Verjährung Zugriffsmöglichkeit auf Mietkaution - 500 Beiträge pro Seite

[augu]

ich habe folgendes Problem: nach Auszug eines Mieters habe ich für ihn die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung erstellt u. ihn über den Nachzahlbetrag von 76,-€ informiert, gleichzetig habe ich meine bei Auszug gestellte Forderung, für die Kosten von notwendigen Ausbesserungen aufzukommen, wiederholt. Da keine Reaktion erfolgte, wollte ich nach Vorliegen der Rechnung für die Ausbesserung meine Gesamtforderung von 365,- € von der Kaution befriedigen. Der Mieter wurde davon informiert u. hat über einen RA der Sparkasse die Auszahlung des Betrages untersagt, und von mir die Freigabe der Kaution gefordert. Begründung: wegen unzulässiger Formulierungen im Mietvertrag muss der Mieter für keinerlei Renovierungen u.Ausbesserungen nach Mietsende aufkommen.
Die Ausbesserungskosten sind also streitig, wobei ich aber auch nur den kleineren Teil der gesamten Renovierungskosten (Isolieranstrich wegen Nikotinschäden an Tapete, Bohrlöcher in Fliesen) vom Mieter gefordert habe. Jetzt tut sich nichts mehr, beide Seiten haben keinen Zugriff auf die Kaution oder Teil davon.

Meine Frage: Wenn Mieter u. RA jetzt einfach die Verjährungsfrist von 6 Monaten nach Mietsende abwarten, sind dann meine Forderungen ( wegen BK-Nachzahlung, wurde nicht widersprochen; Teil der Renovierungskosten, wurde nicht vom Mieter akzeptiert) verjährt u. können nicht mehr gerichtlich eingefordert werden, d.h. ich muss dann der Freigabe der Kaution in voller Höhe zustimmen, andernfalls er dies durch Klage erzwingen kann ?

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.687.441 von augu am 05.01.07 11:45:02

Die Mietkaution darf ausschliesslich für Reparaturkosten, Instandsetzungskosten oder Schäden angetastet werden, nicht jedoch für ausstehende Betriebskosten.

[Merdiol]

@augu:
Die Rückzahlung der Kaution
Das wohl umstrittenste Rechtsproblem in Verbindung mit der Mietkaution ist die Frage, wann diese bei oder nach Beendigung des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig ist. Wohl fast jeder Vermieter wird die Situation kennen, dass der Mieter die Rückzahlung in Verbindung mit der Rückgabe von Wohnung und Schlüsseln erwartet. Dies ist aber entschieden zu früh! § 551 BGB, der vieles regelt, sagt zur Frage des Zeitpunktes der Kautionsrückzahlung nichts. In der Rechtsprechung gesichert ist zunächst nur, dass die Kaution nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen ist, und dass andererseits der Rückzahlungsanspruch des Mieters nach 30 Jahren verjährt. Wann denn aber konkret die Rückzahlung fällig ist, ist bei den Mietgerichten umstritten. Generell wird davon ausgegangen, dass dem Vermieter eine gewisse Zeit gelassen werden muss, seine etwaigen Gegenansprüche zu beziffern, da es natürlich keinen Sinn macht, die Kaution zurückzuzahlen und dann erst eigene Ansprüche zu stellen. Diese "gewisse Zeit" wird - von Gericht zu Gericht unterschiedlich - in der Regel irgendwo zwischen drei und sechs Monaten nach Vertragsende angesetzt. Innerhalb dieser Frist sollte der Vermieter in der Lage sein, seine eigenen Ansprüche gegen den ausgezogenen Mieter aufzurechnen, also eine korrekte Abrechnung zu erstellen und den verbleibenden Rest an den Mieter auszuzahlen. Von dieser Regel gibt es jedoch auch Ausnahmen. Man denke nur an folgenden Fall: Der Betriebskostenabrechnungszeitraum umfasst das Kalenderjahr und der Mieter zieht am 31. Januar aus. Da der Mieter für sich allein keine Zwischenabrechnung zum Zeitpunkt seines Auszugs verlangen kann (diese ist praktisch auch kaum durchführbar), bedeutet dies also, dass seine Betriebskosten für den Monat Januar erst im Folgejahr korrekt berechnet werden können, also weit jenseits der sechs Monate, die die überwiegende Rechtsprechung dem Vermieter als Zeit für die Kautionsabrechnung gibt. Da die Mietkaution auch diese Restforderung absichern soll, kann also noch keine zeitnahe Endabrechnung erstellt werden. Deshalb hat auch der BGH festgestellt, dass das Datum der Fälligkeit der Kautionsrückzahlung immer eine Frage des Einzelfalls ist und dass der Zeitraum zwischen Vertragsende und Kautionsabrechnung im Einzelfall durchaus mehr als sechs Monate betragen kann.
Generell kann man also unter Berufung auf diese Rechtsprechung sagen, dass der Vermieter zur Kautionsabrechnung dann verpflichtet ist, wenn er hierzu nach Vorliegen aller hierfür wesentlichen Rechnungen in der Lage ist und keine Gegenansprüche aus dem Mietvertrag mehr geltend machen kann (so im Mietvertragsformular für Wohnungen von Haus&Grund Schleswig-Holstein).

