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DEFAMA, ein sich entwickelndes Immobilienjuwel? - Die letzten 30 Beiträge


ISIN: DE000A13SUL5 | WKN: A13SUL
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Heute hat die Deutsche Konsum Reit AG ihren 9-Monats-Abschluss 2017/2018 veröffentlicht. Grundlage IFRS der EU. Einfach nur Klasse-Zahlen: 25 Mio € Gewinn bei Vermietungserlösen von 21 Mio €.

Jetzt das Ganze mal nach dem deutschen HGB: Umsatzerlöse aus Vermietung 21 Mio € abzüglich Höherbewertung Immobilien (selbstverständlich durch Gutachten hinterlegt) von 15 Mio. € verbleiben noch 6 Mio € abzüglich abzüglich Abschreibung Immobilienbestand mit von mir geschätzten 3 % aus 250 Mio € verbleiben: NICHTS oder besser Verlust vom 1,5 Mio € abzüglich sonstige Aufwendungen von 2 Mio € ergibt WENIGER ALS NICHTS

Fazit: Wer bei Immoaktien was auf seine Aktionäre hält und nicht wie Münchhausen (zulässig aber gewagt) Rechnung legt, bilanziert nach HGB.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.437.292 von Michale am 13.08.18 18:10:35
Zitat von Michale: 13.08.2018 (www.4investors.de) - Im Sommer 2016 hat FCR Immobilien das Markthaus in Seesen erworben. Jetzt zieht dort der Hauptmieter aus. Edeka wird sein Geschäft im Markthaus zum 30. September schließen. Das meldet goslarsche.de. Edeka will sich dort künftig auf einen anderen Standort fokussieren.

Seesen ist eines der größten Objekte von FCR. Edeka ist für FCR ein besonders wichtiger Mieter an verschiedenen Standorten.


Ich wollte dazu eigentlich etwas dazu schreiben:
Gut dass wir die DeFaMa haben:)Herr Schrade recherchiert schon sehr in die Tiefe, spricht mit den Mietern und sorgt (bisher perfekt) dafür, dass so etwas nicht geschieht.
Hoffentlich findet er für H. Dr. Müller bald und in sicherlich gutem Einvernehmen mit dem AR einen gleichwertigen Ersatz, damit die Firma wieder zu 100% einsatzfähig wird. Denn alle Last dürfte auf Dauer auch H. Schrade etwas zu viel werden, obwohl er sicherlich ausgezeichnete Unterstützung durch seine Mitarbeiter bekommt.
13.08.2018 (www.4investors.de) - Im Sommer 2016 hat FCR Immobilien das Markthaus in Seesen erworben. Jetzt zieht dort der Hauptmieter aus. Edeka wird sein Geschäft im Markthaus zum 30. September schließen. Das meldet goslarsche.de. Edeka will sich dort künftig auf einen anderen Standort fokussieren.

Seesen ist eines der größten Objekte von FCR. Edeka ist für FCR ein besonders wichtiger Mieter an verschiedenen Standorten.
Also ich fand es als Aktionär eher immer ungerecht, wenn neue Aktioäre die Aktien zu ähnlichen Preisen kaufen konnten und haben soviel Diviedende bekommen wie man selber, und all alten, die das ganze Jahr der AG ihr Kapital zur Verfügung stellte.

Da wäre es irgendwie gerechter wenn neue Aktionäre gleich einen gewissen Anteil der Dividende mehr zahlen müssten, was sie ja später bei DIvidendenzahlung teilweise zurück bekommen. MIch hat diese Ungrechtigtkeit immer gewurmt. Aber wenn ehr noch billiger ist, als , dass man die Dividenee niedriger ansetzt, kann man ja auch nicht als Altaktionär meckern.

Wenn Defama hier die Aktien zum Aktienkurs oder sogar bisweilen leicht darüber verkaufen können, wäre das sehr gut (ergibt mehr Geld zur Verfügung der AG) und auch hin zur völligen Gerechtigkeit.

Also es sind ja schon Objekte gekauft worden und man gab Zahlen an, wieviele Geld man zur Verfügung hat. Bei den Objekten die man schon gekauft hat, sind ja oftmals erst später die Kaufpreise fällig. Und wenn man nun das Barvermögen angibt, ist dann der gerechnte Eigenanteil des Ankaufs schon abgezogen? So, dass das noch zur Verfüung stehende Bargeld komplett für neue Orjbkete zur Verfügung steht?

