Deutsche Euroshop, hochwertige Shoppingcenter - 500 Beiträge pro Seite

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hier ein Auszug aus der Strategie der Dt. Euroshop AG

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Klare Ziele und Grundsätze
Oberste Anlageziele der Deutsche EuroShop sind die Erwirtschaftung eines hohen Liquiditätsüberschusses aus der langfristigen Vermietung, der durch jährliche Dividenden an die Aktionäre ausgeschüttet wird, sowie eine nachhaltige Wertsteigerung des Portfolios. Dazu wird das Kapital der Gesellschaft nach dem Grundsatz der Risikostreuung in Einzelhandelsimmobilien, speziell Shoppingcenter, in verschiedenen europäischen Regionen mit Schwerpunkt Deutschland investiert. Wir gehen davon aus, dass indexierte und umsatzgebundene Gewerbemieten in Verbindung mit einem auf langfristigen Erfolg ausgerichteten Centermanagement eine hohe Rentabilität nach sich ziehen. Die bisherige Geschäftsentwicklung bestätigt dies.

Ertragsstarkes und wertbeständiges Portfolio
Nach unseren letzten Akquisitionen in Deutschland und Polen sind wir zurzeit voll investiert. Dabei wurde das strategische Ziel erreicht, ein ausgewogen diversifiziertes Portfolio aus deutschen und europäischen Shoppingcentern zu schaffen. Auch bei künftigen Investitionen werden wir uns auf langfristig ertragsstarke und wertbeständige Objekte konzentrieren, um einen hohen Grad an Sicherheit zu gewährleisten. Wir beabsichtigen, jährlich zwei bis drei neue Shoppingcenter in unser Portfolio aufzunehmen.

Kapitalerhöhung Ende 2005 angestrebt
Aufgrund der für jedes Jahr geplanten Dividendenausschüttung von mindestens
30 Mio. € kann die Deutsche EuroShop organisch nur in kleinen Schritten wachsen. Deshalb streben wir für Ende 2005 eine Kapitalerhöhung an. Dabei werden wir darauf achten, dass die im Zuge dieser beabsichtigten Kapitalerhöhung durchgeführten Investitionen zumindest eine Rendite in derselben Höhe wie das bestehende Shop-
pingcenter-Portfolio versprechen. Damit wollen wir eine Verwässerung der Anteile beziehungsweise der Dividendenzahlung und somit eine Benachteiligung unserer Aktionäre vermeiden. Die bis zur Durchführung der Kapitalerhöhung notwendigen Investitionsmittel sollen über kurzfristige Kredite finanziert werden.

Aktives Portfoliomanagement
Das aktive Portfoliomanagement ist ein Kernbereich unserer Geschäftspolitik. Hierzu gehören die ständige sorgfältige Beobachtung des Marktes und der Entwicklung unserer Shoppingcenter, gezielte Entscheidungen über den An- beziehungsweise Verkauf von Shoppingcentern und Centerentwicklungen und die optimale Steuerung der freien liquiden Mittel des Unternehmens.

Fundierte Analysen als Entscheidungsgrundlage
Zur Entscheidungsunterstützung bedienen wir uns verschiedener Studien über die Entwicklung bzw. Marktzyklen der europäischen Immobilienmärkte sowie gezielter Standortanalysen. Zudem fließen neben länder- und regionalspezifischen Gesichtspunkten auch Portfoliogewichtungen und steuerliche Rahmenbedingungen in den Entscheidungsprozess über An- und Verkäufe ein. Um einen langfristigen Erfolg der Investitionen zu gewährleisten, wird zur Preisfindung neben der Bewertung der Objektqualität der Immobilien eine Ertragswertermittlung durchgeführt.

Konzept des Erlebnis-Shoppings
Ein wesentlicher Faktor für den Erfolg eines Shoppingcenters ist ein professionelles Centermanagement. Es sorgt nicht nur für einheitliche Öffnungszeiten und eine stets freundliche, helle, sichere und saubere Einkaufsatmosphäre, sondern macht mit teils außergewöhnlichen Wareninszenierungen, Aktionen und Ausstellungen Shopping zum Erlebnis. Die durchschnittlich 250.000 bis 300.000 Menschen, die täglich unsere in Betrieb befindlichen Center besuchen, lassen sich von der Branchenvielfalt, aber auch von ungewöhnlichen und ausgefallenen Aktionen wie „Der Dschungel zu Gast“ oder „Diamantenfieber“ faszinieren. Die innerstädtischen Einkaufszentren werden so zu Marktplätzen, auf denen stets Neues und Spektakuläres geboten wird. Aber auch in den Centern an etablierten Standorten gilt das Motto „Hier ist immer was los“.

