Berliner Immobilienmarkt vor dem Kollaps?? - 500 Beiträge pro Seite

[Cashlover]

Hallo,
ich frage mich, wann der Immobilienmarkt in Berlin vor dem (entgültigen) Kollaps steht.
Das das Mietpreisniveau, sowohl für Wohn-, als auch für Büro- und Gewerberäume in den vergangenen Jahren, nach einem Boom (Maueröffnung) bereits jetzt dramatisch eingebrochen ist, ist nix neues.
Mittlerweile sind auch "Szenegegenden", wie Prenzlauer Berg oder auch elitäre Wohnlagen wie Grunewald oder Zehlendorf betroffen.
Der offizielle Mietpreisspiegel wird von der Taxe zur Faxe.

Die Ursache ist wohl der dramatische Niedergang der Wirtschaft in der Stadt und die Tatsache, daß es in den vergangenen Jahren eine wahre "Auswanderung" ins Umland (Brandenburg) gegeben hat.
Dazu kommt noch die verheerende politische Situation in der Stadt, die das Investitionsklima gegen Null geschraubt hat.

Viele Gesellschaften im Immo-Bereich, besonders sog. Aufteiler, die sich mit der Umwandlung von Wohnungen in Eigentumswohnungen befassen, stehen vor dem Aus, insbesondere, wenn sie in den Boomjahren im großen Stil Immobilien eingekauft haben.
Denen liegen ihre Eigentumswohnungen jetzt wie Blei im Bestand oder müssen unter Preis verscheuert werden.
Gleiches gilt für private oder institutionelle Investoren, die im großen Stil Büropaläste oder Gewerbeimmobilien, teilweise angelockt durch die damaligen (leidigen)Steuervergünstigungen, vollkommen am tatsächlichen Bedarf vorbei erstellt haben und denen jetzt die Kalkulationen wegbrechen.

Von Maklern und Notaren im Berliner Raum hört man, daß die Umsätze im An/Verkauf von Immobilien dramatisch zurückgegangen sind.

Ich persönlich glaube, daß Boom-Towns, wie München, eine zumindest ähnliche Situation, noch vor sich haben.

Gleichzeitig glaube ich, daß der Immo-Markt in Berlin allmählich für die Käuferseite interessant wird.
Meinungen??

[spekulump]

Ich bin hier in Berlin als RA tätig und kann das
in vollem Umfang bestätigen.

Da ich auch Zwangsversteigerungen durchführe, weiß ich,
daß kein Mensch derzeit Häuser/Wohnungen kauft.

Von Banke weiß ich, daß die teilweise keinen € für
Immobilienfinanzierung verleihen, wenn das Objekt
im Ostteil steht. Undzwar egal wie hoch die Selbstbeteiligung ist.

Ausgesprochen krass und wird eher noch schlimmer.

Gruß

-SL-

[Paul1Breitner]

Stimmt !!! In Berlin geht es nur noch abwärts. Eine Hoffnung auf Besserung gibt es kaum und wo soll die auch herkommen ? Fast 10% der Berliner leben von Sozialhilfe und neue Jobs gibt es einfach nicht. Viel Leute haben sich in den letzten 10 Jahren mit Immobilienkäufen ganz gewaltig verhoben und die Steigerung derZwangsversteigerungen zeigt eine deutliche Sprache. 46% der arbeitsfähigen Stadtbevölkerung hat z. Zt. noch Einkommen aus geregelter Arbeit - der Rest lebt von Rente, Arbeitslosengeld/ Hilfe , Sozialhilfe usw. Berlin ist am fast Ende und es wird noch sehr viel schlimmer.

[CommanderPirx]

In München siehts auch nicht mehr ganz so rosig aus, obwohl
die Preise auf den Wohnmarkt immer noch astronomisch hoch sind. Aber um so tiefer wird der Fall sein. Erst die Insolvenzwelle der in München zahlreich angesiedelten Neuen Markt-Klitschen, dann fallende Büromieten und dann mit Verzögerung der Wohmmarkt.

Büromieten München

Schwere Zeiten für Büro-Vermieter

Münchner Vermieter geben nach und verzichten auf Provision oder Miete. Anders machen sie keine Geschäft mehr.
Von Astrid Becker

Wie wurde doch gejubelt! Vor zwei, drei Jahren, als der Wirtschaftshimmel noch voller Geigen hing. Firmen expandierten, neue wurden gegründet – mit der Folge, dass auch der Bedarf an Büro- und Gewerbeflächen stieg. Und das in einer Zeit, in der es der Stadt München durch den Umzug der Messe oder auch durch die Privatisierung der Kasernen seit langem wieder möglich war, dafür Baurecht zu schaffen. Doch der Euphorie folgt in diesem Jahr die Ernüchterung: Die Vermarkter der neuen Bauten haben es zunehmend schwer, Mieter zu finden – und greifen daher teilweise zu ungewöhnlichen Mitteln.

Nachfrage in Quadratmeter

Die Gründe für diese Entwicklung liegen im Zusammenbruch des Neuen Marktes und der allgemein schlechten wirtschaftlichen Lage. Viele Unternehmer können und wollen sich derzeit nicht räumlich vergrößern, was sich deutlich in der Nachfrage messen lässt.

So hatte allein das Immobilienkontor Schauer & Schöll im ersten Quartal von 2001 noch Anfragen auf insgesamt 407.000 Quadratmeter, im zweiten Quartal schon auf nur mehr 286.000. In diesem Jahr sind es in den gleichen Zeiträumen nur 191.000 beziehungsweise 135.000 Quadratmeter.

Auch bei Jones Lang LaSalle fällt die Bilanz über das erste Halbjahr 2002 bescheiden aus: Dort wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres knapp 200.000 Quadratmeter nachgefragt – 14 Prozent weniger als im ersten Halbjahr des Vorjahres.

Vermietung in Quadratmeter

Doch auch das tatsächliche Vermietungsvolumen hat in München stark abgenommen. Im ersten Halbjahr lag es bei 245.000 Quadratmetern, für das gesamte Jahr erwarten die Vermarkter maximal 550.000 Quadratmeter. Im Boomjahr 2000 waren es noch mehr als eine Million. Trotz der dramatisch wirkenden Zahlen liegt München aber im Vergleich zu anderen Bürometropolen noch immer weit vorn. Vermarkter und auch Stadt werten deshalb die gegenwärtigen Ergebnisse als „ normal“. 2000 sei einfach „ein außergewöhnliches Jahr“ gewesen, heißt es.

Dennoch dementiert niemand, dass es schwieriger geworden ist, Flächen zu vermieten. So hatte Schauer & Schöll bereits Anfang 2001 begonnen, die Gebäude der Ärzteversorgung Niedersachsen und des Gerling-Konzerns auf der Theresienhöhe zu vermarkten. Der letzte Vertrag dafür wurde bereits im Herbst 2001 unterzeichnet.

Lockmittel I: keine Provision

Bei ihrem dritten Projekt auf dem ehemaligen Messegelände, der Theresie, fällt die Suche nach Nutzern offenbar nicht so leicht. Von 53.000 Quadratmetern verfügbarer Bürofläche sind derzeit noch 40.000 zu haben – provisionslos. Das Honorar für die Maklerfirma Schauer & Schöll wird vom Bauherrn, der Deutschen Bank-Tochter DGI übernommen. Auch wenn es sich dabei nicht um ein „Notprogramm“ handelt, wie Schauer-Geschäftsführer Achim Degen versichert, fest steht dennoch, dass es hier darum geht, sich deutlich von der Konkurrenz abzuheben.



„Heute muss man flexibler sein, auch in der Vertragsgestaltung“, sagt Degen. Er nennt ein Beispiel: Noch vor zwei Jahren hätten die Nutzer doppelt Miete bezahlt – wenn der Einzugstermin in das neue Gebäude nicht mit dem Auszug aus dem alten übereinstimmte. Heute gingen die Eigentümer immer häufiger dazu über, ihren neuen Vertragspartnern die Mieten für diese Übergangszeit zu erlassen: „Es ist ihnen einfach wichtiger, dass ihr Gebäude bezogen wird.“

Baustopp

Wieder andere beginnen ohne geschlossene Mietverträge gar nicht erst mit dem Bauen. Bei der Firma Skanska, die in der Parkstadt Schwabing ihre „Vision Buildings“ verwirklichen wollte, gehört dieses Vorgehen sogar zur Geschäftsphilosophie.

Der Aushub für dieses Projekt war bereits abgeschlossen, als der Mieter absprang. Der Bau wurde sofort gestoppt. Als weltweit agierendes Unternehmen mit einem Umsatz von mehr als 17 Milliarden Euro stehe man nicht so unter Druck, man könne individuell auf die Wünsche potenzieller Mieter eingehen, wie Albert von Malortie von Skanska sagt. Eines wird dieser Bauherr also nicht produzieren: Leerstehende Flächen. Er ist dabei allerdings eher eine Ausnahme.

Neu gebaute Flächen

Von den insgesamt 1,3 Millionen Quadratmetern Büroflächen, die in den nächsten zwölf Monaten in München zur Verfügung stehen, werden bereits jetzt 577.000 als Leerstand bezeichnet. Hinzu kommen noch viele Flächen, die zur Untervermietung angeboten werden, weil sich der Bedarf der vorhandenen Mieter aus konjunkturellen Gründen permanent ändert.

Die Größe der zur Untervermietung angebotenen Büroflächen habe mittlerweile fast die der neu auf dem Markt befindlichen erreicht, ist aus dem Wirtschaftsreferat zu erfahren. Eine Entwicklung, die dort aber positiv betrachtet wird: Eine Leerstandsquote in der Münchner Gesamtregion von 3,4 Prozent sei wesentlich „gesünder“als die 0,5 der letzten Jahre. Unternehmen siedelten sich eher an, wenn sie mehrere Flächen zur Auswahl haben. Und noch etwas wird für den Standort München in den nächsten Jahren sprechen: gesunkene Mietpreise. Sie werden vor allem für das Umland prognostiziert – dort ist derzeit die Leerstandsquote doppelt so hoch wie in der Stadt.

[captown]

-cashlover

Dem Markt ist sicherlich viel Übertreibung genommen worden, so düster wie Du sehe ich aber die Lage nicht. So wie ich es seit drei Jahren beobachten kann, ist der Markt auf niederen Niveau in Stadtteilen wie Prenzlauer Berg, Friedrichshain und Teile von Mitte stabil bis leicht steigend. Einbußen gab es sicherlich bei den Gewerbemieten und damit verbunden auch die Bewertung der entsprechenden Immobilien, aber eher in kleinem Rahmen.

Die Abwanderung habe ich in oben genannten Stadtteilen in der geschlossenen Altbausubstanz nicht beobachtet, eher das Gegenteil. Auch die offiziellen Zahlen belegen dies nicht in dem von Dir so dramatisch dargestellten Rahmen. Viel leergezogen wird in den Plattensiedlungen.


-spekulump

Ich sehe nach wie vor nachgefragte Objekte, die dann auch sehr wohl von Banken bezahlt werden. Schwieriger ist sicherlich die Situation in Stadtteilen wie Neukölln oder dem Wedding, Lichtenberg oder noch weiter.

- Paul1Breitner

Berlin war schon immer ein Subventionsstadt.

[01173]

#1
Während der Boomphase an der Börse lies sich das ein oder andere Schnäppchen in Berlin im verm. Bereich machen, weil sich "keine Sau" damals dafür interessiert hat. Mittlerweile orientieren sich die Anleger wieder mehr Richtung Immobilien, wie beispielsweise am deutlich erhöhten Mittelzufluß bei Immobilienfonds sichtbar wird.
Dennoch wird diese Nachfrage nicht dazu führen, dass die Preise in Berlin in den nächsten Jahren ansteigen. Es wird lediglich ein weiteres Absinken vermieden, da immer noch ein riesiges Angebot vorhanden ist, so dass sich m.M.n. z.Zt. eine Investition in verm. Immobilien nicht aufdrängt. Nur wenn die Mietrendite die 10%-Marke erreicht/überschreitet, lohnt es sich näher hinzusehen, zumal dann oft einer verkaufen muss, obwohl er eigentlich nicht will. Mieten und Quadratmeterpreise bleiben wohl noch auf sehr viele Jahre hinweg auf niedrigem Niveau. Ein Preisniveau wie zu Zeiten der Wiedervereinigung wird bei "normaler" Geldentwertungsrate wohl nie wieder erreicht werden.

#2
Banken: Mit denen kann man Rechnen, aber nicht Reden und manchen können nicht einmal Rechnen.
Wenn der Markt boomt, wird jede Hundehütte über 100% beliehen, wenn es schlecht läuft, gibts nichts. Offenbar verfügen Banken nur über ein sehr begrenztes Kurzzeitgedächnis was den Marktzyklus betrifft. Nur den ...leider

[Cashlover]

@captown,
die Lage ist schon dramatisch.
spekulump hat Recht:
Die Banken finanzieren nur noch Bruchteile;
i.d.R nicht mehr als 30%, auch bei Renditeobjekten.
Die Nachfrage nach Immobilien in Berlin, z.B durch überregionale Investoren, ist nahe Null.

Und das in einer Hauptstadt, die gleichzeitig Regierungssitz ist und zumindest annähernd Metropolencharakter hat.

Im Prinzip seh ich den Markt auch noch weiter einbrechen.

Trotzdem sollte man irgendwann in diesem Schweinezyklus auch mal zugreifen, wenn man die liquiden Mittel hat.

Am besten mal auf Zwangsversteigerungen gehen.

Immobilienbesitz ist schließlich Teil jeder Diversifizierungsstrategie.

[Kneto]

"......Nur wenn die Mietrendite die 10%-Marke erreicht/überschreitet, lohnt es sich näher hinzusehen,...."



Äääähm, *hüstel*, in welchem Land soll das denn sein ?

[aktienfreude]

Im Land der geplagten Vermieter.....

Ärger mit verschiedensten Stellen muß auch entschädigt werden

Aber zugegeben, 10 % erscheinen mir auch ziemlich viel in
weiten Marktbereichen. Muß jeder selbst wissen, bei welcher
Rendite er wieviel Ärger verkraften kann.

Gruß
aktienfreude

[GRUENDERKRACH]

Guten Morgen allerseits!

Schön zu lesen, daß sich nicht gerade beeilen muß, wer daran denkt, einen Fuß auf den Berliner Immobilienmarkt zu setzen. Vielleicht ist es ja tatsächlich das vernünftigste, sich noch ein, zwei oder drei Jahre mit offenen Augen und zugeknöpften Taschen am Spielfeldrand die Zeit zu vertreiben.

Mag sein, daß der Berliner Markt im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten in erster Linie unter gravierenden regionalen Sonderfaktoren zu leiden hat. Aber manches spricht gleichwohl dafür, daß Berlin anderen Ballungsräumen auf der Schußfahrt in`s Tal der Eiszeit nur ein gutes Stück voraus ist. Zum Beispiel Frankfurt: In dieser Stadt haben die sogenannten Projektentwickler wie andernorts auch das "Leben am Wasser" entdeckt. Industriebrachen am Main wurden im großen Stil umgewidmet und unter hohem Aufwand mit architektonisch meist, sagen wir: zweifelhaften Wohnbauten bestückt. Die darin befindlichen Eigentumswohnungen mit dem obligatorischen Parkett zogen ein sich urban dünkendes Pulikum aus Banken und New economy in die sterilen Neubauviertel, wobei die geforderten Höchstpreise seinerzeit vermutlich mit einem Lächeln bezahlt wurden. Das war in jenen Tagen, als Hinz und Kunz im kollektiven Rausch ein nie gesehenes Zeitalter immerwährender Konjunktur herbeihalluzinierten, und die leidigen Gesetze der Ökonomie plötzlich auf der Roten Liste der bedrohten Arten auftauchten.

