ADLER Real Estate -- heiße Empfehlung (Seite 100)

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.309.078 von Andrija am 21.08.19 15:01:23

Zitat von Andrija: Bitte sende mir eine Boardmail mit einem Hinweis zum Verkäufer wenn Du in Berlin (außer Marzahn/Hellersdorf) ein Eigentumswohnungsangebot ohne nennenswerten Haken unter 25-fach findest. Ich kaufe sofort.

die Dt. Wohnen AG gibts aktuell mit Nettokaltmietenfaktor weit unter 25 (Ich komme ca. auf Faktor 20). Einfach mal zur Hausbank gehen und fragen, ob sie eine Übernahme finanzieren

Ergänzung zum Schnäppchenstandort Wuppertal:
EW 1963 423 T
EW 1980 393 T
EW 1990 383 T
EW 2000 366 T
EW 2010 350 T
EW 2012 343 T bisheriger Tiefpunkt
EW 2018 354 T davon ca. 6 T aus Syrien, 5,7 T aus Griechenland*

so sieht eine aufwärts strebende Stadt aus, mit super Steigerungspotential für Mieten...
*Quelle: https://de.wikipedia.org/wiki/Einwohnerentwicklung_von_Wuppe…

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.303.924 von gate4share am 20.08.19 22:08:58

Zitat von gate4share: Meinte ja mal unter 10fache Jahresmiete ist gunstig, aber man muss suchen, dass man überhaupt was findet, was für unter 15 fache Jahresmiete verkauft wird.

Bitte sende mir eine Boardmail mit einem Hinweis zum Verkäufer wenn Du in Berlin (außer Marzahn/Hellersdorf) ein Eigentumswohnungsangebot ohne nennenswerten Haken unter 25-fach findest. Ich kaufe sofort.

[Andrija]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.301.788 von gate4share am 20.08.19 17:54:01

Zitat von gate4share: Habe mal geschaut nach Mietspiegel und tatsächlcih stand irgendwo sogar nach Jahren und Wohnungsgrössen aufgeteilt, der Mietspiegelpreis läge bei 15,13 Euro je qm im Durchschnitt.

Der amtliche tatsächliche Mietspiegel überrascht dann doch sehr, Da fragt man sich, wie die darauf kommen, dass die Mieten so extrem hoch sind. Je nach Baujahr, ist es wohl so, dass in einfachen Lagen, oft auch noch mittleren Lagen, je nach Grösse auch Mieten von unter 6 Euro genannt werden.

Es kann also durchaus sein, dass man schon marktgerechte Mieten nimmt, doch glaube ich eher nicht, dass man das rechtlich mögliche ausnutzt. Allein bei Neuvermietungen, schon vor Jahren , zu damals üblichen Mietpreisen, wäre der Schnitt stark in die Höhe getrieben worden. Im Schnitt wechseln ca 10 % der Mieter die Wohnung. Kann sein, dass es zu etwas weniger in Berlin bei den sehr hohen Neuvermietungsmieten gekommen ist aber wohl min 5 % der Wohnungen werden im Jahr neu vermietet. Da waren wohl ab 2010 bis ca 2018 wohl Neuvermietungsmieten von 8 bis 15 Euro die Regel.
.

Ich glaube Du verwechselt Bestandsmieten mit Angebotsmieten. Der Mietspiegel bildet die Bestandsmieten ab. Durch die Mietpreisbremse wirken Bestandsmieten aber auch auf Angebotsmieten da Du ja max. 10% über Mietspiegel nehmen darfst. Damit wirken die gedeckelten Angebotsmieten wieder auf die Bestandsmieten. Rein mathematisch friert man damit die Bestandsmieten auch ohne einen Berliner Mietendeckel ein. Soviel kann man gar nicht umziehen, dass es nennenswerte Bewegungen im Mietspiegel geben kann. Einzige Ausnahmegründe für etwas Bewegung sind Indexmietverträge (ich mache seit 2 Jahren nichts anderes mehr auch wenn die allgemeine Inflation [noch] nicht ausreichend durchschlägt) und Vermieter die sich nicht an die Bremse halten.

Zur Erhöhung der Kappungsrenze aufzurufen , was Du Haus- und Grund unterstellt hast, wäre ziemlich sinnlos, da diese durch das Land Berlin erlassen wird. Haus- und Grund hat für Berlin auf die letztmalige Chance zur Erhöhung der Mieten auf Basis des aktuellen Mietspiegels (da gibt es nur einen ) hingewiesen. Dieser unterscheidet sich insbesondere nach Altersklassen. Adler nimmt für ihre Altersklassen damit i.d.R. die nach Mietspiegel höchtmöglichen Mieten. Diese sind aber natürlich nicht marktgerecht da sie ja einen Betrachtungszeitraum von vier Jahren abbilden und der Berliner Senat noch an anderen Stellen manipulierend eingreift.

Zur Kappungsgrenze findest Du alles wissenswerte bei Deiner Lieblingssenatorin:
https://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mieterfibel/de…

zu erhöhen

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.306.393 von honigbaer am 21.08.19 10:32:28

Zitat von honigbaer: Alles eine Preisfrage. Börse Online schrieb neulich, "unterbewertete Städte" seien Salzgitter (7,9), Wuppertal (6,5)

es hat sich nun doch noch jemand gefunden, der nach Wuppertal will

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.306.393 von honigbaer am 21.08.19 10:32:28

Vonovia und Grand City geht es nicht um den Preis/eine hohe Anfangsrendite, sondern um die zukünftigen Perspektiven. Die sind für die Bevölkerungsentwicklungprognosen und damit auch für die Mietentwicklung sehr unterschiedlich in Dtl. Bekanntlich will jeder D..(zensiert), besonders wenn er Migrant ist, möglichst in eine angesagte Großstadt, nicht irgendwo in die Prärie.
Deshalb sind hohe Anfangsrenditen eher ein Hinweis darauf, dass die langfristigen Aussichten an einem Standort als mäßig eingeschätzt werden.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.306.024 von DOBY am 21.08.19 09:52:35

Zitat von DOBY: für Vonovia und Grand City ist Adler uninteressant. Die Bestände von Adler liegen in der Prärie und nicht dort, wo Vonovia oder Grand City investieren wollen (Grand Cities und Speckgürtel!). Nur für die TAG wäre Adler ev. interessant. Wilhelmshafen als Ergänzung zuSalzgitter ...

