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DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - Die letzten 30 Beiträge


ISIN: DE000A13SUL5 | WKN: A13SUL | Symbol: DEF
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19.01.19
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Das gesamte Einkaufszentrum wird teilweise so neu gebaut und insgesamt massiv aufgewertet. Das dann die Mieten nicht mehr so niedrig sein können, wie vorher, wo man die Altsubstanz hatte, ist nachvollziehbar. Wie ja berichtet wurde hat die defama ja mit der Konsum gesprochen , aber es wurde von dort überhaupt nichts zu einem neuen Konzept gesagt. Wenn man sich den hier angegebenen Geschäftsbericht ansieht, wird auch klar, dass die Konsum am liebsten alles so lassen würde wie es war. Man hat zwar ein hohes Eigenkapital erwirtschaftet aber viel zu wenig Gewinn.

Jetzt einen neuen grösseren Laden an der Stelle würde wohl auch bedeuten min 5 Mio in eine neue Ladeneinrichtung zu investieren, und das wo man im gesamten Jahr, in allen 34 Filialen meist nicht mal 3 Mio im Jahr investiert.

Allein schon eine komplette Neueinrichtung, inkl. neuer Ladeneinrichtung, Kühlanlagen, Bedienungsbereiche etc überfordert die Konsum. Ganz gute neue Standorte sind eben nicht deren Sache, sie brauchen eine günstige Fläche wo die Kunden und Mitglieder weiter günstig einkaufen können. Diese Klientel honoriert nicht die neuesten Ladeneinrichtungen und super modernen Bedienungsvarianten! Aber ein neues tolles Einkaufszentrum braucht auch einen Mieter, er ist mit Abstand der grössse Mieter, der eine Magnetfunktion für das gesamte Zentrum sein sollte.

Neue moderne Einkaufzentren mit einem zukunftsfähigen Ansatz, sind allerdings alten weit überlegen.
Genau solche Objekte suchen Edeka und Real, wofür man auch überdurchschnittliche Mieten zahlen will.

Konsum sollte mit ihrer alten Ladeneinrichtung in ein anderes Ladenlokal wechseln können, was frei geworden ist und günstig zu mieten ist. Kosum könnte da evtl auch ein Ansprechpartner für defama in künftigen Jahren sein. Wenn mal in einem Einkaufszentrum einer der Vollsortimenter nach Mietvertragsende abspringt, könnte Konsum zu niedrigeren Mieten dann ihre Geschäfte machen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.666.234 von philojoephus am 18.01.19 21:48:29
Hallo Joe,
Neu war mir, dass ein möglicher Verkaufsfaktor durch Konsum als Mieter niedriger sein könnte, als bei einem im Westen bekannten Mieter, was ich schon gut nachvollziehen kann, denn ein Mieter sieht sich auch die Bilanzen an, und wenn Konsum nur 0,8 Mio. p.a. verdient, dann ist klar, dass bei einem Preisgebot hier nicht bis an die Grenzen gegangen wird.

Nochmal danke, dass Du darauf so ausführlich -wie ich Dich kenne- eingegangen bist, denn ich denke, dies war im Board nicht nur mir unbekannt. Und mit der 1 Mio meinte ich natürlich schon die gesamten Nachteile für uns DeFaMa-Aktionäre.
Bezüglich den "wachsenden Geschäftsbeziehungen" der DEFAMA zu Edeka möchte ich noch den Aspekt hinzufügen, dass aktuell die 7 Edekaregionalgesellschaften in Deutschland im Bereich Drogeriemärkte einsteigen und damit expandieren wollen......unter der Flagge und logistischer Zusammenarbeit Warenbezug und Verteilung mit Budnikowski "Budni". Bisher ja "nur" ein großer lokaler Player im Bereich Großraum Hamburg.

Ich kenne Standorte, die durch erfolgreiche Erstansiedlung eines Drogeriemarktes, die Ketten ja alle am expandieren, nicht nur in 1 A Innenstadtlagen, eine win win Situation für alle Beteiligten waren und sind.

Gerade die Lage der Masse der Defamamärkte bietet für diese Expansionsgelüste aktuell und künftig gute Möglichkeiten.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.666.507 von philojoephus am 18.01.19 22:20:36Das ist ja mal `ne Ansage. Ich denke drüber nach! :laugh:
Frage wird sein, ob ich den Termin mit meiner Urlaubsplanung in Einklang bringen kann - und ob ich ÜBERHAUPT Urlaub bekomme. :look:

Gruß

Stefan
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.666.330 von The_Jackal am 18.01.19 21:57:18>> Ich würde mich gerne mal mit Leuten wie Euch unterhalten, aber letztlich "sehe" ich mich einfach
>> nicht auf Hauptversammlungen, da Euer Wissen das meinige einfach um ein vielfaches übersteigt
>> und ich mich nur eingeschränkt an Euren Gesprächen beteiligen könnte.
Alter, wenn alle so denken würden, dann würde Warren Buffett seine HV in Omaha aber alleine abhalten können.
Ich treffe regelmäßig auf HVs Leute, die besser informiert sind als ich oder auch bessere Entscheigungen treffen. Aber deshalb würde ich nicht verzichten wollen, mich mit denen zu unterhalten. Eher im Gegenteil.
Und mit den meisten hier auf dem Board hast Du doch sehr angenehme Gespräche geführt. Warum sollte das im realen Leben anders sein?