Das ist nun schon eine kleine Weile her. Und jetzt sehen im Frankfurter Westhafen eintausenfünfhundert Wohnungen ihrer Fertigstellung und geneigten Interessenten entgegen. Die Ausstattung der Wohnungen läßt - laut Ankündigung - naturgemäß keine zeitgenössischen Wünsche offen. Auf der dem Main zugewandten Seite lockt außerdem der Blick auf den Strom und die auf ihm dahindieselnden Frachtkähne. Die nicht ganz so hervorragende Lage auf der dem Main abgewandten Seite - stellenweise mit unverbaubarer Aussicht auf die kommunale Müllverbrennungsanlage - kann etwa durch den Erwerb eines eigenen Bootsstegs in der zur Anlage gehörenden Marina kompensiert werden. Die Preise für diese Veranstaltung sollen sich je nach Lage zwischen vier- und secheinhalbtausend Euro je Quadratmeter bewegen.

Es bedarf wohl keiner seherischen Begabung, dem Projekt Schwierigkeiten vorherzusagen. Menschenfreunde sollten die Vermarkter dieses Wohnens am Wasser und deren Auftraggeber in ihr Abendgebet einschließen. Auf Frankfurts Straßen grüßen derzeit allerorten Schilder vom Angebot leerstehender "Top"-Büroflächen. Offenbar will sie keiner haben. Sie werden nicht gebraucht. Wie auch? Die Unternehmen expandieren nicht, sie entlassen. Bei den Banken und in den Fondsgesellschaften, bei den Werbeagenturen und erst recht in den Ruinen der New economy fragen sich die verbliebenen Angestellten, ob demnächst nicht auch ihr Platz auf der Gehaltsliste zur Disposition steht. Das ist nicht gerade die Atmosphäre, die den Verstand aus- und auf Kaufrausch umschaltet. Schon garnicht bei einer Immobilie, bei der das Wohnen am Wasser leicht einmal zum (nicht versicherbaren) Wohnen im Wasser ausarten könnte. Von den geforderten Mondpreisen ganz zu schweigen.

Ungeachtet aller regionalen oder lokalen Besonderheiten: Die Lage in Frankfurt scheint nicht grundverschieden von der in Berlin zu sein. Der Gestank, den eine platzende Blase verbreitet, ist auf dem Berliner Immobilienmarkt allerdings schon ein wenig deutlicher wahrzunehmen.

GK

[01173]

#7 Also auf Zwangsversteigerungen habe ich noch nie was brauchbares abstauben können. Außerdem sind meist die Begleitumstände solcher Immobilien so miserabel, dass einem der potentiell zukünftige Ärger nach einem Kauf geradezu ins Auge springt. Und wenn es doch mal interessant werden könnte, spielt die Gläubigerbank nicht mit und nimmt das Objekt in den Eigenbesitz.

#8 flüsterleise: In Berlin, da staunste was?

#9 Vermietung ist auch ein unternehmerisches Risiko und das übernehme ich nicht für lächerliche 5% Mietrendite. Wert- und Mietsteigerungen berücksichtige ich keine, da sie ohnehin nur reines Wunschdenken sind.

#10 Der Frankfurter Immobilienmarkt spielt in einer anderen (höheren) Liga, durchläuft aber in etwa einen ähnlichen Zyklus wie der Berliner Markt, aber auf höherem (Preis)-Level. Berlin ist ein wirtschaftliches Kellerkind und ist nicht etwa im Immobilienzyklus weiter vorangeschritten, sondern liegt in etwa gleich auf mit F, aber auf viel tieferem Niveau. Es ist also ein Irrtum zu glauben, das im Falle eines Aufschwungs des Berliner Immobilienmarktes auch nur ansatzweise das Preisniveau von F. in deren Hochphase erreicht wird.

[captown]

#kneto

im Berliner Osten unsaniert, aber bewohnbar zwischen 8-12%, mit allen Risiken.

#01173

Ich gehe auch nicht von Wert- und Mietsteigerungen aus, wenn sie kommen, dann ist es schön und ich freue mich. Jedoch hat Berlin eine Chance, sich aus dem Sumpfloch heraus zu holen. Hauptstadtbonus und Metropole auf der einen Seite, gegenwärtiges Arbeitslosenniveau von 17%, Schlamm, Korruption und Niedergang auf der anderen Seite. Wenn erstes verstärkt und zweites überwunden wird, dann geht es auch mit Berlin aufwärts und vorwärts.

Und dann profitieren all die, die jetzt den Mut trotz niedriger Zinsen, vernünftigen Angebot und schönen Häusern hatten zuzuschlagen.

[Cashlover]

Renditen von 10% und mehr per anno??
Und das in Berlin?
Dürften wohl ausgesprochene Ausnahmen sein oder getürkte Zahlen!
Bin selber in der Branche tätig und kann nur sagen:
In durchschnittlichen Lagen im alten Westteil, sind aktuell bestenfalls 6-7% zu erzielen, wobei man sich wirklich engagieren muß.
Bei Objekten mit Reperaturstau kommt man gar nicht richtig klar, wenn man nicht exellentes Kostenmanagement betreibt.

Kann mir gar nicht vorstellen, daß man alte Ostimmobilien, vielleicht noch mit Etagenklo und Ofenheizung überhaupt noch vermieten kann.
Wenn ja, dann nur zu Prokelmieten und an suspektes Klientel, was erfahrungsgemäß für die Verwaltung ein Horror ist.
Der aktuelle Wettbewerb in Verbindung mit dem ausgesprochen mieterfreundlichen Mietrecht, machen die Verwaltung eh schon problematisch.
Holt euch doch mal die aktuelle Mietminderungsfiebel vom Deutschen Mieterbund.
Irgend einen Minderungsgrund gibt`s eigentlich immer.
Dazu kommt eine, besonders in Berlin mieterfreundliche Rechtsprechung.
@01173
Hast schon Recht, auf den Zwangsversteigerungen ist wirklich viel Schrott.
Am besten ist eigentlich, man kriegt Tipps von Insidern bei seinen Hausbanken bzw. fängt anderweitig gute Objekte ab.
Auf den Zwangsversteigerungen tummeln sich viele komplett abgewirtschaftete Objekte, u.U sind nicht mal die Mietverträge beim Zwangsverwalter aufzutreiben.
Solche Objekte kriegt man nur mit speziellen Methoden wieder auf die Beine, wobei man allerdings dann auch, auf Grund dieser Methoden, mit einem Fuß im Knast steht.

[GRUENDERKRACH]

@ 01173

Von der Liga war nicht die Rede. Daß Angebot und Nachfrage auf dem Fundament der Wirtschaftskraft des Rhein-Main-Gebiets ein ganz anderes Preisniveau als Berlin etablieren, versteht sich von selbst. Aber der Zyklus, dem der Immobilienmarkt unterworfen ist, ist hier wie da derselbe. Und beim Niedergang scheint Berlin doch die Nase vorn zu haben.

@ Alle Berliner

Oder an alle die den Berliner Markt beobachten: Werden in nennenswertem Umfang Garagengrundstücke (Ostberliner Spezialität) angeboten? Und welche Preise werden verlangt?

GK

[01173]

#12
Dein Wort in Gottes Gehörgang. Allerdings glaube ich nicht an einen nachhaltigen Aufschwung in Berlin. Es fehlt am grundsätzlichen Willen im Senat und leider auch beim Großteil der Bevölkerung. Die (Subventions)Mentalität steht auch im Weg.

#13
Es sind Aussnahmen, aber Glück hat halt meistens nur der Tüchtige. Und wenn die Zahlen verbogen wurden: Nun das läßt sich vor einem Kauf schnell überprüfen.
Ostimmobilien, besonders die im ländlichen Raum gelegenen locken auf den ersten Blick mit irrsinnigen "Papier"Renditen (geht bis 3-fach), wenn man sich das dann einmal näher anschaut, packt einen das blanke Entsetzen, was das für Bruchbuden sind. Viele Ostberliner Immobilien sind in einem ähnlich beklagenswerten Zustand und wenn die Mieter ausgezogen ist, kommt keiner mehr.

#14
Kann für meinen Teil nicht behaupten, dass dies z.Zt. vermehrt angeboten wird.

[Knulp]

Kinder, ich glaube gerade auch in Berlin sind grundsätzlich die Zeiten des Etagenwohnbaus vorbei. Selbst die vielgepriesenen "Lofts" werden gern besichtigt, ganz selten gekauft. Der Trend im hochwertigen Wohnen geht ganz klar zum Einfam.-haus, zur Villa. Oder zum innerstädtischen Penthouse am Park. Berlin hat breite, große Straßen, den Berliner Ring - will sagen, Berlin ist noch keine Stadt, wo man ewig im Stau steht. Deshalb, in der Stadt arbeiten, und
Abends mit dem schnellen Auto ab zur häuslichen Ranch. Wie in Amerika. Druck in den innerstädtischen Wohnungskessel kommt erst wieder, wenn die Stadt Berlin Jobs schafft, schaffen kann. Dann ziehen die Leute aus den Klitschen nach Berlin und dann braucht Berlin Wohnungen. Aber wer traut das dem SED-Senat zu? Einmalige, individuelle Wohn-immobilien behalten aber immer ihren Wert.
SIEHE: www.4444qm-waldseegrundstueckstraum-altvilla.de

[GRUENDERKRACH]

Guten Tag Knulp!

www.4444qm-waldseegrundstueckstraum-altvilla.de: Nichts für ungut, aber das ist ja ein Alptraum! Die reine Idiotie des Landlebens!

Viel Glück beim Verkauf.

GK

[Harry_Schotter]

@Kneto

Es gibt durchaus Städte, zB. in NRW, in dehnen man mit Mietshäusern eine Nettorendite von 10-12 Prozent erwirtschaften kann. Selbst in Köln. Aber die Lage und die Ausstattung sind allerdings dann nicht so "doll".
Und in Sülz wirst du sowas "Rentierliches" wohl gleich kaum finden.
Aber, wer suchet, der findet.



H_S

[Knulp]

@ Gruenderkrach

Verstehe ich nicht. Was ist daran idiotisch?

[Harry_Schotter]

Das Comeback der Berliner Geschäftshäuser

Gesuchte Objekte für private Anleger - Investitionen in Stadtteilzentren bringen bis zu 8,5 Prozent Rendite
Das Berliner Geschäftshaus hat als sichere Immobilien-Anlage Tradition. Schon im vorigen Jahrhundert sicherten sich Handwerksmeister durch eine solche Immobilie ein Einkommen im Alter. Nun erleben die Geschäftshäuser nach Marktbeobachtungen von Aengevelt Immobilien ein Comeback.

In Zeiten fallender Aktienkurse sei das "Betongold" als sichere Vermögensanlage wieder in den Vordergrund gerückt. "Der Markt bewegt sich insgesamt auf einem moderatem Niveau, aber wir beobachten eine Verschiebung der Interessengruppen auf dem Investmentmarkt. Stark im Kommen sind private Investoren, die Berliner Geschäftshäuser erwerben", sagt der Leiter Investment bei Aengevelt Immobilien, Wilfried Jäger.

Von allen Immobilien-Verkäufen in diesem Jahr entfielen im ersten Halbjahr 2002 allein 32 Prozent der Transaktionen auf Geschäftshäuser, 23 Prozent auf eine Mischung von Büros, Wohnen und Einzelhandel, 27 Prozent auf Bürohäuser, neun Prozent auf Hotel-Immobilien. Das Anlagevolumen beim Kauf von Geschäftshäusern bewegt sich zwischen einer Million und sechs Millionen Euro.

Nicht so sehr die teuren Lagen der City Ost oder City West eignen sich als Standorte für renditestarke Objekte. Stattdessen sieht der Berater zahlreiche westliche Stadtteilzentren als attraktive Standorte an. Ein Beispiel sei die Altstadt Spandau. Die Lage befindet sich durch den Bau des Einkaufszentrums Spandau Arcaden in einem Strukturwandel. Der Umbruch brachte sinkende Mietpreise mit sich. "Ein günstiger Moment für den Einstieg. Zumal in Spandau die Altstadt eine gewachsene gutbürgerliche Einkaufsgegend ist und positive Effekte durch den Neubau der Arkaden und des ICE-Bahnhofes zu erwarten sind", urteilt Jäger. Durch momentan niedrige Mieten sei auch ein günstiger Preis zu realisieren. Errechnet wird der Kaufpreis in dieser Lage aus dem elf bis 14-fachen der Jahresnettoerträge. Das ist ein vergleichsweise niedriger Faktor, der eine hohe Rendite garantiert. Zwischen sieben und 8,5 Prozent Rendite kann ein richtig gewähltes Objekt in einem Stadtteilzentrum wie der Altstadt Spandau jährlich abwerfen.

Vorraussetzung für den Anlage-Erfolg ist die genaue Prüfung der wirtschaftlichen, technischen und juristischen Konditionen. Eine bundesweite Filialkette als Mieter in den Geschäftsräumen sei beispielsweise ein Pluspunkt. Eine gründliche Recherche im Vorfeld müsse zu erwartende Impulse der Lage ausloten - beispielsweise geplante Bauprojekte oder Infrastrukturvorhaben in der Umgebung. Geeignete Standorte, die eine nachhaltige Entwicklung garantieren seien beispielsweise gutbürgerliche Stadtteilzentren im Westen wie Tegel oder Tempelhof. Auch in Prenzlauer Berg oder in der Nähe von Friedrichshainer Großprojekten seien potentielle Käufer gut aufgehoben. Noch weiter östlich sieht Jäger derzeit keine Perspektiven für Geschäftshaus-Käufer. Marzahn, Hellerdorf und Hohenschönhausen litten unter ihrem "Platten-Image."

Eine hohe Sicherheit der Anlage, wenn auch niedrigere Renditen ergeben sich nach Einschätzung der Aengevelt-Experten in der Nähe von zentralen Lagen, beispielsweise in den Nebenstraßen der Friedrichstraße nördlich des S-Bahnhofes, südlich der Leipziger Straße oder am westlichen Ende des Kurfürstendamms in Richtung Halensee. Durch die hohen Kaufpreise bewege sich dort die Rendite eines Geschäftshaus-Käufers zwischen 5,8 und sieben Prozent.

Die Interessenten für die Berliner Geschäftshäuser sind meist Privatanleger aus Westdeutschland, die ihr eigenes Vermögen aus Industriebeteiligungen oder Stiftungskapital anlegen. Auch kleine Pensionskassen sehen sich nach attraktiven Objekten dieser Größenordung um. Auf dem Markt beobachten die Analysten von Aengevelt weitere Veränderungen. So sind die Anteile der Transaktionen von Bauträgern und Entwicklern im Vergleich zum Vorjahr von 33 Prozent Marktanteil auf zwölf Prozent gesunken. Stark angestiegen sind die Käufe von Versicherungsgesellschaften, Pensionskassen und Offenen Fonds: von 20 Prozent 2001 auf jetzt 37 Prozent. Das Umsatzvolumen stagniert laut Aengevelt, im ersten Halbjahr 2002 wurden für rund 500 Mio. Euro Immobilien gehandelt. suzi



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Wohlgemerkt, daß sind die "Meinungen" des Anvegelt-Maklerbüros, gell !!!



H_S

[01173]

Ja, Pfeifen im Walde ...

