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DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 101)



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Ihr seid ja wohl alle gut gelaunt.........Es scheint nicht in Frage zu stehen, dass ich der Gewinn in 2019 verdoppelt würde und dann wohl in 2020 extrem hoch sein sollte...
Soweit ich weiss, ist noch nicht klar, ob nicht evtl Radeberg schon in 2019, also mit Planungen und Verträge verkaufen kann oder evtl erst nach Anlauf in 2021.

Nun in 2018 hatten wir, glaube Umsätze um 9 Mio und die Aussage auf Jahressicht würden die im Besitz befindlichen Märkte 9,4 Mio an Mieten erlösen.

Das wäre, wo wir jetzt immer noch keine neuen Käufe haben, dann nur 0,4 Mio mehr als im Vorjahr. Da wird es schon sehr schwer, damit eine Verdoppelung zu erreichen.

Ich weiss, dass es sonst auch immer in Folgejahren so war, dass der Mietumsatz sich allein deshalb stark erhöhte, weil die im Vorjahr neu gekauften Objekte dann ein ganzes Jahr mit 12 Monate ihren Beitrag leisten.
Ob das hier dann nur 400 tsd Euro sind, aus diesem Effekt, oder ob ich was falsch verstanden habe?
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.334.858 von gate4share am 11.04.19 19:27:37Sorry, aber Du hast wohl etwas falsch verstanden! Es war keine Rede von einer Verdoppelung des Gewinns in 2019, sondern in 2020!
Was ich zunächst nicht kannte, ist der Sonderertrag durch den Verkauf von Radeberg, der erst 2020 zustande kommt, da der vorherige geplante Umbau erst im Juli 2019 beginnt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.334.858 von gate4share am 11.04.19 19:27:37Soweit ich weiß sind in den 9 Mio Umsatz aus 2018 auch Betriebskosten mit drin, während die von dir genannten 9,4 Mio nur die Kaltmieten sind. Sollten in 2019 also 10,5-11 Mio Umsatz werden ohne weitere Käufe.
Da hat gerade jemand innerhalb von 3 Minuten rund 5.000 Stück zu durchschnittlich 15,30 Euro weggeschnorchelt :lick:

Bin ja echt gespannt, ob hier eventuell etwas im Busch ist - ich meine in all den Monaten seit der letzten Akquisition gab es nie nachrichtenlos so große Orders (noch dazu immer ins Ask) wie jetzt geballt in den letzten Handelstagen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.355.531 von LongTermForever am 15.04.19 09:36:28Ich vermute, dass sich hier Lang & Schwarz eingedeckt hat, da sie am Freitag über 5.000 Stücke an ihre Wiki's losgebracht hatten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.355.735 von Michale am 15.04.19 09:59:28Stimmt, da gingen einige Tausend Stück in kürzester Zeit rum, das könnte tatsächlich der Grund sein.

Mich wundert nur, dass L&S wenn das der Grund war nicht instantan eingedeckt hatte. Die +3.000 Stück wurden letzte Woche alle zu 14,89 Euro abgegeben, obwohl auf XETRA (als Referenzbörse) im Zeitpunkt der Orderausführung vielleicht gerade noch 1.000 Stück zu 14,90 im Ask hatte und es bei der Ordergröße mindestens bis 15,30 hochgehen hätte müssen.

Bei einer so späten Eindeckung hätte L&S jetzt schön draufgezahlt mit der Order.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.336.955 von NMspezi2 am 11.04.19 23:45:18
Zitat von NMspezi2: Soweit ich weiß sind in den 9 Mio Umsatz aus 2018 auch Betriebskosten mit drin, während die von dir genannten 9,4 Mio nur die Kaltmieten sind. Sollten in 2019 also 10,5-11 Mio Umsatz werden ohne weitere Käufe.


Das könnte durchaus stimmen. Aber das wird so klar nicht gesagt. Es ist glaube wohl so , dass als Fussnote oder im Text gesagt wird, dass die Mieteinnahmen auch die Mietnebenkosten enthalten, aber dann als die 9,4 Mio aus Jahressicht genannt werden, steht da nix von ohne Nebenkosten.

Aber, da ja in 2018 mehrere Objekte gekauft wurden und alle nicht 12 Monate Mieten ablieferten, wird die von dir gemachte Sache die Erklärung sein, auch die von dir geschätzte Summe, wird in etwa- so überschlägig passen.

Habe in letzter Zeit häufiger gelesen, dass gerade institutionelle Investoren schon vor Baubeginn Objekte gekauft haben. Also wenn Pläne und Genehmigungen da waren. Nehme mal an, dass dann der Verkäufer dann noch erstellt und dann übergibt. Das Risiko eines wesentlich teureren Bau hat er ja sonst auch.

Weiss aber nicht, ob das zu grosse Nachteile beim früher Verkauf hat, also , dass Käufer dann weniger zahlen, als dann wenn ein Objekt läuft und schon einige Monate Miete erzielt wird. Denke das der Vorstand, das wohl gut ausloten wird ; also meine ich wir könnten jedes Jahr von 2019 bis 2021 mit einem Verkauf rechnen, der dann einige Mio zusätzlichen Gewinn einmalig erbringt und auch noch einige Mio neuer Liquidität die man für neue Objekte verwenden kann.

