingegen kaum Chancen für weitere Kurszuwächse. Die WestLB stufte vor einigen Wochen die Deutsche Wohnen von „zukaufen“ auf „halten“ zurück, da das Papier das Kursziel von 52 Euro fast erreicht habe. Christian Hamann, Analyst der Hamburger Sparkasse, sieht die Deutsche Euroshop auf dem derzeitigen Kursniveau „deutlich oberhalb des NAV bewertet“. Dennoch rät er, die Papiere wegen der steuerfreien Ausschüttung von zwei Euro pro Aktie zu halten. Das Potenzial für weitere Kursgewinne, meint Hamann, sei allerdings „stark begrenzt“.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.559.798 von kitejak am 21.11.06 10:44:13

Du darfst nicht vergessen, dass der US-Immobilienzyklus sich gerade, nach einer fast unglaublichen 15-jährigen andauernden Aufwärtsbewegung, jetzt erstmalig in einer merklich grösseren Abkühlungsphase befindet, was m.E. auch Zeit wird.

Viele EU-europäische Immo-Märkte, insbesondere der deutsche sind "noch" weit entfernt von einer Hochphase, obwohl die Preise und Umsätze in den letzten 20 Monaten in Deutschland stark angezogen sind.

[reckoner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.694.482 von Azul Real am 25.11.06 12:05:23

Im Punkt Immobilien- versus Aktienquote ist der Autor nicht auf dem neuesten Stand, denn m.W. wird den Versicherungen erlaubt, REITs zu der Immobilienquote zu rechnen. Habe ich letzten irgentwo gelesen, vieleicht sogar hier im Thread ?!

MfG Stefan

[Azul Real]

Freitag, 24. November 2006, 06:00 Uhr
Französische Immobilien-AGs heizen den Markt kräftig an

HOLGER ALICH | PARIS
Auch wenn das Jahr 2006 noch nicht vorbei ist, so steht doch schon eines fest: Es wird erneut ein Rekordjahr für den französischen Immobilienmarkt werden. Bereits nach neun Monaten hat das Investitionsvolumen von bis dahin 18,5 Mrd. Euro die Marke aus dem Jahr 2005 von 15,7 Mrd. Euro deutlich übertroffen. 85 Prozent davon entfallen auf den Markt für Büroimmobilien.

Angesichts leicht steigender Mieten und fallender Leerstandsquoten (5,2 Prozent) stellen die Experten von DTZ Research fest, „dass die großen Investoren immer noch Appetit haben“. Ein Großteil (37 Prozent) der verkauften Flächen ging daher nicht an Eigennutzer, sondern wurde an institutionelle Investoren wie Fonds oder Versicherungen verkauft.

Das soll auch in Zukunft so bleiben: „Die Zuwächse am Londoner Markt zeigen, dass das Aufholpotenzial von Paris noch lange nicht ausgeschöpft ist“, heißt es bei Immobilienberater Jones Lang Lasalle (JLL).

Der französische Gesetzgeber trägt zudem seinen Teil dazu bei, dass der Markt weiter an Fahrt gewinnt: Neue Steuerregeln für das französische Gegenstück zum Reit, der steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaft, die in Frankreich Société d'Investissements Cotée, kurz SIIC genannt wird, machen Immobilien-Verkäufe interessanter.

Deutsche Fonds-Investoren nutzen diese Möglichkeiten bereits rege. So kündigte der offene Fonds SEB Immo-Invest im August kurz hintereinander zwei größere Verkäufe an. „Seit Anfang des Jahres können Investoren Immobilien an eine SIIC verkaufen und müssen nur 50 Prozent der realisierten Gewinne versteuern“, erklärt Brigitte Scholl, Sprecherin von SEB Asset Management. Zuvor galten diese Steuervorteile nur für die Einbringung von Immobilien in eine SIIC – damit wollte es die Regierung Unternehmen erleichtern, sich von selbst genutzten Immobilien zu trennen, um sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren.

„Die SIIC haben eine neue Dynamik in den Immobilienmarkt gebracht“, bestätigt Aurélie Lemoine, Analystin des Immobilienberaters CB Richard Ellis (CBRE) in Paris. Mittlerweile nämlich nutzen auch ausländische Investoren französische Reits: Im April gliederte die Commerz Grundbesitz Gruppe (CGG) drei Büroimmobilien aus ihrem offenen Immobilienfonds Hausinvest Europa in eine SIIC aus. Auch die niederländische Rodemco gründete bereits eine in Frankreich gelistete SIIC. Die steuerlichen Vorteile für die SIIC haben ihrer Ansicht nach eine „signifikante Investment-Kapazität“ freigesetzt.

Viele deutsche Adressen nutzen die derzeitige rege Nachfrage zum Ausstieg. Zwar heißt es bei der SEB Asset Management, dass sich der Fondsanbieter nicht aus Frankreich zurück ziehen wolle. Das EU-Gründungsmitglied sei nach wie vor der wichtigste Auslandsmarkt in den beiden Fonds des Hauses, Immo-Invest und Immo-Portfolio. Doch der Anteil der Deutschen an laufenden Transaktionen sinkt massiv: „In diesem Jahr sind deutsche Investoren nur noch an fünf Prozent der Transaktionen beteiligt, 2003 waren es noch 36 Prozent“, erklärt Immobilien-Analystin Lemoine und nennt verschiedene Motive: Da sich deutsche Großanleger in der Vergangenheit massiv im Pariser Büromarkt engagiert haben, würde es nun aus Gründen der Risiko-Streuung durchaus Sinn machen, es bei Neu-Engagements in Frankreich ruhiger angehen zu lassen. Darüber hinaus dürften die Krise bei den offenen Immobilienfonds und rückläufige Kundengelder dazu beigetragen haben, dass die deutschen Fonds nicht mehr zu den Hauptakteuren an der Seine zählen. Mittlerweile legen vermehrt Investoren aus den Ölstaaten ihre Petro-Dollars in Beton-Gold in Paris an.

Da die Nachfrage der Investoren das Angebot an modernen, gut gelegenen und damit leicht vermietbaren Objekten übersteigt, bleiben die Renditen unter Druck: Laut CBRE sanken sie seit Januar um 25 Basispunkte im Pariser Business-District (dazu zählen die Arrondissements 1,2,8,9, 16 und 17) auf 4,25 Prozent; in La Defense fiel sie gar um 90 Basispunkte auf 4,6 Prozent. Der Attraktivität des Pariser Büromarktes tut das indes keinen Abbruch: In der französischen Kapitale hat fast jeder Großkonzern seinen Firmensitz, 29 Prozent des Bruttoinlandsprodukts werden hier erwirtschaftet. Als Mieter finden Immobilien-Besitzer Unternehmen aller Sektoren, vor allem aber Service-Unternehmen, die 83 Prozent der Arbeitsplätze in der Region Ile de France stellen.

„Die Unternehmen suchen als Mieter nur dann neue Flächen, wenn sie ihnen mehr Flexibilität und geringe Kosten bieten. Expansion ist nicht der Treiber für den Bürowechsel“, erklärt CBRE-Expertin Lemoine. Daher sind große Sprünge bei den Mieten nicht zu erwarten. Laut Atisreal stieg die Jahresmiete in den Top-Lagen in den vergangenen zwölf Monaten nur um vier Prozent auf 730 Euro pro Quadratmeter.

Auf der Suche nach größeren und günstigeren Räumlichkeiten ziehen einige Nutzer daher aus dem Pariser Stadtgebiet in die Vororte: Die Bank Dexia zum Beispiel verlässt ihren als Kristall-Turm bekannten, verspiegelten Glaspalast im 15. Arrondissement und drei weitere Standorte im Stadtgebiet, um ihr Personal im Hochhaus CBX in La Defense zu konzentrieren. Und das Büroviertel vor den Toren der Stadt wird weiter für Gesprächsstoff sorgen. Schließlich hat Bauminister Dominique Perben im Sommer den Startschuss für eines der größten urbanen Entwicklungsprojekte des Landes gegeben (siehe unten stehenden Text).

[kitejak]

Morgen,


Die Deutsche Börse hat ein klares Ziel:
Für Emittenten und Investoren
will sie bei REITs die Schnittstelle zum Kapitalmarkt
sein! Gemeinsam mit Marktteilnehmern haben wir daher in
den vergangenen Monaten daran gearbeitet, für diese neue Asset-
Klasse attraktive Bedingungen zu gestalten. So viel vorab:
Abhängig von der erwarteten REIT-Gesetzgebung in Deutschland
planen wir, ein eigenes Segment und entsprechende
Indizes zu etablieren.
Die Vorteile eines eigenständigen Segments liegen auf der
Hand: Unternehmen erhalten klar definierte Vorgaben; durch
eine Notierung werden sie für Marktteilnehmer visibel und
von Analysten als Teil des Segments besser gecovert. Investoren
profitieren von der besseren Vergleichbarkeit; Banken und
Handelsteilnehmer erhalten neue Geschäftspotenziale und
Spezialisierungsmöglichkeiten.
REITs sind unseres Erachtens eine neue Asset-Klasse – mit
hohem Potenzial für alle Anlegergruppen: inländische und ausländische,
institutionelle wie private. Das Neue liegt in ihrem
Charakter – und ist ihre große Stärke. REITs sind liquider als
Immobilienfonds, handelbar wie Aktien und versprechen –
vergleichbar mit Anleihen – hohe Erträge bei gleichzeitig geringer
Volatilität. In- und ausländische Studien zeigen, dass
auch in Deutschland mit einem Milliardenmarkt zu rechnen ist,
der den hiesigen Immobilienmarkt nachhaltig verändern dürfte.
Experten schätzen das Potential auf bis zu 120 Milliarden
Euro im Jahr 2010. Der Blick über die Grenze zeigt, dass dies
keine unrealistischen Annahmen sind; weltweit sind derzeit
etwa 330 Milliarden US-Dollar in ihnen angelegt. Punkten
können REITs auch bei den Renditen: Laut einer aktuellen Roland-
Berger-Studie er-zielen Portfolios mit REITs im Vergleich
mit anderen Anlageportfolios bei gleichem Risiko eine höhere
Rendite. Zwischen 1972 und 2003 lag ihre durchschnittliche
Rendite bei 15 Prozent, Portfolios ohne REITs erreichten nur
zwölf Prozent.

den Rest des langen berichts findet ihr unter folgendem Link:

http://www1.deutsche-boerse.com/INTERNET/EXCHANGE/zpd.nsf/We…

was haltet Ihr davon??

[Meiko777]

Ich dachte REIT' s wären nur bei Gewerbeimmobilien zugelassen??!!



Mönchengladbach, 30.11.2006. Die Aktien der ResProp Immobilien AG werden seit Donnerstag, 30. November 2006 im Open Standard der Frankfurter Börse (Deutschland) gehandelt.

Die Mönchengladbacher Immobiliengesellschaft ResProp Immobilien AG erwirbt, entwickelt und managt Wohnimmobilien in Ballungsräumen mit starker Kaufkraft, für die eine explizite Marktexpertise vorhanden ist. «Wir sind strukturell und personell bestens gerüstet. Wir werden im nächsten Jahr einer der ersten börsennotierten Real Estate Investment Trusts in Deutschland sein», erklärt Vorstand Udo Treichel zum ersten Handelstag der ResProp-Aktie.

Diese Anlageform ist in Deutschland noch weitgehend unbekannt. International blicken Real Estate Investment Trusts, kurz REITs, auf eine 40-jährige Erfolgsgeschichte zurück. Neben dem Mutterland USA gibt es sie inzwischen zum Beispiel auch in Australien, Frankreich oder den Niederlanden. Experte Treichel: «Der Vorteil der REITs liegt darin, dass ein Großteil des Gewinns - je nach Land zwischen 80 und 100 Prozent - als Dividende an die Anteilseigner ausgeschüttet wird. Die Gesellschaft ist steuerbefreit, die Anteilseigner müssen die Ausschüttungen zu ihrem persönlichen Satz versteuern.» REITs sind zudem, wenn sie an der Börse notiert sind, kurzfristig handelbar. Eine steigende oder sinkende Nachfrage beeinflusst dabei nur den Kurs, nicht aber das operative Geschäft.

