alstria office REIT hohe Rendite u profitieren bei Immobillien Wertsteigerungen (Seite 16)
eröffnet am 20.02.15 21:30:36 von
neuester Beitrag 21.05.24 10:51:14 von
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Antwort auf Beitrag Nr.: 74.243.019 von honigbaer am 01.08.23 20:33:19
Dann wären die Bilanzen fehlerhaft. Im Spruchverfahren wird genauso wie nach IFRS nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Laut Q1 2023 Bericht über 95%.
Anders als z.B. bei Aroundtown ist die Bilanz Recht zinserhöhungsstabil.
Ich würde bei kleinerer Stückelung auch schwach werden. Ich bin aber mit fast 100% Cash im Markt und hätte für 70-90TEUR Kaufvolumen keine ausreichenden Mittel und das Klumpenrisiko wäre mir zu hoch.
Mich verwundert, wieso die Mutter die Anleihen, die angeboten werden, nicht kauft.
Zitat von honigbaer:Zitat von Cfbdsir: ... Oder Squeeze Out. Letzteres wäre sehr teuer, da ein Spruchverfahren keinen Preis weit unter dem (deutlich überhöhtem) Buchwert zur Folge hätte. ...
Der Buchwert ist beim Squeeze-out nicht maßgeblich, eine Unternehmensbewertung würde derzeit vermutlich einen Wert deutlich unterhalb des NAV ergeben.
Dann wären die Bilanzen fehlerhaft. Im Spruchverfahren wird genauso wie nach IFRS nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Insofern ein guter Zeitpunkt für einen möglichen Squeeze-out, wieviel % Anteil hatte Brookfield gleich noch?
Laut Q1 2023 Bericht über 95%.
Zu den Anleihen, da würde ich sagen, vor allem mit Blick auf die Größe und ausgewogene Struktur des Hauptaktionärs, erscheint die störungsfreie Bedienung der Anleihen auch in Zukunft wahrscheinlich.glaube ich auch.
Anders als z.B. bei Aroundtown ist die Bilanz Recht zinserhöhungsstabil.
Ich würde bei kleinerer Stückelung auch schwach werden. Ich bin aber mit fast 100% Cash im Markt und hätte für 70-90TEUR Kaufvolumen keine ausreichenden Mittel und das Klumpenrisiko wäre mir zu hoch.
Mich verwundert, wieso die Mutter die Anleihen, die angeboten werden, nicht kauft.
Antwort auf Beitrag Nr.: 74.242.095 von Cfbdsir am 01.08.23 17:51:01
Der Buchwert ist beim Squeeze-out nicht maßgeblich, eine Unternehmensbewertung würde derzeit vermutlich einen Wert deutlich unterhalb des NAV ergeben. Insofern ein guter Zeitpunkt für einen möglichen Squeeze-out, wieviel % Anteil hatte Brookfield gleich noch?
Zu den Anleihen, da würde ich sagen, vor allem mit Blick auf die Größe und ausgewogene Struktur des Hauptaktionärs, erscheint die störungsfreie Bedienung der Anleihen auch in Zukunft wahrscheinlich. Auf Alstria selbst kann man sich im Fall anhaltend hoher Zinsen vielleicht nicht so richtig verlassen, worauf ja auch die zweistelligen Renditen hindeuten. Also für risikobereite Anleger kommt der Kauf der Anleihen durchaus in Betracht.
Auf andere Sanierungsfälle, vor allem bei kleineren Immobilienunternehmen, muss man natürlich hinweisen.
Bei ERWE wurde kürzlich spontan beschlossen, den Gläubigern wegen hoher Immobilienabwertungen nur etwa 20% des Nennwerts zurückzuzahlen auf eine Anleihe im Volumen von 40 Mio.
Aber ich würde sagen, schon wegen der Größe ist Alstria weniger gefährdet. Und der Hauptaktionär Brookfield ist wohl kaum an negativen Schlagzeilen interessiert.
Aktie und Anleihe preisen eben einen erheblichen Wertverfall der Immobilien ein, wenn man eine Erholung des Immobilienmarkts im Zuge stabiler oder fallender Zinsen erwartet, die Wertrückgänge also als temorär einstuft, haben beide Instrumente ein deutliches Erholungspotenzial. Im negativen worst case Szenario würde ich bei Alstria mit einer Laufzeitverlängerung der Anleihen rechnen, also nicht mit einer Restrukturierung auf Kosten der Anleihegläubiger, sondern zu Lasten der Aktionäre, die im Gegenzug höhere Zinsen zahlen müssten.