[Cashlover]

#20
.
. Errechnet wird der Kaufpreis in dieser Lage aus dem elf bis 14-fachen der Jahresnettoerträge. Das ist ein vergleichsweise niedriger Faktor, der eine hohe Rendite garantiert. Zwischen sieben und 8,5 Prozent Rendite kann ein richtig gewähltes Objekt in einem Stadtteilzentrum wie der Altstadt Spandau jährlich abwerfen.
.
Das ist ja wohl eine freche Lüge.
Scheint ein äußerst unseriöser Verein zu sein, der wohl fett in die Spandauer Altstadt investiert hat!
Gerade Spandau macht seit Jahren einen Strukturwandel von einer gutbürgerlichen Wohngegend in Ghettos, mit hohem Anteils an Ausländern und sozialschwachem Klientel durch.
Die Altstadt kann man als mehr oder weniger tot bezeichnen, die erwähnten Arcaden zeichnen sich besonders durch permanente Fluktuation bei den Gewerbemietern aus.

[captown]

Der Berliner Immobilienmarkt: was ist das eigentlich? Und was steht vor dem Kollaps? Das wird hier alles in einen Topf geworfen, kräftig mit überregionalen Einwürfen gerührt und dann unisono ins ... runtergespült.

Ich habe seit den letzten 3 Jahren den Wohnungsvermietungsmarkt im Prenzlauer Berg und Friedrichshain beobachten dürfen, da ist nichts von Kollaps und Endzeitstimmung zu spüren. Ganz im Gegenteil: in den geschlossenen Altbaubereichen gibt es einen Überhang an Mietinteressenten aus allen Bereichen. Und wenn die Miete in etwa ein vernünftiges Niveau hält, dann wird nach einmal inserieren auch ein Mietvertrag unterschrieben. 3,5€ mit Ofen, 4,7€ mit Sammelheizung, Bad und Küche nicht besonders bereitet.

Der Gewerbemietbereich hat zugegeben Schwierigkeiten. Im Bürobereich kenne ich mich nicht aus. Aber wer auf dem Boden bleibt, findet entweder neue Mieter oder behält seine.

Viel schwieriger einzuschätzen und sicherlich sehr viel investitionsfeindlicher sind die Stadtteilregierungen besonders im Osten der Stadt. Erhaltungssatzungen, Sanierungsgebiete, Verordnungen und Bestimmungen, Verschleppung auf den Ämtern und Gerichten, eine vermieterfeindliche Rechtsprechung und ein fragwürdiger Mietspiegel sind nur einige Punkte, die Investitionen in in Berlin hemmen. All dies führt zu einem Rückgang der Investitionstätigkeit, gepaart mit den rückläufigen Steuereinsparungsmöglichkeiten.

Trotz dieser Schwierigkeiten kenne ich Leute, die weiterhin in Berliner Mietshäusern investieren. Und dies auch mit Hilfe von Bankfinanzierungen tun.

Der Markt ist nicht gestorben, und er wird es auch nicht.

[Cashlover]

http://www.welt.de/daten/2002/09/11/0911ib.355747.htx:
.
.Die Hauptstadt der enttäuschten Erwartungen
Verband legt neue Zahlen zum Wohnungsmarkt vor
Die Lage am Berliner Wohnungsmarkt gleicht dem Elbehochwasser: Wenn die Pegel sinken, wird erst deutlich, welche großen Schäden die Flut angerichtet hat. Im Bauboom der Nachwendezeit wurden mehr als 40 Mrd. Euro in den Wohnungsbestand der Hauptstadt investiert. Aber dieser Flut an Neubauwohnungen stand keine entsprechende Nachfrage gegenüber. An den Folgen dieser Fehlinvestitionen wird die Berliner Wohnungswirtschaft noch viele Jahre zu tragen haben. Für diese Fehlentwicklung legte Hiltrud Sprungala, Geschäftsführerin des Verbandes Freier Wohnungsunternehmen in Berlin und Brandenburg (BFW), auf einer Tagung jetzt eindrucksvolle und nachdenklich machende Zahlen vor.

Den Bauboom in der Wohnungsbranche hatte die Erwartung eines Berlin-Booms ausgelöst. Doch der Bevölkerungszuwachs blieb aus, der Saldo der Wanderungsbewegung ergab in zehn Jahren einen spärlichen Berlin-Zuzug von gerade mal 23 000 Bewohnern. Gravierender wirkte sich der Sterbeüberschuss von 80 000 Personen und die Abwanderung ins Brandenburger Umland aus. Nach Berechnungen des BFW zogen 264 000 Personen ins Umland ab - 7,6 Prozent der Berliner Bevölkerung. Dieser Verlust relativiert sich etwas durch etwa 100 000 Zuzügler aus dem Umland in die City, nicht selten reuige Rückkehrer.

Ohnehin ist die Suburbanisierung - also die Abwanderung ins Umland - in Berlin im Gegensatz zu anderen Großstädten keine Frage des verfügbaren Baulandes. Nach Erkenntnissen des BFW gibt es innerhalb der Berliner Stadtgrenzen ausgewiesenes Bauland für mehr als 100 000 Wohnungen in Eigenheimen. Hauptmotiv der Abwanderung waren eher die großen Differenzen in den Bodenpreisen. So liegt der durchschnittliche Bodenpreis in Zehlendorf-Süd bei 380 Euro pro Quadratmeter, im direkt anschließenden Kleinmachnow bei 230 Euro.

Für die Berliner Wohnungswirtschaft hatte diese Schere zwischen Angebot und Nachfrage nachhaltige Folgen. Erstes Symptom ist die hohe Leerstandsquote. Sie wird je nach Berechnungsmodell und aktuellen Zahlen auf 100 000 bis 150 000 Wohnungen geschätzt, also fünf bis acht Prozent des Berliner Wohnungsbestandes. Der Wohnungsbau ist praktisch zum Erliegen gekommen. Die Vermietungsquoten sind noch relativ hoch; theoretisch zieht jeder Berliner binnen fünf Jahren einmal um.

Die Prognosen, die der BFW daraus ableitet, sind nicht optimistisch. Der Mietwohnungsbau wird in den nächsten Jahren fast völlig zum Erliegen kommen. Wohnungsneubau wird es nur noch in kleinen Einheiten in sehr guten Lagen oder in Stadtquartieren mit Szenecharakter geben.

Neu gebaute Eigentumswohnungen müssen einen deutlich höheren Qualitätsstandard erreichen und individuellere Züge aufweisen, um vermarktbar zu sein. Der Bau von Eigenheimen und Reihenhäusern wird weiter absinken und innerhalb der Berliner Stadtgrenzen allenfalls ein Nischensegment in guten Lagen bilden. Die Altbausanierung wird weiter abflauen, da die jahrelang gewährte Sanierungsförderung beendet wurde.

Bei der Wohnungsnachfrage rechnet der BFW allenfalls mit einer leichten Belebung im preiswerten Wohnungsbestand durch eine leichte Zunahme junger Haushalte. Die Nachfrage nach höherwertigem Wohneigentum wird im wesentlichen von Zuzügen aus dem Bundesgebiet und dem westlichen Ausland getragen

Für die nächsten Jahre prognostiziert der BFW zunächst nur ein langsames Anziehen der Preise und Mieten in ausgewählten Gebieten der Innenstadt. In zwei bis drei Jahren dürfte dieser Anstieg flächendeckend sein, aber immer noch allmählich vonstatten gehen. Erst in vier bis fünf Jahren werden Preise und Mieten dann deutlicher anziehen. Wck

[01173]

Es wäre schon ein Erfolg, wenn die Preise in den nächsten Jahren nicht weiter sinken. Die Prognosen des BWF sind mir zu optimistisch.

[INFO2000]

NRW sucht händeringend Käufer für 100.000 Wohnungen
Fiktive Erlöse bereits in Haushalt eingestellt. Investoren aber nicht in Sicht
Von Hannsjörg Lawrenz
Düsseldorf - Mit dem geplanten Verkauf von 110.000 landeseigenen Wohnungen und über 200 Bauprojekten versucht die nordrhein-westfälische Landesregierung ihren überschuldeten Haushalt 2003 zu schönen. Diesen Vorwurf erhebt die CDU-Opposition im NRW-Landtag und bezieht sich auf die Position "Einnahmen aus Beteiligungsverkäufen".

Denn dort schlägt die NRW-Landesentwicklungsgesellschaft (LEG) mit 100 Mio. Euro Einnahmen zu Buche. Potenzielle Käufer sind aber weit und breit nicht in Sicht. Dass die Landesregierung seit längerem über einen Verkauf ihrer LEG-Beteiligung in Höhe von 68,15 Prozent nachdenkt, ist bekannt. Eigentlich sollte schon bis zum Beginn der Sommerpause eine definitive Entscheidung gefallen sein.

Doch alle Verkaufsbemühungen des Landes scheinen in den vergangenen Monaten ins Leere gelaufen zu sein. Auch eine ursprünglich interessierte japanische Investorengruppe ist offenbar aus dem Kreis der Kaufkandidaten ausgeschieden.

Die öffentlich-rechtliche WestLB führt ebenfalls keinerlei Übernahmegespräche, bestätigte die Bank. An der LEG sind die Westdeutsche Landesbank mit 22,5 Prozent sowie mehrere Kleinaktionäre, unter anderem Viterra mit 0,5 Prozent, beteiligt. Eingegliedert ist die Landesbeteiligung an der LEG in die landeseigene Vermögensverwaltungsgesellschaft BVG.

Über den wahren Wert der LEG gibt es keine aktuellen Daten. Zwar bilanziert der LEG-Konzern eine Bilanzsumme von 3,2 Mrd. Euro, denen jedoch 2,14 Mrd. Euro Bankschulden gegenüberstehen - mit jährlich wachsenden Beträgen. Noch im April dieses Jahres hatte Finanzminister Peer Steinbrück (SPD) den Wert der LEG in einem Schreiben an den Landtagspräsidenten sowie den Haushalts- und Finanzausschuss auf 928 Mio. DM beziffert, legte dabei allerdings ein Gutachten aus dem Jahre 1997 zugrunde.

"Gerade bei Immobilien", kritisiert der oppositionelle Haushaltssprecher Helmut Diegel (CDU), "sind derart veraltete Gutachten gerade mal soviel Wert wie das Papier auf dem sie stehen". Und ohne ein aktuelles Gutachten, folgert er, werde es wohl auch künftig keine Interessenten für die LEG geben.

Dass der Finanzminister dennoch 100 Mio. Euro als definitive Einnahme in den neuen Landeshaushalt einstellte, bezeichnet Diegel als "schlichte Luftnummer". Auf einen entsprechenden Hinweis im Haushalts- und Finanzausschuss wurde dieser Vorwurf von den Regierungsparteien nicht widerlegt. Steinbrück beschwichtigte jedoch, "noch 15 Monate Zeit zu haben, um einen Käufer zu finden".

Immerhin retten die 100 Mio. Euro vorläufig die Rechtmäßigkeit des Haushalts 2003. Denn ohne diesen Buchungsposten wäre der Haushalt mit 73 Mio. Euro überschuldet - und damit verfassungswidrig.

http://www.diewelt.de/daten/2002/09/20/0920io357439.htx

[Art Bechstein]

tue es auch mal in diesen Thread

Art

[Quelle; Berliner Morgenpost, 21.9.2002]

«Lebensversicherer-Krise stärkt Immobiliennachfrage»
Die Krise der Lebensversicherungskonzerne beschert Deutschlands Immobilienmaklern eine spürbar stärkere Nachfrage.

Seit die klassische Lebensversicherung ins Gerede gekommen ist, sorgen sich Anleger um ihr Erspartes und suchen ihr Heil wieder mehr in krisensicheren Sachwertanlagen, wie Berlins VDM-Vize Michael Schick bei den Mitgliedsunternehmen seines Maklerverbandes bemerkt hat.

«Als die Kurse an den Aktienmärkten in den Keller fielen, dachten viele Anleger, das wäre nur ein zwischenzeitliches Tief. Jetzt sehen die Sparer aber auf den Mitteilungen ihrer Lebensversicherung, wie die Überschussbeteiligung dahinschmilzt», so Schick. Und spätestens jetzt schrillten bei vielen die Alarmglocken. Ohne die üppigen Überschüsse, mit denen viele Lebensversicherer noch bis vor kurzem geworben hätten, platze der Traum vom sorgenfreien Leben im Alter.

In der Folge verspürten die Makler auch in Berlin eine deutlich größere Nachfrage nach Immobilien aller Art. Besonders gefragt seien Anlageimmobilien, die dem Käufer sechs bis zehn Prozent Rendite brächten. «Das ist mindestens das Doppelte des gesetzlichen Garantiezinses, den viele Lebensversicherungen gerade noch mit aller Not erwirtschaften», bemerkt VDM-Vize Schick. Auch die Nachfrage nach selbstgenutzten Immobilien sei trotz der eigentlich eher schwachen Sommermonate merklich gestiegen. Eigentumswohnungen in der City und für Familien das eigene Haus mit Garten rücke wieder stärker in den Fokus der Anleger - zumal gerade der Berliner Markt mit seinen niedrigen Preisen das ideale Käuferumfeld darstelle. BM

[01173]

Wer den gestzlichen Garantiezins 1:1 mit einer möglichen Immobilienrendite vergleicht, dem ist nicht (mehr) zu helfen.

Nur ein kleines Beispiel für den vom VDM verzapften Unsinn:

Auktion Berliner ETW´n am WoE: Alle angebotenen ETW´n blieben liegen (kein Gebot) nur eine ging zum Mindestgebot weg. Die Mindestgebote lagen i.d.R. deutlich unterhalb der Verkehrswerte.

Eigenheime: Seit es keine IBB-Förderung mehr dafür gibt, ist dieser Markt tot, tot, tot sofern man die Gruppe der mittleren Einkommensschichten betrachtet. Die untere Einkommensschichten konnten sich auch mit IBB ein Haus kaum leisten und die höhere Einkommensschichten, - sofern überhaupt noch in Berlin vorhanden - bangen wohl eher um ihre Jobs und wohnen schon im EFH. Die Grundstückspreise fallen jetzt auch im ehemaligen Westteil auch in guten Wohnlagen wie Tempelhof teilweise ins Bodenlose (Nur noch wenig mehr als die Hälfte des Verkehrswertes und von Käufern nichts zu sehen.)

Auch wenn es keine große Rolle bei der Renditebetrachtung spielt: Der Hebesatz für die Grundsteuer wurde im Frühjahr von 600 auf 660% erhöht.

Wo soll da eine gestiegene Nachfrage sein, Herr VDM-Vize???

Ich revidiere auch mein Urteil aus #6, war zu optimistisch.

[Cashlover]

http://www.welt.de/daten/2002/11/04/1104io366320.htx

[Harry_Schotter]

Berliner Immobilienmarkt vor dem Kollaps ?????


JAAAAAA !!!!!


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Immobilien
16.11.2002


Büros zum Spottpreis am Potsdamer Platz Dumpingmieten beschleunigen die Krise am Berliner Immobilienmarkt

Neben dem Pariser Platz galt der Potsdamer Platz lange als resistent gegen die Krise am Berliner Immobilienmarkt. Nach Angaben von Christine Buwitt, ist es damit nun vorbei: „4500 Quadratmeter Bürofläche sind am Potsdamer Platz für 8,50 Euro je Quadratmeter zu haben“, sagt die Geschäftsführerin beim Maklerhaus Angermann, „solche Preise machen den Markt kaputt“.