Gehen in diese Abrechnung allerdings auch Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der
Mietsache ein, muss der Vermieter aufpassen: Diese verjähren in sechs Monaten nach Auszug des Mieters, so dass sie rechtzeitig vorher beziffert werden müssen. Schließlich bleibt immer noch die Möglichkeit der Teilrückzahlung der Kaution. Merkt der Vermieter, dass er wegen einer noch offenen Rechnung nicht mehr die ganze Sicherheit benötigt, kann und soll er einen Teil zurückzahlen und lediglich einen angemessenen Rest bis zur endgültigen Abrechnung zurückhalten.




@frührentner: "Die Mietkaution darf ausschliesslich für Reparaturkosten, Instandsetzungskosten oder Schäden angetastet werden,"

1. Eine Mietsicherheit (Mietkaution) ist eine Sicherheitsleistung des Mieters zur Absicherung (potentieller) Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Bsp.: Schadensersatzansprüche, ausstehende Mietzahlungen).

oder auch

Zunächst einmal: Es ist und bleibt Geld des Mieters, das der Vermieter nur während der Mietzeit treuhänderisch verwaltet und nach Mietende zurückzahlen muss, wenn er keine eigenen Gegenansprüche hat, mit denen er aufrechnen kann. Damit ist es kein Geld des Vermieters, sondern nur eine Sicherheit (vergleichbar einem Pfand), die der Mieter für die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten leistet. Diese Sicherheit deckt alle geldwerten Ansprüche des Vermieters ab, z.B. Mietzahlungsansprüche, Ansprüche auf Nebenkosten-Nachzahlungen, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen oder unterlassener Schönheitsreparaturen.

[Fruehrentner]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.688.782 von Merdiol am 05.01.07 12:42:06

1. Eine Mietsicherheit (Mietkaution) ist eine Sicherheitsleistung des Mieters zur Absicherung (potentieller) Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Bsp.: Schadensersatzansprüche, ausstehende Mietzahlungen).

oder auch

Zunächst einmal: Es ist und bleibt Geld des Mieters, das der Vermieter nur während der Mietzeit treuhänderisch verwaltet und nach Mietende zurückzahlen muss, wenn er keine eigenen Gegenansprüche hat, mit denen er aufrechnen kann. Damit ist es kein Geld des Vermieters, sondern nur eine Sicherheit (vergleichbar einem Pfand), die der Mieter für die Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten leistet. Diese Sicherheit deckt alle geldwerten Ansprüche des Vermieters ab, z.B. Mietzahlungsansprüche, Ansprüche auf Nebenkosten-Nachzahlungen, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen oder unterlassener Schönheitsreparaturen.


Das trifft nicht zu hinsichtl. der NK-Nachzahlung.

[Merdiol]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.689.168 von Fruehrentner am 05.01.07 12:59:20

Naja, wenn DU es "sagst", MUSS es wohl stimmen.

Wenn interessieren da noch Urteile von deutschen Gerichten

Kaution - Nebenkosten: Wegen noch ausstehender Nebenkosten-Abrechnungen kann der Vermieter bei Mietende nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls einen Betrag in Höhe von 3 monatlichen Vorauszahlungen einbehalten, für angebrochene Jahre einen entsprechenden Anteil (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.02.1996). Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird (BGH, Urteil vom 18.1.2006, VIII ZR 71/05). Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998, MieterJournal 4/98 S.8). Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003).

[augu]

