Vorsteuerabzug beim Hausbau - 500 Beiträge pro Seite

[Immo-Fan]

Vorsteuerabzug beim Hausbau


Es geht um ein geplantes Vermietobjekt.

Ich bin Privatmann und habe gleichzeitig noch eine kleine Einzelfirma laufen. Es gäbe nun folgende, mögliche Konstellationen:

1. Als Privatmann; Vermietangelegenheit in der Steuererklärung unter �Einkünften aus Vermietung und Verpachtung� angeben.
2. Als Gewerbetreibender; Vermietangelegenheit in der Steuererklärung als Gewerbeeinkünfte.

Man kann wohl nur im zweiten Fall die Vorsteuer (= Mwst.) aus den Hausbaukosten zurückholen !???

Und was bedeutet das für die normalerweise übliche �Umsatzsteuerfreiheit der Umsätze aus Vermietung und Verpachtung�? Denn, wer Vorsteuer zurückholt, muß ja wohl auf die Miete auch Umsatzsteuer aufschlagen?!

Vielen Dank für erhellende Antworten.

[Immo-Fan]

PS: Warum stellt mein Browser die Anführungszeichen nicht richtig da? Ich hoffe, bei Euch wird alles richtig angezeigt.

[Wolle4all]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.453.933 von Immo-Fan am 23.03.07 15:28:05

Wenn das Wohnungen werden sollen, dann verabschiede Dich vom Gedanken des Vorsteuerabzuges. Nähere Auskünfte gibt Dir Dein Steuerberater.

[Bunte17]

Grds. Vermietung umsatzsteuerfrei § 4 Nr. 12a Umsatzsteuergesetz
Somit kein Recht auf Vorsteuerabzug. Ausnahme: Option.
Dies geht nur , wenn an einen Unternehmer für dessen Unternehmen vermietet wird.

Einlage bzw Zuordnung zum Betreibsvermögen. Nutzung betrieblich > 10 % Folge--- > Zuordnug zu 100% dem Gewerbetrieb. 100% Vorsteuerabzug.
Jedoch steuerpflichtige Entnahme und Eigenverbrauchsverstuerung.

vgl Seeling Urteil
08.05.2003

[Bunte17]

P.S. Das ist Sache eines Steuerberaters, da erhebliche finanzielle
Nachteile entstehen können!

[BarnyXXL]

Sprich deinen STB auf das EUGH-Urteil im Falle Seeling an. Er sollte dann Bescheid wissen.

s. #4

[Immo-Fan]

- Ja, es soll ein Wohnhaus werden.

- Okay, also Umsatzsteueroption leider nur, wenn gewerbliche Mieter bzw. ich selbst für mein Gewerbe mindestens 10% nutze (dieses Gerichtsurteil kenne ich auch bereits).

- Ich sehe da keine Nachteile, wenn ich die Umsatzsteueroption nutzen könnte, denn ich habe doch für die komplette Haltedauer der Immobilie einen 19%-igen Liquiditätsvorteil (bzw. 16%, wenn 100% das ganze inkl. Mwst. sind; ohne Grundstücksanteil) !!!?

Wie läuft das denn bei einer großen, gewerblichen Wohnungsbaugesellschaft, die an privat vermietet, die kann doch wohl trotzdem die Vorsteuer zurückerhalten !!!?

[Bunte17]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.454.851 von Immo-Fan am 23.03.07 16:01:01

gewerbl. Wobau gesellschaften sind ebenfalss abhängig von deren Ausgangsumsätzen.
Liqui.vorteil...... Versteuerung der privaten Nutzung...
Es gibt Urteile, Weeling, Wollny, usw. die jeden Fall unterschiedlich betrachten. Hier kann dir keiner eine Auskunft geben. Es hängt von sehr vielen Faktoren ab. Besser Rücksprache mit Steuerberater halten...

[martinsgarten]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.453.933 von Immo-Fan am 23.03.07 15:28:05

einfach mal googeln:

http://www.haus-und-grund-muenchen.de/mainw/steuer/Errichtun…

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.455.401 von Bunte17 am 23.03.07 16:24:49

Danke an alle, auch an Bunte17!

So langsam komme ich in das Thema richtig rein. Urteile zu Seeling und Wollny kenne ich nun.

Zum Steuerberater möchte ich noch nicht extra. Erst mal in alle Richtungen SELBST denken und planen.