MfG J:)E
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.665.922 von philojoephus am 18.01.19 21:10:53
Zitat von philojoephus: Ich habe mit Herrn Schrade telefoniert. Es gab mit Konsum in der Vergangenheit schon Gespräche und bereits vor Weihnachten die ausdrückliche Zusage, dass nach der Feiertags- und Urlaubszeit ab Mitte Januar 2019 weiter verhandelt wird. Konsum hat in mehreren Gesprächen kein Konzept oder Angebot vorgelegt, wie sie sich an dem Standort in Zukunft aufstellen wollen. Aus Fairness hat die DeFaMa vor Weihnachten deutlich gemacht, dass sie auch mit anderen Mietern verhandelt und derzeit einen anderen Mieter favorisiert.

DAS finde ich interessant. Danke für die Information!

Zitat von philojoephus: Und selbst aus Sicht der Stadt muss ein anderer Lebensmitteleinzelhändler nicht schlechter sein als Konsum. Edeka arbeitet z.B. mit lokalen Pächtern zusammen. Die zahlen lokal Gewerbesteuer. Und wenn der Pächter mehr Gewinn als der Konsum macht, zahlt der sogar mehr Gewerbesteuer als der Konsum. Und der Edeka in der Innenstadt hat definitiv mehr Angestellte als der Konsum in unserem Objekt.
So stelle ich mir das im Grunde auch vor.

Zitat von philojoephus: Mensch Stefan, das ist doch er perfekte Grund für Dich, am 20.06.2019 nach Berlin zur HV zu kommen und sich von Stefan zu Stefan (Schrade) erklären zu lassen, wie das abgelaufen ist. Und wenn Du kommst, gib mir bitte per Boardmail Bescheid, damit Du am Abend vorher mit beim Stammtisch der DeFaMa-Aktionäre dabei bist.


Danke für Deine netten Zeilen!
Ich würde mich gerne mal mit Leuten wie Euch unterhalten, aber letztlich "sehe" ich mich einfach nicht auf Hauptversammlungen, da Euer Wissen das meinige einfach um ein vielfaches übersteigt und ich mich nur eingeschränkt an Euren Gesprächen beteiligen könnte. ;)

Aber nochmal vielen Dank für Deine ausführliche Einschätzung! Ich muß zugeben, dass der Inhalt Deines Gesprächs mit Schrade die Dinge für mich in ein neues Licht rückt. Der CEO macht jetzt auf mich auch nicht wirklich den Eindruck, dass er in seinem Geschäft über Leichen geht, dafür wirkt er, zumindest rein optisch, zu sympathisch auf mich. Und wer weiß schon, was da alles hinter den Kulissen läuft.... Der Vorstand von Konsum hat die Situation vor der Kamera vielleicht auch einfach nur gnadenlos ausgenutzt.

Schönes Wochenende Dir (und Euch).

Gruß
Stefan
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.652.569 von Michale am 17.01.19 13:28:57@ Michale schrieb am 17.01.19 17:21:17 Beitrag Nr. 863

>> Aufgrund der besonderen Situation an diesem Standort kann ich mir schon vorstellen, hier auf eine Mio € zu verzichten.
Also ich sehe keine besondere Situation an dem Standort. Was ist denn da das Besondere? Außer das ein Mieter plötzlich Krawall macht und selbst außerhalb seiner Mietfläche am Objekt Plakate und Aufkleber angebracht hat, um Stimmung gegen den Vermieter zu machen?

Du wärst bereit einfach so auf eine Million Euro zu verzichten? Warum?

Also mir wäre das zuviel, zumal ich den längerfristigen Nutzen nicht wirklich sehe (siehe meinen vorherigen Beitrag). Und ich glaube, dass Du in Deinem Beispiel auf sehr viel mehr verzichten würdest, als Du annimmst. Hier ist, wie ich rechnen würde:

Angenommen, die DeFaMa verzichtet ggü. Konsum auf 40.000 Euro Miete p.a.. Das sind vielleicht 10 % weniger Miete als ein anderer Mieter bezahlt hätte. Und 40.000 Euro klingt auch erstmal nicht viel. Aber das ist viel zu kurz gedacht.
Es kann gut sein, dass auch andere Mieter in dem Objekt weniger Miete zahlen, weil sie sagen, dass ein Konsum nicht so zugkräfit ist, wie z.B. ein Edeka oder Rewe. Edeka hat die Straße runter einen niegel nagel neuen Einkaufstempel hingestellt - mit riesiger Frischeabteilung und großer Convience-Abeiltung. Richtig schick. Ich selbst war beeindruckt. So stelle ich mir die Whole Foods Märkte in den USA vor. Dieser Edeka hat mit Sicherheit Kundschaft aus unserem Center abgezogen. Insofern könnten andere Mieter wegen der geringeren Frequenz, weniger Miete zahlen, als bei einem stärkeren Ankermieter. Damit wäre der negative Umsatzeffekt von Konsum größer einzuschätzen ist, als der reine Mietverzicht ggü. Konsum, suggeriert.

