DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 159)

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.508.859 von supialexi2 am 27.10.20 13:40:47

Wer die Aktie zur HV im Depot hat. Wie immer.

Zitat von supialexi2: Es soll ja in den nächsten Tagen, der Rest der Dividende ausgeschüttet werden. Es sollen für 2019 ja 00.45 Euro ausgeschüttet werdren. Wegen Corona war man aufgerufen, ehr Rücklagen in der Firma zu halten als auszuschütten. Auch konnte defama vorsrglich, wohl die Mehrgheit der Bankpartner dafür gewinnen, dass Tilgungen 2020 teilweise ausgesetzt wurden.
So war es sinnvol erst nur 0.20 auszuschütten und Rest später.

Jetzt frage mich, wer bekommt die Dividende? Derjenige der den ersten Teil der Dividende bekommen hat, weil er da zum Stichtag die Aktie gehalten hat? Oder der jetzt im Oktober zum Stichtag (wann?) die Aktie hält. FÜR Leute, die in den nächstennn Tagen, kaufen oder verkaufen wollen, sicher wichtig!

Wer weiß was dazu?

[supialexi2]

Es soll ja in den nächsten Tagen, der Rest der Dividende ausgeschüttet werden. Es sollen für 2019 ja 00.45 Euro ausgeschüttet werdren. Wegen Corona war man aufgerufen, ehr Rücklagen in der Firma zu halten als auszuschütten. Auch konnte defama vorsrglich, wohl die Mehrgheit der Bankpartner dafür gewinnen, dass Tilgungen 2020 teilweise ausgesetzt wurden.
So war es sinnvol erst nur 0.20 auszuschütten und Rest später.

Jetzt frage mich, wer bekommt die Dividende? Derjenige der den ersten Teil der Dividende bekommen hat, weil er da zum Stichtag die Aktie gehalten hat? Oder der jetzt im Oktober zum Stichtag (wann?) die Aktie hält. FÜR Leute, die in den nächstennn Tagen, kaufen oder verkaufen wollen, sicher wichtig!

Wer weiß was dazu?

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.442.495 von LongTermForever am 20.10.20 16:30:15

Zitat von LongTermForever: Hallo OldGold,

in der Tat entwickelt sich aktuell alles sehr gut und die in diesem Jahr relevanten Unsicherheitsfaktoren im Kontext Silberberg sind inzwischen erfreulicherweise geklärt.

.....

Ja richtig, in einigen Textbeiträgen, hörte man Unsicherheit mehr oder wenig raus.

"Unsicherheit ist Gift für die Börse!"

Hier, bei unserer defama., war es ja nur, " behält man das Silberbergcentrum, oder macht man zusätzlich noch ca 6 Mio Gewinn und verkauft es". Dafür hätte man im Jahr dann wohl 600tsd Euro weniger Miete im Jahr, dafür aber min 7 Mio mehr cash, was man als Eigenkapital nutzen kann. Jeder An- und Verkauf muss vorbereitet werden und man hätte min für 40 mio Käufe sofort tätigen können, und sollen, damit man auch Ersatz gehabt hätte für die dann weggefallenden Mieten aus Radeberg. So konnte man spätestens 2019 sehen, wo das Einkaufsvolumen wie sonst auch war, aber eben nicht mehr, um die wegfallenden Miete auszugleichen, dsass es wohl nichts wird mit seinem Verkauf.

Nun behält man Silberberg, hat ein super modernisiertes Objekt mit Wauld 12 Jahre und Mieten von 1.2 mio - auch nicht schlecht,.

Dann wird man wohl noch ein zusätzliches Darlehen bekommen, weil das Silberbergcenter ja nun mehr wert ist als das alte Einkaufzentrum. Die ca 9 mio, die der Umbau kostete werden wohl auch längerfristig festgeschrieben.

Das nun aber die Unsicherheit darüber, ob man min 6 mio mehr Gewinn macht oder nicht, die normalen Kurse als fraglich darstellt ist unlogisch! Man könnte ja vom schlechtesten ausgehen, eben alles so wie vorher, nur eben keinen zusätzlichen Gewinn.

Gehe oft zu Zwangsversteigerung von Wohnungen; biete aber sehr wenig weil es auf jeden Fall ein gutes Geschäft sein soll. Da gibt es immer wieder Gutachten, wo die Wohnungen gar nicht betreten wurden. Da scheuen sich viele auch scheinbare Profis. Um da ein gutes Geschäft zu machen muss man vom schlimmsten ausgehen. Erst entmüllen,dann evtl komplett neues Bad und komplett neue Bodenbeläge und komplett neue Tapeten, sicher kommt man mit dem im Gutachten als Sicherheitsabschlag gemachten 10.000 Euro bei einer 80qm Wohnung nicht aus. Bei einem 19 qm mini Appartment, sind 10.000 wohl ehr genug. Klar kann man auch mehr bieten als man so dachte. Denn, dass die Wohnung in dem Zustand ist, liegt ja nicht bei 100%.

Unsicherheiten stören viele mehr als es sein muss! Und so wird selbst, die evtl. Zusäätzliche Möglichkeit xx Euro zusätzlichen Gewinn zu machen zum Negativum.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.440.851 von OldGold am 20.10.20 14:20:41

Hallo OldGold,

in der Tat entwickelt sich aktuell alles sehr gut und die in diesem Jahr relevanten Unsicherheitsfaktoren im Kontext Silberberg sind inzwischen erfreulicherweise geklärt.