Beispiel die AG hätte jetzt im Januar 5 Mio und jetzt gibt man im März zwei Käufe bekommt, wo man jeweils 1 Mio Eigenkapital einsetzt. Die Zahlung erfolgt,wohl erst im Dritten Quartal weil der Kaufpreis erst fällig ist, wenn bestimmte Voraussetzungen( wie Löschung von Eintragungen, zustimmung von Gremien etc) erfüllt sind. Angenommen man hätte sonst keine anderen Gelder eingenomme und nicht ausgegeben, dann müsste der Barbestand gleich sein. Aber bei den Angaben zum Barbestand hat da die AG gleich mitgerechnt, dass man die neuen schon kommunizierten Objekten auch mit Eigenkapital unterlegen muss?
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.407.810 von Premiumstockpicker am 09.08.18 10:21:20@Premiumstockpicker
Das hängt derzeit grundsätzlich m.E. an zwei Dingen:
1) Urlaubszeit
2) Keine Unternehmensnachrichten verbunden mit keinen Börsendienstempfehlungen
Bemerkenswert, wie der Handel mit Defama zum Erliegen gekommen ist. Nur 10 Stück in den letzten 2 Tagen auf Xetra. Ich verrate es: Die Order stammt von mir. Ich wollte nur mal testen, ob der Handel überhaupt noch funktioniert.
Hat das mit der Ferienzeit zu tun oder wie erklärt es sich, dass da im Moment nichts passiert?
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.405.743 von gate4share am 09.08.18 02:39:36@gate4share
Danke für Deinen Hinweis. Das mit den von Dir genannten zwei Börsennotierungen und den hohen Börsenkosten daraus wusste ich zwar schon, aber hatte es bewußt nicht geschrieben, da ich hier das Board nicht mit zu viel Infos belasten wollte. Auch für mich ist diese von Dir ausführlich beschriebene Option sicherlich nicht die, die hier gewählt wird. Aber mit meinen Ausführungen wollte ich eigentlich nur darauf hinarbeiten bzw. hindeuten, dass es für mich eher wahrscheinlich ist, einen Aufschlag beim Kaufpreis der KE zu erzielen, denn die evtl. neuen Investoren wissen auch, dass es über die Börse sehr schwer ist, Stücke ohne nennenswerten Kursanstieg zu bekommen, denn wie wir alle wissen, sind die Börsenumsätze für dieses Unternehmen nicht allzu hoch, was dann zu schnell steigenden Notierungen führt.

Schönen Tag noch.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.394.016 von Michale am 07.08.18 19:54:52
Zitat von Michale:
Zitat von LongTermForever: In Anbetracht der geplanten Kapitalerhöhung befürchte ich aber, dass wir uns von der bisher erwarteten Dividende im Bereich von 0,42 bis 0,45 € verabschieden müssen, da die EPS 2018 ex Radeberg damit von ca. 0,50 auf nun rund 0,45 € sinken/verwässert werden. Schade, aber das erwartete Wachstum geht natürlich dann doch vor und wird langfristig auch überkompensieren.


Stimme Dir absolut zu, dass dann der Ertrag verwässert wird. Aber nicht in diesem Jahr so viel. Wir haben jetzt schon August und die 0,24€ sind bereits eingetütet. Und bei der KE kann ich mir nicht vorstellen, dass dann die Gewinnberechtigung für das gesamte Jahr gewährt wird. Sollte dies jedoch der Fall sein, dann schätze ich H. Schrade so ein, dass er dann den Verkaufspreis der neuen Aktien etwas über den aktuell gehandelten setzt, so dass hier für die Aktionäre ja auch wieder ein Ausgleich stattfindet. Dies gilt jedoch nur für dieses Jahr. Im Nächsten wird sich der Gewinn dann überproportional erhöhen, denn die KE soll ja nur dann stattfinden, wenn dafür auch Objekte gekauft werden und dies wirkt sich dann spätestens im nächsten Jahr als Gewinn aus.