Das Geschäftsmodell der ResProp Immobilien AG basiert auf dem professionellen Management eines eigenen Immobilienbestands. Das Unternehmen wird schnell Objekte für diesen Bestand erwerben. Bezahlt werden diese Gebäude mit Aktien der Gesellschaft.

Die ResProp Immobilien AG engagiert sich dabei gezielt in Ballungsräumen mit starker Kaufkraft, gestützt auf professionelle Marktexpertisen. Das Unternehmen erwirbt, entwickelt und managt Wohnimmobilien mit dem Ziel, den Wert kontinuierlich und systematisch zu steigern.

«Ballungsräume sind für uns ganz klar Immobilienstandorte mit einer herausgehobenen Stellung», sagt ResProp-Vorstand Treichel. Als Beispiel nennt er die NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf, in der ResProp bereits konkrete Gespräche für erste Engagements führt. Düsseldorf hat eine unterdurchschnittliche Leerstandsquote von rund 1,35 %. Die Stadt liegt zudem beim internationalen Vergleich der Lebensqualität im Spitzenfeld. Sie zählt zu den sechs Städten mit der höchsten Lebensqualität weltweit, so eine aktuelle Studie von Mercer Human Resource Consulting.

Düsseldorf ist das Herz der Rhein-Ruhr-Region mit 10,2 Millionen Einwohnern. Fünf wichtige europäische Hauptstädte befinden sich innerhalb eines 500-Kilometer-Radius: London, Paris, Berlin, Brüssel und Prag. Experten gehen laut Wfa-Wohnungsmarktbarometer für die Zukunft von einer weiter steigenden Nachfrage nach Wohnungen in der Boomregion Düsseldorf und möglichen neuen Spielräumen für die Bemessung der Mieten aus. Neben diesen Standortfaktoren sieht Treichel auch einen generellen Trend, der ResProp in die Hände spielt. Experten sprechen inzwischen von «einer ausgeprägten Krise des Eigenheimbaus in Westeuropa» (ifo-Institut). Oder positiver formuliert: einem Trend zur Mietwohnung. Mit einer Eigentumsquote von rund 40 Prozent war Deutschland von jeher Schlusslicht im europäischen Vergleich. Im Jahr 2005 brach der Eigenheimbau in Deutschland trotz der noch vorhandenen staatlichen Förderung um 18.400 Wohneinheiten ein.

Treichel: «Diese Entwicklung macht deutsche Mietwohnungen als Anlage attraktiv. Im Ausland hat man diese Chancen schon erkannt. Das zeigen Engagements wie das von Fortress in Dresden. Der US-amerikanische Finanzinvestor hat dort die gesamte kommunale Wohnungsbaugesellschaft übernommen.» Bisher haben Finanzinvestoren in Deutschland für 20 Milliarden Euro rund eine Million Wohnungen erworben, so eine Studie der Unternehmensberatung Roland Berger.

Die ResProp Immobilien AG wird den Trend hin zur Mietwohnung als inländischer Investor nutzen. Mit dem Engagement in qualitativ hochwertigen Objekten und einem stimmigen Preis-Leistungsverhältnis an herausragenden Standorten schafft die Aktiengesellschaft dafür eine optimale Ausgangsposition. «Anleger können mit einem Investment in ResProp als einem der ersten REITs mit deutschem Fokus in vollem Umfang von dieser Entwicklung profitieren», so Treichel. «Die REITs kombinieren dabei eine wertstabile Anlage in Immobilien mit den Renditemöglichkeiten an der Börse.» Stammdaten Name: ResProp Immobilien AG Branche: Immobilien ISIN: DE000A0ERQC6 WKN: A0ERQC Kürzel: R9P Marktsegment: Open Standard Instrumentenart (Gattung): Inhaber-Aktien Nennwert: ohne Nennwert Grundkapital in Stück: 1.367.981 (Stand 15.11.06) Geschäftsjahr:: 01.01 - 31.12.

[Kanzler-neu]

Eigenkapitalforum: Das sind die Glanzlichter (Teil 2)
Von Heiko Böhmer, Privatfinanz-Letter 30.11.2006

Liebe Leser,

nachdem gestern eher hier die Nebenwerte im Fokus standen, möchte ich Ihnen heute im 2. Teil der Glanzlichter vom Eigenkapitalforum eine komplett neue Anlageklasse vorstellen: die G-REITs. Hinter dieser eher sperrigen Abkürzung versteckt sich eine neue Möglichkeit, in Immobilien zu investieren. Das Interesse an dem Thema war auch unter den Finanzexperten riesengroß, denn der Vortragssaal platzte mit weit mehr als 120 Zuhörern aus allen Nähten. Das ist auch kein Wunder, denn in vielen anderen Ländern weisen die REITs schon eine lange Historie auf und wenn von politischer Seite alles glatt geht, kann es schon im kommenden Frühjahr auch bei uns in Deutschland losgehen. Diesen Zeitrahmen kann sich jedenfalls Dr. Martin Steinbach von der Deutschen Börse vorstellen. Dies sagte er während des Themenschwerpunkts G-REITs auf dem Eigenkapitalforum. Die Deutsche Börse steht auch schon parat, um das neue Marktsegment zeitnah nach dem Startschuss aus Berlin auf den Weg zu bringen.

Der ganz besondere Reiz der REITs

Doch so weit ist es noch nicht. Immerhin ist Anfang November der Regierungsentwurf veröffentlicht worden, der nun im ersten Schritt vom Finanzausschuss geprüft wird. Von dort kommt das Gesetz zu einer ersten Lesung in den Bundestag - der Regierungsprozess nimmt seinen Lauf. Aktuell wird erwartet, dass das Gesetz frühestens im März verabschiedet werden könnte. Doch soll es dann rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft treten. Der Anfang November veröffentlichte Gesetzesentwurf sieht für deutsche REITs– so genannte G-REITs – steuerliche Vergünstigungen, Regulierung des Aktionärskreises und Vorgaben zur Kreditaufnahme sowie bei Anlage- und Investitionsvorhaben vor.

Es ist geplant, dass Unternehmen keine Körperschafts- und Gewerbesteuer zahlen, dafür aber 90 Prozent ihrer Gewinne an die Aktionäre ausschütten müssen. Dabei muss das Vermögen der G-REITs zu 75% in Immobilien investiert sein und mindestens 75 % der Einkünfte müssen aus Immobilien erzielt werden. Besteuert werden die Gewinne der G-REITs dann auf der Aktionärsseite. Das heißt, die Dividenden werden nach dem persönlichen Steuersatz des Anlegers versteuert. Das Halbeinkünfteverfahren wird nicht angewendet. Und genau hier liegt der besondere Reiz der REITs.

G-REITs – Endlich der Lückenschluss in Deutschland

Zwar gibt es in Deutschland schon eine ganze Menge börsennotierter Immobilengesellschaften, dennoch trauen Experten wie die HSH Nordbank dem Markt ein Volumen von 30 bis 60 Mrd. Euro bis zum Jahr 2010 zu. Dieses Gesamtvolumen bezieht sich allerdings auf alle drei möglichen Bereiche, also auf Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Doch nach derzeitigem Stand im Planungsverfahren werden Wohnimmobilien nicht bzw. nur zu einem geringen Anteil in den G-REITs mit enthalten sein. „Diesem Sektor würden wir aber eine Marktgröße von bis zu 10 Mrd. Euro zutrauen“, sagte Immo von Homeyer, Analyst der HSH Nordbank, auf dem Eigenkapitalforum. Damit schrumpft das mögliche Marktvolumen.

Positiv bewertet von Homeyer aber, dass die neue Anlageklasse international anerkannt ist und eine Lücke in Deutschland geschlossen wird. Zudem wird so der deutsche Immobilienmarkt für ausländische Investoren noch interessanter, wobei schon jetzt das Interesse spürbar zugenommen hat. Doch neben den vielen Vorteilen merkte von Homeyer auch ein paar negative Faktoren an: So gibt es im Gegensatz zu vielen anderen Ländern in Deutschland schon heute eine breite Palette an Konkurrenzprodukten für Anleger im Immobiliensektor. Dazu zählen vor allem die offenen Immobilenfonds. Trotz aller Schwierigkeiten im vergangenen Jahr beläuft sich die Anlagesumme in diesem Sektor aktuell noch auf 80 Mrd. Euro. Ein weiterer Wettbewerber zu den G-REITs sind ausländische REITs, die ebenfalls in Deutschland gehandelt werden. Immerhin gibt es aktuell schon mehr als 130 verschiedene REITs im Freiverkehr der Frankfurter Börse. Der größte Nachteil beim deutschen Modell ist nach von Homeyers Meinung aber der Verzicht auf bzw. die Beschränkung bezüglich Wohnimmobilien.

So lange aber das Gesetz noch nicht verabschiedet ist, hängen die G-REITs aktuell am Tropf der Politik. Der Solarbranche geht es im Übrigen ähnlich. Hier sind es noch die Subventionen, die der Branche eben vor allem in Deutschland, unter die Arme greifen. Auch zu dieser spannenden Anlageklasse gab es auf dem Eigenkapitalforum interessante Neuigkeiten – doch nicht nur hier. Zusätzlich habe ich ganz aktuell eine große Research-Studie zu diesem Sektor erhalten, die ich mir in den kommenden Tagen einmal etwas genauer anschauen werde. Mehr zu diesem Thema erfahren Sie dann in der kommenden Woche.

Bis morgen
Heiko Böhmer
Chefredakteur „Privatfinanz-Letter“

[Tobi1818]

Antwort auf Beitrag Nr.: 25.831.074 von Kanzler-neu am 30.11.06 17:52:05

Müsste bei REITs nicht mal eine Korrektur kommen?

Wäre auch wieder ein guter Zeitpunkt zum Einstieg bzw. Nachkaufen?

[Azul Real]

Donnerstag, 7. Dezember 2006, 18:44 Uhr
Deutsche Börse

Erste Reits-IPOs wohl im zweiten Quartal 2007
Die Deutsche Börse rechnet ab kommendem März mit Börsengängen von steuerbegünstigten Immobilienaktiengesellschaften in Deutschland.


HB FRANKFURT. „Ab dem 2. Quartal sind die ersten IPOs von Reits zu erwarten“, sagte Rainer Riess, Managing Director der Deutschen Börse AG, am Donnerstag auf einer Konferenz in Frankfurt. Es gebe bereits einige Unternehmen, die sich aktiv auf die Einführung dieser neuen Asset-Klasse vorbereiteten. Einzelheiten dazu wollte Riess aber nicht nennen.

Im Jahr 2007 sollen Real Estate Investmenttrusts (Reits) in Deutschland eingeführt werden. Experten erwarten, dass viele Konzerne dies nutzen werden, um ihre Immobilienbestände auszulagern und an die Börse zu bringen. Dabei könnten an der Börse gelistete Reits in Deutschland bis 2010 eine Marktkapitalisierung von 60 Mrd. Euro erreichen.

[kitejak]

auf financial times deutschland gefunden

http://www.ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/140359.html

Exklusiv Börse erzürnt Immobilienbranche
von Ute Göggelmann und Reinhard Hönighaus (Frankfurt)
Das geplante Börsensegment für steuerbegünstigte Immobiliengesellschaften (Real Estate Investment Trusts, REITs) stößt bei börsennotierten Immobilienunternehmen auf lautstarke Kritik. Die Deutsche Börse hatte das Vorhaben Ende November grob vorgestellt.


Besonders missfällt den Firmen der drohende Ausschluss von REITs aus den Dax-Auswahlindizes. "Die Dax-Welt generiert Investoreninteresse - wenn wir aus den relevanten Indizes rausfliegen, würden viele Indextracker und institutionelle Investoren verkaufen. Das wäre eine Katastrophe", hieß es bei einem börsennotierten Immobilienunternehmen. Den Emittenten werde nicht geholfen, wenn man ihnen den Weg in die Dax-Welt verwehre, sagte Oliver Puhl, Leiter des Immobilien-Investmentbankings bei Morgan Stanley.