es wäre nett, wenn Ihr Euch mal mit euren beiträgen auf meine frage beziehen würdet.Ich habe die Kautionsabrechnung bereits vor mehr als einen Monat erstellt u. dem RA des Mieters zugesandt. Sie wird aber in der einen Position "Teilkosten der Renovierung (=Schadensausbesserung)" nicht anerkannt, da grundsätzlich keine Renovierungspflicht des Mieters wegen zu scharfer Fristenkauseln im Mietvertrag bestünde (Rechtssprechung seit ca.2 Jhr.). Wegen des Widerspruchs des RA bei der Bank erhalte ich nicht den errechneten Kautionsanteil ausgezahlt, der mieter erhält ohne meine Zustimmung aber auch nicht die Kaution oder Teile davon zurück. Ich befürchte nur, dass er jetzt einfach noch bis Anfang Februar wartet, dann sind die 6 Monate seit Mietsende vorbei und ich kann keine Ansprüche mehr geltend machen. Der ganze bisherige Schriftverkehr zählt ja nicht als Unterbrechnung der Verjährung, sondern nur Schritte, die über das gericht gehen (Mahnbescheid oder Klage).Wenn das so ist, kann er dann Mitte februar von mir die Freigabe der Kaution verlangen ohne dass ich meine Gegenansprüche wegen Verjährung Anfang Febr. aufrechnen kann ? Das war meine Frage. Das Problem, weshalb ich nicht schon einen Mahnbescheid losgeschickt habe ist, dass nur die Nachzahlforderung 65 € aus meiner korrekten BK-Abrechnung (denke ich jedenfalls, das sie das ist), nicht aber die telkosten der Renovierung in ihrer von mir berechneten Höhe einer gerichtlichen Prüfung zu 100% standhalten. Ich dachte wir könnten uns im Schriftverkehr auf einen eventuell abweichenden betrag einigen. Die gegenseite bevorzugt aber das Untätigsein, wahrscheinlich weil sie durch die mögliche verjährung dann die ganze Kaution wiederbekommt.

[Merdiol]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.691.026 von augu am 05.01.07 14:17:12

es wäre nett, wenn Ihr Euch mal mit euren beiträgen auf meine frage beziehen würdet.

Aber sonst gehts Dir noch gut?

Wer lesen kann ist klar im Vorteil.

[augu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.691.705 von Merdiol am 05.01.07 14:44:28

wozu eine Kaution verwendet werden darf weiss ich selbst u. das war auch nicht meine Frage. Ich wollte nur wissen, welchen Vorteil u.welchen nicht ich bei streitigen Forderungen habe. Offenbar keinerlei Verlängerung der Verjährungsfrist bei Streitereien u. auch keinerlei Zugriffsmöglichkeiten auf das Geld, wenn meine aufgemachte Rechnung nicht anerkannt wird(so handhaben es die Banken). Die gerichtliche Klärung streitiger Forderungen (mit entsprechenden Einreichungsfristen) ist genauso erforderlich, wie in dem Fall, dass keine Kaution gezahlt wurde, der einzige Unterschied: wenn ich vor gericht recht bekomme, bekomme ich auch mein Geld u. muss es nicht per gerichtsvollzeiher eintreiben lassen. Das wollte ich eigentlich wissen, habe es zwischenzeitlich aber selbst über google u. Telefonat mit meiner Bank rausbekommen. Gruß augu

[Merdiol]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.692.755 von augu am 05.01.07 15:26:59

Auch wenn ich mich gerne wiederhole: "Wer lesen kann ist klar im Vorteil."

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.692.755 von augu am 05.01.07 15:26:59

§§ 203 ff BGB.

[NATALY [VIP]]

Der BGH hat entschieden, dass die Mietkaution auch der Absicherung von BK-Nachzahlungen dient. Anderslautende Urteile unterer Gerichte sind überholt:
http://www.rechtsanwalt-rossbach.de/Urteile%20Mietrecht/BGH%…

[NATALY [VIP]]

Zu #10:
§ 203 BGB ist nach dem Urteil des BGH vorliegend nicht anwendbar.

[NATALY [VIP]]

@augu:
Ich würde gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Mieters in Höhe der Betriebskostennachzahlung die Aufrechnung erklären und die Auszahlung des Restbetrages der Kaution durch die Bank gegenüber dem Mieter-Rechtsanwalt genehmigen.

[augu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.704.698 von DerStrohmann am 06.01.07 01:05:24

@ Strohmann: Danke, für dem Hinweis, wußte ich nicht, dass laufende verhandlungen die Verjährung hemmen. Seit wann ist das so, früher waren doch nur gerichtliche Schritte (gerichtl.Mahnschreiben, Klage....) relevant, in meiner alten Ausgabe des BGB finde ich auch keinen Hinweis auf Unterbrechung durch Verhandlung. Ich habe jedenfalls Zeit u. brauche keine gerichtl.Schritte wegen befürchteter verjährung zu unternehmen. Zur Streitsache selbst:
Ich habe zur Kenntnis nehmen müssen, dass auch die Kosten des zusätzliches Renovierungsaufwandes bei starken Nikotinschäden in der Wohnung(Isolieranstrich erforderlich) nicht einklagbar sind, falls für den Mieter die Pflicht zur Endrenovierung nicht mehr besteht, weil wegen starrer Fristenkauseln alle Renovierungspflichten des Mieters hinfällig sind.( BGB VIII ZR 124/05)

[augu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.718.143 von NATALY am 06.01.07 15:33:59

@ Nataly, danke für deine antwort. Das mit den Nikotinschäden ist geklärt, da der Mieter aber noch in der Dusche dreimal Löcher in die Fliesen (und nicht in die Fugen) gemacht hat, möchte ich auf meinen Schadensersatzanspruch nicht gänzlich verzichten und nur die anerkannte BK-Nachzahlung bekommen. Ich habe das der gegenseite mitgeteilt, wobei 40 € für die Fliesenschäden eigentlich nicht zu viel verlangt sind. Was ist nun mit BGB § 203, gilt er oder gilt er nicht ?

