FCR Immobilien (Top oder Flop!?!?) (Seite 61)

[Einstein]

Raudies kauft fleißig weiter Aktien, die Umsätze nehmen zu und der Kurs ist wieder über 12 Euro gesprungen. DEFAMA ist irgendwie alles etwas eingeschlafen, mal sehen was Onkel Falk noch so auf die Reihe bekommt.
Üben wir uns bis dahin in Geduld!

[supialexi2]

Wenn ich das alles so lese frage ich mich warum defama im Jahr nur für 20 Millionen, oder etwas darüber Objekte ankauft. Klar muss auf jeden Fall sein, dass man mit jedem Neukauf auch dauerhaft was verdient und nicht nur das Volum erhöht schlimm und nicht dem Gesamtgewinn.

Finde FCR sonst nicht o gut, aber hier zeigt oder sagt man, dass man wohl einfach über 60 mio Objekte im Jahr mit über 9 %Rendite ankaufen kann.

Kann ja jeder für sich ausrechnen wie stark das Vermögen der defama durch die Tilgungen gestiegen wäre hätte man jährlich für 10 millionen oder 25 Millionen mehr eingekauft. Klar das wäre nur mit entsprechenden füheren Kapitalerhöhungen gegangen. Habe hin und her überlegt warum man immer nur so wenig einkaufte, und deshalb nicht nur auf jährlich höheren Gewinne verzichtete, sondern auch den Gesamtwert des Unternehmens niedriger hielt als möglich. Habe da nichts entdeckt, ausserm, dass man sich evtl der Geschäftsidee nicht sooo sicher war, und Angst davor hatte, dass die AG zu gross und wichtig wäre.


Spielt nur am Rande hier mit, weil der Vergleich defama und fcr hier gezogen wird!

Eigene Meinung, keine Beratung. Keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung. Keine Garantie für einzelne und Gesamtangaben!

[Einstein]

Da geht man als erstes zum Friseur, macht den Bart ab, zieht ein Hemd mit Krawatte oder Fliege an und gestaltet den Arbeitsplatz dekorativ, das Ganze kommt dann sicher besser rüber, 40 Minuten ist einfach zu schwere Kost. Zu dem Rest will ich mich nicht äußern bis auf das Kernthema von HEUTE...

Herzlichen Glückwunsch zum Geburtstag, alles Gute mit Glück und Erfolg für die Zukunft. Heute setze ich das Kursziel mal hoch auf 20! :-))

[SRResearch]

Ich finde das Interview sehr gut und informativ.
Cooler neuer Weg auch Youtube zu nutzen.
Der Strategiewechsel der FCR ist und bleibt weiterhin spannend. Die letzten Ver- und Ankäufe unterstreichen das meiner Meinung nach. Top Bonitäten der Mieter etc. Leerstände wurden abgebaut.
We will see...
Mich hat jedoch das letzte halbe Jahr überzeugt und war anfangs sehr pessimistisch.

[Einstein]

Was ist denn das für ein Mist?

[investresearch [KommA]]

Anbei ein längeres Interview mit dem Gründer und CEO.

[Aktienangler]

Antwort auf Beitrag Nr.: 65.772.069 von philojoephus am 19.11.20 17:40:31

Vielen Dank für diese detaillierte Zusammenfassung des Vortrags auf dem Eigenkapitalforum. Nun also offiziell die Bestätigung des Strategiewechsels zum Bestandshalter im Bereich Fachmarktzentren. Einige hier in letzter Zeit angebrachten Kritikpunkte wurden in meinen Augen entkräftet, eine klare Strategie dargelegt. FCR wird wohl der DEFAMA und der DKR in der nächsten Zeit viele nette Objekte vor der Nase wegkaufen. Funny!

[philojoephus]

Vortrag von Falk Raudies am 17.11.2020 auf dem Eigenkapitalforum

@ all

Eigentlich wollte ich mich nicht mehr äußern, aber nachdem ich den Vortrag von Herrn Raudies auf dem Eigenkapitalforum gehört habe, bin ich der Meinung, dass es nicht richtig ist, wenn ein Vorstand ahnungslosen Anlegern das Blaue vom Himmel verspricht. Daher werde ich hier gelegentlich weiterhin auf Bedenken, Risiken und Gegenargumente hinweisen.