Habe schon mehrere KEs gesehen, wo ich auch immer dachte, dass man die Dividendenberechtigung auf nur 6 oder evtl 2 Monate von 12 festlegen sollte, weil ja nur für so wenig Monate das Kapital der Gesellschaft zu Verfügung stand. Das wäre in der Tat gut und gerecht.
Doch das hätte zur Folge, dass min bis zur nächsten Dividendenzahlung dann eine neue Wertpapiergattung mit eigenen Kennzahl geschaffen werden müsste. Auch hier müssten separate Kurse und ein extra Notierungen stattfinden. Mir hat man von einerer Firma mal geschrieben diese Kosten relativ hoch und wären höher als den neuen Aktionären die gesamte Dividende zu geben. Auch wird eine Teilung in alte und junge Aktien ehr weniger schön sein und steht eines einfachen grossen Handelsvolumen entgegen.

Der aktuelle Börsenkurs in der Regel das höchste zu dem eine Kapitalerhöhung möglich ist. In der Regel wird man bei einer Kapitalerhöhung unter dem aktuellen Kurs bleiben, damit die Aktionäre die kaufen auch noch einen kleinen Vorteil haben. Ich weiss nicht wie es hier ist, man hat evtl genug Interessenten die auch mit kleinen Aufschlag noch kaufen?

Aber eine niedrigere Dividendenberechtigung der neuen Aktien wird es wohl ehr nicht geben.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.393.500 von LongTermForever am 07.08.18 18:47:36
Zitat von LongTermForever: In Anbetracht der geplanten Kapitalerhöhung befürchte ich aber, dass wir uns von der bisher erwarteten Dividende im Bereich von 0,42 bis 0,45 € verabschieden müssen, da die EPS 2018 ex Radeberg damit von ca. 0,50 auf nun rund 0,45 € sinken/verwässert werden. Schade, aber das erwartete Wachstum geht natürlich dann doch vor und wird langfristig auch überkompensieren.


Stimme Dir absolut zu, dass dann der Ertrag verwässert wird. Aber nicht in diesem Jahr so viel. Wir haben jetzt schon August und die 0,24€ sind bereits eingetütet. Und bei der KE kann ich mir nicht vorstellen, dass dann die Gewinnberechtigung für das gesamte Jahr gewährt wird. Sollte dies jedoch der Fall sein, dann schätze ich H. Schrade so ein, dass er dann den Verkaufspreis der neuen Aktien etwas über den aktuell gehandelten setzt, so dass hier für die Aktionäre ja auch wieder ein Ausgleich stattfindet. Dies gilt jedoch nur für dieses Jahr. Im Nächsten wird sich der Gewinn dann überproportional erhöhen, denn die KE soll ja nur dann stattfinden, wenn dafür auch Objekte gekauft werden und dies wirkt sich dann spätestens im nächsten Jahr als Gewinn aus.
In Anbetracht der geplanten Kapitalerhöhung befürchte ich aber, dass wir uns von der bisher erwarteten Dividende im Bereich von 0,42 bis 0,45 € verabschieden müssen, da die EPS 2018 ex Radeberg damit von ca. 0,50 auf nun rund 0,45 € sinken/verwässert werden. Schade, aber das erwartete Wachstum geht natürlich dann doch vor und wird langfristig auch überkompensieren.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.383.093 von Michale am 06.08.18 13:55:56@ michale: die 4,5 mio euro bezogen sich nur auf den möglichen bruttoerlös der ke. ist vielleicht nicht klar genug rübergekommen...
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.381.155 von Flat Eric am 06.08.18 09:26:40
Zitat von Flat Eric: danke für den hinweis!

negativ: es ist schade, dass dr. müller aufhört.

positiv: 2 mio cash + ggfs. 10% ke (= brutto ca. 4,5 mio), da scheint die pipeline derzeit aber sehr voll zu sein... :lick:


Möchte kurz richtigstellen:
10 % KE =

3.547.000 Aktien x Kurs 12,30 davon 10 % = ca. 4,4 Mio. € und zusätzlich die derzeitige Liqui in Höhe von ca. 2,2 Mio ./. benötigten ca. 0,5 Mio (für Staßfurt)

d.h. es sind dann ca. 6 bis 6,1 Mio. € zur Verfügung, sofern ich mich nicht verrechnet habe.

