Schlummert hier eine interessante Immobilien AG vor sich hin? (Seite 69)

[deepvalue]

Die Objekte sind oder werden frei (Seesen z.B. 1.7.2021). Alle von mir aufgeführten Objekte sind im Eigenbesitz der DRE. Ich komme auf eine Jahres Nettokaltmiete von ca. 4, 5 bis 5 Mio. Euro. Allerdings hatte DRE immer einen hohen Leerstand.

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.502.865 von deepvalue am 26.10.20 21:35:02

Sind die angebotenen Objekte alle leerstehend bzw. freiwerdend? Und sind es alles Objekte im Eigenbesitz der DRE?

[deepvalue]

DRE bietet seit einigen Wochen wieder sehr viele Mietobjekte an. Neben den Bürogebäuden in Saarbrücken mit zusammen 7500 qm auch das Lager in Seesen mit 9400 qm, 8000 qm Lager in Hamburg und neben dem großen Lager (49800 qm) auch Teile des kleinen Lager (immerhin 2200 qm) in Dietzenbach. Dazu kommen gut 3000 qm Bürofläche in FFM und viele andere Angeboten an anderen Standorten. Insgesamt sind über 80.000 qm bei Immoscout im Angebot.

Aktuell ist dabei die Vermietung angesichts von Corona nicht besonders einfach (geht mir bei meinen kleinen Gewerbeeinheiten ähnlich). Dieses betrifft natürlich insbesondere Standorte wie Saarbrücken oder Seesen. Allerdings hat DRE praktisch keine Bankschulden und ca. 40 Mio. Netcash, wodurch mögliche Leerstände nicht zu wirtschafltichen Problemen führen.

Nur meine Meinung Irrtum vorbehalten.

[babbelino]

Moin,

leider keine guten Nachrichten: Auf Immoscout werden die zwei Bürogebäude in Saarbrücken zum 1.1.2021 angeboten. Der Leerstand dürfte sich mithin weiter erhöhen. Das Objekt in der Hafenstr. war bislang voll vermietet, das größere Objekt in der Kaiserstr. immerhin zu 72%.....

[babbelino]

@hedgehog48

Nein, GxP ist nicht die bessere Wahl: Momentan kann Dir niemand seriös sagen, wann dieser Corona-Wahnsinn enden wird. Je nach Verlauf kann es zu schlimmen Abwertungen der Immobilienportfolios kommen. Sollten bei der GxP die Wertansätze basierend auf den 2019 Zahlen um 77 Mio. Euro (oder 43%) sinken, wäre der NAV bei NULL. Wenn bei der Dre der Wertansatz der Immobilien um 43% sinkt, hast Du immer noch einen positiven NAV.

Die Anleger übersehen immer wieder, dass sie bei einer Investition in Immobilienaktien nicht nur die Immobilien und damit die Aktivseite der Bilanz kaufen, sondern auch die Fremdfinanzierungen mit übernehmen. Solange es gut läuft, prima. Wenn der Wind aber dreht, arbeitet der Leverage negativ gegen dich. Deswegen vermeide ich hoch verschuldete Aktie wie z.B. GxP oder die deutschen Fachmarktcenter wie FCR, Dt. Konsum und Defama, egal was mir da für Wachstumsstories präsentiert werden.

[smallvalueinvestor]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.395.323 von hedgehog48 am 15.10.20 13:35:47

Ich bevorzuge ganz klar die DREAG. Das Risikoprofil ist besser. Die Informationspolitik finde ich bei DREAG auch besser. Bei GxP bekommt man fast keine Infos.
Jedoch sind beide Aktien massiv unterbewertet. Die Verschuldungshöhe bei GxP gefällt mir nicht.

Vor einem Einstieg würde ich auf die Halbjahreszahlen bei GxP warten, die ja in 2 Wochen kommen sollen.

VG

smallvalueinvestor

[hedgehog48]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.390.952 von deepvalue am 15.10.20 08:40:02

Ich verstehe aus den aktuellen spannenden Beiträgen, der LTV von GxP bedingt nach wie vor einen höheren Abschlag vom NAV als bei der DRE. Dies insbesondere bei coronabedingten Abwärtsbefürchtungen.
Diese Sorgen sollten aber kurzfristig sein und die Mutter Summit wird schon auch der verschuldeten Tochter bei einer akuten Klemme helfen. So versteh ich Euch.

Langfristig gilt aber: Beim Aufschwung wird GxP durch den LTV-Hebel, den DRE nicht hat, im Vorteil sein? Die Schuldenfreiheit der DRE ist ja in guten Zeiten kein Pluspunkt einer Immo-AG, weil der Hebel fehlt?

Wenn (falls) Corona überlebt wird, ist GxP aktuell die bessere Wahl?

[deepvalue]

Yep, Summit kann immer Darlehen an die Töchter geben oder Kapitalerhöhungen etc. machen. Da müßen nur die Bedingungen at Arms length sein. Allerdings hat Gxp bisher jede Menge Bankschulden mit den normalen LTV Covenants und nur ein kleines viel zu hoch verzinstes Darlehen an Summit. DRE ist dagegen Schuldenfrei und ich sehe nicht, wie Summit DRE legal zwingen kann, Schulden aufzunehmen nur weil Summit Geld braucht (da gibt es dann sehr schnell eine Sonderprüfung....). Dazu bräuchte die Firma m.E. einen Beherrschungsvertrag (wenn dann eine Abfindung auf Basis NAV bezahlt wird hätte ich nichts dagegen). Aufgrund der Finanzierung sind die Risiken m.E. schon andere. Auch aufgrund der Marktbreite müßte deshalb der Discount vom NAV bei GXP deutlich größer sein als bei DRE

[honigbaer]

Normalerweise stelle ich solche Berechnungen an!

Beherrschungsvertrag früher oder später ist durchaus meine Erwartung.

Bei Drestate hatte Summit in den letzten Jahren mit einem Darlehen ausgeholfen, damit sich Drestate günstiger finanzieren konnte. Also ein Darlehen direkt von Summit an Deutsche Real Estate AG. Summit selbst hatte zuvor eine Anleihe begeben. Wieso sollte das bei GXP nicht möglich sein?

Summit Properties ist ja hier die Konzernmutter, die sowohl bei GXP, als auch bei Drestate mehr als 75% der Stimmrechte hält und somit jederzeit die nötigen HV Beschlüsse für Gewinnausschüttungen und Kapitalerhöhungen der Tochtergesellschaften herbeiführen könnte.

[deepvalue]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.388.267 von honigbaer am 14.10.20 21:08:17

Das ist nicht übertrieben. Das ist Mathematik. Falls die Immobilienwerte bei GXP um 20% sinken, geht der NAV um 33 Mio. Euro oder 38% zurück. Bei DRE geht der NAV dann um 87 Mio. Euro oder 19% zurück. Betrachtung jeweils vor Steuern.

GXP hat m.E. eine eigene Finanzierung, genauso DRE. Da dürfte GXP auch eigene Covenants haben. Mir ist dabei auch unklar, wie die Assets von DRE ohne einen Beherrschungsvertrag belastet werden dürfen, um andere Konzerngesellschaften zu unterstützen.....

Nur meine Meinung. Irrtum vorbehalten.