Aber rechnen wir einfach mal mit den 40.000 Euro weniger Miete pro Jahr (auch wenn ich denke, dass der Effekt größer ist). Das bedeutet bei einem Verkaufsfaktor von 15 für das gesamte Objekt schon 600.000 Euro weniger Verkaufserlös (40.000 Euro x 15facher Mietfaktor beim Verkauf). Bei einem höheren Verkaufsfaktor wäre es entsprechend mehr.
Aber selbst diese 600.000 Euro weniger Verkaufserlöse sind vermutlich viel zu gering eingeschätzt.
Die DeFaMa will das Objekt hinterher verkaufen. Der Vollsortimenter ist (gemessen an der Miete) der wichtigste und größte Einzelmieter in dem Objekt. Mit dem steht und fällt die Qualität des ganzen Objekts. Was ist den Käufern da wohl lieber? Ein bekannter großer Name wie Edeka oder Rewe? Oder ein ganz kleiner ostdeutscher Lebensmittelhändler mit 34 Filialen, 100 Mio. Euro Umsatz und 800.000 Euro Gewinn p.a.? (siehe: https://www.konsum.de/wp-content/uploads/KDD2018-217_Gescha… 800.000 Euro Gewinn? Und dieser Mieter soll für einen 15 oder gar 20jahresmietvertrag gerade stehen? Bei einer alternden Kundschaft? Mmh.
Ich kann mir gut vorstellen, dass der Verkaufspreis allein dadurch um einen Mietfaktor niedriger ist, weil man Konsum statt einem bekannten, finanzkräftigen Namen in dem Objekt hat. Konsum ist von der Wirtschaftskraft her mini und die kennt auch niemand (aus dem Westen). Aber da sitzen die meisten Käufer solcher Objekte. Das könnte also bedeuten, dass man Radeberg wegen Konsum vielleicht nur zum 14fachen verkaufen kann, anstatt zum 15fachen der Miete. Oder nur 16fachen der Miete anstatt zum 18fachen. Schwer zu sagen. Aber der Effekt ist sicherlich nicht Null. Nur einen Faktor niedriger bedeutet bei 1,3 Mio. Euro Mieteinnahmen schon 1,3 Mio. Euro weniger Verkaufserlös. Plus die 600.000 Euro, die wir weniger bekommen, weil wir eine geringere Miete als möglich haben. Schon zu diesem Zeitpunkt sprechen wir also über mindestens 2 Mio. Euro weniger!

Aber selbst das wären nicht die echten Kosten für die Aktionäre. Die DeFaMa hat ja schon gesagt, dass sie das Geld aus dem Verkauf von Radeberg wieder in neue Objekte investieren will.
Für 2 Mio. Euro und einer Fremdfinanzierungsquote von 80 % (üblich sind 85 % und mehr) könnte die DeFaMa Objekte für 10 Mio. Euro kaufen. Wenn dafür nicht mehr als das 9fache bezahlt wird, würden diese Objekte 1,1 Mio. Euro Mieteinnahmen erwirtschaften. Über 40 % dieser Mieteinnahmen wären FFO - also über 400.000 Euro.
Die Aktie wird derzeit mit einem running FFO-Faktor von 11,3 bewertet (Kurs 12,80 Euro : 1,13 Euro/Aktie running FFO). Meiner Meinung nach sollte das mindestens ein Faktor von 15 sein. Aber nehmen wir mal die 11,3. Dann sprechen wir hier darüber, dass uns Aktionäre dieser scheinbar kleine Verzicht auf 40.000 Miete pro Jahr am Ende langfristig mehr als 4,5 Mio. Euro (!!) kosten würde (400.000 fehlender FFO x 11,3).

Du kannst ja mit Deinen eigenen Zahlen rechnen. Ich denke, dass ich eher noch konservativ gerechnet habe, weil ich an den meisten Stellen eher niedrigere Zahlen genommen und abgerundet habe.

MfG J:)E

P.S. Wer sich jetzt an die Rechnung des Känguru erinnert fühlt (1 Euro = 2 DM = 4 Ostmarkt = 20 Ostmark auf dem Schwarzmarkt ...) darf schmunzeln. Passt ja zum Thema :-).
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.656.535 von The_Jackal am 17.01.19 20:16:00@ The_Jackal schrieb am 17.01.19 20:16:00 Beitrag Nr. 865