Angesichts der harschen Kritik könnte die Deutsche Börse dazu gezwungen sein, ihr Konzept zu überdenken. Immerhin gibt es einige Immobilienunternehmen im MDax, die für die Umwandlung in REITs infrage kommen. Puhl geht davon aus, dass 2007 mindestens zehn REITs an die Börse gehen. Insgesamt rechnen Experten mit einem Marktvolumen von mehr als 100 Mrd. Euro in den kommenden Jahren.

Erst vor Kurzem hatte Berlin den monatelangen Streit um die REITs-Einführung beendet. Noch sind diese Trusts in Deutschland nicht zugelassen, das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren wird voraussichtlich Anfang März beendet sein. REITs sind für Anleger attraktiv, weil sie von der Körperschaftsteuer befreit sind und die Gewinne fast vollständig an die Aktionäre ausschütten.

ZUM THEMA
(€) Leitartikel: Reits - Eingesperrt im Börsen-Separee (http://www.ftd.de/meinung/kommentare/140334.html)
Banken warnen vor Rumpf-REITs (http://www.ftd.de/unternehmen/finanzdienstleister/131395.htm…
Regierung segnet REITs ab (http://www.ftd.de/politik/deutschland/127806.html)
Immobilien: REITs lassen auf üppige Dividenden hoffen (http://www.ftd.de/boersen_maerkte/geldanlage/127148.html)
Immobilien: Milliardenschätze unter Verschluss (http://www.ftd.de/unternehmen/industrie/125606.html)
Neuer Zank um REITs in der SPD (http://www.ftd.de/politik/deutschland/125491.html)
Diesen Artikel jetzt anhören Branchenkenner fürchten, dass die REIT-Euphorie in ein paar Jahren nachlassen könnte. Dann würden im Dax oder MDax gelistete Firmen wesentlich mehr Aufmerksamkeit von Investoren bekommen als in einem Nischensegment gelistete REITs.

Die Börse hält dagegen. "Gerade ein separates REIT-Segment zieht besonders viel Aufmerksamkeit auf sich. Es soll klar abgrenzbar sein von allen übrigen notierten Werten", sagte ein Sprecher. Entsprechend hätten REITs künftig auch keine Wahlmöglichkeit, welchem Index sie angehören. Sie würden nach einer Übergangsfrist aus ihrem jeweiligen Index genommen.

Die Deutsche Börse plant für das neue Segment zwei REIT-Indizes. Aufnahmekriterien dafür sind die Rechtsform, ein Listing an der Deutschen Börse und ein Handelsumsatzschwerpunkt an der Frankfurter Börse. Letzteres ist für Trusts mit Auslandszulassung interessant, deren Aktien aber hauptsächlich in Deutschland gehandelt werden.

Das Vorgehen der Deutschen Börse sorgt auch im Ausland für Kopfschütteln. "Das ist eine unsinnige Idee. In jedem anderen Land können Immobilienunternehmen in die wichtigen Aktienindizes - egal ob sie REITs sind oder nicht", sagte Fraser Hughes vom Branchenverband European Public Real Estate Association (EPRA). Der von EPRA aufgelegte Index - künftig Konkurrenz für die REIT-Barometer der Frankfurter - bildet die Wertentwicklung der größten europäischen und nordamerikanischen Immobilien-AGs ab.

[stockchecker2]

hallo,

"Der ganz besondere Reiz der künfftigen deutschen REITs"

Kurz um,
hier soll schlechthin das enorme Unternehmenskreditvolumen bei den deutschen Banken reduziert werden, indem die hochverschuldeten Unternehmen ihre Büro- und Produktionsimmos zu überhöhten Preisen an diese REITS verkauft und zurückgemietet/gepachtet werden.
Das immense Risiko der in Deutschland enorm hohen Instandhaltungskosten/Modernisierungskosten wird damit ebenfalls von diesen Unternehmen und ihren Banken auf die dummen REITs- Anleger übergewältst.
Die Banken drängen so auf die Reits , da sie hier ein neues Geschäft wittern und außerdem einen großen Teil ihrer Außenstände von den Firmen wieder zurückholen können, mit denen sie dann lukrativer im ausländischen Kapitalmarkt spekulieren können.

Fazit:
Ich rate dringend ab deutsche Reits zu kaufen.

Es gibt aber auch Gewinner:
Die Banken und die deutschen Unternehmen die ihre Immos für überhöhte preise verscherbeln konnten und ihre Verschuldung deutlichst reduzieren konnten.
Hier würde sich ein Einstieg lohnen.

Selbst in der relativ guten wirtschaftlichen Situation, sanken die durschschnittlichen Preise am deutschen Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt, weil der Markt total übersättigt und besonders der Wohnungsmarkt durch extrem mieterfreundliche (bolschewistische) Gesetzgebung seit mind. mehr als 30 Jahren total uninteressant ist.

Wer in Immos investieren will, den empfehle ich die Immomärkte in Tschechien(Prag), Ungarn(Budapest), Großstädte in Polen, sowie Asien(ohne Japan).

[rioja94]

11.12.2006 01:20
Kommentar der Financial Times Deutschland zu REITs / Deutsch

Eingesperrt im Börsen-Separee Nach dem monatelangen politischen Gezerre um steuerbegünstigte Immobiliengesellschaften (REITs) kann uns nichts mehr schocken ? dachte man in der deutschen Immobilienwirtschaft. Falsch gedacht. Denn jetzt kommt neuer Ärger, diesmal nicht aus Berlin, sondern aus Frankfurt selbst: Offenbar ohne sich mit der Branche abzustimmen, hat die Deutsche Börse Pläne für ein neues, spezielles REIT-Segment ausgeheckt.

Die Branche will das nicht, aus verständlichem Grund. Sollte das Segment kommen, würde den REITs die Mitgliedschaft in den begehrten Dax-Auswahlindizes verwehrt. Selbst der Status quo würde verändert: Bereits börsennotierte Firmen, die sich in einen REIT umwandeln, müssten beispielsweise den MDax verlassen, also die Vorteile, die ein REIT mit sich bringt, gegen die Nachteile einer Zwangsabordnung ins Börsen-Separee abwägen. Und neu gegründete REITs wären bei den Dax-Indizes sowieso außen vor.

Die Mitgliedschaft in einem Auswahlindex ist immer noch wichtig, um sich von der breiten Masse börsennotierter Firmen abzuheben. Das gilt erst recht für die Zeit, wenn der Immobilienboom einmal vorbei ist. Dann würden die Immobiliengesellschaften in ihrer REIT-Nische in Vergessenheit geraten.

Die Börse kalkuliert also zu kurzfristig: Immobilien und REITs sind derzeit angesagt, deshalb macht sie ein spezielles Segment auf. Dabei kann das Schicksal ähnlich boomabhängiger Segmente nicht schon vergessen sein: War da nicht mal ein Neuer Markt, einst Vorzeigesegment der New Economy? Als es dort wegen Börsenbaisse und Bilanzskandalen bergab ging, musste die Deutsche Börse den Markt komplett zumachen. Nach dieser Erfahrung ist unverständlich, warum sie schon wieder ihre erfolgreichen Dax-Indizes unterhöhlen will.

http://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2006-12/artikel-…

[Azul Real]

Moin Rio

welch ein seltener Besuch.

habe die Ehre ....

[Azul Real]

Auf der Internetpräsenz der Börse Stuttgart bzw. Euwax wird nunmehr ein sehr ausführliches Register/ Menü zum Thema Reits geführt.

Siehe Startseite oben links Button "Aktie Reits"

http://www.boerse-stuttgart.de/

Es lohnt sich allein schon wegen der Aufstellung internationaler börsennotierter Reits-Gesellschaften, einschließlich der aktuellen Notierungen.

Ferner gibt es dort auch eine Übersicht Anlagezertifikate auf REITs

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.098.140 von stockchecker2 am 11.12.06 09:56:11

So eine These habe ich ja überhaupt noch nicht gehört ....

Kurz um,
hier soll schlechthin das enorme Unternehmenskreditvolumen bei den deutschen Banken reduziert werden, indem die hochverschuldeten Unternehmen ihre Büro- und Produktionsimmos zu überhöhten Preisen an diese REITS verkauft und zurückgemietet/gepachtet werden.
Das immense Risiko der in Deutschland enorm hohen Instandhaltungskosten/Modernisierungskosten wird damit ebenfalls von diesen Unternehmen und ihren Banken auf die dummen REITs- Anleger übergewältst.
Die Banken drängen so auf die Reits , da sie hier ein neues Geschäft wittern und außerdem einen großen Teil ihrer Außenstände von den Firmen wieder zurückholen können, mit denen sie dann lukrativer im ausländischen Kapitalmarkt spekulieren können.



Ich glaube, du kommst vom Fach

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.155.014 von Azul Real am 13.12.06 17:17:43

Hallo,

@Azul Real ,

natürlich wirst du in den Medien von den Vertretern der Unternehmen und der Finanzwelt keine derartige Meinungen hören, die wären ja dumm.
Von den allermeisten Journalisten kann man sowieso nichts Eigenständiges erwarten, die plappern blos nach.

Wenn du anderer Meinung bist, dann bitte bringe konkrete Gegenargumentation auf jedes meiner Argumente.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.156.850 von stockchecker2 am 13.12.06 18:28:54

@ stockchecker2

Entschuldige bitte, aber es wäre sinnvoll, dass Du Dich erst mal vernünftig zum Thema informierst, bevor du hier populistische Thesen á la Bild Zeitung in die Runde haust.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.203.260 von Azul Real am 15.12.06 13:36:20

Hallo,

ich möchte , daß du (der Fan von diesen künftigen Assets bist ) mich informierst.Kann ja sein, daß ich dann auch Fan von deutschen REITS werde.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.203.431 von stockchecker2 am 15.12.06 13:43:20

Ich möchte, daß du (der Fan von diesen künftigen Assets bist ) mich informierst.

Sag mal, bin ich die Auskunft, bekomm ich Honorar, ich glaube es hackt


Wieso künftig.

diese Assets gibt es schon seit den 60igern des vorherigen Jahrhunderts, Ursprungsland USA.

... und gehören ferner mit zu den erfolgreichsten Anlagevehikeln (unter den börsennotierten Aktiengesellschaften) überhaupt in den USA.

[stockchecker2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.203.730 von Azul Real am 15.12.06 13:55:54

Hallo
@Azul Real,

"Wieso künftig. "

Ich habe von den künftigen deutschen REITS geschrieben!!!!
Bekanntlich gibt es diese ja noch nicht, erst im Laufe von 2007.


"...diese Assets gibt es schon seit den 60igern des vorherigen Jahrhunderts, Ursprungsland USA."

Stimmt genau, weiß ich schon längst.


"... und gehören ferner mit zu den erfolgreichsten Anlagevehikeln (unter den börsennotierten Aktiengesellschaften) überhaupt in den USA. "

Auch das stimmt absolut.


Nur mein lieber, die USA sind nicht Deutschland, das gilt insbesondere auf dem Immobilienmarkt.

Nur am Rande:
Was kostet eine Handwerkerstunde in Deutschland mit Mwst
(diese ist dann bei einem deutscher REITs kein Durchlaufposten)
und was kostet eine Handwerkerstunde incl. Steuer in den USA .
Informiere dich mal.

Noch ein Tip:
Von der Vergangenheit sollte man nicht einfach auf die Zukunft schließen und schon gar nicht von einem Land auf ein anderes.

[Azul Real]

Ich habe von den künftigen deutschen REITS geschrieben!!!!

Das habe ich, bevor ich zuvor geantwortet habe, auch ich nicht überlesen !

[Tobi1818]

Ich bin überzeugt, dass REITS auch in Deutschland ein Erfolg werden.

