DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 187)

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.836 von hugohebel am 29.07.20 15:41:21

Wer dem Vorstand auf twitter folgt bekommt das vlt. eher mit da er es häufiger postet.

wie ist der Link.

Versehe das nicht jeder (Mist) wird groß geepostet was man auf der homopage von defama lesen, häufiger hat man chon woanders das gelen; aber das nur einmal irgendwo steeht, wird hier nicht einestellt. 💩😟

[supialexi2]

Das Grundprinzip ist ja günstig zu kaufen. Und das sind nunmal, kleinere und ältere Objekte.
Es mag Gesellschaften o Fonds geben die nur in Neubauten mit vielleicht 4% Rendite investieren. Die Vib Vermögen AG hat viel davon, in den letzten 7 Jahre waren wohl über 90 %Neubauten, nur da sorgen Vorstand und Aufsichtsrat, jetzt für eigene volle Taschen mehr denn je.

babbelino, grundsätzlich finde ich gut u richtig, daß auch negative Fakten beleutet werden! Es kann nicht sinnvoll sein, wenn wir uns gegenseitig erzählen wie toll defama sei, und uns gegenseitig versichern die "beste Anlage" gefunden zu haben!
Gerade in der Disskussion zeigt sich wie belastbar all das ist , was für eine Anlage hier spricht.

Man kauft alte Märkte billig, die jedoch für einige Jahre vermietet sind. Wie überall im Leben geht es auch um Verhandlunggsgeschick bei neuen Mietverträgen. Ein 10 oder 15 Jahresvertrag mit bonitätsstarken Konzernen, lässt sich leicht finanzieren und auch gut weiterverkaufen.

Das wissen auch die Mieter und werden etwas dafür haben wollen, niedrigere Miete, kostenlose Monate,Befreiung von bestimmten Nebenkosten oder Umbauten etc. Schrade hat dazu gesagt, daß man auch gern langfristig abschliesst, will aber dafür kein Geld ausgeben, oder niedrige Mieten.
Entsprechend pokert man! Alle Bankerbindlichkeiten wurden bei Kauf für 10 Jahre festgeschrieben (2,40%), so ergibt sich jetzt rechnerisch noch ca 7,5 Jahre Festschreibung.

Das Konzept ist eben nicht möglichst nur Neubauten zu verwalten. Man will günstig kaufen mit wenig Eigenkapital und so sofort ab dem ersten Monat verdienen! Es werden 4 bis 5% getilgt, ein wenig kostet die Kleinere Instandhaltung, aber der Rest was als Mieten reinkommt ist nur für Abschreibung, Kosten d Gesellschaft inkl hoher Personalkosten ( ausdrücklich möchte jetzt mal erwähnenn das die Vorstandsvergütung bestimmt nicht überhöht ist. Für die Leistung, soweit wir das beurteilen können, wäre Schrade ehr mehr wert), und für den Gewinn und der Dividende der Aktionäre.

So wie ich das verstanden habe, war Radeberg, eine einmalige Sache, die man erkannt hat; wäre das früher schon klar gewesen hätte man sicher nie so billig (5,5 mio euro) zur 7,1 fachen Miete einkaufen können. Und richtig genug lag wohl für den aktuellen Bau, die nicht mal die notwendige Genehmigung vor.
Doch die Bürger und die Politik wollten die Erneuerung u Vergrösserung. So waren es nur wenige Monate die man aus dem Plan war; nur die Mieter waren alle gekündigt, einige blieben dann doch noch ein paar Monate aber für viele Flächen erhielt man einige Monate keine Miete. Auch jetzt beim Bau erhält man keine und zusätzlich führen die aktuellen Bauaufwendungen jetzt zu niedrigen Überschüssen , also ohne Neubau hätte man in 2019 u erstes Halbjahr2020 weniger Aufwendungen und mehr Gewinn erreicht.

