DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 195)

[The_Jackal]

Auch in diesem Jahr beobachte ich bei uns interessantes bei Lidl - und Aldimärkten. Die Einzelfilialen werden reihenweise nach 10 oder 15 Jahren abgerissen und vollständig neu gebaut, natürlich dann größer. Die Bauabläufe sind dabei immer rasend schnell. Während draußen noch die Parkflächen gepflastert werden, füllen die innen schon die Regale mit Lebensmitteln. Als Vorarbeiter bei einem regionalen öffentl.-rechtlichen Wasserversorger bekomme ich das immer live mit.

P.S., @Kampfkater: Selbstverständlich habe ich Defama deutlich höher gewichtet als die auch von Dir diskutierte Northern Data. Also wirklich DEUTLICH.

Schönes Wochenende allen.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.454.513 von supialexi2 am 17.07.20 20:02:06

Richtig verstanden.

Die jährliche "Afa" schafft weiteren Spielraum.

Bedingt durch die "alternativlose" Minuszinspolitik nach Inflation dürften sich die Objekte der DEFAMA weitaus schneller im Verkehrswert verteuern, als an Substanz- und Wertverlust eintritt.

Die "AfA" soll ja diesen Verlust darstellen. Gedanklich, gesetzlich.

Objekte aber immer nur soviel wert, was ein Käufer tatsächlich zahlt oder es an Erträgen in der Zukunft, bis zur völligen Wertlosigkeit der Gebäudesubstanz einbringt.

Aktuell wegen den "Minuszinsen" ja keine Abzinsungsverluste der Zukunftseinnahmen relevant, also die Ertragswertsubstanz noch viel wertvoller, als bei normalen oder hohen Zinsen.

Und der Grund und Boden wird im Zeitablauf an sehr guten Standorten eh immer wertvoller, ggf. zu korrigieren um die Abbruchkosten.

Diese wären bei Holzbauweise sogar weitaus geringer, weil Nutzung größtenteils möglich, weniger zu entsorgender Abfall.

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.454.081 von supialexi2 am 17.07.20 19:28:30

Holzbauweise hat ja nach Angaben der Experten einen sehr hohen Nachhaltigkeitsfaktor.

Machen wir uns nix vor, alle (!) Börsenwerte werden künftig nachhaltiger werden müssen, auch eine DEFAMA.

Warum?

Gesellschaftliche Erwartungshaltung und Druck steigt

Politische Vorgaben, auch von EU, Anleger und auch große Kapitalsammelstellen werden in Zukunft viele viel mehr nur noch nachhaltige Werte kaufen.

Was hat das mit einer DEFAMA zu tun?

Sehr viel.

Die Kurse von übermorgen werden diese Nachhaltigkeiten belohnen.

Deshalb finde ich den Gedankenansatz der "Nettogruppe" sehr gut, auch Einzelhandelsmärkte aus Holz zu erstellen.

Die Nutzungsdauern dürften ähnlich sein wie die bisherigen konventionellen Bauten.

Und bezüglich Energieverbrauch, immer wichtiger, auch für die Mieter, die ja auch Nachhaltigkeit umsetzen wollen und müssen, liegen die Holzbauweisen sehr sehr gut.
Teils sogar bessere Dämmwerte bei mehr nutzbarer Fläche. Sehr gut für Mieter und Vermieter.

Objekte, die "Klimawutzel" sind, dürften im Wert fallen oder müssten durch Neubauten ersetzt werden?

Kommende Bundesregierungen in Deutschland wohl mit "Die Grünen". Größere Teile unserer Mitbürger wollen dies so.

Die Ökobilanzen der Mietobjekte werden deshalb immer wichtiger. Zumal ja die neuen Co2-Steuern demnächst zu zahlen sind, mit Absicht, diese jährlich zu steigern.

Ich beobachte als Investor bei DEFAMA deshalb auch die Situation bei der Neubaulage und kommenden gesetzlichen Regularien.

Was wird kommen müssen?

Klimaneutrale oder sogar Plus-Energie-Lebensmittelmärkte, die kein Klima "schädigen" oder mehr Co2 einsparen als Verbrauch, durch Nutzung Fotovoltaik etc.

[supialexi2]

Wenn ich das richtig überlege ermöglicht die Abschreibung auf die Gebäude (2%-3%), dann das Eigenkapital für den Ankauf neuer Objekte. Das Geld der Abschreibung, wird wie Kosten behandelt man muss das eben nicht versteuern, und kann das als Eigenkapital in neue Ankäufe investieren, die dann auch wieder selber Abschreibungen hervorrufen.
Deshalb meine ich ja immer man müsste möglichst früh viel kaufen.
Man kauft ein Objekt für drei mio, dafür gibt maan 450 tsd Eigenkapitalanteil. Auf Grundstücke gibt es keine Abschreibung. Nehmen wir das Grundstück hätte 300 tsd Wert, dann sind 2.7 mio die Abschreibbasis. Also 81000 Bschreibung, heißt wenn sechs solcherr objekte hätte könnte man nur durch die Abschreibung, das Eigenkapital für ein weiters nur durch Abschreibung.
Zur Zeit sind gesamten Abschreibungen bei knapp 3 mio im Jahr.


Sollte das falsch bitte ich freundlihts um korrektur.

