Deutsche Wohnen AG - 500 Beiträge pro Seite

[dr.wssk]

Die Deutsche Wohnen AG, Notiz z.Zt. bei 143,- € ist durch ein Andienungsrecht im Jahre 2009 abgesichert, indem je Aktie 140,- € plus 4,5% Zinsen p.a minus bereits gezahlte (steuerfreie) Dividende gezahlt werden.
Wo ist mein Fehler? 4,5 % auf 140 sind 6,3 € - 10 € Dividende ergibt einen Betrag unter 140,- €. Gut man müßte vom steuerfreien Betrag `eigentlich` noch die Steuer abziehen. Läuft aber wohl nur auf eine spätere Steuernachzahlung hinaus. Aber ich kann sicher auch falsch liegen.
Danke!
be.

[Istanbul]

Andienungsrecht:

"Die DB Real Estate Management GmbH hat das unwiderrufliche Angebot abgegeben, die von den Aktionären, die am 30. Juni 2009 im Aktienbuch der Deutsche Wohnen AG eingetragen sind, gehaltenen Aktien ganz oder teilweise zum 30. Dezember 2009 zu erwerben oder durch einen nach ihrer freien Wahl zu bestimmenden Dritten erwerben zu lassen.

Der Andienungspreis entspricht einem Betrag von EUR 140,- je Namensaktie zuzüglich einer Verzinsung der Investition von 4,5% p.a. zuzüglich etwaigem Mehrerlösanteil und abzüglich bereits erfolgter Ausschüttungen.

Dieses Angebot kann einmalig durch schriftliche Erklärung gegenüber der DB Real Estate GmbH angenommen werden."

Bisher gab es 4 Ausschüttungen:
1999 9.12E
2000 10E
2001 10E
2002 10E

Also kriegste in 09, wenn die DB bis dahin nicht pleite geht, ab jetzt genau 4.5% Dividende gezahlt werden und ich das richtig verstanden habe:
140E - 39.12E + 25.2E = 140E - 14E = 126E.

Die Bewertung der DW richtet sich natürlich hauptsächlich nach dem Net Asset Value und weniger nach dem einem Put auf einen Vola-armen Basiswert entsprechenden Andienungsrecht. Die Preise der in 2003 bisher verkauften Wohnungen lassen auf einen stark sinkenden NAV (2002 noch 226E) schließen. Daher kommt der Druck auf die Aktie. Besser als der Erwerb einer eigenen Immobilie ist die Aktie der DW aber allemal.

[dr.wssk]

Danke, habe mich gestern Abend mit der Formel auseinandergesetzt und auch eine Mail an die Wohnen AG, auf die prompt eine Antwort kam, gesandt.
((1 + 0,045) ** 10) * 140 = 217,- € - 99,12 = rund 118,- €, vorausgesetzt, daß weiterhin 10,- € Dividende bis 2008 gezahlt werden.
Nun will ich wirklich ganz grob rechnen: 5 Dividenden machen 50,- € damit: 136,- € (heutiger Kurs) - 50,- € gleich 86,- € , 86,- € zu 118,- € sind etwa 37 Prozent, das auf 6 Jahre, denn das Andienungsrecht gibt es erst 2009, macht grob 6 %
Damit kann ich leben. Wenn die Dividenden geringer werden, müßte man dies noch einmal überschlagen.
Gruß
bernd

[Istanbul]

Interessant. Die 4.5% gehen per Zinseszins ein und die Dividende nicht? Andererseits muss man den Wortlaut des Andienungsrechts wohl so - und nicht wie ich - interpretieren. Trotzdem die Frage: Hat Dir diese Formel die Deutsche Wohnen gemailt?

[dr.wssk]

Die Formel habe ich im persönlichen Gespräch identifiziert. Garantiezins und die Dividenden zählen ab Geschäftsjahr 1999, egal wenn man kauft.
Der Herr war sehr nett, meinte die Aktie sei unterbewertet, und man möchte auch später die Aktionäre halten und strebt im Jahr 2009 natürlich einen höheren Kurs an. Na ja, solche Gespräche kennen wir ja. Andererseits der prompte Anruf auf meine Mail war schon okay. Warten wir die Zahlen am Montag ab, ich vermute nichts Gutes.
be.

[Stromgegner]

Ich komme auf andere Zahlen. 4,5% auf zehn Jahre wären 217 Euro, bislang 39,12 Euro ausgezahlt, ergibt 178 Euro. 178 Euro bei 137 Euro aktuellem Kurs ergibt etwa 4,3% jährlich, allerdings steuerfrei. Das sehe ich als worst case an, jede andere Rechnung basiert auf Annahmen einer kontinuierlichen Ausschüttung und ist eher hypothetisch. Wie auch immer, sichere 4,3% nach Steuern sind momentan nicht zu schlagen, wenn man so etwas sucht. Vielleicht wird es etwas mehr.