Sehr positiv an dem Vortrag von Herrn Raudies fand ich, dass er von sich aus - in seinem Vortrag - einen Teil der hier auf dem Board geäußerten Kritikpunkte angesprochen hat. Allerdings fand ich seine Aussagen teilweise sehr widersprüchlich. Aber lest am besten selbst. Hier sind meine Notizen von dem Vortrag.

Die Präsentation findet Ihr hier: https://fcr-immobilien.de/wp-content/uploads/2020/11/Prasent…


Vortrag von Falk Raudies am 17.11.2020 auf dem Eigenkapitalforum

- Wir sind nicht nur Bestandshalter, sondern auch Bestandsentwickler für Handelsimmobilien an Sekundärstandorten;
[Anmerkung: Eine Übersicht, wie man welche Objekte tatsächlich weiterentwickelt hat, fehlte leider; mir fallen nur die Beispiele ein, wo eine Weiterentwicklung (bisher) nicht gelungen ist: Rastatt, Seesen, Zeulenroda, Dessau, Wismar, Schwedt, Cottbus und Frankenberg; nur um mal ein paar Objekte zu nennen, die schon seit Jahren im Bestand sind]

- Wir haben ein zwei Säulenmodell, d.h. wir sind kein reiner Bestandshalter, sondern auch ein Bestandsentwickler und haben auch immer mal wieder Objekte verkauft;

- Wir sind auf dem deutschen Markt zu Hause - nach wie vor im Handel tätig;

- Wir haben vor zwei Jahren auch mal einen Ausflug in ein Hotelinvestment gemacht - oder auch zwei; aber wir haben uns aber schon vor Corona entschieden, diese Hotels wieder zu deinvestieren;
[Anmerkung: Ich zähle drei Hotels: Il Pelagone, Westerburg und Kitzbühel]

- Wir sind im Handel zu Hause und haben auch Büro, Wohnen und Logistik;

- Die Ist-Mieten im Bestand betragen 21 Mio. Euro; aber viel wichtiger für uns ist die Potenzialmiete von 23,3 Mio. Euro; wir haben also noch viel Luft nach oben; die 2,3 Mio. Euro Mietenpotenzial würden 1:1 in den FFO übergehen;

- Die zweite Säule ist das Projektierungsgeschäft;

- Bamberg würden wir Mitte 2021 fertigstellen; wir sind in Bamberg ca. 9 Monate hinterher; davon gehen drei Monate auf das Coronakonto, weil wir im März, April, Mai und Juni nicht bauen konnten [Anmerkung: gab es in Bamberg einen anderen Lockdown, als im Rest von Deutschland, wo in diesen Monaten einfach weiter gebaut wurde?] und wir haben uns Ende 2019 entschlossen den Bau auf das KfW 55 Energieprogramm umzustellen; dadurch erhalten wir einen Zuschuss von 1 Mio. Euro, der nicht zurückgezahlt werden muss; netto werden wir dadurch 850.000 Euro mehr verdienen; Der Verkaufspreis von Bamberg wird zwischen 20,5 und 21 Mio. liegen; wir haben mittlerweile zwei LOIs (Letter of Intent) vorliegen, mit etwas Glück wird Bamberg als Forward Deal noch in 2020 verkauft werden, sonst im Q1 2021;

- Das Gesamtportfolio hat 88 Objekte;

- Im Entwicklungsbereich wird so gut wie keine Miete gezahlt; das liegt daran, dass ein Studentenwohnheim erst dann eine Miete generiert, wenn es gebaut und vermietet ist;

- Wir werden mit den sechs Objekten des Entwicklungsbereiches einen Veräußerungserlös von 14 Mio. Euro haben; aber auch die 14 Mio. Euro sind gar nicht so interessant, sondern die 35 Mio. Euro, die wir an Cash aus diesen Verkäufen erlösen werden; damit können wir in 2021 für rund 160 Mio. Euro neue Objekte kaufen;

- Deshalb haben wir auch noch keine neue Anleihe aufgelegt und auch noch nicht über eine KE gesprochen
[Anmerkung: Diese Aussage habe ich nicht verstanden. Es ist doch eine Anleihe in Platzierung und die KE musste verschoben werden] ;