Ideal für defama wäre es, wenn möglichst 100% vermietet ist ,Mieten steigen leicht durch Indexvereibarungen, oder neue Mietverträge zu etwas höheren Mieten; so lief das bisher meistens , nur selten hat man einen Mieter verlohren, noch seltener konnte man eine Fläche nicht vermieten, oder musste in zwei Fällen, mit der Miete runtergehen! Auch dann braucht man nach vielleicht 20 jähriger Haltezeit nicht neu bauen (und das Objekt war bei Kauf evtl 22 Jahre alt, wohl nie jünger als 13 Jahre, !
Da man ja nach 15 Jahren im Objekt schuldenfrei ist (wenn man die Sicherheit zur hoch Valutierung nicht genutzt hat) verdient man klotzig und könnte wenn ein anderes Objekt schlecht läuft, ähnlicher Grösse, mit durchziehen. Bei einem Objekt wo große Mieternachfragen zu hohen Mietpreisen besteht, baut man neu. Andere Objekte kann man verkaufen, oder noch ganz billig als LAger vermieten.
Dann ist mir gerade die Idee gekommen, daß wenn ein Objekt nach vielen Jahren der Nutzung leer ist,und keine Änderung in Sicht das dann an einen Verein vor Ort verschenkt bzw für 20 tsd oder so abgibt, der Verein macht mit Eigenleistung zum Sportplatz oder Vereinsheim, und für das Grundstück kassiert man in künftigen Jahren Erbpacht, was die Mitglieder auch noch aufbringen könnten!

[JohannesWild]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.836 von hugohebel am 29.07.20 15:41:21

Positiver ROI aus Mietvertragsverlängerungen

Hallo Hugohebel,

Das ist auch meine Sichtweise. Defama erschließt sich hier eine neue Quelle für Wertsteigerungen und die Banken werden Umbaumaßnahmen gerne finanzieren.
Ich will auch ein m.E. sehr passendes Beispiel von Twitter anfügen:

Matthias Schrade @ Kungler - 11. Juni:
"Kollege* stellt mir das detaillierte Konzept zur kompletten Neuaufstellung eines unserer Objekte vor. War selten spontan so begeistert! :-)

Und selbst wenn die von ihm euphorisch eingeschätzte Verdoppelung der Miete in dieser Dimension nicht eintritt, lohnt der Umbau sich allemal.

*strenggenommen ein externer Makler, aber diese Bezeichnung wird seiner Rolle wahrlich nicht gerecht.

Neben der erwarteten Rendite ist das Schönste daran: Wenn das so klappt, würde es eines unserer schäbigsten Objekte auch optisch zu einem echten Schmuckstück machen "

Am Ende kommt es darauf an, dass DEFAMA die richtigen Standorte mit einer guten Microlage besetzt hat. Dies ist m.E. der Fall. Dann sollten sich notwendige Investitionen - insbesondere in diesem Niedrigzinsumfeld - allemal lohnen. Erneuerte Objekte könnte man auch sehr gut weiterverkaufen.

Gruß,

Johannes

Zitat von hugohebel: m.E. vergisst du schlichtweg den wichtigsten Faktor. Wer dem Vorstand auf twitter folgt bekommt das vlt. eher mit da er es häufiger postet. Die Mietvertragsverlängerungen die man momentan aushandelt bringen erheblich mehr Miete als vorher gezahlt worden sind.

Hier ein paar Beispiele aus Twitter

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
Mal wieder ein paar nette Mieterfolge:

- Vertrag mit +140% Miete bei leicht verkleinerter (besser gelegener) neuer Fläche erhalten

- Bäcker stimmt künftig +200% Miete bei doppelt so großer Fläche zu

- Dienstleister stimmt +151% Miete bei etwa anderthalb so großer Fläche zu

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
(der letzte ist der schonmal erwähnte, der einer um 85% erhöhten qm-Miete zugestimmt hat, dem wir "nur noch" schonend beibringen mussten, dass er umziehen soll - zugunsten des zweiten genannten - was er nun macht und gleich noch vergrößert)


Matthias Schrade
@kungler
·
15. Juli
Mal wieder ein Vertrag bis 2030 verlängert, diesmal bei +30% erhöhter Miete. Zwar bloß ein "mittelkleiner" Mieter, aber trotzdem immer wieder schön.

