offener Wohnimmobilienfond vs Wohnimmobilien AG

[januarnacht]

Vielen Dank, für die Ausführung. Klingt ausgesprochen plausibel.

[honigbaer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.333.487 von januarnacht am 03.09.22 14:39:32

Teils wurden die Unterschiede schon erwähnt, tatsächlich sind die Immobilienaktien durch höhere Verschuldung gehebelt.
Also sollten sich Aufwertung und Abwertung von Beständen entsprechend drastischer auswirken.

Es gibt aber auch sozusagen ein Vertriebsumfeld für die Altien und Fonds. Bei den Aktien drohen nun Kapitalerhöhungen und Verwässerung. Bei den Fonds sorgen die Banken, die die Immobilienfonds vertreiben durch ihre Vertriebsstrukturen für Nachfrage, unabhängig von der Marktentwicklung der zu Grunde liegenden Assets. Die Immobilienfondskäufer betrachten die Anlage vielfach als vergleichbar zu Rentenanlagen, die geringe Volatilität und anscheinende Stabilität ist aber eher durch die Fondsvertriebe selbst inszeniert, die eben lieber kontinuierlich steigende Portfoliowerte mit den Gutachten feststellen lassen, als schwankende Werte.

Tatsächlich haben bisher aber auch die wenigsten Wohnimmobilienbestandshalter die NAVs aufgrund gutachterlich festgestellter Wertminderungen abgesenkt. Die Bewertungen erfolgen auch hier durchaus in halbjährlichen oder jährlichen abständen, aber die Wertgutachten fallen derzeit weiterhin hoch aus. Gestiegen ist vor allem der Abschlag zum NAV, den die Börsenkurse einpreisen. Und die Börsenkurse nehmen mögliche künftige Wertminderungen ebenso vorweg, wie mögliche erzwungene Umstrukturierungen, indem hoch verschuldete Bestände durch Verkäufe reduziert werden müssen, um tragbar zu bleiben.

Die Fonds sind natürlich gefährlich. Sollte es dann doch zu größeren Mittelabflüssen kommen, droht vielleicht wie nach der Finanzkrise 2008 die Aussetzung der Rücknahme der Anteile. Die Anteile werden jetzt noch auf Basis hoher Gutachterwerte teuer verkauft, während man die Immobilienaktien günstiger mit Discount zum NAV erwerben kann.

[januarnacht]

Na ja, beides wird an ja der Börse gehandelt und beide haben das gleiche "Produkt" - Wohnungen.

Also ich mache mir den Reim drauf, dass 1. die Anleger von offenen Immobilienfond nicht besonders clever sind (also weitgehend nicht verkaufen) und das 2. irgendein Interesse der Käufer dieser offener Fonds an der Börse besteht, die Kurse hoch zu halten. Man muss hinzufügen, dass es nicht viel Handel bei diesen Fonds an der Börse gibt.

Positive muss man bei den offenen Fonds hinzufügen, dass diese sehr wenig Fremdkapital haben. Bei einem Wertverlust von 50% der Immobilien sind die Aktienfonds de facto Pleite (da ca. 50 % Fremdkapital) und die offenen nur bei ca. - 50 %. Aber egal - die offenen Fonds hätten in dieser Marktlage auch nach unten gehen müssen ...

[LeDax]

Ich vermute mal eher, das hängt dann mit den Bewertungszeiträumen zusammen.

Bei den Aktiengesellschaften bewertet der Markt das Portfolio aktueller, während der Fonds wahrscheinlich sein Portfolio nur von Quartal zu Quartal oder im Halbjahresbericht bewertet und somit sich der Kurs am veralteten NAV orientiert.

Zudem ist der Fonds ein Long only Produkt, während auf den Aktienkurs auch andere Einflüsse wie Leerverkäufer, Derivate, etc. Einfluss nehmen.

[januarnacht]

Ne, vom Prinzip her sind die Geschäftsmodelle ähnlich. Ja, der von mir verlinkte offene Fond hat auf dem ersten Blick weniger Verschuldung, aber das macht den Kohl nicht fett. Eine Erklärung, in dem Sinne, dass die offenen Fonds wirtschaftlich besser aufgestellt sind, würde ich nahezu ausschließen.

Es könnte mit der Handelbarkeit der Fonds zusammenhängen. Bei dem offenen Fond kann man auch keine Derivate kaufen. Zweite Erklärungsvariante: Vielleicht haben ja den offenen Fond auch nur AD-Kunden (Alt/Dumm) gekauft - auch eine Erklärung.

Auf jeden Fall sehr seltsam. Der Markt scheint ja für förmlich darauf zu wetten, dass die immobilienpreise in Deutschland crashen - nur eben bei den offenen Fonds nicht.

[LeDax]

Antwort auf Beitrag Nr.: 72.333.487 von januarnacht am 03.09.22 14:39:32

Ich kenne die Portfolios der AGs und Immofonds und deren Finanzierung nicht.

Kann es sein, dass in den offenen ImmoFonds kein so hoher Fremdkapitalanteil vorliegt und dementsprechend deren Fonds nicht so sensibel auf die aktuelle Zinsdiskussion/Anstieg reagieren - wohingegen bei den AGs der FK Anteil höher ist und diese nun teurere Anschlussfinanzierungen tätigen müssen, was den Gewinn senkt?

Oder der Fonds hält schon seit langem eine hohe Cashquote (beim o.g. wohl bis zu 49% möglich) und ist daher nicht so betroffen, sondern profitiert von steigenden Zinsen?

Aber genaueres kann man wohl nur erfahren, wenn man sich die Finanzberichte, etc genauer durchliest...

[januarnacht]

Hallo Forumsmitglieder,

vielleicht kann mir jemand diese Diskrepanz erklären. Ich verstehe es nicht.

Deutsche Wohnimmobilien im Aktien- vs. im Fondsmantel (1 Jahr)
Vonovia, LEG & Co -40% bis -50%,
offene Wohnimmobilienfonds +2% bis + 17%

Ich dachte die niedrige Volatilität der offenen Immobilienfonds liegt an der langen Kündigungsfrist der Anteilseigner. Das kann aber offenbar nicht sein, da sich diese ja auch über die Börse verkaufen lassen. Jeder mit etwas Verstand würde bei der jetzigen Situation ja sofort aussteigen, wenn er die Möglichkeit hat, dies ohne Verluste zu tun. Vergleichbare Aktiengesellschaften sind bei fast -50%.

Warum liegen die Kurse der offenen Wohnimmobilienfonds so hoch? Z. B.

https://www.onvista.de/fonds/WERTGRUND-WOHNSELECT-D-D-EUR-DI…

Hat jemand hier eine schlüssige Erklärung?

Viele Grüße