Zitat von Cfbdsir: ... Oder Squeeze Out. Letzteres wäre sehr teuer, da ein Spruchverfahren keinen Preis weit unter dem (deutlich überhöhtem) Buchwert zur Folge hätte. ...
Der Buchwert ist beim Squeeze-out nicht maßgeblich, eine Unternehmensbewertung würde derzeit vermutlich einen Wert deutlich unterhalb des NAV ergeben. Insofern ein guter Zeitpunkt für einen möglichen Squeeze-out, wieviel % Anteil hatte Brookfield gleich noch?
Zu den Anleihen, da würde ich sagen, vor allem mit Blick auf die Größe und ausgewogene Struktur des Hauptaktionärs, erscheint die störungsfreie Bedienung der Anleihen auch in Zukunft wahrscheinlich. Auf Alstria selbst kann man sich im Fall anhaltend hoher Zinsen vielleicht nicht so richtig verlassen, worauf ja auch die zweistelligen Renditen hindeuten. Also für risikobereite Anleger kommt der Kauf der Anleihen durchaus in Betracht.
Auf andere Sanierungsfälle, vor allem bei kleineren Immobilienunternehmen, muss man natürlich hinweisen.
Bei ERWE wurde kürzlich spontan beschlossen, den Gläubigern wegen hoher Immobilienabwertungen nur etwa 20% des Nennwerts zurückzuzahlen auf eine Anleihe im Volumen von 40 Mio.
Aber ich würde sagen, schon wegen der Größe ist Alstria weniger gefährdet. Und der Hauptaktionär Brookfield ist wohl kaum an negativen Schlagzeilen interessiert.
Aktie und Anleihe preisen eben einen erheblichen Wertverfall der Immobilien ein, wenn man eine Erholung des Immobilienmarkts im Zuge stabiler oder fallender Zinsen erwartet, die Wertrückgänge also als temorär einstuft, haben beide Instrumente ein deutliches Erholungspotenzial. Im negativen worst case Szenario würde ich bei Alstria mit einer Laufzeitverlängerung der Anleihen rechnen, also nicht mit einer Restrukturierung auf Kosten der Anleihegläubiger, sondern zu Lasten der Aktionäre, die im Gegenzug höhere Zinsen zahlen müssten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.801.203 von Aktienkater am 06.05.23 19:37:27
Die Immobilien sind größtenteils in B-Lagen. Die liegen nicht in der City von Frankfurt oder Düsseldorf. Die niedrigen Mieten spiegeln das wieder.
Du verfügst aber als Aktionär nicht darüber. Die Verwaltung ist teuer und als Minderheitsaktionär hast du kaum Rechte. Nach Übernahmen spielt sich regelmäßig so ein Restaktionärsdesaster ab wie hier.
Zitat von Aktienkater: Hallo Honigbaer,
die zum 12.04.23 fällige Anleihe ist über neue Anleihen refinanziert worden.
"5 EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG
Mit der Fälligkeit am 12. April 2023 zahlte alstria die Anleihe #2 im Volumen von TEUR 325.000 zurück.
Zur Refinanzierung der Anleihe#2 hat alstria im April 2023 drei separate Hypothekendar-
lehen im Gesamtbetrag von EUR 330 Mio. abgeschlossen. Dieser setzt sich zusammen aus
der Aufvalutierung eines bestehenden Darlehens um EUR 42 Mio. auf EUR 90 Mio., einem
neuen Darlehen über EUR 188 Mio. mit einer Laufzeit von 7 Jahren und einem weiteren
neuen Darlehen über EUR 100 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren."
https://alstria.de/wp-content/uploads/2023/05/alstria-3M-202…
Die von Dir erwähnten Anleiherenditen von 9% sind eine Annahme oder hast Du konkrete Hinweise darauf?
Aus meiner Sicht ist der Kurs von um die 6 Euro ein schlechter Witz im Vergleich zu einem EPRA-NTA von € 14,4. Und dabei sind die Immobilien nur mit durchschnittlich etwa € 3.320/m² bewertet.
Gruß
Aktienkater
Die Immobilien sind größtenteils in B-Lagen. Die liegen nicht in der City von Frankfurt oder Düsseldorf. Die niedrigen Mieten spiegeln das wieder.
Du verfügst aber als Aktionär nicht darüber. Die Verwaltung ist teuer und als Minderheitsaktionär hast du kaum Rechte. Nach Übernahmen spielt sich regelmäßig so ein Restaktionärsdesaster ab wie hier.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.963.007 von Aktienduffy am 06.06.23 16:30:07Brookfield kann verschiedenes tun:
Es kann die Restaktionäre entschädigen und die Dividende streichen. Entschädigung plus Dividendenzahlungen sind denkbar. Oder Squeeze Out. Letzteres wäre sehr teuer, da ein Spruchverfahren keinen Preis weit unter dem (deutlich überhöhtem) Buchwert zur Folge hätte.