>> dass es seitens Defama keinerlei Ambitionen gegeben haben soll, mit dem Konsum in
>> Verhandlungen zu treten. Das ist schon etwas merkwürdig!
Ich habe mit Herrn Schrade telefoniert. Es gab mit Konsum in der Vergangenheit schon Gespräche und bereits vor Weihnachten die ausdrückliche Zusage, dass nach der Feiertags- und Urlaubszeit ab Mitte Januar 2019 weiter verhandelt wird. Konsum hat in mehreren Gesprächen kein Konzept oder Angebot vorgelegt, wie sie sich an dem Standort in Zukunft aufstellen wollen. Aus Fairness hat die DeFaMa vor Weihnachten deutlich gemacht, dass sie auch mit anderen Mietern verhandelt und derzeit einen anderen Mieter favorisiert.
Konsum hat daraufhin diese Kampagne losgetreten. Meiner Meinung zeigt das, dass sie eben kein besseres Angebot vorlegen und verhandeln wollen. Nachdem ich mit Herrn Schrade telefoniert habe, habe ich schon den Eindruck, dass es deutliche Unterschiede in den Einzelhandelskonzepten der Lebensmitteleinzelhändler gibt.

Und selbst aus Sicht der Stadt muss ein anderer Lebensmitteleinzelhändler nicht schlechter sein als Konsum. Edeka arbeitet z.B. mit lokalen Pächtern zusammen. Die zahlen lokal Gewerbesteuer. Und wenn der Pächter mehr Gewinn als der Konsum macht, zahlt der sogar mehr Gewerbesteuer als der Konsum. Und der Edeka in der Innenstadt hat definitiv mehr Angestellte als der Konsum in unserem Objekt.

Ich denke, dass wir hier auf dem Board kaum ausdiskutieren können, was genau wie passiert und was besser oder schlechter ist. Aber wen das interressiert, der kann doch auf der HV nachfragen. Ich bin mir sicher, dass Herr Schrade dann dazu ausgiebig Stellung nehmen wird, warum sich die DeFaMa so oder so entschieden hat.
Mensch Stefan, das ist doch er perfekte Grund für Dich, am 20.06.2019 nach Berlin zur HV zu kommen und sich von Stefan zu Stefan (Schrade) erklären zu lassen, wie das abgelaufen ist. Und wenn Du kommst, gib mir bitte per Boardmail Bescheid, damit Du am Abend vorher mit beim Stammtisch der DeFaMa-Aktionäre dabei bist.

>> Mir erschliesst sich die Kündigung jedenfalls irgendwie nicht.... zumal der Laden schon nicht schlecht
>> ausgesehen hat.
Nochmal. Wegen dem Umbau wurde allen Mietern gekündigt. Das war auch schon lange klar, dass das vor dem Umbau passiert.

>> Andererseits frage ich mich, was Konsum bieten soll, was insbesondere Edeka nicht auch anbietet.
Da gibt es viele Möglichkeiten. Da sowohl Rewe als auch Edeka mit ihren diversen Vertriebsschinen an anderen Standorten der DeFaMa Mieter sind, könnten sie z.B. folgendes anbieten (reine Spekulation meinerseits): Angenommen, sie wissen ganz genau, dass sie gerne an einem der anderen Standorte der DeFaMa bleiben wollen und unbedingt auch den Standort in Radeberg wollen. Dann könnten sie der DeFaMa zwei Verträge anbieten: Eine deutliche Vertragsverlängerung an dem anderen Standort und einen Vertrag in Radeberg. Konsum kann das nicht.
Rolf Elgeti, Vorstand der Deutschen Konsum, hat auf diesen Punkt sehr deutlich in den letzten zwei HVs hingewiesen:
- Dt. Konsum HV Präsentation 2017 S. 12; die Anzahl der Mietverträge nach Mietern ist vielleicht die wichtigste aller Grafiken, denn mehrere Mietverträge mit dem gleichen Mieter stärken die Geschäftsbeziehung; ein Jahr später sagte er sogar, dass das seine Lieblingsgrafik ist;
- der partnerschaftliche Umgang mit den Mietern ist das Herz unserer Strategie und ich bin überrascht, wie schnell wir den Punkt erreicht haben, wo wir nachweislich ein wichtiger Partner für die Mieter geworden sind; die Mieter mögen uns;
- dadurch, dass wir mehrere Verträge mit den immer gleichen Mietern haben, erhöht sich unser Wertschöpfungspotential; Das Einzelhandelsgeschäft ist etwas für Erwachsene - da wird mit sehr harten Bandagen gespielt; als Vermieter eines einzelnen Supermarkts ist man da in einer sehr schlechten Verhandlungsposition; aber wir sind jetzt an dem Punkt, wo wir mit dem gesamten Portfolio arbeiten können und nicht mehr nur über einzelne Standorte sprechen - d.h. bei einem Objekt will vielleicht der Mieter etwas von uns und in anderen Objekt wir etwas von ihm - jetzt können wir uns schneller einigen; wir werden auch wesentlich seltener von den Mietern angelogen; das alles führt dazu, dass uns die Mieter am Ende als Partner wahrnehmen, weil wir auf ihre Bedürfnisse eingehen;
- Wir können Objekte kaufen, weil wir bereits wissen, dass einer unserer Mieter in das Objekt ziehen will oder den Mietvertrag mit uns deutlich verlängern würde; und wir können das Objekt günstig kaufen, weil der Verkäufer davon nichts weiß; das ist die ultimative Partnerschaft;