[Azul Real]

15.12.2006

Bundesrat will Wohnungs-REITs


Die Länderkammer spricht sich gegen einen Ausschluss von Wohnimmobilien bei deutschen Real Estate Investment Trusts aus. Beschränkungen hinsichtlich der Art von gehaltenen Immobilien würden das neue Finanzprodukt nachhaltig schwächen.


Der Bundesrat hat sich gegen eine Herausnahme von Wohnimmobilien aus deutschen REITs ausgesprochen. Dies geht aus einer Stellungnahme zum REITs-Gesetzentwurf hervor, die die Länderkammer am Freitag in Berlin verabschiedete. Der Bundesrat betont, dass ein Ausschluss von Wohnungen die Investitionsmöglichkeiten deutscher REITs stark einschränken würde. Darüber hinaus, so die Ländervertreter weiter, würden auch die Mieter in einem solchen Fall nichts gewinnen, „da ausländische REITs, Private-Equity-Fonds und alle sonstigen in- und ausländischen Investoren unbeschränkt deutsche Wohnimmobilien erwerben können“.


Auswirkungen auf Kommunen

Die in dem derzeitigen Gesetzentwurf vorgesehene Herausnahme von Wohnimmobilen wird nach Ansicht des Bundesrates vielen verkaufsbereiten Kommunen zudem die Möglichkeit nehmen, ihre Immobilienbestände zu veräußern und dennoch weiter indirekt daran beteiligt zu bleiben und die Entscheidungen beeinflussen zu können. „Doch wenn ihnen die Veräußerung an einen REIT verwehrt wird, so müssen sie sich an einen anderen Investor wenden, der dann möglicherweise eine der gefürchteten ,Heuschrecken’ ist“, heißt es in der Stellungnahme der Bundesländer.

In dem Dokument fordert die Länderkammer darüber hinaus Erleichterungen für ehemals gemeinnützige Wohnungsgesellschaften sowie eine Entschädigung der Kommunen für die zu erwartenden Gewerbesteuerausfälle, die aus dem Inkrafttreten des REITs-Gesetzes resultieren. Auch fordert der Bundesrat, den Gesetzentwurf auf Europarechts-Konformität zu überprüfen. Insbesondere die Höchstbeteiligungsquote von 10 %, die ausschließliche Steuerbefreiung für deutsche REITs und die Anwendung der Exit-Tax ausschließlich auf deutsche REITs und Offene Immobilienfonds sieht die Länderkammer kritisch, weil diese Bestimmungen als Diskriminierung vergleichbarer Unternehmen aus anderen EU-Staaten ausgelegt werden könnten.


Keine Mehrheit für eine harte Linie

Insgesamt orientierten sich die Ländervertreter in ihrer heutigen Stellungnahme gänzlich an der Beschlussempfehlung, die die Bundesrats-Ausschüsse für Finanzen, Innere Angelegenheiten, Recht und Wirtschaft ausgearbeitet hatten. Mit einer Ausnahme allerdings: Keine Mehrheit fand in der Plenarsitzung der Passus, wonach der Bundesrat das Gesetz im Verlauf des weiteren Gesetzgebungsprozesses ablehnen soll, sollte die REITs-Einführung zu dauerhaften Steuerausfällen für die Kommunen führen.

Die Annahme dieser Position hätte unweigerlich das Aus für das REITs-Gesetz in einer späteren Phase bedeutet. Denn: Das Bundesfinanzministerium war in seiner Schätzung der finanziellen Auswirkungen des REITs-Gesetzes bereits vor Wochen davon ausgegangen, dass Städte und Gemeinden zwischen 2007 und 2011 unterm Strich 11 Mio. Euro weniger erhalten werden (

In der Plenarsitzung wichen die Ländervertreter von einer solch harten Position jedoch ab, somit floss diese ursprünglich vom Bundesratsinnenausschuss initiierte Forderung nicht in die Stellungnahme des Bundesrates ein.


Die heutige Stellungnahme des Bundesrats hat zunächst keine bindende Wirkung.

Da das REITs-Gesetz später aber nur mit Zustimmung der Ländervertretung beschlossen werden kann – es handelt sich hier um das so genannte zustimmungspflichtige Gesetz –, gibt sie doch eine Richtung für die weiteren Beratungen vor.

[Azul Real]

21.12.2006

Wohl doch keine Chance für Wohnungs-REITs


Am 18. Januar berät der Bundestag über den Gesetzentwurf der Regierung. Dieser ist nach Ansicht eines SPD-Abgeordenten für die Sozialdemokraten in den Eckpunkten nicht mehr verhandelbar.


Die Forderung des Bundesrates, den geplanten Ausschluss von überwiegend durch Wohnungen belegte Gebäude bei REITs wieder rückgängig machen, wird nach Ansicht des Mittelstandsbeauftragten der SPD-Bundestagsfraktion, Reinhard Schultz, keine Auswirkungen haben. „Ich erwarte nicht, dass sich in dieser Frage noch etwas ändert“, sagte Schultz REITs in Deutschland. Aus seiner Sicht sei der vom Bundeskabinett Anfang November beschlossene Gesetzentwurf für die SPD-Fraktion in seinen Grundzügen nicht mehr verhandelbar. „Leider“, so Schultz, der sich massiv dafür ausgesprochen hatte, auch Wohnungen in REITs einzubeziehen.



Der Bundestag wird den Gesetzentwurf voraussichtlich am 18. Januar 2007 in erster Lesung behandeln, die Tagesordnung sieht für die Aussprache eine halbe Stunde vor. Anschließend werden sich die zuständigen Fachpolitiker in den Ausschüssen mit dem Thema befassen. In dem Gremium sind mit Nina Hauer, Florian Pronold und Ortwin Runde (SPD) bei den REIT-Gegnern und mit Leo Dautzenberg und Georg Fahrenschon (beide CDU/CSU) sowie Reihnard Schultz bei den Befürwortern die Protagonisten der bisherigen REIT-Debatte vertreten.



Funkstille seit Anfang November

Aus dem Umfeld der Unionsfraktion hieß es, seit dem Kabinettsbeschluss sei mit dem Koalitionspartner nicht mehr über REITs gesprochen worden. Man sei sich nicht sicher, ob die Sozialdemokraten in der parlamentarischen Debatte nicht „die steuerliche Karte spielen wollen“. Die Angst vor Einnahmeausfällen für den Fiskus war das zweite Hauptargument der SPD-Politiker gewesen, REITs abzulehnen. An diesem Punkt war das Bundesfinanzministerium den Kritikern anders als in der Wohnungsfrage kaum entgegengekommen.



Das Thema Steuern wird vermutlich auch bei der Ende Februar oder Anfang März stattfindenden Expertenanhörung eine große Rolle spielen. Auch der Bundesrat hatte in seiner Stellungnahme Bedenken deutlich gemacht, ob die geplante Steuerbefreiung und andere Vergünstigungen für REITs mit EU-Recht vereinbar sind.



Endgültige Entscheidung bis Ende März

Vorausgesetzt, es gibt keine grundlegenden neue Fragen, könnte der Bundestag das REITs-Gesetz Mitte März beschließen, sodass der Bundesrat in seiner Sitzung am 30. März darüber abstimmen kann. Die Zustimmung der Länderkammer ist notwendig, weil die geplanten Steuerbegünstigungen für REITs die Finanzen der Länder berühren.

[dennis78]

Bin noch unschlüssig in welchen Fonds für reits ich investieren soll.

Schwanke zwischen dem Henderson Europeam und dem MorgenStanley European.

Was meint ihr ?

[Vampirchen]

Kenne beide Fonds nicht. Natürlich schon die Namen.

Allerdings würde ich mich noch damit beschäftigen, wenn ich bis März 2007 keine geeignete AG finde. Mir wäre ein direktes Engagement in eine börsennotierte AG momentan lieber. Die Kosten sind geringer. Und ich weiß -hoffe ich - in wen ich investiere. Bei einem Fonds weiß man das nur am Anfang. Wenn Änderungen stattfinden bekommt man es selten mit und ich kann auch nicht sofort reagieren mit einem Verkauf.
Momentan sind ja nur Gewerbeimmobilien Fakt. Das soll sich aber wohl noch ändern??

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.636.911 von dennis78 am 02.01.07 14:55:36

Hallo Dennis ...

sorry das ich mich jetzt erst melde

Die von der dir genannten Fonds, sofern es sich hier um den Hend.Horiz.Fd-Pan Eur.Prop.Eq. und den Morg.St.-European Property Fd. handelt, sind beide extrem schwerlastig im Bereich der Beteiligung an britischen Immobilienaktiengesellschaften.

Henderson über 60% und Morgan über 50% Anteil


Auch wenn man zugestehen muss, dass der britische Markt, aufgrund seiner relativ hohen Eigentumsquote (Privatverbraucher), ähnlich gestrickt ist wie der der US-Markt (hohe Umschlagshäufgikeit & Flexibilität & Professionalität) sowie über eine ausreichende grosse Zahl namhafter und börsennotierter Gesellschaften verfügt, sind die Papiere riskant/anfällig, sofern es zu einer Korrektur in dem Teilmarkt (Grossbritanien) kommen sollte.

Weiterhin sind diese Fonds bereits extrem gut gelaufen, auch aufgrund der hohen Quote des britischen Anteils, da wir ja wissen, das sich in Grossbritanien die Immomärkte seit der Jahrtausendwende sehr gut entwickelt haben.

Weiterhin finde ich Fonds nicht so prickelnd aufgrund der Ausgabeaufschläge und teilweise happigen Managementgebühren.

Hend.Horiz.Fd-Pan Eur.Prop.Eq.


Morg.St.-European Property Fd.




Ich selbst bin seit knapp zwei Jahren in einem REIT-Zertifikat (Europa) von der UBS investiert, welches sich auf den Performance -Index GPR Continental Europe Total Return Index (jedoch ex UK) bezieht.

Die Gewichtung des Zertifikats enthält keine britische Unternehmen

http://keyinvest.ibb.ubs.com/k2/Contributions/Products/month…
http://keyinvest.ibb.ubs.com/k2/Contributions/Products/broch…
http://keyinvest.ibb.ubs.com/k2/Contributions/TermSheets/D_G…

WKN:UB1CT1 - Europe REIT ex UK OE Perles GH

[Azul Real]

HANDELSBLATT, Montag, 15. Januar 2007, 14:57 Uhr
Länder werben vergeblich für Einbeziehung von Wohnimmobilien:roll:

Bund bleibt hart bei Reits
Von Frank Michael Drost

Die Bundesregierung lehnt die Forderung der Bundesländer ab, Wohnimmobilien doch in die geplanten Reits aufzunehmen. „Die Herausnahme ist angezeigt, um die Belange des Mieterschutzes und einer sozialen Stadtentwicklung zu unterstützen“ heißt es in der Stellungnahme der Bundesregierung, die dem Handelsblatt vorliegt.

BERLIN. Nach dem Regierungsentwurf sollen börsennotierte Immobiliengesellschaften lediglich Gewerbeimmobilien und nach dem 1. Januar 2007 fertig gestellte Wohnungen umfassen. Ein Hintertürchen lässt man sich jedoch offen. Mit der Verabschiedung des Gesetzes sei noch nicht „für alle Zeiten das letzte Wort gesprochen“ über Wohnimmobilien. Doch auch ohne die Einbeziehung von Wohnimmobilien seien Reits ein „sinnvolles und attraktives Instrument“. Im Parlament findet am Donnerstag die erste Lesung des Reits-Gesetzentwurfs statt.

Mit erheblichen Geburtswehen erblickte der Gesetzesentwurf „zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen“ (Reits) das Licht der Welt. Ursprünglich wollte das Bundesfinanzministerium auch die Wohnimmobilien reits-tauglich machen. Doch der hartnäckige Widerstand von Teilen der SPD führte sehr zum Verdruss des Koalitionspartners CDU/CSU zum Ausschluss der Wohnimmobilien aus den Reits.