Wäre ich Brookfieldmanager würde ich die Altaktionäre durch Dividendenstreichung und geringe Käufe am Markt aushungern.
Ich habe daher das Übernahmeangebot angenommen.
Es kann die Restaktionäre entschädigen und die Dividende streichen. Entschädigung plus Dividendenzahlungen sind denkbar. Oder Squeeze Out. Letzteres wäre sehr teuer, da ein Spruchverfahren keinen Preis weit unter dem (deutlich überhöhtem) Buchwert zur Folge hätte.
Wäre ich Brookfieldmanager würde ich die Altaktionäre durch Dividendenstreichung und geringe Käufe am Markt aushungern.
Ich habe daher das Übernahmeangebot angenommen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.801.281 von honigbaer am 06.05.23 20:14:00"Die drei ausstehenden Anleihen WKN A2GSE1, A2YPFE und A3E44Q im Gesamtvolumen von 1,1 Mrd Euro sind doch börslich gehandelt, auf Basis der derzeitigen Kurse zwischen 73% und 83% errechnen sich Renditen von etwa 9%. Siehe z.B. comdirect Website oder Börse Stuttgart Website."
Ich erwäge die 2025 fällige Anleihe zu erwerben. Die Rendite liegt um ca. 10% p.a. und das Gesamtvolumen beträgt 400 Mio. €.
Es ist zweifellos ein gewisses Klumpenrisiko, da die kleinste Stückelung immerhin bei 100.000 € liegt.
Klar wird es für Alstria nicht leicht werden, die nächsten Fälligkeiten umzuschulden. In diesem Jahr war es jedoch schon gelungen und ich gebe die Hoffnung nicht auf, dass das Zinsniveau bis 2025 auch wieder etwas sinken wird.
Schließlich haben sie jederzeit die Möglichkeit, sich liquide Mittel aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien zu beschaffen.
Mich würde eure Einschätzung dazu sehr interessieren.
Gruß
Aktienkater
Ich erwäge die 2025 fällige Anleihe zu erwerben. Die Rendite liegt um ca. 10% p.a. und das Gesamtvolumen beträgt 400 Mio. €.
Es ist zweifellos ein gewisses Klumpenrisiko, da die kleinste Stückelung immerhin bei 100.000 € liegt.
Klar wird es für Alstria nicht leicht werden, die nächsten Fälligkeiten umzuschulden. In diesem Jahr war es jedoch schon gelungen und ich gebe die Hoffnung nicht auf, dass das Zinsniveau bis 2025 auch wieder etwas sinken wird.
Schließlich haben sie jederzeit die Möglichkeit, sich liquide Mittel aus dem Verkauf von Bestandsimmobilien zu beschaffen.
Mich würde eure Einschätzung dazu sehr interessieren.
Gruß
Aktienkater
Trading Spotlight
wie sind denn die meinungen hier bzgl. REIT-Status? da gibt es doch eine 3 jahresfrist, wenn die bedingungen dafür nicht mehr vorhanden sind, im konkreten Fall die 15% freefloat.
eigentlich wäre es logisch, wenn brookfield da einen Squeeze Out macht oder gibt es andere Meinungen?
eigentlich wäre es logisch, wenn brookfield da einen Squeeze Out macht oder gibt es andere Meinungen?
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.801.203 von Aktienkater am 06.05.23 19:37:27Das hatte ichnicht gesehen, aber es sind keine neuen Anleihen, sondern Hypothekendarlehen, die dann vermutlich mit einzelnen Objekten besichert sind. Solche Finanzierungen kann man natürlich zu günstigeren Konditionen bekommen.
Wobei ich mir sogar vorstellen kann, dass man in gewissem Umfang noch Optionen auf günstige Finanzierung hat oder zur Verlängerung laufender Bankfinanzierungen.
Die drei ausstehenden Anleihen WKN A2GSE1, A2YPFE und A3E44Q im Gesamtvolumen von 1,1 Mrd Euro sind doch börslich gehandelt, auf Basis der derzeitigen Kurse zwischen 73% und 83% errechnen sich Renditen von etwa 9%. Siehe z.B. comdirect Website oder Börse Stuttgart Website. Also eine Anleiheplatzierung am Markt wäre derzeit offensichtlich nicht zu akzeptablen Konditionen möglich.