- wegen dem neuen Lockdown light mussten wir die KE verschieben; die KE wird Anfang 2021 kommen, sobald sich die Märkte wieder etwas erholt haben;

- Handel, Büro, Logistik und Wohnen sind nach wie vor unsere Kernmärkte; da fühlen wir uns wohl;

- Die annualisierte Jahresmiete der 82 Bestandsobjekte liegt bei 21 Mio. Euro;

- Der LTV liegt bei knapp 70 %; Grund ist, dass wir immer versuchen mit 80 % FK-Finanzierung zu starten; dafür zahlen wir 3-4 % Tilgung;

- In einem Jahr, wie diesen, wo wir mehr zukaufen (16 Objekte) als verkaufen (6 Objekte) geht der LTV durch die hohe Anfangsfinanzierung erstmal nach oben;

- Die viel schönere Zahl ist die Leerstandsquote, die aktuell 12 % beträgt; wir kommen von 18 % (Ende 2019); die Reduzierung der Leerstandsquote ist unserer Software geschuldet mit der wir seit zwei Jahren arbeiten;
[Anmerkung: Welche tatsächlichen Vermietungserfolge erreicht wurden, war in der Präsentation leider nicht zu sehen]

- Auch der Anstieg des WALT auf 5,3 Jahre freut uns sehr (nach 4,4 Jahren Ende 2019); der WALT wird auch weiter verbessert werden;

- Wir sagen nach wie vor, dass wir nur sehr moderat von Corona betroffen sind;

- Wir haben zwei Mieter, wo wir Ausfälle zu beklagen haben, aber das bewegt sich zwischen 30.000 bis 60.000 Euro;

- Wir haben wegen Corona zeitnah zwei Programme aufgelegt
1.) wir haben den Mietern angeboten die April- und wenn nötig auch die Mai-Miete bis Jahresende zu stunden;
2.) wir haben den Mietern angeboten, auf die Miete komplett zu verzichten; und für jeden Monat, auf den wir auf die Miete verzichten, wird der Mietvertrag um ein Jahr verlängert; etwa 60 % der Mieter haben das angenommen; wir haben 45 abgeschlossene Mietverträgen mit einem Mietvolumen von 8,5 Mio. Euro verlängert oder neu abgeschlossen;
- 20 % der Mieter konnten oder wollten im ersten Monat nicht zahlen; die sind jetzt alle über diese Nachträge geregelt; bis auf die zwei kleineren Mieter - ein Friseurladen und ein Yogastudie;

- Wir haben durch Corona ein bisschen Zeit verloren, weil wir und unsere Kunden sich in den drei Monaten April, Mai, Juni keine Objekte anschauen konnten; aber das hat sich seit August wieder alles gelöst; Das Geschäft hat wieder enorm angezogen; jetzt zum Jahresende ist ja Jagdzeit; d.h. wir sind schwer am Arbeiten zum Jahresende;

- Wir haben 16 Ankäufe getätigt; der Schnitt der Anfangsrenditen liegt zwischen 8,2 und 11,5 %; aber die 12 % Anfangsrendite, die wir uns auf die Fahne schreiben, gibt es fast nicht mehr;

- Viel wichtiger für uns ist, dass die Preise stabil geblieben sind; Wir hatten zwar einen Preisdrop in unserem Segment erwartet und waren darauf vorbereitet, aber der Markt hat uns den Gefallen nicht getan; Vorteil: Wir sehen bisher keines unserer Objekte geschädigt oder das wir nach IFRS etwas nach unten bewerten müssen;

- Wir haben eine Pipeline von etwa 70 Mio. Euro vor der Nase;

- Wir wollen in 2021 für 160 Mio. Euro ankaufen; unser Bestandsgeschäft lieg bei 280 Mio. Euro; mit 160 Mio. Euro Ankaufsvolumen in 2021 plus 280 Mio. Euro Bestandsvolumen kommen wir Ende 2021 auf 430 Mio. Euro Bestandsgeschäft;

- Das reine Trading-, Handels- und Projektierungsgeschäft werden wir nicht komplett verlassen, aber das wird im Vergleich zum Bestandsgeschäft nur noch verschwindend gering sein;

