DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? (Seite 93)

[supialexi2]

Natürlich kann man jede Kosten- bzw. Ausgabeart für sich berücksichtigen. Auch richtig ist eine Nettomiete sinnvoller als Mieten inkl Nebenkosten. Doch ändert das am ende nichts, dass man immer weniger vom Gesamtumsatz als prozentuallen Ertrag erzielt.
17,5 auf Ganztagskräfte umgerechnete Mitarbeiter, verwalten 43 Objekte, wovon einige nur einen Mieter haben. Soll das heissen, dass viele nur ein bis zwei Objekte mit vielleicht 40 Mieteinnahmen und 5 Nebenkostenabrechnungen im Jahr betreuen? Die machen sich da einen schönen Lenz.

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.195.984 von supialexi2 am 31.08.21 11:51:39

Ok, jetzt habe ich die Denkweise verstanden, das hilft weiter.

Allerdings würde ich empfehlen, das Ganze etwas granularer zu untersuchen.
Die Überlegung alles was nicht Umsatz oder Gewinn ist, wären Kosten, springt m.E. zu kurz, da zum Beispiel Abschreibungen, Zinsen oder Steuern übersehen werden, die gar nichts mit der Personal(kosten), oder Gebäudekostenstruktur der IMMA zu tun haben.

Zunächst würde ich nicht auf dem Umsatz, sondern den Kaltmieten aufsetzen, da Nebenkosten, die für DEFAMA nur Durchlaufposten sind, sonst die Zahlen verzerren. Zudem würde ich ebenfalls ab 2016 beginnen, da dies bereits etwas "normalisierter" ist.

Schauen wir uns die gesamte GuV an:


Was sich auf jeden Fall mit deiner Einschätzung deckt, ist dass die Summe aus Personal und Gebäudekosten mit 419% zwischen 2016 und 2020 stärker wachsen als die Mieten mit 301%. Dieser Effekt ist aber eben dem Auf- und Ausbau der IMMA geschuldet, der in 2016 noch nicht enthalten war.

Was aber gänzlich in allen Diskussionen gefehlt hat, ist dass auch die Abschreibungen und die Steuern stärker stiegen als die Mieten. Dies sind jedoch beides Positionen, die mit klassischen Personal- oder Gebäudekosten gar nichst zu tun haben, sondern aus vorgegebenen Abschreibungsregeln oder dem Steuergesetz exogen resultieren. Mit zunehmendem "Alter" von DEFAMA sollten sich Abschreibungen und Steuern aber zunehmend in Gleichklang mit dem Umsatz entwickeln, mit anderen Worten DEFAMA ist noch zu jung, um hier einen Gleichlauf zu sehen.

Nimmt man zudem das Jahr 2015 noch mit dazu, sieht man auch, dass die Zinsaufwendungen stärker als die Mieteinnahmen stiegen, was einfach ein Ergebnis einer im Zeitablauf zunehmenden Beleihungsgrenze geschuldet ist. Auch dieser Effekt sollte sich mit zunehmendem Alter von DEFAMA glätten.

Nimmt man diese bislang außer acht gelassenen GuV-Positionen mit dazu, dann wird schnell deutlich, warum bei DEFAMA (genauso wie bei vielen anderen Unternehmen diverser Branchen) das Ergebnis nicht immer linear mit dem Umsatz mitwächst. Wie oben schon angedeutet, würde ich bei DEFAMA davon ausgehen, dass Umsatz und Ergebnis mit zunehmendem Alter des Unternehmens stärker in Einklang kommen werden.

Alles in allem bleibe ich damit bei meiner Einschätzung, dass DEFAMA kein Kostenproblem hat, zumal man hierzu auch die Entwicklung der Wettbewerber in Relation stellen muss.

[supialexi2]

In 2019 hatte man einen Mehrumsatz von 2.122 , das Ergebnis war um 367 höher - hier hatte man "nur" 82,7 % des Mehrumsatzes an höheren Kosten und und man konnte doch mal 17,3 % des Mehrumsatzes in Ertrag verwandeln. Im Jahre 2020 hatte man 3.366 Mehrumsatz und machte 441 mehr Ergebnis. Also 13,1 % des höheren Umsatz ging in das Ergebnis über.

[supialexi2]

in 2018 hatte man einen Mehrumsatz von 3.359 und erreichte damit ein um 339 höheres Ergebnis- also ca 10% des Mehrumsatzes wurde zum Ergebnis und 90% der Mehrmieten waren Kosten.
Zum Vergleich in 2016 erreichte man bei 3.438 Umsatz, ein Ergebnis von 889 . also man schaffte 25,85 % des Gesamtumsatz Gewinn zu machen . Normalerweise würde ich annehmen, dass etwa unterproportional zu den Mehrumsätzen , die Kosten steigen und somit etwas mehr , auch in Prozent, Gewinn gemacht wird. Hier ist es umgekehrt. Man erhöht die Kosten stärker als die Mehrumsätze, somit ergibt sich prozentual weniger Steigerung des Ergebnisses, als des Umsatzes..
Wenn das so weiter geht, macht man irgendwann vielleicht 50 Mio Umsatz ,aber nur 6 Mio Ergebnis, weil eben nur jeweils um 10% der Mehrumsätze ins Ergebniss eingehen, alles andere sind höhere Kosten und sonstige Ausgaben.