Grundsätzlich gibt es bei einem Umbau extrem viele wechselseitige Dinge zu berücksichtigen. Ich denke, dass sich jeder vorstellen kann, dass es Lebensmittelhändler gibt, die miteinander besser und weniger gut funktionieren. ALDI und Edeka ist eine ziemlich gute Kombi. ALDI und Lidl nicht.
Vielleicht hat ein anderer Vermieter in den Verhandlungen gesagt, dass sie mit einem anderen Vollsortimenter als Konsum bereit wären, mehr Miete zu zahlen. Oder Rewe hat ein unschlagbares Angebot auf den Tisch gelegt, weil sie unbedingt nach Radeberg wollen. Who knows? Da gibt es wirklich extrem viele denkbare Szenarien.
Man muss auch den gesamten Mietermix sehen. Was harmoniert besser miteinander, was nicht? Welche Kombination führt zur höchsten Frequenz? Ist vielleicht ein Drogeriemarkt bereit eine höhere Miete zu zahlen, wenn er neben Aldi & Edeka ist, anstatt neben KiK und Deichmann? Wie umgänglich sind einzelne Mieter und welche Platz- und Ausstattungsanforderungen haben die einzelnen Mieter? Welche Investitionen zieht das nach sich? Mir ist schon aufgefallen, dass sich seit dem Kauf von Radeberg die Umbaukosten immer weiter erhöht haben (ursprünglich war von 2,5 Mio. Euro die Rede und jetzt sind es 8,5 Mio. Euro), dafür ist aber auch die Miete immer weiter gestiegen. Da wird m.M. nach deutlich, dass das Umbaukonzept immer weiter verfeinert wurde.
Wie sieht es längerfristig mit der Nachvermietbarkeit der Fläche aus? Welcher Mietermix läßt sich hinterher besonders gut bei den Käufern des Objekts vermarkten? etc. etc.
So lange, wie sich der Umbau jetzt schon hinzieht, hat sich die DeFaMa diese Entscheidungen bestimmt nicht leicht gemacht.

>> der im Hinblick auf eine zukünftige Zusammenarbeit mit diesem Konzern durchaus Synergieeffekte
>> bringen kann. Möglicherweise kommen noch andere Einkaufsmärkte in die Kaufauswahl, bei dem
>> einer der Mieter Konsum ist.
Konsum hat 34 Filialen. Meistens in Dresden an Standorten in denen die DeFaMa sowieso nicht investiert. Edeka hat über 11.000 Standorte und Rewe über 10.000 (!). Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass man mit Rewe oder Edeka in Zukunft zusammenarbeitet und wie hoch ist sie beim Konsum? Mit der Edeka-Gruppe hat man schon mindestens vier Mietverträge (diska gehört zu Edeka) und mit Rewe mindestens sieben (Rewe, toom, Penny). Toom ist sogar Mieter in Radeberg. Rewe kennt den Standort also schon.

MfG J:)E
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.653.475 von philojoephus am 17.01.19 14:53:57

Was ich auch zu bedenken geben möchte, ist das Thema "Mietermix".....

Gerade weil die DEFAMA sich mittelfristig noch viele weitere Standorte sichern wird, wäre es unklug, sich von zu wenigen "Big-Playern" überproportional abhängig zu machen.

Eine "Konsum" hierbei eine Option, mittelfristig auch in 5 - 10 Objekten den Hauptmieter zu stellen?

Andererseits sind die "Großen" oft sehr gierig nach erfolgreichen Verdrängungen und Expansionszonen, die baurechtlich ohne weitere Alternativen sind.

Hatte hierzu vor einiger Zeit indirekt damit zu tun, extrem, was da an Möglichkeiten angeschöpft werden können.....eine Art Monopoly......krass.

Sollte hier diese Situation vorliegen, und einer der "Big Five" hat seine Expansionsgier nicht im Griff, dann sollte man dies nutzen.........und es sich "vergolden" lassen.....bei den Konditionen....
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.653.475 von philojoephus am 17.01.19 14:53:57
Zitat von philojoephus: Insofern glaube ich, dass Konsum insgesamt kein attraktives Angebot gemacht hat und es hier nicht nur um ein paar Euro mehr oder weniger geht. Es gibt vielleicht Wettbewerber die ein deutlich attraktiveres Angebot gemacht haben.


Das hörte sich in dem Video aber anders an - der Konsum-Vorstand hat klar geäußert, dass es seitens Defama keinerlei Ambitionen gegeben haben soll, mit dem Konsum in Verhandlungen zu treten. Das ist schon etwas merkwürdig!

Andererseits frage ich mich, was Konsum bieten soll, was insbesondere Edeka nicht auch anbietet. Regionale Produkte haben die auch massenhaft in den Regalen.