Zitat von babbelino: @Longtermforever

Mit der Rentabilität habe ich auch nicht das Problem. Mein Problem ist zeitliche Anfall von Ab- und Zuflüssen von Cashflows. Nimm Radeberg:
9 Mio. neue Investition
1,3 Mio. Mietertrag
0,2 Mio. Bewirtschaftungsaufwand
0,27 Mio. Abschreibung
0,11 Mio. Steuern
=0,62 Mio. Ergebnisbeitrag, FFO 0,89 Mio.
Auf den ersten Blick super. Der Zahlungsmittelabfluss ist aber heute und die Mieten kommen über die Laufzeit des Vertrags und sind entsprechend zu diskontieren. Ich würde die Defama anders beurteilen, wenn die in meinen Augen unvermeidliche Instandhaltungsrunde abgeschlossen und damit der Immobilienbestand jung wäre. Ist er aber nicht.

Zukünftig werden also die Aufwendungen steigen, die nicht dem Wachstum, sondern alleine der langfristigen Mietertragssicherung dienen. Im Augenblick ist das anders: Jede Akquisition wird hier im Board begeistert gefeiert. Dass hier ein nicht unerhebliches latentes Investitionsrisiko zusammen mit einem völlig vernachlässigten Zinsänderungsrisiko lauert, wird völlig ausgeblendet.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.515 von babbelino am 29.07.20 15:20:22

Du bringst mit Radeberg das Beispiel ja selbst: 0,89 FFO Beitrag - also ist die Investitionssumme zumindest Cashtechnisch nach 10 Jahren wieder drin, und ich bezweifle, dass man Silberbergwerk dann schon wieder abreißen muss.

Und von den 39 Märkten muss vermutlich jetzt nicht gleich jeder in der kommenden Dekade saniert oder gar neu gebaut werden, bzw. nicht zwingend die via Afa „vorgesparten“ Ergebnisbeiträge massiv übersteigen.

Aber um dieses Thema jetzt zumindest von meiner Seite zu beenden: immer selber eine eigene Analyse, Bewertung und Risikobeurteilung (zB lässt sich Mietentwicklung pro qm etc. wunderbar im GB tracken und auch über Ad hoc informiert der Vorstand mustergültig sollte etwa „anstehen“) vornehmen und ggf einfach von der Aktie Abstand halten, was absolut nicht verwerflich ist.

Viele Grüße
LTV

[babbelino]

@hugohebel

Das betrifft ganz normale Mietvertragsverlängerungen, welche nicht mit hohen Investitionen einhergehen. Du hast die Problematik nicht verstanden, fürchte ich.

[hugohebel]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.582.515 von babbelino am 29.07.20 15:20:22

m.E. vergisst du schlichtweg den wichtigsten Faktor. Wer dem Vorstand auf twitter folgt bekommt das vlt. eher mit da er es häufiger postet. Die Mietvertragsverlängerungen die man momentan aushandelt bringen erheblich mehr Miete als vorher gezahlt worden sind.

Hier ein paar Beispiele aus Twitter

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
Mal wieder ein paar nette Mieterfolge:

- Vertrag mit +140% Miete bei leicht verkleinerter (besser gelegener) neuer Fläche erhalten

- Bäcker stimmt künftig +200% Miete bei doppelt so großer Fläche zu

- Dienstleister stimmt +151% Miete bei etwa anderthalb so großer Fläche zu

Matthias Schrade
@kungler
·
21. Juli
(der letzte ist der schonmal erwähnte, der einer um 85% erhöhten qm-Miete zugestimmt hat, dem wir "nur noch" schonend beibringen mussten, dass er umziehen soll - zugunsten des zweiten genannten - was er nun macht und gleich noch vergrößert)


Matthias Schrade
@kungler
·
15. Juli
Mal wieder ein Vertrag bis 2030 verlängert, diesmal bei +30% erhöhter Miete. Zwar bloß ein "mittelkleiner" Mieter, aber trotzdem immer wieder schön.