Denn an der Topadresse, wo die Bahn AG mehrere tausend Quadratmeter nutzt, verlangten Eigentümer sonst 16 bis 20 Euro je Quadratmeter und Monat. Angeboten werde die Topadresse zum Dumpingpreis vom britischen Unternehmen MWB. Dieser Dienstleister betreibt „Business-Center“: voll ausgestattete Büros mit Telefon, Fax und Sekretariatsdienste an. Dort sind Mieten höher als für Flächen ohne Service. Doch nun biete die Firma rund 4500 Quadratmeter ohne Service und zu deutlich günstigeren Preisen als sonst am Markt üblich an.

Hintergrund sollen Schwierigkeiten der Firma sein, Mieter für das auf 6000 Quadratmetern geplante Business-Center zu finden. Um die Kosten zu senken, hoffe MWB auf Untermieter. Die Firma bestreitet diese Darstellung. Die Vermietung laufe gut, für 8,50 Euro würden keine Flächen angeboten. Hinter den Kulissen heißt es, Hauseigentümer Daimler-Chrysler habe Flächen zurückgenommen, um die Preise zu stützen. Der Redaktion liegen Angebote in dem selben Gebäude zur Preisen von 10 bis 12 Euro vor.

Die Bürohäuser zum Sonderpreis beschleunigen den Verfall der Mietpreise. Am Potsdamer Platz stehen mehrere Tausend Quadratmeter Bürofläche in der ehemaligen Zentrale der Volksbank seit Monaten leer. Der „umsatzstärkste Maklerverbund“, der Deutsche Immobilien Partner meldet, dass sich in Berlin „der Druck auf das Mietpreisniveau 2002 spürbar erhöhte“. Tsp


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[Cashlover]

Diesen Thread sollten sich insbesondere diejenigen zu Gemüte führen, die noch in Immobilienfonds investiert sind, oder gar gedenken, dies zu tun
Entsprechende Fonds werden seit geraumer Zeit wieder von den Banken angeboten, wie "Sauer-Bier".
Darin ist häufig von Mietgarantien und langlaufenden Mietverträgen die Rede.
Das ist aber alles Makulatur, wenn die Konjunkturflaute weiter anhält, egal ob es sich um Immobilien in 1A-Lagen in London, Paris, Frankfurt oder Berlin handelt!

Darüber können auch die hübschen Hochglanzbroschüren der Immo-Fonds nicht hinwegtäuschen.

[Cashlover]

#30
Man braucht wohl kein diplomierter Kaufmann zu sein um festzustellen, daß solche Mietkonditionen die Investoren,
die hinter der Immobilie stehen, in kürzester Zeit in den Ruin treiben müssen.

Die Kosten für die Baugrundstücke am Potsdammer Platz und besonders die Erstellungskosten dürften gewaltig gewesen sein und
in den Renditeplänen waren solche mickrigen Mieten nie vorstellbar.
Da wird es auch für die Banken im Hintergrund bald Wertberichtigungen größten Ausmaßes geben!

[Cashlover]

Berlin (vwd) - Als gravierende Wettbewerbsverzerrung bewerten Immobilienverbände die Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens bei der Veräußerung von Aktien. Anders als bei Dividenden sei das Halbeinkünfteverfahren nicht durch eine vorgelagerte Besteuerung bei den Unternehmen zu rechtfertigen, erklärten Sprecher das BFW Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen, des GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen und des Zentralverbands Haus und Grund Deutschland am Donnerstag in Berlin. Unhaltbar sei auch, dass die Verlustverrechnung ausschließlich mit Gewinnen aus Immobilien- und Wertpapierverkäufen möglich sein soll.



Die Verbände erwarten als Folge der Pauschalsteuer eine verstärkte Kapitalflucht aus der Immobilienbranche ins Ausland. Wenn mehr und mehr Anleger sich vom Wohnungsbau abwendeten, habe dies fatale Auswirkungen auf die Baukonjunktur. Denn gut 80 Prozent der Investitionen in den Mietwohnungsbau würden von privaten Kapitalanlegern finanziert. Die neue Steuer gebe der ohnehin mageren Rendite einer Mietwohnung den Rest. Wenn beim Verkauf 15 Prozent an den Fiskus gingen, sei künftig eine festverzisnliche Bundesanleihe rentabler.



Potenziert werde diese Entwicklung durch die Senkung der degressiven AfA auf drei von fünf Prozent in den ersten acht Jahren. Die drei Verbände sprachen sich entschieden gegen eine Wiedereinführung der Vermögensteuer aus. Die Vermögensteuer belaste als Substanzsteuer jedes Unternehmen, unabhängig von seiner Ertragskraft. So würde die absurde Situation entstehen, dass in ihrer Existenz bedrohte Wohnungsunternehmen in Ostdeutschland, die mehr als 15 Prozent Leerstand zu verkraften hätten, trotzdem Vermögensteuer abführen müssten.



Proberechnungen des GdW hätten ergeben, dass unter Berücksichtigung der Freibeträge und auf Basis der Steuerbilanz die rund 1.800 westdeutschen Unternehmen des GdW mit 750 Mio EUR belastet würden. Auch die wirtschaftlich schwachen ostdeutschen Wohungsunternehmen wären noch mit 295 Mio EUR vermögensteuerpflichtig. Allein die rund 300 Unternehmen, die mehr als 15 Prozent Leerstand haben, müssten nocht 123 Mio EUR Vermögensteuer abführen. Die Kürzung und Einshränkung der Eigenheimzulage sei - so die Verbände - fiskalisch und beschäftigungspolitisch genauso kontraproduktiv wie in städtebaulicher Hinsicht. +++ Gerhard Zehfuß


vwd/5.12.2002/zf/jej

[Cashlover]

Es geht aber auch anders:
.Keine Massnahmen wegen Immobilienpreisen
Nationalbank gegen präventive Eingriffe
Die steigenden Immobilienpreise in der Schweiz rechtfertigen laut Jean-Pierre Roth, Präsident der Schweizerischen Nationalbank (SNB), keine geldpolitischen Massnahmen. Es handle sich dabei nicht um eine allgemeine inflationäre Entwicklung.


(sda) Der Preisanstieg im Schweizer Immobilienmarkt konzentriere sich vorwiegend auf urbane Gebiete, was nicht auf eine allgemeine Inflation schliessen lasse, sagte Roth am Samstag an der Präsidentenkonferenz des Hauseigentümerverbands in Zürich. Exzesse bei der Preisentwicklung würden durch den weiterhin schleppenden Wirtschaftsgang verhindert, zeigte sich der SNB-Präsident überzeugt. Zwar seien die Immobilienpreise in der Schweiz im internationalen Vergleich zur Zeit hoch, es gebe aber keine Anzeichen einer übertriebenen Preisentwicklung.

Lediglich Indikator für Inflation
Für die Nationalbank gelte: «Die Geldbehörden berücksichtigen die Vermögenspreise nur dann, wenn sie sich auf die Konsumentenpreise auswirken», so Roth. Keine Notenbank integriere Vermögenswerte explizit in ihre Definition von Inflation. Die Immobilienpreise lieferten lediglich zusätzliche Informationen für die Inflationsprognosen, «dürfen aber kein Ziel der Geldpolitik sein».

Die Schweiz verzeichne seit einigen Jahren wieder steigende Preise für Wohneigentum, insbesondere weil das Angebot der Nachfrage hinterher hinke, sagte Roth weiter. Tiefe Hypothekarzinsen und die gute Einkommenssituation vieler Haushalte hätten die Nachfrage nach Wohneigentum steigen lassen.

Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage sollte sich in den nächsten Jahren aber wieder korrigieren, prognostiziert Roth. Darauf deute der starke Anstieg der Wohnbaubewilligungen hin. Roth verwies in seiner Rede auch auf die laufende Mietrechtsrevision. Die Nationalbank sei an einer Variante interessiert, welche die Geldpolitik weniger tangiere als die aktuelle Regelung. «Die heutige Bindung der Mieten an die Hypothekarzinssätze zeitigt in der kurzen Frist unerwünschte geldpolitische Wirkungen», so Roth. Die Nationalbank ziehe die Bindung der Mieten an die Teuerung vor. Es sei die zweitbeste Variante hinter einer reinen Marktlösung.

[Cashlover]

Jetzt droht der Preisverfall
Experten erwarten ab nächstem Jahr ein Abkühlen des britischen Immobilienmarktes
London - Gleich zwei schwere Fehler hat Cherie Blair begangen: Sie setzte einen vorbestraften Betrüger als Mittelsmann für den Kauf von zwei Wohnungen in Bristol ein und löste damit einen Skandal aus, der den Pressedienst von Downing Street nun schon seit zwei Wochen in die Bredouille bringt. Aber schlimmer noch: Die Ehefrau des britischen Premierministers kaufte offenbar zum falschen Zeitpunkt, denn Experten sind inzwischen überzeugt, dass der Boom auf dem Immobilienmarkt im Vereinten Königreich vorbei ist. Für die kommenden Jahre wird ein Preisverfall von bis zu 30 Prozent erwartet.


„Preise von Häusern sind so überzogen, dass eine längere Periode fallender Preise auf der Hand liegt“, sagt Roger Bootle, Direktor des Marktforschungsunternehmens Capital Economics und Autor einer neuen Studie über den britischen Immobilienmarkt. Nach der Studie müssten die Immobilienpreise im Durchschnitt um 22 Prozent fallen, damit sie wieder in die finanzielle Reichweite der britischen Arbeitnehmer kämen.


Der Wert von Häusern und Wohnungen in London liegt jetzt im Durchschnitt beim 5,7-fachen des Jahreseinkommens der Käufer. Auf dem Höhepunkt des letzten Booms (1989) lag der Wert der Immobilien beim 5,6-achen des Einkommens. „Die historische Erfahrung zeigt, dass ein so hoher Wert sich auf Dauer nicht hält“, heißt es im Capital-Economics-Bericht zum Immobilienmarkt. In der Tat: 1990 und 1991 fiel der Wert von Häusern und Wohnungen im Vereinigten Königreich um 20 Prozent. Capital Economics erwartet einen massiven Preisverfall in Großbritannien ab 2004. Glaubt man der Studie, würden die Preise 2004 um fünf Prozent, im folgenden Jahr gar um zehn Prozent und 2006 nochmals um sieben Prozent fallen. Selbst ein radikaler Preisverfall von 30 Prozent sei nicht auszuschließen. Im oberen Londoner Marktsegment sind die Preise laut Website www.Rightmove.co.uk jetzt schon eingebrochen: In Chelsea und Kensington, den teuersten Bezirken Londons, um 14,4 Prozent in einem Qoaurtal. Ein Haus in diesen Bezirken hätte somit innerhalb von drei Monaten im Durchschnitt um 96.000 Euro an Wert verloren.


Unsicherheiten auf den Börsenmärkten und die in diesem Jahr niedrig ausfallenden Jahresend-Bonusse in der Londoner Banken- und Finanzwelt seien für die Flaute im oberen Marktsegment verantwortlich. Für den Großraum London will Rightmove.co.uk einen Wertverfall von durchschnittlich 3,5 Prozent ausgemacht haben, so dass das durchschnittliche Londoner Haus nur noch 374.100 Euro wert wäre.


Die Analysten Goldman & Sachs kommen in einer neuen Studie zu ähnlichen Schlüssen wie Capital Economics: Londoner Immobilien seien um 20 Prozent überbewertet. Auch der unabhängige Immobilienanalyst John Wriglesworth sagt: „Der Boom ist ohne Frage vorbei. Zu Weihnachten schläft alles ein. Noch lässt sich nicht abschätzen, ob der Markt im neuen Jahr wieder anläuft. Preissteigerungen wie in den vergangenen Jahren sind auf keinen Fall zu erwarten.“


In den vergangenen zwei Jahren hatten Hausbesitzer in London im Durchschnitt einen Kapitalzuwachs von 800 Euro pro Woche verbuchen können. Dass Häuser aber keine Goldminen sind, wird Hausbesitzern, Maklern wie auch Hypothekenbanken inzwischen klar. Doch letztere halten sich mit Unkenrufen zurück und locken stattdessen mit attraktiven Kreditangeboten eher zum Kauf. Bristol & West bietet seit kurzem Hypotheken, die jungen Menschen ermöglichen, Immobilien zu 110 Prozent zu beleihen. Solange die Zinsen niedrig bleiben und die Lage am Arbeitsmarkt sich nicht grundsätzlich verschlechtert, sehen die Banken keinen Grund zur Sorge. Sie verweisen darauf, dass in den 90er Jahren Hypothekenzinsen von 15 Prozent den Zusammenbruch des Marktes verursacht hatten. Heute liegen die Zinsen bei vier Prozent, und London gewinnt jedes Jahr mehr Einwohner als neue Wohnungen gebaut werden, so dass Wohnraum auf lange Sicht knapp bleibt. SAD

[Cashlover]

Immobilien auf Rekordhöhe
Mit 87.800 Zwangsversteigerungsterminen wurde 2002 die Rekordmarke des Vorjahres um rund 10 Prozent überschritten
Noch nie sind so viele Immobilien vor deutschen Amtsgerichten unter den Hammer gekommen wie in diesem Jahr. Mit 87.800 Zwangsversteigerungsterminen wurde 2002 die Rekordmarke des Vorjahres um rund 10 Prozent überschritten, wie die Ratinger Argetra GmbH am Donnerstag in Hamburg berichtete. Allerdings fiel der Zuwachs deutlich schwächer als in 2001 mit damals 40 Prozent aus. Die Summe der Verkehrswerte stieg in diesem Jahr um rund 14 Prozent auf 18 Milliarden Euro.


Arbeitslosigkeit, Scheidung oder die steigende Verschuldung privater Haushalte nannte Geschäftsführer Winfried Aufterbeck als Gründe, warum der Traum von den eigenen vier Wänden ein jähes Ende findet. In 2003 rechnet der Verlag, der bundesweit die Versteigerungen vor Amtsgerichten erfasst, mit einer weiteren Abschwächung der Zuwachsrate. Deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen Niedersachsen/Bremen mit +22 Prozent und Bayern (+18 Prozent). Im Raum Hamburg/Schleswig-Holstein wurden 7,6 Prozent mehr Termine anberaumt als im Vorjahr. In der Hansestadt lag der Zuwachs bei 5,9 Prozent. lno




Artikel erschienen am 6. Dez 2002

[Cashlover]

Renditekürzung bei Offenen Immobilienfonds?
(©GodmodeTrader - http://www.godmode-trader.de)



Wie das Wirtschaftsmagazin "Capital" berichtete, droht den Anelgern von Offenen Immobilienfonds eine "spürbare" Reduzierung der Rendite. Als Grund nannte das Blatt eine nicht ausreichende Bildung von Rückstellungen für möglicherweise anfallende Gewinnsteuern bei Immobilienverkäufen im Ausland. Als Grundlage dieser Annahme zog "Capital" eine Umfrage vom Dezember 2002 heran, bei der die Höhe gebildeter Rückstellungen für anfallende Gewinnsteuern erfragt wurde.

Die Investmentgesellschaft Credit Suisse Asset Management teilte nun mit, dass für die Anleger des CS Euroreal keine Gefahr besteht. Es seien ausreichende Rückstellungen gebildet worden, hieß es. Per 31.01.2003 betrugen die Rückstellungen rund 95 Prozent der bei einem sofortigen Verkauf aller ausländischen Objekte möglicherweise anfallenden Gewinnsteuern.