- Wenn wir es schaffen bis Ende 2021 die 160 Mio. Euro mit einer Mietrendite von etwa 8 % zu investieren, werden wir Ende 2021 annualisierte Mieteinnahmen von 35 bis 36 Mio. Euro haben und das bei einen handelsüblichen FFO von 35-40 %; das ist die annualisierte Zielgröße für 2021;

- Wir kaufen nach wie vor Objekte für zwischen 1 und 25 Mio. Euro an;

- Wir haben bisher in 2020 sechs Objekte Werte verkauft, die wir über den gutachterlichen Werten verkaufen konnten; die Gewinne, die in der Präs. S. 6 ausgewiesen sind, ist der jeweilige Gewinn, der über den IFRS Buchwert gelegen hat; denn IFRS nimmt ja den Gewinn vorweg; mit den Verkäufen haben wir den Nachweis erbracht, dass wir über den IFRS-Werten verkauft haben
[Anmerkung: Das stimmt, aber wenn man sich mal die Bewertungen der einzelnen Objekte im Prospekt für die Kapitalerhöhung ansieht, dann fällt auf, dass bisher in diesem Jahr nur relativ kleine Objekte verkauft werden konnten und vor allem Objekte, die verhältnismäßig niedrig bewertet sind. Der durchschnittliche Mietfaktor der verkauften Objekte liegt gerade mal bei dem 10fachen! Von den hochbewerteten bzw. kritischen Objekten - z.B. denen im Projektierungsbereich - ist bisher kein einziges verkauft worden. So betrachtet, bin ich mir gar nicht sicher, ob der Strategiewechsel hin zum Bestandshaltungsgeschäft wirklich selbst gewählt ist oder ob es nicht vielleicht auch daran liegt, dass viele Objekte schlicht nicht zu den hohen Bewertungen verkaufbar sind.]

- Auch für die zwei Hotels liegen LOIs (Letter of Intent) vor, wo wir jetzt in die weiteren Verhandlungen gehen; das sieht gut aus; man muss zwischen Business Hotels und Ferienhotels unterscheiden; es wird auch eine Zeit nach Corona geben und deshalb gibt es auch Käufer dafür;

- Mittlerweile beschäftigen wir bei FCR drei Projektierer, davon sind zwei gelernte Programmierer; wir lassen in Indien, der Ukraine und Armenien programmieren, weil es günstiger ist und die besseres Know How haben;

- Diese Software bildet quasi den gesamten Ankaufs- und Verkaufsvorgang ab; Wir arbeiten mit verschiedenen KIs (Künstliche Intelligenzen), die uns Kalkulations- und Analysetools zur Verfügung stellen; wir gehen bis auf demografische Werte etc. runter; KI setzen wir z.B. bei der Leerstandsflächenvermarktung ein; der Computer stellt fest, dass wir in einem Objekt 200 m² an einen Steuerberater vermietet haben, dann schlägt sie bei einem anderen Objekt mit einem entsprechenden Leerstand vor: hier könnte doch auch eine Steuerberater, Rechtsanwalt oder WP reinpassen und sucht gleichzeitig die Steuerberater in der Umgebung des Objekts raus und schreibt sie automatisch mit einem Serienbrief an; Dadurch sind wir schneller und effektiver in der Vermietung als andere
[Anmerkung: ein paar konkrete Beispiele wären schön gewesen, weil man bei vielen Objekten mit hohem Leerstand schon seit Jahren keine Vermietungserfolge erkennen kann; siehe auch Beiträge 215, 221, 236 und 318]

- In unserer Software gibt es auch eine Liquiditätsplanung, Darlehensspiegel etc. - obwohl wir 90 Objekte in 90 verschiedenen Untergesellschaften haben, kann ich Ihnen genau sagen, wie meine Liquidität am 16. März aussieht
[Anmerkung: Hier war mir nicht ganz klar, was er meint; ein tagesaktueller Stand wäre ja schön, aber was will ich als Vorstand heute mit Zahlen vom 16. März?]