Wie WO: Mitglied GueldnerG45S in einem anderen Thread schon feststellte: "Nicht mehr in jedem Dorf eine Kuh --- jedoch einen Steuerberater". Und mit Erschrecken feststellte, daß 10% seiner Photovoltaik Erträge für die anteilige Steuererklärung draufgingen .....

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.455.459 von martinsgarten am 23.03.07 16:27:13

Super martinsgarten, sind echt hilfreiche Infos von Haus-und-Grund Verband!

In dem Artikel sind 4 Modelle vorgestellt, die jeweils mit privater Wohnungsnutzung (also Eigennutzung) kombiniert sind.

Da ich das Haus sowieso nur einige Hundert Meter entfernt plane, hätte ich nun auch Lust, dort mein Büro (kleines Einzelunternehmen) unterzubringen.

Die Konstellation sähe dann wie folgt aus:

- Mindestens 10% eigenbetriebliche Nutzung (mwst.-pflichtiger Gewerbebetrieb).
- Den Rest mwst.-freie Wohnungsvermietung (und nicht wie im Haus-und-Grund Beispiel zu Wohnzwecken eigengenutzt).

Möglich - von der Mwst. her gesehen?

[nilsw]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.507.415 von Immo-Fan am 26.03.07 20:39:53

zu deiner geplanten Konstellation kann ich dir nur einen Hinweis geben:

Wenn du es selber bastelst kann das ganz schön in die Hose gehen.
In deinem Fall ist es besser 10% der Photovoltaikanlagenerträge für eine Beratung zu investieren als letztendlich Steuerliche Nachteile zu haben, die 100% der Photovoltaikanlagenertäge ausmachen.

Selberdenken ist immer gut. Allerdings wird die praktische Umsetzung des Seeling-Urteils m.E. nicht mehr empfohlen.

[gummibaer123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.507.534 von Immo-Fan am 26.03.07 20:48:21

Nur mal zur Info, der Artikel des Haus-und-Grund Verband, entspricht nicht mehr aktuellem Recht. Die Seeling Geschichte ist im Prinzip tot.

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.507.713 von gummibaer123 am 26.03.07 20:59:47

Danke nilsw und gummibaer123 für die leichten Warnungen. Aber ich will mich doch erst mal allgemein kundig machen!

Daher nochmal meine Thread-Frage auf den Punkt gebracht:

Zu wieviel Prozent ist ein Vorsteuerabzug möglich für einen Neubau bei

- z.B. 15% eigenbetriebliche Nutzung (mwst.-pflichtiger Gewerbebetrieb)
- und 85% Wohnungsvermietung (an privat)

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.543.782 von Immo-Fan am 28.03.07 15:31:34

Schade, noch keine Antwort auf die Frage, aber vielleicht weiß ja doch jemand eine generelle Antwort, ohne gleich mit Gerichtsurteilen zu verkomplizieren.

=====

Zu wieviel Prozent ist ein Vorsteuerabzug möglich für einen Neubau bei

- z.B. 15% eigenbetriebliche Nutzung (mwst.-pflichtiger Gewerbebetrieb)
- und 85% Wohnungsvermietung (an privat)

[CColumbus]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.640.443 von Immo-Fan am 03.04.07 15:25:27

Es gilt das Prinzip, die zuordnenbaren Kosten werden direkt zugeordnet , die nicht zuordnenbaren Kosten (Dach, Außenfasade usw.) werden nach einem "sachgerechten" Aufteilungsmaßstab (hier 15 zu 85!) zugeordnet. Wenn du also in deinen Gewerbebetrieb goldene Wasserhähne einbaust (direkt dem Gewerbebetrieb zuzuordnen) und die Ausstattung der Wohnungen eher karg ist, wird der prozentuale Anteil der abziehbaren Vorsteuerbeträge wohl über 15% liegen.

Aufteilung nach Nutzfläche ist sachgerecht, ebenso die Ermittlung eines Aufteilungsschlüssel durch Ertragswertverfahren (letzteres BFH vom 05.02.1998 VR 101/96).

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.646.313 von CColumbus am 03.04.07 19:14:42

Wie es sich von Euch, CColumbus und gummibaer123 anhört, wäre das EU-Urteil von 2003 (Seeling) tot und mittlerweile völlig ungültig.

Was macht das Finanzamt eigentlich nun mit den Leuten, die aufgrund des Seeling Urteils schon ihre Vorsteuer zurück haben?