Mir erschliesst sich die Kündigung jedenfalls irgendwie nicht.... zumal der Laden schon nicht schlecht ausgesehen hat. Als "angestaubt" würde ich den jedenfalls nicht bezeichnen.
Wenn ich da an den Real bei uns in Rheine denke.... da warte ich nur noch darauf, dass das mitunter etwas spezielle "Stamm-Klientel" die Köter in die Gänge scheißen lässt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.655.008 von Michale am 17.01.19 17:21:17Bei allem Respekt aber auf eine Mio zu verzichten (was am Rande erwähnt pro Aktie mal eben 25 Cent weniger EPS wären) nur um Konsum zu behalten würde ich als Aktionär schwer nachvollziehen können. Seien wir ehrlich: Es wird hier einfach viel Geld für Umbauinvestitionen in die Hand genommen und dann muss halt leider auch die Zahlungsbereitschaft vom Mieter dazu passen was vermutlich bei Konsum nicht in dem Umfang gegeben scheint. Im privaten vermietet man seine Wohnung ja auch nicht mal eben um 100€ weniger/unter Markt, nur weil das dem potentiellen Mieter xy so gut gefallen würde.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.653.475 von philojoephus am 17.01.19 14:53:57Hallo Joe,

danke für Deine Meinung hierzu, die ich auch so teile und es ziehmlich ähnlich sehe, wie Du.

Auf die Zahl angesprochen möchte ich Dir antworten, dass ich ursprünglich mit ganz grob 6 Mio € Brutto-Ertrag ausgegangen bin. Aufgrund der besonderen Situation an diesem Standort kann ich mir schon vorstellen, hier auf eine Mio € zu verzichten. Es sollte hier im Board nicht unterschätzt werden, wie Medien die Meinung von vielen beeinflussen können. Mit einem positivem Medienecho und einem vielleicht dann auf gesamt 15 oder gar 20-Jahres-Mietvertrag sehe ich einen Wiederverkaufswert der im Hinblick auf eine zukünftige Zusammenarbeit mit diesem Konzern durchaus Synergieeffekte bringen kann. Möglicherweise kommen noch andere Einkaufsmärkte in die Kaufauswahl, bei demr einer der Mieter Konsum ist.
Ja, auch mir ist daran gelegen, möglichst hohe Erträge beim Verkauf zu erzielen, insbesondere um künftig auf KE's zu verzichten, aber hier ist Geld für mich nicht alles. Und nachdem Du hier schreibst, dass Du selbst dort warst und Du Deine Beobachtungen berichtet hast, hat mich diese Zahl, die ich schon vorher für mich gesetzt hatte, doch bestärkt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.652.569 von Michale am 17.01.19 13:28:57@ Michale

Ich sehe das differenzierter als mancher hier auf dem Board, weiß aber auch nichts genaues, weshalb ich mich dazu eigentlich nicht äußern wollte.

Ich war vor ca. einem Jahr vor Ort und habe mir das Center und auch den Konsum angesehen. Damals war ich sehr erstaunt, wie gut der geführt und sortiert war (und wie viel Platz zwischen den Gängen war :-). Das ist kein Discounter, sondern ein Vollsortimenter.
Das viele ältere Leute in dem Video zu Wort gekommen sind und kaum jüngere Menschen kann auch schlicht damit zusammenhängen, dass der Protest tagsüber stattgefunden hat. Naturgemäß sind da mehr ältere Menschen in einen Einkaufszentrum als jüngere, die in der Zeit auf Arbeit sind. Es gibt eine Einstellung in dem Video, wo zu sehen ist, dass es vor der Tür noch hell ist. Und man kann auch sehen, dass sich diverse Menschen mittleren Alters vor dem Laden versammelt haben. Insofern kaufen da nicht nur ältere Menschen ein.
Soweit ich weiß haben alle Mieter in dem Center eine Kündigung bekommen - nicht nur Konsum, weil das zum Umbau dazu gehört. Roger Ulke, Vorstand der Konsum Dresden eG, führt ja auch aus, dass die Kündigung zum 30.06.2019 ausgesprochen wurde. Gemäß Meldung der DeFaMa vom 19.12.2018 soll im Juli 2019 mit dem Umbau begonnen werden.
So wie ich das Verstanden habe, wurde in 2018 über die Mietverträge verhandelt und ist jetzt in der Abschlussphase. Tatsächlich habe ich vollstes Vertrauen in das Verhandlungsgeschick des Vorstandes. Herr Schrade ist nicht jemand, der versucht auf Biegen und Brechen den letzten Cent raus zu holen, sondern jemand der einen guten Kompromiss sucht, mit dem alle Leben können. Auch weil ihm die meisten Mieter in den Objekten ja immer wieder begegnen. Insofern glaube ich, dass Konsum insgesamt kein attraktives Angebot gemacht hat und es hier nicht nur um ein paar Euro mehr oder weniger geht. Es gibt vielleicht Wettbewerber die ein deutlich attraktiveres Angebot gemacht haben. Wenn ich mich richtig erinnere ist z.B. Rewe gar nicht in Radeberg vertreten. Vielleicht wollen die da unbedingt hin.
Mich würde folgendes interessieren: Du hast geschrieben: „Selbst wenn hierbei bei einem späteren Verkauf ein etwas geringerer Erlös erziehlt wird, so wäre ich hier schon einverstanden.“
Was wäre denn für Dich ein etwas geringerer Erlös mit dem Du gut Leben könntest? Oder wie viel weniger Miete dürfte es maximal sein? Nenn doch bitte mal eine Zahl.