- Durch die Software brauchen wir weniger Mitarbeiter für das weitere Wachstum; das spart einfach Geld; und das sehen sie auch beim FFO, denn genau da spiegelt sich das wieder;

- In den ersten 9M 2020 haben wir - inkl. der Verkäufe - 29,9 Mio. Euro Umsatz erwirtschaftet; und da sind die Verkäufe von Oer-Erkenschwick [Verkaufserlös ca. 3,1 Mio. €] und Magdeburg [Verkaufserlös ca. 2,2 Mio. €] noch gar nicht dabei; d.h. wir sind guter Dinge, den Umsatz des Vorjahres i.H.v. 49,6 Mio. Euro noch einholen zu können; Und wenn noch eins der großen Objekte, wie Bamberg dazu kommt, dann liegen wir über Vorjahr;

- Nach 9M 2020 liegt das EBT bei 6,7 Mio. Euro; und unser Ziel ist nach wie vor 11,1 Mio. Euro für das Gesamtjahr 2020;

- Generell sind wir mit unseren Zahlen eigentlich sehr, sehr zufrieden;

- Ein Wort zu den Hotels, die haben uns im April, Mai, Juni etwas Geld gekostet; aber, auch durch die Unterstützung der Regierung, gehen wir mit einem Minus von 200 nach Hause; Aber wir werden an den Objekten 5-6 Mio. Euro in Verkauf erlösen, weshalb der Verlust nicht ins Gewicht fällt; Geld zu verlieren, liegt nicht in meinem Naturell, aber auch hier sind wir eigentlich ganz gut durchgerutscht;

Anmerkung: Die Aussage, dass die Hotels im laufenden Jahr nur „etwas Geld gekostet“ haben, ist nicht nachvollziehbar, denn schon im letzten Jahr, haben die drei Hotels gemäß dem Geschäftsbericht 2019 ohne Corona einen Verlust von einer halben Mio. Euro gemacht. Schwer vorstellbar, dass es in diesem Jahr mit Corona und all den Schließungen weniger geworden sein soll.

FCR Kitzbühel GmbH & Co. KG, Kitzbühel (AT)............ -47.450 € (Hotel in Kitzbühel in Österreich)
FCR Pelagone GmbH & Co. KG, Kitzbühel (AT)...........-530.415 € (Hotel Il Pelagone in Italien)
FCR Westerburg GmbH & Co. KG, Pullach ....................64.148 € (Hotel Westerburg in Deutschland)
Verlust der drei Hotels in 2019...........................-513.717 €
Quelle; FCR GB 2019 S. 115/116

- Die Umsatzerlöse aus der Immobilienbewirtschaftung betrugen in den ersten 9M 2021 21,3 Mio. Euro (+31 % ggü. Vj.); der FFO (ohne Verkaufserlöse) ist aufgrund erkennbaren signifikanten Ausbau des Bestands auf rd. 4,6 Mio. Euro gestiegen;

- Der EPRA NAV liegt bei 103 Mio. Euro; auch diese Zahl wird sich bis zum Jahresende nochmal verbessern;

- Der zweitgrößte Gesellschafter die FAMe Invest ist quasi seit Anfang an dabei; 25,4 % der Aktien sind im Streubesitz;

- Wir haben uns Anfangs über Anleihen refinanziert, die alle noch laufen; die nächste Anleihe ist am 18.10.2021 fällig (siehe Präs. S. 11); da haben wir noch ein bisschen Zeit; wir würden sie eigentlich lieber früher als später zurückbezahlen, weil wir uns gar nicht mehr zu 7 % refinanzieren müssen; es gibt verschiedene Gespräche - auch über Schuldscheindarlehen; wo wir uns zu 2,X % finanzieren können; es war von Anfang an der Plan, dass wir uns von den teureren Anleihen trennen werden; unsere 4,25 %-Anleihe ist nun voll in die Coronazeit gerutscht, wird jetzt aber wieder leicht gebucht;

Anmerkung: Die Aussage, dass sich die FCR nicht mehr zu 7 % refinanzieren muss, stimmt so - zumindest für den Kapitalmarkt - nicht. Man braucht sich ja nur mal die Renditen der drei ausstehenden Anleihen ansehen, und dann sieht man sofort, dass der Kapitalmarkt derzeit zwischen 6,1 und 7,6 % Zinsen von der FCR erwartet.