Der Clou bei den Reits ist die so genannte Steuertransparenz.

Da die Gewinne zu mindestens 90 % ausgeschüttet werden, wird nicht der Reit selbst besteuert, sondern die Anleger. Dafür ist der Reits sowohl von der Körperschafts- als auch von der Gewerbesteuer befreit. Die Bundesregierung will Bedenken des Bundesrates prüfen, ob im Zusammenhang mit der Gründung eines Reits Sale and Lease back-Gestaltungen bei Gewerbeimmobilien steuermindernd gestaltet werden können.

Der Bundesrat wirft der Regierung vor, durch eine Ausklammerung der Wohnimmobilien das „Finanzprodukt Reit nachhaltig“ zu schwächen.

[Azul Real]

Desgleichen ein eigenständiger Menüpunkt zur neuen Assetklasse REIT´s auf der Homepage der Deutschen Börse.

http://deutsche-boerse.com/dbag/dispatch/de/kir/gdb_navigati…

[sparki]

wenn das bei uns genauso endet wie in den usa ist noch ne menge an steigerung möglich.

da spielt sich gerade wahnsinniges ab.

reit mania goes into extra innings....vornado topps blackstone offer for eop

[urlhttp://immobilienblasen.blogspot.com/2007/01/reit-mania-goes-into-extra-innings.html][/url]

[fossa]

An Azur-Real und die anderen, die sich auskennen. Hatte vor, ein bißchen meines Geldes in Immobilienfonds zu stecken. Ich dachte, dass hiermit vielleicht Renditen von bis zu 10% drin. Hier scheint es aber wohl möglich zu sein, mit Zertifkate noch deutlich mehr herauszuholen. Lohnt sich jetzt noch ein Einstieg, immerhin sind die Zertifikate ja schon gut gelaufen?

[icetigermatt]

Hallo @ all

ich stell hier einfach mal die Frage ob jemand einen Offenen Immobilienfond kennt, der ausschlieslich in Japan investiert.

Ich suche da evtl. die Nadel im Heuhaufen, alle Länder kannste kaufen, aber die Japaner nicht?

Vielen Dank an den/die jenige/n der was weiß.

[sparki]

who is buying reits when institutional investors are net sellers?

http://immobilienblasen.blogspot.com/2007/02/who-is-buying-r…

[Azul Real]

Bingo .........


Dienstag, 13. Februar 2007, 10:37 Uhr
Reit-Einführung in Deutschland

HSH Nordbank legt ihren ersten Reit auf :sunny:
Von Frank M. Drost

Mit der HSH Nordbank plant die erste Landesbank, eine Gesellschaft in einen Reit zu wandeln.

Die Hamborner AGsoll in einen neuartigen Immobilientrust überführt werden. Der Immobilienwert soll kräftig erhöht werden, Ziel sind Gewerbelagen in Kleinstädten.


BERLIN. Mit der HSH Nordbank plant die erste Landesbank, eine Gesellschaft in einen Reit zu wandeln. „Reit“ ist die Abkürzung für „Real Estate Investment Trusts“. Das ist eine Assetklasse für eine indirekte Immobilienanlage, die in diesem Jahr in Deutschland eingeführt werden soll.

„Wir wollen die jüngst mehrheitlich von der Thyssen’sche Handelsgesellschaft erworbene Hamborner AG in einen Reit umwandeln, sofern das für Investoren attraktiv gestaltet werden kann“, sagte Marc Weinstock, Vorstandsmitglied der HSH N Real Estate AG, in einem Gespräch mit dem Handelsblatt. In der 2004 gegründeten HSH N Real Estate AG hat die HSH Nordbank alle Immobilienaktivitäten mit Ausnahme des Kreditgeschäfts gebündelt. Die Immobilientochter ist im Beteiligungs- und Fondsgeschäft aktiv und entwickelt Projekte.

„Wir sind gerade dabei zu eruieren, was uns ein Reit kosten würde“, sagte Weinstock. Der Vorteil bei einem Reit liege darin, Gewinne steuerfrei an Investoren auszuschütten. Im Gegensatz zu anderen Gesellschaften wird der Reit auf Unternehmensebene nicht besteuert, sofern er 90 Prozent der Erträge an seine Anteilseigner ausschüttet. Die Besteuerung findet auf der Ebene der Anleger statt.

Der Gesetzesentwurf „zur Schaffung deutscher Immobilien-AGs mit börsennotierten Anteilen“ befindet sich derzeit in der parlamentarischen Beratung. „Für uns ist jedoch entscheidend, wie die so genannte Exit Tax gestaltet wird“, sagt der Immobilienmanager. Bisherige Absicht des Gesetzgebers ist es, einen Anreiz für die Mobilisierung von Gewerbeimmobilien zu geben. So ist geplant, stille Reserven, die bei einer Überführung von Immobilien in einen Reit aufgedeckt werden, nur zur Hälfte zu besteuern. „Wir verfolgen den parlamentarischen Verlauf mit größtem Interesse“, sagte Weinstock.

Den Wert der Gewerbeimmobilien der Hamborner AG von gegenwärtig 170 Mill. Euro will Weinstock durch Investitionen mittelfristig auf 500 bis 600 Mill. Euro steigern. Auch bei einem zusätzlichen Einsatz von Fremdkapital soll jedoch eine Eigenkapitalquote von 40 Prozent nicht unterschritten werden. Mit ihrer Marktexpertise will die HSH N Real Estate dafür sorgen, dass die Hamborner schneller als bisher erstklassige Gewerbeimmobilien in kleineren Städten erwerben kann.

Engagements bei Wohnungsbaugesellschaften, wie sie im Jahr 2005 angekündigt wurden, hält Weinstock zwar nach wie vor für „spannend“. Doch angesichts der „zu hohen Preise“ würden Engagements derzeit „keinen Sinn“ machen, heißt es auch mit Blick auf die milliardenschweren Aktivitäten ausländischer Investoren wie Fortress oder Cerberus.

Mit der HSH N Real Estate orientiert sich Weinstock nicht an Immobilienaktivitäten anderer Landesbanken, sondern eher an „anderen Immobiliengesellschaften“. Denn keine andere Landesbank versteht sich wie die HSH Nordbank auch als Vermögensverwalter.

Derzeit verwaltet die Landesbank-Tochter maßgeblich über Fonds ein Vermögen von 3,5 Mrd. Euro. „Hier wollen wir weiter wachsen, das reicht uns nicht aus“, sagte Weinstock. Angepeilt ist die jährliche Einwerbung von 250 bis 300 Mill. Euro, um „uns als Initiator geschlossener Fonds dauerhaft unter den Top drei der Anbieter in Deutschland zu etablieren“, lautet die Marschroute. Wendet sich die Bank mit ihren Immobilienfonds-Angeboten maßgeblich an Privatkunden, will man sich ergänzend auch um institutionelle Kunden bemühen. „Erklärtes Ziel ist es, in dieses Kundensegment hineinzuwachsen“, sagte Weinstock.


http://www.hamborner.de/


Hamborner
akt. 34,59

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.695.073 von Azul Real am 14.02.07 07:51:39

[dyanasore]

Kann es sein, dass wir bei REITs inzwischen eine ziemliche Spekulationsblase haben? Ich sehe mir gerade die Fundamentaldaten von US- und UK-REITs an.

Beispiel: Simon Property Group. Wohl größter US-REIT. KGV liegt bei 58. Die Dividendenrendite beträgt zwar 3%, wird aber künstlich hochgehalten: Bei 1,45EUR Ergebnis/Aktie werden 2,48EUR/Aktie ausgeschüttet. Die zahlen also drauf, das kann nicht lange gut gehen.

Andere REITs bieten ein ähnliches Bild: Durch die Bank sehr hohe KGVs und überhöhte Dividenden. Sieht aus als werden die Kurse künstlich gepuscht. Und das vor dem Hintergrund abkühlender Immobilienmärkte und einer evt. übergreifenden Subprimekrise.

Für die so beliebten REIT-Fonds halte ich eine Korrektur von mindestens 50% auf die nächsten 1-2 Jahre für nicht unwahrscheinlich! Was meint ihr?

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.332.833 von dyanasore am 16.03.07 18:57:14

Ohne Zweifel ist da was dran ...

insbesondere bei den teilweise heissgelaufenen britischen und us-amerikanischen Märkten kann es zur einer Kurskorrektur beiden Reits-Gesellschaften kommen.

Es muss aber erwähnt werden das die meisten AG´s auf REITS oftmals seher spezialisiert sind.

Also zum Beispiel REITS auf Logistik, Büros, Krankenhäuser, Hotels, Wohnungen, usw.usw. Somit gibt es bedingt dadurch Differenzierungen.

Sogenannte Reits stehen jedoch vielmehr in den meisten europäischen Märkten in den Anfängen bzw. werden gerade erst eingeführt.

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.332.833 von dyanasore am 16.03.07 18:57:14

Simon Property Group

quasi einer der fettesten Mallbetreiber & Entwickler sowie gelistet im S&P 500 Index

[Azul Real]

16.03.2007

REITs-Gesetz wird nächste Woche beschlossen


Am kommenden Freitag wird der Bundestag über das Gesetz zur Einführung von Real Estate Investment Trusts abstimmen. SPD und Union wollen am Montag die noch strittigen Punkte klären. Ein Scheitern des Vorhabens ist so gut wie ausgeschlossen.


Bei der Einführung von REITs in Deutschland wird es ernst. Voraussichtlich am Montag werden die Fachpolitiker der Regierungskoalition über die noch verbliebenen umstrittenen Punkte im Gesetzentwurf beraten. Dabei gehe es im Wesentlichen um die Ausgestaltung der so genannten Exit-Tax, um die steuerliche Behandlung von Auslandseinkünften eines REITs und um die Frage, wie die vorgeschriebene Quote von mindestens 75 % Immobilien im Anlagevermögen im Einzelnen gehandhabt werden soll, erfuhr REITs in Deutschland aus dem Kreis der mit dem Thema beschäftigten Parlamentarier. An grundsätzlichen Punkten, wie etwa dem vorgesehenen Ausschluss von Wohnimmobilien bei REITs, wird sich demnach nichts mehr ändern.



Der Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, dass beim Verkauf von Immobilien an REITs oder offene Immobilienfonds realisierte Bewertungsgewinne nur zur Hälfte besteuert werden müssen. In der öffentlichen Anhörung durch den Finanzausschuss des Bundestages Ende Februar war diese Regelung kritisiert worden. Einige Fachleute und Vertreter von Interessengruppen forderten, die Exit-Tax vollständig zu streichen, andere wiederum wollen sie nicht nur auf REITs und offene Immobilienfonds beschränkt sehen. Auch die derzeit vorgesehene First von mindestens zehn Jahren, die Immobilien zuvor im Portfolio des Verkäufers gewesen sein müssen, um von der Exit-Tax profitieren zu können, soll offenbar noch diskutiert werden. Hier hatten sich insbesondere die Immobilienunternehmen für eine deutliche Verkürzung ausgesprochen.



„Das Gesetz kommt“

Bei allem Verhandlungsbedarf gilt der Beschluss des REITs-Gesetzes in Berlin als ausgemacht. „Es gibt niemanden mehr, der das Thema kippen will“, hieß es aus den Reihen der SPD. „Das Gesetz kommt mit höchstmöglicher Sicherheit“, so Vertreter der Union. Der Zeitplan sieht vor, dass der Finanzausschuss des Bundestages in seiner Sitzung am Mittwoch abschließend über das Thema berät und eine Beschlussempfehlung für das Parlament abgibt. Das Plenum des Bundestages wird dann am kommenden Freitag den Gesetzentwurf in der so genannten zweiten und dritten Lesung behandeln, an die sich unmittelbar die finale Abstimmung anschließt.

Eine Woche später könnte dann der Bundesrat in seiner Sitzung das Regelwerk durchwinken. In Kraft treten soll das Gesetz wie geplant rückwirkend zum 1. Januar diesen Jahres.