[supialexi2]

2016 Umsatz - 3.438 Konzernergebnis ..889
2017 Umsatz - 5.827 Konzernergebnis 1.362 Umsatzsteigerung 2.389 Ergebnissteigerung 473
2018 Umsatz - 9.086 Konzernergebnis 1.701 Umsatzsteigerung 3.359 Ergebnissteigerung 339
20 19 Umsatz 11.208 Konzernergebnis 2.068 Umsatzsteigerung 2.122 Ergebnissteigerung 367
2020 Umsatz 14.574 Konzernergebnis 2.509 UMsatzsteigerung 3.366 Ergebnissteigerung 441

Steht genauso im Geschäftsbericht 2020. Kann jeder sich genau ansehen. Die Ergebnissteigerungen sind sehr klein im Verhältnis zu den Umsatzsteigerunge. So erreichte man 2017 aus 2.389 Mehrmieten nur einen Ergebnisanstieg von 473 das sind 19,8 % der Mehrmieten wurden Gewinn. Oder anders über80% der Mehreinnahmen waren Kosten und Ausgaben!
Ich meine, das hätte jeder sofort erkennen können. Glaube aber man will es hier extra nicht sehen, weil man defama so gut finden will und nichts schlechtes den Eindruck stören soll.

[LongTermForever]

Nein, aber Spaß beiseite.
Im Defama Thread gibt es fast nur Teilnehmer, die gerne auf alle Fragen einsteigen. Aber dann bitte mit Fakten, zB mal ein Link oder ein paar Zahlen/Berechnung wie bei dem Kostenthemen. Dann können die anderen sagen, sehe ich so oder würde ich anders rechnen etc. Anders kommen wir nicht vom Fleck.

Viele Grüße an alle

[hugohebel]

Nein, die ganze Firma sitzt im Keller von Herrn Schrade, darauf bestehe ich jetzt... Jeder der was anderes sagt lügt

Ausserdem in seinem Keller, 5 Katzen, 3 Ratten und ein geheimes Whiskeyversteck...

@supialexi2

Ehrlich, wenn du Frage hast frag ihn auf twitter oder ruf ihn an. Der Mann beantwortet alle offenen Fragen zu jeder Tages- und Nachtzeit...

[LongTermForever]

Antwort auf Beitrag Nr.: 69.194.559 von supialexi2 am 31.08.21 10:17:45

Wird das jetzt Slapstick?

Wie oft sollen wir jetzt noch schreiben, dass (wenn überhaupt) der Keller bestenfalls in der IPO Zeit relevant war? Natürlich ist die kurz darauf gegründete IMMA nicht im Keller von Herrn Schrade angesiedelt...

[supialexi2]

Meines Wissens wird eben nicht regelmässig ein Kellerbüro genutzt. Die Imma ist in anderen angemieteten Räumlichkeiten. Auch die Planung und Leitung von Umbauten hat eigene Räume, in dem Keller soll ein Praktikant tätig sein und Herr Schrade hatte gerade eine Installation an seinem PC. Also man grundsätzlich vernünftige Büros für alle angestellten Mitarbeiter.

[LongTermForever]

Vielen Dank Michaele, für den Verweis auf das Kellerbüro.

Ok, nochmal zurück zu dem Thema Kosten:

(1) Zuerst wäre es hilfreich, meine Posts genauer zu lesen, da ich mindestens achtmal erwähnte, dass das Kellerbüro nur in den ganz frühen Anfängen Relevanz besaß und früh durch die IMMA erweitert wurde. Ebenso habe ich erwähnte Umsätze und Kosten aus dem GB bereits in einer Tabelle abgebildet.

(2) Auf Basis welcher Zahlen die Kostenquote (mit Ausnahme der Personalkosten aufgrund IMMA) ansteigen sollen, erschließt sich mir nicht. Ich habe die offiziellen Geschäftsberichts-Zahlen seit 2015 in meiner Auswertung gezeigt, in der klar ersichtlich wird, dass das Verhältnis GESAMT-Kosten zu Umsatz weitgehend konstant bleibt (Objektkosten sogar etwas rückläufig), d.h. natürlich steigen die absoluten Kosten jedes Jahr, aber eben weitgehend im Gleichklang mit den Mieteinnahmen.

(3) Wie schon so oft erwähnt, bringen uns Aussagen wie "ich glaube kein anderes Unternehmen..." nicht weiter. Hier hilft es uns allen nur, wenn man sich wie einige andere Forenteilnehmer auch, Zeit und Mühe zur Recherche macht und seine Vermutungen mit Zahlen unterstreicht.

Diese Bitte selbst beherzigend, habe ich z.B. mal die Kosten von DKR und DEFAMA verglichen, und hier bewusst die Summe der Kosten verwendet, um buchhalterische Unterschiede zwischen den Unternehmen zu eliminieren (Hinweis: Abschreibungen der DEFAMA habe ich weggelassen, da sie in der IFRS Welt der DKR nicht vorkommen, hier kann eine leichte Unschärfe bestehen).



Anhand dieser Zahlen kann ich zunächst nicht erkennen, dass DEFAMA ein Kostenthema hat, auch wenn die Personalkostenquote höher ist, was jedoch sicher auch auf bereits erwähnte Unterschiede in der Outsourcing-Strategie begründet liegt.