Echte Kurstreiber, im Sinne von unerwarteten Entwicklungen, braucht es m. E. gar nicht.
Ich berechne nun schon seit 2016 jährlich das auf Jahressicht faire Kursziel unter Nutzung eines NAV, zweier FFO-Methoden und eines Ertragswertansatzes, wobei ich die 4 Verfahren dann mittle. Da sowohl Wachstumsgeschwindigkeit als auch Profitabilität über die Jahre extrem konstant sind, ist die Treffsicherheit der Berechnungen aufgrund der gut schätzbaren Ertragsfaktoren in allen bisherigen Jahren sehr genau. Für dieses Jahr hat das Modell 20,50 Euro errechnet, was nach heutiger Sicht schon eine Punktlandung ist.

Sollten wir in 2021 ein ähnliches Akquisitionsvolumen haben, so liefert der Median aus den 4 Ansätzen einen fairen Kurs von rund 23,60 Euro, somit schöne 15 % Kurszuwachs bzw. über 17 % Total Return, wenn man die erwartete Dividende hinzu nimmt.

Ich denke, damit können wir alle gut leben 🙃

Viele Grüße
LTV

[OldGold]

Jetzt sind wir auf einem Kurslevel von ca. 20 €. Das ist gut. Radeberg ist nun fast über die Bühne (wer schaut sich von Euch das Silbercenter mal an? Würde mich interessieren, wie es aussieht und bei der Bevölkerung ankommt!). Die Restausschüttung kommt in Bälde. Keine KE in Sicht. Was können die Kurstreiber in der näheren Zukunft sein? Ich sehe nämlich keinen einzigen, außer das Ankaufstempo geht endlich merklich nach oben. Von daher sehe ich ruhiges Fahrwasser auf uns zukommen: Eben ein Witwen-und Waisenpapier, fast schon mündelsicher.

[supialexi2]

Bei denn Ankauf der drei Immobilien mit jeweils einen Markt sind nicht alle überzeugt. Am besten zu den Preis- und Mietverhältnissen kennt sich sicher Herr Schrade aus. Auch hat sich das Dänische Bettenlager evtl. als pünktlich zahlender und bisher angenehmer Mieter gezeigt. Das jeweils nur dieser Mieter da ist, ist ein (Verwaltungs-)vorteil, als wenn man evtl sonst 20oder noch mehr verschiedene Mieter hätte mit der gleichen Mieteinnahme.
Auch spricht einiges dafür, dass ein Einzelmieter, anderes als sonst für Instandhaltungen selber sorgen muss, und selberdie Sauberkeit herstellt, das bedeutet für defama eine große Entlastung an manpover und Geld.

Man sprach von sehr günstigen Krediten. Außer Zinssatz und Laufzeit ist für defama, die Bindung von Eigenkapital wichtig, vielleicht musste man hier nur 15% einbringen als im Schnitt ja 20 %. Wenn dann der Zins nur bei 1.10 % statt sonst üblicher 1.4 % bis 1.75 % liegt,ergibt das für die nächsten Jahre schon einige geldwerte Vorteile.

Falls eine Bank auch bei nur 15% Eigenkapital, dann mit jährlich 2% Tilgung einverstanden wäre, anstatt sonst 4 bis 5%, dann wäre die Eigenkapitalbindung noch kleiner. Nach dann so 7 Jahren, hätte man im Vergleich zu den anderen Objekten, gar kein Eigenkapital mehr gebunden; bei anderen Objekten hätte man diese Anteile als Tilgungen an die Banken abgeführt, und hier kann man selber drüber verfügen, und als Eigenkapital für neue Käufe einsetzen!

Ich weiß nicht wie es hier ist, aber das wären alles Sachen, die den Ankauf für einen Käufer attraktiver machen würden!

[Michale]

Hier noch ein Grund, warum ich den letzten Kauf der drei "Dänisches Bettenlager" Käufe, den man m.W. noch nicht genannt hat für sinnvoll und richtig finde:

Toom/B1, Kaufland/Lidl, REWE/Penny und EDEKA/Netto/trinkgut haben jeweils Marktanteile zwischen 10 und 13% bei unserer DeFaMa. Das Dän. Bettenlager kommt auf aktuell 4,6% (lt. Unternehmenspräsentation Sept.2020). Durch diesen Kauf hat man die Gesamtgewichtung der einzelnen Marktgruppen wieder etwas besser ausgleichen können, was dazu führt, dass künftig wieder leichter Käufe in den anfangs genannten Werten möglich sind, ohne eine Übergewichtung bei einem Mieter zu erreichen.

Einen schönen Tag noch.

Michale

[erfg]

Nebenwertejournal:

https://defama.de/wp-content/uploads/2020/10/2020-10-01-NWJ-…

[supialexi2]

iInnerhalb von 15 Monate 50 % Kurssteigerung ist nur bei freudflicher Gesamtbörse und höhere aNachfrage nach defama, Beim Kurs um 22.70 hat man die Marktkapitalisierung von über 100 mio Euro erreicht, wo erhöhte Beachtung einsetzt. Man hat das Ziel für dieses Jahr erreicht. Den Ankauf von Zeitz könnte man auch höher ansetzen, weil man sonst viel mehr zahlen müsste um über 1.2 mio Mieteinnahmen zu erzielen.

Um das ect so viel mehr Interesse bei über 100 mio Marktwert gibt, weiß ich sellber nicht, einige sagten es. Fakt ist das Fonds und Institionelle Investoren nur ab bestimmten Marktwert überhaupt erst kaufen dürfen.; der Umsatz an den Börse spielt dann auch wohl eine Rolle, glaube kann kann relativ sicher sein, dass. in den nächsten drei Jahren keine Kapitalerhöhung stattfindet!

[OldGold]

also, 25 € im nächsten Jahr kann ich mir vorstellen,
bei 30 € in 2021 fresse ich einen Besen,
den kaufe ich dann sogar im Silbercenter in Radeberg )