DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 229)

[gate4share]

Korrektur - letzter Satz:

Da ist es ja fast logisch, dass man sich mit seinem Geld die besten Objekte raussucht, die nicht nur die höchste Mietrendite haben, sondern auch noch dauerhaft an dem jeweiligen Standort vermietbar bleiben.

[Aktienangler]

Es wundert schon, warum hier in den letzten Tagen jemand so Kurs-belastend abgeladen hat. Mein Limit im Markt war mit 15,20 € etwas zu tief... Aber egal - DEFAMA ist so schon meine drittgrößte Position und sehr langfristig ausgelegt.

Heute früh nach der Meldung der DKR dachte ich noch, wenn die jetzt so große Pakete kaufen, rückt bei denen vielleicht eine DEFAMA als Ganzes ins Ziel einer möglichen Übernahme. Aber das ist ja zum Glück eher unwahrscheinlich, gemäß Schrade's Aussagen...

[gate4share]

Also dieser deal mit 8% Rendite mag was für die Deutsche Konsum sein. Doch unsere defama ist ja nun mal was ganz anderes. Die Deutsche Konsum ist wohl ein Reit, ist dann wohl steuerfrei, muss aber min 45 % Eigenkapital einsetzen.
Der Defama Vorstand, war und ist wohl ein grosser Anhänger der Gewinnmöglichkeiten mit geringem Eigenkapitaleinsatz. Wir man bisweilen raushören konnte, war es auch immer wichtig bei Kaufentscheidungen wieviel Eigenkapital man einsetzen musste. Meine mitbekommen zu haben, dass es im Schnitt doch so 15 bis 20 % vom Gesamterwerbspreis waren.
Das gesamte Geschäftsmodell der defama gäbe es gar nicht, wenn man min 45 % Eigenkapital vorhalten sollte. Das wäre zwar grundsätzlich auch möglich, aber dann müsste eine ganz andere Struktur vorhanden sein.

Und mal aus der Sicht des Gründers und Alleinvorstandes wäre ein so hohes Eigenkapital nur möglich, wenn viele andere Aktionäre gefunden werden konnten und somit der Anteil von Herrn Schrade viel niedriger wäre.

Da ist es ja fast logisch, dass man sich mit seinem Geld die besten Objekte raussucht, die nicht die höchste Mietrendite haben, sondern auch noch dauerhaft an dem jeweiligen Standort vermietbar bleiben.

[Pep92]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.656.690 von hugohebel am 12.02.20 13:11:37

Zitat von hugohebel: Big deal!

DEFAMA befindet sich in weit fortgeschrittenen Verhandlungen über den Erwerb von insgesamt vier Einzelhandelsobjekten in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Sachsen-Anhalt. Bei planmäßigem Abschluss aller Transaktionen beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf rund 14 Mio. €. Für das größte Einzelobjekt, auf das gut die Hälfte der Gesamtsumme entfällt, wurde soeben eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer geschlossen und eine Anzahlung geleistet. Dabei handelt es sich um das bisher größte von der DEFAMA-Gruppe erworbene Objekt.

Die saldierten Mieterträge der vier vollvermieteten Immobilien belaufen sich auf gut 1,5 Mio. € p.a.. Hinzu kommen Erträge aus einer Photovoltaik-Anlage, die separat über die DEFAMA Zubehör GmbH erworben werden soll. Bei erfolgreichem Abschluss aller Transaktionen, die mit verschiedenen Verkäufern abzuwickeln sind, wird der annualisierte FFO der DEFAMA-Gruppe voraussichtlich um rund 15% auf 6,5 Mio. € steigen, dies entspricht 1,47 € je Aktie. Der Abschluss der entsprechenden Kaufverträge ist für Anfang März geplant. Das Datum des jeweiligen Nutzen-/Lasten-Wechsels und somit die Höhe des Beitrags zu den Erträgen im laufenden Geschäftsjahr 2020 steht noch nicht fest.

Damit sollte sich der FFO für 2021 auf mindestens 7 mio Euro belaufen was 1.59 Euro pro Aktie entspricht. Sprich wir sprechend von einem P/FFO multiple von ziemlich genau 10. Zudem ist aus einem Interview mit Herr Schrade zu lesen, dass man ohne Verwässerung den FFOPS noch auf ca. 1.70 pro Aktie steigern kann. Ich vermute die heutigen Kurse von um die 16.00 wirds nichtmehr lange geben. Da scheint eine größere Adresse Kasse machen zu wollen. Sobald das geschehen ist gehts hier denk ich zügig Richtung Norden.

[hugohebel]

Big deal!

DEFAMA befindet sich in weit fortgeschrittenen Verhandlungen über den Erwerb von insgesamt vier Einzelhandelsobjekten in Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Sachsen-Anhalt. Bei planmäßigem Abschluss aller Transaktionen beläuft sich das Gesamtinvestitionsvolumen auf rund 14 Mio. €. Für das größte Einzelobjekt, auf das gut die Hälfte der Gesamtsumme entfällt, wurde soeben eine Reservierungsvereinbarung mit dem Verkäufer geschlossen und eine Anzahlung geleistet. Dabei handelt es sich um das bisher größte von der DEFAMA-Gruppe erworbene Objekt.