[Azul Real]

Montag, 19. März 2007, 20:39 Uhr
Mehr Flexibilität bei deutschem Reits-Gesetz

Große Koalition erzielt Durchbruch bei Reits
Von Frank M. Drost

Die Reits-Arbeitsgruppe der großen Koalition hat sich auf neue Eckdaten für das geplante Gesetz für börsennotierte Immobiliengesellschaften geeinigt. Die Real Estate Investment Trusts sollten rückwirkend zu Beginn des Jahres zugelassen werden. Besonders erfreut ist die Finanzbranche über eine entscheidende Änderung.

BERLIN. „Wir haben eine gute Grundlage für das geplante Reits-Gesetz gefunden“, sagte der Reits-Experte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, Leo Dautzenberg, dem Handelsblatt. Am Freitag soll das Gesetz vom Bundestag verabschiedet werden.

Reits sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die ihren Gewinn zu mindestens 90 Prozent an die Anleger ausschütten. Mit der Einführung von Reits will die Bundesregierung deutschen Unternehmen insbesondere den Verkauf von Immobilien schmackhaft machen.

Im Entwurf waren allerdings nur Immobilien vorgesehen, die sich länger als zehn Jahre im Unternehmensbesitz befunden haben. Die Arbeitsgruppe hat sich jetzt auf eine Halbierung dieser Frist geeinigt. Allein die 65 größten börsennotierten Gesellschaften in Deutschland verfügen nach Informationen des Bundesfinanzministeriums über Immobilienreserven von 80 Mrd. Euro.

Wie geplant, bleibt es bei der so genannten Exit-Tax. Für einen Zeitraum von drei Jahren wird die Bundesregierung demnach die Gewinne aus dem Verkauf betrieblicher Immobilien nur zur Hälfte besteuern. Nach dem Regierungsentwurf sollte die Exit-Tax dann gewährt werden, wenn Unternehmen ihre Immobilien an Reits oder offene Immobilienfonds verkaufen. Nun haben sich die Parlamentarier darauf verständigt, die Steuerbegünstigung nur für den Verkauf an Reits zu gewähren.

Ferner soll es deutschen Reits nach der gestrigen Einigung erlaubt sein, ausländische Wohnimmobilien zu erwerben.

Die SPD hatte sich zuvor nach langem Streit mit der Forderung durchgesetzt, keine deutschen Wohnimmobilien in Reits aufzunehmen.

[Azul Real]

Mittwoch, 28. März 2007, 16:09 Uhr
Auf Büroimmobilien spezialisierte Neuemission

Alstria präsentiert sich als Reit-Pionier
Die an die Börse strebende Alstria Office präsentiert sich Anlegern als einer der ersten REITs am deutschen Aktienmarkt. Unter dem Begriff REIT (Real Estate Investment Trust) wird eine neuartige Gruppe steuerbegünstigter Immobiliengesellschaften zusammengefasst.

rtr FRANKFURT. „Eine außerordentliche Hauptversammlung hat heute die Voraussetzung für die Umwandlung in eine REIT-AG geschaffen“, sagte Firmenchef Olivier Elamine am Mittwoch. „Frühestmöglicher Termin hierfür ist der 1. Juli.“ Zu diesem Termin würden zwei Immobilien verkauft, die einer Umwandlung entgegenstünden.

Ein deutscher Reit oder G-Reit ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft mit Sitz in der Bundesrepublik. Sie muss bestimmte Kriterien erfüllen, um in den Genuss von Steuervergünstigungen zu kommen. Hierzu gehört, dass sie überwiegend Gewerbeimmobilien bewirtschaftet. Der Bundestag hat das Reit-Gesetz bereits verabschiedet, die Abstimmung im Bundesrat ist für den kommenden Freitag geplant.

Alstria dienen die Einnahmen aus dem Börsengang - bis zu 280 Mill. Euro - der Finanzierung eines Immobilienportfolios, für das Kaufvertrag schon unterschrieben ist, wie Elamine weiter sagte. Er will das Wachstumstempo seiner Firma aufrechterhalten. „Wir streben für die kommenden Jahre Immobilienzukäufe im Volumen von durchschnittlich 500 bis 750 Mill. Euro an“, betonte er. Um hierfür an das notwendige Geld zu kommen, schloss der Firmenchef weitere Gänge an den Kapitalmarkt nicht aus.

Interessenten können bis zum 2. April bis zu 29,21 Mill. Alstria-Papiere in einer Preisspanne von 16 bis 17,50 Euro zeichnen. Rund die Hälfte der angebotenen Titel stammen aus einer Kapitalerhöhung. Die Erstnotiz im stark regulierten Börsensegment Prime Standard ist für den 3. April geplant. Mit einem Volumen von maximal 511 Mill. Euro wäre dies die bislang größte Emission des Jahres. Die US-Investmentbank JP Morgan organisiert den Börsengang.

Am Graumarkt hielt sich das Interesse nach Alstria-Aktien Händlern zufolge in Grenzen. Die Papiere kosteten im außerbörslichen Handel 16 Euro.

Die auf Büroimmobilien spezialisierte Alstria gehört mehreren Fondsgesellschaften. Das Portfolio der 15 Mitarbeiter starken Gesellschaft umfasste Anfang März 71 Objekte mit einem Gesamtwert von 1,6 Mrd. Euro. Der bei Immobilienfirmen stark beachtete Net Asset Value, der den Vermögenswert des Unternehmens abzüglich der Verbindlichkeiten angibt, liegt Elamine zufolge aktuell bei 825 Mill. Euro. Vier Fünftel seiner Mieteinnahmen erhält Alstria von sechs großen Mietern, zu denen die Stadt Hamburg, der Autobauer Daimler-Chrysler und die Barmer Ersatzkasse gehören.

[kickaha]

Antwort auf Beitrag Nr.: 27.658.324 von sparki am 12.02.07 13:06:50

mir ist völlig unklar, was das Reit gedönse soll.

Die Immobilien werden deshalb nicht mehr wert, weil sie neu verpackt werden. Und wenn jetzt 100 Deutsche Reit AGs auf den Markt kommen, womit wollen die den gegenüber den herkömmlichen Anbietern eine Mehrperformance bieten, außer durch spekulatives hochzocken?

Gruß Kickaha

[thomtrader]

Wie soll die Besteuerung von Reits eigentlich konkret funktionieren, wenn gleichzeitig die anonyme Abgeltungssteuer eingeführt ist?

Mit der Abgeltungssteuer sollten eigentlich alle Steuern auf Kapitalerträge privater Anleger anonym abgeführt werden. Gleichzeitig sollen aber die Ausschüttungen von Reits induviduell besteuert werden. Wie soll das funktionieren? Soll der Reits-Anleger seine Erträge nur in der Steuererklärung angeben? Wenn aber gleichzeitig die Kontrollmöglichkeiten des Finanzamtes abgeschafft werden, dann öffnet das der Steuerhinterziehung mit Reits Tür und Tor. Oder werden Reits-Ausschüttungen automatisch den Finanzamt gemeldet?

Gruß tt

[invest2002]

[Azul Real]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.584.773 von kickaha am 30.03.07 15:02:05

Das Reitgedönse bringt unter anderem die Möglichkeit, das non-property-Unternehmen ihre teilweise enormen Immobilienbestände , welche zumal oftmals noch als stille Reserven in der Bilanz geführt werden, ein klassischer Fall für eine Reit-Konstruktion (Börsengang oder Verkauf) wären, mit dem Effekt, das das Immobilienmanagment wesentlich professionalisiert wird.

Interssant in diesem Zusammenhang zum Beispiel

Metro (Handelsimmobilien)
Rhön-Klinikum (Kliniken)

[Azul Real]

Deutsche Börse plant eigenes REITs-Börsensegment


Die Deutsche Börse eröffnet für REITs ein eigenes Börsensegment und berechnet dabei auch 2 eigenständige Indizes. Das meldet das "Handelsblatt" am Dienstag.

Die beiden Indizes für das Segment der börsennotierten Immobilienbetreiber würden aus einem All-Share-Index und Auswahlindex bestehen, so ein verantwortlicher Manager für den Bereich Data & Analytics bei der Deutschen Börse.

Der All-Share erstrecke sich dabei auf alle REITs des Prime Standard und General Standard und sei sowohl für deutsche wie auch für ausländische Reits zugänglich, Der Auswahlindex RX enthielte dagegen die 20 größten und liquidesten Reits aus dem Prime Standard.

Ab Sommer wird mit den ersten REITs gerechnet, der Index würde sich dann sukzessive füllen.

Bislang hatten unter anderen bereits der Bonner Immobilienkonzern IVG, der Immobilieninvestor DIC Asset und der Flughafenbetreiber Fraport angekündigt, die Begebung von Reits zu prüfen.

Außerdem wird den REITs eine Aufnahme in die großen Börsenindizes Dax, MDax oder SDax gewährt, sofern sie die Aufnahmekriterien erfüllen.

Laut Börse wird das Marktvolumen auf ca. 100 Mrd. Euro bis 2010 geschätzt.

[Azul Real]

Börse drängt Reit-Gründer zur Eile

3. Immobilientag der Börsen-Zeitung: Unternehmen wollen wegen Steuerreform bis 2008 warten

Das Gesetz über den deutschen Reit (Real Estate Investment Trust) ist seit wenigen Wochen in Kraft. Zwar wurde das Potenzial für Reits auf dem 3. Immobilientag der Börsen-Zeitung als durchaus bedeutend eingeschätzt. Doch werde die richtige Reit-Welle wegen der Unternehmenssteuerreform vermutlich erst 2008 kommen. Unterschiedliche Auffassungen gab es bei den Teilnehmern der Podiumsdiskussion zum Auftakt des Immobilientages bei der Frage, inwieweit auch Privatanleger als Investoren für Reits gewonnen werden sollten.

Es verwundert daher nicht, dass die Schätzungen über die Anzahl der Reits bis Ende 2008 eher verhalten sind. Auf der Podiumsdiskussion zu Beginn des 3. Immobilientages der Börsen-Zeitung ging Bernd Kottmann, Finanzvorstand der IVG, von zehn Reits mit einem kumulierten Marktwert von mehr als 10 Mrd. Euro aus, während Matthias Danne, Vorstandsmitglied der DekaBank, weniger als zehn Reits und eine durchschnittliche Marktkapitalisierung von unter 1 Mrd. Euro erwartet. Außerdem werde es bis Ende 2008 noch keine spezialisierten Reits geben, so Danne.

Gutes IPO-Sentiment

Martin Steinbach von der Deutschen Börse verwies auf das aktuell sehr gute Sentiment für Börsengänge. Er empfahl daher, das Kapital jetzt an der Börse zu sammeln, wegen der Unternehmenssteuerreform aber erst 2008 den Reit-Status zu beantragen. Steinbach rechnet bis Ende des kommenden Jahres mit einem durchschnittlichen Emissionsvolumen von 300 bis 500 Mill. Euro. Außerdem würden sich Reits sektoral aufstellen. Als Dividendenrendite müssten die Unternehmen etwa 5 % mitbringen. Mathias Müller von der IHK Frankfurt am Main befürchtet, dass viele Unternehmen als Reit starten, aber nur wenige langfristig Erfolg haben werden. Er stellte die Frage, ob in Deutschland genügend kompetente Manager für Reits vorhanden sind.

Deka-Reit kommt

Für sein eigenes Institut kann sich Danne die Auflage dieses Immobilienvehikels gut vorstellen. "Wir sind darauf vorbereitet. Aber uns fehlt noch ein geeignetes Portfolio." Der DekaBank-Vorstand stellte aber klar, dass die Objekte vom Markt kommen werden, keinesfalls aus den eigenen offenen Immobilienfonds. "Den Interessengegensatz bei solchen internen Geschäften hält keiner aus." Danne zeigte sich überzeugt, dass es interessante Portfolios gibt, die nicht für einen offenen Fonds passen, aber für einen Reit.