Derzeit gebe es noch keine brancheneinheitliche Regelung für die Bildung von Rückstellungen. Diese wird derzeit jedoch vom Fondsverband BVI und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) erarbeitet. Die Rückstellungsverpflichtung wird jedoch voraussichtlich weit unter 100 Prozent liegen. Bis eine einheitliche Lösung gefunden wird, behält der CS Euroreal die derzeitige Quote bei.



Das Nachrichtenportal rund um das Thema Fonds und Versicherungen :
Der Fonds-Reporter.de

[Cashlover]

Büromarkt bleibt unter Druck
Ein Anstieg der Mieten ist noch nicht in Sicht - Leerstände nehmen weiter zu
Viele der neuen Bürogebäude, die Investoren wie der amerikanische Immobilienentwickler Tishman Speyer Properties LP und der Milliardär Otto Beisheim in den letzten Jahren in Berlin gebaut haben, stehen leer - und es dürfte fünf Jahre dauern, bis die Büroflächen vermietet werden.


Seit 1992 sind die Mieten in erstklassigen Lagen um 45 Prozent eingebrochen. Die Leerstände sind von Null auf 1,3 Mio. qm gestiegen. Auf den großen Innenstadtbaustellen werden weitere 400 000 qm Büroflächen gebaut, aber die Großbanken und Unternehmen, die sie mieten sollten, bleiben aus. "Der Berliner Markt ist nicht gerade berauschend", beobachtet Erwin Conradi, Vorstandsvorsitzender der Beisheim Holding AG, die in Berlin einen Hochhauskomplex im Stil des Rockefeller Centers in New York baut.


Der Potsdamer Platz, der zu Zeiten des Kalten Krieges noch im Niemandsland zwischen Ost und West lag, wurde in den 90er Jahren zur größten Baustelle Europas, nachdem die Bundesregierung beschlossen hatte, Berlin zur Hauptstadt des wiedervereinigten Deutschlands zu machen. Und immer noch bauen Immobilienentwickler Bürotürme. Dort sollen Banken und Unternehmen einziehen. "Investoren, die erwarteten, dass Berlin ein Geschäftszentrum wie Paris oder Frankfurt wird, waren aber voreilig", konstatiert Hanns-Joachim Fredrich, geschäftsführender Direktor bei dem Immobilienmakler DTZ.


Mit 18,5 Prozent ist die Arbeitslosenquote in Berlin fast doppelt so hoch wie der bundesweite Durchschnitt. Im letzten Jahr ist die Wirtschaft in der Hauptstadt 0,7 Prozent geschrumpft, berichtete das Amt für Statistik. "Fast jeder hat bei seinen Geschäften Geld verloren", mit Ausnahme der Investoren, die früh eingestiegen sind, erläutert Fredrich.


Das 460 Mio. Euro teure Beisheim Center am Potsdamer Platz feiert am 11. März Richtfest. In dem Komplex entstehen rund 13 000 qm Bürofläche, dazu 50 Luxus-Apartments, die von Designern wie Karl Lagerfeld ausgestattet werden, erklärt Conradi. Die Bewohner der Apartments können die Dienstleistungen des benachbarten Ritz-Carlton Hotels nutzen, so Conradi.


"Die Nachfrage nach Büroraum ist nicht sehr hoch, aber wir sind optimistisch, das wir aufgrund unserer hochklassigen Bauweise und der hervorragenden Lage in einem angemessenen Zeitraum einen Mieter für unsere Büroräume finden werden", bekräftigt Conradi. Die Kosten für den Bau der Apartments sind nach seinen Angaben bereits zu 25 Prozent durch den Verkauf der teuersten Wohnungen gedeckt.


Am benachbarten Leipziger Platz hat der Immobilienentwickler IVG Immobilien AG zwei Projekte an Investoren, darunter die kanadische Botschaft, Hannover HL Leasing GmbH & Co. und Commerz Grundbesitz Investmentgesellschaft (CGI), verkauft. Die CGI verwaltet den 10,5 Mrd. Euro schweren Haus-Invest-Immobilienfonds der Commerzbank AG. Für das rund 14 000 qm große Gebäude am Leipziger Platz, das Mitte 2003 fertiggestellt werden soll, hat die CGI 60 Mio. Euro gezahlt. Der Komplex enthält Büros, Luxus-Wohnungen und Geschäfte. "Langfristig sind wir überzeugt, dass sich der Berliner Markt durch den Hauptstadtstatus sehr gut entwickeln wird", erklärt CGI-Sprecher Dietmar Müller. Haus-Invest könne es sich leisten, Gewinne abzuwarten, fügt er hinzu. Der Fonds hat etwa 200 Mio. Euro in Berliner Immobilien investiert.


Büromarkt bleibt unter Druck (2)
1990, ein Jahr nach dem Fall der Mauer, verfügte Berlin über weniger als elf Mio. qmvermietbarer Fläche, berichtet der Immobiliendienstleister Jones Lang LaSalle. Im letzten Jahr lag die Fläche bei gut 16 Mio. qmr. Die Spitzenmieten erreichten 1992 mit 43,50 Euro pro Quadratmeter ihren Höchstwert. Inzwischen liegen sie unter 24 Euro pro Quadratmeter und damit unter dem Niveau, das etwa Beisheim benötigt, um schwarze Zahlen zu schreiben. Bloomberg

[sv_2011]

Herr Beisheim kann sich in den Allerwertesten beissen.
Aber er wird mit der Hälfte auskommen müssen, um zu überleben oder er wird untergehen!

[Harry_Schotter]

förderfilz

Schlaraffenland ist abgebrannt

Berlin streicht Subventionen für den Wohnungsbau: Ehemals lukrative Steuersparmodelle werden für die Zeichner von Immobilienfonds zum finanziellen Desaster

Von Marie-Luise Hauch-Fleck und Frank Schulte

Sichere Einnahmen und das wohlige Gefühl, dem Fiskus ein Schnippchen zu schlagen: Das ist es, wovon viele Bestverdiener träumen, die ihr Geld vor der Steuer retten wollen. Solche Angebote aber sind rar. Für eine ausgewählte Klientel wohlhabender Bundesbürger allerdings schien sich dieser Traum tatsächlich zu erfüllen: die Zeichner geschlossener Immobilienfonds in Berlin.

Deren Anbieter, bestens vertraut mit Berliner Eigenheiten und fest verankert in der örtlichen Politik, haben vor allem dort investiert, wo üblicherweise nicht das große Geld zu machen ist: im sozialen Wohnungsbau. Doch in der ehemaligen Frontstadt ist vieles anders als im Rest der Republik.

Dort nahm der Senat den Investoren praktisch jedes Risiko ab. Reichte die Miete nicht aus, um die Baukosten zu decken, half das Land nicht nur großzügig mit Aufwendungsdarlehen, die 30 Jahre zins- und tilgungsfrei sind. Außerdem gab es direkte Zuschüsse, die überhaupt nicht zurückgezahlt werden müssen. Voraussetzung war nur, dass die Vorhaben von der zuständigen Bewilligungsstelle, der landeseigenen Wohnungsbaukreditanstalt – inzwischen in Investitionsbank Berlin umbenannt – als förderfähig anerkannt wurden. Überdurchschnittlich hohe Baukosten waren kein Hinderungsgrund. Die Subventionen wurden grundsätzlich für 15 Jahre garantiert und dann traditionell als so genannte Anschlussförderung noch einmal um weitere 15 Jahre verlängert.

Für Fondsanbieter und Käufer war das ein konkurrenzlos gutes Geschäft. Erstere verdienten prächtig an allerlei Dienstleistungen wie Beratung oder Baubetreuung, die sie den Gesellschaftern in Rechnung stellten. Denen wiederum war egal, dass dadurch die gesamten Kosten in die Höhe getrieben wurden. Dafür, dass unterm Strich genug Geld da war, um alles zu bezahlen, auch wenn die Mieten nicht reichten, garantierte ihnen nach Fertigstellung der Wohnungen der Berliner Senat. Und vorher waren ihnen bilanzielle Verluste sogar hoch willkommen. Die minderten schließlich ihre Steuerlast.

Die Angst der Anleger

Dieses schöne System funktionierte seit Beginn der siebziger Jahre stets wie geschmiert. Dass das Land Berlin eines Tages die Anschlussförderung kappen könnte, kam deshalb auch niemandem in den Sinn. „Das wurde so weit weggeschoben wie die Möglichkeit, dass man sein Geld mit Bundesschatzbriefen verliert, weil Deutschland pleite ist“, beschreibt ein Fondsverkäufer die allgemein herrschende Zuversicht.

Pleite ist nicht der Bund, wohl aber Berlin. Am 3. Februar entschied das Berliner Abgeordnetenhaus deshalb, dass es zukünftig keine Anschlussförderung mehr gibt. Die hätte das Land bis 2029 immerhin 2,5 Milliarden Euro gekostet. Betroffen vom Förderstopp sind 25000 Wohnungen, für die zwischen 1987 und 1997 erstmals eine Förderung bewilligt worden war. Rund 13000 davon gehören privaten Immobilienfonds, der Rest städtischen Wohnungsgesellschaften und Genossenschaften.

Seither ist es mit der Ruhe dieser Fondsgesellschafter vorbei. „Die Leute haben jetzt Existenzangst“, sagt Frank-Michael Demuth, Geschäftsführer der R&W Immobilienanlagen. Für zwei Fonds dieser Gesellschaft gibt es schon kein Geld vom Staat mehr. Klagen dagegen hatten bisher keinen Erfolg. Inzwischen dämmert nicht nur deren Gesellschaftern, dass aus einem vermeintlich attraktiven, risikolosen Investment, mit dem man so schön Steuern sparen konnte, eine erhebliche finanzielle Belastung zu werden droht.

Für Hiltrud Sprungalla, die Geschäftsführerin des Landesverbandes freier Wohnungsunternehmen (IfW), der die Interessen der Fondsanbieter vertritt, ist das Votum der Abgeordneten denn auch ein „unglaublicher Vorgang“, eine „modellhafte Enteignung“. Alle seien davon ausgegangen, dass 30 Jahre gefördert werde. Schließlich, so Sprungalla „geht das Konzept nicht anders auf“.

Das ist wohl wahr. Unter der Schirmherrschaft des Berliner Politestablishments konnten Fondsanbieter und Bauunternehmen zulasten des Staatshaushalts frei schalten und walten. Die Folge sind absurd hohe Kostenmieten von bis zu 21,65 Euro je Quadratmeter für Bleiben, die „überwiegend zum Segment der einfachen Wohnungen“ gehören, wie das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) konstatiert. Am freien Markt werden für ähnliche Wohnungen sechs bis sieben Euro verlangt. Für die einkommensschwache Klientel von geförderten Wohnungen hat der Senat Mieten von durchschnittlich vier Euro pro Quadratmeter festgelegt. Für die Fonds kein Problem: Die Differenz von bis zu 16 Euro zur Kostenmiete zahlte ja das Land.

Dass die Kosten im Berliner Sozialwohnungsbau exorbitant höher als in anderen Bundesländern sind, hatte das DIW schon 1993 in einem Gutachten für den Senat festgestellt. Danach lagen allein die reinen Baukosten ohne Finanzierungskosten in der Landeshauptstadt um 56 Prozent über denen in Hamburg, ohne dass es, so die Gutachter, Qualitätsunterschiede gab. Die spannende Frage, „warum Bauleistungen in Berlin teurer angeboten werden“ als anderswo in der Republik, beantwortet das Papier leider nicht. An den Löhnen jedenfalls lag es nicht. Die waren bei allen untersuchten Gewerken sogar niedriger als in der Hansestadt. Dafür waren die Baunebenkosten wie Architekten- und Ingenieurleistungen oder Verwaltungsleistungen der Bauherren um 88 Prozent auffällig viel höher.

Vor der Wende wurden die hohen Baukosten von Fondsanbietern und Bauunternehmern stets mit der Insellage der Stadt begründet. Als die Mauer gefallen war und die Preise trotzdem noch weiter anzogen, hieß es schlicht, in Berlin könne man einfach nicht billiger bauen. Das sei, so das DIW in einem Gutachten im Auftrag des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen „ökonomisch kaum zu erklären“.

Politisch vielleicht schon. Denn die Beziehungen zwischen Fonds, Bauunternehmen und Politikern waren in Berlin schon immer gut. So gehört beispielsweise Klaus Groth, Bauunternehmer und gemeinsam mit dem Architekten Dieter Graalfs einer der aktivsten Fondsanbieter, nicht nur zu den großzügigen Spendern seiner eigenen Partei, der CDU. SPD und FDP hat er ebenfalls bedacht. Auch CDU-Mitglied Dietmar Otremba, der seiner Partei über die Jahre viele Millionen gespendet hat, ist nicht nur einer der großen Berliner Bauunternehmer, sondern über gemeinsame Immobilienfirmen und Dienstleistungsgesellschaften geschäftlich mit Wolfgang Görlich, einem der größten Berliner Fondsinitiatoren, verbunden.

Eine ehrenwerte Gesellschaft

Deren Anträge segnete die Wohnungsbaukreditanstalt ab. Dort bestimmten „Politiker – von der SPD Klaus Riebschläger (Senator und später Rechtsanwalt von Klaus Groth) und der CDU-Politiker Klaus Landowsky (später Vorstandssprecher der Berliner Hyp)–, wer Zuschüsse und Kredite erhält“, schreibt der Journalist Mathew Rose in seinem gerade erschienenen Buch Eine ehrenwerte Gesellschaft, das die Hintergründe der Beinahe-Pleite der Berliner Bankgesellschaft beleuchtet. Eine Kostendecklung als Voraussetzung für eine Förderung verlangte die landeseigene Bank erstaunlicherweise nie.

Um die abstruse Relation zwischen Aufwand und Ertrag der von ihren Fonds finanzierten Objekte machten sich die Anleger bis zum 3. Februar keine Sorgen. Ihre teilweise immensen Kosten wurden ja anstandslos größtenteils mit Steuergroschen finanziert. Auch ihren vordringlichen Wunsch, die eigene Steuerlast gleichwohl möglichst zu minimieren, hatten die Fonds zuverlässig erfüllt – nicht zuletzt durch geschickte Wahl der Rechtsform. „Die war regelmäßig an steuerlichen Gesichtspunkten orientiert“, bestätigt der Berliner Anlegeranwalt Wolfgang Schirp.

Bei den besonders gut verdienenden Anlegern waren Fonds, die als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) firmieren, deshalb besonders beliebt. Der Grund: Verluste aus einer solchen Beteiligung konnten unbegrenzt mit anderen Einkünften verrechnet werden. „Viele Gutverdienende haben offenbar bis Mitte der neunziger Jahre routinemäßig jedes Jahr Beträge von 50000 bis 100000 Euro gezeichnet“, sagt Martin Klingsporn, Chefredakteur des DFI-Gerlach Reports. Und sitzen damit nun, warnt Klingsporn, „auf einer Haftungsbombe“.

Sozusagen als Gegenleistung für die unbegrenzte Abzugfähigkeit von Verlusten müssen GbR-Gesellschafter laut Steuerrecht nicht nur mit ihrer Fondseinlage, sondern mit ihrem Gesamtvermögen haften. „Wer glaubte, 50000 Euro angelegt zu haben, sieht sich nun einer möglichen Haftung in Millionenhöhe gegenüber“, warnt Anwalt Schirp. Nicht zuletzt aus steuerlichen Gründen sind die Fondsobjekte in der Regel bis zu 80 Prozent fremdfinanziert. Reichen nun die Einnahmen nicht mehr aus, um Zinsen und Tilgung zu finanzieren, müssen die Gesellschafter das Geld aus ihren sonstigen Einnahmen aufbringen. Können sie das nicht, droht die Zwangsvollstreckung in das private Vermögen. Die selbst bewohnte Villa ist dann nicht mehr sicher vor dem Zugriff der Banken.