Der Zwischenbericht wird vermutlich eher mies aussehen. An einen deutlich sinkenden NAV glaube ich trotzdem nicht, außerdem ist der wohl eher belanglos, wenn man sechs Jahre Zeit mitbringt.

[dr.wssk]

@ Stromgegner: Ja, Deine Rechnung ist realistischer als die meine, da sie richtigerweise den worst case als Basis nimmt. Untere Grenze also 4,3% jährlich nach Steuern, d.h. etwas über 6% Brutto. Es kann nur besser werden, also habe ich mir mal 50 Stk. ins Depot gelegt.
Gruß
be.

[Stromgegner]

Mir macht nur ein Punkt Sorgen: Bislang glaube ich an den Spruch: "There is no free lunch", will heißen, es gibt keine Überrendite ohne Risiko. Nun scheint mir die Deutsche Wohnen etwa so sicher zu sein wie eine Schuldverschreibung der Deutschen Bank, aber mit höherer Rendite, der geringen Chance auf eine noch höhere Rendite, dazu liquide und steuerfrei. Zugegeben, der Lunch ist nicht besonders üppig, aber immerhin. Ich hoffe nur, wir haben keine Fußangel übersehen.

[sternenstaub]

Und wieso bricht der Kurs derzeit bei hohen Umsätzen
ein?

Was ist der Hintergrund dieses Andienungsrechtes?
Welche Motivation hat die DB Real Estate Management GmbH ?
Seit wann gibt es dieses Recht?

@Stromgegner

Nur ne Idee. Wer hat denn eigentlich
die meisten Aktien? Die DB?

Naja dann wäre das Andienungsrecht eine super billiger
Kredit für die DB. Die muss es dazu nämlich
nur Publik machen und dann richtig Aktien abladen
und den Kurs drücken und 2009 könnenn sie dann den
Laden zurückerwerben. Inzwischen kaufen sich
die Vorstände mit dem Geld dicke Havanas...

Nunja es ist spät.

[Stromgegner]

Die Umsätze sind hoch, aber nicht extrem hoch. Für den Kurseinbruch habe ich keine vernünftige Erklärung. Offensichtlich will jemand eine Menge Aktien loswerden, andererseits werden auch stattlich Pakete gekauft. Der Free-Float liegt bei 79%, wenn ich mich recht erinnere. Über den Hintergrund des Andienungsrechts weiß ich nicht viel. Es datiert wohl aus dem Jahr 1999. Meine Vermutung ist, dass die DB Real Estate bzw. die Deutsche Bank ihren Bestand an Wohnimmobilien aus der Bilanz schaffen wollte, und ein Zinssatz von 4,5% 1999 sowohl für Anleger als auch die für die Deutsche Bank attraktiv war. Weshalb die Deutsche Bank auf einmal scharf sein sollte, ihren Bestand, wenn es ihn denn gibt, für 137 in den Markt zu werfen, wenn es noch vor einigen Wochen fast 150 dafür gab, ist mir nicht ganz klar.

[Substanzsucher]

Hallo zusammen,

bitte zukünftig den Bezug zur Aktie schaffen.
Ich stelle mal den Chart zur Aktie ein.

Gruß Substanzsucher

[Istanbul]

Heute Q3-Bericht auf der Site zum Download. Insgesamt nicht so toll und auf eine mögliche Dividendenkürzung wird schon mal vorbereitet.

Langfristig ist die Gefahr bei der DW eine allgemein eher inflationäre Entwicklung gepaart mit einer weiterhin deflationären im deutschen Immo-Markt. Das ist nicht völlig unwahrscheinlich. Als Kapitalanlage ist die Aktie einem Immokauf allemal vorzuziehen.

[Kanzler-neu]

Deutsche Wohnen AG mit attraktiver Dividendenrendite
Immobilien-Aktien

von Dieter Thomaschowski

Berlin - Die Deutsche Wohnen betreibt eine Cash Flow orientierte Ausschüttungspolitik. Gleichzeitig soll der Net Asset Value (NAV) gesteigert werden. Auf Basis der zuletzt gezahlten Dividende rentieren die Aktien des Unternehmens mit sieben Prozent. Gegenwärtig werden die Aktien der Deutsche Wohnen AG mit einem Abschlag von über 30 Prozent auf den NAV gehandelt.

In den letzten Wochen kamen Bedenken auf, ob die Deutsche Wohnen AG wegen eines höheren Steueraufwands und verminderter Segmentergebnisse die Dividende senken könnte. In den letzten drei Jahren wurden jeweils zehn Euro je Aktie gezahlt. Diese hohe Ausschüttungsquote kann für Anleger als ein angenehmer Nebeneffekt gesehen werden. Mittel- bis langfristig ist es indes entscheidender, ob der Wert des Nettovermögens nachhaltig gesteigert und ob dies dem Kapitalmarkt entsprechend vermittelt werden kann. In diesem Fall steigen die Chancen, dass der Diskont auf den NAV abgebaut wird.