Börsenkurse deutlich unter NAV und NTA sind derzeit die Regel, die Börse Preist deutliche Bewertungsabschläge ein, während der Markt für einzelne Gewerbeimmobilien und die Gutachterwerte ein gewisses Beharrungsvermögen zeigen. Allgemein heißt es, es sei Transaktionsflaute, weil der Immobilienmarkt erst ein neues Preisniveau ausloten müsse.
Ist aber auch die Frage, wie teuer die Immobilien in den Bilanzen stehen, ich sehe da bei Alstria einen relativ hohen Bewertungsfaktor im Vergleich zu den Nettomieteinnahmen (ohne Nebenkosten). Bei 4% Finanzierungskosten für Immobilienfinanzierungen ist eine Bewertung mit der 25fachen Jahresmiete gerade so den Finanzierungszins. Die Börse meint eben derzeit, dass das auf Dauer keinen Bestand haben kann.
Wobei Alstria ja nun nicht gefährdet und halbwegs solide finanziert ist.
Aber die 9% Anleiherendite warnen schon etwas, dass man es mit der Veschuldung auch nicht übertreiben soll.
Anderen Gewerbeimmobilien Bestandshalter haben ja mit ernsthaften Finanzierungsproblemen zu kämopfen, die Börse billigt derzeit eben nicht mehr die hohen Bewertungen zu, wie sie in den NAV Angaben noch vorgerechnet werden.
Wobei ich mir sogar vorstellen kann, dass man in gewissem Umfang noch Optionen auf günstige Finanzierung hat oder zur Verlängerung laufender Bankfinanzierungen.
Die drei ausstehenden Anleihen WKN A2GSE1, A2YPFE und A3E44Q im Gesamtvolumen von 1,1 Mrd Euro sind doch börslich gehandelt, auf Basis der derzeitigen Kurse zwischen 73% und 83% errechnen sich Renditen von etwa 9%. Siehe z.B. comdirect Website oder Börse Stuttgart Website. Also eine Anleiheplatzierung am Markt wäre derzeit offensichtlich nicht zu akzeptablen Konditionen möglich.
Börsenkurse deutlich unter NAV und NTA sind derzeit die Regel, die Börse Preist deutliche Bewertungsabschläge ein, während der Markt für einzelne Gewerbeimmobilien und die Gutachterwerte ein gewisses Beharrungsvermögen zeigen. Allgemein heißt es, es sei Transaktionsflaute, weil der Immobilienmarkt erst ein neues Preisniveau ausloten müsse.
Ist aber auch die Frage, wie teuer die Immobilien in den Bilanzen stehen, ich sehe da bei Alstria einen relativ hohen Bewertungsfaktor im Vergleich zu den Nettomieteinnahmen (ohne Nebenkosten). Bei 4% Finanzierungskosten für Immobilienfinanzierungen ist eine Bewertung mit der 25fachen Jahresmiete gerade so den Finanzierungszins. Die Börse meint eben derzeit, dass das auf Dauer keinen Bestand haben kann.
Wobei Alstria ja nun nicht gefährdet und halbwegs solide finanziert ist.
Aber die 9% Anleiherendite warnen schon etwas, dass man es mit der Veschuldung auch nicht übertreiben soll.
Anderen Gewerbeimmobilien Bestandshalter haben ja mit ernsthaften Finanzierungsproblemen zu kämopfen, die Börse billigt derzeit eben nicht mehr die hohen Bewertungen zu, wie sie in den NAV Angaben noch vorgerechnet werden.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.801.050 von honigbaer am 06.05.23 18:45:23Hallo Honigbaer,
die zum 12.04.23 fällige Anleihe ist über neue Anleihen refinanziert worden.
"5 EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG
Mit der Fälligkeit am 12. April 2023 zahlte alstria die Anleihe #2 im Volumen von TEUR 325.000 zurück.
Zur Refinanzierung der Anleihe#2 hat alstria im April 2023 drei separate Hypothekendar-
lehen im Gesamtbetrag von EUR 330 Mio. abgeschlossen. Dieser setzt sich zusammen aus
der Aufvalutierung eines bestehenden Darlehens um EUR 42 Mio. auf EUR 90 Mio., einem
neuen Darlehen über EUR 188 Mio. mit einer Laufzeit von 7 Jahren und einem weiteren
neuen Darlehen über EUR 100 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren."
https://alstria.de/wp-content/uploads/2023/05/alstria-3M-202…
Die von Dir erwähnten Anleiherenditen von 9% sind eine Annahme oder hast Du konkrete Hinweise darauf?
Aus meiner Sicht ist der Kurs von um die 6 Euro ein schlechter Witz im Vergleich zu einem EPRA-NTA von € 14,4. Und dabei sind die Immobilien nur mit durchschnittlich etwa € 3.320/m² bewertet.