Im Vergleich dazu kommen Anleger, deren Fonds Gmbh & Co KGs sind, noch vergleichsweise glimpflich davon. Werden ihre Fonds insolvent, haften sie lediglich mit ihrem Kommanditanteil. Ein Wermutstropfen bleibt allerdings auch für sie: Im Pleitefall drohen ihnen möglicherweise erhebliche Steuernachzahlungen.

„Hut ab vor Sarrazin“, lobt Ulrich Pfeiffer vom Institut Empirica den amtierenden Berliner Finanzsenator, der die Notbremse gezogen hat. Sonst hätte die Förderung Berlin bis 2029 noch weitere 2,5 Milliarden Euro gekostet, und das bei derzeit 100000 leer stehenden Wohnungen.

Doch das Fördernetz ist so eng gesponnen, dass derzeit niemand sagen kann, wie viel Berlin durch den Stopp wirklich spart. Denn viele Bankkredite der Fonds sind vom Land verbürgt. Ohne Sicherheiten, versteht sich. Allein der Barwert dieser Bürgschaften beläuft sich nach Berechnungen des DIW auf knapp 900 Millionen Euro. Die werden im Insolvenzfall fällig. Zudem haben alle Fonds nach wie vor den Anspruch auf die Förderung innerhalb der ersten 15 Jahre. Das heißt, für die 1997 genehmigten Wohnungen laufen die Subventionen erst 2012 aus.

Für den Geschäftsführer des Berliner Mieterbundes, Hartmann Vetter, ergibt diese Förderpolitik nur einen Sinn: „Das war eine Vermögensumverteilungspolitik von der öffentlichen Hand in private Taschen.“


(c) DIE ZEIT 08.05.2003 Nr.20




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[xi320]

Jetzt erwischt es auch die Luxuslagen
Ladensterben im Einzelhandel setzt sich fort -
Immobilienbesitzer reagieren mit Mietsenkungen
von Miriam M. Beul

Düsseldorf - Sparen entwickelt sich zum Volkssport, die Krise im Einzelhandel hält unvermindert an. Nachdem die Umsätze 2002 um nominal 3,5 Prozent zurückgingen, prognostiziert der Hauptverband des Deutschen Einzelhandels in Berlin auch für dieses Jahr einen Rückgang von 1,5 Prozent. Die entgangenen Umsätze fehlen den Händlern an allen Ecken und Enden. Geschäftsaufgaben sind immer häufiger die Folge.


"Geschäfte mit veraltetem Konzept, die schlecht aufgestellt oder geführt sind, bestraft der Markt wie noch nie", sagt Moritz Isenberg, Leiter Handelsflächenvermietung der Engel & Völkers Gewerbe GmbH, Hamburg. In der Hansestadt haben zuletzt der alteingesessene Wander- und Jagdausstatter Kettner, das Spielzeuggeschäft "Kinderparadies" sowie die Buchhandlung Tuchel & Kerckhoff ihre Ladenlokale geschlossen. "Und viele Einzelhändler sehen sich immer weniger imstande, die in besseren Zeiten vereinbarten hohen Mieten zu zahlen. Vor allem in den Top-Citylagen", so Isenberg weiter.


Allein am Neuen Wall, einer der beliebtesten Flaniermeilen der Hansestadt, würden fünf renommierte Geschäftsmieter lieber heute als morgen aussteigen, wenn sie zu den abgeschlossenen Mietpreisen entsprechende Nachfolger stellen könnten. Nur seien diese kaum in der Lage, ihre Marktstellung so ausspielen wie beispielsweise der Modekonzern Hennes & Mauritz. 60 Prozent der neuen Verträge für Einzelhandelsflächen schließe H & M inzwischen ohne eine Mindestmiete ab. "Das bedeutet, dass der Vermieter eine umsatzabhängige Miete bekommt und damit das geschäftliche Risiko mit trägt".


Aber auch Filialisten geben Geschäfte in Hamburg und anderen Einkaufsmetropolen Deutschlands auf, allen voran die Textiler. So scheiterte Ipuri Moden und der exquisite Herrenausstatter Selbach räumte nicht nur sein Geschäft in Hamburg, sondern auch sein Stammhaus in Düsseldorf. Das fünfgeschossige Gebäude an der Königsallee 88 steht jetzt komplett leer.


Ende Juni werden Düsseldorfs Ladenkunden in weitere leere Schaufenster blicken. Grund: Das Modeunternehmen Bernd Berger/Viventy hat Insolvenz angemeldet und schließt am 30. Juni seine Geschäfte in den Schadow-Arkaden und in der Kö-Galerie, neben der Königsallee die beiden Top-Adressen für exklusive Einkaufsfreuden in Düsseldorf überhaupt.


Harald Feit von der Schadow-Arkaden Betriebsgesellschaft schätzt die Lage als dramatisch ein: "Wir haben für die Ladeneinheit von Viventy bisher keinen Nachmieter gefunden. In 18 Monaten laufen zudem die Erstverträge aus, die vor zehn Jahren abgeschlossen worden sind. Auch mit den Anschlussvermietungen kommen wir nur schleppend voran."


Was man in Düsseldorf (noch) für undenkbar hält, ist in Hamburg offenbar schon Realität: Die Immobilieneigentümer senken die Mieten für die Ladenlokale. "Bisher beobachten wir Mietpreiskorrekturen in den B-Lagen", sagt Isenberg. Damit wollen die Vermieter vor allem die traditionellen Einzelhandelsbetriebe halten, weil diese helfen, die Lagequalität der Immobilien zu erhalten.


Die Cityhändler am Rhein halten demgegenüber an der Exklusivität ihrer Geschäfte und damit auch den hohen Mietpreisen fest. Gleichzeitig droht neue Gefahr von Außen: Im benachbarten Stadtteil Düsseldorf-Bilk will der Essener Einkaufszentren-Entwickler mfi AG ein Center mit 40 000 qm Fläche errichten. "Dann geht es den Kö-Händlern richtig an den Kragen", befürchtet Architekt und Bauherr Walter Brune, dem in Düsseldorf unter anderem das leer stehende Selbach-Haus und die Kö-Galerie gehören; die Schadow-Arkaden hat er entworfen.


Artikel erschienen am 16. Mai 2003

[Harry_Schotter]

Her mal ein schöne Beispiel, die Immoblienmarkler und Bauträger lügen können, ohne rot zu werden.......


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Quelle: http://www.demos.de/standort_b_tab.htm



Informationen über den Wirtschaftsraum Berlin

Berlin ist derzeit Europas größte Baustelle - allein im öffentlichen Wohnungsbau sollen in nächster Zeit 72.000 Wohnungen fertiggestellt werden. Trotzdem wird die Nachfrage nach Wohnraum auf absehbare Zeit nicht sinken. (LÜGE ! Die Nachfrage sinkt daramatisch. Die Stadt hat einen enormen Überhang an leerstehenden Wohnungen !!!)Dabei spielt allerdings der Umzug von Parlament und Regierung keine Rolle, der Wohnungsbedarf der Bundesbehörden macht nur etwa 0,7% des gesamten Berliner Wohnungsmarktes aus. Gedeckt werden soll der hohe Bedarf an Wohnungen hauptsächlich durch freifinanzierten Wohnungsbau: Das Land Berlin will ab diesem Jahr den Anteil des öffentlichen Wohnungsbaus schrittweise reduzieren. Der Wohnraummangel innerhalb der Stadtgrenzen veranlaßt daher immer mehr Familien, auf preiswerte Häuser und Wohnungen im nahen Umland auszuweichen. (Dreiste Lüge ! Die Leute ziehen nicht ins Umland wegen dem Wohnraummangel, sondern weil sie nach der Maueröffnung jetzt ihren Traum von preiswerten Häuschen im Grünen endlich verwirklichen können)



Expandierende Wirtschaft
und wachsende Bevölkerungszahl (FRECHE LÜGE !!!)


Innerhalb der nächsten sieben Jahre wird das Wirtschaftswachstum der Region Berlin weiterhin zunehmen, und zwar in einem höheren Umfang als in Deutschland insgesamt. (LÜGE ! Das Land Berlin hat seit JAHREN das geringste Wirtschaftswachstum ALLER 16 deutschen Bundesländer.....UND DAS WIE GESAGT SEIT J A H R E N !!!) Getragen wird dieser Aufschwung hauptsächlich durch die Bereiche Dienstleistung, Forschung und Entwicklung sowie Bauwirtschaft. Weitere Wachstumsimpulse gehen vom Umzug der Regierung nach Berlin aus. Damit verbunden ist ein überdurchschnittlicher Anstieg der Einkommen und der Kaufkraft der Erwerbstätigen. (LÄCHERLICH !!!)



Nicht nur diese Wachstumsfaktoren, sondern auch Berlin selbst als größte deutsche Stadt üben eine starke Anziehungskraft vor allem auf junge Arbeitnehmer aus. Etwa 70 Prozent der Bevölkerung Berlins sind im erwerbsfähigen Alter. Bis zum Jahr 2010 werden schätzungsweise noch etwa 400.000 Menschen in die Region Berlin ziehen. (UNVERSCHÄMTE LÜGE !!! Die Bevölkerung Berlins schrumpft seit Jahren dramatisch !!!)

Berlin, das Dienstleistungszentrum

Der Dienstleistungssektor ist der derzeit wachstumsstärkste Sektor in der Hauptstadt. Von 1989 bis 1994 stieg der Anteil der Beschäftigten im Bereich Dienstleistungen von 17,5 Prozent auf 26,5 Prozent. Dabei entwickeln sich die wirtschaftsnahen, unternehmensbezogenen Dienstleistungen am stärksten. Hervorgerufen wird dieser Zuwachs insbesondere durch den Umzug der Regierung, da sich verstärkt wirtschaftsnahe Organisationen und Verbände in der Hauptstadt ansiedeln.

Die Bereiche mit überdurchschnittlichen Expansionschancen in Berlin-Brandenburg sind unter anderem:

Internationale Wirtschaftsorganisationen
Finanzdienstleistungen und Banken
Interational tätige Anwaltsbüros und Notariate
Werbung, Öffentlicheitsarbeit und Marketing
Softwareentwicklung und Systemberatung
Medien. (LÜGE ! Berlin ist die Großstadt mit der geringsten Unternehmenssitzdichte)

Qualifizierte Arbeitnehmer

Obwohl Berlin eines der kleineren Bundeländer ist, hat die Haupstadt die höchste Zahl an Beschäftigten in staatlichen Forschungseinrichtungen. Berlin ist ein Wissenschaftsstandort mit einer Infrastruktur, die anderswo so kaum zu finden ist. Drei Universitäten, 14 Fachhochschulen und mehr als 250 Forschungseinrichtungen bilden die Basis für die Ansiedlung innovativer Unternehmen, die auf hochqualifzierte Arbeitskräfte angewiesen sind.

Weit über die Hälfte der Arbeitskräfte in Berlin ist jünger als 40 Jahre; etwa zwei Drittel der Beschäftigten arbeiten als Selbstständige, Beamte oder Angestellte im kaufmännischen Bereich. (Anmerkung: Dafür kann Berlin aber auch mit das größte Sozialhilfeempfängerheer aufweisen.So zum Beispiel ist der Bezirk Neukölln das größte "Sozialamt" Deutschlands.









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[Harry_Schotter]

02.07.2003 17:41 Uhr


Kauf einer Immobilie

Das dicke Ende eines guten Geschäfts

Eine Anlegerin beschuldigt die Münchner Stadtsparkasse, sie falsch beraten zu haben – das Landgericht gibt ihr Recht.

von Rainer Stadler



(SZ vom 03.07.2003) Das Immobilienprojekt Berlin-Mahlow macht der Stadtsparkasse München weiter Ärger. Vor einem Jahr noch sah man in dem Institut einer Klage im Zusammenhang mit dem Projekt gelassen entgegen, sie werde „nicht für erfolgversprechend gehalten“, hieß es damals. Doch nun kassierte die Sparkasse vor dem Landgericht München eine Niederlage.

Verlustreiches Geschäft

Die Klägerin, eine Münchner Anlegerin, hatte sich im September 1994 auf Anraten der Stadtsparkasse für 160.000 Euro eine Immobilie im Berliner Vorort Mahlow zugelegt und dafür ein Darlehen über 122.000 Euro aufgenommen. Die Anlage beinhalte kein Risiko, hatte ihr der Sparkassen-Mitarbeiter versichert, es trage sich aufgrund der zu erwartenden Mieteinnahmen und der beträchtlichen Steuerersparnis von selbst. Damals wurden Immobilien im Osten massiv vom Bund gefördert. Zudem stellte der Sparkassen-Mitarbeiter in Aussicht, der Wert der Immobilie werde in den kommenden fünf Jahren um 50 Prozent steigen.

Verkäufer und Geldgeber in einer Person

Eines erfuhr die Münchner Anlegerin bei der Beratung allerdings nicht: dass die Stadtsparkasse nicht nur als Kreditgeber auftrat, sondern selbst an dem Bauträger des Projekts Berlin-Mahlow beteiligt war, einer Wohnanlage mit rund 850 Einheiten. Und somit ein natürliches Interesse hatte, die Wohnungen so teuer wie möglich zu verkaufen.

Über diese „beträchtliche Gefahr einer Interessenkollision“ hätte die Stadtsparkasse die Anlegerin aufklären müssen, schreibt das Landgericht München I nun in seinem Urteil (AZ O 17577/01). Dann nämlich, so folgerte das Gericht, hätte die Klägerin die Ausführungen des Sparkassen-Mitarbeiters „sicher wesentlich kritischer“ bewertet.

Hoffen auf den Rücktritt

Offen ist noch die Höhe des Schadenersatzes, den die Stadtsparkasse leisten muss. Die Klägerin jedenfalls pocht auf vollständige Rückabwicklung des Geschäfts.

Die Stadtsparkasse „bleibt bei ihrer Auffassung, dass sich ihre Mitarbeiter bei der Beratung von Käufern von Wohnungen im Objekt Mahlow korrekt verhalten haben und deshalb Schadenersatzansprüche nicht bestehen“, so ein Sprecher. Er sagte, das Kreditinstitut werde „voraussichtlich Berufung einlegen“.

Viele Kunden betroffen

Die Klägerin ist eine von mehr als 400 Kunden der Stadtsparkasse, die bis heute unter den Folgen ihres Investments Mitte der 90er Jahre leiden (SZ berichtete). Die Mieten in Berlin rutschten in den Keller, einige Wohnungen des Projekts Mahlow stehen sogar leer. Trotzdem müssen die Anleger weiter ihre Darlehen bei der Stadtsparkasse bedienen. Etliche unter ihnen sind finanziell am Ende, so etwa eine 60-Jährige, die von ihren 900 Euro Rente Monat für Monat gut 500 Euro Zinsen an das städtische Kreditinstitut abführen muss.

Tatenloser Verwaltungsrat

Die Anleger grollen aber nicht nur der Führungsriege der Stadtsparkasse, sondern auch dem Verwaltungsrat. In dem elfköpfigen Gremium, das die Grundsatzentscheidungen für das städtische Kreditinstitut trifft, sitzen auch Politiker der Stadt München: Oberbürgermeister Christian Ude, seine beiden Stellvertreter Gertraud Burkert (SPD) und Hep Monatzeder (Grüne), Stadtkämmerer Klaus Jungfer (SPD), CSU-Fraktionschef Hans Podiuk sowie zwei Vertreter des DGB.