Wertschöpfung erfolgt durch Hebung stiller Reserven über einen den Bestand schonenden, in der Regel kleinteiligen Abverkauf von Wohnungen an Mieter, Selbstnutzer und Kapitalanleger. Das Unternehmen verfügt über einen Wohnbestand von 24 000 eigenen Einheiten und einer Gesamtwohnfläche von über 1,5 Mio. qm. Die Leerstandsquote lag zum 30. September bei über sieben Prozent. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass drei Viertel des Leerstands durch Modernisierungen bedingt sind, was zum Werterhalt des Portfolios beiträgt. Die Renovierungsmaßnahmen belaufen sich im Durchschnitt immerhin auf 250 bis 300 Euro/qm.

Die durchschnittliche Monatsmiete konnte in den vergangenen Jahren kontinuierlich auf 4,85 Euro/qm gesteigert werden. Die Fluktuationsrate bei den Mietern konnte auf acht Prozent gesenkt werden. Das Schwergewicht des Portfolios bilden nicht die klassischen Metropolen. Ein Teil der Objekte befindet sich in Regionen mit einer überdurchschnittlich hohen Arbeitslosenquote.

Zum 31. März betrug der NAV je Aktie 230 Euro. Wir gehen davon aus, dass bei der Deutsche Wohnen im laufenden Jahr weniger Objekte veräußert werden als 2002. Nach unseren Berechnungen müsste der NAV - unter Berücksichtigung einer leicht reduzierten Dividende - bei 228 bis 231 Euro je Aktie liegen. Das Management verfolgt das Ziel, durch aktives Portfoliomanagement und durch Strukturoptimierung, die Marktwerte im Portfolio und damit den NAV zu steigern.

Zum 31. Dezember scheidet Henning Sieh altersbedingt aus dem Vorstand aus. Sieh gehört zur "alten Garde" der Immobilienstrategen mit einem Gespür für Trends auf dem Wohnungsmarkt und weiß auch, wie Verkaufsstrategien in trockene Tücher zu bringen sind. Das neue Management wird aber auch die Aufgabe wahrnehmen müssen, Erfolge in der Portfoliooptimierung noch besser als bisher dem Kapitalmarkt zu vermitteln, um den hohen Diskont auf den NAV abzubauen.

Sich bei Deutsche Wohnen AG am Ergebnis je Aktie 2003/04 zu orientieren, führt in die Irre. Das hieraus resultierende Kurs-Gewinn-Verhältnis übertrifft sogar die Relation von stark wachsenden Technologieunternehmen. Die hohe Dividendenrendite wird für viele Anleger ein Argument sein, auch wenn wir davon ausgehen, dass die Dividende für 2003 auf acht bis neun Euro gesenkt werden dürfte. Der faire Wert der Deutsche Wohnen AG auf Sicht von zwölf Monaten liegt gegenwärtig bei 160 Euro je Aktie. Zum Ende 2004 erwarten wir einen NAV von 234 Euro und von 237 bis 241 Euro per Ende 2005.

Das Risiko nach unten scheint begrenzt zu sein, da den Aktionären bei der Platzierung das Recht eingeräumt worden war, der DB Real Estate Management GmbH, einem Unternehmen der Deutschen Bank, zum 30. Dezember 2009 die Aktien zu festen Konditionen anzudienen. In diesem Fall können die Aktionäre ihre Aktien zu 140 Euro, zuzüglich einer Verzinsung von 4,5 Prozent plus etwaigem Mehrerlösanteil und abzüglich bereits erfolgter Ausschüttungen, andienen.

Käufe und Verkäufe sollten limitiert erfolgen. Zusätzliche Phantasie wird aufkommen, wenn Deutsche Wohnen AG in eine höhere Index-Liga aufsteigt. Die Chancen stehen nicht schlecht.

Dieter Thomaschowski ist selbstständiger Investment-Analyst

Artikel erschienen am 16. Dez 2003

[economicus]

Auf der Home page der Deutschen Wohnen AG sind seit heute die vorläufigen Geschäftszahlen für 2003 zu finden.
Die Dividende soll auf 8,75 € gekürzt werden.Dies gibt bei aktuellem Kurs immer noch eine Rendite von 6,4%.
Fragt sich jedoch wie die zukünftigen Dividenden bis 2009 ausfallen werden.

[Lisaman]

Wenn ich den Zinseszinseffekt der 8,75 Euro richtig eingerechnet habe ergibt sich bei den heutigen Rahmenbedingungen (136,5 Euro Kurs; Rückkauf am 31.12.2009 169 Euro + 8,75 Euro im Juli 2004) übrigens schon eine Mindestrendite von ca. 4,8 - selbst wenn in den nächsten Jahren überhaupt keine Dividende mehr gezahlt wird.

Wer kommt auf andere Zahlen?

[dr.wssk]

Ja, ich komme auf ähnliche Zahlen und zwar beachte man bitte rund 5% netto, da die Dividenden aus dem `Bestand` der AG gezahlt werden. Aber mit 5% kann man hier im Board niemand locken. Ich selbst betrachte den Wert als `ruhige` Beimischung.
be.