- Liquiditätsmäßig haben wir im Moment kein Problem; deshalb konnten wir ohne Probleme die Kapitalerhöhung verschieben;

- 160 Mio. Euro ist das Volumen, das wir in 2021 zukaufen wollen; das Ziel sind 430 bis 440 Mio. Euro im Bestand zu haben; wir legen keinen Fokus mehr auf das Tradinggeschäft, aber Objekte, wo wir schnelles Geld machen können, die nehmen wir natürlich mit; aber die Umwandlung zum Bestandshalter - die von Anfang an geplant war - ist jetzt im vollen Gange;

- Rückzug aus Italien und Spanien; Spanien werden wir wahrscheinlich bis Ende 2020 abverkauft haben, das ist mit 1 Mio. Euro nur ein sehr kleines Objekt und fällt nicht ins Gewicht; der Verkauf des Hotels in Italien sieht auch sehr, sehr gut aus;

- Wir werden Ende des Jahres bei etwa 28 Mio. Euro Umsatz im Bestandsgeschäft liegen;

- Das wir in 2020 ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von 11,1 Mio. Euro erreichen wollen, habe ich ja schon bekräftigt;

Frage & Antwort Runde

Weshalb planen sie eine KE, wenn sie 30 Mio. Euro an Inflow aus Verkäufen haben?
- Wir wollen vor allem das Bestandsgeschäft mit den 30 Mio. Euro Inflow aus den Verkäufen vorantreiben; außerdem wird ein Teil der Verkäufe erst im 1HJ 2021 passieren;
- Wir werden noch 2-3 Objekte in diesem Jahr veräußern, wo schon Notartermine feststehen;
- Wir haben das interne Ziel - das geben wir nicht als externes Ziel heraus - dass wir die halbe Milliarde Euro [Bestand?] so schnell wie möglich erreichen; und das funktioniert nur mit weiterem Kapital; Das war ja nur eine kleine Kapitalerhöhung [die wir verschieben mussten] - ich glaube das waren 14 Mio. Euro; aber der Markt hat uns gezeigt ... und es war auch die richtige Entscheidung, die zurückzuziehen; aber die Kapitalerhöhung wird kommen, wenn sich der Markt erholt hat; wir brauchen derzeit nicht akut das Geld; wir müssen keine Anleihe zurückzahlen; und kommen mit der bestehenden Liquidität noch relativ weit, weil die Objekt-Verkäufe von den Käufern noch bis Jahresende bezahlt werden müssen;
- Aber wir brauchen Geld für das Ziel von 500 Mio. Euro;

KI hilft beim Leerstandsmanagement, warum ist dann der Leerstand bei vielen Objekten seit Jahren unverändert?
- Naja, in Rastatt sind wir drauf und dran und haben einen Mietvertrag, der liegt da und muss nur noch unterschrieben werden; Wir werden auch Rastatt voll bekommen; das haben wir uns einfacher vollgestellt, das geben wir ehrlich zu; Wir haben in Rastatt noch ein Überangebot aus dem Textilbereich; zwei Textiler gehen da jetzt raus und dafür kommen Technologien rein; wir werden Arbeitsplätze mit Dockingstations anbieten, die von den Mietern einzeln angemietet werden können; es wird eine Bank reingehen; ggü. wird ein Altersheim gebaut; d.h. bei Rastatt sind wir guter Dinge;
- Generell verdienen wir mit Rastatt trotzdem 1 Mio. netto nach Zinsen und nach allem; wir geben hier Gas und ich denke, dass Rastatt bis Mitte 2021 erledigt sein sollte;
[Anmerkung: Gem. GB 2019 lag der Gewinn der FCR Rastatt GmbH & Co. KG in 2019 nur bei 683.854 Euro vor Steuern. Und dieses Jahr dürfte es wg. Corona und dem hohen Anteil an Textilmietern eher weniger werden, als im letzten Jahr]