Der Sinn des Verkaufs ist ja, dass dann ein erweitertes Einkaufscentrum mit neuen Mieten die sich für 10 bis 15 Jahren Mietzeit binden, mit höheren Fakten als 12 fache Miete gehandelt werden, vielleicht auch 13 oder 14 fache. Und defama kauft ja sonst maximal zu 9 fachen MIete, also könnte man mit den zusätzlichen Gewinn wesentlich mehr Mieteinnahmen kaufen, als man bei einem Halten von Radeberg erzielen würde.

Können wir nur hoffen, dass bald wieder ein Kauf kommt und nicht, dass man so lange mit KÄufen wartet, bis Geld aus Radeberg fliesst.
Man hat ja so 2o Mio Anlagevolumen im Jahr so geplant, und defama hatte Objekte schon für 1,4 Mio oder auch andere die wohl über 7 Mio lagen. Also könnte es schneller gehen als man erst denkt.
15,60 Euro...

...hmm so erfreut ich über die Entwicklung bin, jetzt wird es langsam ein bisschen ungesund. Mit einem FFO Actual 2018 von rund 0,92 Euro liegt der FFO-Multiple jetzt schon bei fast 17. Das sind schon Bewertungsniveaus einer Vonovia oder Deutsche Wohnen.

Wenn jetzt nicht bald neue Käufe vermeldet werden, könnte Druck auf das aktuelle Kursniveau kommen, wobei ich wie schon vorher angesprochen eine Bewertung mit Multiples bis rund 15, also Kurse im Bereich von 14 Euro +/- recht gut abgesichert bzw. als gerechtfertigt sehe.
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.088 von LongTermForever am 16.04.19 12:50:51
Zitat von LongTermForever: 15,60 Euro...

...hmm so erfreut ich über die Entwicklung bin, jetzt wird es langsam ein bisschen ungesund. Mit einem FFO Actual 2018 von rund 0,92 Euro liegt der FFO-Multiple jetzt schon bei fast 17. Das sind schon Bewertungsniveaus einer Vonovia oder Deutsche Wohnen.

Wenn jetzt nicht bald neue Käufe vermeldet werden, könnte Druck auf das aktuelle Kursniveau kommen, wobei ich wie schon vorher angesprochen eine Bewertung mit Multiples bis rund 15, also Kurse im Bereich von 14 Euro +/- recht gut abgesichert bzw. als gerechtfertigt sehe.


Wie kommst du denn auf einen FFO von 0,92€ für DEFAMA. Laut Pressemitteilung zu den vorläufigen Jahreszahlen lag dieser in 2018 bei 1,01€. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der FFO bei rund 1,13€. Da es unwahrscheinlich erscheint, dass im Laufe des Jahres keine neuen Objekte erworben werden, sollte der FFO pro Aktie in 2019 eher noch ein bisschen höher ausfallen. Warburg rechnet hier mit 1,17€ für 2019. Damit käme man auf ein FFO-Multiple von rund 13,1 (bei Kursen von 15,30€).

Die Deutsche Konsum-Reit rechnet für das laufende Geschäftsjahr mit einem FFO zwischen 26 und 29 Mio. €. Gehen wir vom Mittelwert aus (=27,5 Mio. €) kommen wir auf Basis der aktuellen Aktienkursanzahl auf einen FFO pro Aktie von 0,92 €. Beim derzeitigen Kurs ergibt dies einen FFO-Multiple von 15.

Bei der VIB-Vermögen habe ich mich auf die Angaben der Analysten verlassen. Diese rechnen mit einem FFO zwischen 1,67 und 1,75€. Gehen wir vom Mittelwert aus (1,71 €) ergibt dies bei aktuellen Kursen (25,40€) einen FFO-Multiple von 14,9.

Hamborner-Reit rechnet mit einem FFO auf Vorjahresbasis. Einen FFO pro Aktie von 0,66 € zu Grunde gelegt, ergibt dies einen FFO-Multiple von derzeit (Kurs: 9,43 €) ca. 14,3.

Damit wäre DEFAMA das günstigste Unternehmen in der Peergroup. Weitere Trigger für mich sind das höhere Wachstum von DEFAMA im Vergleich zur Peergroup (außgenommen Deutsche Konsum-Reit) sowie die Aussage, dass für die nächsten Jahre nicht mit einer KE zu rechnen ist.

Habe das jetzt auf die schnelle überschlagen...keine Gewähr für Richtigkeit ;-)
Antwort auf Beitrag Nr.: 60.366.598 von Gordon--Gekko am 16.04.19 13:55:54Ja stimmt, in der Pressemitteilung wurde der FFO je Aktie noch mit 1,01 Euro ausgewiesen.

http://defama.de/2019/02/26/defama-uebertrifft-ffo-prognose-…

Allerdings gilt das noch auf die (zugegebenermaßen in großen Teilen von 2018 geltende) alte Aktienzahl von 3,547 Mio. Aktien.

Das ist für mich aber Vergangenheit, m. E. muss man auf die seit Herbst 2018 geltenden 3,9 Mio. Aktien rechnen und da kommt man bei >3,6 Mio. FFO "nur" auf etwas über 90 Cent.

Wie gesagt, alles im Rahmen und ich bin der letzte, der über die tolle Kursperformance meckert, aber der Kurs bräuchte nun langsam neuen "Treibstoff" :)
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