Doch nun zum Hj-Bericht.
Ich muss dem Gesamt-Vorstand meine volle Anerkennung aussprechen:), denn diese Zahlen sind schon sehr gut oder besser ausgezeichnet. Schade, dass Herr Dr. Müller aufhört. Ich durfte ihn auf der HV ebenso wie H. Schrade kennen lernen und habe sie beide als sehr integer empfunden.
Und jetzt schreibt er dass noch mehrere Objektkäufe möglich sind und das dazu möglicherweise die derzeit noch ca. vorhandenen 1.7 Mio nicht ausreichen könnten. Denn mit ca. 1,7 Mio kann man ja fast (je nach finanzierender Bank) nochmal für 8-10 Mio. Objekt(e) kaufen.

Einfach toll, diese Entwicklung! Jetzt sollte nur noch der Kurs folgen um bei einer evtl. KE möglichst hohe Erlöse zu erzielen.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.381.836 von Premiumstockpicker am 06.08.18 10:56:01

Die frühere, aktuelle, kommende Pipeline ist ja auch eine Teilleistung des Unterbaus unterhalb des Vorstandes.

Denke, die vorhandenen Excel-Masken können auch diese Mitarbeiter(innen) anhand der Objektdaten nutzen und zum Wohle uns Eigentümern auswerten.

Und einer dieser Personen dürfte auch Prokura haben für den Fall der Fälle, den sich keiner wünscht aber zu regeln ist.
Sicher richtig @Kampfkater. Damit ist das Wohl und Wehe von Defama allerdings noch stärker von einer einzelnen Person abhängig. Nicht auszudenken, wenn Schrade etwas zustoßen würde.
Auszug aus Halbjahresbericht (Internetseite der DEFAMA):

Da er aus familiären Gründen seine Aufgaben als Vorstand nicht mehr vollumfänglich erfüllen kann, bat Dr. Carsten Müller darum, seinen Vorstandsvertrag vorzeitig per Ende August 2018 aufzuheben.
Diesem Wunsch hat der Aufsichtsrat mit großem Bedauern entsprochen. Dennoch wird Dr. Müller in vermindertem zeitlichem Umfang auf beratender Basis weiterhin für DEFAMA tätig sein.

Matthias Schrade wird die Gesellschaft zunächst als Alleinvorstand weiterführen. Die Notwendigkeit einer schnellen Nachbesetzung der Position sieht der Aufsichtsrat aufgrund der erreichten soliden Organisationsstruktur und der beratenden Unterstützung durch Dr. Müller bis auf Weiteres nicht.


Meine Anmerkung:

Letztendlich spart man so Kosten. Und die Ebene unterhalb des aktuellen Alleinvorstandes ist ja bestens besetzt.
Da hat heute wohl einer eine unlimitierte Kauforder über 3000 Stück reingestellt. Der schaut offenbar nicht auf den Cent, wenn er erstklassige Ware kauft.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.380.522 von Wolf84 am 06.08.18 08:08:05danke für den hinweis!

negativ: es ist schade, dass dr. müller aufhört.

positiv: 2 mio cash + ggfs. 10% ke (= brutto ca. 4,5 mio), da scheint die pipeline derzeit aber sehr voll zu sein... :lick:
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.368.810 von Huusmeister am 03.08.18 14:42:17na, da habe ich ja nicht lange um geduld bitten müssen... schönes we zusammen!
und gerade noch auf meiner abendrunde beim kungler entdeckt. börse online schreibt über die defama unter "geheimtipps: vier heisse nebenwerte die kaum jemand kennt":

"Als aussichtsreiches Indexmitglied stuft GBC Research aus dem m:access neuerdings auch die Defama Deutsche Fachmarkt AG ein. Die Kaufempfehlung ist hier mit einem Kursziel von 14,85 Euro versehen. Das heißt, damit die Rechnung aufgeht, müsste dieser Wert ausgehend von einer derzeitigen Notiz von 12,10 Euro um 22,7 Prozent zulegen.

Der Bestandshalter von Fachmarkt- und Einkaufszentren befinde sich in einer dynamischen Expansionsphase. Die Gesellschaft verfüge derzeit über Objekte an 25 Standorten mit einer vermietbaren Fläche von rund 103.000 Quadratmetern. Noch Ende des Geschäftsjahres 2015 habe das Defama-Portfolio gerade einmal sieben Objekte mit einer vermietbaren Fläche von rund 31 Tausend Quadratmetern umfasst.