Die Immobilien für Reits werden nach Ansicht von Steinbach von Kommunen, offenen und geschlossenen Fonds, Private-Equity-Fonds, aber auch von Konzernen und Mittelständlern kommen. Auch Kottmann erwartet beispielsweise große Dax-Unternehmen auf der Abgabeseite, allerdings erst im kommenden Jahr. Wegen der dann reduzierten Körperschaftsteuersätze sei die Übertragung von Immobilien auf einen Reit dann noch günstiger. Zu den in den vergangenen zwei Jahren stark gestiegenen Volumina deutscher Immobilientransaktionen, bei der inländische Institutionelle vor allem auf der Verkäufer- und ausländische Adressen mehrheitlich auf der Käuferseite waren, sagte Danne: "Keiner macht was falsch."

Deutsche Investoren hätten zu viele einheimische Objekte im Portfolio gehabt, während bei Ausländern die Deutschland-Quote verglichen mit der volkswirtschaftlichen Bedeutung viel zu gering war. Die steigenden Zinsen würden zur Veränderung der Investorenstruktur hin zu einem weniger Leverage-getriebenen Anlageansatz führen. "Die Nachfrage nach deutschen Immobilien wird so lange anhalten, wie es der deutschen Volkswirtschaft gut geht."

IVG plant Reit-Tochter

Auch Kottmann hofft auf einen lang anhaltenden Aufschwung. "Aufgrund der guten Fundamentaldaten haben wir seit 2006 in Deutschland zugekauft." Kottmann bekräftigte die Absicht der IVG, den gesamten deutschen Immobilienbestand von etwa 2 Mrd. Euro in einen eigenen Reit einzubringen und davon ein Viertel an die Börse zu bringen. Die Umwandlung der gesamten IVG lehnte er wegen des bedeutenden, aber für Reits nicht vorgesehenen Fondsgeschäfts seines Hauses ab.

Deutliche Unterschiede zwischen den Podiumsteilnehmern zeigten sich bei der Frage, wer in G-Reits investieren soll. Während Steinbach auch deutsche Privatanleger ansprechen will, zeigte sich Danne davon mit Hinweis auf die zu erwartende hohe Volatilität von Reit-Aktien nicht überzeugt. Er erwartet vielmehr, dass der weit überwiegende Teil der Investoren aus dem Ausland kommen wird. Dort sei der Reit als Anlagevehikel bekannt. Außerdem seien Ausländer die treibende Kraft an den deutschen Aktienbörsen und Immobilienmärkten. "Ausländer stufen den deutschen Markt immer noch als preiswert ein", pflichtete Steinbach bei.

Schlechte Kursentwicklung

Die schlechte Kursperformance der Immobiliengesellschaften, die in den vergangenen zwei Jahren in Deutschland an die Börse gegangen sind, begründete Kottmann mit dem weltweiten Trend, aber auch mit Gewinnmitnahmen. "Immerhin sind Immobilienaktien weltweit zuvor sehr gut gelaufen." Steinbach mahnte die Unternehmen, ihre Planzahlen zu erfüllen. "Das Vertrauen verspielt man an der Börse nur einmal."

Den Einfluss der steigenden Zinsen auf die Kurse von Immobilienaktien beurteilten die Podiumsteilnehmer unterschiedlich. Während Kottmann von einem positiven Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung sprach, verwies Danne auf den Umstand, dass Reit-Aktien sich zwar langfristig wie Immobilien, aber kurzfristig wie Aktien verhielten. "Deshalb sind sie ebenso zinsreagibel wie Aktien."

14.6.2007

[Azul Real]

15.06.2007 Alstria stellt Zukäufe und Kapitalerhöhung in Aussicht


MÜNCHEN (Dow Jones)--Beim SDax-Aufsteiger Alstria stehen nach den Worten des Vorstandsvorsitzenden Olivier Elamine weitere Übernahmen und voraussichtlich noch in diesem Jahr eine weitere Kapitalerhöhung an. Im Gespräch mit "Euro am Sonntag" sagte Elamine auf die Frage, wann er eine Kapitalerhöhung plane, dass dies aller Voraussicht nach und abhängig von den noch zu tätigenden Akquisitionen am Ende des Jahres geschehen werde.

Derzeit prüft der Vorstand des Büroimmobilienunternehmens weitere Zukäufe. Elamine zeigte sich zuversichtlich, dass es bis Jahresende zu weiteren Übernahmen kommt, "so dass wir es auch in diesem Jahr auf ein Volumen von 500 Mio bis 750 Mio Euro für Akquisitionen bringen".

Die Umwandlung des Hamburger Immobilien-Unternehmens in einen REIT soll zwischen September und Dezember erfolgen. "Ende des dritten Quartals oder im vierten Quartal dürfte es soweit sein", sagte Elamine der Wirtschaftszeitung. "Derzeit prüfen unsere Experten, wie sich die theoretischen Vorgaben praktisch umsetzen lassen."

Für 2007 stellte der Alstria-Vorstandsvorsitzende seinen Aktionären eine hohe Dividende in Aussicht. Dabei werde sich das Management am freien Cashflow orientieren. "Ziel ist, soviel wie möglich Cash exklusive des benötigten so genannten Working Capital auszuschütten", sagte Elamine.

[Azul Real]

Banker bremsen Reits-Euphorie

Handelsblatt

Der Traum vom Goldesel in der Immobilienbranche ist ausgeträumt – vorerst. Die mit Steuervorteilen und massig Vorschusslorbeeren bedachte Immobilienaktie Reit leidet unter Faktoren, welche die Euphorie erst einmal ausgebremst haben. Dennoch ist das Modell alles andere als eine Totgeburt.


FRANKFURT. Steigende Zinsen, Einschränkungen durch das Reits-Gesetz sowie die schlechte Kursentwicklung von Immobilienaktien lassen die Euphorie für die steuerbegünstigte Immobilienaktie Reit erlahmen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Umfrage in der Immobilienbranche, bei Bankern und Investoren. Die Konsequenz: Kein Unternehmen der Branche wagt derzeit als Erstes den Schritt der Umwandlung in einen Reit. Zudem ist unter den zahlreichen Gesellschaften, die aktuell an die Börse streben, kein Immobilienunternehmen mehr. Boetzelen Real Estate war sogar das einzige Unternehmen, das in diesem Jahr seine Emission absagen musste.

„Die Reits–Euphorie ist einer gewissen Skepsis gewichen“, beobachtet Siegfried Fernitz, geschäftsführender Gesellschafter des Frankfurter Immobilieninvestment-Hauses Catalyst Capital. Das spüren auch die Banken, die Anfang 2007 noch auf zahlreiche Börsengänge hofften. „Die jüngsten Zinserhöhungen haben die Branche in Mitleidenschaft gezogen“, sagt Stefan Winter, Vorstand bei der UBS in Frankfurt. Inzwischen sei eine Prämie auf den fairen Wert nicht durchsetzbar, eher ein Abschlag, um Investoren eine Aktie schmackhaft zu machen.

Schuld an der Lage hat auch die Politik: „Die gesetzliche Ausgestaltung des im Frühjahr verabschiedeten Reits-Gesetzes wurde von Seiten der Investoren mit größeren Hoffnungen begleitet“, macht Victor Moftakhar, Chef der Aktienanlage bei der Dekabank, klar. Für Kritik sorgt, dass Wohnimmobilien außen vor bleiben und sie maximal mit 50 Prozent über Fremdkapital finanziert werden dürfen.

Dies wiegt angesichts steigender Zinsen umso mehr: Weil sich die Lücke zwischen vergleichsweise niedrigen Kreditkosten und relativ hohem Immobilienertrag geschlossen hat, fehlt der Hebel zur Verbesserung der Eigenkapitalrendite.

„Die Zinsentwicklung trifft jedoch alle Immobilien-Investmentvehikel gleichermaßen“, relativiert Christian Ulbrich, Deutschland-Geschäftsführer des internationalen Immobilienberaters Jones Lang Lasalle (JLL). Er macht vor allem das komplizierte rechtliche Korsett dafür verantwortlich, dass Reits nicht so schnell auf dem Börsenparkett erscheinen wie erwartet und geht von einer Verzögerung um etwa ein halbes Jahr aus.

Ohnehin könne es sich auf Grund der beschlossenen Unternehmenssteuerreform lohnen, mit der Umwandlung in einen Reit bis 2008 zu warten, heißt es bei Ernst & Young.Laut Andreas Quint, Geschäftsführer des Immobilienberatungsunternehmens Catella Property Group, macht den Reit-Initiatoren zudem zu schaffen, dass ihnen im Unterschied zum offenen Immobilienfonds die zweiprozentige Gebäude-Abschreibung versagt bleibt: „Das ist vor allem für diejenigen Reits ein Problem, die in so genannte Core- und Core-plus-Objekte, also besonders sichere, dafür aber vergleichsweise niedrig rentierliche Immobilien in den Top-Lagen der Großstädte investieren.“

Es sollen aber noch 2007 bessere Zeiten kommen. „Spätestens Anfang des vierten Quartals werden die ersten Reits aufgelegt“, sagt Josef Ritter, Ko-Leiter des Aktienemissionsgeschäftes bei der Deutschen Bank. Die wichtigsten Kandidaten für eine Umwandlung ihrer Aktie in Reits sind: Alstria, DIC, IVG. Wichtigstes Qualitätsmerkmal ist die Größe: „Ein vernünftig diversifiziertes Büroimmobilien-Portfolio gibt es nicht für 500 Mill. Euro“, sagt JLL-Chef Ulbrich. „Unter einer Milliarde Euro geht nichts“, sagt auch Andreas Quint und warnt vor dem Versuch, „den Reit als Form gehobener Problementsorgung zu nutzen“.

Auch die Zahl der „echten Börsengänge“ aus der Branche soll Richtung Jahresende wieder deutlich anziehen. „Wir rechnen mit eine Reihe erfolgreicher Immobilien-Emissionen noch in diesem Jahr“, sagt Dirk Notheis, Vorstand bei Morgan Stanley in Frankfurt. Wesentlicher Grund dafür: Am deutschen Markt könnten Investoren weiterhin preiswerter einkaufen als in allen anderen westlichen Volkswirtschaften. Auf Seiten der Investoren wartet man jedenfalls schon gespannt darauf, was kommt: „Keine der großen Gesellschaften lässt das Thema Reits links liegen“, berichtet Victor Moftakhar von der Dekabank.

[Boxenluder]

www.reit-in-deutschland.de

Auf der Seite gibts einen guten Überblick und interessante REIT Zertifikate von ABN Amro.

[Azul Real]

Reits-Kandidaten gehen in die Startlöcher

14 Börsengänge und Umwandlungen geplant - Marktkapitalisierung von rund 11 Mrd. Euro avisiert
Von Christoph Ruhkamp, Düsseldorf

Erst im Mai dieses Jahres wurden Reits (Real Estate Investment Trusts) in Deutschland eingeführt.

Noch ist kein einziges der steuerbegünstigten Immobilienvehikel in der neuen Rechtsform an der Börse notiert. Trotz der aktuell schwierigen Marktsituation könnte sich das schon bald ändern: Für die nächsten zehn Monate sind 14 IPOs von Reits oder Reit-Töchtern bzw. Umwandlungen von herkömmlichen Immobilien-AGs in Reits geplant.

Aus den dafür von den Unternehmen bereitgestellten Immobilienportfolios ergibt sich eine Marktkapitalisierung von rund 11 Mrd. Euro, wie aus einer Übersicht der Citigroup hervorgeht (siehe Tabelle).

Zum Vergleich: In Großbritannien,wo Reits ebenfalls in diesem Jahr eingeführt wurden, liegt die Marktkapitalisierung bereits bei 50 Mrd. Euro.

Einen der größten deutschen Reits plant Österreichs CA Immo. Beim Börsengang der Tochter CA Immo Reit in Deutschland sollen mindestens 26 % und höchstens 49 % des Reit platziert werden. Das IPO geht frühestens im vierten Quartal und spätestens bis Halbjahresende 2008 über die Bühne.