Schlanke Struktur durch Outsourcing
Das Centermanagement haben wir komplett an erfahrene externe Partner ausgegliedert. Angesichts der europäischen Ausrichtung des Portfolios ist es unverzichtbar, dass diese sich auch auf dieser Ebene bewährt haben. Deshalb arbeiten wir nur mit europäisch ausgerichteten Unternehmen wie ECE, Espansione Commerciale, Carrefour und Unibail zusammen.

Interessante Alternative zu klassischen Immobilieninvestitionen
Mit unserem Konzept bieten wir Investoren in unserer Aktie eine interessante Alternative zu klassischen Immobilien-Beteiligungen in Form von Fonds oder Direktanlagen. Durch eine breite Publikumsplatzierung und die Notierung im Amtlichen Handel der Frankfurter Wertpapierbörse mit Zulassung zum Prime Standard haben die Aktien der Gesellschaft bereits einen hohen Grad an Fungibilität erreicht. Die konsequente Dividendenorientierung steigert die Attraktivität eines Engagements.
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etc. etc. siehe:
http://www.deutsche-euroshop.de/service/onlinereport/strateg…

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Ein Interview in DIE WELT
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Deutsche Euroshop hat neue Einkaufszentren im Visier
Entscheidung steht unmittelbar bevor - Das Hamburger Unternehmen will bundesweit 100 bis 150 Millionen Euro investieren

DIE WELT im Gespräch mit den Spitzenmanagern der im norddeutschen Börsenindex Haspax gelisteten Unternehmen - eine Serie in loser Folge. Heute: Claus-Matthias Böge, Chef des Hamburger Einkaufszentren-Investors Deutsche Euroshop AG. Mit ihm sprach Frank Binder.

DIE WELT: Herr Böge, die Deutsche Euroshop beschäftigt sich mit dem Erwerb zukunftsträchtiger Shopping-Immobilien. Wie beurteilen Sie die Chancen und weiteren Aussichten der Firma beziehungsweise der Branche vor dem Hintergrund andauernder Konsumflaute?

Claus-Matthias Böge: Ich sehe die Entwicklung für uns und die Branche außerordentlich positiv. Die Flächenanforderungen des Einzelhandels verändern sich. Tendenziell wird mehr Platz gebraucht. Der Bedarf nach entsprechenden Objekten steigt. Vor allem dort, wo Städte den Abfluß von Kaufkraft mangels attraktiver Shopping-Angebote befürchten müssen. Wir sehen ausreichenden Raum für weiteres Wachstum und trauen uns zu, pro Jahr ein bis zwei Objekte finanzieren zu können.

DIE WELT: Und was fasziniert Sie dabei so sehr?

Böge: Die Solidität des langfristigen Immobiliengeschäfts in Verbindung mit pulsierenden Marktplätzen. Ich finde Shoppingcenter unheimlich spannend, weil das sehr lebendige Immobilien sind.

DIE WELT: Welches Investitionsvolumen werden Sie im laufenden Geschäftsjahr realisieren und welche Größenordnung planen Sie 2006?

Böge: Wir wollen in diesem Jahr 100 bis 150 Millionen Euro in weitere Einkaufszentren investieren und sind sehr optimistisch, bis Ende September mindestens eine Akquisition abzuschließen. Im nächsten Jahr wollen wir uns in ähnlicher Größenordnung engagieren.

DIE WELT: Und welche Projekte haben Sie dabei wo im Visier?

Böge: Derzeit haben wir den Fokus ausschließlich auf Deutschland gerichtet. Dabei sind mittelgroße Städte mit Einzugsgebieten von mindestens 300 000 Einwohnern für uns besonders interessant. Wetzlar ist hierfür ein Beispiel, hier haben wir im Februar zusammen mit unserem Partner ECE ein Einkaufszentrum eröffnet. Unsere Center befinden sich überwiegend in Innenstadtlagen und verfügen über eine vermietbare Fläche von mehr als 500 000 Quadratmetern mit rund 1300 Ladeneinheiten.

DIE WELT: Welche Rolle spielt Europa bei Ihren Expansionsplänen und in welchen Ländern wollen Sie sich verstärkt engagieren?

Böge: Wir sind neben neun Standorten in Deutschland auch mit fünf Objekten in Frankreich, Italien, Österreich, Polen und Ungarn vertreten. Mittelfristig werden wir uns aber aus dem französischen und italienischen Markt zurückziehen, weil die Shoppingcenter dort überwiegend von einem SB-Warenhaus dominiert werden. Mit diesem steht und fällt der Erfolg dieser Center. Diese Abhängigkeit stört uns. Dagegen können wir uns weitere Investments in Polen, Ungarn und Österreich gut vorstellen.