Der starke Portfolioausbau erfolgte dabei unter Wahrung des Ankaufsprofils, wonach aufgrund der höheren Renditepotenziale, eine bewusste Fokussierung auf kleine bis mittelgroße Städte vorliegt. Mit einem Kaufpreis, der maximal beim Neunfachen der Jahresnettomiete liegt, ergeben sich dabei eine attraktive Mietrendite von über zehn Prozent. Darüber hinaus betrage in der Regel die Objektgröße ein bis fünf Millionen Euro, da solche Objekte oftmals unter dem Radar institutioneller Investoren laufen.

Bemerkenswert sei dabei der Umstand, wonach die Defama-Objekte mit einer Vermietungsquote von 6 Prozent praktisch keinen Leerstand oder nennenswerte offene Investitionen aufweise. Bei einer Beleihungsquote von 61,1 Prozent liege der durchschnittliche Zinssatz bei 2,4 Prozent (Bankverbindlichkeiten zum 31.12.17: 43,0 Millionen Euro). Die Restlaufzeit der Zinsbindung von durchschnittlich 8,0 Jahren biete damit eine hohe Planungssicherheit.

Die derzeitige annualisierte Nettomiete belaufe sich auf rund 7,8 Millionen Euro und der annualisierte operative Gewinn auf 3,8 Millionen Euro. Daraus ergebe sich ein im Branchenvergleich sehr günstiger Multiplikator gemessen am operativen Gewinn von gerade einmal 11,0.

Charttechnik

Die Aktie von Defama ist seit dem 13. Juli 2016 an der Börse München handelbar. Mit einem Anstieg von 4,25 Euro auf 13,20 Euro ging es dabei bis September 2017 steil aufwärts. Allerdings schloss sich daran dann eine Korrekturbewegung an, von der sich die Notiz erst nach und nach wieder erholt. Das Chartbild hat sich zuletzt zwar wieder verbessert, ein wirklich nachhaltiges, prozyklisches neues Kaufsignal ergibt sich aber erst bei Vorstoß auf neue Bestmarken."

wieder ich: den chart und das profil habe ich mal weggelassen. fazit: die berichterstattung ruht nicht!
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.362.636 von gate4share am 02.08.18 20:08:43@ gate4share: der letzte kauf ist jetzt 2 1/2 monate her. ich schreibe dir daher dasselbe wie damals (oder in mehreren vergleichbaren situationen davor): habe geduld! es liegt seitens des defama-vorstands eine klare strategie vor, die meiner ansicht nach brillant umgesetzt wird. noch nie war die ag so wertvoll und perspektivenreich wie genau jetzt.

beschwerst du dich auch bei jeder anderen gesellschaft, die du im depot hast, dass es dir zu langsam voran geht ;)?
WIr hatten doch jetzt schon wieder mehrere Wochen oder schon Monate?, ohne eine Kaufmeldung!

Das hatten wir im März und April auch gemeinte und da waren es schon 7 oder 8 Monate nach letztem Kauf und dann kamen plötzlich mehrere Käufe innerhalb weniger Wochen. Es mag sein, dass sich das manchmal auch so verteilt. Doch man sollte, so meine ich, doch versuchen mehr zu kaufen.

Denn Objekte die man in 2018 kauft und dann ab ende 2018 oder anfang 2019 zum Umsatz und Ertrag beitragen, liefern schon echte Gewinnbestandteile in 2019. Also man verdient gleich mit einem neuen Objekt. Natürlich muss der Vorstand das immer selber beurteilen, wie ein Objekte mit den selber gesetzen VOrausetzungen noch passt.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.353.594 von The_Jackal am 01.08.18 20:32:08@ the jackal: der höchste brief kurs im orderbuch war heute wirklich 200 stück zu 20,00. vielleicht ist die order morgen noch da. kannste gerne selber mal schauen. ich wollte gerne eine einleitung haben, über die man erst mal nachdenken muss, ist ja scheinbar auch gelungen.

ich finde es einfach klasse, was die junxs vom vorstand so machen, und ich und die leute, die mir wichtig sind, mit von der partie sind. die radeberg-umsetzung ist genial und bringt einen ganz neuen level: defama 2.0! dazu die erläuterungen auf der hv, das kredite - die ja stramm abgezahlt werden (danke auch an michale für den hinweis!) - möglicherweise bei bedarf wieder aufgestockt werden können. da macht dann plötzlich auch eine warburgstudie mit der aussage keiner weiteren ke's in den kommenden jahren auf einmal sinn.