Warum wollen vor allem das Bestandsgeschäft und nicht das Handelsgeschäft stärken? Entwickeln Sie sich zum reinen Bestandshalter?
- Das ist genau die Umwandlung, die in 2020 schon fast abgeschlossen ist; die Börse liebt Plain Vanilla und wir haben uns jetzt für das Bestandsgeschäft entschieden;
- Es werden zwei, drei Restanten übrig bleiben; Ganz sicher das Objekt in der Toskana; für das Objekt wollen wir 20 Mio. Euro haben; Die Bewertung des Objekts kommt nicht durch den Umsatz zustande, sondern weil wir hier 25.000 m² Bauland haben; und das ist der Unique Selling Point, mit denen die zwei Entwickler arbeiten, die können da nämlich noch ein fünf-Sterne Hotel drauf bauen; das wir ein riesen Sportsareal, weshalb wir uns sicher sind, dass das auch verkauft werden wird; das dauert aber ein bisschen; Wir haben auch keine Not zu verkaufen, es bringt gerade kein Geld, es kostet aber auch kein Geld;
[Anmerkung: Ich bin sehr gespannt, ob der Geschäftsbericht 2020 diese Aussage, dass das Hotel in Italien in 2020 kein Geld kostet, bestätigt]
- Die Entwicklung zum Bestandshalter hatten wir auch schon immer vor, weil wir dann ein konservatives Geschäft haben; einen reinen FFO, wo viele Investoren drauf zählen; wir werden noch irgendwann eine Hochrechnung machen, ob wir es schaffen die 160 Mio. Euro auch einzukaufen; aber wir sind da sehr optimistisch; dann werden 35 bis 36 Mio. Euro Miete generiert werden und daraus einen 45 %igen FFO-Anteil, der sowieso schon von mir etwas geringer geschätzt wird, als in der Peergroup, wo die FFO-Marge teilweise bei 58 % liegt oder sogar knapp 60 % liegt; das liegt daran, dass wir erstmal die Anleihen zurückbezahlen müssen; und wenn das passiert ist, dann krabbeln wir vom FFO auch ganz normal wieder nach oben; und dann werden wir nächsten Jahr irgendwo zwischen 14 und 15 Mio. Euro FFO annualisiert generieren; nicht gleich, weil ja nicht jedes Geschäft sofort in die Bücher kommt, aber on the long term;
- Wir haben den Tradingbereich nur aufgenommen, weil wir damit viel Geld verdient haben; aber jetzt machen wir die Verwandlung; wir lassen das Trading auch in Zukunft nicht auf der Straße liegen, wenn wir morgen die Möglichkeit haben, etwas für 2 Mio. Euro zu kaufen, wo wir relativ zügig 3,5 Mio. Euro für bekommen, dann werden wir das Geschäft ganz sicher machen; und jeder der mich kennt, weiß, dass ich das gar nicht liegen lassen kann; aber von der Gewichtung her, wird das nicht mehr im Bericht von 50 Mio. Euro sein, sondern in Summe vielleicht 10 Mio. Euro und das fällt dann nicht mehr ins Gewicht;
- Wir haben für das Hotel in der Toskana 10 Mio. Euro bezahlt und 2,5 bis 3 Mio. investiert und wollen 19,5 Mio. haben und wir werden auch hier Geld verdienen, das ist nur eine Frage der Zeit;

Ende des Vortrags


Eine letzte Anmerkung von mir.

Herr Raudies hat in seinem Vortrag gesagt:
-> Wenn wir es schaffen bis Ende 2021 die 160 Mio. Euro mit einer Mietrendite von etwa 8 % zu investieren, werden wir Ende 2021 annualisierte Mieteinnahmen von 35 bis 36 Mio. Euro haben und das bei einen handelsüblichen FFO von 35-40 %; das ist die annualisierte Zielgröße für 2021;

In der Frage-Antwort-Runde wurde dann deutlich, dass diese Aussagen scheinbar der reinen Phantasie des Vorstands entsprungen sind, denn er sagte, dass die FCR diesbezüglich auch „irgendwann eine Hochrechnung“ machen wird. Ich hatte den Eindruck, dass den Zuhörern da das Blaue vom Himmel versprochen wurde, ohne das vorher mal auf Plausibilität zu prüfen. Und ich glaube, dass in dieser Aussage eine Menge wacklige Annahmen sind.