Sie schritten nicht ein, als die Geschäfte der Stadtsparkasse im August vorigen Jahres publik wurden. Zum Beispiel die Praxis, 14 Prozent Vermittlungsprovision für den Verkauf einer Immobilie abzurechnen – obwohl nicht klar ist, dass der Stadtsparkasse als Teilhaber am Bauträger überhaupt eine Vergütung zustand. Ein Verwaltungsratsmitglied, das anonym bleiben will, sagt: „Wir wurden unterrichtet, die Mitarbeiter der Stadtsparkasse hätten sich – vielleicht von wenigen Ausnahmen abgesehen – korrekt verhalten. Eine Klage entbehre deshalb jeder Grundlage.“ OB Ude, der Verwaltungsratsvorsitzende, argumentiert auch nach diesem Richterspruch, es handle sich nur „um ein einziges erstinstanzliches Urteil in einem Einzelfall“.

Hoffnung für Anleger

Ein Irrtum, meint der Freiburger Rechtsanwalt Günther Hemmerling, der die Klägerin sowie mehr als hundert weitere Sparkassen-Opfer vertritt. Die Klage sei „so begründet, dass die Argumente für alle Anleger zutreffen“. Auch der Münchner Anwalt Ekkehart Heberlein, der in dieser Angelegenheit etwa 40 Mandanten zählt, ist optimistisch. Unabhängig vom jetzigen Urteil hätten zwei weitere Kammern des Münchner Landgerichts entschieden, zwei finanziell schwachen Klägern in Sachen Berlin-Mahlow für ihre Verhandlungen Prozesskostenhilfe zu gewähren. „Nach den gesetzlichen Bestimmungen dürfen Richter das nur, wenn sie die Klage auch für erfolgsträchtig halten“, sagt Heberlein.

Unbefriedigendes Angebot

Mit fünf Prozent Abschlag vom Kaufpreis, wie der Verwaltungsrat der Sparkasse 2001 anbot, werden sich die Geschädigten mit Sicherheit nicht zufrieden geben. Ihre Forderungen liegen heute eher im Bereich zwischen 30 und 40 Prozent. Unter den Anlegern kursiert ein Sachverständigengutachten, das den Wert eines Objekts in Berlin-Mahlow zum Zeitpunkt des Kaufs auf 73.800 Euro taxiert. Der Kaufpreis, den die Stadtsparkasse für dieses Objekt verlangte, beträgt 190.000 Euro.

Kastenlawine rollt an

Würde sich die Stadtsparkasse mit den rund 400 Anlegern nun auf einen Nachlass von 25 Prozent beim Kaufpreis einigen, kämen Kosten in Höhe von mindestens 15 Millionen Euro auf das Institut zu. Deshalb favorisieren die Sparkassen-Verantwortlichen offenbar den Gang zum Oberlandesgericht. Die Kosten, die bei einer Niederlage in zweiter Instanz auf das Institut zukämen, wären allerdings deutlich höher. Sämtliche Geschädigten könnten sich auf dieses Urteil berufen und würden vor Gericht wahrscheinlich obsiegen.

Beide Anwälte der Anlegerseite drohen, dass sie in diesem Fall nicht mehr zu einem Vergleich bereit wären. Stattdessen würden sie für ihre Mandanten auf vollständige Rückabwicklung aller Verträge bestehen. Im schlimmsten Fall müsste die Stadtsparkasse also mehr als 400 Wohnungen zurückkaufen, was sie allein etwa 60 Millionen Euro kosten würde. Dazu kämen noch die Zinsen, die von den Anlegern in den vergangenen neun Jahren an die Stadtsparkasse flossen, sowie Anwalts- und Gerichtskosten. So könnte die Stadtsparkasse am Ende mit einer enormen Schadenssumme in dreistelliger Millionenhöhe konfrontiert sein.

Am heutigen Donnerstag wird der Verwaltungsrat zusammentreffen, um über das weitere Vorgehen in Sachen Berlin-Mahlow zu beraten.




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[Cashlover]

Am liebsten schnell verkaufen
Banken kurbeln den Handel mit notleidenden Immobilienkrediten an - "Marktwert" noch schwer zu beziffern
Berlin - Das Volumen notleidend gewordener Immobilienkredite steigt in Deutschland deutlich an. Massive Wertberichtigungen reduzieren zudem das verfügbare Eigenkapital der Großbanken und vermindern die Bereitschaft für Neuengagements. Um Eigenkapital freizusetzen, beginnen Banken damit, Risiko-Engagements zum Kauf anzubieten.


Die Dimensionen der notleidenden Kredite - "Non-Performing Loans" - lassen sich nur annähernd errechnen: Nach einer Statistik des Verbandes deutscher Hypothekenbanken (VDH) sind von 1993 bis 2002 knapp 140 Mrd. Euro an Hypothekendarlehen für gewerbliche Grundstücke ausgereicht worden; 2002 waren es knapp 24 Mrd. Euro. Unter Experten gilt eine Größenordnung von jährlich ,25 Prozent dieser gewerblichen Immobiliekredite als "Krankheitsfall"; und das ist "konservativ gerechnet", also ohne ostdeutsche Engagements, die eine wesentlich höhere Ausfallrate und ebenso einen höheren Wertberichtigungsbedarf haben.


Während in den vergangenen Jahren der Wertberichtigungsbedarf mit laufenden Erträgen gedeckt werden konnte, fehle hierzu nun der Spielraum, stellt Ruprecht Hellauer, Geschäftsführer der DTZ Investment Advisers, Frankfurt/Main, fest. Ursache für die Zunahme an notleidenden Immobilienengagements sei ein schleichender Anstieg der Bonitätsprobleme der Schuldner. Dieser wiederum habe seine Ursache in dem anhaltenden Verfall der Immobilienpreise in den neuen Bundesländern.


Insbesondere Gewerbeparks mit hohen Leerständen, unbebaute Grundstücke, aber auch Wohnungsbestände haben deutlich an Wert verloren und werden teilweise zu einem Bruchteil der aktuellen Darlehensvaluta gehandelt. Die Abschläge für leere Gewerbeparks auf der "grünen Wiese" reichen dabei bis zu 90 Prozent, innerstädtische Büros - etwa in Leipzig - kommen mit Abschlägen um zehn Prozent meist besser davon. "In diesem sehr unelastischen Teilmarkt mit begrenzter Absorption erwarten wir durch die Zunahme des Angebots weitere Preisrückgänge. Die Abwanderungen aus Ostdeutschland und demographische Veränderungen werden diesen Trend noch beschleunigen", kommentiert Hellauer. Was nichts anderes heißt, als dass die bei den Banken als "geheime Kommandosache" behandelten Wertberichtigungsgrößen noch längst nicht in vollem Umfang erkennbar sind.


Der Verkauf solcher notleidenden Kreditengagements soll nun die Eigenkapitalbasis der deutschen Finanzinstitute entlasten. Als Kaufinteressenten sondieren nach Hellauers Einschätzung insbesondere angelsächsische Opportunity Funds den Erwerb von Non-Performing Loans. Ihr Ziel ist, durch eine gezielte Wertschöpfung und den anschließenden Verkauf der Immobilien Mehrwert zu schaffen. Wie vorher in Frankreich und Asien suchen die Opportunity Funds nun in Deutschland nach einer Möglichkeit, die in den USA unter ähnlichen Voraussetzungen gesammelten Erfahrungen gewinnbringend einzusetzen.


Hierzulande sind solche Geschäfte jedoch noch Neuland. Derzeit stehen ersten Transaktionen in diesem komplexen Umfeld noch zahlreiche Hindernisse entgegen. Betroffene Banken verfügen nicht über ausreichend Kapital, um die notwendigen Wertberichtigungen zu finanzieren, und auf der anderen Seite hat sich noch kein "Marktpreis" für die Bewertung notleidender Kredite gebildet. "Die Bewertung von Kreditportfolios ist in Deutschland mangels allgemein bekannter Benchmarktransaktionen gegenwärtig nur wenigen Spezialisten möglich", weiß Hellauer.


Der Wert der zugrunde liegenden Sicherheiten und der verbliebene Cash flow aus Zinseinnahmen erlaubten zwar eine erste Annäherung. Doch erst die in der Abwicklung realisierten Werte und benötigten Zeiträume werden nach Ansicht des DTZ-Geschäftsführers zu einer Annäherung an die tatsächlichen Werte führen. IM




Artikel erschienen am 22. Jul 2003

Quelle: welt.de
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[schlier]

@ harry schotter
also dass die Bauträger oftmals eine eigen Auslegung der Wahrheit haben ist ja unbestritten.
Aber: Berlin hat 2002 wieder ein Bevölkerungswachstum gehabt.
Der Markt ist in Berlin gar nicht so schlecht.
beispiel Prenzlauer Berg. Hier haben die Preise seit 2000 um ca. 60% angezogen. Gut der Rutsch davor war dramatisch aber dennoch. Leerstand ist hier auch ein Fremdwort.
Also so schlecht ist berlin nicht.
servus

[Harry_Schotter]

@#45 von schlier

Interessant !

Quelle ???


H_S

[Cashlover]

#45
mit Prenzlauer Berg hast du aber nun wirklich auch einen absoluten Ausnahmebezirk erwischt.

Weiss der Kuckuck, was die Leute in diesen Szenebezirk lockt.

Was den Bevölkerungszuwachs anbetrifft:

Sofern es diesen tatsächlich gegeben haben sollte, muss man mal nach der Qualität, nicht nach der Quantität fragen.

Was der Stadt fehlt ist Kaufkraft, man braucht nur mal die Innenstädte von München, Hamburg oder Düsseldorf mit der Berlins vergleichen.
Da tun sich Abgründe auf.

[schlier]

Also das mit dem Wachstum hab ich irgendwann neulich auf ftd gelesen. Das mit Prenzelberg weiß ich, da ich dort 1999 / 2001 und 2002 investiert habe und momentan beruflich in dem bereich tätig bin. Und die Kaufkraft ist nich sooooo schlecht. Hab neulich eine analyse gelesen, da wurde berlin als teuerste stadt deutschlands gehandelt. Denke dass ist unsin da ich letztes jahr noch in münchen gewohnt hab. also kenn den vergleich am eigenen leib. aber der wohnungsmarkt im osten ist super inerressant. da läassen sich echt renditeschnäppchen machen. München und köln sind total überteuert und gerade in münchen ist der markt doch stark am bröckeln. habe noch gute kontakte in die branche. Also buy in berlin ;-)

[Cashlover]

Zahl der Sozialhilfeempfänger steigt wieder
Deutliche Zunahme in den neuen Ländern. Statistisches Bundesamt nennt Arbeitslosigkeit als Ursache
Wiesbaden - Erstmals seit 1998 hat es im vergangenen Jahr wieder einen Anstieg der Zahl der Sozialhilfeempfänger gegeben. Der Grund dafür ist die deutliche Zunahme der Leistungsempfänger in den neuen Bundesländern. Ende 2001 bezogen in Deutschland rund 2,7 Millionen Menschen "laufende Hilfe zum Lebensunterhalt" und damit 0,8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor, wie das Statistische Bundesamt in Wiesbaden am Mittwoch mitteilte. In den neuen Bundesländern erhielten 379 000 Menschen Sozialhilfe und damit 7,5 Prozent mehr als im Jahr 2000. In Westdeutschland blieb der Anteil der Empfänger im Vergleich zum Vorjahr unverändert.

Als Ursache für den Anstieg bei der Zahl der Empfänger vermuten die Statistiker vor allem die höhere Arbeitslosigkeit. "Wir sehen den deutlichen Zusammenhang mit dem Arbeitsmarkt", sagte Thomas Haustein vom Statistischen Bundesamt. Rund 682 000 Sozialhilfeempfänger waren arbeitslos gemeldet, ihre Zahl ist im Vergleich zum Vorjahr um fast sechs Prozent gestiegen. Insgesamt erhielten wie im Jahr zuvor 3,3 Prozent der Bevölkerung Sozialhilfe im engeren Sinne. Sie dient dazu, den Grundbedarf vor allem an Nahrung, Kleidung, Unterkunft und Heizung zu decken.

Fast eine Million Minderjährige zählen zu den Empfängern von Sozialhilfe. 6,4 Prozent aller Kinder und Jugendlichen bekamen die staatliche Unterstützung. Sie gehörten damit wesentlich häufiger zu den Sozialhilfeempfängern als Menschen im Alter von mehr als 65 Jahren, deren Quote 1,4 Prozent betrug. Frauen bezogen mit einem Anteil von 3,6 Prozent häufiger Sozialhilfe als Männer (2,9 Prozent).

Die höchsten Sozialhilfequoten gab es in den Stadtstaaten Bremen (9,2 Prozent) und Berlin (7,7 Prozent) sowie Hamburg (6,8 Prozent). Unter den Flächenländern hatten das Saarland mit 4,3 Prozent und Schleswig-Holstein mit 4,2 Prozent den höchsten Anteil an Bedürftigen. Am geringsten war die Quote in Bayern (1,7 Prozent) vor Baden-Württemberg (zwei Prozent) und Thüringen (2,1 Prozent).

Trotz der Zunahme im Osten ist der Anteil der Sozialhilfebezieher an der Bevölkerung im Westen Deutschlands mit 3,2 Prozent nach wie vor höher als im Osten, wo er 2,7 Prozent beträgt. Im ganzen Bundesgebiet sank die Zahl im Vergleich zum bisherigen Höchststand Ende 1997 (knapp 2,9 Millionen) um 6,7 Prozent. 1991 hatte die Zahl der Sozialhilfeempfänger noch rund zwei Millionen betragen und war dann stetig gewachsen, bis nach 1998 ein leichter Rückgang einsetzte. DW

etwas akueller:



Pressemitteilung 161/03 vom 11.7.2003

Rund 260 000 Sozialhilfeempfänger in Berlin


Am Jahresende 2002 bezogen in Berlin insgesamt 258 458 Personen laufende Hilfe zum Lebensunterhalt, darunter 251 747 Personen außerhalb von Einrichtungen. Es handelt sich dabei um Hilfen an Anspruchsberechtigte im Zusammenhang mit den Bedürfnissen des täglichen Lebens. Wie das Statistische Landesamt mitteilt, war damit die gemeldete Zahl der Sozialhilfeempfänger um 6 813 Personen bzw. 2,6 Prozent geringer als Ende des Vorjahres. Die geringere Zahl an Sozialhilfeempfängern ist bedingt durch methodische und datenverarbeitungstechnische Bereinigungen des Datenbestandes der Berichtsstellen. Ende 2002 waren insgesamt 7,6 Prozent der Bevölkerung auf Sozialhilfe angewiesen (2001: 7,8 Prozent). Der Anteil der weiblichen Sozialhilfeempfänger betrug 52,4 Prozent (135 526 Personen).


90 100 Empfänger von Sozialhilfe waren Minderjährige; ihr Anteil an den gesamten Empfängern stieg auf 35 Prozent (Vorjahr: 33 Prozent) Weitere 11 Prozent (27 672 Personen) der Empfänger waren zwischen 18 und 25 Jahren, 37 Prozent (96 551 Personen) im Alter zwischen 25 und 50 Jahren und etwas mehr als 5 Prozent waren 65 Jahre und älter (13 670 Personen). Das Durchschnittsalter aller Leistungsempfänger verminderte sich auf 29 Jahre.