Alles eine Preisfrage. Börse Online schrieb neulich, "unterbewertete Städte" seien Salzgitter (7,9), Wuppertal (6,5), Krefeld (6,4), Mönchengladbach (6,4), Magdeburg (6,0).
In Klammern die Anfangsrendite von Wohnimmobilien auf Basis Ist-Miete 2018.

Ungeliebte Projektentwicklung ja und nein.
Dass der Aktienmarkt keine schlechten Lagen und keine hohe Verschuldung und keine Projektentwicklung will, man aber vielleicht gerade damit Geld verdient, ist ja nunmal so. Das macht gerade den Reiz bei Adler aus.

[emslaender]

Bei Adler ist das Problem die übernommene Projektgesellschaft und überhaupt der neue Fokus
auf Projektentwicklungen.
So etwas mag der Markt nicht, Projektentwicklungsgesellschaften werden sehr niedrig bewertet (siehe Consus, Instone). Da spielt der NAV dann auch keine Rolle mehr. Und das Risikoprofil hat sich dadurch deutlich verschlechtert.

[honigbaer]

Eigentlich hast Du da meine Antwort schon vorweg genommen.

Meine Meinung ist nämlich, dass die seit Jahren enttäuschte Squeeze-out Spekuation den Westgrundkurs eher unten hält und der von Dir angesprochene Verschuldungsgrad jederzeit einen Börsenkurs nah am NAV bei Westgrund rechtfertigen würde, wenn es sich um eine Immobilien AG mit hohem Streubesitz handeln würde, die in den entsprechenden Indizes berücksichtig und für Fonds investierbar wäre.
(LTV Westgrund 32,0% vs LTV Adler 58,7% zum 30.06.2019 zum Vergleich Vonovia LTV 40,4 und NAV 50,23 Kurs 43)

Die strategische Option, Westgrund zu verkaufen, sehe ich auch, aber das geht natürlich nicht, weil die Ertragskraft von Westgrund, immerhin 40% des gesamten FFO im Adlerkonzern, die hohe Verschuldung bei Adler rechtfertigt. Man müsste dann den Erlös in Entschuldung "investieren" und hätte nichts gewonnen.

Trotzdem erscheint mir das alles sehr interessant.
Am Markt wird ein hohes LTV Verhältnis eben als wertmindernd angesehen, während ich die hohe Verschuldung eher als Chance sehe, von steigenden Preisen zu profitieren. Je weniger Eigenkapital, umso mehr schlägt der Gewinn (natürlich auch der Verlust) aus den fremdfinanzierten Immobilien auf das Eigenkapital durch.

LTV des Adler-Restportfolios ohne Westgrund wäre sehr hoch, optimal für Hassardeure.
Während man gleichzeitig mit Westgrund einen Teilkonzern hat, den man für sich allein betrachtet noch weiter mit Schulden beladen könnte. Natürlich nicht seitens Adler, denn dort sind die Schulden sowieso eher am Limit.

Aber unter dem Aspekt Kapitalmarktzugang, mal angenommen, man bräuchte eine Kapitalerhöhung, dann würde man doch eigentlich eher Westgrundaktien nah am NAV verkaufen, als Adleraktien zum halben NAV. Ist zwar nicht das Konzept, es wird ja ein Squueze-out bei Westgrund angestrebt, aber bisher hätte mn noch die Option, Westgrund notfalls als Finanzierungsplattform zu nutzen oder Westgrundaktien als Akquisitionswährung einzusetzen.

[DOBY]

Antwort auf Beitrag Nr.: 61.305.772 von China_Neo am 21.08.19 09:25:50

für Vonovia und Grand City ist Adler uninteressant. Die Bestände von Adler liegen in der Prärie und nicht dort, wo Vonovia oder Grand City investieren wollen (Grand Cities und Speckgürtel!). Nur für die TAG wäre Adler ev. interessant. Wilhelmshafen als Ergänzung zu Salzgitter ...
Für Vonovia wird aktuell eher die Dt. Wohnen interessant, deren Kurs unter dem Klumpenrisiko Berlin besonders leidet. Eigentlich DIE Chance für Vonovia (dank Berliner Senat) sich die Dt. Wohnen doch noch einzuverleiben, nachdem man seinerzeit keinen Erfolg hatte.

[China_Neo]

Wo wie schon bei Übernahme sind, ich frage mich, ob nicht Adler zum Übernahmekandidaten wird?

Gründe hoher Abschlag NAV, Entwicklungsprojekte, Potenzial bei Zinseinsparung. Mögliche (börsennotierte) Erwerber Grand City (ähnliches Geschäftsmodell), TAG (Geschäftsgebiet überschneiden sich in Nord- und Ostdeutschland) und Vonovia (Entwicklungsprojekte könnten in den Bestand wandern). Der Erwerbe könnte Immobilien die nicht zu seiner Strategie passen verkaufen und hätte so ggf. sehr günstig neue Immobilie bekommen