[NATALY [VIP]]

Zu #15:
Nach BGH war der Rückgriff auf § 203 BGB im dort vorliegenden Fall nicht erforderlich.

[NATALY [VIP]]

Noch nicht fällige Ansprüche können zwar kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne von § 273 BGB begründen. Diese Vorschrift kommt hier indes nicht zur Anwendung, weil der Rückzahlungsanspruch des Mieters seinerseits, wie ausgeführt (unter a), erst nach Ablauf einer angemessenen Überlegungs- und Abrechnungsfrist fällig wird und sich das Recht des Vermieters, die Kaution innerhalb dieser Frist einzubehalten, unmittelbar aus der Kautionsabrede ergibt. Es bedarf insoweit keines Rückgriffs auf das Zurückbehaltungsrecht des § 273 BGB.

[NATALY [VIP]]

Der Vermieter muss sich nicht auf § 203 BGB berufen, weil sich sein Recht, die Kaution einzubehalten, bereits aus der Kautionsvereinbarung ergibt.

[Merdiol]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.718.791 von augu am 06.01.07 15:59:30

da der Mieter aber noch in der Dusche dreimal Löcher in die Fliesen (und nicht in die Fugen) gemacht hat, möchte ich auf meinen Schadensersatzanspruch nicht gänzlich verzichten

Junge, junge... Vermieter die die Welt nicht braucht.

Wegen drei Löcher in Fliesen so ein Aufwand......und Du bist noch nicht einmal im Recht.


Scheinst nur DEINE Rechte (und nicht einmal diese) zu kennen

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.726.898 von NATALY am 06.01.07 20:11:14

Da verwechselst du jetzt aber § 203 mit § 273 BGB.

@augu,

die Ansprüche wegen der Renovierung kannst du in voller Höhe knicken! Die Klausel ist in Gänze nichtig und du als Vermieter hast die Kosten der Renovierung zu tragen. Außerdem sind die anderen Schadenersatzansprüche auch fraglich, weil es für Kleinreparaturen auch strenge Anforderungen für eine verschuldensunabhängige Überwälzung auf die Mieter gibt! Aber du kannst natürlich Klage erheben und dann das Geld rausrücken müssen und auch noch die Verfahrenskosten tragen müssen. Das ist meine Rechtsauffassung zu diesem Fall.

[NATALY [VIP]]

@Strohmann: Gemeint ist § 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht). In § 203 BGB ist die Hemmung der Verjährung bei Verhandlungen geregelt.
@augu: Ich rate davon ab, wegen 40 EUR einen "Aufstand" zu veranstalten. Die Kosten bei einem Unterliegen sind erheblich höher.

[augu]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.761.578 von DerStrohmann am 08.01.07 02:36:10

ich habe nicht vor, wegen streitigen 40,-€ Klage zu erheben, aber deshalb muss ich ja nicht gleich die Kaution herausrücken, sondern kann diesen Abzug erstmal fordern, zumal mich die renovierung der Nikotinschäden einiges gekostet hat (diese Kosten bleiben an mir hängen, das weiss ich mittlerweile). Was ich wissen wollte, war, seit wann unterbricht ein Schriftverkehr zwischen den Streitparteien die Verjährung nach Mietsende.

[Merdiol]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.764.651 von NATALY am 08.01.07 10:47:00

@NATALY[VIP]: Glückwunsch zu Deinem [VIP] !!!!

Wenn es eine(r) verdient hat, dann Du.

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.764.651 von NATALY am 08.01.07 10:47:00

Das weiß ich. Warum zitierst du dann eine BGH-Entscheidung, in der es um § 273 BGB geht und sagst dann etwas über § 203 BGB?

[DerStrohmann]

Antwort auf Beitrag Nr.: 26.764.803 von augu am 08.01.07 10:56:39

Er unterbricht sie nicht, sondern hemmt sie und auch nur solange, wie eine Partei die Verhandlungen nicht abbricht. Aber das ist auch unerheblich, wenn deine Forderungen nicht bestehen sollten. Ansprüche, die nicht bestehen, können auch nicht verjähren. Wenn der Gegner schon einen RA eingeschaltet hat und du jetzt weißt, dass du kein Recht hast, die Kaution zurückzubehalten, würde ich mich auf einen Rechtsstreit nicht einlassen, wie gesagt. Außerdem argumentierst immer noch mit den Renovierungskosten, um die Kaution zurückzubehalten.........