[supialexi2]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.445.849 von Kampfkater1969 am 17.07.20 11:00:56

Also ist unklar was die Holzbauweise, und dass eine Firma viele Märkte baut,mit defama zu tun hat.
Klar vieles wird sich ändern , stellte selber häufiger fest, dass ich über Firmen o Wirtschaftsbereiche nachdenke, und plötzlich fällt mir auf das wird ganz anders werden.

Ich bin mir nicht total sicher, dass in 20 Jahren immer noch über 95% über die Lebensmittelfilialen verkauft werden. Aber auch da wäre man sehr komfortabel gestellt. Zum einen achtet man auf die beste Mikrolage, man wird in viele Regionen dann noch der letzte Markt.

Wenn man normal tilgt wird man nach 15 Jahren komplett getilgt haben und ganz billig anbieten oder leicht in einen Umbau in Logistikobjeke oder anderes investieren können .

Es wird sich vieles verändern, vieles gibt bald nicht mehr, anderes ist neu u wird neue Geschäftsideen ermöglichen.
Da wäre ein Unternehmen was nur Neubauten errichtet mit 15 Jahre Mietzeit, ddie viel schlechtere Wahl, denn da wird nicht mehr als ein ooder evtl zwei Prozent Anfngstilgung möglich sein. Und so muss man das meiste zu ähnlich hohen Preise vrmieten wie am Anfang oder geht pleite.


Das die Kosten im Verhältnis in jedem Quartal stärker als der Umssatz steigt, verdüstert meinen Traum von der besten Anlage etwas. Vieles muss neu aufgebaut werden, evtl geht auch einiges nach vielen einüben erst spät in eine sichere Routine über. Villeicht muss maan jetzt noch verhältnismäsig hoho Kosten und manpower investieren, was später bei doppelten Umsatz sich gar nicht bemerkbar macht. So kostet die Prüfung von neuen Ankaufobjekten viel Zeit und Kosten, das wird wohl ca gleichbleiben, egal ob man 30 Objekte oder 80 hat.

[Kampfkater1969]

Heute erfolgten weitere Zukäufe für das "Family Office"

[Kampfkater1969]

Das Segment der Defama boomt auch im Bereich der Neubauten. Die Discounter lassen weiter viel bauen und revitalisieren.

Alleine die Ratisbona-Gruppe wird um die 50 (!!) Objekte bis Ende 2020 an den Verbraucher bringen.

Für mich interessant, auch aus Gründen der immer wichtiger werdenden Nachhaltigkeit, es
wird auch wieder eine Holzbauweise drunter sein (für Netto).

Ich in eigener Sache wohne ja in "Holzbauweise". Viele unserer Mitbürger plärren nur nach sinnvollen Wandel, aber wenn es ans Umsetzen geht oder den eigenen Geldbeutel.....

Aber man sieht an dieser Objektzahl, ist ja nur ein Anbieter, dass der Bereich weiter boomt.

Onlinegefahr kein Thema, weiterhin. Schlaue Konzepte werden dies eh intelligent vernetzen.

Die Objektauswahl für die DEFAMA wird künftig nicht kleiner, nun ja sogar die "Option" auf nachhaltige Holzbauweise aus heimischer Quelle.

[supialexi2]

!

Dieser Beitrag wurde von CloudMOD moderiert. Grund: themenfremder Inhalt

[Kampfkater1969]

Fachmarktzentrum im sachsen-anhaltinischen Sangerhausen (Nahversorgungszentrums)vor kurzem von einer EDEKA Objektgesellschaft (EDEKA Minden-Hannover) aufgekauft.
Zwei Gebäude, die 2015 und 2016 errichtet wurden.
Mieter = Aldi und Edeka

Man sieht hieran, nicht nur eine Defama oder Deutsche Konsum sucht und kauft, sogar eine EDEKA.

Es bleibt spannend, wie viele Objekte die harten Zugangskriterien der Defama künftig erfüllen werden.

Herr Schrade wird wohl auch an diesem Verkauf seine "Kontakte und Ohren" drangehabt haben?

[Kampfkater1969]

Antwort auf Beitrag Nr.: 64.372.679 von 95Prozent-Trader am 11.07.20 13:17:16

Du hast den Kern der Chancenquelle bei DEFAMA erkannt.

Oben drauf kommen künftige Zukäufe.

Übrigens sehe ich gute (!) Investitionen immer positiv, hier in Personal und weitere Objekte.

Wir wollen ja keine "DEFAMA-Bank" mit Anhängsel "Immobilien".

Die aktuelle Mittelverwendung in meinen Augen sehr gut, Struktur der Ausgaben, auch für Tilgungen und Dividenden.

Fällt uns der Himmel nicht auf den Kopf, so ja aktuell viele wieder drauf, dann haben wir in absehbarer Zeit, mittelfristig, einen locker verdoppelten Kurs und Dividende.

Bei den von mir vorgenommenen Zukäufen schaue ich nicht auf den letzten 10er Cent im Kurs.

Gekauft wird, wenn das Papiergeld drängelt, es möge zu Sachwerten werden. ;-)

Auf größere tiefere Abstauberfolge bin ich zwar positioniert, aber da dürften sich vorher andere informierte Käufer vordrängeln.

Es gibt nicht viele krasse Aktienmarktabstürze in einer Dekade.

Und grade bei DEFAMA will ich nicht so lange warten. Zumal ich ja nicht nur auf eigene Rechnung kaufe.