IVG ist am weitesten

Am weitesten fortgeschritten mit der Gründung einer Reit-Tochter ist die im MDax enthaltene IVG: Deutschlands größter Gewerbeimmobilienkonzern will deutsche Büroimmobilien aus dem eigenen Bestand mit einem Volumen von 3,5 Mrd. Euro als Reit an die Börse bringen und an der neuen Tochter mehrheitlich beteiligt bleiben. Jüngster Schritt zur Vervollständigung des Reit-Portfolios war die Übernahme eines 1,3 Mrd. Euro schweren Pakets aus sieben Büroimmobilien der Allianz.

Auch die seit Juni im SDax gelistete Alstria Office aus Hamburg hatte seit dem vergangenen Jahr massiv zugekauft und will sich als eine der ersten deutschen Firmen noch in diesem Jahr in einen Reit umwandeln. "Wir arbeiten an dem Umwandlungsprozess", sagte Vorstandschef Olivier Elamine gestern anlässlich der Halbjahresbilanz. "Wir sehen uns hier als Eisbrecher."

Den ehrgeizigsten Zeitplan verfolgt unterdessen der Unterschleißheimer Fondsinitiator IC Immobilien. Die Fair Value Immobilien-AG soll noch im Herbst an die Börse gehen und bietet aktuell den Anlegern von geschlossenen Immobilienfonds den Tausch ihrer Beteiligung gegen Aktien von Fair Value an (s. Artikel rechts).

Rückzieher von Hamborner

Einen Rückzieher machten dagegen nur wenige, darunter etwa die Duisburger HSH-Nordbank-Tochter Hamborner.

Die Pläne zur Umwandlung in einen Reit sind dort vorerst vom Tisch. Die steuerlichen Nachteile seien zu groß, hieß es.

Damit zeichnet sich nach dem anfänglichen Hype und der darauffolgenden Katerstimmung für die Zukunft ein solider Start für das Reit-Segment in Deutschland ab - auch wenn es infolge der Subprime-Krise zu Verzögerungen kommen kann.

Reits werden längerfristig als ein Katalysator für Immobilienportfolioverkäufe von Unternehmen an Immobiliengesellschaften wirken. Grund dafür ist, dass die bei der Überführung von Immobilien in Reits gehobenen stillen Reserven in der Anfangsphase des Marktes nur mit dem halben Satz besteuert werden.

Das dürfte auch zu einer Konsolidierung unter den zahlreichen kleinen Immobilienunternehmen führen. Die Grundlagen für eine Immobilien-Rally sind weiterhin gegeben. Beim Wachstum zieht Deutschland in diesem Jahr mit Großbritannien gleich und legt erstmals seit 18 Jahren einen Haushaltsüberschuss vor. Investoren hoffen vor diesem Hintergrund auf steigende Immobilienmieten und sinkende Leerstände. Gleichzeitig sind bei Immobilienkäufen in Deutschland die Anfangsrenditen aus Mieteinnahmen trotz der gestiegenen Kaufpreise noch immer einige Basispunkte höher als in vielen anderen Ländern Europas.

Verhaltener Auftakt

Gründe für den verhaltenen Start von Reits in Deutschland sind das traditionell kleine Segment börsennotierter Immobiliengesellschaften, die Unsicherheiten wegen der Unternehmenssteuerreform im kommenden Jahr sowie die Unsicherheiten über die Details bei der Umsetzung des Reit-Gesetzes.

Nur eine Handvoll börsennotierter deutscher Immobiliengesellschaften bringt es auf eine Marktkapitalisierung von jeweils mehr als 500 Mill. Euro. Für die meisten von ihnen kam eine Umwandlung des kompletten Unternehmens in einen Reit aufgrund der Restriktionen im Reit-Gesetz erst gar nicht in Frage.

Börsen-Zeitung, 23.8.2007

[CaveModem [Mod]]

Guten Morgen @all

der Thread ist jetzt wieder online.

Gruß
CaveModem

[Azul Real]

Deutsche Immobilien-AGs floppen
http://www.handelsblatt.com/news/Default.aspx?_p=202688&_t=f…
Wohl selten klaffen Wunsch und Wirklichkeit nach der Einführung eines neuen Anlageproduktes so weit auseinander wie beim deutschen Real Estate Investment Trust. An der Börse wird für die Gesellschaften weniger bezahlt, als ihre Gebäude nach Abzug der Schulden wert sind.

Real Estate Investment Trusts (Reits) sind Immobilienaktiengesellschaften, bei denen die Besteuerung von der Gesellschaft auf die Aktionäre verlagert wird. Kapitalmarkt und die Regierung seien Schuld, dass der als Senkrechtstarter gedachte Reit kaum vom Boden abgehoben habe, heißt es in der Immobilien- wie in der Finanzbranche.

Immobilienwerte verloren wegen der Finanzkrise seit Mitte des vergangenen Jahres drastisch an Wert. Die üblicherweise mit einer Kapitalerhöhung gepaarten Börsengänge sind in einer solchen Situation nahezu unmöglich. Die Immobiliengesellschaft TAG bastelt daher an einem Modell, wie sie den Kapitalmarkt austricksen könnte. Außerdem zählen Protagonisten Fehler im Reit-Gesetz zu den Ursachen des Misserfolgs. Das Gesetz soll nun ein wenig repariert werden.

Die Bilanz nach einem Jahr ist erschreckend. Gerade zwei Reits - Alstria Office und Fair Value - stehen auf dem Börsenzettel. Vor drei Jahren hatten die Reit-Lobbyisten der Initiative Finanzplatz Deutschland (IFD) die Prognose gewagt, fünf Jahren nach der Einführung würden deutsche Reits in der Summe über 130 Mrd. Euro Marktkapitalisierung verfügen. Eine Blockade von Immobilieninvestitionen in Höhe von 50 Mrd. Euro würden die Reits bis zum Jahr 2010 lösen, meinte die IFD außerdem.

Von beiden Annahmen kann heute keine Rede mehr sein. Alstria und Fair Value kommen zusammen auf rund 720 Mill. Euro Marktkapitalisierung. "An ein Marktvolumen von 15 Mrd. Euro Ende 2010 glaube ich nach wie vor, wenn der Gesetzgeber die nötigen Verbesserungen zügig umsetzt", sagt Stefan Goronczy, Immobilienaktienspezialist der HSH Nordbank (siehe Seite 3). Die Bank hatte Mitte 2007 ihre Marktkapitalisierungsprognose bereits auf die Spanne von 15 Mrd. bis 40 Mrd. Euro gesenkt.

Als Käufer sind Reits und deren Vorläufergesellschaften (Vor-Reits) auch nicht sonderlich aufgefallen. Sie hätten für knapp zwei Mrd. Euro steuerbegünstigt Gebäude eingekauft, haben die Macher des Internetportals "Reits in Deutschland" errechnet. Die IFD hatte gehofft, die Steuervorteile würden Unternehmen locken, ihre Immobilien zu versilbern.

Verkauft ein Unternehmen Gebäude an einen Reit oder Vor-Reit über dem Buchwert in der Steuerbilanz, wird der Buchgewinn nur mit dem halben Steuersatz belastet. Doch Industrie und Dienstleister verkauften trotz sagenhaft hoher Immobilienpreise im ersten Halbjahr 2007 nur in Einzelfällen ihre Verwaltungsgebäude. "Immobilien sind für die Unternehmen eine eiserne Reserve, die nur angetastet wird, wenn Liquidität gebraucht wird", stellt Christian Ulbrich, Deutschland-Chef des Immobiliendienstleisters Jones Lang Lasalle, fest.

Zwei Modelle, um trotz desolater Börsensituation den Reit-Status zu erhalten

Zudem scheuen die Verkäufer das Risiko von Steuernachzahlungen, wenn aus einem Vor-Reit kein Reit wird. Drei Jahre hat ein Vor-Reit dazu Zeit. Eine wichtige Voraussetzung dafür ist der Börsengang. Laut Bundeszentralamt für Steuern verfügen gegenwärtig elf Gesellschaften über den Vor-Reit-Status.

Doch wie schlecht die Zeiten für einen Börsengang geworden sind, zeigt ein Vergleich von Kursen und Nettoinventarwerten (NAV) einiger Immo-AGs heute und vor einem Jahr. An der Börse wird für Immobiliengesellschaften zurzeit weniger bezahlt als ihr Vermögen abzüglich Schulden beträgt. Vor einem Jahr war das eher umgekehrt (s. Grafik). Bei den Reits, die für 2007 erstmals NAVs veröffentlichten, sieht es nicht besser aus. Alstria wurde gestern mit einem Abschlag von rund 23 Prozent auf den NAV und Fair Value sogar mit einem von 37 gehandelt.


Andreas Ibel, Chef der TAG in Hamburg, spielt nun zwei Modelle durch, wie man trotz der desolaten Situation an der Börse zu der mit dem Reit-Status verbundenen Börsennotierung kommen kann. Modell Nummer eins für die Vor-Reit-Tochter der TAG: Sie fusioniert mit einer bereits börsennotierten Gewerbeimmobiliengesellschaft.

Die zweite Option: 25 Prozent der Aktien, der Mindeststreubsitz, wird zum NAV an etwa zehn institutionelle Investoren verkauft. Danach wird die Börsennotierung beantragt. "Das ist ein Modell, bei dem auch im schwachen Kapitalmarktumfeld beim Listing keine Werte vernichtet werden", sagt Hans Volckens, Berater von Reit-Gesellschaften bei der Anwaltskanzlei Beiten Burkhardt in München.

Fragt sich nur, warum sich ein Institutioneller bei einem TAG-Reit zum NAV einkaufen soll, wenn er Beteiligungen an anderen Immobiliengesellschaften deutlich unter dem NAV erwerben kann. Analyst Goronczy findet noch ein anderes Haar in der Suppe: "Sollten nur wenige größere Aktionäre zeichnen, erhalten sie trotz Börsennotiz eine kaum liquide Anlage."

Änderungswünsche

Ende Mai 2007 wurde das Reit-Gesetz verkündet. Es trat rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Kraft. Das neue Gesetz zog schon während der Beratung laufend Kritik auf sich.

Wohnungs-AGs
Noch immer hofft die Branche, dass Immobilienaktiengesellschaften, die in Wohnungen investiert haben, eines Tages Reit werden können. Zurzeit ist das noch ausgeschlossen.

Ausschüttungen
Ein Reit muss 90 Prozent seines Jahresüberschusses an die Aktionäre auszahlen. Doch die Regelung erscheint unausgegoren: Hat eine Gesellschaft im Jahr 2006 einen Jahresfehlbetrag eingefahren und 2007 einen Überschuss erzielt, wird sie zunächst den Vorjahresverlust ausgleichen. Ein Reit kann dies allerdings nicht, denn er muss den Jahresüberschuss auszahlen. Experten plädieren dafür, Ausschüttungen auf einer dem Bilanzgewinn vergleichbaren Basis auszuschütten.

Nebentätigkeiten
Dienstleistungen wie Facility Management (Hausmeisterservice) oder das Verwalten fremder Immobilienportfolios ist Reits nicht möglich. Diese für Immobiliengesellschaften durchaus typischen Nebentätigkeiten sind zum Ärger der Branche nicht steuerbegünstigt.

Gewerbesteuer
Führt ein Reit Dividende an eine andere Körperschaft, also eine AG oder eine GmbH ab, ist diese Dividende beim Empfänger gewerbesteuerpflichtig. Ein Nachteil gegenüber herkömmlichen Immobilienaktiengesellschaften, deren Dividenden nicht gewerbesteuerpflichtig sind. Betroffen dürften davon Gesellschaften wie IVG und TAG sein, die Reits als Töchter an die Börse bringen wollen.



Info: Das NAV von IVG ist derzeit sogar auf 29,03 Euro geklettert. Der Kurs ist bei 16,80

Noch schlimmer ist TAG - NAV bei 12 Euro Kurs bei 5,90 Euro

Wenn es nicht so grausam wäre, könnte man heulen