Zitat von babbelino: @Longtermforever

Mit der Rentabilität habe ich auch nicht das Problem. Mein Problem ist zeitliche Anfall von Ab- und Zuflüssen von Cashflows. Nimm Radeberg:
9 Mio. neue Investition
1,3 Mio. Mietertrag
0,2 Mio. Bewirtschaftungsaufwand
0,27 Mio. Abschreibung
0,11 Mio. Steuern
=0,62 Mio. Ergebnisbeitrag, FFO 0,89 Mio.
Auf den ersten Blick super. Der Zahlungsmittelabfluss ist aber heute und die Mieten kommen über die Laufzeit des Vertrags und sind entsprechend zu diskontieren. Ich würde die Defama anders beurteilen, wenn die in meinen Augen unvermeidliche Instandhaltungsrunde abgeschlossen und damit der Immobilienbestand jung wäre. Ist er aber nicht.

Zukünftig werden also die Aufwendungen steigen, die nicht dem Wachstum, sondern alleine der langfristigen Mietertragssicherung dienen. Im Augenblick ist das anders: Jede Akquisition wird hier im Board begeistert gefeiert. Dass hier ein nicht unerhebliches latentes Investitionsrisiko zusammen mit einem völlig vernachlässigten Zinsänderungsrisiko lauert, wird völlig ausgeblendet.

[babbelino]

@Longtermforever

Mit der Rentabilität habe ich auch nicht das Problem. Mein Problem ist zeitliche Anfall von Ab- und Zuflüssen von Cashflows. Nimm Radeberg:
9 Mio. neue Investition
1,3 Mio. Mietertrag
0,2 Mio. Bewirtschaftungsaufwand
0,27 Mio. Abschreibung
0,11 Mio. Steuern
=0,62 Mio. Ergebnisbeitrag, FFO 0,89 Mio.
Auf den ersten Blick super. Der Zahlungsmittelabfluss ist aber heute und die Mieten kommen über die Laufzeit des Vertrags und sind entsprechend zu diskontieren. Ich würde die Defama anders beurteilen, wenn die in meinen Augen unvermeidliche Instandhaltungsrunde abgeschlossen und damit der Immobilienbestand jung wäre. Ist er aber nicht.

Zukünftig werden also die Aufwendungen steigen, die nicht dem Wachstum, sondern alleine der langfristigen Mietertragssicherung dienen. Im Augenblick ist das anders: Jede Akquisition wird hier im Board begeistert gefeiert. Dass hier ein nicht unerhebliches latentes Investitionsrisiko zusammen mit einem völlig vernachlässigten Zinsänderungsrisiko lauert, wird völlig ausgeblendet.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.579.314 von babbelino am 29.07.20 11:06:33

Zitat von babbelino: =https://www.wallstreet-online.de/userinfo/658333-supialexi2]…

Herr Schrade hat dieses Konzept meines Wissens nicht erfunden. Er hat bei FCR gearbeitet, bevor er Defama gegründet hat.

[/url]

Wir werden wohl alle nicht genau wissen, was Herr Schrade während seiner verschiedenden Tätigkeiten, dachte und sich überlegte. Die FCR hat ein ganz anderes Konzept! Halte aber für wahrscheinlich bei der Tätigkeit dort, man dann die Ineffektivitäten erlebt und daraus aufbauend Überlegungen aanstellt.

Hier passt gut, daß man entdeckte, wie niedrig kleine Fachmarktzentren gehandelt werden. Eenzelne keine Objekte als ein größeres Portfolio; habe letzten gelesen, daß , das Ziel einer Gesellschaft sei, für ca 250 mio zu kaufen, und dann mit guten Gewinn, weiter zu verkaufen!

Ein relativ niedriges Eigenkapital, dafür aber hohe Tilgung von Bankkrediten , sind weitere Bestandteile des Geschäftskonzepts.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.579.314 von babbelino am 29.07.20 11:06:33

Hallo Babbelino,

diese Punkte sind alle valide.

Aber erneut ergibt sich nur ein vollständiges Bild, wenn man deinen Investitionsbedarfen die höheren Mieteinnahmen aus den aufgewerteten Immobilien gegenüberstellt.

Wie Joe schon schrieb, wenn dieser Quotient - wie bei Radeberg - vorteilhaft ist, können sich Neuinvestitionen genauso rentabel rechnen wie der aktuelle Bestand.

[erfg]

Der Renditeoptimierer:

https://boersengefluester.de/defama-deutsche-fachmarkt-der-r…