DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 142)

[Einstein]

Klar, glaube schon das wenn es ein Nadelöhr geben wird, die Aktie bei 12 Euro wieder Käufer finden. So sind halt die Regeln am Aktienmarkt.

[Rolizei]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.200.639 von Einstein am 25.02.21 15:46:16

Zitat von Einstein: Ich finde das Orderbuch bei DEFAMA extrem Schwach, ein größerer Verkäufer und die Aktie steht bei 17. Gibt es hierzu Meinungen? Das wäre für mich ein Grund diese Aktie nicht zu kaufen.

So wie du es schreibst, gilt es ja für alle Aktien. Ein großer Abgeber und die Aktie fällt. Ja, ist richtig. Auch (und vllt besonders) bei Defama. Aber es wird dann auch jemanden geben, der bei tieferen Kursen wieder aufstockt. Ich z.B.
Ansonsten gibt der Chart ja auch etwas Aufschluss über die Historie. Wenig Kursschwankungen drin.
Kann einen natürlich auch nerven, wenn man keine Gelegenheiten zum günstigen Nachkauf bekommt.

Insofern wäre ein größerer Abgeber für viele hier bestimmt gar nicht der Weltuntergang, sondern eine willkommene Gelegenheit.

[Einstein]

Ich finde das Orderbuch bei DEFAMA extrem Schwach, ein größerer Verkäufer und die Aktie steht bei 17. Gibt es hierzu Meinungen? Das wäre für mich ein Grund diese Aktie nicht zu kaufen.

[supialexi2]

Wenn ich es jetzt nicht wüsste, würde ich mich fragen, was es dann mit den Werten auf sich an, die defama jedes Jahr schätzen lässt und auch angibt.
Hier bei dem aktuelllen Verkauf, war der Ankaufspreis wohl halb so hoch und der geschätzte Wert zu letzt, bei gut 4,2 Mio.

Diese geschätzten Werte sind nur informatorisch. Diese gehen weder in die offizielle HGB Bilanz ein, noch in die Steuerbilanz. Man macht das nur, um selber zu wissen, welchen Wert man in etwa hat, und die Aktionäre zu informieren. Durch den Verkauf hier, wird nicht nur die Stimmigkeit der Schätzungen bestätigt, sondern auch, dass diese Schätzungen ehr sehr niedrig sind. Also tatsächlich sogar eher noch höhere Werte vorhanden sind, und das wohl erst recht, wo man ja gerade in den letzten Monaten viele Verträge verlängern konnte, bzw Umbauten und Erweiterungen verkaufen konnte, die schon umgesetzt sind, bzw. noch umgesetzt werden.
e in den

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.197.240 von Kampfkater1969 am 25.02.21 13:03:57

Zitat von Kampfkater1969: https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-erzielt-erneu…

0,48 € Dividende in 2021, für 2021 in 2022 weitere Anhebung angekündigt.

FFO-Verdoppelung 2020 auf 2022 drin? Ich würde sagen, ja.

Genau das habe ich mir auch gedacht, obwohl noch nicht so klar gesagt. Der prozentuale Anteil der Ausschüttung wäre dann etwas niedriger, was ich auch gut und richtig finde, da der Eigenkapitalanteil bilanziel relativ niedrig ist (das ist dann der Nachteil wenn man Immobilien abschreibt, der Buchwert sinkt) Dadurch sieht ein Immobilienunternehmen, das nach HGB bilanziert, in der Bilanz ehr schlechter aus, weil eben die Immobilien mit dem Wert nach jährlichen 2 bis 3 % Abschreibung dargestellt werden.
Die Wertsteigerungen hat aber defama genauso wie jedes andere Unternehmen muss diese aber nicht in der Bilanz zeigen und somit auch nicht versteuern.

Und eben wegen der bilanziell niedrigen Eigenkapitalquote, die ja faktisch höher liegt, ist es sinnvoll, nicht den ganzen Gewinn auszuschütten.

Der aktuelle Verkauf zeigt einigen Interessenten auch, dass die tatsächlichen Werte die defama hält ja durchaus viel höher sind. Vielleicht sind nicht alle Immos, das doppelte wert, aber bestimmt mehr wert als bilanziert!