Und nochmal meine Grundfrage (wieder anders formuliert ):

Gibt es laut aktueller Rechtsprechung KEINE Möglichkeit des Vorsteuerabzuges bei gemischt genutzten Gebäuden auf den Gebäudeteil, der zu privaten Wohnungszwecken vermietet wird ???

Also Vorsteuerabzug wirklich nur auf den Teil, der mwst.-pflichtig genutzt wird (eigenes Gewerbe oder Vermietung an Gewerbe) !?

[gummibaer123]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.656.338 von Immo-Fan am 04.04.07 12:38:53

Der Gesetzgeger hat reagiert, somit ist das Seeling Urteil nicht mehr so umsetzbar, näheres regelt das USTG.

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.665.702 von gummibaer123 am 04.04.07 19:23:01

Die Rechtslage dreht sich anscheinend immer schneller in Deutschland.

Vorsteuerabzug also nur für das, was bei Errichtung mwst.-pflichtig genutzt wird. Was passiert aber, wenn man die Nutzungsart mal ändert?

Also im Jahr der Erstnutzung mwst.-pflichtige Vermietung (an Gewerbe) und z.B. im Folgejahr dann Vermietung an privat.

Ob das nun in der Praxis grad' so klappen würde, ist egal. Einfach als theoretische Frage, wie das Finanzamt das handhaben würde:

Die Vorsteuer hätten sie ja schon ausbezahlt. Dann ein Jahr später die Nutzungsänderung. Innerhalb wievieler Jahre müßte nun die Vorsteuer zurückbezahlt werden? Einfach gemäß der laufenden Abschreibung (also 50 Jahre) - oder irgendwie verkürzt (habe irgendwo was von 10 Jahren gelesen)?

[Duffy2000]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.673.398 von Immo-Fan am 05.04.07 11:00:06

§ 15a UStG - Berichtigungszeitraum 10 Jahre

Übrigens: Bei Anwendung Seeling wird durch Wollny-Urteil die Privatnutzung auf 10 Jahre verteilt, so daß der Liquiditätsvorteil deutlich kleiner wird.

Das "Sahnehäubchen" kommt dann mit der Entnahme des Gebäudeteils aus dem umsatzsteuerlichen Betriebsvermögen - dann erfolgt nach Auffassung der Finanzverwaltung ZUSÄTZLICH die Entnahmeumsatzbesteuerung auf den dann gültigen Teilwert. Lösungsversuche hierfür: Verkauf innerhalb der familie, da Veräußerungen - anders als Entnahmen - umsatzsteuerfrei bleiben. Oder Du wirst in den zwei Jahren vor der Entnahme umsatzsteuerliche Kleinunternehmer nach § 19 UStG - praktisch nahezu nicht machbar.

Gruß

[Immo-Fan]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.677.892 von Duffy2000 am 05.04.07 15:26:22

Okay verstanden, habe mir nun "§ 15a UStG - Berichtigungszeitraum 10 Jahre" genauer angesehen.

Es wird also tatsächlich 10 Jahre lang geprüft, ob mwst.-pflichtige Umsätze mit der Immobilie erzielt werden. Falls nicht, wird in jedem einzelnen Jahr anteilig die Vorsteuer zurückgefordert.

Das entspricht ja dann scheinbar auch den Seeling und Wollny Urteilen:

von Duffy2000:
"Übrigens: Bei Anwendung Seeling wird durch Wollny-Urteil die Privatnutzung auf 10 Jahre verteilt, so daß der Liquiditätsvorteil deutlich kleiner wird."

Ginge also scheinbar doch noch; Vorsteuerrückzahlung auf den nicht mwst.-pflichtig genutzten Teil (also private Eigennutzung oder Vermietung an Privat) innerhalb von 10 Jahren.

Klar ist natürlich, daß durch die jährlich Rückzahlungen man im Schnitt nur einen 5-Jahres Liquiditätsvorteil gewonnen hat.

[Taxpayer]

Antwort auf Beitrag Nr.: 28.677.892 von Duffy2000 am 05.04.07 15:26:22

Grundsätzlich richtig ... aber das von Dir beschriebene "Sahnehäubchen" verstößt gegen die Mehrwertsteuerrichtlinie der EU.

Deshalb ist (mal wieder) ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Deutschland am laufen.

Damit steigen die Aussichten, doch noch wenigstens etwas vom Seeling-Urteil profitieren zu können.

In diesem Sinne
taxpayer