zurück zu deiner frage: ich hatte letzte nacht einen traum über die zukunft. da war jemand sehr traurig, der zu 20,00 verkauft hatte. ich wars übrigens nicht, aber mein 5er stand trotzdem vor der tür. vielleicht wars auch alles nur eine wärmebedingte halluzination... ;)
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.349.418 von Flat Eric am 01.08.18 12:24:20
Zitat von Flat Eric: aktuell werden gerade im orderbuch auf xetra 200 aktien zu 20,00 euro angeboten. da frage ich mich doch: wer verschleudert zu diesem preis seine wertvollen defama-aktien?


War das so?
Das verstehe ich jetzt nicht. Hast Du Dich vertippt und meintest 12,20€? Der Kurs liegt bei 12,20€, für 20€ würde die Anteile doch keiner kaufen. Oder verstehe ich gerade was falsch? :confused:
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.349.418 von Flat Eric am 01.08.18 12:24:20[quote
also zum abschluss noch einmal meine frage: wer verschleudert hier seine aktien zu dem preis???[/quote]

@Flat, Eric,

zusätzlich zu Deinen sehr intensiven Recherchen, für die ich Dir sehr herzlich danke und die ich für absolut nachvollziehbar halte (ich komme zum gleichen Ergebnis), möchte ich noch noch einmal (glaube ich hatte dies schon einmal vor einiger Zeit, jedoch nicht so ausführlich) zu Wertsteigerungen Stellung nehmen, die zusätzlich zu den von DeFaMa verdienten Erträgen verdient werden und hier nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind: Es handelt sich dabei nämlich um die Darlehenstilgungen.

Die aktuellen Tilgungen sehe ich:
+ 44,1 Darlehen aus Q1 Bericht
- 2,25 Teilverkauf Radeberg (Gegenwert wurde in Q2 vereinnahmt)
+ 3,1 Mio Hamm
+ 1,5 Mio Mylau
+ 8,0 Mio Lübbenau
- 1,2 Mio von Girokonto (2,3 Mio Stand Q1 - Dividende)

= ca, 53 Mio. x 5,41 % Anfangstilgung (die derzeitige Tilgungshöhe sollte eher etwas höher sein)= aktuelle Tilgung ca. 2,88 Mio. oder ca. 0,81 pro Aktie p.a. Stand jetzt.

Auch mich interessiert brennend, wer solch ein Papier verkauft?
aktuell werden gerade im orderbuch auf xetra 200 aktien zu 20,00 euro angeboten. da frage ich mich doch: wer verschleudert zu diesem preis seine wertvollen defama-aktien? diese frage mag vielleicht manch einer belächeln, aber schauen wir doch mal, was nächstes jahr MÖGLICHERWEISE mit radeberg passieren kann.

ich vermute mal, dass das objekt nach dem umbau keinen leerstand mehr aufweisen wird. ich habe noch die 1.000 neu geschaffenen quadratmeter mit einberechnet:

aktuell 13.630 qm bei 96% vermietung (laut gb 2017)= 761.794 eur

entspräche bei 100% vermietung = 793.000 eur

+ 1.000 qm zusätzliche fläche (auf heutiger basis) = 851.755 eur

x 1,5 facher miete (möglich laut aussage von herrn schrade bei der hv, resultierend aus komplettumbau und dann deutlich längeren mietverträgen) = 1.277,632 eur

das zinsniveau wird sich nächstes jahr wohl nicht nennenswert erhöhen. es herrscht dann immer noch ein anlagenotstand (nicht nur bei den lebensversicherern). bei einem 15 fachen mietfaktor sprechen wir von einer rendite für den käufer von 6,66 %, bei 16 von 6,25 %, bei 17 noch immer von 5,88 %.

das ergäbe bei einer 15 fachen bewertung einen verkaufspreis von 19.164.487 eur, bei einem mietfaktor von 16 sogar 20.442.120 eur und bei 17 traue ich mich das gar nicht auszurechnen ;). nach abzug der umbaukosten ergäbe der der defama zufallende vk-erlös einen heftigen ao ertrag!