DIE WELT: Wie ist Ihre Ergebnis-Prognose für 2005, nachdem Sie im ersten Halbjahr den Gewinn um 17 Prozent gesteigert haben und der Umsatz um 14 Prozent auf über 35 Millionen Euro gewachsen ist?

Böge: Wir rechnen für 2005 ohne Zukäufe mit einem Umsatzanstieg um zehn Prozent auf 68 bis 72 Millionen Euro. Der operative Gewinn vor Zinsen und Steuern soll ohne Akquisitionen währungsbereinigt auf 53 bis 56 Millionen Euro klettern. Im Vorjahr waren es 48,6 Millionen Euro. 2006 wird noch besser, weil im Frühjahr das noch im Bau befindliche Objekt in Klagenfurt an den Start geht. Das Gesamt-Investitionsvolumen beträgt rund 150 Millionen Euro. Kommende Woche feiern wir dort Richtfest. Schon heute sind mehr als 90 Prozent der Flächen langfristig vermietet.

DIE WELT: Das dürfte auch Ihre Aktionäre freuen. Wann können die wieder mit einer Dividende rechnen und in welcher Höhe?

Böge: Wir zahlen schon im vierten Jahr in Folge 1,92 Euro pro Anteil steuerfrei aus. Das sind bei 15 625 000 Aktien 30 Millionen Euro. Die Dividendenrendite liegt bei vier Prozent nach Steuern.

DIE WELT: Wie viele Aktien halten Sie persönlich und wollen Sie den Bestand weiter aufstocken?

Böge: Ich halte knapp 0,2 Prozent und werde weitere Kaufmöglichkeiten prüfen.

DIE WELT: Kennen Sie die meisten Ihrer Aktionäre?

Böge: Leider nicht die meisten, denn wir haben mittlerweile 8500 Aktionäre. Davon sind allein 2500 aus Hamburg und Umgebung. Selbstverständlich kenne ich viele persönlich.

DIE WELT: Wie viele Aktien halten Sie von anderen Unternehmen?

Böge: Keine. Ich investiere auch privat gern in Immobilien.

DIE WELT: Der Börsenwert der Deutschen Euroshop liegt derzeit bei einem Kurs von 48,70 Euro bei fast 800 Millionen Euro. Warum machen Sie nicht einfach Kasse und verkaufen Ihre Anteile?

Böge: Was sind denn die Alternativen und wo bekomme ich mehr? Mir persönlich ist die Dividende wichtig. Und unabhängig davon bin ich mit dem Unternehmen noch nicht am Ziel angekommen. Die Deutsche Euroshop muß und wird weiter wachsen. Um langfristig am Kapitalmarkt unabhängig bestehen zu können, benötigen wir einen Börsenwert von mindestens einer Milliarde Euro. Und mein Ehrgeiz ist es, auch über eine Kapitalerhöhung dieses Ziel so schnell wie möglich zu erreichen.

DIE WELT: Haben Sie nach ihren bisherigen Stationen mit der Deutschen Euroshop das erreicht, was Sie immer wollten?

Böge: Was wir bis heute aufbauen konnten, haben vor Jahren weder ich noch Weggefährten für möglich gehalten. Heute gehören wir zu den 100 größten börsennotierten Unternehmen in Deutschland.

DIE WELT: Welchen Einfluß übt die Otto Gruppe beziehungsweise Ihr Großaktionär Alexander Otto auf das Unternehmen aus?

Böge: Alexander Otto ist Mitglied in unserem Aufsichtsrat und macht keinerlei Vorgaben. Er bringt seine Erfahrung dosiert ein. Mit der von ihm geführten ECE Projektmanagment habe ich fast täglich Kontakt, weil die ECE zwölf unserer 14 Shoppingcenter betreibt. Und wer die ECE und uns kennt, weiß, daß wir beide um jeden Cent ringen.

DIE WELT: Was versprechen Sie sich von Ihrem neuen Finanzvorstand Olaf Borkers?

Böge: Vor allem Entlastung. Dann kann ich mich noch intensiver um den Immobilienbereich kümmern. Borkers kommt von der Hamburger Immobilien- und Beteiligungsgesellschaft TAG Tegernsee AG und war dort in gleicher Funktion tätig. Er tritt am 1. Oktober die Nachfolge von Dirk Hasselbring an, der seit 2003 dem Vorstand angehörte und sich in diesem Jahr neuen Aufgaben zugewandt hat.

DIE WELT: Würden Sie heute alles genauso wieder machen oder was würden Sie ändern?

Böge: In der Summe in jedem Fall, im Detail vielleicht nicht - hinterher ist man immer klüger. Vieles im Leben ist einfach nicht planbar und deswegen finde ich es so wichtig, sich auf die vielen unvorhersehbaren Situationen schnell einstellen zu können und dann entschlossen zu handeln. Bisher hat das ja auch ganz gut geklappt.