Ende 2002 gab es 73 326 ausländische Empfänger von Sozialhilfe. Ihr Anteil an allen Empfängern betrug 28,4 Prozent (Vorjahr: 27,9 Prozent). Bezogen auf 1 000 Einwohner der jeweiligen Bevölkerungsgruppe ist die Zahl der ausländischen Sozialhilfeempfänger mit 165 fast dreimal so hoch wie die der deutschen Hilfeempfänger (63).


Wie das Statistische Landesamt weiter mitteilt, wurde Sozialhilfe in Berlin regional ungleich in Anspruch genommen. Bezogen auf 1 000 Einwohner hatten die Bezirke Neukölln mit 132, Mitte mit 131 und Friedrichshain-Kreuzberg mit 130 sehr hohe Empfängerzahlen. Relativ geringe Empfängerzahlen je 1 000 Einwohner waren in der Bezirken Steglitz-Zehlendorf mit 36 und Treptow-Köpenick mit 39 zu verzeichnen. Absolut hatten der Bezirk Mitte mit 42 288 die höchste und der Bezirk Treptow-Köpenick mit 9 146 die geringste Zahl von Sozialhilfeempfängern.
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Berlin nimt bezüglich der relativen Zahl an Sozialhilfeempfängern also Platz 2 ein.
Mitte/Prenzelberg ist in absoluten Zahlen sogar führend.

Wer möchte hier eigentlich mit Sicht auf lange Rendite unbedingt investiert sein, angesichts der Haushaltslage der Stadt?
Das Mietausfallrisiko ist ja jetzt schon recht hoch.
Schon mal in Berlin eine Räumungsklage durchgezogen?
Wer Wohnungswirtschaft hier seriös durchführt (also keine Inkasso- oder Wohnungsräumungstruppe hat und damit mit einem Bein im Knast steht) hat mitunter sehr schlechte Karten.

Die Sozialämter zahlen hier teilweise die Miete direkt an die Bedürftigen aus, was total bescheuert ist.
Kautionen werden i.d.R. NICHT mehr übernommen.

Im worst-case bekommt man seine Wohnung also als Vermieter in sanierungsbedürftigem Zustand nach 12 Monaten (ohne Mieteingang) zurück und hat u.U noch die Räumungs-, jedenfalls aber die Gerichtskosten am Hacken.
Die Titel gegen den säumigen (Ex-)Mieter könnt ihr dann in die Ablage packen, das Geld sieht man i.d.R nie wieder.

Alternativ vermietet man grundsätzlich NICHT an Sozialhilfeempfänger, womit man sich dann aber in bestimmten Bezirken echt schwer tut, wenn man konsequent bleibt.
Gleichzeitig steigen aber die Ansprüche der Mieterschaft.
Aktuell checken viele, ob da eventuell noch Bleirohre im Haus sind, was natürlich mit Mietminderungsandrohungen honoriert wird.
Und das ist nur EIN Beispiel.

Immobilien sind aus meiner Sicht nur interessant, wenn sie eine Mangelware darstellen und das ist hier nicht (mehr) der Fall.

[Harry_Schotter]

Achtung Berlinanleger, aufgepasst !!!!!



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Teure Trümmer

Altlasten kommen Grundeigentümer teuer zu stehen. Sogar Vorbesitzer haften oft. Nun werden aber auch Alteigentümer zur Kasse gebeten, wenn sie nach dem Krieg die Ruinen nicht selbst abräumten – auch wenn ihnen das von den Alliierten strengstens verboten wurde

Von Ralf Schönball

Sein Grundstück in Berlin Mitte hat Helmut Maier nie zurück bekommen. Zuerst fielen im Krieg Bomben auf das Areal und zerstörten das Haus, das auf dem Grundstück stand. Dann verboten ihm die Alliierten, die Trümmer zu beseitigen – das seien Rohstoffe, die zum Wiederaufbau Berlins gebraucht würden. Schließlich enteignete auch noch die DDR den Immobilieneigner Maier. Nach der Wende musste sich der Mann an den Gedanken gewöhnen, dass er das Eigentum nicht zurück bekommen würde. Aber immerhin auf eine Entschädigung durfte er hoffen. Da dachte Maier schon, dass ihn grundstückstechnisch nichts mehr überraschen könne.

Er hat sich geirrt. Jetzt nämlich forderte das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen den Mann auf, nachzuweisen, dass er für die Trümmerbeseitigung nach dem Krieg ordnungsgemäß bezahlt hat. Wenn Maier keine Rechnung über die Trümmerbeseitigung vorlegen könne, werde „ein Abschlag in Höhe von 50 Prozent des üblichen Wertes des Grund und Bodens“ vorgenommen. Kostenpunkt für Maier: rund 32000 Euro – um diesen Betrag soll seine Entschädigung gekürzt werden.

Maiers Fall ist ein besonders kurioses Beispiel für den einstweilen schwer nachvollziehbaren Umgang von Ämtern mit Grundeigentümern. Es ist aber auch ein Beispiel dafür, wie teuer die Entdeckung unbekannter Altlasten auf Grundstücken kommen kann. Diese bittere Erfahrung müssen Grundeigentümer in Berlin und Brandenburg häufiger machen. Altöl, Lackreste oder auch einmal ein Blindgänger aus dem zweiten Weltkrieg – für die Umweltsünden früherer Generationen muss der heutige Eigentümer zahlen. Und die Behörden können ihn sogar dazu zwingen, Altlasten zu beseitigen.

„Die geplante Kürzung der Entschädigung im Fall Maier ist ein klarer Verstoß gegen das Entschädigungsgesetz“, sagt der auf Grundstücksrecht im Osten spezialisierte Rechtsanwalt Gunnar Schnabel. Paragraf 3 des Entschädigungsgesetzes lege fest, nach welcher Methode die vom Bund an frühere Eigentümer ausgezahlte Summe berechnet werden müsse. Zusätzliche Abschläge für die Trümmerbeseitigung seien nicht vorgesehen. Ausgegangen werde vom „Einheitswert“ des Grundstückes aus dem Jahr 1935. Dieser Betrag werde im Falle eines unbebauten Grundstückes mit 20 multipliziert. Von dieser Summe werde wiederum ein Abschlag in Höhe von 20 bis maximal 95 Prozent vorgenommen: Je höher der Wert des Grundstücks, desto höher der Abschlag.

Ein kräftiger Abschlag

Beim zuständigen Amt zur Regelung offener Vermögensfragen sagt Brigitte Süßmuth, dass die Behörde bei „rund einem Drittel aller Entschädigungsfälle“ ähnlich wie bei Maier vorgehe. Grundlage für dieses Verfahren sei der „Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder“ vom 7. März 1995. Darin heißt es, dass bei der Bewertung eines Grundstückes ein Abschlag von 50 Prozent des Grundstückswertes vorzunehmen sei, wenn auf der Liegenschaft nicht mehr nutzbare Gebäudereste standen.

„Dieser Erlass ist auf diesen Entschädigungsfall überhaupt nicht anwendbar“, sagt dagegen Rechtsanwalt Schnabel. Die Beseitigung der Trümmer nach dem Krieg habe keine Kosten verursacht, sondern sei im Gegenteil ein hochprofitables Geschäft gewesen. Die dort von „Trümmerfrauen“ geborgenen Baustoffe seien beim Wiederaufbau des zerstörten Landes teuer gehandelt worden.

Der betroffene, frühere Hauseigentümer, der sich um seine Entschädigung geprellt fühlt, kann dies sogar belegen. Er hat das „Verordnungsblatt für Groß-Berlin“ vom 24.September 1947 beschafft. Darin heißt es, dass „Altbaustoffe, Baureste und sonstige verwertbare Stoffe sowie Bestandteile und Zubehör des ehemaligen Bauwerks in das Eigentum von Groß-Berlin übergehen.“ Bereits ein Jahr zuvor hatte die „Alliierte Kommandatura“ eine Anordnung getroffen, die „die Entfernung oder Vernichtung von Baumaterialien aus zerstörten Gebäuden und Bauwerken untersagt.“

Das Bundesamt wird eingeschaltet

Inzwischen hat das Landesamt den strittigen Fall Maier an das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen weitergeleitet. Das Bundesamt soll einen Rat geben, wie hier zu entscheiden ist. Referentin Claudia Becker sagt: „Wenn der Eigentümer plausibel begründen kann, dass die Trümmer wertsteigernd waren und keine Kosten verursacht haben, dann kann dies berücksichtigt werden.“ In der Regel würden die Landesämter bei zerstörten Häusern jedoch den Erlass befolgen und die Entschädigung kürzen.

Schätzungen zufolge wird der Bund auf Grundlage des Entschädigungsgesetzes etwa 15 Milliarden Euro an frühere Eigentümer nicht restituierter Grundstücke überweisen müssen. Die ersten Zahlungen werden im Januar kommenden Jahres fällig. Alteigentümer erhalten den ermittelten Betrag in fünf gleichen Jahresraten ausgezahlt, die erste 2004. Nimmt Maier den Abzug wegen der Trümmerbeseitigung hin, dann bekommt er nur 140 Euro je Quadratmeter vom Bund, sonst wären es 274 Euro je Quadratmeter – der heutige Bodenrichtwert beträgt rund 1600 Euro je Quadratmeter.

Besser gestellt sind Alteigentümer, die ihr früheres DDR-Grundstück zurück bekamen – wenn es nicht durch Altlasten verseucht ist. Denn bei der Restitution gilt der Grundsatz: Das Eigentum wird übertragen „wie es steht und liegt“. Das heißt: Hatten Militärs auf dem Grundstück Panzer gewaschen oder volkseigene Betriebe Chemikalien verschüttet, dann könnte die Beseitigung der dabei in den Boden gelangten Gifte mehr kosten, als das Grundstück wert ist (siehe Kasten).

Nach Angaben von Andrea Neuhahn, Referatsleiterin Bodenschutz und Altlasten in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung gibt es auf Berliner Boden 8000 Verdachtsfälle auf Altlasten. Erhärtet sich der Verdacht, kann der Senat dem Grundeigentümer zwingen, die Altlasten auf eigene Kosten zu beseitigen. Seit Inkrafttreten des Bodenschutzgesetzes am 1.März 1999 können sogar frühere Eigentümer zur Kasse gebeten werden – aber nur, wenn sie das Grundstück nach Inkrafttreten des Gesetzes verkauft hatten.

Besonders schwer belastet sind frühere Industriestandorte in den Ostberliner Stadtteilen Ober- und Niederschöneweide. Hier haben Bund und Berlin 80 Millionen Euro für die Beseitigung von Öl, Lacken, FCKW und andere Giften aufgewandt. Von den Kosten konnten sich Investoren, die Grundstücke erworben und Arbeitsplätze geschaffen hatten, freistellen lassen. Diese Regelung zur „Beseitigung von Investitionshemmnissen“ gilt für das ganze östliche Stadtgebiet.

Nicht nur im Osten der Stadt machen Grundeigentümer unliebsame Entdeckungen, sondern auch im Westen. „Relativ häufig findet man Schwermetalle: Blei, Kupfer, Arsen, Quecksilber oder Kadmium“, sagt Christiane Ehrig vom Umweltamt im Bezirk Steglitz. Aufgrund der langen Industriegeschichte der Stadt sei es nicht ganz leicht, verdächtige Flächen zu entdecken: Weil Berlin rasch expandierte, entstanden Wohnhäuser häufig auf früherem Fabrikgelände – lange Jahre ohne die Böden zuvor auf Altlasten zu prüfen. Auch der Krieg hinterließ eine giftige Spur: Weil Schutt zerstörter Häuser auf den Grundstücken liegen blieb, lagern im Erdreich manchmal Bleirohre, giftige Holzlacken oder Schlackeaufschüttungen aus den Zwischenböden. Auch das Feuer infolge von Bombenangriffen erzeugte giftige Stoffe, die zum Teil noch heute im Erdreich lagern und erst bei Ausschachtungen entdeckt werden.

Kontaminierte Grundstücke werden von Senat und Bezirken in einem „Kataster verdächtiger Flächen“ erfasst. Wer ein Grundstück erwerben will, kann dieses einsehen, wenn der Eigentümer ihm hierfür eine Vollmacht erteilt. Verkäufer können die Haftung für Altlasten im Kaufvertrag ausschließen. Doch dies gilt laut Rechtsanwalt Schnabel nur für nicht gewerblich tätige Verkäufer. Und auch diese müssen mit Schadensersatzforderungen rechnen, wenn sie Käufern Wissenswertes über frühere Nutzer des Areals verschwiegen. Wer nicht alles Wissenswertes mitteile, könne wegen „arglistiger Täuschung“ zur Rechenschaft gezogen werden. Der ganze Kaufvertrag sei dann anfechtbar.

Noch strengere Regeln gelten für gewerbliche Grundstückshändler: Diese hafteten grundsätzlich gegenüber privaten Käufern. Doch auch das ist im Ernstfall nicht immer eine Hilfe, weil sich gewerbliche Gesellschaften dem Zugriff der Gläubiger entziehen können: Übersteigt die geforderte Summe ihr Grundkapital, dann geht die Firma in die Insolvenz – und der Käufer bleibt auf den Altlasten sitzen.


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[Harry_Schotter]

Unter den Immobilienhochburgen trägt Berlin die rote Laterne

von Robert Ummen


Sorgenkind Bundeshauptstadt: Kein Top-Immobilienstandort mehr

Berlin - Mit Ausnahme von München haben alle deutschen Immobilienhochburgen im so genannten E-Regi von LaSalle Investment Management weiter erheblich an Boden verloren. Einzig die Bayernmetropole konnte im renommierten Ranking des Immobilieninvestment-Hauses einen Platz unter den Top Ten behaupten. Berlin dagegen ist sogar hinter das Saarland zurückgefallen und erhält die rote Laterne unter Deutschlands Immobilienhochburgen.

E-Regi ist der von LaSalle Investment Management entwickelte European Regional Economic Growth Index. Er durchleuchtet die wichtigsten europäischen Immobilienstandorte mit Hilfe von insgesamt 14 Kriterien. Die wichtigsten sind dabei Wachstumserwartungen, Kaufkraft und allgemeines Geschäftsumfeld. Der E-Regi wird einmal jährlich erhoben und soll als weiterer Mosaikstein in der Entscheidungsfindung von Investoren helfen.

Insgesamt 85 europäische Städte, Standorte und Regionen wurden 2003 im E-Regi untersucht. Das aus der Untersuchung resultierende Ranking identifiziert unter anderem die Top 20 Städte Europas. Unter diesen Top 20 sind lediglich noch zwei deutsche Städte vertreten, gegenüber drei in 2002 und fünf in 2001.

München auf Platz 7 konnte seinen Rang gegenüber dem Vorjahr (Platz 5) nicht ganz behaupten. Frankfurt ist von Rang 13 in 2002 auf Rang 14 abgerutscht, und Stuttgart, im Jahr 2002 noch auf Platz 16, rangiert nun auf Platz 24, einen Platz hinter der Region Mannheim/Karlsruhe (Platz 23). Außerdem abgestiegen sind Köln/Bonn (Rang 26) und Düsseldorf (Rang 49).

Am schlimmsten getroffen hat es aber Berlin, das sich mit der roten Laterne unter Deutschlands Immobilienhochburgen von Rang 66 im vergangenen Jahr auf nunmehr Rang 72 praktisch abgemeldet hat. Verbessern gegenüber dem Vorjahr konnten sich das Saarland (von 73 auf 70) sowie Hamburg (von Rang 34 auf 32). Im europäischen Vergleich verbleibt, wie schon im Vorjahr, Paris auf Platz 1. London und Helsinki folgen auf den Plätzen 2 und 3.


Artikel erschienen am 30. Sep 2003

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