schon in 2018 wird ein ao ertrag durch den teilverkauf von radeberg an die hd-gruppe in höhe von etwa 50 % des gewöhnlichen geschäftsergebnisses erreicht. für 2019 könnte das noch deutlich höher ausfallen! das schema kann sich natürlich wiederholen: kauf zum 9 fachen mietfaktor, für den nav zählt es zum 11 fachen, aufwertung des objektes und dann verkauf zum 15 - 17 fachen!

mir kommt es bei diesem post gar nicht auf die penible berechnung von allem möglichen bis auf den letzten euro an, sondern auf den hinweis, was für ein gewieftes management hier tätig ist und was in der zukunft noch kommen KÖNNTE.

also zum abschluss noch einmal meine frage: wer verschleudert hier seine aktien zu dem preis???
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.344.405 von Flat Eric am 31.07.18 18:55:11
Zitat von Flat Eric: @ michale: also auf seite 4 der studie wird in der gewinn- und verlustrechnung für 2018 ein ergebnis aus immobilienverkäufen von 1,0 mio. euro erwartet. das wird ja auch nochmal in der erklärung zum eps dargelegt (direkt über "financial ratios")

der umbau wird ja erst 2019 beginnen. an einen forward-verkauf glaube ich auch, aber eben nicht mehr in diesem jahr. da ja jetzt noch 2 mio. euro cash da sind, reicht das auch locker für weitere käufe in 2018.


Habe die beiden Studien noch nicht gelesen. Schaffe ich bei der Hitze nicht, hier genügend "Hirnschmalz" zusammenzukratzen. Werde ich morgen früh erledigen.

Aber auch Deine Theorie sehe ich für sehr gut möglich an. Es kommt m.E. nur darauf an, wann die Mietverträge unter Dach und Fach sind, dann kann man sich auf die Suche nach einem Käufer begeben, der bereit ist, ein gutes Angebot abzugeben.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.344.231 von Michale am 31.07.18 18:30:07@ michale: also auf seite 4 der studie wird in der gewinn- und verlustrechnung für 2018 ein ergebnis aus immobilienverkäufen von 1,0 mio. euro erwartet. das wird ja auch nochmal in der erklärung zum eps dargelegt (direkt über "financial ratios")

der umbau wird ja erst 2019 beginnen. an einen forward-verkauf glaube ich auch, aber eben nicht mehr in diesem jahr. da ja jetzt noch 2 mio. euro cash da sind, reicht das auch locker für weitere käufe in 2018.
Antwort auf Beitrag Nr.: 58.343.970 von Flat Eric am 31.07.18 18:02:32
Zitat von Flat Eric: warburg-studie, seite 1 mitte, der teufel steckt mal wieder im detail...

"Das Management von DEFAMA hat die FFO-Prognose für das GJ 2018 von EUR 3,2 Mio. auf EUR 3,4 Mio. erhöht. Darin nicht enthalten sind die Effekte aus dem JV Radeberg, die zu einer Reduzierung von EUR ~200.000 aus dem Verkauf von ~50% dieses Fachmarktzentrums führen sollten. Andererseits wird DEFAMA einen einmaligen Gewinn von ca. EUR 2,25 Mio. erzielen."

ich dachte der erlös wäre etwa in der größenordnung, der gewinn aber etwa bei 900.000 euro. mit mindestens 2,25 mio. euro zusätzlichen gewinn für die defama rechne ich erst nächstes jahr, wenn (sch)radeberg umgebaut ist und verkauft wird... ;)


Hallo Flat Eric,

ich sehe dies so, dass es hier möglicherweise tatsächlich (wie von mir schon vermutet) einen Forward-Verkauf geben könnte. Dieser sollte jedoch erst nach dem vollständigen Verkauf der 50% und noch neu einzutüteten Mietverträgen erfolgen. Somit ist es möglich, dass der Erlös noch heuer fließt, wass wirklich sehr sehr gut wäre. Denn bei weiteren Käufen in diesem Jahr, mit denen ich eigentlich schon rechne, benötigt man dann auch keine KE mehr! Und dadurch erfolgt keine Verwässerung der Aktien, was mir schon sehr gelegen kommt.

Einen schönen Abend bei aktuellen 38,4 Grad wünsche ich allen hier im Board.

Michale


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