Mal davon abgesehen, dass Investoren auch lieber vertraute Namen haben, anstatt kleinere unbekannte. Das zeigen die Posts hier ja sehr deutlich. Ich habe meine Zweifel, dass einige Schreiber hier einschätzen können wie gut Konsum im Vergleich zu einem Edeka oder Rewe ist. Trotzdem würden sie Edeka oder Rewe vorziehen, einfach weil das große und bekannte Namen sind.

MfG J:)E
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.651.597 von philojoephus am 17.01.19 11:16:42Hallo Joe,

ebenfalls dank für Deinen Hinweis.

Wie siehst Du dies mit der Vermietung zu einem ggf. niedrigerem Preis an den Konsum?
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.651.597 von philojoephus am 17.01.19 11:16:42Danke Dir für den Hinweis!

Ich würde zwar schon anderweitig mit dem Wortlaut versorgt, aber solche Artikel lese ich auch gerne mehrmals. 🤗

Gruß
Stefan
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.620.478 von The_Jackal am 13.01.19 14:34:08@ The_Jackal

>>> Im aktuellen Focus Money 3/2019 wird auch die DEFAMA besprochen.
>> Da hätte mich ja jetzt der Wortlaut von denen etwas interessiert.
Die Artikel des Focus Money kann man eine Woche nach Erscheinen des Hefts auch Online lesen. Den DeFaMa-Artikel findest Du hier:

https://www.focus.de/immobilien/kaufen/immobilienaktien-sta…

Er war Teil eines größeren Artikels, in dem auch noch Agrob und Demire empfohlen wurden.

MfG J:)E
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.641.910 von Kampfkater1969 am 16.01.19 10:16:20Habt Ihr Euch das Video angeschaut? Durchschnittsalter der Käufer 70+ ... Verstaubte Atmosphäre. Da geht die junge Generation eher nicht hin. Ich denke, es ist sogar die Pflicht und auch eine Chance von und für DEFAMA, dieses Nahversorgungszentrum in die Moderne zu führen. Einige Mitarbeiter übernehmen, REWE oder EDEKA rein und gut ist es. Ich sehe gar kein Problem. Die schweigende Mehrheit wird froh sein, auch in Radeberg. Und das Geschrei ist bald vorüber und der Lokalsender findet andere Top-Themen.
Wirtschaftliches Denken und Handeln, gepaart mit sozialer Kompetenz dürfte bei Herrn Schrade sicherlich vorhanden sein.

Ich für mich bin kein Freund des Herausmostens des letzten Cent aus dem wirtschaftlichen oder auch privaten Wirken......Leben und Leben lassen.......wer nur noch maximiert, geschäftlich und privat, der hat es leider nicht verstanden....wie sagt man? Cui bono......!
klar, was können auch schon ein paar unzufriedene kunden, genossenschaftsmitglieder, mitarbeiter und deren angehörige, fernsehleute und lokalpolitiker ausrichten...?

ich habe übrigens auch unbedingtes vertrauen in das handeln von matthias schrade. es scheint aber ein durchaus sensibles thema zu sein.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.632.913 von Michale am 15.01.19 10:31:18
Zitat von Michale: hier würde ich aber die Meinung der Medien und derer, die dort gerne einkaufen nicht unterschätzen. Und außerdem wäre hier, wie ich schon schrieb, mit dem Konsum m.E. ein längerlaufender Mietvertrag z.B. 15 Jahre möglich, welcher einen Teil der bei einem evtl. Verkauf niedrigeren Erlöse auffangen wird.



Ich habe hier Vertrauen in Herrn Schrade, dass er für die Aktionäre das Beste herausholen wird. Falsche Kompromisse sind nicht nötig und die sollte und wird er auch nicht eingehen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.632.835 von Effektenkombinat am 15.01.19 10:21:31hier würde ich aber die Meinung der Medien und derer, die dort gerne einkaufen nicht unterschätzen. Und außerdem wäre hier, wie ich schon schrieb, mit dem Konsum m.E. ein längerlaufender Mietvertrag z.B. 15 Jahre möglich, welcher einen Teil der bei einem evtl. Verkauf niedrigeren Erlöse auffangen wird.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.632.721 von Nebenschauplatz am 15.01.19 10:11:23
Zitat von Nebenschauplatz: Wie man in dem Video sehen und heraushören kann, baut der Konsum bei seiner Kundschaft stark auf das Thema "Ostalgie". Schickst du einen (West-)Zugezogenen in den Markt, kann dieser mit vielen der angebotenen Produkte nichts anfangen, findet dafür seine ihm bekannten Produkte nicht und wird vermutlich irritiert woanders einkaufen gehen.

Naturgemäß sieht und hört man in dem Video die Kunden, die dort regelmäßig einkaufen gehen. Man vergisst und unterschlägt dann schnell die Kunden, die dem gesamten Einkaufszentrum seit längerem fehlen - weil sie zu den echten Vollsortimentern im Ort bereits abgewandert sind.