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.197.219 von supialexi2 am 25.02.21 13:02:47

Mit HGB-Gewinne kann man weniger auf den Putz hauen.....mit den "internationalen Hochbewertungs"-Rechnungslegungen kann man viel leichter sich "reich" rechnen und zeigen.

Letztlich auch ein Grund, warum eine DEFAMA unter 20 € steht, dieses "HGB"-Versteckspiel der wahren Werte.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.194.909 von Nebenschauplatz am 25.02.21 11:19:18

Zitat von Nebenschauplatz:

Zitat von supialexi2: Als privater INvestor müsste ich die DIfferenz zwischen An- und Verkaufspreis voll versteuern, also meiner privaten Einkommenssteuer (bis 42%) plus Kirchensteuer plus Soli (plus evtl "Reichensteuer") unterwerfen.
MUss dann eine GmbH bzw. AG gar keine Steuern zahlen? Ich weiss es nicht, aber habe schon häufiger gehört, dass Firma wohl nichts, oder extrem wenig zahlen. Weiss aber nicht warum das so sein sollte, im allgemeinen werden Firmen ehr mal ungünstiger gestellt als Privates Einkommen.

Kann ich Dir gerne erläutern.

Das Unternehmen zahlt auf den Gewinn 15% Körperschaftssteuer. Das sieht erstmal so aus, als wenn es weniger als dein persönlicher (Höchst-)Steuersatz wäre.

Wenn das Unternehmen nun seinen Gewinn in Form einer Dividende an dich ausschüttet, werden davon weitere 25% als Quellensteuer abgezogen.

Das addiert sich auf einen Ertragsteuersatz von 36,75%.

Hier kommt noch der Soli drauf und die Gewerbesteuer. Das würde es aber jetzt zu kompliziert machen.

Fazit: Die Steuerquote liegt im gleichen Spektrum wie bei einem Gutverdiener.

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@alle, die noch mehr Detailwissen haben sei gesagt: Ich wollte es schematisch einfach erklären.

Danke Nebenschauplatz.

Das sind wohl doch allgemeine betriebswirtschaftliche/steuerrechtlichen Sachen und hat speziell nichts mit Defama zu tun. Du scheinst das gut und für jeden verständlich erklärt zuhaben.

ALso zahlt defama erst mal extrem wenig Steuern und kann mit den Grossteil des Gewinns, wie auch des zurück erhaltenen Eigenkapitals, Geschäfte machen und weiter Geld verdienen. Solange werden die Gewinn eben niedriger besteuert und erst bei der Ausschüttung kommt dann eine hohe Versteuerung. Nachvollziehbar und eigentlich logisch!

Es gibt ja grundsätzlich bei privaten die 10 Jahresfrist, wonach Gewinne aus Immobilien steuerfrei sind, das gilt wohl bei Unternehmen nie.

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/defama-erzielt-erneu…

0,48 € Dividende in 2021, für 2021 in 2022 weitere Anhebung angekündigt.

FFO-Verdoppelung 2020 auf 2022 drin? Ich würde sagen, ja.

[supialexi2]

Fakt ist wohl, dass die meisten Menschen und Familien , die in Deutschland in den letzten 100 Jahren reich wurden, in der Regel in Immobilien investierten. Es war insgesamt immer so, bis auf wenige Jahren mit Ausnahme, die aber bald wieder aufgeholt wurden, dass die Werte langfristig gestiegen sind.

Weiter gibt es grundsätzlich in Deutschland eine steuerliche Bevorzugung, denn man kann in der Regel 2% der Ankaufspreise, inkl. Kaufnebenkosten, aber ohne Grundstück abschreiben und eben steuerlich als Verlust geltend machen, wie ich schon sage, sind die Werte im Laufe der Jahrzehnte gestiegen. Also wird im idealen Fall für den Investor, steuerlich so getan, als würde die Immobilie weniger wert, obwohl der Wert eher steigt. Meine hier nur Immobilien als Anlage-, oder Spekulationsobjekt. Das eigene Haus, oder EIgentumswohnung ist wieder etwas anderes.