1.) Erstmal müssen die 6 Objekte aus dem Projektierungsgeschäft auch verkauft werden.
2.) Selbst wenn sie verkauft werden, müssen sie auch die Erlöse bringen, mit denen der Vorstand plant.
3.) Selbst wenn das alles klappt, werden die Erlöse nur dann für Käufe zur Verfügung stehen, wenn die FCR die im nächsten Jahr fällige Anleihe und den Raststattkredite refinanziert bekommt. Beides zusammen stellt einen Refinanzierungsbedarf von 51 Mio. Euro dar (siehe Beitrag Nr. 318) und damit deutlich mehr als die 30 bis 35 Mio. Euro Erlöse, von denen hier die Rede ist.

Und selbst, wenn das alles klappt, frage ich mich, wie die FCR im nächsten Jahr ein FFO-Marge von 35 bis 40 % erreichen will, angesichts der Tatsache, dass „der handelsübliche FFO“ der FCR in den letzten vier Geschäftsjahren immer negativ war. So negativ, dass die FCR diesen FFO nie kommuniziert hat und sich stattdessen einen eigenen FFO2 gezimmert hat, der in der Immobilienbranche ganz unüblich ist. Unter FFO2 versteht die FCR den „handelsüblichen FFO“ plus die Gewinne aus den Immobilienverkäufen.


*) Für das GJ 2019 hat die FCR erstmals gar keinen FFO2 mehr ausgewiesen. Ich nehme an, dass der Grund dafür ist, dass im letzten Jahr sogar der FFO2 erstmals negativ war! Die hier ausgewiesenen Zahlen für 2019 habe ich anhand der gleichen Methodik berechnet, wie die FCR das in den Vorjahren gemacht hat. Übrigens, auch in diesem Jahr verzichtet die FCR konsequent auf die Angabe der Vorjahres FFO-Zahlen. FCR nennt in seinen Präsentationen und Meldungen nur die FFO Zahlen für dieses Jahr.

Aufmerksame Leser werden jetzt einwenden, dass der FFO in den ersten 9M 2020 gemäß den Angaben im Vortrag mit 4,6 Mio. Euro positiv war. Das stimmt. Allerdings betrug die FFO-Marge da nicht 35-40 %, sondern nur 21,6 %. Da fehlt also noch ein ganzes Stück zu den avisierten 35-40 %.

Und ich finde es sehr erklärungsbedürftig, dass ausgerechnet während der Coronakrise plötzlich positive FFOs erwirtschaftet werden, nachdem das vier Jahre zuvor nicht gelungen ist. Und ich finde es auch komisch, dass die FCR plötzlich diese Zahl so herausstellt. Wobei sie den FFO nur in den Pressemeldungen und Präsentationen erwähnt. Anders als bei anderen Unternehmen in der Branche, nennt die FCR FFO-Zahlen nie in offiziellen Dokumenten wie dem Halbjahresabschluss oder den zwei veröffentlichten Prospekten.

Dazu sollte man auch wissen, dass die FCR im letzten Jahr noch bis zum 26.11.2019 (!) in ihren Präsentationen einen positiven FFO2 von 9,6 Mio. Euro avisiert hat. Diese 9,6 Mio. Euro sind dann aber mit der Erstellung des Jahresabschlusses auf wundersame Weise verschwunden. Tatsächlich wurden es -3,4 Mio. Euro. Und plötzlich hat die FCR diese Zahl nicht mehr kommuniziert.

Ich habe hier schon öfters darauf hingewiesen, dass immer mal wieder Zahlen der FCR nicht gestimmt haben (siehe auch Beiträge Nr. 221 und 244). Das gilt umso mehr für nicht vom Wirtschaftsprüfer geprüfte Zahlen. Aus diesem Grund und wegen dem Gerücht, dass der Leiter für Finanzen zum Jahresende aus dem Unternehmen ausscheiden wird (siehe Beitrag Nr. 287), rate ich zur absoluten Vorsicht und würde erstmal den Jahresabschluss abwarten, ob sich die für dieses Jahr bisher genannten Zahlen auch mit dem geprüften Jahresabschluss bestätigen.

[Einstein]

Pulsnitz hätte Super ins Portfolio der DEFAMA gepaßt, da bin ich mir Sicher.

[K1K1]

Was wird denn "totgeschwiegen" ?

FCR macht doch für jede noch so unbedeutende Transaktion eine PM. Sieht halt oft aus wie viel Lärm um nichts - das stumpft sicher auch ab.