Gruß
Aktienkater
die zum 12.04.23 fällige Anleihe ist über neue Anleihen refinanziert worden.
"5 EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG
Mit der Fälligkeit am 12. April 2023 zahlte alstria die Anleihe #2 im Volumen von TEUR 325.000 zurück.
Zur Refinanzierung der Anleihe#2 hat alstria im April 2023 drei separate Hypothekendar-
lehen im Gesamtbetrag von EUR 330 Mio. abgeschlossen. Dieser setzt sich zusammen aus
der Aufvalutierung eines bestehenden Darlehens um EUR 42 Mio. auf EUR 90 Mio., einem
neuen Darlehen über EUR 188 Mio. mit einer Laufzeit von 7 Jahren und einem weiteren
neuen Darlehen über EUR 100 Mio. mit einer Laufzeit von 5 Jahren."
https://alstria.de/wp-content/uploads/2023/05/alstria-3M-202…
Die von Dir erwähnten Anleiherenditen von 9% sind eine Annahme oder hast Du konkrete Hinweise darauf?
Aus meiner Sicht ist der Kurs von um die 6 Euro ein schlechter Witz im Vergleich zu einem EPRA-NTA von € 14,4. Und dabei sind die Immobilien nur mit durchschnittlich etwa € 3.320/m² bewertet.
Gruß
Aktienkater
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.799.346 von godgeier am 06.05.23 11:23:52Scheint kein Einzelfall zu sein mit den gestörten virtuellen HVs.
Die DSW hat jetzt einen HV Störungsmelder, da kannman seine Erfahrungen mit den Hauptversammlungen berichten:
https://www.hauptversammlung.de/
Bei einem EPRA-NTA von 14,40 wären Rückkäufe zu 6,00 Euro sicher sinnvoll und die 40 Mio für 7 Mio Aktien im Streubesitz wären sicher aufzutreiben. (Waren es nicht zuletzt noch 8,3 Mio Aktien im Streubesitz?)
Squeeze-out ist aber eigentlich wahrscheinlicher, dann hat man die Sache beendet, wenn man vielleicht auch 2-4 Euro mehr bieten müsste, als den aktuellen Kurs.
Der Kassenbestand dürfte nach Rückzahlung einer im April fälligen Anleihe aber nicht mehr so hoch sein, dafür gingen fas die Cashresereven zum 31.03. drauf. Refinanzierung dürfte angesichts der Anleiherenditen von 9% auch teuer sein, also für künftige Sonderausschüttungen und Aktienrückkäufe bräuchte man ggfs Kredit, abgesehen natürlich von laufenden Mieteinnahmen, aber da kommen im Quartal zwar zig Millionen, aber nicht hunderte Millionen herein.
Die DSW hat jetzt einen HV Störungsmelder, da kannman seine Erfahrungen mit den Hauptversammlungen berichten:
https://www.hauptversammlung.de/
Bei einem EPRA-NTA von 14,40 wären Rückkäufe zu 6,00 Euro sicher sinnvoll und die 40 Mio für 7 Mio Aktien im Streubesitz wären sicher aufzutreiben. (Waren es nicht zuletzt noch 8,3 Mio Aktien im Streubesitz?)
Squeeze-out ist aber eigentlich wahrscheinlicher, dann hat man die Sache beendet, wenn man vielleicht auch 2-4 Euro mehr bieten müsste, als den aktuellen Kurs.
Der Kassenbestand dürfte nach Rückzahlung einer im April fälligen Anleihe aber nicht mehr so hoch sein, dafür gingen fas die Cashresereven zum 31.03. drauf. Refinanzierung dürfte angesichts der Anleiherenditen von 9% auch teuer sein, also für künftige Sonderausschüttungen und Aktienrückkäufe bräuchte man ggfs Kredit, abgesehen natürlich von laufenden Mieteinnahmen, aber da kommen im Quartal zwar zig Millionen, aber nicht hunderte Millionen herein.
Antwort auf Beitrag Nr.: 73.799.346 von godgeier am 06.05.23 11:23:52Eine virtuelle HV ist keine HV.
Ich war nur insofern betroffen, als ich an virtuellen HVs nicht teilnehme, obwohl ich früher auch in Hamburg bei Alstria war. Aber für uns Kleinaktionäre gibt es da eh nichts mehr zu hoffen.
Ich war nur insofern betroffen, als ich an virtuellen HVs nicht teilnehme, obwohl ich früher auch in Hamburg bei Alstria war. Aber für uns Kleinaktionäre gibt es da eh nichts mehr zu hoffen.
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