Also als Anleger erhält man ständig Mieten, in der Regel mehr als man Zinsen zahlt und steuerlich steht man sich besser als bei anderen Anlagen. Und eben durch die Wertsteigerungen, sind über die Jahrzehnte viele reich geworden.

Wir hatten jetzt, so ca ab 2011 bis jetzt noch immer, eine massive Steigerung der Werte, wo die Immobilien der defama wohl eher unterdurchschnittlich profitiert haben.
Wie wir gesehen haben, kann man auch mal was zum doppelten Einkaufspreis verkaufen. Doch das hat andere Gründe, als , der allgemeine Preisanstieg in Deutschland. Das ist einerseits durch die Zinsen getrieben und auch weil man sonst kaum noch sinnvolle Anlagemöglichkeiten hat.
Also per saldo werden die Immobilien von defama nicht unbedingt wertvoller ,es kommt auf den Einzelfall an. Im Schnitt kann man da schon von Wertsteigerungen ausgehen. Wobei das vielleicht oftmals auf eine besser gewordene Lage zurück zu führen ist, und /oder auf langfristige profitabele Mietverträge. Denn auch wenn Einwohner einen Ort verlassen, sinken nicht alle Preise für Einzelhandel. Es gibt dann Ladenlokale die ausserhalb und allein liegen, fast keinen Wert mehr haben und die zentralen Immobilien sind als einzige gefragt und haben dann auch einen höheren Wert.

Die steuerlichen Vorteile werden von den meisten Immobilienunternehmen, die als AG firmieren nicht genutzt. Da wird jährlich geschätzt, was der Bestand wert ist und entsprechend wird bilanziert. So zahlt man auch jährlich auf evtl Wertsteigerungen Ertragssteuern .
Grundsätzlich muss defama auch Wertsteigerungen bei Immobilien versteuern, aber erst dann, wenn man die Immobilien verkauft, vorher nutzt defama, eben die Möglichkeit die Immobiien mit 2 bis 3 % im Jahr abzuschreiben, wodurch der Gewinn und die Steuerzahlung ehr niedriger ausfällt.
Wenn man für Gewinnbestandteile keine Steuern zahlen muss, kann das Unternehmen diese Gelder dazu nutzen um diese gut verzinslich anzulegen.

Also dauerhaft, müsste das System von defama, erfolgreicher sein. Die anderen AGs, wollen wohl zumeist schnelle Kurssteigerungen, weil ja die Werte des Vermögens gestiegen sind. Das stimmt manchmal aber oftmals mussten nachher auch hohe Wertberichtigungen vorgenommen werden.

Die steuerliche Abschreibung ist für viele private Immobilienanleger das gravierende Entscheidungsmoment, was ich falsch finde, eine Investition muss sich so rechnen und steuerliche Vorteile sind gut zusätzlich zu haben.

Deshalb finde ich es unverständlich, warum nicht mehr Unternehmen AGs, die deutsche Abschreibung nutzen. Das ist langfristig für jeden Anleger sinnvoll, und diese jährliche Bewertung kann nur dann ein Vorteil sein, um in einzelnen Jahren hohe Gewinne und Werte anzuzeigen. Für einen dauerhaften Anleger ist in jedem Fall , der Finanzabschluss nach HGB, also mit Abschreibungen sinnvoll, und nur dann hat man alle Vorteile.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 67.195.572 von Einstein am 25.02.21 11:49:16

Wenn ich mir (nicht auf dich persönlich bezogen) den aktuellen Dumm-Zock alias Reddit und auf ewig unprofitabler Techwerte anschaue, dann habe ich ein Gefühl was aktuell als erste und zweite Wahl betrachtet wird, wovor mir graut...

Aber ich bin vermutlich um die 20 Jahre länger im Geschäft als die jungen Wilden mit ihren Trading-Abenteuern - und ganz ehrlich, ich werde es langfristig mit meiner „3.-klassigen“ Defama wohl auch bleiben 😄