Die saldierten Mieterträge der vier vollvermieteten Immobilien belaufen sich auf gut 1,5 Mio. € p.a.. Hinzu kommen Erträge aus einer Photovoltaik-Anlage, die separat über die DEFAMA Zubehör GmbH erworben werden soll. Bei erfolgreichem Abschluss aller Transaktionen, die mit verschiedenen Verkäufern abzuwickeln sind, wird der annualisierte FFO der DEFAMA-Gruppe voraussichtlich um rund 15% auf 6,5 Mio. € steigen, dies entspricht 1,47 € je Aktie. Der Abschluss der entsprechenden Kaufverträge ist für Anfang März geplant. Das Datum des jeweiligen Nutzen-/Lasten-Wechsels und somit die Höhe des Beitrags zu den Erträgen im laufenden Geschäftsjahr 2020 steht noch nicht fest.

[Kampfkater1969]

Wer zu lange auf fette Renditen wartet, den bestraft die Konkurrenz? ;-)

Wir werden sehen, bin aber aktuell ein äußerst zufriedener Aktionär. Beobachte aber gerne, was die Konkurrenz jeweils so treibt.

Sind ja meistens auch keine "Idioten" ;-)

[gate4share]

Nun defama hat ja bisweilen auch mehr bezahlt, als das selbst kommunizierte Ziel, der Erreichung einer zweistelligen Anfangsmietrendite.
Habe immer schon gedrängt man soll doch ehr mal mehr kaufen, wo man noch so billig kaufen könne.... Doch insgesamt hat der Vorstand das immer gut entschieden.

Und so allgemein hat er nie bestätigt, dass auf dem Markt mehr gezahlt wird, oder gezahlt werden muss. Es gab auch zwischendurch immer wieder Käufe zu weniger als der 10fachen Miete erfolgten.

Nun hat man noch cash für min das gesamte Eigenkapital in 2020 und wohl auch 2021. Wollen wir hoffen, dass insgesamt gute und ertragreiche Zukäufe 2020 gelingen.

[Kampfkater1969]

https://www.dgap.de/dgap/News/corporate/deutsche-konsum-reit…

Die "Konkurrenz" kauft einen großen Block (29 Standorte !!) für ca. 8% Anfangsrendite. In Masse Edeka.

"Anlagenotstand" drückt die Renditen weiter nach unten? Man darf gespannt sein, was die DEFAMA in 2020 an Renditekracher einkaufen wird können.

[Michale]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.646.433 von LongTermForever am 11.02.20 15:32:27

Zitat von LongTermForever: Was für ein Damokles-Schwert?

Wir sprechen bei dieser "Unsicherheit" von einem möglichen überdurchschnittlichen "Windfall-Profit", nicht von drohenden Prozess- oder Klagekosten.

Dass das Objekt bereits kaufwillige Interessenten hat, wurde schon kommuniziert, wenn sich die Verhandlungen noch etwas hinziehen so what, dann kommt im Zweifel eher ein etwas höherer Verkaufsgewinn aufgrund der gründlicheren Angebotssondierung heraus. Und im "schlimmsten Fall" wird das Objekt halt noch etwas länger gehalten und würde dann den aktuellen FFO sogar noch deutlich steigern, da sich die Miete nach dem Umbau fast verdoppeln wird.

Wenn dieser Sachverhalt dem Kapitalmarkt sauer aufstößt, dann kann ich ihm auch nicht helfen

Den aktuellen FFO wird es sicherlich deutlich steigern, wenn Radeberg im Portfolio von unserer DeFaMa bleibt. Jedoch der annualisierte FFO liegt bei 5,6 Mio und dieser beinhaltet das vollvermietete Objekt Redeberg bereits. Und dies bedeutet knapp 1,27 € pro Aktie. Hier nochmal der Link zu der Veröffentlichung des FFO von 5,6 Mio.

https://defama.de/2019/12/30/defama-kauft-in-schleswig-holst…

Ich sehe den Kursrückgang ganz entspannt, denn die Aktie wurde im letzten Jahr von verschiedenen Börsenblättern empfohlen und ist daraufhin deutlich gestiegen. Jetzt ist sicherlich für viele erstmal kein deutliches Wachstum zu erkennen und dann wird halt Kasse gemacht und was neues gekauft, was diese Schreiberlinge gerade empfehlen. Ich jedoch sehe dies nicht so. M.W. ist H. Schrade immer wieder mal i.S. Objektbesichtigungen unterwegs (Quelle: Twitter) und vielleicht ist ja auch was brauchbares dabei, bei dem man sich mit dem Verkäufer dann auch preislich handelseinig wird. Und selbst wenn dies nicht der Fall sein sollte, so wiederhole ich mich hier durchaus gerne, dass man ja jährlich ca. 5 % tilgt und dies dem Wohle unserer Firma zugute kommt.

Einen schönen Abend noch.

Michale

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 62.646.055 von OldGold am 11.02.20 15:05:47

Was für ein Damokles-Schwert?

Wir sprechen bei dieser "Unsicherheit" von einem möglichen überdurchschnittlichen "Windfall-Profit", nicht von drohenden Prozess- oder Klagekosten.

Dass das Objekt bereits kaufwillige Interessenten hat, wurde schon kommuniziert, wenn sich die Verhandlungen noch etwas hinziehen so what, dann kommt im Zweifel eher ein etwas höherer Verkaufsgewinn aufgrund der gründlicheren Angebotssondierung heraus. Und im "schlimmsten Fall" wird das Objekt halt noch etwas länger gehalten und würde dann den aktuellen FFO sogar noch deutlich steigern, da sich die Miete nach dem Umbau fast verdoppeln wird.

Wenn dieser Sachverhalt dem Kapitalmarkt sauer aufstößt, dann kann ich ihm auch nicht helfen