Man darf ja nicht vergessen, dass sich das Ostalgie-Thema irgendwann auf biologische Weise erledigt hat. Zukunftsweisend ist das also überhaupt nicht. Und jeder Vollsortimenter ist ohnehin gut beraten, viele regionale Produkte im Angebot zu haben, das ist doch eigentlich selbstverständlich.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.631.641 von Michale am 15.01.19 08:03:39
Zitat von Michale: Meine Ansicht zu dem Radeberg Video ist, dass man wohl mit dem Konsum verhandeln sollte. Vielleicht ist es möglich, einen längeren Mietvertrag als 10 Jahre abzuschließen und dabei ein Mietpreiszugeständnis zu geben. Selbst wenn hierbei bei einem späteren Verkauf ein etwas geringerer Erlös erziehlt wird, so wäre ich hier schon einverstanden. Was ich jedoch nicht weiß, ob schon ein anderer Vertrag rechtsverbindlich geschlossen wurde.


Ich habe das Video gesehen - ich kenne aber auch Argumente, die eindeutig für einen der bekannten Vollsortimenter sprechen:

Die Konsum Dresden eG hat in den letzten Jahren durchaus solide gewirtschaftet, dennoch haben REWE und EDEKA die solideren Zahlen. Das "Ausfallrisiko" der beiden ist deutlich geringer.

Wie man in dem Video sehen und heraushören kann, baut der Konsum bei seiner Kundschaft stark auf das Thema "Ostalgie". Schickst du einen (West-)Zugezogenen in den Markt, kann dieser mit vielen der angebotenen Produkte nichts anfangen, findet dafür seine ihm bekannten Produkte nicht und wird vermutlich irritiert woanders einkaufen gehen.

Naturgemäß sieht und hört man in dem Video die Kunden, die dort regelmäßig einkaufen gehen. Man vergisst und unterschlägt dann schnell die Kunden, die dem gesamten Einkaufszentrum seit längerem fehlen - weil sie zu den echten Vollsortimentern im Ort bereits abgewandert sind.


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Ich habe in dieser Frage großes Vertrauen zum DEFAMA Management. Die kennen die Lage vor Ort und haben Ahnung vom Geschehen.
Zu guter Letzt darf man nicht vergessen, dass der Umbau ein Investitionsvolumen von bisher nicht dagewesener Größenordnung ist. Da will auch eine finanzierende Bank ein wirtschaftlich tragfähiges, bestmögliches Konzept sehen.
Ein paar Rentner trauern ihrer DDR-Marke "Konsum" hinterher. Das ist doch echt ein Witz.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.631.641 von Michale am 15.01.19 08:03:39@ michale: ich sehe das auch so wie du. man sollte hier nicht die emotionalität und die gewachsenen strukturen unterschätzen. da würde ich lieber auf ein wenig geld verzichten. vielleicht kann man sich ja noch gütlich einigen.
Meine Ansicht zu dem Radeberg Video ist, dass man wohl mit dem Konsum verhandeln sollte. Vielleicht ist es möglich, einen längeren Mietvertrag als 10 Jahre abzuschließen und dabei ein Mietpreiszugeständnis zu geben. Selbst wenn hierbei bei einem späteren Verkauf ein etwas geringerer Erlös erziehlt wird, so wäre ich hier schon einverstanden. Was ich jedoch nicht weiß, ob schon ein anderer Vertrag rechtsverbindlich geschlossen wurde.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.630.219 von LongTermForever am 14.01.19 21:36:38
Danke, habe jetzt (hoffentlich) den richtigen Link
https://www.sachsen-fernsehen.de/?s=radeberg
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.630.153 von Michale am 14.01.19 21:29:45Im Kern protestieren MA des Discounters „Konsum“ gg deren Kündigung des Mietverhältnisses. Die Investition beträgt laut Homepage aber doch 8,5 Mio. Deshalb war meine Überlegung dass es leider sein kann dass man einen zahlungskräftigeren Mieter braucht, auch wenn man den Ärger der Konsum MA verstehen kann.
Antwort auf Beitrag Nr.: 59.629.559 von LongTermForever am 14.01.19 20:16:47Sorry, aber die Seite ist nicht verfügbar. Kannst Du hier mal kurz schreiben, was der Kern der Sendung ist. Denn soweit mir bekannt ist, nimmt die DeFaMa nur ca. 6 Mio neben den für den Kaufpreis von ca. 5,5 Mio hin. Vielleicht ist dies ja gemeint.
Vielleicht von einigen hier im Forum mitverfolgt: Der Verkauf von Radeberg scheint ein paar Wellen zu schlagen.

https://www.sachsen-fernsehen.de/protest-konsumschliessung-in-radeberg-erhitzt-gemueter-566255/

Ist natürlich im Ansatz verständlich, aber wenn fast 10 Millionen zur Sanierung in die Hand genommen werden, muss man natürlich auch ein wenig auf den passenden Mietermix achten der die Mehrkosten zahlen kann und will.


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